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TJGO · Planaltina - 2ª Vara Cível · Sentença
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 2ª Vara Cível da Comarca de Planaltina Autos n.º: 5541976-17.2023.8.09.0128 Classe: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível Polo ativo: Giovane Moreira Arriel Polo passivo: Caio L Bessa Este documento possui força de MANDADO/OFÍCIO, nos termos dos artigos 136 à 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro, da Corregedoria do Estado de Goiás, devendo a Escrivania afixar selo de autenticidade na 2ª via, se necessário, para cumprimento do ato. S E N T E N Ç A I – RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS proposta por GIOVANE MOREIRA ARRIEL contra CAIO L BESSA e RAFAEL NASCIMENTO BESSA, partes qualificadas nos autos. Em síntese, narrou o autor que, em 02/03/2021, celebrou Contrato Particular de Locação de Imóvel Comercial referente ao prédio situado no lote nº 26, Quadra 01, Módulo MR 12, Setor Norte, Planaltina/GO, com área construída de 508,48 m², destinado à instalação de nova panificadora. Afirmou ter recebido o imóvel ainda em fase de acabamento, assumindo as instalações elétricas e hidrossanitárias complementares e a área externa, mas sustentou que os locadores teriam permanecido responsáveis por providências estruturais e externas indispensáveis, especialmente reparos no telhado, ramal de energia até o quadro trifásico e condições para a ligação de água. Alegou demora na regularização desses pontos, infiltrações que teriam danificado o forro, ligação tardia de energia e inviabilidade de ligação de água, fatos que, segundo sua versão, impediram a inauguração do estabelecimento. Relatou, ainda, ter recebido notificação extrajudicial em 20/07/2023 para pagamento de aluguéis e desocupação do imóvel, embora entendesse que os alugueres somente seriam exigíveis após a inauguração. Formulou pedido de rescisão por culpa dos réus, ressarcimento dos gastos realizados no empreendimento e indenização por dano moral de R$ 10.000,00. Na inicial, discriminou despesas materiais de R$ 202.693,90 e esclareceu que o montante de R$ 263.850,03, relativo a móveis planejados, não integraria as perdas materiais porque os bens seriam reaproveitados em sua panificadora já existente (mov. 1). Antes da citação, o autor aditou a petição inicial para corrigir o endereçamento, juntar novos comprovantes e alterar o item referente aos danos materiais, passando a indicar a quantia de R$ 263.850,03, além dos R$ 10.000,00 de dano moral, com valor da causa de R$ 273.850,03. Foram também juntados comprovantes referentes a despesas do empreendimento, entre eles documento relativo ao projeto de engenharia e comprovante de despesa de desocupação (mov. 3). A inicial e o aditamento foram recebidos, deferindo-se ao autor a gratuidade da justiça e determinando-se a citação dos requeridos (mov. 6). Após sucessivas diligências citatórias, houve comunicação eletrônica aos réus (movs. 44 e 45), seguindo-se o comparecimento espontâneo de ambos e a apresentação de contestação, circunstância que supriu eventual vício de citação, nos termos do art. 239, § 1º, do Código de Processo Civil. No curso da demanda foi obtida, por determinação judicial, cópia do contrato de locação posteriormente celebrado em relação ao mesmo imóvel com instituição integrante do Sistema Sicredi (mov. 34, arq. 2). O documento foi invocado pelo autor como elemento circunstancial de sua tese de que os réus teriam pretendido substituí-lo por locatário economicamente mais vantajoso. Os réus apresentaram contestação na mov. 48. Em preliminar, suscitaram inépcia da inicial e impugnaram a gratuidade deferida ao autor. No mérito, defenderam que o locatário conhecia o estado de acabamento do imóvel e assumira expressamente as adaptações necessárias ao funcionamento da panificadora, que o contrato previa carência temporária para início dos aluguéis, que o autor permaneceu no bem sem pagamento de aluguel ou IPTU e que a notificação extrajudicial representou exercício regular de direito. Sustentaram, ainda, que as despesas indicadas na inicial eram investimentos próprios do negócio, sem nexo causal com conduta ilícita dos locadores, e impugnaram os danos material e moral. Com a defesa foi juntado o Termo de Vistoria de Recebimento do imóvel, realizado em 22/08/2023 (mov. 48, arq. 10). O autor apresentou réplica (mov. 54), reiterando a alegação de inadimplemento dos locadores, a responsabilidade destes pelos problemas do telhado e pelas condições externas de água e energia, a inexigibilidade dos aluguéis antes da inauguração e o caráter indenizável dos investimentos realizados. Após a especificação de provas pelas partes (movs. 62 e 63), foi comunicada e averbada penhora no rosto destes autos, oriunda do cumprimento de sentença nº 5412320-07.2023.8.09.0128, sobre eventual crédito de Giovane Moreira Arriel, até o limite então informado de R$ 158.442,42 (mov. 65, arqs. 1 e 2). Na decisão de saneamento, rejeitou-se a preliminar de inépcia, determinou-se a complementação da prova documental quanto aos pedidos de gratuidade, manteve-se a distribuição ordinária do ônus probatório do art. 373 do CPC e foram delimitados como pontos controvertidos. Foi deferida prova testemunhal, ficando consignado que eventual necessidade de prova técnica seria reavaliada após a instrução oral (mov. 66). Os réus juntaram documentação destinada à comprovação de sua situação econômica (mov. 81, arqs. 1 a 3), e o autor, igualmente em cumprimento ao saneamento, apresentou extratos, declarações fiscais e outros documentos, requerendo a manutenção da gratuidade já deferida (mov. 83). Realizou-se audiência de instrução e julgamento em 16/04/2026. Foi ouvido o engenheiro civil Edenval Vaz Júnior, responsável pelas vistorias inicial e final, e colhido o depoimento pessoal do autor. As demais testemunhas foram dispensadas, a instrução foi encerrada e foi concedido prazo comum para alegações finais (mov. 99). Em memoriais, o autor reiterou a procedência da pretensão e, além dos pedidos já formulados, requereu expressamente o reconhecimento da inexigibilidade dos aluguéis (mov. 100). Os réus, por sua vez, insistiram na improcedência integral e na ausência de prova de inadimplemento que lhes fosse imputável (mov. 101). Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. DECIDO. II – FUNDAMENTAÇÃO O processo encontra-se maduro para julgamento. A decisão de saneamento delimitou as questões controvertidas, distribuiu o ônus da prova e deferiu a produção de prova oral, reservando a reavaliação da necessidade de eventual prova pericial para momento posterior à audiência de instrução. Realizada a audiência, as partes produziram as provas que entenderam pertinentes, dispensaram as testemunhas remanescentes e não formularam requerimento útil destinado à complementação da instrução, que foi expressamente encerrada. O acervo documental, em conjunto com a prova oral colhida, mostra-se suficiente para o exame das questões submetidas ao Juízo, inexistindo fundamento para a conversão do julgamento em diligência, nos termos dos arts. 370 e 371 do Código de Processo Civil. Antes do exame do mérito propriamente dito, remanescem algumas questões processuais que devem ser solucionadas. A gratuidade da justiça, anteriormente deferida ao autor, deve ser mantida. Após a impugnação apresentada pela defesa, a decisão de saneamento determinou a complementação documental (mov. 66), tendo o demandante juntado documentação contemporânea destinada a demonstrar sua situação econômica (mov. 83). O conjunto probatório atualmente disponível não fornece elementos seguros para a revogação do benefício. Quanto aos requeridos, considerando a documentação apresentada na mov. 81, arqs. 1 a 3, e a inexistência de elementos suficientes para afastar a alegada insuficiência atual de recursos, defiro-lhes, igualmente, os benefícios da gratuidade da justiça, nos termos dos arts. 98 e 99 do Código de Processo Civil, sem prejuízo de posterior reavaliação, na forma legal, caso sobrevenham elementos novos. Definida a questão relativa à gratuidade, cumpre delimitar o objeto sobre o qual poderá recair o pronunciamento jurisdicional. A lide deve ser decidida nos limites da causa de pedir e dos pedidos regularmente estabilizados, conforme dispõem os arts. 141, 329 e 492 do Código de Processo Civil. Nesse contexto, verifica-se que o pedido autônomo de inexigibilidade dos aluguéis foi formulado expressamente apenas nas alegações finais da mov. 100, após a estabilização da demanda e o encerramento da instrução, de modo que não se mostra possível ampliar o objeto litigioso nesta fase processual. Além disso, a existência, o termo inicial e a extensão de eventual dívida locatícia constituem objeto específico da ação de cobrança n.º 5790119-53.2023.8.09.0128, conexa a estes autos, na qual deverão ser apreciados tais aspectos, observados, naturalmente, os fundamentos comuns que eventualmente decorram do exame conjunto da relação contratual. Neste feito, portanto, a matéria relativa aos aluguéis será considerada apenas na extensão em que se mostre necessária à apuração das circunstâncias que conduziram ao encerramento da locação e à análise dos pedidos indenizatórios aqui deduzidos. A delimitação do objeto, contudo, não impede que se atribua aos fatos narrados na inicial a qualificação jurídica adequada. Parte das despesas cuja restituição é pretendida pelo autor decorre de intervenções realizadas diretamente no imóvel e pode, em tese, submeter-se ao regime jurídico das benfeitorias e das acessões. Esse enquadramento não configura julgamento extra petita, pois o demandante descreveu os investimentos realizados, individualizou as despesas e postulou seu ressarcimento a título de danos materiais, cabendo ao Juízo proceder à correta subsunção jurídica dos fatos efetivamente alegados. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite, com efeito, a interpretação lógico-sistemática dos pedidos a partir da petição inicial considerada em seu conjunto, desde que preservados os fatos que compõem a causa de pedir e o resultado econômico pretendido, sem inovação dos limites objetivos da demanda (STJ, REsp n.º 2.091.358/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 16/09/2025, DJEN 19/09/2025). Delimitadas, assim, as questões processuais e o alcance da controvérsia, passo ao exame do mérito. A ação foi ajuizada em 18/08/2023 com pretensão, entre outras, de rescisão da relação locatícia. Ocorre que o Termo de Vistoria de Recebimento registra que o imóvel foi devolvido em 22/08/2023, ocasião em que se realizou a vistoria destinada à entrega do bem (mov. 48, arq. 10). A restituição do imóvel e a retomada da posse pelos locadores extinguiram, no plano fático, a relação locatícia cuja dissolução judicial era pretendida na inicial. Em razão desse fato superveniente, não subsiste utilidade em pronunciamento de natureza constitutiva destinado a rescindir vínculo contratual que já se encontra encerrado, impondo-se a extinção do processo, sem resolução do mérito, apenas quanto a esse pedido específico, por perda superveniente do interesse processual, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. O encerramento fático da locação, entretanto, não torna irrelevante a apuração das circunstâncias que conduziram à ruptura contratual. Embora já não seja necessário rescindir judicialmente o vínculo, permanece controvertido se o término da relação decorreu de inadimplemento imputável aos locadores e, em caso afirmativo, se desse comportamento advieram os prejuízos materiais e morais cuja reparação é postulada. A análise da responsabilidade pela ruptura constitui, portanto, antecedente necessário ao exame das pretensões indenizatórias remanescentes. É sob essa perspectiva que devem ser examinadas as obrigações assumidas por cada contratante. Nos contratos de locação, incumbe ao locador entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, conforme dispõe o art. 22, incisos I e IV, da Lei nº 8.245/1991. Ao locatário, por sua vez, cabem as obrigações previstas no art. 23 do mesmo diploma, dentre as quais o uso diligente do bem e a comunicação imediata ao locador acerca do