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TJGO · Aparecida de Goiânia - UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª e 6ª · Sentença
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE APARECIDA DE GOIÂNIA 2ª VARA CÍVEL Processo n.: 5515721-24.2019.8.09.0011 Natureza : Procedimento Comum Cível Requerente: Sebastiana Silvério Santos Requerido: Lincoln Eustaquio Forte e outros. SENTENÇA Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e/ou Multa, com pedido liminar de tutela antecipada de urgência, proposta por SEBASTIANA SILVÉRIO SANTOS em face de LINCOLN EUSTÁQUIO FORTE, NELI AUAD FORTE, DIVINO JOÃO PINHEIRO NETO, PAMYLLA PAULLA PINHEIRO DE AMORIM e, IMOBILIÁRIA AMARANTE LTDA., todos qualificados nos autos. Narra a autora, em síntese, que em meados de 2015 negociou a aquisição dos lotes 16 e 17 da Quadra 43 do Loteamento Colonial Sul, nesta Comarca, registrados sob a matrícula nº R.2-18.000 em nome da Imobiliária Amarante Ltda. Aduz que a negociação foi intermediada pelo réu Divino João Pinheiro Neto, corretor de imóveis, que a orientou a depositar o valor total ajustado de R$ 56.000,00 (cinquenta e seis mil reais) diretamente na conta bancária da corré Pamylla Paulla Pinheiro de Amorim, irmã de Divino e estranha à titularidade dominial dos imóveis. Efetuado o depósito em 03/07/2015 (Evento 1, item 6), recebeu, em 30/06/2015, duas autorizações para lavratura de escritura relativas aos lotes 16 e 17, subscritas por Neli Auad Forte em nome da Imobiliária Amarante Ltda., com validade expressamente limitada a 90 (noventa) dias e anotação "Contrato nº: S/C" (sem contrato) (Evento 1, item 7). Alega que, por dificuldades financeiras e de saúde, não levou a efeito a escritura no prazo de validade das autorizações e que, ao procurar os réus anos depois, estes se recusaram a expedir novas autorizações ou a outorgar as escrituras definitivas. Ao final, pugnou pela condenação dos réus na obrigação de fazer consistente na outorga das escrituras públicas ou na entrega de novas autorizações e, subsidiariamente, na reparação de perdas e danos materiais correspondentes aos valores desembolsados, além de multa e cominações de estilo. A autora já havia anteriormente ajuizado, perante este mesmo Juízo, ação de adjudicação compulsória em face da Imobiliária Amarante Ltda. (processo nº 5215180-64.2019), da qual desistiu após determinação judicial de juntada do contrato ou proposta de compromisso de compra e venda dos lotes, documento que não dispunha e não logrou produzir, tendo aquele feito sido extinto e arquivado em 29/05/2019 (Evento 8). A benesse da assistência judiciária gratuita foi concedida à demandante no Evento 6, oportunidade em que se determinou a emenda da inicial para inclusão da Imobiliária Amarante Ltda. no polo passivo. Os requeridos Neli Auad Forte e Lincoln Eustáquio Forte apresentaram contestações tempestivas (Eventos 76 e 108, respectivamente), arguindo, em sede preliminar: a) revogação da gratuidade de justiça concedida à autora; b) prescrição trienal da pretensão reparatória civil; c) inépcia da petição inicial por suposto descumprimento de ordem de emenda; d) ilegitimidade passiva das pessoas físicas dos ex-sócios; e e) inadequação da via eleita. No mérito, sustentaram jamais terem recebido qualquer quantia relativa à negociação, negaram manter relação societária, de mandato ou empregatícia com os réus Divino e Pamylla, e sustentaram que as autorizações de escrituração de 2015 configuravam mera expectativa de direito, de eficácia condicionada ao pagamento do preço aos titulares do domínio – o que nunca ocorreu, por culpa exclusiva da autora, que depositou os valores em conta de terceiro estranho à titularidade imobiliária. Pugnaram, ainda, pela concessão de gratuidade de justiça em seu favor e pela total improcedência dos pedidos. O requerido Divino João Pinheiro Neto, não localizado para citação pessoal, foi citado por edital (Evento 72), tendo sido nomeada, em seu favor, curadoria especial exercida pela Defensoria Pública do Estado de Goiás, que apresentou contestação por negativa geral dos fatos, nos termos do art. 341, parágrafo único, do CPC (Evento 201), impugnada pela autora no Evento 206. A requerida Pamylla Paulla Pinheiro de Amorim, após realizadas diligências destinadas à sua localização e citação pessoal, foi citada por edital (Evento 151). A Defensoria Pública do Estado de Goiás, na qualidade de curadora especial, apresentou contestação (Evento 157), na qual, preliminarmente, arguiu a nulidade da citação editalícia, sob o fundamento de que não teriam sido esgotadas as diligências necessárias à localização da requerida, especialmente mediante pesquisas nos sistemas RENAJUD, SISBAJUD e INFOJUD. No mérito, apresentou contestação por negativa geral, nos termos do art. 341, parágrafo único, do CPC. A autora apresentou impugnação à contestação no Evento 160. Em razão da impugnação, foram deferidas novas diligências para localização da requerida, que, posteriormente, foi pessoalmente citada por mandado, conforme certificado no Evento 179. A requerida Imobiliária Amarante Ltda., por sua vez, foi citada, conforme certidão de cumprimento do mandado de citação constante do Evento 137. Após, as partes foram intimadas para especificação das provas que pretendiam produzir e, em manifestação, requereram o julgamento antecipado do mérito. