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5535622-42.2025.8.09.0051
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Intimação
TJGO · 1ª Câmara Cível · DECISÃO MONOCRÁTICA
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Desembargadora Viviane Silva de Moraes Azevedo DUPLA APELAÇÃO CÍVEL N.º 5535622-42.2025.8.09.0051 COMARCA : GOIÂNIA 1ª CÂMARA CÍVEL 1º APELANTE/REQUERIDO: DENNISON DE PALMA OLIVEIRA 2ª APELANTE/REQUERIDA: TERRA SANTA PARTICIPAÇÕES LTDA APELADA/AUTORA : MARIA ALDEANE DE LIMA LEAL RELATORA : DESEMBARGADORA VIVIANE SILVA DE MORAES AZEVEDO EMENTA: DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. CULPA DA ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE 10%. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. TERRENO NÃO EDIFICADO. COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI. PRESCRIÇÃO TRIENAL. GRATUIDADE DA JUSTIÇA MANTIDA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Dupla Apelação Cível contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, reconheceu a resolução da promessa de compra e venda de lote por culpa da adquirente, determinou a restituição de 90% das quantias pagas e afastou cobranças vinculadas ao contrato. Os apelantes requerem maior retenção, cobrança de taxa de fruição, exclusão da comissão de corretagem e da taxa SATI da restituição, revogação da gratuidade da justiça e redistribuição da sucumbência. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Cinge a discussão em: (i) definir o percentual de retenção aplicável; (ii) verificar a exigibilidade da taxa de fruição; (iii) determinar se comissão de corretagem e taxa SATI integram a base de cálculo da restituição; (iv) examinar a manutenção da gratuidade da justiça; e (v) definir a distribuição dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação é de consumo e os contratos, celebrados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, submetem-se também à disciplina da Lei do Distrato. 4. A retenção de 10% dos valores pagos é adequada, pois o imóvel é lote não edificado e não há prova de prejuízos extraordinários da vendedora, sendo suficiente para compensar despesas administrativas sem enriquecimento ilícito. 5. A taxa de fruição é indevida, pois o terreno permaneceu não edificado e não houve demonstração de proveito econômico decorrente de sua ocupação, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça. 6. A pretensão de restituição de comissão de corretagem e taxa SATI prescreve em três anos, nos termos do Tema 938 do STJ. A cessão posterior da posição contratual não reinicia o prazo prescricional, razão pela qual essas verbas não integram a base de cálculo da restituição. 7. A gratuidade da justiça deve ser mantida diante da comprovação documental da hipossuficiência e da ausência de prova em contrário. 8. A exclusão da comissão de corretagem da base de cálculo evidencia decaimento economicamente relevante da autora, impondo sucumbência recíproca, fixada em 70% para os réus e 30% para a autora. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. 1ª e 2ª apelação cível conhecidas e parcialmente providas. Tese de julgamento: 1. A retenção de 10% dos valores pagos é adequada quando suficiente para compensar as despesas do vendedor e inexistem prejuízos extraordinários comprovados. 2. É indevida a taxa de fruição sobre lote não edificado sem demonstração de proveito econômico pela ocupação. 3. A pretensão de restituição de comissão de corretagem e taxa SATI prescreve em três anos, sem reinício do prazo pela cessão da posição contratual. 4. O decaimento de parcela economicamente relevante da pretensão autoriza a sucumbência recíproca. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º, 4º, I, 6º e 12; CC, art. 206, § 3º, IV; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, II e § 5º; Lei nº 13.786/2018; CPC, arts. 85, § 14, 86, caput, 98, § 3º, e 932, IV e V. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº 1.942.925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 26.06.2023, DJe 30.06.2023; STJ, AgInt no REsp nº 1.941.068/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 27.09.2021, DJe 29.09.2021; STJ, REsp nº 1.551.956/SP, Tema 938; TJGO, Apelação Cível nº 5384797-71.2021.8.09.0069, Rel. Des. William Costa Mello, 1ª Câmara Cível, j. 09.10.2023; TJGO, Súmula 25. DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de Dupla Apelação Cível interpostas, respectivamente, por DENNISON DE PALMA OLIVEIRA (mov. 150) e TERRA SANTA PARTICIPAÇÕES LTDA (mov. 151), em face da sentença (mov. 120), proferida pelo juiz de direito do Núcleo de Aceleração de Julgamentos e Cumprimento de Metas de 1ª Instância, atuando na 7ª Vara Cível da Comarca de Goiânia, Dr. Gustavo Costa Borges, na “ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos”, movida por MARIA ALDEANE DE LIMA, ora apelada. Na origem, a autora, ora apelada, ajuizou a ação alegando que, em 31/08/2021, tornou-se cessionária de um contrato de promessa de compra e venda de um lote no Condomínio Monte