surgimento de dano ou defeito cuja reparação lhe incumba. A identificação de eventual inadimplemento exige, ainda, que tais deveres sejam interpretados à luz do conteúdo concreto do ajuste, da boa-fé objetiva e da distribuição de riscos estabelecida entre as partes, conforme os arts. 113, 421, 421-A e 422 do Código Civil. No caso concreto, os elementos dos autos demonstram que o imóvel não foi locado como estabelecimento comercial integralmente acabado e apto à imediata inauguração. O próprio autor afirmou, na petição inicial, que, conforme o Termo de Vistoria Inicial, a edificação possuía fundações, estrutura mista, vedação, cobertura, impermeabilização e paredes chapiscadas e rebocadas, permanecendo sob sua responsabilidade as instalações elétricas e hidrossanitárias complementares, bem como a adequação da área externa e do acesso ao imóvel. Essa distribuição de tarefas não decorre apenas da narrativa das partes, mas encontra correspondência no próprio instrumento contratual e no Termo de Vistoria Inicial, ambos reunidos na mov. 1, arq. 8. O termo registra expressamente que as instalações complementares de água, esgoto, telefone, águas pluviais e energia elétrica seriam executadas pelo locatário, assim como a adequação da área externa. Desse modo, parcela relevante das intervenções necessárias à instalação da atividade empresarial integrava, desde o início, os encargos assumidos pelo autor, circunstância que deve ser considerada na aferição da responsabilidade pelo fato de o estabelecimento não ter sido inaugurado. A prova oral produzida em audiência confirma essa compreensão. Edenval Vaz Júnior, engenheiro responsável pela vistoria inicial realizada em 05/03/2021, declarou que a denominada “obra cinza” estava praticamente concluída, compreendendo fundações, estrutura, alvenarias, portas, escada, cobertura, calhas e rufos, restando principalmente acabamentos e instalações. Afirmou que, na vistoria inicial, não constatou dano estrutural ou avaria na cobertura e confirmou que as instalações complementares de esgoto, água e energia haviam sido atribuídas ao locatário. Acrescentou que, na vistoria final, também não identificou avaria estrutural, vazamentos, manchas de infiltração ou mofo, ressalvando apenas que não houve registro fotográfico específico da cobertura (mov. 98, 5541976.17parte1.mp4). No mesmo sentido, o depoimento pessoal de Giovane evidencia que o autor tinha ciência da extensão das adaptações que assumira para viabilizar a implantação da panificadora. Declarou que deveria executar calçada, projetos e licenças, contrapiso, tubulações, caixas de gordura, instalações elétricas internas, gesso, forro, ACM e ferragens. Reconheceu, ainda, ter assinado a vistoria inicial e admitiu que não possuía protocolo ou parecer técnico da Saneago acerca da alegada inviabilidade da ligação de água, esclarecendo que suas reclamações aos locadores permaneceram no plano verbal. Confirmou, por fim, que, em 20/07/2023, já havia ligação de energia elétrica no imóvel, embora ainda inexistisse ligação hidráulica, e que não efetuou pagamento de aluguel ou IPTU durante o período em que permaneceu no bem (mov. 98, 5541976.17parte2.mp4). É nesse contexto que devem ser avaliadas as alegações de defeitos na cobertura e de dificuldades relacionadas às ligações de água e energia, apontadas pelo autor como causas da inviabilidade do empreendimento. A alegação de problemas no telhado e de infiltrações não pode ser simplesmente desconsiderada, pois o autor sustentou que o forro teria sido afetado, havendo elementos indicativos de sua efetiva instalação no imóvel. A existência de intercorrências durante a execução das obras, entretanto, não se confunde com a demonstração de inadimplemento contratual essencial dos locadores, tampouco basta, por si só, para lhes atribuir integralmente o insucesso do empreendimento. Para que os réus fossem responsabilizados pela não inauguração da panificadora e, a partir disso, por todos os dispêndios empresariais suportados pelo demandante, seria indispensável demonstrar que vício estrutural, cuja correção incumbisse aos locadores, ou omissão destes quanto às providências externas necessárias ao funcionamento do imóvel, constituiu causa efetiva e determinante da inviabilidade do estabelecimento. Tratando-se de fatos constitutivos do direito indenizatório invocado, o respectivo ônus probatório competia ao autor, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil, conforme expressamente consignado na decisão de saneamento. O conjunto probatório produzido, contudo, não permite alcançar essa conclusão com a segurança necessária. Em relação ao telhado, inexiste laudo técnico que identifique defeito estrutural, esclareça sua origem, extensão, duração ou repercussão concreta sobre a possibilidade de utilização do imóvel. Ao contrário, o engenheiro responsável pelas vistorias afirmou não ter identificado avaria estrutural na inspeção inicial nem sinais de vazamento, infiltração ou mofo na vistoria realizada ao término da ocupação. Quanto ao abastecimento de água, a existência de regra técnica relativa à distância mínima entre padrões tampouco comprova, isoladamente, que a concessionária tenha efetivamente recusado a ligação em razão de fato atribuível aos locadores. A fragilidade dessa alegação é reforçada pelo próprio depoimento do autor, que reconheceu não possuir protocolo, parecer técnico ou documento específico emitido pela Saneago demonstrando a alegada impossibilidade de ligação. Situação semelhante se verifica quanto à energia elétrica. O próprio demandante reconheceu que a ligação já se encontrava ativa antes da notificação encaminhada em julho de 2023, circunstância incompatível com a afirmação de que a ausência de fornecimento de energia tenha permanecido, até o término da relação, como impedimento absoluto ao funcionamento do empreendimento. Também não altera essa conclusão a posterior locação do imóvel ao Sicredi, documentada na mov. 34, arq. 2. Trata-se de fato posterior ao encerramento da relação discutida nestes autos que, isoladamente, não permite inferir que os requeridos tenham deliberadamente criado obstáculos ou deixado de cumprir obrigações contratuais com o propósito, ou com o efeito comprovado, de inviabilizar o empreendimento anteriormente pretendido pelo autor. A análise conjunta desses elementos evidencia, portanto, que não foi comprovado inadimplemento essencial imputável aos locadores que tenha constituído causa determinante da não inauguração do estabelecimento. Por consequência, não há fundamento para transferir aos requeridos, sob a rubrica genérica de perdas e danos decorrentes da ruptura contratual, a integralidade dos gastos realizados pelo autor na tentativa de implantação de sua atividade empresarial. Essa conclusão, todavia, diz respeito à responsabilidade dos réus pelo alegado fracasso do empreendimento e não resolve, por si só, a situação jurídica das obras incorporadas ao imóvel. Com efeito, determinadas despesas postuladas pelo autor não se vinculam exclusivamente à existência de inadimplemento dos locadores, mas podem encontrar fundamento próprio no regime jurídico aplicável às benfeitorias e às acessões realizadas pelo locatário. Por essa razão, afastada a pretensão de responsabilização dos requeridos pela integralidade dos gastos empresariais com fundamento no alegado inadimplemento contratual, cumpre examinar, em capítulo próprio, se alguma das intervenções comprovadamente realizadas no imóvel possui natureza indenizável e, em caso positivo, em que extensão. Para esse exame, é necessário distinguir os gastos inerentes à implantação e à desmobilização da atividade empresarial das intervenções que efetivamente se incorporaram ao imóvel e que, por sua natureza, podem submeter-se ao regime jurídico próprio das benfeitorias ou, eventualmente, das acessões. Com efeito, eventual direito à indenização por essas intervenções não decorre da responsabilidade dos locadores pelo insucesso do empreendimento, mas do preenchimento dos requisitos previstos na legislação e no ajuste celebrado entre as partes. A Lei nº 8.245/1991 estabelece disciplina específica sobre a matéria. Nos termos de seu art. 35, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário são indenizáveis ainda que não autorizadas pelo locador, enquanto as úteis somente o são quando autorizadas. As voluptuárias, por sua vez, submetem-se ao regime previsto no art. 36. Em complemento, o art. 96 do Código Civil distingue as benfeitorias em necessárias, úteis e voluptuárias. É certo que, conforme enunciado da Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça, é válida a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção. No caso, entretanto, o contrato celebrado por Giovane não contém disposição geral e inequívoca pela qual o locatário tenha renunciado à indenização por toda e qualquer benfeitoria necessária ou útil realizada no imóvel. A cláusula V do instrumento contratual exige prévia autorização escrita para a realização de benfeitorias úteis ou suntuárias e atribui ao locatário os reparos e consertos que o imóvel necessitar (mov. 1, arq. 8). Embora relevante para a definição das condições de ressarcimento, essa previsão não se confunde com cláusula ampla de renúncia à indenização. Ao contrário, outras disposições contratuais demonstram que as partes expressamente contemplaram a realização de obras destinadas à adaptação e à melhoria do imóvel. Na alínea “p” das obrigações contratuais, os locadores declararam não se opor à contratação de financiamento junto ao Banco do Brasil, em nome da empresa MOREIRA E KERPEN LTDA.-ME, de propriedade do locatário, destinado ao custeio de mão de obra, reformas, máquinas, equipamentos e demais benfeitorias que passariam a integrar o imóvel (mov. 1, arq. 8). Na sequência, a cláusula IX instituiu disciplina específica para o contrapiso do pavimento inferior e o piso de vinil do pavimento superior. Convencionou-se que essas intervenções seriam incorporadas ao imóvel como garantia locatícia até o limite de R$ 24.000,00, estabelecendo-se que eventual quantia excedente seria ressarcida ao locatário mediante abatimentos nos aluguéis (mov. 1, arq. 8). O conjunto dessas disposições revela que o contrato adotou regime próprio para as intervenções no imóvel. De um lado, não há fundamento para transferir indistintamente aos proprietários todo investimento realizado para implantação da atividade empresarial; de outro, tampouco se pode extrair do instrumento contratual uma renúncia universal do locatário ao ressarcimento de toda benfeitoria útil autorizada e definitivamente incorporada ao prédio. A disciplina específica da cláusula IX, restrita às obras nela discriminadas, não pode ser ampliada para afastar, sem previsão expressa, a incidência do art. 35 da Lei nº 8.245/1991 sobre intervenções distintas. A jurisprudência igualmente evidencia que o direito à indenização depende da análise conjunta da natureza da intervenção, da autorização exigida pelo contrato e da efetiva comprovação da obra e de seu custo. O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, na Apelação Cível nº 5292735-42.2016.8.09.0051, aplicou os arts. 35 e 36 da Lei nº 8.245/1991 e afastou o ressarcimento de benfeitorias úteis diante da ausência de demonstração da anuência contratualmente exigida. Vejamos: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DOS ALUGUÉIS E DESPESAS . INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL. NECESSIDADE DE PRÉVIA AUTORIZAÇÃO DO LOCADOR. AUSÊNCIA DE PROVA QUANTO À REALIZAÇÃO DE BENFEITORIAS NECESSÁRIAS. SENTENÇA MANTIDA . 1. De acordo com o contrato de locação, as reformas e obras no imóvel não poderiam ser executadas sem autorização do locador, sendo certo que não sobreveio aos autos, em momento algum, prova da anuência do proprietário. 2. Lado outro, na ótica da Lei de Locações, somente as benfeitorias necessárias permitiriam indenização quando executadas sem a anuência do proprietário, o que não ocorre em relação às úteis e, muito menos, quanto às voluptuárias, que não serão indenizáveis (artigos 35 e 36 da Lei n . 8.245/1991). 