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. Os autos vieram conclusos para sentença, encontrando-se a controvérsia suficientemente amparada pela prova documental já produzida, sendo desnecessária a dilação probatória, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Ressalte-se, ainda, que, intimadas para especificação das provas, as partes expressamente requereram o julgamento antecipado do mérito, manifestando, portanto, desinteresse na produção de novas provas, razão pela qual o feito comporta julgamento no estado em que se encontra. II. FUNDAMENTAÇÃO 1. Da falta de capacidade processual da Imobiliária Amarante Ltda. (extinção sem resolução do mérito) De plano, impõe-se o exame da regularidade do polo passivo quanto à pessoa jurídica IMOBILIÁRIA AMARANTE LTDA. A prova documental coligida aos autos desde a petição inicial (certidão de baixa de inscrição no CNPJ perante a Receita Federal do Brasil e distrato social registrado na Junta Comercial do Estado de Goiás – JUCEG) demonstra, de forma cabal, que a referida sociedade foi extinta por liquidação voluntária em 31/05/1991, mediante distrato social firmado por seus únicos sócios, Lincoln Eustáquio Forte e Neli Auad Forte, em 15/04/1991. A extinção da pessoa jurídica opera a perda de sua personalidade civil e, por conseguinte, de sua capacidade de ser parte (capacidade processual/personalidade judiciária), circunstância que inviabiliza a sua aptidão para figurar, décadas após a sua extinção registral, como demandada nesta lide. Anote-se, aliás, que a própria minuta de escritura pública lavrada em 11/09/2015 pelo 2º Tabelionato de Notas desta Comarca (Evento 1, item 17) já qualificava a Imobiliária Amarante Ltda. como "pessoa jurídica de direito privado extinta", representada, naquele ato, por procuradora (Neli Auad Forte) sob procuração datada de 26/04/1993 – ou seja, outorgada dois anos após a própria extinção da outorgante. Por outro lado, como os imóveis controvertidos permanecem registrados em nome da empresa extinta (matrícula nº R.2-18.000), e foram justamente os seus ex-sócios e liquidantes, Lincoln Eustáquio Forte e Neli Auad Forte, que, pessoalmente, subscreveram em 2015 as autorizações de escrituração e figuraram como representantes da vendedora nas tratativas e na minuta de escritura, são eles – e não a sociedade extinta, incapaz de ser parte – os legitimados a responder pelos efeitos jurídicos do negócio no qual pessoalmente constamcomo representantes do acervo patrimonial remanescente. Do contrário, o reconhecimento da ilegitimidade também dos ex-sócios, cumulado com a incapacidade processual da sociedade extinta, redundaria na subtração de qualquer possibilidade de tutela jurisdicional em favor da autora quanto a bem imóvel cujo domínio formal subsiste em nome de sociedade que não mais existe – solução que a ordem jurídica repudia. Impõe-se, portanto, a extinção do processo sem resolução do mérito exclusivamente em face de IMOBILIÁRIA AMARANTE LTDA., com fundamento no art. 485, inciso IV, do Código de Processo Civil, prosseguindo o feito em relação aos demais réus. 2. Da gratuidade de justiça Rejeito a impugnação à gratuidade de justiça deferida à autora (Evento 6), formulada pelos contestantes Neli e Lincoln. A mera realização de negócio imobiliário em 2015 e a contratação de advogado particular não infirmam, por si sós, a presunção relativa de hipossuficiência decorrente da declaração de pobreza e dos documentos que instruem os autos, inexistindo, na presente data, elementos concretos e atuais que evidenciem capacidade financeira incompatível com o benefício. Mantenho, pois, a gratuidade deferida à autora. 3. Da inépcia da inicial e da inadequação da via eleita Afasto a preliminar de inépcia da inicial por suposto descumprimento de ordem de emenda. O despacho citatório do Evento 10 superou a determinação anterior e admitiu o processamento da demanda pelo rito comum de obrigação de fazer, em prestígio aos princípios da primazia do julgamento de mérito e do amplo acesso à jurisdição. Rejeito, igualmente, a preliminar de inadequação da via eleita. Por força do princípio da fungibilidade e da instrumentalidade das formas, a ação de obrigação de fazer cumulada com pedido indenizatório constitui via processual idônea para a tutela da pretensão de outorga de título dominial ou, na sua impossibilidade, de ressarcimento pecuniário, tal como reconhecido pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça a propósito da conversão da pretensão de adjudicação compulsória em perdas e danos. 4. Da ilegitimidade passiva de Neli Auad Forte e Lincoln Eustáquio Forte Rejeito a preliminar. Consoante já fundamentado no item 1 supra, os requeridos Neli Auad Forte e Lincoln Eustáquio Forte não figuram no polo passivo como simples sócios de pessoa jurídica regularmente constituída e em atividade – hipótese em que, de fato, vigoraria em seu favor a autonomia patrimonial da pessoa jurídica –, mas sim como os únicos ex-sócios liquidantes de sociedade extinta havia mais de três décadas, que, nessa qualidade, seguiram exercendo atos de disposição e representação sobre o acervo imobiliário remanescente ainda registrado em nome da sociedade extinta, inclusive subscrevendo pessoalmente, em nome desta, as autorizações de escrituração entregues à autora em 2015 e comparecendo como representante da vendedora na minuta de escritura pública de 11/09/2015. A pertinência subjetiva passiva, nesse contexto, decorre da própria atuação pessoal e concreta dos requeridos no negócio jurídico subjacente e da sua condição de únicos responsáveis pela destinação do remanescente patrimonial da sociedade liquidada, não se tratando, a rigor, de hipótese de desconsideração da personalidade jurídica, mas de responsabilidade direta e própria dos ex-sócios liquidantes por atos que pessoalmente praticaram em nome do acervo social extinto. 