Sinai, originalmente firmado entre Fabiano da Rosa Martins e os requeridos. Em razão de dificuldades financeiras, não pôde continuar com os pagamentos, tendo adimplido o montante de R$ 83.545,24. Afirmou que a proposta de distrato extrajudicial feita pelas rés era abusiva, prevendo a restituição de apenas R$ 1.865,85. Requereu a rescisão do contrato, a restituição de 90% dos valores pagos, a devolução de comissão de corretagem e a declaração de inexigibilidade da taxa de fruição. Processado o feito, sobreveio sentença nos seguintes termos: (...) Ante o exposto JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para: a) declarar rescindido/resolvido o contrato de promessa de compra e venda, objeto da lide; b) condenar as rés, solidariamente, a restituírem à autora 90% do montante comprovadamente pago (R$ 83.545,24), equivalente a R$ 75.190,72, autorizada a retenção de 10% (R$ 8.354,52), devendo a quantia a restituir ser atualizada monetariamente desde cada desembolso e acrescida de juros de mora legais a partir da citação; c) confirmar a tutela anteriormente deferida, tornando definitiva a vedação de negativação/protesto e a inexigibilidade das cobranças vinculadas ao contrato rescindido, observados os limites desta sentença. JULGO IMPROCEDENTE a reconvenção. Condeno as rés ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, considerando a sucumbência preponderante. (grifo no original) Opostos embargos de declaração por ambas as rés (mov. 127 e 132), o juízo a quo os acolheu parcialmente (mov. 143) para sanar contradições e integrar a sentença, estabelecendo que os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir do trânsito em julgado; a restituição deve ocorrer em parcela única, no prazo de 180 dias do trânsito em julgado; e a reconvenção é julgada parcialmente procedente, apenas para declarar a resolução do contrato por culpa da autora, mantendo-se os demais termos da sentença. Em suas razões recursais (mov. 150), o requerido Dennison de Palma Oliveira, primeiro apelante, alega que o contrato, celebrado em 22/07/2020, submete-se à disciplina introduzida pela Lei nº 13.786/2018 e que o percentual de 25% não decorre de arbitramento unilateral, mas de cláusula expressamente aceita pelo adquirente, razão pela qual a redução promovida na sentença contrariaria os arts. 413 e 416 do Código Civil e a disciplina das Leis nº 6.766/1979 e 4.591/1964. Argumenta que deve ser expressamente delimitada a base de cálculo da restituição para excluir valores relativos à comissão de corretagem e à taxa SATI, uma vez que o próprio decisum reconheceu a improcedência desses pedidos, à luz do prazo trienal reconhecido pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938. Insurge-se contra o afastamento da taxa de fruição, pois a adquirente recebeu a posse do lote desde a cessão contratual e que a compensação não depende de edificação ou exploração econômica efetiva, pois decorreria da mera indisponibilidade do imóvel ao vendedor durante o período de posse da compradora. Defende o abatimento das despesas relativas a IPTU/ITU e condomínio incidentes durante o período em que a apelada permaneceu na posse do imóvel, compreendido, segundo afirma, entre 31/08/2021 e 18/04/2023. Assevera a responsabilidade decorre da legislação aplicável, do contrato firmado entre as partes e da natureza propter rem desses encargos, devendo o respectivo valor ser apurado em liquidação de sentença e compensado com a quantia a restituir. Sustenta a existência de sucumbência recíproca, porque a autora não obteve êxito integral em suas pretensões, especialmente quanto à comissão de corretagem, à taxa SATI e aos demais consectários discutidos, além de ter sido reconhecida, na reconvenção, sua culpa pelo desfazimento do contrato, devendo, dessa maneira, haver a redistribuição dos ônus. Diante disso, requer o provimento do recurso para adequar a condenação aos critérios postulados, com prequestionamento dos dispositivos legais indicados nas razões recursais. Preparo recolhido (mov. 150, arquivo 2). Por sua vez, a segunda apelante, Terra Santa Participações Ltda (mov. 151), nas razões recursais, defende, em síntese, a necessidade de: a) cobrança da taxa de fruição; b) revogação da gratuidade da justiça concedida à Apelada; c) fixação da sucumbência recíproca; d) observância da retenção contratual de 25% e da forma de restituição parcelada. Preparo recolhido (mov. 151, arquivo 3). Em contrarrazões, a parte apela pugna pelo desprovimento do recurso (mov. 155). Designada audiência de conciliação, restou infrutífera (mov. 181). É o relatório. 1. DO JULGAMENTO MONOCRÁTICO Adoto a previsibilidade de julgamento imediato, com fulcro no art. 932, IV e V, do CPC, o que autoriza ao relator, desde logo, resolver a questão, prescindindo de submetê-la ao órgão colegiado. 2. DA ADMISSIBILIDADE DO RECURSO Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço dos recursos de Apelação Cível. 