3. À Apelante incumbia o ônus de comprovar não somente a realização das benfeitorias, mas também que eram de fato necessárias, porquanto ausente prova acerca da prévia autorização do locador . Ônus probatório do qual não se desincumbiu. 4. Incabível a indenização de benfeitorias quando o locatário não comprovar que se qualificam como necessárias, tampouco que houve autorização para realização de benfeitorias úteis. 5 . Uma vez demonstrada a ausência de provas acerca das benfeitorias indenizáveis, cuja demonstração deveria ter sido feita no momento próprio da fase de conhecimento, não há que se falar, por corolário, em liquidação de sentença para aferição dos valores. 6. Ante o desprovimento do apelo, majora-se os honorários advocatícios, nos termos do artigo 85, §§ 2º e 11, do Código de Processo Civil. 7 . APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. Tribunal de Justiça do Estado de Goiás. Apelação Cível: 52927354220168090051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). Fernando Braga Viggiano, Goiânia - 6ª UPJ Varas Cíveis: 26ª, 27ª, 28ª, 29ª, 30ª e 31ª, Data de Publicação: (S/R) DJ (grifos nossos) Em sentido semelhante, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, na Apelação Cível nº 1002817-28.2022.8.26.0526, manteve a improcedência de pretensão indenizatória fundada em benfeitorias não comprovadamente autorizadas. Vejamos: Apelação – Ação de despejo c/c cobrança por falta de pagamento – Sentença de parcial procedência – Apelo do réu. 1. Processo nº. 1002817-28 .2022.8.26.0526 – Ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis e acessórios . Preliminar de cerceamento de defesa – Inexistência – Conjunto probatório dos autos que basta para o correto desate da lide – Rejeitada. Preliminar de ilegitimidade ativa das partes rejeitada – Inocorrência – Havendo morte do locador original, a locação se transmite aos herdeiros – Inteligência do art. 10 da Lei nº. 8245/91 . Despejo – Inicial aditada para informar a desocupação do imóvel – Processo que prosseguiu, apenas, com os pedidos de cobrança de alugueres e demais acessórios da locação – Inadimplemento incontroverso – Requerido que desocupou o imóvel voluntariamente e entregou as chaves em 06/2022 – Ausência de demonstração de pagamento – Alugueres e acessórios devidos até esta data – Contas de consumo referentes a água e energia elétrica que fazem parte no cálculo, devendo ser excluídos, apenas, a taxa de IPTU – Precedentes – Sentença mantida. 2. Processo conexo nº. 1003188-89 .2022.8.26.0526 – Ação de indenização por benfeitorias . Pretensão de indenização e compensação pelos valores das benfeitorias construídas no imóvel – Impossibilidade – Não restou comprovada a autorização para construção das benfeitorias alegadamente realizadas pelo requerido – Contrato verbal firmado há mais de 30 anos – Ausência do dever de indenizar – Precedentes – Sentença mantida. Sucumbência exclusiva do apelante mantida – Honorários advocatícios majorados, em ambas as demandas. Recurso improvido. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Apelação Cível: 10028172820228260526 Salto, Relator.: Afonso Celso da Silva, Data de Julgamento: 23/02/2026, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/02/2026 (grifos nossos) Esses precedentes reforçam que não basta demonstrar a realização de determinada despesa: para as benfeitorias úteis, é igualmente necessária a comprovação da autorização, observada a forma convencionada pelas partes. No caso concreto, essa análise deve considerar não apenas a cláusula V isoladamente, mas o conteúdo integral do contrato, inclusive as disposições escritas que previram expressamente a realização e a incorporação de determinadas melhorias ao imóvel. Antes de examinar cada uma das despesas, também se mostra necessário afastar a existência de acessão autônoma indenizável. A distinção entre acessões e benfeitorias possui relevância porque as primeiras se submetem a regime jurídico próprio, previsto, entre outros, nos arts. 1.248 e 1.255 do Código Civil. O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu essa diferenciação. No REsp 1.931.087/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 24/10/2023, DJe de 26/10/2023, entendeu-se que cláusula de renúncia relativa a benfeitorias não se estendia automaticamente a verdadeira acessão decorrente de nova construção realizada de boa-fé. Mais recentemente, no REsp 1.899.963/SP, Quarta Turma, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Rel. p/ acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 04/08/2026, Informativo 898/STJ, admitiu-se, em contexto contratual específico de locação comercial, que cláusula ampla de renúncia, interpretada à luz do negócio celebrado, alcançasse também construções e acessões. A diferença entre as soluções decorre, precisamente, do conteúdo do ajuste e da natureza da intervenção realizada. Nesta demanda, entretanto, não se comprovou a realização de construção nova e autônoma capaz de caracterizar acessão indenizável em separado. A edificação de dois pavimentos, compreendendo fundações, pilares, vigas, alvenaria, cobertura e escadas, já existia antes da locação, conforme registrado no Termo de Vistoria Inicial (mov. 1, arq. 8) e confirmado pelo engenheiro ouvido em audiência (mov. 98). As intervenções atribuídas ao autor — entre elas contrapiso, revestimentos, forro, instalações elétricas e hidrossanitárias, ACM e outras adaptações — incidiram sobre edificação preexistente e se caracterizam, predominantemente, como acabamentos, adaptações ou benfeitorias, e não como construção autônoma acrescida ao imóvel. Não há, assim, suporte fático-probatório para reconhecimento de indenização própria a título de acessão. Estabelecidas essas premissas, passa-se ao exame individualizado das despesas cuja restituição foi postulada, pois somente poderão ser indenizadas aquelas que, além de comprovadas, encontrem fundamento jurídico próprio para o ressarcimento. A petição inicial relacionou R$ 10.000,00 referentes a projeto de engenharia; R$ 106.736,00 de mão de obra; R$ 40.000,00 de chapa e tubo de inox; R$ 10.017,90 de fiação; R$ 11.480,00 de revestimento da cozinha; R$ 21.360,00 de vigilante noturno; R$ 3.000,00 de mão de obra para desocupação; e R$ 100,00 de container, totalizando R$ 202.693,90. Na mesma peça, o autor afirmou que o montante de R$ 263.850,03, relativo aos móveis planejados, não seria incluído entre as perdas materiais, por se tratar de bens passíveis de reaproveitamento. No aditamento, contudo, passou a apontar precisamente R$ 263.850,03 como valor dos danos materiais (mov. 3). Essa inconsistência impede que o montante indicado no aditamento seja tomado, por si só, como demonstração da efetiva extensão do prejuízo, impondo o exame das despesas concretamente individualizadas e comprovadas. O valor de R$ 10.000,00 referente ao projeto de engenharia não corresponde à benfeitoria incorporada fisicamente ao imóvel. Trata-se, em princípio, de despesa preparatória necessária à implantação do empreendimento. Além disso, o comprovante juntado na mov. 3, arq. 3, demonstra que o pagamento foi realizado por Moreira e Kerpen Ltda. em dezembro de 2020, anteriormente à formalização do contrato de locação. Como não se demonstrou inadimplemento dos requeridos como causa do insucesso empresarial, inexiste fundamento jurídico para lhes transferir esse custo operacional. A mesma conclusão, embora por fundamentos parcialmente distintos, aplica-se ao montante de R$ 106.736,00, indicado genericamente como despesa de mão de obra. O valor foi apresentado de maneira global, sem discriminação suficiente dos serviços executados e sem indicação do custo correspondente a cada uma das intervenções realizadas. Essa ausência de individualização assume especial relevância porque a prova demonstra que nem todas as obras executadas permaneceram incorporadas ao imóvel. O Termo de Vistoria de Recebimento registra que aproximadamente 500 m² de forro de gesso acartonado haviam sido instalados, mas foram entregues já retirados, e que as instalações complementares de água, esgoto, telefone, águas pluviais e energia elétrica apresentavam apenas indícios de execução, indicando sua retirada antes da restituição do bem (mov. 48, arq. 10). A prova oral igualmente confirmou a retirada de forro, fiação e tubulações. Nesse cenário, não é possível identificar qual parcela dos R$ 106.736,00 correspondeu a serviços relacionados a eventual benfeitoria indenizável que tenha permanecido no imóvel. Tampouco é possível relegar integralmente essa identificação à fase de liquidação, pois não se trata de mera definição posterior do quantum, mas da ausência de prova suficiente, ainda na fase cognitiva, acerca de quais serviços indenizáveis foram realizados e de seu respectivo custo. Também não são indenizáveis os R$ 40.000,00 referentes a chapas e tubos de inox. Segundo a própria narrativa da inicial, esses materiais seriam destinados à confecção de prateleiras, mesas e armários para pão, tratando-se de bens vinculados à estrutura operacional da panificadora, sem demonstração de incorporação definitiva ao imóvel. Quanto à fiação, embora exista documentação relativa à aquisição no montante de R$ 10.017,90, a prova produzida afasta sua permanência no bem. O próprio autor reconheceu em audiência ter retirado os fios da parte interna do imóvel, circunstância compatível com o registro da vistoria final quanto à retirada das instalações complementares (mov. 48, arq. 10; mov. 98, 5541976.17parte2.mp4). Ausente incorporação definitiva, não há benfeitoria remanescente a ser indenizada. Os valores relativos ao vigilante noturno (R$ 21.360,00), à mão de obra destinada à desocupação (R$ 3.000,00) e ao container (R$ 100,00) possuem natureza diversa. Não correspondem a benfeitorias nem a acessões, mas a despesas operacionais ou decorrentes da desmobilização do empreendimento. Seu ressarcimento dependeria, portanto, da caracterização de danos emergentes causalmente ligados a inadimplemento imputável aos requeridos. Como esse pressuposto foi afastado no capítulo anterior, também não há fundamento para restituição desses valores. Resta examinar as intervenções que, segundo a prova, efetivamente permaneceram incorporadas ao imóvel. Quanto ao contrapiso, o autor declarou em audiência tê-lo deixado no local. Essa intervenção, contudo, recebeu tratamento contratual expresso. A cláusula IX estabeleceu que o contrapiso do pavimento inferior e o piso vinílico do pavimento superior seriam incorporados ao imóvel até o limite de R$ 24.000,00, prevendo ressarcimento, mediante abatimento nos aluguéis, apenas da quantia que ultrapassasse esse valor (mov. 1, arq. 8). Não há prova individualizada do custo efetivo do contrapiso, tampouco de que eventual dispêndio tenha superado o limite contratual de R$ 24.000,00. O valor global apresentado a título de mão de obra não permite identificar eventual excedente. Por isso, embora demonstrada a permanência da intervenção, não existe base probatória suficiente para fixar indenização a esse título. A mesma dificuldade se verifica em relação ao ACM e a outras intervenções mencionadas na prova oral como remanescentes. Ainda que haja indícios de sua permanência, não foi produzida documentação que permita individualizar, dentro dos valores reclamados, o custo correspondente a cada item. A ausência de quantificação segura impede a condenação. Situação distinta, entretanto, verifica-se quanto ao revestimento cerâmico, único item que reúne, de maneira suficiente, prova do desembolso, demonstração da incorporação definitiva ao imóvel e suporte contratual para o reconhecimento de sua natureza indenizável. A inicial individualizou a despesa em R$ 11.480,00. O desembolso foi documentalmente comprovado por transferência bancária realizada em 28/10/2022, no exato valor de R$ 11.480,00, por MOREIRA E KERPEN LTDA. em favor de VAREJÃO DO PISO MATERIAIS E CONSTRUÇÃO LTDA. (mov. 1, arq. 16). O comprovante de pagamento indica que a transferência foi realizada pela sociedade MOREIRA E KERPEN LTDA.