5. Da Revelia da requerida Pamylla Paulla Pinheiro de Amorim. No tocante à requerida Pamylla Paulla Pinheiro de Amorim, verifica-se que, embora tenha sido inicialmente citada por edital e apresentado contestação por intermédio da Defensoria Pública, na qualidade de curadora especial, posteriormente foi pessoalmente citada por mandado, conforme certificado no Evento 179. Todavia, após a citação, não apresentou nova contestação nem manifestação nos autos no prazo legal. Assim, decreto sua revelia, nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil. Proceda a UPJ à desabilitação da Defensoria Pública, na qualidade de curadora especial da requerida Pamylla Paulla Pinheiro de Amorim, mantendo-se, contudo, a habilitação do curador especial do requerido Divino João Pinheiro Neto. 6. Da prescrição A prejudicial não merece acolhimento. A pretensão principal deduzida na inicial é, em sua essência, pretensão de natureza pessoal voltada à execução específica de negócio de compra e venda de bem imóvel – obrigação de fazer consistente na outorga de escritura definitiva –, e, subsidiariamente, à sua conversão em perdas e danos na hipótese de impossibilidade de cumprimento daquela obrigação Nessa linha, a pretensão de obtenção da escritura definitiva do imóvel, por não contemplada em nenhum dos prazos especiais do art. 206 do Código Civil, não se sujeita a prazo prescricional. Nesse sentido, destaco : OBRIGAÇÃO DE FAZER – Compromisso de Venda e Compra – Nulidade – Inexistência – Promitente vendedora proprietária exclusiva do imóvel - Direito de exigir a regularização registral do lote e de outorga da escritura definitiva do bem que não prescreve – Prescrição afastada – Inteligência do art. 1.013, § 4º, do CPC/2015 - Ainda que não haja prova da quitação do preço, pelo tempo decorrido, desde quando deveria ter sido paga a última parcela e o ajuizamento da presente ação, superior a vinte anos, sem demonstração da propositura da ação visando ao recebimento de eventual diferença, tal formalidade não pode obstar a obtenção da escritura - Recurso provido. (TJ-SP - AC: 10673009420168260100 SP 1067300-94 .2016.8.26.0100, Relator.: Alcides Leopoldo, Data de Julgamento: 28/01/2020, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/01/2020) Rejeito, pois, a prescrição arguida. 7. Do mérito Superadas as preliminares e prejudiciais, e nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, passo ao exame imediato do mérito, que comporta tratamento diverso conforme a posição jurídica de cada réu. 7.1. Da pretensão de obrigação de fazer (outorga de escritura) em face de Neli Auad Forte e Lincoln Eustáquio Forte A prova documental produzida com a inicial demonstra que a autora instruiu o feito com: a) declaração de hipossuficiência e documentos pessoais; b) distrato e atos constitutivos da Imobiliária Amarante; c) documento unilateral intitulado "Autorização para depósito de valores em conta corrente", subscrito exclusivamente pelo corréu Divino João, sem data, reconhecimento de firma, carimbo ou timbre societário, autorizando o depósito na conta de Pamylla Paulla Pinheiro Alves; d) comprovante de transferência bancária no valor de R$ 56.000,00, emitido em 03/07/2015, em favor exclusivo de Pamylla Paulla Pinheiro de Amorim; e) duas autorizações provisórias de lavratura de escritura, expedidas em nome da Imobiliária Amarante Ltda. e subscritas "P/P" por Neli Auad Forte em 30/06/2015, com validade estrita de 90 (noventa) dias e menção expressa a "Contrato nº: S/C"; f) certidões e guias de IPTU/ITBI; e g) minutas de escritura pública lavradas pelo 2º Tabelionato de Notas de Aparecida de Goiânia em 11/09/2015, expressamente identificadas como "RASCUNHO", sem qualquer assinatura das partes, consignando preço simbólico de R$ 0,01 (hum centavo de real) e referindo representação da vendedora por procuração datada de 26/04/1993 – outorgada, note-se, dois anos após a própria extinção da outorgante. Desse acervo documental, dois pontos se revelam decisivos. Primeiro, o contrato de compra e venda e a subsequente obrigação de transmissão do domínio pressupõem, como requisito substancial e inafastável, o efetivo pagamento do preço ao legítimo credor ou a quem por ele legitimamente detenha poderes de representação com poderes especiais (arts. 308, 481 e 661, § 1º, do Código Civil), sendo pacífico na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que a quitação integral do preço ao verdadeiro alienante constitui pressuposto inafastável da pretensão de adjudicação compulsória/outorga de escritura, irrelevante, para tanto, a prescrição de eventual crédito de cobrança. Vejamos, APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PERDAS E DANOS. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRETENSÃO DE TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE . SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA FUNDADA NA AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO AJUSTADO E NA INCIDÊNCIA DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA DE SALDO DEVEDOR PELO RÉU RECONHECIDA NA RECONVENÇÃO. RECURSO DO AUTOR. ALEGADA QUITAÇÃO TOTAL E IMPOSSIBILIDADE DE EXIGÊNCIA DE DOCUMENTOS APÓS LONGO LAPSO TEMPORAL . IRRELEVÂNCIA. AUSÊNCIA DE PROVA DOCUMENTAL E INDÍCIOS MÍNIMOS DA ALEGAÇÃO. IMPROPRIEDADE DA PROVA TESTEMUNHAL PARA DEMONSTRAÇÃO DO PAGAMENTO. INEXISTÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA . PLEITO SUBSIDIÁRIO DE CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. IMPOSSIBILIDADE, PELOS MESMOS FUNDAMENTOS DA REJEIÇÃO DO PEDIDO PRINCIPAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO . MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. 1. A ação de obrigação de fazer que objetiva compelir o promitente vendedor à transferência de imóvel adquirido mediante contrato particular de promessa de compra e venda, embora formalmente distinta, possui natureza jurídica substancialmente equivalente à adjudicação compulsória. Para sua procedência, exige-se o preenchimento de pressupostos essenciais: a existência de promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento; a quitação integral do preço avençado; e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva . 2. Incumbe ao autor, nos termos do art. 373, I, do CPC, o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito, sendo indispensável a apresentação de prova documental idônea desses requisitos. A ausência dessa comprovação conduz, inevitavelmente, ao julgamento de improcedência do pedido de obrigação de fazer ou da ação de adjudicação compulsória . 3. A ausência de recibos, comprovantes bancários ou qualquer outro documento que comprove, ainda que de forma indiciária, o adimplemento do preço ajustado na compra e venda, inviabiliza a procedência da pretensão de compelir o promitente vendedor a transferir o bem objeto da compra e venda, não sendo suficiente a mera alegação genérica de quitação. 4. A alegação de que seria desproporcional ou irrazoável exigir comprovante de pagamento após longo decurso de tempo do vencimento das prestações avençadas não subsiste, uma vez que a exigência de prova documental decorre das regras de distribuição do ônus da prova e da necessidade de demonstração dos fatos constitutivos do direito alegado, sendo que o ordenamento jurídico não estabelece prazo de validade para documentos comprobatórios de pagamento, sendo ônus da parte interessada conservá-los pelo tempo necessário à defesa de seus direitos . Ademais, é inadmissível a substituição da prova documental por meras alegações ou invocação de princípios genéricos. 5. Residindo a controvérsia central da ação na quitação do preço avençado no contrato de promessa de compra e venda, trata-se de questão eminentemente documental, cuja prova (ou início dela) deve ser produzida mediante a apresentação de recibos, comprovantes bancários ou documentos equivalentes. A prova testemunhal, embora admissível em tese, mostra-se inadequada e insuficiente para a demonstração do pagamento de valor significativo em negócio jurídico . Precedentes do STJ e desta Corte de Justiça. 6. A prescrição da pretensão de cobrança do saldo devedor, formulada em reconvenção pelo promitente vendedor, embora impeça a exigibilidade judicial da dívida, não exime o promissário comprador de comprovar o adimplemento integral da obrigação para fins de obtenção da tutela específica de obrigação de fazer ou de adjudicação compulsória. Precedentes do STJ e desta Corte de Justiça . 7. A exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), prevista no art. 476 do Código Civil, constitui óbice legítimo à pretensão do promissário comprador quanto à transferência da propriedade em seu favor, quando não comprovado o cumprimento de sua obrigação contratual quanto ao pagamento do preço, ainda que o crédito do promitente vendedor esteja prescrito. 8 . O pedido subsidiário de conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, que, nos termos do art. 499 do CPC, pressupõe a demonstração do direito à prestação originária, não pode ser deferido quando não comprovado o adimplemento integral do preço avençado -- requisito essencial para o sucesso da ação de obrigação de fazer ou de adjudicação compulsória. A pretensão indenizatória fundada em direito inexistente ou não demonstrado não pode prosperar, sendo igualmente obstada pela exceção do contrato não cumprido, aplicável tanto à obrigação principal quanto à alternativa. 9 .Recurso conhecido e desprovido. Honorários recursais devidos. (TJSC, Apelação n. 5000806-97 .2023.8.24.0066, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel . Antonio Carlos Junckes dos Santos, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 22-07-2025). (TJ-SC - Apelação: 50008069720238240066, Relator.: Antonio Carlos Junckes dos Santos, Data de Julgamento: 22/07/2025, Quinta Câmara de Direito Civil) No caso dos autos, a autora não comprovou que a Imobiliária Amarante ou os ex-sócios Neli e Lincoln tenham recebido, direta ou indiretamente, a quantia negociada: a integralidade do valor foi depositada em conta de titularidade de Pamylla, pessoa que os próprios documentos dos autos identificam como estranha à cadeia dominial dos imóveis. Com efeito, as autorizações subscritas pela requerida Neli não têm o condão de comprovar o pagamento ou suprir a quitação perante o titular do domínio. Tratam-se de expedientes preparatórios destinados ao Tabelionato de Notas, dotados de validade estrita de 90 (noventa) dias e com expressa anotação de inexistência de contrato prévio formalizado ('S/C'). O prazo concedido escoou sem que as partes