3. DO MÉRITO RECURSAL 3.1. DA APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR É fato incontroverso que a relação jurídica existente entre as partes denota natureza consumerista, impondo-se, pois, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (arts. 2º, 3º, 6º, e 12 do CDC). Além disso, consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor (CDC) nos contratos de compra e venda de imóveis, desde que o comprador seja o destinatário final do bem, como é o caso dos autos (REsp 1.087.225). 3.2. DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO (CLÁUSULA PENAL) Na situação em concreto, é fato incontroverso que a rescisão do contrato de compra e venda do lote seu deu por culpa exclusiva da consumidora/apelada. Por outro lado, também se observa que o contrato principal (mov. 71, arquivo 4, celebrado com primeiro apelante, foi realizado em 22/07/2020, e o segundo contrato, de transferência, foi celebrado em 31/08/2021 (mov. 1, arquivo 5), atraindo, portanto, a incidência da Lei Federal nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). O art. 67-A, da Lei Federal n. 4.591/1964, incluído pela Lei do Distrato, preconiza que: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (…) II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (…) § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. Na situação posta ao crivo do Estado-Juiz, não se pode ignorar que a questão controvertida inexoravelmente atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor e considerando as características do negócio, bem como o teor do contrato celebrado entre as partes (adesão), inconteste a relação de consumo, o que faz incidir a respectiva proteção contratual. Desta maneira, levando em conta que o consumidor é a parte vulnerável na relação consumerista (art. 4º, inciso I, do CDC), deve-se prestigiar as normas consumeristas, de ordem pública e de interesse social, notadamente para afastar a incidência de cláusulas contratuais abusivas. O instrumento celebrado entre as partes (mov. 01) prevê na Cláusula 19ª, a retenção de 30% dos valores pagos a título de despesas administrativas, nos casos de rescisão por culpa do adquirente. Não se olvida de que, para celebração do contrato de promessa de compra e venda em questão, o promitente vendedor certamente tem inúmeras despesas com divulgação do empreendimento, corretagem, confecção de contratos, carnês, atendimento ao cliente após a venda que devem ser ressarcidas pelo promissário comprador que desiste do negócio, o que justifica a retenção de uma parte dos valores pagos para cobertura de tais despesas. Sabe-se que, nas ações em que se discute rescisões contratuais de compromisso de compra e venda de bens imóveis, quanto ao percentual de retenção dos valores pagos, o Superior Tribunal de Justiça tem admitido a flutuação deste pelo vendedor, quando o desfazimento da avença ocorre em decorrência da inadimplência do adquirente, entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte cinco por cento) das parcelas e arras pagas, como forma de ressarcimento pelos custos operacionais da transação, vejamos: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. […] CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL.RETENÇÃO. […] 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. (…). (STJ, AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 30/6/2023). No caso em tela, tratando-se de lote não edificado, e não havendo comprovação de prejuízos extraordinários pela parte vendedora, a fixação da retenção em 10% do valor pago mostra-se razoável e proporcional, suficiente para compensar as despesas administrativas sem gerar enriquecimento ilícito. Assim posto, não merece, alterações na sentença na parte em que fixou o limite de retenção em 10%, uma vez que a decisão está em consonância com julgados desta Corte Estadual (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5384797-71.2021.8.09.0069, Rel. Des(a). WILLIAM COSTA MELLO, 1ª Câmara Cível, julgado em 09/10/2023, DJe de 09/10/2023). 3.3. DA TAXA DE FRUIÇÃO Quanto à retenção de 0,5% a.m sobre o valor atualizado do contrato, a título de indenização pela ocupação do bem, não se faz devida no caso. Por fruição entende-se o proveito ou a utilização da coisa por quem detenha sua posse ou propriedade, aproveitando-lhe os produtos dali advindos. Ocorre que, no caso em apreço, trata-se da compra e venda de lote de terreno, tendo restado incontroverso que nada foi edificado no bem, mostrando-se incabível, portanto, a retenção de valores pela fruição da terra nua. Nesse sentido o julgado do C. Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO SUBMETIDA AO NCPC. COMPRA E VENDA DE TERRENO VAZIO EM LOTEAMENTO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL DIANTE DA INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE. TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVEITO COM A CESSÃO DE SEU USO. DESCABIMENTO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (...) 2. A Terceira Turma desta Corte firmou entendimento no sentido de que, na hipótese de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado por interesse exclusivo dos adquirentes, é indevida a condenação dos consumidores ao pagamento de taxa de ocupação/fruição. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.941.068/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 27/9/2021, DJe de 29/9/2021.) (g. n.) Com efeito, não há que se falar, no caso, em direito de indenização da vendedora pela fruição/ocupação do lote de terreno que não contém nenhuma construção. No mais, cabe consignar, que o vendedor não sofrerá maiores prejuízos com a presente rescisão e restituição, na forma como ora estabelecida, eis que, na condição de proprietário do bem imóvel objeto da contratação, certamente o revenderá por valor muito superior àquele pactuado com o comprador. Mister seja justa a penalidade imposta àquele que deu causa à rescisão contratual, de forma que não represente, de outro lado, enriquecimento ilícito para a outra parte 3.4. DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E DA TAXA SATI Os recorrentes sustentam que os valores pagos a título de comissão de corretagem não integram a base de cálculo da restituição e, subsidiariamente, arguiram a prescrição da pretensão de devolução dessas verbas. Acerca do assunto, no julgamento do REsp 1.551.956/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos – Tema 938, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça firmou a tese de que prescreve em três anos a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, serviço de assistência técnico-imobiliária – SATI ou atividade congênere, nos termos do art. 206, § 3º, IV, do Código Civil. No caso, a documentação contratual indica que a comissão de corretagem, no valor de R$ 18.201,45, foi quitada em 24/07/2020, diretamente aos corretores e imobiliárias discriminados no instrumento contratual juntado no mov. 104, arquivo 2. A posterior cessão da posição contratual à autora, formalizada em 31/08/2021, não reinicia o prazo prescricional referente à verba anteriormente paga, pois a cessionária recebe o direito nos limites em que existente ao tempo da transferência. Desse modo, reconheço a prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI. Via de consequência, essas verbas não integram a base de cálculo da restituição devida à autora. 3.5. DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA A segunda apelante pugna pela revogação da gratuidade da justiça concedida à autora. Contudo, a decisão de evento 17, que deferiu o benefício, foi fundamentada nos documentos apresentados nos eventos 1, 11 e 15, os quais, segundo o juízo, comprovaram a hipossuficiência. A apelante, por sua vez, não trouxe aos autos elementos novos capazes de infirmar a presunção relativa de veracidade da declaração de pobreza, limitando-se a argumentar com base na aquisição pretérita do imóvel. A Súmula 25 deste Tribunal de Justiça estabelece que "faz jus à gratuidade da justiça a pessoa, natural ou jurídica, que comprovar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais". Diante da comprovação documental da hipossuficiência contemporânea ao ajuizamento da ação, e da ausência de prova em contrário pela parte apelante, a manutenção do benefício é medida que se impõe. 3.6. DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS Com o provimento parcial dos apelos para excluir da base de cálculo da restituição o valor da comissão de corretagem (R$ 18.201,45), a sucumbência da autora deixa de ser mínima. A apelada decaiu de parte economicamente relevante de sua pretensão inicial. Impõe-se, portanto, a redistribuição dos ônus sucumbenciais, para que cada parte arque com as custas e honorários de forma proporcional ao seu decaimento, nos termos do art. 86, caput, do CPC. Desse modo, fixo a sucumbência recíproca na proporção de 70% (setenta por cento) para as partes rés/apelantes e 30% (trinta por cento) para a parte autora/apelada, incidentes sobre as custas processuais e os honorários advocatícios, que mantenho em 10% sobre o valor atualizado da condenação, vedada a compensação destes (art. 85, §14, CPC). 4. DO DISPOSITIVO Ante o exposto, conheço do 1º e 2º recurso de apelação cível e DOU-LHES PARCIAL PROVIMENTO, para reformar em parte a sentença, e: a) determinar que a base de cálculo para a restituição de 90% dos valores pagos à autora exclua o valor pago a título de comissão de corretagem (R$ 18.201,45); b) redistribuir os ônus da sucumbência, condenando as partes rés ao pagamento de 70% das custas e honorários advocatícios (fixados em 10% sobre o valor da condenação), e a parte autora ao pagamento dos 30% restantes, observada a gratuidade da justiça a ela deferida (§3º do art. 98 do CPC). No mais, mantenho a sentença por estes e seus próprios fundamentos. Em razão do parcial provimento dos recursos de apelação, descabe majoração (STJ, AgInt nos EAREsp 762.075/MT, Rel. Ministro FELIX FISCHER, Rel. p/ acórdão Ministro HERMAN BENJAMIN, CORTE ESPECIAL, DJe de 07/03/2019). Intimem-se. Publique-se. Após o trânsito em julgado, devolva-se à origem. (Datado e assinado digitalmente) DESª. VIVIANE SILVA DE MORAES AZEVEDO Relatora 4