-ME. Essa circunstância, no caso concreto, não afasta a pretensão do locatário. O direito ora reconhecido não decorre de prejuízo contratual autônomo suportado pela pessoa jurídica, mas do regime jurídico da benfeitoria introduzida pelo locatário no imóvel objeto da relação locatícia. Ademais, o próprio contrato firmado pelos requeridos previu expressamente que a referida sociedade, de propriedade do locatário, seria utilizada para obtenção de financiamento destinado a mão de obra, reformas e demais benfeitorias que passariam a integrar o imóvel (mov. 1, arq. 8). O comprovante bancário constitui, portanto, prova do custo da intervenção, e não fundamento autônomo de crédito pertencente à sociedade. Além da comprovação do desembolso, há prova objetiva de que o material foi efetivamente aplicado e permaneceu incorporado ao prédio. O Termo de Vistoria de Recebimento registra que o locatário executou 60 m² de revestimentos cerâmicos nas paredes internas do pavimento térreo, 61,65 m² no pavimento superior e 93,34 m² nas paredes externas, abrangendo partes da fachada frontal e lateral, permanecendo essas intervenções no imóvel quando de sua entrega, em 22/08/2023 (mov. 48, arq. 10). A prova oral converge com o documento. Edenval Vaz Júnior confirmou que, comparadas as vistorias inicial e final, houve efetiva realização de investimentos no imóvel e que os revestimentos internos e externos estavam presentes por ocasião da devolução (mov. 98, 5541976.17parte1.mp4). Também se encontra preenchido, quanto a esse item específico, o requisito jurídico relativo à natureza e à autorização da obra. O revestimento de paredes, realizado em imóvel comercial entregue em estágio de “obra cinza” e destinado à instalação de panificadora, caracteriza benfeitoria útil, na medida em que aumenta ou facilita o uso da edificação, nos termos do art. 96, § 2º, do Código Civil. Por se tratar de benfeitoria útil, sua indenização depende de autorização do locador, conforme art. 35 da Lei nº 8.245/1991 e cláusula V do contrato. Essa autorização não deve ser extraída de mera tolerância posterior, mas do próprio conjunto de disposições escritas que estruturou a relação contratual. Como visto, os locadores expressamente anuíram à realização de reformas e benfeitorias, inclusive mediante financiamento contratado pela empresa do locatário, prevendo que tais intervenções seriam incorporadas ao imóvel. Soma-se a isso o fato de o bem ter sido entregue em estágio de “obra cinza”, com acabamentos a serem executados para adequá-lo ao uso comercial convencionado. Nesse contexto específico, a autorização escrita constante do próprio instrumento contratual mostra-se suficiente para abranger o revestimento cerâmico, intervenção ordinária de acabamento, compatível com o programa de reforma expressamente contemplado pelas partes. Essa conclusão, contudo, não implica reconhecer autorização genérica para o ressarcimento de qualquer gasto realizado pelo locatário, razão pela qual os demais itens permanecem sujeitos à demonstração individual de sua natureza, incorporação, custo e enquadramento contratual. Assim, dentre as despesas materiais postuladas, apenas o valor de R$ 11.480,00 referente ao revestimento cerâmico preenche cumulativamente os requisitos necessários ao ressarcimento: houve individualização do gasto, prova documental do desembolso, comprovação de sua efetiva aplicação, permanência da melhoria no imóvel e autorização contratual suficiente para sua realização. A procedência desse item, portanto, não decorre de responsabilidade dos requeridos pelo insucesso da panificadora, fundamento já afastado, mas de causa jurídica distinta e autônoma: o direito do locatário à indenização pela benfeitoria útil autorizada e definitivamente incorporada ao imóvel, na ausência de cláusula contratual de renúncia ao ressarcimento. Desse modo, o pedido de indenização por danos materiais deve ser acolhido apenas em parte, no montante de R$ 11.480,00, rejeitando-se os demais valores postulados. O acolhimento parcial da pretensão material, limitado ao ressarcimento da benfeitoria útil anteriormente examinada, não implica reconhecimento de conduta ilícita dos requeridos, apta, por si só, a ensejar reparação extrapatrimonial. Como já exposto, não ficou demonstrado inadimplemento essencial dos locadores como causa determinante da inviabilidade do empreendimento, e a indenização material reconhecida decorre de fundamento jurídico autônomo, relacionado ao regime das benfeitorias. Nesse contexto, o pedido de indenização por dano moral não merece acolhimento. A controvérsia decorre de relação contratual de natureza empresarial e envolve divergências acerca do estado do imóvel, da distribuição das obrigações relativas às obras e acabamentos, do momento de exigibilidade dos aluguéis e das consequências patrimoniais dos investimentos realizados pelo locatário. Não há prova de exposição vexatória, ofensa à honra ou à imagem, constrangimento público ou qualquer outra repercussão autônoma sobre direito da personalidade do autor. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o mero inadimplemento contratual, mesmo quando configurado, não gera automaticamente dano moral, sendo necessária a demonstração de circunstância excepcional capaz de ultrapassar os dissabores próprios da relação obrigacional. Nesse sentido, colho o seguinte julgado: DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO. RECURSOS ESPECIAIS. PLANO DE SAÚDE . RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLÊNCIA. NOTIFICAÇÃO ELETRÔNICA. INVALIDADE. DANO MORAL . REEXAME DE PROVA. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. A jurisprudência do STJ estabelece que a notificação prévia do beneficiário inadimplente é requisito essencial para o cancelamento do contrato de plano de saúde, devendo ser feita por escrito e entregue ao devedor, com comprovação inequívoca de recebimento, conforme o art . 13, parágrafo único, II, da Lei n. 9.656/1998.2 . A notificação por e-mail pode ser válida, desde que haja comprovação inequívoca de que o notificado efetivamente dela tomou ciência.3. A análise da validade da notificação eletrônica no caso concreto demandaria incursão em cláusulas contratuais e revolvimento fático-probatório, o que é vedado pelas Súmulas 5 e 7 do STJ.4 . A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o mero descumprimento contratual não gera, por si só, dano moral indenizável, sendo necessário verificar as peculiaridades do caso concreto para avaliar se a conduta ilícita ultrapassou o mero inadimplemento contratual.5. A Corte estadual concluiu pela inexistência de prova específica de abalo psíquico ou lesão grave a direitos da personalidade, não configurando dano moral indenizável e modificar essa conclusão demandaria vedado reexame fático. 6 .Recursos especiais desprovidos. Superior Tribunal de Justiça. REsp: 00000000000002139765 SP 2024/0113310-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 09/03/2026, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 16/03/2026 (grifos nossos) No caso, nem mesmo a notificação extrajudicial destinada à cobrança e à desocupação do imóvel, expedida em contexto de efetiva controvérsia contratual, revela circunstância excepcional dessa natureza. Ausente demonstração de violação relevante a direito da personalidade, o pedido de reparação por dano moral deve ser rejeitado. Definida a procedência apenas parcial do pedido de danos materiais, resta estabelecer os consectários legais incidentes exclusivamente sobre a quantia de R$ 11.480,00 reconhecida a título de ressarcimento pela benfeitoria útil incorporada ao imóvel. A correção monetária incide desde 28/10/2022, data do desembolso comprovado na mov. 1, arq. 16. Os juros moratórios, por se tratar de obrigação decorrente de relação contratual, fluem a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil. No caso, o comparecimento espontâneo dos requeridos, mediante apresentação da contestação em 06/08/2025, supriu a citação, conforme art. 239, § 1º, do CPC. Considerando que os termos iniciais da correção monetária e dos juros de mora não coincidem, deve ser observada a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no AgInt no AREsp n.º 2.059.743/RJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 11/02/2025, DJEN de 20/02/2025. Assim, no período compreendido entre 28/10/2022 e 05/08/2025, em que incidente apenas a correção monetária, aplica-se o IPCA. A partir de 06/08/2025, quando passam a incidir também juros de mora, aplica-se a taxa SELIC como índice único de atualização do débito, vedada sua cumulação com qualquer outro índice de correção monetária ou juros. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento nos arts. 485, VI, e 487, I, do Código de Processo Civil: a) JULGO EXTINTO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, exclusivamente o pedido constitutivo de rescisão do contrato de locação, diante da perda superveniente do interesse processual decorrente da devolução do imóvel e encerramento fático da relação locatícia em 22/08/2023; b) No mais, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para CONDENAR CAIO L BESSA e RAFAEL NASCIMENTO BESSA ao pagamento, em favor de GIOVANE MOREIRA ARRIEL, da quantia de R$ 11.480,00 (onze mil quatrocentos e oitenta reais), a título de indenização pela benfeitoria útil correspondente ao revestimento cerâmico comprovadamente realizado e incorporado ao imóvel. Sobre a referida quantia incidirá correção monetária pelo IPCA desde 28/10/2022 até 05/08/2025. A partir de 06/08/2025, data do comparecimento espontâneo dos réus mediante apresentação da contestação (mov. 48), que supriu a citação, nos termos do art. 239, § 1º, do CPC, incidirá a taxa SELIC como índice único de atualização do débito, compreendendo correção monetária e juros de mora, vedada a cumulação com qualquer outro índice, conforme orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no AgInt no AREsp n.º 2.059.743/RJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 11/02/2025, DJEN 20/02/2025. Considerando que a parcela acolhida representa fração mínima do proveito econômico perseguido pelo autor, reconheço a sucumbência mínima dos requeridos e, com fundamento no art. 86, parágrafo único, do CPC, CONDENO o autor ao pagamento integral das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios em favor dos patronos dos réus, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pelos réus, correspondente à parcela pecuniária dos pedidos rejeitada, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Fica suspensa a exigibilidade das custas e verbas sucumbenciais impostas ao autor enquanto perdurarem os pressupostos da gratuidade, na forma do art. 98, § 3º, do CPC. Considerando a penhora no rosto destes autos, determinada no processo nº 5412320-07.2023.8.09.0128, em trâmite perante a 1ª Vara Cível da Comarca de Planaltina, e comunicada a este Juízo na mov. 65 e 103, OFICIE-SE àquele Juízo, encaminhando-se cópia da presente sentença, para ciência acerca do crédito ora reconhecido em favor de GIOVANE MOREIRA ARRIEL. Eventual pagamento, levantamento ou liberação de valores decorrentes da condenação deverá observar a referida constrição, até o limite determinado pelo Juízo da execução. Proceda-se à escrivania a anotação da penhora no rosto dos autos, caso a providência ainda não tenha sido tomada. Traslade-se cópia integral desta sentença aos autos nº 5790119-53.2023.8.09.0128, certificando-se, em razão da conexão entre as demandas e da identidade da relação contratual subjacente. Havendo interposição de apelação, INTIME-SE a parte contrária para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias. Se nas contrarrazões houver preliminar relativa a matéria não agravável, intime-se a parte recorrente para manifestação em igual prazo, na forma do art. 1.009, § 2º, do CPC. Após, REMETAM-SE os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, independentemente de juízo de admissibilidade, nos termos do art. 1.010, § 3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Certificado o trânsito em julgado e nada sendo requerido, arquivem-se os autos com as devidas baixas. Cumpra-se. Planaltina-GO, data da assinatura digital. PATRÍCIA MIYUKI HAYAKAWA DE CARVALHO Juíza Titular (assinado eletronicamente – Resolução TJGO n.º 59/2016) Praça Cívica, S/N - Centro, Planaltina - GO, CEP: 73750-005 – FONE: (61) 3637-9700, e-mail: 2vcivplanaltina.gab@tjgo.jus.br