formalizassem o ato notarial definitivo. Ademais, a análise cronológica e formal dos documentos cartorários evidencia que o negócio jurídico não ultrapassou a fase preliminar. As autorizações para lavratura foram emitidas em 30/06/2015, ensejando a confecção de minutas pelo 2º Tabelionato de Notas somente em 11/09/2015. Tais instrumentos ostentam a condição ostensiva de 'RASCUNHO', não contam com a assinatura das partes ou do tabelião, não foram transladados nem levados a registro imobiliário, e consignam o preço simbólico e fictício de R$ 0,01 (um centavo de real), incompatível com a avaliação fiscal de R$ 35.000,00 por imóvel e com o montante alegado na inicial. Trata-se, portanto, de atos notariais preliminares e inacabados, insuficientes para demonstrar a celebração e a quitação de negócio jurídico perfeito perante os proprietários, o que inviabiliza a pretensão de outorga de escritura ou de ressarcimento contra os ex-sócios Ao efetuar vultoso pagamento em conta de terceiro estranho à titularidade dominial, sem exigir procuração com poderes especiais outorgada pelos próprios proprietários (art. 661, § 1º, do CC) e sem obter recibo de quitação firmado pelos titulares do domínio ou por representante com poderes bastantes, a autora agiu com evidente falta de cautela nas tratativas negociais. Não há, portanto, dever de Neli Auad Forte e Lincoln Eustáquio Forte de outorgarem escritura de bem cujo preço, tal como comprovado nos autos, jamais lhes foi pago ou a quem os representasse com poderes válidos e específicos para tanto. Impõe-se, pois, a improcedência do pedido de obrigação de fazer (outorga de escritura ou expedição de novas autorizações), bem como do pedido de multa cominatória a ele relacionado, em face de Neli Auad Forte e Lincoln Eustáquio Forte. 7.2. Da pretensão em face do Divino João Pinheiro Neto e Pamylla Paulla Pinheiro de Amorim Solução diversa se impõe quanto ao pedido subsidiário de indenização por danos materiais formulado em face dos requeridos Divino João Pinheiro Neto e Pamylla Paulla Pinheiro de Amorim. Inicialmente, cumpre registrar a situação processual de ambos: a requerida Pamylla Paulla Pinheiro de Amorim, embora citada pessoalmente por mandado, não apresentou contestação, operando-se a sua revelia (art. 344 do CPC); já o requerido Divino João Pinheiro Neto, citado por edital, foi assistido pela Defensoria Pública do Estado de Goiás na qualidade de Curadora Especial, a qual apresentou contestação por negativa geral, nos termos do art. 341, parágrafo único, do CPC. Cediço que a presunção de veracidade decorrente da revelia é relativa e que a contestação por negativa geral controverte formalmente a matéria de fato. Nada obstante, a pretensão indenizatória da autora encontra respaldo inequívoco em prova documental direta, específica e idônea, não infirmada por qualquer contraprova nos autos.Com efeito, a análise do acervo probatório revela de forma inconteste que: Atuação direta e direcionamento do pagamento: O réu Divino João Pinheiro Neto subscreveu a "Autorização para depósito de valores em conta corrente" (Evento 1, arquivo 6, fl. 1), instruindo expressamente a autora a realizar o pagamento referente à compra dos lotes 16 e 17 da Quadra 43 do Loteamento Colonial Sul na conta bancária de titularidade de Pamylla Paulla Pinheiro de Amorim; Efetivo desembolso e recebimento: O comprovante bancário (Evento 1, arquivo 6, fl. 2) comprova que, em 03/07/2015, a quantia de R$ 56.000,00 (cinquenta e seis mil reais) foi transferida da conta da autora diretamente para a conta indicada de Pamylla Paulla; Ausência de repasse e causa jurídica: Ficou amplamente demonstrado nos autos que nenhum valor foi repassado aos legítimos proprietários/liquidantes do imóvel (Neli e Lincoln), tampouco existia autorização ou mandato com poderes especiais outorgado pelos titulares do domínio para que Divino ou Pamylla recebessem e dessem quitação em nome da vendedora. A conduta de Divino João Pinheiro Neto (que conduziu a negociação e determinou o depósito em favor de terceiro) somada à de Pamylla Paulla Pinheiro de Amorim (que recebeu o montante e dele se apropriou indevidamente, sem lastro contratual ou contraprestação imobiliária) configurou ato ilícito causador de dano patrimonial direto e manifesto enriquecimento sem causa em detrimento da adquirente. Por terem atuado de forma concertada para a consumação do prejuízo experimentado pela autora – um indicando a conta e a outra recebendo e retendo o numerário –, ambos respondem solidariamente pela reparação integral do dano material suportado. Ademais, destaco que no direito processual civil brasileiro, a boa-fé constitui princípio fundamental e regra geral de conduta (art. 5º do CPC), de modo que a idoneidade das partes e a veracidade dos documentos carreados aos autos são presumidas, competindo a quem alega a ocorrência de simulação, fraude ou falsidade documental o ônus estrito de arguí-la e comprová-la cabalmente por vias próprias, circunstância não verificada no caso em apreço diante da ausência de qualquer incidente ou impugnação específica idônea capaz de desconstituir o conjunto probatório documental colacionado. Impõe-se, por conseguinte, a procedência do pedido subsidiário de indenização por danos materiais em face de Divino João Pinheiro Neto e Pamylla Paulla Pinheiro de Amorim, condenando-os solidariamente a restituir à autora a quantia de R$ 56.000,00 (cinquenta e seis mil reais). Além