Intimação
TJGO · 1ª Câmara Cível · DECISÃO MONOCRÁTICA
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Desembargadora Viviane Silva de Moraes Azevedo DUPLA APELAÇÃO CÍVEL N.º 5535622-42.2025.8.09.0051 COMARCA : GOIÂNIA 1ª CÂMARA CÍVEL 1º APELANTE/REQUERIDO: DENNISON DE PALMA OLIVEIRA 2ª APELANTE/REQUERIDA: TERRA SANTA PARTICIPAÇÕES LTDA APELADA/AUTORA : MARIA ALDEANE DE LIMA LEAL RELATORA : DESEMBARGADORA VIVIANE SILVA DE MORAES AZEVEDO EMENTA: DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. CULPA DA ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE 10%. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. TERRENO NÃO EDIFICADO. COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI. PRESCRIÇÃO TRIENAL. GRATUIDADE DA JUSTIÇA MANTIDA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Dupla Apelação Cível contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, reconheceu a resolução da promessa de compra e venda de lote por culpa da adquirente, determinou a restituição de 90% das quantias pagas e afastou cobranças vinculadas ao contrato. Os apelantes requerem maior retenção, cobrança de taxa de fruição, exclusão da comissão de corretagem e da taxa SATI da restituição, revogação da gratuidade da justiça e redistribuição da sucumbência. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Cinge a discussão em: (i) definir o percentual de retenção aplicável; (ii) verificar a exigibilidade da taxa de fruição; (iii) determinar se comissão de corretagem e taxa SATI integram a base de cálculo da restituição; (iv) examinar a manutenção da gratuidade da justiça; e (v) definir a distribuição dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação é de consumo e os contratos, celebrados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, submetem-se também à disciplina da Lei do Distrato. 4. A retenção de 10% dos valores pagos é adequada, pois o imóvel é lote não edificado e não há prova de prejuízos extraordinários da vendedora, sendo suficiente para compensar despesas administrativas sem enriquecimento ilícito. 5. A taxa de fruição é indevida, pois o terreno permaneceu não edificado e não houve demonstração de proveito econômico decorrente de sua ocupação, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça. 6. A pretensão de restituição de comissão de corretagem e taxa SATI prescreve em três anos, nos termos do Tema 938 do STJ. A cessão posterior da posição contratual não reinicia o prazo prescricional, razão pela qual essas verbas não integram a base de cálculo da restituição. 7. A gratuidade da justiça deve ser mantida diante da comprovação documental da hipossuficiência e da ausência de prova em contrário. 8. A exclusão da comissão de corretagem da base de cálculo evidencia decaimento economicamente relevante da autora, impondo sucumbência recíproca, fixada em 70% para os réus e 30% para a autora. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. 1ª e 2ª apelação cível conhecidas e parcialmente providas. Tese de julgamento: 1. A retenção de 10% dos valores pagos é adequada quando suficiente para compensar as despesas do vendedor e inexistem prejuízos extraordinários comprovados. 2. É indevida a taxa de fruição sobre lote não edificado sem demonstração de proveito econômico pela ocupação. 3. A pretensão de restituição de comissão de corretagem e taxa SATI prescreve em três anos, sem reinício do prazo pela cessão da posição contratual. 4. O decaimento de parcela economicamente relevante da pretensão autoriza a sucumbência recíproca. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º, 4º, I, 6º e 12; CC, art. 206, § 3º, IV; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, II e § 5º; Lei nº 13.786/2018; CPC, arts. 85, § 14, 86, caput, 98, § 3º, e 932, IV e V. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº 1.942.925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 26.06.2023, DJe 30.06.2023; STJ, AgInt no REsp nº 1.941.068/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 27.09.2021, DJe 29.09.2021; STJ, REsp nº 1.551.956/SP, Tema 938; TJGO, Apelação Cível nº 5384797-71.2021.8.09.0069, Rel. Des. William Costa Mello, 1ª Câmara Cível, j. 09.10.2023; TJGO, Súmula 25. DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de Dupla Apelação Cível interpostas, respectivamente, por DENNISON DE PALMA OLIVEIRA (mov. 150) e TERRA SANTA PARTICIPAÇÕES LTDA (mov. 151), em face da sentença (mov. 120), proferida pelo juiz de direito do Núcleo de Aceleração de Julgamentos e Cumprimento de Metas de 1ª Instância, atuando na 7ª Vara Cível da Comarca de Goiânia, Dr. Gustavo Costa Borges, na “ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos”, movida por MARIA ALDEANE DE LIMA, ora apelada. Na origem, a autora, ora apelada, ajuizou a ação alegando que, em 31/08/2021, tornou-se cessionária de um contrato de promessa de compra e venda de um lote no Condomínio Monte Sinai, originalmente firmado entre Fabiano da Rosa Martins e os requeridos. Em razão de dificuldades