TJGO · Planaltina - 2ª Vara Cível · Sentença
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 2ª Vara Cível da Comarca de Planaltina Autos n.º: 5541976-17.2023.8.09.0128 Classe: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível Polo ativo: Giovane Moreira Arriel Polo passivo: Caio L Bessa Este documento possui força de MANDADO/OFÍCIO, nos termos dos artigos 136 à 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro, da Corregedoria do Estado de Goiás, devendo a Escrivania afixar selo de autenticidade na 2ª via, se necessário, para cumprimento do ato. S E N T E N Ç A I – RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS proposta por GIOVANE MOREIRA ARRIEL contra CAIO L BESSA e RAFAEL NASCIMENTO BESSA, partes qualificadas nos autos. Em síntese, narrou o autor que, em 02/03/2021, celebrou Contrato Particular de Locação de Imóvel Comercial referente ao prédio situado no lote nº 26, Quadra 01, Módulo MR 12, Setor Norte, Planaltina/GO, com área construída de 508,48 m², destinado à instalação de nova panificadora. Afirmou ter recebido o imóvel ainda em fase de acabamento, assumindo as instalações elétricas e hidrossanitárias complementares e a área externa, mas sustentou que os locadores teriam permanecido responsáveis por providências estruturais e externas indispensáveis, especialmente reparos no telhado, ramal de energia até o quadro trifásico e condições para a ligação de água. Alegou demora na regularização desses pontos, infiltrações que teriam danificado o forro, ligação tardia de energia e inviabilidade de ligação de água, fatos que, segundo sua versão, impediram a inauguração do estabelecimento. Relatou, ainda, ter recebido notificação extrajudicial em 20/07/2023 para pagamento de aluguéis e desocupação do imóvel, embora entendesse que os alugueres somente seriam exigíveis após a inauguração. Formulou pedido de rescisão por culpa dos réus, ressarcimento dos gastos realizados no empreendimento e indenização por dano moral de R$ 10.000,00. Na inicial, discriminou despesas materiais de R$ 202.693,90 e esclareceu que o montante de R$ 263.850,03, relativo a móveis planejados, não integraria as perdas materiais porque os bens seriam reaproveitados em sua panificadora já existente (mov. 1). Antes da citação, o autor aditou a petição inicial para corrigir o endereçamento, juntar novos comprovantes e alterar o item referente aos danos materiais, passando a indicar a quantia de R$ 263.850,03, além dos R$ 10.000,00 de dano moral, com valor da causa de R$ 273.850,03. Foram também juntados comprovantes referentes a despesas do empreendimento, entre eles documento relativo ao projeto de engenharia e comprovante de despesa de desocupação (mov. 3). A inicial e o aditamento foram recebidos, deferindo-se ao autor a gratuidade da justiça e determinando-se a citação dos requeridos (mov. 6). Após sucessivas diligências citatórias, houve comunicação eletrônica aos réus (movs. 44 e 45), seguindo-se o comparecimento espontâneo de ambos e a apresentação de contestação, circunstância que supriu eventual vício de citação, nos termos do art. 239, § 1º, do Código de Processo Civil. No curso da demanda foi obtida, por determinação judicial, cópia do contrato de locação posteriormente celebrado em relação ao mesmo imóvel com instituição integrante do Sistema Sicredi (mov. 34, arq. 2). O documento foi invocado pelo autor como elemento circunstancial de sua tese de que os réus teriam pretendido substituí-lo por locatário economicamente mais vantajoso. Os réus apresentaram contestação na mov. 48. Em preliminar, suscitaram inépcia da inicial e impugnaram a gratuidade deferida ao autor. No mérito, defenderam que o locatário conhecia o estado de acabamento do imóvel e assumira expressamente as adaptações necessárias ao funcionamento da panificadora, que o contrato previa carência temporária para início dos aluguéis, que o autor permaneceu no bem sem pagamento de aluguel ou IPTU e que a notificação extrajudicial representou exercício regular de direito. Sustentaram, ainda, que as despesas indicadas na inicial eram investimentos próprios do negócio, sem nexo causal com conduta ilícita dos locadores, e impugnaram os danos material e moral. Com a defesa foi juntado o Termo de Vistoria de Recebimento do imóvel, realizado em 22/08/2023 (mov. 48, arq. 10). O autor apresentou réplica (mov. 54), reiterando a alegação de inadimplemento dos locadores, a responsabilidade destes pelos problemas do telhado e pelas condições externas de água e energia, a inexigibilidade dos aluguéis antes da inauguração e o caráter indenizável dos investimentos realizados. Após a especificação de provas pelas partes (movs. 62 e 63), foi comunicada e averbada penhora no rosto destes autos, oriunda do cumprimento de sentença nº 5412320-07.2023.8.09.0128, sobre eventual crédito de Giovane Moreira Arriel, até o limite então informado de R$ 158.442,42 (mov. 65, arqs. 1 e 2). Na decisão de saneamento, rejeitou-se a preliminar de inépcia, determinou-se a complementação da prova documental quanto aos pedidos de gratuidade, manteve-se a distribuição ordinária do ônus probatório do art. 373 do CPC e foram delimitados como pontos controvertidos. Foi deferida prova testemunhal, ficando consignado que eventual necessidade de prova técnica seria reavaliada após a instrução oral (mov. 66). Os réus juntaram documentação destinada à comprovação de sua situação econômica (mov. 81, arqs. 1 a 3), e o autor, igualmente em cumprimento ao saneamento, apresentou extratos, declarações fiscais e outros documentos, requerendo a manutenção da gratuidade já deferida (mov. 83). Realizou-se audiência de instrução e julgamento em 16/04/2026. Foi ouvido o engenheiro civil Edenval Vaz Júnior, responsável pelas vistorias inicial e final, e colhido o depoimento pessoal do autor. As demais testemunhas foram dispensadas, a instrução foi encerrada e foi concedido prazo comum para alegações finais (mov. 99). Em memoriais, o autor reiterou a procedência da pretensão e, além dos pedidos já formulados, requereu expressamente o reconhecimento da inexigibilidade dos aluguéis (mov. 100). Os réus, por sua vez, insistiram na improcedência integral e na ausência de prova de inadimplemento que lhes fosse imputável (mov. 101). Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. DECIDO. II – FUNDAMENTAÇÃO O processo encontra-se maduro para julgamento. A decisão de saneamento delimitou as questões controvertidas, distribuiu o ônus da prova e deferiu a produção de prova oral, reservando a reavaliação da necessidade de eventual prova pericial para momento posterior à audiência de instrução. Realizada a audiência, as partes produziram as provas que entenderam pertinentes, dispensaram as testemunhas remanescentes e não formularam requerimento útil destinado à complementação da instrução, que foi expressamente encerrada. O acervo documental, em conjunto com a prova oral colhida, mostra-se suficiente para o exame das questões submetidas ao Juízo, inexistindo fundamento para a conversão do julgamento em diligência, nos termos dos arts. 370 e 371 do Código de Processo Civil. Antes do exame do mérito propriamente dito, remanescem algumas questões processuais que devem ser solucionadas. A gratuidade da justiça, anteriormente deferida ao autor, deve ser mantida. Após a impugnação apresentada pela defesa, a decisão de saneamento determinou a complementação documental (mov. 66), tendo o demandante juntado documentação contemporânea destinada a demonstrar sua situação econômica (mov. 83). O conjunto probatório atualmente disponível não fornece elementos seguros para a revogação do benefício. Quanto aos requeridos, considerando a documentação apresentada na mov. 81, arqs. 1 a 3, e a inexistência de elementos suficientes para afastar a alegada insuficiência atual de recursos, defiro-lhes, igualmente, os benefícios da gratuidade da justiça, nos termos dos arts. 98 e 99 do Código de Processo Civil, sem prejuízo de posterior reavaliação, na forma legal, caso sobrevenham elementos novos. Definida a questão relativa à gratuidade, cumpre delimitar o objeto sobre o qual poderá recair o pronunciamento jurisdicional. A lide deve ser decidida nos limites da causa de pedir e dos pedidos regularmente estabilizados, conforme dispõem os arts. 141, 329 e 492 do Código de Processo Civil. Nesse contexto, verifica-se que o pedido autônomo de inexigibilidade dos aluguéis foi formulado expressamente apenas nas alegações finais da mov. 100, após a estabilização da demanda e o encerramento da instrução, de modo que não se mostra possível ampliar o objeto litigioso nesta fase processual. Além disso, a existência, o termo inicial e a extensão de eventual dívida locatícia constituem objeto específico da ação de cobrança n.º 5790119-53.2023.8.09.0128, conexa a estes autos, na qual deverão ser apreciados tais aspectos, observados, naturalmente, os fundamentos comuns que eventualmente decorram do exame conjunto da relação contratual. Neste feito, portanto, a matéria relativa aos aluguéis será considerada apenas na extensão em que se mostre necessária à apuração das circunstâncias que conduziram ao encerramento da locação e à análise dos pedidos indenizatórios aqui deduzidos. A delimitação do objeto, contudo, não impede que se atribua aos fatos narrados na inicial a qualificação jurídica adequada. Parte das despesas cuja restituição é pretendida pelo autor decorre de intervenções realizadas diretamente no imóvel e pode, em tese, submeter-se ao regime jurídico das benfeitorias e das acessões. Esse enquadramento não configura julgamento extra petita, pois o demandante descreveu os investimentos realizados, individualizou as despesas e postulou seu ressarcimento a título de danos materiais, cabendo ao Juízo proceder à correta subsunção jurídica dos fatos efetivamente alegados. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite, com efeito, a interpretação lógico-sistemática dos pedidos a partir da petição inicial considerada em seu conjunto, desde que preservados os fatos que compõem a causa de pedir e o resultado econômico pretendido, sem inovação dos limites objetivos da demanda (STJ, REsp n.º 2.091.358/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 16/09/2025, DJEN 19/09/2025). Delimitadas, assim, as questões processuais e o alcance da controvérsia, passo ao exame do mérito. A ação foi ajuizada em 18/08/2023 com pretensão, entre outras, de rescisão da relação locatícia. Ocorre que o Termo de Vistoria de Recebimento registra que o imóvel foi devolvido em 22/08/2023, ocasião em que se realizou a vistoria destinada à entrega do bem (mov. 48, arq. 10). A restituição do imóvel e a retomada da posse pelos locadores extinguiram, no plano fático, a relação locatícia cuja dissolução judicial era pretendida na inicial. Em razão desse fato superveniente, não subsiste utilidade em pronunciamento de natureza constitutiva destinado a rescindir vínculo contratual que já se encontra encerrado, impondo-se a extinção do processo, sem resolução do mérito, apenas quanto a esse pedido específico, por perda superveniente do interesse processual, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. O encerramento fático da locação, entretanto, não torna irrelevante a apuração das circunstâncias que conduziram à ruptura contratual. Embora já não seja necessário rescindir judicialmente o vínculo, permanece controvertido se o término da relação decorreu de inadimplemento imputável aos locadores e, em caso afirmativo, se desse comportamento advieram os prejuízos materiais e morais cuja reparação é postulada. A análise da responsabilidade pela ruptura constitui, portanto, antecedente necessário ao exame das pretensões indenizatórias remanescentes. É sob essa perspectiva que devem ser examinadas as obrigações assumidas por cada contratante. Nos contratos de locação, incumbe ao locador entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, conforme dispõe o art. 22, incisos I e IV, da Lei nº 8.245/1991. Ao locatário, por sua vez, cabem as obrigações previstas no art. 23 do mesmo diploma, dentre as quais o uso diligente do bem e a comunicação imediata ao locador acerca do surgimento de dano ou defeito cuja reparação lhe