disso, rejeito o pedido de restituição de despesas Acessórias (ITBI, IPTU, multa e Certidões) em face de Divino e Pamylla, pois os tributos e taxas foram recolhidos diretamente em favor do Fisco Municipal e de serventias extrajudiciais, inexistindo prova de que tais valores tenham ingressado no patrimônio dos réus ou lhes gerado enriquecimento sem causa, bem como por ausência de previsão legal ou contratual expressa para incidência de cláusula penal/multa sancionatória em face desses demandados, descabendo também a fixação de astreintes, uma vez que a obrigação foi convertida exclusivamente em perdas e danos pecuniários. III. DISPOSITIVO Ante o exposto: a) JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO em relação à requerida IMOBILIÁRIA AMARANTE LTDA., por falta de capacidade processual decorrente de sua extinção por liquidação voluntária anterior ao ajuizamento da demanda, nos termos do art. 485, inciso IV, do Código de Processo Civil; b) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos de obrigação de fazer (outorga de escritura pública ou expedição de novas autorizações de escrituração) e de multa cominatória, formulados por SEBASTIANA SILVÉRIO SANTOS em face de NELI AUAD FORTE e LINCOLN EUSTÁQUIO FORTE, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil; c) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido subsidiário de indenização por danos materiais, para CONDENAR, solidariamente, DIVINO JOÃO PINHEIRO NETO e PAMYLLA PAULLA PINHEIRO DE AMORIM, a restituírem à autora a quantia de R$ 56.000,00 (cinquenta e seis mil reais), computada a atualização monetária legal, desde a data do efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ), aplicando-se o IPCA, além dos juros legais de mora desde o evento danoso (Súmula nº 54 do STJ), cuja taxa será a SELIC deduzida do IPCA aplicado na atualização monetária, nos termos do art. 406, §§ 1º a 3º do Código Civil; d) Em razão da sucumbência recíproca e considerando a distinta posição de cada litisconsorte passivo: (i) condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos de Neli Auad Forte e Lincoln Eustáquio Forte, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado atribuído aos pedidos rejeitados quanto a estes réus, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, ficando a exigibilidade suspensa por ser beneficiária da justiça gratuita (art. 98, § 3º, do CPC); (ii) condeno Divino João Pinheiro Neto e Pamylla Paulla Pinheiro de Amorim, solidariamente, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios em favor dos procuradores da parte autora, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC; (iii) sem honorários em relação à Imobiliária Amarante Ltda., ante a extinção sem resolução do mérito por incapacidade de ser parte (art. 485, IV, do CPC). P.R.I Na hipótese de oposição de embargos de declaração protelatórios, sobretudo visando à rediscussão da matéria, por mero inconformismo, a parte embargante será condenada à MULTA prevista nos §§ 2° e 3° do art. 1.026 da Lei Adjetiva Civil, bem como condicionada a interposição de qualquer recurso ao depósito prévio do valor correlato. Com o propósito de garantir o acesso aos Tribunais Superiores, relevante ponderar que nossa legislação consagra o princípio do livre convencimento motivado, dando ao julgador a plena liberdade de analisar as questões trazidas à sua apreciação, desde que fundamentado o seu posicionamento (TJGO. Apelação Cível (CPC) 5424492-28.2017.8.09.005, Rel. Des. REINALDO ALVES FERREIRA, 1ª Câmara Cível, DJ de 02/12/2020). Portanto, evitando-se a oposição de embargos de declaração única e exclusivamente voltados ao prequestionamento, tenho por expressamente prequestionada toda a matéria discutida nos autos. Apresentados Embargos de Declaração, intime-se a parte embargada para apresentar contrarrazões no prazo de 05 (cinco) dias, certifique-se a tempestividade das manifestações e depois venham conclusos com o classificador “722444 - UPJ * DECISÃO - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO”. Interposto recurso de apelação, INTIME-SE a parte contrária para apresentar contrarrazões no prazo legal, e, não arguindo o(s) apelado(s) questão referida no §1º, art. 1.009, CPC, ou recorrendo adesivamente, REMETAM-SE os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça com as cautelas de praxe e homenagens deste juízo, independente de nova conclusão. Incidindo custas e despesas processuais pendentes e não estando sob o pálio da gratuidade da justiça, independentemente do trânsito em julgado DETERMINO a remessa à Contadoria Judicial para emissão de Guia de Custas, com subsequente INTIMAÇÃO do devedor para efetuar o recolhimento no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de penhora online do valor respectivo ou, caso inexitosa a constrição, protesto cambial na forma do Decreto Judiciário n° 1.932/2020, conforme Provimento n° 58/2021 da CGJ, restando autorizada, desde já, a remessa dos autos à CENOPES com o nome da parte e sua filiação para consulta de CPF, caso necessário. HAVENDO ulterior pedido de CUMPRIMENTO DE SENTENÇA, e certificado o trânsito em julgado, promova a UPJ as necessárias alterações sistêmicas da “CLASSE” e da “FASE” processual junto ao PJD, inclusive, em sendo o caso, com a inversão dos polos e venham os autos conclusos com o classificador "249165 - EXECUÇÃO + CUMP. SENT.". Implementado o trânsito em julgado e cumpridas eventuais determinações pela UPJ, ARQUIVEM-SE. Aparecida de Goiânia/GO, datado e assinado eletronicamente. Luana Cavalcante De Freitas Juíza de Direito Decisão assinada eletronicamente, conforme art. 1º, § 2º, III, 'a' da Lei nº 11.419/2006. Para conferência da autenticidade, utilize o código de validação do documento e acesse o site do TJ/GO. Confiro força de Mandado/Ofício/Termo de Compromisso/Alvará (exceto alvará para levantamento e saque de importâncias) a este documento, devendo surtir os efeitos jurídicos cabíveis, a teor do que dispõe a Resolução n° 002/2012 da CGJ e art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial da CGJ/TJGO. a2