financeiras, não pôde continuar com os pagamentos, tendo adimplido o montante de R$ 83.545,24. Afirmou que a proposta de distrato extrajudicial feita pelas rés era abusiva, prevendo a restituição de apenas R$ 1.865,85. Requereu a rescisão do contrato, a restituição de 90% dos valores pagos, a devolução de comissão de corretagem e a declaração de inexigibilidade da taxa de fruição. Processado o feito, sobreveio sentença nos seguintes termos: (...) Ante o exposto JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para: a) declarar rescindido/resolvido o contrato de promessa de compra e venda, objeto da lide; b) condenar as rés, solidariamente, a restituírem à autora 90% do montante comprovadamente pago (R$ 83.545,24), equivalente a R$ 75.190,72, autorizada a retenção de 10% (R$ 8.354,52), devendo a quantia a restituir ser atualizada monetariamente desde cada desembolso e acrescida de juros de mora legais a partir da citação; c) confirmar a tutela anteriormente deferida, tornando definitiva a vedação de negativação/protesto e a inexigibilidade das cobranças vinculadas ao contrato rescindido, observados os limites desta sentença. JULGO IMPROCEDENTE a reconvenção. Condeno as rés ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, considerando a sucumbência preponderante. (grifo no original) Opostos embargos de declaração por ambas as rés (mov. 127 e 132), o juízo a quo os acolheu parcialmente (mov. 143) para sanar contradições e integrar a sentença, estabelecendo que os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir do trânsito em julgado; a restituição deve ocorrer em parcela única, no prazo de 180 dias do trânsito em julgado; e a reconvenção é julgada parcialmente procedente, apenas para declarar a resolução do contrato por culpa da autora, mantendo-se os demais termos da sentença. Em suas razões recursais (mov. 150), o requerido Dennison de Palma Oliveira, primeiro apelante, alega que o contrato, celebrado em 22/07/2020, submete-se à disciplina introduzida pela Lei nº 13.786/2018 e que o percentual de 25% não decorre de arbitramento unilateral, mas de cláusula expressamente aceita pelo adquirente, razão pela qual a redução promovida na sentença contrariaria os arts. 413 e 416 do Código Civil e a disciplina das Leis nº 6.766/1979 e 4.591/1964. Argumenta que deve ser expressamente delimitada a base de cálculo da restituição para excluir valores relativos à comissão de corretagem e à taxa SATI, uma vez que o próprio decisum reconheceu a improcedência desses pedidos, à luz do prazo trienal reconhecido pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938. Insurge-se contra o afastamento da taxa de fruição, pois a adquirente recebeu a posse do lote desde a cessão contratual e que a compensação não depende de edificação ou exploração econômica efetiva, pois decorreria da mera indisponibilidade do imóvel ao vendedor durante o período de posse da compradora. Defende o abatimento das despesas relativas a IPTU/ITU e condomínio incidentes durante o período em que a apelada permaneceu na posse do imóvel, compreendido, segundo afirma, entre 31/08/2021 e 18/04/2023. Assevera a responsabilidade decorre da legislação aplicável, do contrato firmado entre as partes e da natureza propter rem desses encargos, devendo o respectivo valor ser apurado em liquidação de sentença e compensado com a quantia a restituir. Sustenta a existência de sucumbência recíproca, porque a autora não obteve êxito integral em suas pretensões, especialmente quanto à comissão de corretagem, à taxa SATI e aos demais consectários discutidos, além de ter sido reconhecida, na reconvenção, sua culpa pelo desfazimento do contrato, devendo, dessa maneira, haver a redistribuição dos ônus. Diante disso, requer o provimento do recurso para adequar a condenação aos critérios postulados, com prequestionamento dos dispositivos legais indicados nas razões recursais. Preparo recolhido (mov. 150, arquivo 2). Por sua vez, a segunda apelante, Terra Santa Participações Ltda (mov. 151), nas razões recursais, defende, em síntese, a necessidade de: a) cobrança da taxa de fruição; b) revogação da gratuidade da justiça concedida à Apelada; c) fixação da sucumbência recíproca; d) observância da retenção contratual de 25% e da forma de restituição parcelada. Preparo recolhido (mov. 151, arquivo 3). Em contrarrazões, a parte apela pugna pelo desprovimento do recurso (mov. 155). Designada audiência de conciliação, restou infrutífera (mov. 181). É o relatório. 1. DO JULGAMENTO MONOCRÁTICO Adoto a previsibilidade de julgamento imediato, com fulcro no art. 932, IV e V, do CPC, o que autoriza ao relator, desde logo, resolver a questão, prescindindo de submetê-la ao órgão colegiado. 2. DA ADMISSIBILIDADE DO RECURSO Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço dos recursos de Apelação Cível. 