incumba. A identificação de eventual inadimplemento exige, ainda, que tais deveres sejam interpretados à luz do conteúdo concreto do ajuste, da boa-fé objetiva e da distribuição de riscos estabelecida entre as partes, conforme os arts. 113, 421, 421-A e 422 do Código Civil. No caso concreto, os elementos dos autos demonstram que o imóvel não foi locado como estabelecimento comercial integralmente acabado e apto à imediata inauguração. O próprio autor afirmou, na petição inicial, que, conforme o Termo de Vistoria Inicial, a edificação possuía fundações, estrutura mista, vedação, cobertura, impermeabilização e paredes chapiscadas e rebocadas, permanecendo sob sua responsabilidade as instalações elétricas e hidrossanitárias complementares, bem como a adequação da área externa e do acesso ao imóvel. Essa distribuição de tarefas não decorre apenas da narrativa das partes, mas encontra correspondência no próprio instrumento contratual e no Termo de Vistoria Inicial, ambos reunidos na mov. 1, arq. 8. O termo registra expressamente que as instalações complementares de água, esgoto, telefone, águas pluviais e energia elétrica seriam executadas pelo locatário, assim como a adequação da área externa. Desse modo, parcela relevante das intervenções necessárias à instalação da atividade empresarial integrava, desde o início, os encargos assumidos pelo autor, circunstância que deve ser considerada na aferição da responsabilidade pelo fato de o estabelecimento não ter sido inaugurado. A prova oral produzida em audiência confirma essa compreensão. Edenval Vaz Júnior, engenheiro responsável pela vistoria inicial realizada em 05/03/2021, declarou que a denominada “obra cinza” estava praticamente concluída, compreendendo fundações, estrutura, alvenarias, portas, escada, cobertura, calhas e rufos, restando principalmente acabamentos e instalações. Afirmou que, na vistoria inicial, não constatou dano estrutural ou avaria na cobertura e confirmou que as instalações complementares de esgoto, água e energia haviam sido atribuídas ao locatário. Acrescentou que, na vistoria final, também não identificou avaria estrutural, vazamentos, manchas de infiltração ou mofo, ressalvando apenas que não houve registro fotográfico específico da cobertura (mov. 98, 5541976.17parte1.mp4). No mesmo sentido, o depoimento pessoal de Giovane evidencia que o autor tinha ciência da extensão das adaptações que assumira para viabilizar a implantação da panificadora. Declarou que deveria executar calçada, projetos e licenças, contrapiso, tubulações, caixas de gordura, instalações elétricas internas, gesso, forro, ACM e ferragens. Reconheceu, ainda, ter assinado a vistoria inicial e admitiu que não possuía protocolo ou parecer técnico da Saneago acerca da alegada inviabilidade da ligação de água, esclarecendo que suas reclamações aos locadores permaneceram no plano verbal. Confirmou, por fim, que, em 20/07/2023, já havia ligação de energia elétrica no imóvel, embora ainda inexistisse ligação hidráulica, e que não efetuou pagamento de aluguel ou IPTU durante o período em que permaneceu no bem (mov. 98, 5541976.17parte2.mp4). É nesse contexto que devem ser avaliadas as alegações de defeitos na cobertura e de dificuldades relacionadas às ligações de água e energia, apontadas pelo autor como causas da inviabilidade do empreendimento. A alegação de problemas no telhado e de infiltrações não pode ser simplesmente desconsiderada, pois o autor sustentou que o forro teria sido afetado, havendo elementos indicativos de sua efetiva instalação no imóvel. A existência de intercorrências durante a execução das obras, entretanto, não se confunde com a demonstração de inadimplemento contratual essencial dos locadores, tampouco basta, por si só, para lhes atribuir integralmente o insucesso do empreendimento. Para que os réus fossem responsabilizados pela não inauguração da panificadora e, a partir disso, por todos os dispêndios empresariais suportados pelo demandante, seria indispensável demonstrar que vício estrutural, cuja correção incumbisse aos locadores, ou omissão destes quanto às providências externas necessárias ao funcionamento do imóvel, constituiu causa efetiva e determinante da inviabilidade do estabelecimento. Tratando-se de fatos constitutivos do direito indenizatório invocado, o respectivo ônus probatório competia ao autor, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil, conforme expressamente consignado na decisão de saneamento. O conjunto probatório produzido, contudo, não permite alcançar essa conclusão com a segurança necessária. Em relação ao telhado, inexiste laudo técnico que identifique defeito estrutural, esclareça sua origem, extensão, duração ou repercussão concreta sobre a possibilidade de utilização do imóvel. Ao contrário, o engenheiro responsável pelas vistorias afirmou não ter identificado avaria estrutural na inspeção inicial nem sinais de vazamento, infiltração ou mofo na vistoria realizada ao término da ocupação. Quanto ao abastecimento de água, a existência de regra técnica relativa à distância mínima entre padrões tampouco comprova, isoladamente, que a concessionária tenha efetivamente recusado a ligação em razão de fato atribuível aos locadores. A fragilidade dessa alegação é reforçada pelo próprio depoimento do autor, que reconheceu não possuir protocolo, parecer técnico ou documento específico emitido pela Saneago demonstrando a alegada impossibilidade de ligação. Situação semelhante se verifica quanto à energia elétrica. O próprio demandante reconheceu que a ligação já se encontrava ativa antes da notificação encaminhada em julho de 2023, circunstância incompatível com a afirmação de que a ausência de fornecimento de energia tenha permanecido, até o término da relação, como impedimento absoluto ao funcionamento do empreendimento. Também não altera essa conclusão a posterior locação do imóvel ao Sicredi, documentada na mov. 34, arq. 2. Trata-se de fato posterior ao encerramento da relação discutida nestes autos que, isoladamente, não permite inferir que os requeridos tenham deliberadamente criado obstáculos ou deixado de cumprir obrigações contratuais com o propósito, ou com o efeito comprovado, de inviabilizar o empreendimento anteriormente pretendido pelo autor. A análise conjunta desses elementos evidencia, portanto, que não foi comprovado inadimplemento essencial imputável aos locadores que tenha constituído causa determinante da não inauguração do estabelecimento. Por consequência, não há fundamento para transferir aos requeridos, sob a rubrica genérica de perdas e danos decorrentes da ruptura contratual, a integralidade dos gastos realizados pelo autor na tentativa de implantação de sua atividade empresarial. Essa conclusão, todavia, diz respeito à responsabilidade dos réus pelo alegado fracasso do empreendimento e não resolve, por si só, a situação jurídica das obras incorporadas ao imóvel. Com efeito, determinadas despesas postuladas pelo autor não se vinculam exclusivamente à existência de inadimplemento dos locadores, mas podem encontrar fundamento próprio no regime jurídico aplicável às benfeitorias e às acessões realizadas pelo locatário. Por essa razão, afastada a pretensão de responsabilização dos requeridos pela integralidade dos gastos empresariais com fundamento no alegado inadimplemento contratual, cumpre examinar, em capítulo próprio, se alguma das intervenções comprovadamente realizadas no imóvel possui natureza indenizável e, em caso positivo, em que extensão. Para esse exame, é necessário distinguir os gastos inerentes à implantação e à desmobilização da atividade empresarial das intervenções que efetivamente se incorporaram ao imóvel e que, por sua natureza, podem submeter-se ao regime jurídico próprio das benfeitorias ou, eventualmente, das acessões. Com efeito, eventual direito à indenização por essas intervenções não decorre da responsabilidade dos locadores pelo insucesso do empreendimento, mas do preenchimento dos requisitos previstos na legislação e no ajuste celebrado entre as partes. A Lei nº 8.245/1991 estabelece disciplina específica sobre a matéria. Nos termos de seu art. 35, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário são indenizáveis ainda que não autorizadas pelo locador, enquanto as úteis somente o são quando autorizadas. As voluptuárias, por sua vez, submetem-se ao regime previsto no art. 36. Em complemento, o art. 96 do Código Civil distingue as benfeitorias em necessárias, úteis e voluptuárias. É certo que, conforme enunciado da Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça, é válida a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção. No caso, entretanto, o contrato celebrado por Giovane não contém disposição geral e inequívoca pela qual o locatário tenha renunciado à indenização por toda e qualquer benfeitoria necessária ou útil realizada no imóvel. A cláusula V do instrumento contratual exige prévia autorização escrita para a realização de benfeitorias úteis ou suntuárias e atribui ao locatário os reparos e consertos que o imóvel necessitar (mov. 1, arq. 8). Embora relevante para a definição das condições de ressarcimento, essa previsão não se confunde com cláusula ampla de renúncia à indenização. Ao contrário, outras disposições contratuais demonstram que as partes expressamente contemplaram a realização de obras destinadas à adaptação e à melhoria do imóvel. Na alínea “p” das obrigações contratuais, os locadores declararam não se opor à contratação de financiamento junto ao Banco do Brasil, em nome da empresa MOREIRA E KERPEN LTDA.-ME, de propriedade do locatário, destinado ao custeio de mão de obra, reformas, máquinas, equipamentos e demais benfeitorias que passariam a integrar o imóvel (mov. 1, arq. 8). Na sequência, a cláusula IX instituiu disciplina específica para o contrapiso do pavimento inferior e o piso de vinil do pavimento superior. Convencionou-se que essas intervenções seriam incorporadas ao imóvel como garantia locatícia até o limite de R$ 24.000,00, estabelecendo-se que eventual quantia excedente seria ressarcida ao locatário mediante abatimentos nos aluguéis (mov. 1, arq. 8). O conjunto dessas disposições revela que o contrato adotou regime próprio para as intervenções no imóvel. De um lado, não há fundamento para transferir indistintamente aos proprietários todo investimento realizado para implantação da atividade empresarial; de outro, tampouco se pode extrair do instrumento contratual uma renúncia universal do locatário ao ressarcimento de toda benfeitoria útil autorizada e definitivamente incorporada ao prédio. A disciplina específica da cláusula IX, restrita às obras nela discriminadas, não pode ser ampliada para afastar, sem previsão expressa, a incidência do art. 35 da Lei nº 8.245/1991 sobre intervenções distintas. A jurisprudência igualmente evidencia que o direito à indenização depende da análise conjunta da natureza da intervenção, da autorização exigida pelo contrato e da efetiva comprovação da obra e de seu custo. O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, na Apelação Cível nº 5292735-42.2016.8.09.0051, aplicou os arts. 35 e 36 da Lei nº 8.245/1991 e afastou o ressarcimento de benfeitorias úteis diante da ausência de demonstração da anuência contratualmente exigida. Vejamos: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DOS ALUGUÉIS E DESPESAS . INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL. NECESSIDADE DE PRÉVIA AUTORIZAÇÃO DO LOCADOR. AUSÊNCIA DE PROVA QUANTO À REALIZAÇÃO DE BENFEITORIAS NECESSÁRIAS. SENTENÇA MANTIDA . 1. De acordo com o contrato de locação, as reformas e obras no imóvel não poderiam ser executadas sem autorização do locador, sendo certo que não sobreveio aos autos, em momento algum, prova da anuência do proprietário. 2. Lado outro, na ótica da Lei de Locações, somente as benfeitorias necessárias permitiriam indenização quando executadas sem a anuência do proprietário, o que não ocorre em relação às úteis e, muito menos, quanto às voluptuárias, que não serão indenizáveis (artigos 35 e 36 da Lei n . 8.245/1991). 3. À Apelante incumbia o ônus de comprovar não somente a realização das benfeitorias, mas também que eram de fato necessárias, porquanto ausente prova acerca da prévia autorização do locador . Ônus probatório do qual não se desincumbiu. 