3. DO MÉRITO RECURSAL 3.1. DA APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR É fato incontroverso que a relação jurídica existente entre as partes denota natureza consumerista, impondo-se, pois, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (arts. 2º, 3º, 6º, e 12 do CDC). Além disso, consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor (CDC) nos contratos de compra e venda de imóveis, desde que o comprador seja o destinatário final do bem, como é o caso dos autos (REsp 1.087.225). 3.2. DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO (CLÁUSULA PENAL) Na situação em concreto, é fato incontroverso que a rescisão do contrato de compra e venda do lote seu deu por culpa exclusiva da consumidora/apelada. Por outro lado, também se observa que o contrato principal (mov. 71, arquivo 4, celebrado com primeiro apelante, foi realizado em 22/07/2020, e o segundo contrato, de transferência, foi celebrado em 31/08/2021 (mov. 1, arquivo 5), atraindo, portanto, a incidência da Lei Federal nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). O art. 67-A, da Lei Federal n. 4.591/1964, incluído pela Lei do Distrato, preconiza que: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (…) II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (…) § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. Na situação posta ao crivo do Estado-Juiz, não se pode ignorar que a questão controvertida inexoravelmente atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor e considerando as características do negócio, bem como o teor do contrato celebrado entre as partes (adesão), inconteste a relação de consumo, o que faz incidir a respectiva proteção contratual. Desta maneira, levando em conta que o consumidor é a parte vulnerável na relação consumerista (art. 4º, inciso I, do CDC), deve-se prestigiar as normas consumeristas, de ordem pública e de interesse social, notadamente para afastar a incidência de cláusulas contratuais abusivas. O instrumento celebrado entre as partes (mov. 01) prevê na Cláusula 19ª, a retenção de 30% dos valores pagos a título de despesas administrativas, nos casos de rescisão por culpa do adquirente. Não se olvida de que, para celebração do contrato de promessa de compra e venda em questão, o promitente vendedor certamente tem inúmeras despesas com divulgação do empreendimento, corretagem, confecção de contratos, carnês, atendimento ao cliente após a venda que devem ser ressarcidas pelo promissário comprador que desiste do negócio, o que justifica a retenção de uma parte dos valores pagos para cobertura de tais despesas. Sabe-se que, nas ações em que se discute rescisões contratuais de compromisso de compra e venda de bens imóveis, quanto ao percentual de retenção dos valores pagos, o Superior Tribunal de Justiça tem admitido a flutuação deste pelo vendedor, quando o desfazimento da avença ocorre em decorrência da inadimplência do adquirente, entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte cinco por cento) das parcelas e arras pagas, como forma de ressarcimento pelos custos operacionais da transação, vejamos: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. […] CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL.RETENÇÃO. […] 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. (…). (STJ, AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 30/6/2023). No caso em tela, tratando-se de lote não edificado, e não havendo comprovação de prejuízos extraordinários pela parte vendedora, a fixação da retenção em 10% do valor pago mostra-se razoável e proporcional, suficiente para compensar as despesas administrativas sem gerar enriquecimento ilícito. Assim posto, não merece, alterações na sentença na parte em que fixou o limite de retenção em 10%, uma vez que a decisão está em consonância com julgados desta Corte Estadual (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5384797-71.2021.8.09.0069, Rel. Des(a). WILLIAM COSTA MELLO, 1ª Câmara Cível, julgado em 09/10/2023, DJe de 09/10/2023). 3.3. DA TAXA DE FRUIÇÃO Quanto à retenção de 0,5% a.m sobre o valor atualizado do contrato, a título de indenização pela ocupação do bem, não se faz devida no caso. Por fruição entende-se o proveito ou a utilização da coisa por quem detenha sua posse ou propriedade, aproveitando-lhe os produtos dali advindos. Ocorre que, no caso em apreço, trata-se da compra e venda de lote de terreno, tendo restado incontroverso que nada foi edificado no bem, mostrando-se incabível, portanto, a retenção de valores pela fruição da terra nua. Nesse sentido o julgado do C. Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO SUBMETIDA AO NCPC. COMPRA E VENDA DE TERRENO VAZIO EM LOTEAMENTO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL DIANTE DA INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE. TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVEITO COM A CESSÃO DE SEU USO. DESCABIMENTO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (...) 2. A Terceira Turma desta Corte firmou entendimento no sentido de que, na hipótese de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado por interesse exclusivo dos adquirentes, é indevida a condenação dos consumidores ao pagamento de taxa de ocupação/fruição. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.941.068/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 27/9/2021, DJe de 29/9/2021.) (g. n.) Com efeito, não há que se falar, no caso, em direito de indenização da vendedora pela fruição/ocupação do lote de terreno que não contém nenhuma construção. No mais, cabe consignar, que o vendedor não sofrerá maiores prejuízos com a presente rescisão e restituição, na forma como ora estabelecida, eis que, na condição de proprietário do bem imóvel objeto da contratação, certamente o revenderá por valor muito superior àquele pactuado com o comprador. Mister seja justa a penalidade imposta àquele que deu causa à rescisão contratual, de forma que não represente, de outro lado, enriquecimento ilícito para a outra parte 3.4. DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E DA TAXA SATI Os recorrentes sustentam que os valores pagos a título de comissão de corretagem não integram a base de cálculo da restituição e, subsidiariamente, arguiram a prescrição da pretensão de devolução dessas verbas. Acerca do assunto, no julgamento do REsp 1.551.956/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos – Tema 938, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça firmou a tese de que prescreve em três anos a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, serviço de assistência técnico-imobiliária – SATI ou atividade congênere, nos termos do art. 206, § 3º, IV, do Código Civil. No caso, a documentação contratual indica que a comissão de corretagem, no valor de R$ 18.201,45, foi quitada em 24/07/2020, diretamente aos corretores e imobiliárias discriminados no instrumento contratual juntado no mov. 104, arquivo 2. A posterior cessão da posição contratual à autora, formalizada em 31/08/2021, não reinicia o prazo prescricional referente à verba anteriormente paga, pois a cessionária recebe o direito nos limites em que existente ao tempo da transferência. Desse modo, reconheço a prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI. Via de consequência, essas verbas não integram a base de cálculo da restituição devida à autora. 3.5. DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA A segunda apelante pugna pela revogação da gratuidade da justiça concedida à autora. Contudo, a decisão de evento 17, que deferiu o benefício, foi fundamentada nos documentos apresentados nos eventos 1, 11 e 15, os quais, segundo o juízo, comprovaram a hipossuficiência. A apelante, por sua vez, não trouxe aos autos elementos novos capazes de infirmar a presunção relativa de veracidade da declaração de pobreza, limitando-se a argumentar com base na aquisição pretérita do imóvel. A Súmula 25 deste Tribunal de Justiça estabelece que "faz jus à gratuidade da justiça a pessoa, natural ou jurídica, que comprovar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais". Diante da comprovação documental da hipossuficiência contemporânea ao ajuizamento da ação, e da ausência de prova em contrário pela parte apelante, a manutenção do benefício é medida que se impõe. 3.6. DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS Com o provimento parcial dos apelos para excluir da base de cálculo da restituição o valor da comissão de corretagem (R$ 18.201,45), a sucumbência da autora deixa de ser mínima. A apelada decaiu de parte economicamente relevante de sua pretensão inicial. Impõe-se, portanto, a redistribuição dos ônus sucumbenciais, para que cada parte arque com as custas e honorários de forma proporcional ao seu decaimento, nos termos do art. 86, caput, do CPC. Desse modo, fixo a sucumbência recíproca na proporção de 70% (setenta por cento) para as partes rés/apelantes e 30% (trinta por cento) para a parte autora/apelada, incidentes sobre as custas processuais e os honorários advocatícios, que mantenho em 10% sobre o valor atualizado da condenação, vedada a compensação destes (art. 85, §14, CPC). 4. DO DISPOSITIVO Ante o exposto, conheço do 1º e 2º recurso de apelação cível e DOU-LHES PARCIAL PROVIMENTO, para reformar em parte a sentença, e: a) determinar que a base de cálculo para a restituição de 90% dos valores pagos à autora exclua o valor pago a título de comissão de corretagem (R$ 18.201,45); b) redistribuir os ônus da sucumbência, condenando as partes rés ao pagamento de 70% das custas e honorários advocatícios (fixados em 10% sobre o valor da condenação), e a parte autora ao pagamento dos 30% restantes, observada a gratuidade da justiça a ela deferida (§3º do art. 98 do CPC). No mais, mantenho a sentença por estes e seus próprios fundamentos. Em razão do parcial provimento dos recursos de apelação, descabe majoração (STJ, AgInt nos EAREsp 762.075/MT, Rel. Ministro FELIX FISCHER, Rel. p/ acórdão Ministro HERMAN BENJAMIN, CORTE ESPECIAL, DJe de 07/03/2019). Intimem-se. Publique-se. Após o trânsito em julgado, devolva-se à origem. (Datado e assinado digitalmente) DESª. VIVIANE SILVA DE MORAES AZEVEDO Relatora 4
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