4. Incabível a indenização de benfeitorias quando o locatário não comprovar que se qualificam como necessárias, tampouco que houve autorização para realização de benfeitorias úteis. 5 . Uma vez demonstrada a ausência de provas acerca das benfeitorias indenizáveis, cuja demonstração deveria ter sido feita no momento próprio da fase de conhecimento, não há que se falar, por corolário, em liquidação de sentença para aferição dos valores. 6. Ante o desprovimento do apelo, majora-se os honorários advocatícios, nos termos do artigo 85, §§ 2º e 11, do Código de Processo Civil. 7 . APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. Tribunal de Justiça do Estado de Goiás. Apelação Cível: 52927354220168090051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). Fernando Braga Viggiano, Goiânia - 6ª UPJ Varas Cíveis: 26ª, 27ª, 28ª, 29ª, 30ª e 31ª, Data de Publicação: (S/R) DJ (grifos nossos) Em sentido semelhante, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, na Apelação Cível nº 1002817-28.2022.8.26.0526, manteve a improcedência de pretensão indenizatória fundada em benfeitorias não comprovadamente autorizadas. Vejamos: Apelação – Ação de despejo c/c cobrança por falta de pagamento – Sentença de parcial procedência – Apelo do réu. 1. Processo nº. 1002817-28 .2022.8.26.0526 – Ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis e acessórios . Preliminar de cerceamento de defesa – Inexistência – Conjunto probatório dos autos que basta para o correto desate da lide – Rejeitada. Preliminar de ilegitimidade ativa das partes rejeitada – Inocorrência – Havendo morte do locador original, a locação se transmite aos herdeiros – Inteligência do art. 10 da Lei nº. 8245/91 . Despejo – Inicial aditada para informar a desocupação do imóvel – Processo que prosseguiu, apenas, com os pedidos de cobrança de alugueres e demais acessórios da locação – Inadimplemento incontroverso – Requerido que desocupou o imóvel voluntariamente e entregou as chaves em 06/2022 – Ausência de demonstração de pagamento – Alugueres e acessórios devidos até esta data – Contas de consumo referentes a água e energia elétrica que fazem parte no cálculo, devendo ser excluídos, apenas, a taxa de IPTU – Precedentes – Sentença mantida. 2. Processo conexo nº. 1003188-89 .2022.8.26.0526 – Ação de indenização por benfeitorias . Pretensão de indenização e compensação pelos valores das benfeitorias construídas no imóvel – Impossibilidade – Não restou comprovada a autorização para construção das benfeitorias alegadamente realizadas pelo requerido – Contrato verbal firmado há mais de 30 anos – Ausência do dever de indenizar – Precedentes – Sentença mantida. Sucumbência exclusiva do apelante mantida – Honorários advocatícios majorados, em ambas as demandas. Recurso improvido. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Apelação Cível: 10028172820228260526 Salto, Relator.: Afonso Celso da Silva, Data de Julgamento: 23/02/2026, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/02/2026 (grifos nossos) Esses precedentes reforçam que não basta demonstrar a realização de determinada despesa: para as benfeitorias úteis, é igualmente necessária a comprovação da autorização, observada a forma convencionada pelas partes. No caso concreto, essa análise deve considerar não apenas a cláusula V isoladamente, mas o conteúdo integral do contrato, inclusive as disposições escritas que previram expressamente a realização e a incorporação de determinadas melhorias ao imóvel. Antes de examinar cada uma das despesas, também se mostra necessário afastar a existência de acessão autônoma indenizável. A distinção entre acessões e benfeitorias possui relevância porque as primeiras se submetem a regime jurídico próprio, previsto, entre outros, nos arts. 1.248 e 1.255 do Código Civil. O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu essa diferenciação. No REsp 1.931.087/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 24/10/2023, DJe de 26/10/2023, entendeu-se que cláusula de renúncia relativa a benfeitorias não se estendia automaticamente a verdadeira acessão decorrente de nova construção realizada de boa-fé. Mais recentemente, no REsp 1.899.963/SP, Quarta Turma, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Rel. p/ acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 04/08/2026, Informativo 898/STJ, admitiu-se, em contexto contratual específico de locação comercial, que cláusula ampla de renúncia, interpretada à luz do negócio celebrado, alcançasse também construções e acessões. A diferença entre as soluções decorre, precisamente, do conteúdo do ajuste e da natureza da intervenção realizada. Nesta demanda, entretanto, não se comprovou a realização de construção nova e autônoma capaz de caracterizar acessão indenizável em separado. A edificação de dois pavimentos, compreendendo fundações, pilares, vigas, alvenaria, cobertura e escadas, já existia antes da locação, conforme registrado no Termo de Vistoria Inicial (mov. 1, arq. 8) e confirmado pelo engenheiro ouvido em audiência (mov. 98). As intervenções atribuídas ao autor — entre elas contrapiso, revestimentos, forro, instalações elétricas e hidrossanitárias, ACM e outras adaptações — incidiram sobre edificação preexistente e se caracterizam, predominantemente, como acabamentos, adaptações ou benfeitorias, e não como construção autônoma acrescida ao imóvel. Não há, assim, suporte fático-probatório para reconhecimento de indenização própria a título de acessão. Estabelecidas essas premissas, passa-se ao exame individualizado das despesas cuja restituição foi postulada, pois somente poderão ser indenizadas aquelas que, além de comprovadas, encontrem fundamento jurídico próprio para o ressarcimento. A petição inicial relacionou R$ 10.000,00 referentes a projeto de engenharia; R$ 106.736,00 de mão de obra; R$ 40.000,00 de chapa e tubo de inox; R$ 10.017,90 de fiação; R$ 11.480,00 de revestimento da cozinha; R$ 21.360,00 de vigilante noturno; R$ 3.000,00 de mão de obra para desocupação; e R$ 100,00 de container, totalizando R$ 202.693,90. Na mesma peça, o autor afirmou que o montante de R$ 263.850,03, relativo aos móveis planejados, não seria incluído entre as perdas materiais, por se tratar de bens passíveis de reaproveitamento. No aditamento, contudo, passou a apontar precisamente R$ 263.850,03 como valor dos danos materiais (mov. 3). Essa inconsistência impede que o montante indicado no aditamento seja tomado, por si só, como demonstração da efetiva extensão do prejuízo, impondo o exame das despesas concretamente individualizadas e comprovadas. O valor de R$ 10.000,00 referente ao projeto de engenharia não corresponde à benfeitoria incorporada fisicamente ao imóvel. Trata-se, em princípio, de despesa preparatória necessária à implantação do empreendimento. Além disso, o comprovante juntado na mov. 3, arq. 3, demonstra que o pagamento foi realizado por Moreira e Kerpen Ltda. em dezembro de 2020, anteriormente à formalização do contrato de locação. Como não se demonstrou inadimplemento dos requeridos como causa do insucesso empresarial, inexiste fundamento jurídico para lhes transferir esse custo operacional. A mesma conclusão, embora por fundamentos parcialmente distintos, aplica-se ao montante de R$ 106.736,00, indicado genericamente como despesa de mão de obra. O valor foi apresentado de maneira global, sem discriminação suficiente dos serviços executados e sem indicação do custo correspondente a cada uma das intervenções realizadas. Essa ausência de individualização assume especial relevância porque a prova demonstra que nem todas as obras executadas permaneceram incorporadas ao imóvel. O Termo de Vistoria de Recebimento registra que aproximadamente 500 m² de forro de gesso acartonado haviam sido instalados, mas foram entregues já retirados, e que as instalações complementares de água, esgoto, telefone, águas pluviais e energia elétrica apresentavam apenas indícios de execução, indicando sua retirada antes da restituição do bem (mov. 48, arq. 10). A prova oral igualmente confirmou a retirada de forro, fiação e tubulações. Nesse cenário, não é possível identificar qual parcela dos R$ 106.736,00 correspondeu a serviços relacionados a eventual benfeitoria indenizável que tenha permanecido no imóvel. Tampouco é possível relegar integralmente essa identificação à fase de liquidação, pois não se trata de mera definição posterior do quantum, mas da ausência de prova suficiente, ainda na fase cognitiva, acerca de quais serviços indenizáveis foram realizados e de seu respectivo custo. Também não são indenizáveis os R$ 40.000,00 referentes a chapas e tubos de inox. Segundo a própria narrativa da inicial, esses materiais seriam destinados à confecção de prateleiras, mesas e armários para pão, tratando-se de bens vinculados à estrutura operacional da panificadora, sem demonstração de incorporação definitiva ao imóvel. Quanto à fiação, embora exista documentação relativa à aquisição no montante de R$ 10.017,90, a prova produzida afasta sua permanência no bem. O próprio autor reconheceu em audiência ter retirado os fios da parte interna do imóvel, circunstância compatível com o registro da vistoria final quanto à retirada das instalações complementares (mov. 48, arq. 10; mov. 98, 5541976.17parte2.mp4). Ausente incorporação definitiva, não há benfeitoria remanescente a ser indenizada. Os valores relativos ao vigilante noturno (R$ 21.360,00), à mão de obra destinada à desocupação (R$ 3.000,00) e ao container (R$ 100,00) possuem natureza diversa. Não correspondem a benfeitorias nem a acessões, mas a despesas operacionais ou decorrentes da desmobilização do empreendimento. Seu ressarcimento dependeria, portanto, da caracterização de danos emergentes causalmente ligados a inadimplemento imputável aos requeridos. Como esse pressuposto foi afastado no capítulo anterior, também não há fundamento para restituição desses valores. Resta examinar as intervenções que, segundo a prova, efetivamente permaneceram incorporadas ao imóvel. Quanto ao contrapiso, o autor declarou em audiência tê-lo deixado no local. Essa intervenção, contudo, recebeu tratamento contratual expresso. A cláusula IX estabeleceu que o contrapiso do pavimento inferior e o piso vinílico do pavimento superior seriam incorporados ao imóvel até o limite de R$ 24.000,00, prevendo ressarcimento, mediante abatimento nos aluguéis, apenas da quantia que ultrapassasse esse valor (mov. 1, arq. 8). Não há prova individualizada do custo efetivo do contrapiso, tampouco de que eventual dispêndio tenha superado o limite contratual de R$ 24.000,00. O valor global apresentado a título de mão de obra não permite identificar eventual excedente. Por isso, embora demonstrada a permanência da intervenção, não existe base probatória suficiente para fixar indenização a esse título. A mesma dificuldade se verifica em relação ao ACM e a outras intervenções mencionadas na prova oral como remanescentes. Ainda que haja indícios de sua permanência, não foi produzida documentação que permita individualizar, dentro dos valores reclamados, o custo correspondente a cada item. A ausência de quantificação segura impede a condenação. Situação distinta, entretanto, verifica-se quanto ao revestimento cerâmico, único item que reúne, de maneira suficiente, prova do desembolso, demonstração da incorporação definitiva ao imóvel e suporte contratual para o reconhecimento de sua natureza indenizável. A inicial individualizou a despesa em R$ 11.480,00. O desembolso foi documentalmente comprovado por transferência bancária realizada em 28/10/2022, no exato valor de R$ 11.480,00, por MOREIRA E KERPEN LTDA. em favor de VAREJÃO DO PISO MATERIAIS E CONSTRUÇÃO LTDA. (mov. 1, arq. 16). O comprovante de pagamento indica que a transferência foi realizada pela sociedade MOREIRA E KERPEN LTDA.-ME. Essa circunstância, no caso concreto, não afasta a pretensão do locatário. O direito ora reconhecido não decorre de prejuízo contratual autônomo suportado pela pessoa jurídica, mas do regime jurídico da benfeitoria introduzida pelo locatário no imóvel objeto da relação locatícia. Ademais, o próprio contrato firmado pelos requeridos previu expressamente que a referida sociedade, de propriedade do locatário, seria utilizada para obtenção de financiamento destinado a mão de obra, reformas e demais benfeitorias que passariam a integrar o imóvel (mov. 1, arq. 8). O comprovante bancário constitui, portanto, prova do custo da intervenção, e não fundamento autônomo de crédito pertencente à sociedade. Além da comprovação do desembolso, há prova objetiva de que o material foi efetivamente aplicado e permaneceu incorporado ao prédio. O Termo de Vistoria de Recebimento registra que o locatário executou 60 m² de revestimentos cerâmicos nas paredes internas do pavimento térreo, 61,65 m² no pavimento superior e 93,34 m² nas paredes externas, abrangendo partes da fachada frontal e lateral, permanecendo essas intervenções no imóvel quando de sua entrega, em 22/08/2023 (mov. 48, arq. 10). A prova oral converge com o documento. Edenval Vaz Júnior confirmou que, comparadas as vistorias inicial e final, houve efetiva realização de investimentos no imóvel e que os revestimentos internos e externos estavam presentes por ocasião da devolução (mov. 98, 5541976.17parte1.mp4). Também se encontra preenchido, quanto a esse item específico, o requisito jurídico relativo à natureza e à autorização da obra. O revestimento de paredes, realizado em imóvel comercial entregue em estágio de “obra cinza” e destinado à instalação de panificadora, caracteriza benfeitoria útil, na medida em que aumenta ou facilita o uso da edificação, nos termos do art. 96, § 2º, do Código Civil. Por se tratar de benfeitoria útil, sua indenização depende de autorização do locador, conforme art. 35 da Lei nº 8.245/1991 e cláusula V do contrato. Essa autorização não deve ser extraída de mera tolerância posterior, mas do próprio conjunto de disposições escritas que estruturou a relação contratual. Como visto, os locadores expressamente anuíram à realização de reformas e benfeitorias, inclusive mediante financiamento contratado pela empresa do locatário, prevendo que tais intervenções seriam incorporadas ao imóvel. Soma-se a isso o fato de o bem ter sido entregue em estágio de “obra cinza”, com acabamentos a serem executados para adequá-lo ao uso comercial convencionado. Nesse contexto específico, a autorização escrita constante do próprio instrumento contratual mostra-se suficiente para abranger o revestimento cerâmico, intervenção ordinária de acabamento, compatível com o programa de reforma expressamente contemplado pelas partes. Essa conclusão, contudo, não implica reconhecer autorização genérica para o ressarcimento de qualquer gasto realizado pelo locatário, razão pela qual os demais itens permanecem sujeitos à demonstração individual de sua natureza, incorporação, custo e enquadramento contratual. Assim, dentre as despesas materiais postuladas, apenas o valor de R$ 11.480,00 referente ao revestimento cerâmico preenche cumulativamente os requisitos necessários ao ressarcimento: houve individualização do gasto, prova documental do desembolso, comprovação de sua efetiva aplicação, permanência da melhoria no imóvel e autorização contratual suficiente para sua realização. A procedência desse item, portanto, não decorre de responsabilidade dos requeridos pelo insucesso da panificadora, fundamento já afastado, mas de causa jurídica distinta e autônoma: o direito do locatário à indenização pela benfeitoria útil autorizada e definitivamente incorporada ao imóvel, na ausência de cláusula contratual de renúncia ao ressarcimento. Desse modo, o pedido de indenização por danos materiais deve ser acolhido apenas em parte, no montante de R$ 11.480,00, rejeitando-se os demais valores postulados. O acolhimento parcial da pretensão material, limitado ao ressarcimento da benfeitoria útil anteriormente examinada, não implica reconhecimento de conduta ilícita dos requeridos, apta, por si só, a ensejar reparação extrapatrimonial. Como já exposto, não ficou demonstrado inadimplemento essencial dos locadores como causa determinante da inviabilidade do empreendimento, e a indenização material reconhecida decorre de fundamento jurídico autônomo, relacionado ao regime das benfeitorias. Nesse contexto, o pedido de indenização por dano moral não merece acolhimento. A controvérsia decorre de relação contratual de natureza empresarial e envolve divergências acerca do estado do imóvel, da distribuição das obrigações relativas às obras e acabamentos, do momento de exigibilidade dos aluguéis e das consequências patrimoniais dos investimentos realizados pelo locatário. Não há prova de exposição vexatória, ofensa à honra ou à imagem, constrangimento público ou qualquer outra repercussão autônoma sobre direito da personalidade do autor. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o mero inadimplemento contratual, mesmo quando configurado, não gera automaticamente dano moral, sendo necessária a demonstração de circunstância excepcional capaz de ultrapassar os dissabores próprios da relação obrigacional. Nesse sentido, colho o seguinte julgado: DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO. RECURSOS ESPECIAIS. PLANO DE SAÚDE . RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLÊNCIA. NOTIFICAÇÃO ELETRÔNICA. INVALIDADE. DANO MORAL . REEXAME DE PROVA. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. A jurisprudência do STJ estabelece que a notificação prévia do beneficiário inadimplente é requisito essencial para o cancelamento do contrato de plano de saúde, devendo ser feita por escrito e entregue ao devedor, com comprovação inequívoca de recebimento, conforme o art . 13, parágrafo único, II, da Lei n. 9.656/1998.2 . A notificação por e-mail pode ser válida, desde que haja comprovação inequívoca de que o notificado efetivamente dela tomou ciência.3. A análise da validade da notificação eletrônica no caso concreto demandaria incursão em cláusulas contratuais e revolvimento fático-probatório, o que é vedado pelas Súmulas 5 e 7 do STJ.4 . A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o mero descumprimento contratual não gera, por si só, dano moral indenizável, sendo necessário verificar as peculiaridades do caso concreto para avaliar se a conduta ilícita ultrapassou o mero inadimplemento contratual.5. A Corte estadual concluiu pela inexistência de prova específica de abalo psíquico ou lesão grave a direitos da personalidade, não configurando dano moral indenizável e modificar essa conclusão demandaria vedado reexame fático. 6 .Recursos especiais desprovidos. Superior Tribunal de Justiça. REsp: 00000000000002139765 SP 2024/0113310-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 09/03/2026, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 16/03/2026 (grifos nossos) No caso, nem mesmo a notificação extrajudicial destinada à cobrança e à desocupação do imóvel, expedida em contexto de efetiva controvérsia contratual, revela circunstância excepcional dessa natureza. Ausente demonstração de violação relevante a direito da personalidade, o pedido de reparação por dano moral deve ser rejeitado. Definida a procedência apenas parcial do pedido de danos materiais, resta estabelecer os consectários legais incidentes exclusivamente sobre a quantia de R$ 11.480,00 reconhecida a título de ressarcimento pela benfeitoria útil incorporada ao imóvel. A correção monetária incide desde 28/10/2022, data do desembolso comprovado na mov. 1, arq. 16. Os juros moratórios, por se tratar de obrigação decorrente de relação contratual, fluem a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil. No caso, o comparecimento espontâneo dos requeridos, mediante apresentação da contestação em 06/08/2025, supriu a citação, conforme art. 239, § 1º, do CPC. Considerando que os termos iniciais da correção monetária e dos juros de mora não coincidem, deve ser observada a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no AgInt no AREsp n.º 2.059.743/RJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 11/02/2025, DJEN de 20/02/2025. Assim, no período compreendido entre 28/10/2022 e 05/08/2025, em que incidente apenas a correção monetária, aplica-se o IPCA. A partir de 06/08/2025, quando passam a incidir também juros de mora, aplica-se a taxa SELIC como índice único de atualização do débito, vedada sua cumulação com qualquer outro índice de correção monetária ou juros. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento nos arts. 485, VI, e 487, I, do Código de Processo Civil: a) JULGO EXTINTO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, exclusivamente o pedido constitutivo de rescisão do contrato de locação, diante da perda superveniente do interesse processual decorrente da devolução do imóvel e encerramento fático da relação locatícia em 22/08/2023; b) No mais, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para CONDENAR CAIO L BESSA e RAFAEL NASCIMENTO BESSA ao pagamento, em favor de GIOVANE MOREIRA ARRIEL, da quantia de R$ 11.480,00 (onze mil quatrocentos e oitenta reais), a título de indenização pela benfeitoria útil correspondente ao revestimento cerâmico comprovadamente realizado e incorporado ao imóvel. Sobre a referida quantia incidirá correção monetária pelo IPCA desde 28/10/2022 até 05/08/2025. A partir de 06/08/2025, data do comparecimento espontâneo dos réus mediante apresentação da contestação (mov. 48), que supriu a citação, nos termos do art. 239, § 1º, do CPC, incidirá a taxa SELIC como índice único de atualização do débito, compreendendo correção monetária e juros de mora, vedada a cumulação com qualquer outro índice, conforme orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no AgInt no AREsp n.º 2.059.743/RJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 11/02/2025, DJEN 20/02/2025. Considerando que a parcela acolhida representa fração mínima do proveito econômico perseguido pelo autor, reconheço a sucumbência mínima dos requeridos e, com fundamento no art. 86, parágrafo único, do CPC, CONDENO o autor ao pagamento integral das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios em favor dos patronos dos réus, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pelos réus, correspondente à parcela pecuniária dos pedidos rejeitada, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Fica suspensa a exigibilidade das custas e verbas sucumbenciais impostas ao autor enquanto perdurarem os pressupostos da gratuidade, na forma do art. 98, § 3º, do CPC. Considerando a penhora no rosto destes autos, determinada no processo nº 5412320-07.2023.8.09.0128, em trâmite perante a 1ª Vara Cível da Comarca de Planaltina, e comunicada a este Juízo na mov. 65 e 103, OFICIE-SE àquele Juízo, encaminhando-se cópia da presente sentença, para ciência acerca do crédito ora reconhecido em favor de GIOVANE MOREIRA ARRIEL. Eventual pagamento, levantamento ou liberação de valores decorrentes da condenação deverá observar a referida constrição, até o limite determinado pelo Juízo da execução. Proceda-se à escrivania a anotação da penhora no rosto dos autos, caso a providência ainda não tenha sido tomada. Traslade-se cópia integral desta sentença aos autos nº 5790119-53.2023.8.09.0128, certificando-se, em razão da conexão entre as demandas e da identidade da relação contratual subjacente. Havendo interposição de apelação, INTIME-SE a parte contrária para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias. Se nas contrarrazões houver preliminar relativa a matéria não agravável, intime-se a parte recorrente para manifestação em igual prazo, na forma do art. 1.009, § 2º, do CPC. Após, REMETAM-SE os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, independentemente de juízo de admissibilidade, nos termos do art. 1.010, § 3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Certificado o trânsito em julgado e nada sendo requerido, arquivem-se os autos com as devidas baixas. Cumpra-se. Planaltina-GO, data da assinatura digital. PATRÍCIA MIYUKI HAYAKAWA DE CARVALHO Juíza Titular (assinado eletronicamente – Resolução TJGO n.º 59/2016) Praça Cívica, S/N - Centro, Planaltina - GO, CEP: 73750-005 – FONE: (61) 3637-9700, e-mail: 2vcivplanaltina.gab@tjgo.jus.br
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