TJGO · Aparecida de Goiânia - UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª e 6ª · Sentença
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE APARECIDA DE GOIÂNIA 2ª VARA CÍVEL Processo n.: 5515721-24.2019.8.09.0011 Natureza : Procedimento Comum Cível Requerente: Sebastiana Silvério Santos Requerido: Lincoln Eustaquio Forte e outros. SENTENÇA Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e/ou Multa, com pedido liminar de tutela antecipada de urgência, proposta por SEBASTIANA SILVÉRIO SANTOS em face de LINCOLN EUSTÁQUIO FORTE, NELI AUAD FORTE, DIVINO JOÃO PINHEIRO NETO, PAMYLLA PAULLA PINHEIRO DE AMORIM e, IMOBILIÁRIA AMARANTE LTDA., todos qualificados nos autos. Narra a autora, em síntese, que em meados de 2015 negociou a aquisição dos lotes 16 e 17 da Quadra 43 do Loteamento Colonial Sul, nesta Comarca, registrados sob a matrícula nº R.2-18.000 em nome da Imobiliária Amarante Ltda. Aduz que a negociação foi intermediada pelo réu Divino João Pinheiro Neto, corretor de imóveis, que a orientou a depositar o valor total ajustado de R$ 56.000,00 (cinquenta e seis mil reais) diretamente na conta bancária da corré Pamylla Paulla Pinheiro de Amorim, irmã de Divino e estranha à titularidade dominial dos imóveis. Efetuado o depósito em 03/07/2015 (Evento 1, item 6), recebeu, em 30/06/2015, duas autorizações para lavratura de escritura relativas aos lotes 16 e 17, subscritas por Neli Auad Forte em nome da Imobiliária Amarante Ltda., com validade expressamente limitada a 90 (noventa) dias e anotação "Contrato nº: S/C" (sem contrato) (Evento 1, item 7). Alega que, por dificuldades financeiras e de saúde, não levou a efeito a escritura no prazo de validade das autorizações e que, ao procurar os réus anos depois, estes se recusaram a expedir novas autorizações ou a outorgar as escrituras definitivas. Ao final, pugnou pela condenação dos réus na obrigação de fazer consistente na outorga das escrituras públicas ou na entrega de novas autorizações e, subsidiariamente, na reparação de perdas e danos materiais correspondentes aos valores desembolsados, além de multa e cominações de estilo. A autora já havia anteriormente ajuizado, perante este mesmo Juízo, ação de adjudicação compulsória em face da Imobiliária Amarante Ltda. (processo nº 5215180-64.2019), da qual desistiu após determinação judicial de juntada do contrato ou proposta de compromisso de compra e venda dos lotes, documento que não dispunha e não logrou produzir, tendo aquele feito sido extinto e arquivado em 29/05/2019 (Evento 8). A benesse da assistência judiciária gratuita foi concedida à demandante no Evento 6, oportunidade em que se determinou a emenda da inicial para inclusão da Imobiliária Amarante Ltda. no polo passivo. Os requeridos Neli Auad Forte e Lincoln Eustáquio Forte apresentaram contestações tempestivas (Eventos 76 e 108, respectivamente), arguindo, em sede preliminar: a) revogação da gratuidade de justiça concedida à autora; b) prescrição trienal da pretensão reparatória civil; c) inépcia da petição inicial por suposto descumprimento de ordem de emenda; d) ilegitimidade passiva das pessoas físicas dos ex-sócios; e e) inadequação da via eleita. No mérito, sustentaram jamais terem recebido qualquer quantia relativa à negociação, negaram manter relação societária, de mandato ou empregatícia com os réus Divino e Pamylla, e sustentaram que as autorizações de escrituração de 2015 configuravam mera expectativa de direito, de eficácia condicionada ao pagamento do preço aos titulares do domínio – o que nunca ocorreu, por culpa exclusiva da autora, que depositou os valores em conta de terceiro estranho à titularidade imobiliária. Pugnaram, ainda, pela concessão de gratuidade de justiça em seu favor e pela total improcedência dos pedidos. O requerido Divino João Pinheiro Neto, não localizado para citação pessoal, foi citado por edital (Evento 72), tendo sido nomeada, em seu favor, curadoria especial exercida pela Defensoria Pública do Estado de Goiás, que apresentou contestação por negativa geral dos fatos, nos termos do art. 341, parágrafo único, do CPC (Evento 201), impugnada pela autora no Evento 206. A requerida Pamylla Paulla Pinheiro de Amorim, após realizadas diligências destinadas à sua localização e citação pessoal, foi citada por edital (Evento 151). A Defensoria Pública do Estado de Goiás, na qualidade de curadora especial, apresentou contestação (Evento 157), na qual, preliminarmente, arguiu a nulidade da citação editalícia, sob o fundamento de que não teriam sido esgotadas as diligências necessárias à localização da requerida, especialmente mediante pesquisas nos sistemas RENAJUD, SISBAJUD e INFOJUD. No mérito, apresentou contestação por negativa geral, nos termos do art. 341, parágrafo único, do CPC. A autora apresentou impugnação à contestação no Evento 160. Em razão da impugnação, foram deferidas novas diligências para localização da requerida, que, posteriormente, foi pessoalmente citada por mandado, conforme certificado no Evento 179. A requerida Imobiliária Amarante Ltda., por sua vez, foi citada, conforme certidão de cumprimento do mandado de citação constante do Evento 137. Após, as partes foram intimadas para especificação das provas que pretendiam produzir e, em manifestação, requereram o julgamento antecipado do mérito. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. Os autos vieram conclusos para sentença, encontrando-se a controvérsia suficientemente amparada pela prova documental já produzida, sendo desnecessária a dilação probatória, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Ressalte-se, ainda, que, intimadas para especificação das provas, as partes expressamente requereram o julgamento antecipado do mérito, manifestando, portanto, desinteresse na produção de novas provas, razão pela qual o feito comporta julgamento no estado em que se encontra. II. FUNDAMENTAÇÃO 1. Da falta de capacidade processual da Imobiliária Amarante Ltda. (extinção sem resolução do mérito) De plano, impõe-se o exame da regularidade do polo passivo quanto à pessoa jurídica IMOBILIÁRIA AMARANTE LTDA. A prova documental coligida aos autos desde a petição inicial (certidão de baixa de inscrição no CNPJ perante a Receita Federal do Brasil e distrato social registrado na Junta Comercial do Estado de Goiás – JUCEG) demonstra, de forma cabal, que a referida sociedade foi extinta por liquidação voluntária em 31/05/1991, mediante distrato social firmado por seus únicos sócios, Lincoln Eustáquio Forte e Neli Auad Forte, em 15/04/1991. A extinção da pessoa jurídica opera a perda de sua personalidade civil e, por conseguinte, de sua capacidade de ser parte (capacidade processual/personalidade judiciária), circunstância que inviabiliza a sua aptidão para figurar, décadas após a sua extinção registral, como demandada nesta lide. Anote-se, aliás, que a própria minuta de escritura pública lavrada em 11/09/2015 pelo 2º Tabelionato de Notas desta Comarca (Evento 1, item 17) já qualificava a Imobiliária Amarante Ltda. como "pessoa jurídica de direito privado extinta", representada, naquele ato, por procuradora (Neli Auad Forte) sob procuração datada de 26/04/1993 – ou seja, outorgada dois anos após a própria extinção da outorgante. Por outro lado, como os imóveis controvertidos permanecem registrados em nome da empresa extinta (matrícula nº R.2-18.000), e foram justamente os seus ex-sócios e liquidantes, Lincoln Eustáquio Forte e Neli Auad Forte, que, pessoalmente, subscreveram em 2015 as autorizações de escrituração e figuraram como representantes da vendedora nas tratativas e na minuta de escritura, são eles – e não a sociedade extinta, incapaz de ser parte – os legitimados a responder pelos efeitos jurídicos do negócio no qual pessoalmente constamcomo representantes do acervo patrimonial remanescente. Do contrário, o reconhecimento da ilegitimidade também dos ex-sócios, cumulado com a incapacidade processual da sociedade extinta, redundaria na subtração de qualquer possibilidade de tutela jurisdicional em favor da autora quanto a bem imóvel cujo domínio formal subsiste em nome de sociedade que não mais existe – solução que a ordem jurídica repudia. Impõe-se, portanto, a extinção do processo sem resolução do mérito exclusivamente em face de IMOBILIÁRIA AMARANTE LTDA., com fundamento no art. 485, inciso IV, do Código de Processo Civil, prosseguindo o feito em relação aos demais réus. 2. Da gratuidade de justiça Rejeito a impugnação à gratuidade de justiça deferida à autora (Evento 6), formulada pelos contestantes Neli e Lincoln. A mera realização de negócio imobiliário em 2015 e a contratação de advogado particular não infirmam, por si sós, a presunção relativa de hipossuficiência decorrente da declaração de pobreza e dos documentos que instruem os autos, inexistindo, na presente data, elementos concretos e atuais que evidenciem capacidade financeira incompatível com o benefício. Mantenho, pois, a gratuidade deferida à autora. 3. Da inépcia da inicial e da inadequação da via eleita Afasto a preliminar de inépcia da inicial por suposto descumprimento de ordem de emenda. O despacho citatório do Evento 10 superou a determinação anterior e admitiu o processamento da demanda pelo rito comum de obrigação de fazer, em prestígio aos princípios da primazia do julgamento de mérito e do amplo acesso à jurisdição. Rejeito, igualmente, a preliminar de inadequação da via eleita. Por força do princípio da fungibilidade e da instrumentalidade das formas, a ação de obrigação de fazer cumulada com pedido indenizatório constitui via processual idônea para a tutela da pretensão de outorga de título dominial ou, na sua impossibilidade, de ressarcimento pecuniário, tal como reconhecido pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça a propósito da conversão da pretensão de adjudicação compulsória em perdas e danos. 4. Da ilegitimidade passiva de Neli Auad Forte e Lincoln Eustáquio Forte Rejeito a preliminar. Consoante já fundamentado no item 1 supra, os requeridos Neli Auad Forte e Lincoln Eustáquio Forte não figuram no polo passivo como simples sócios de pessoa jurídica regularmente constituída e em atividade – hipótese em que, de fato, vigoraria em seu favor a autonomia patrimonial da pessoa jurídica –, mas sim como os únicos ex-sócios liquidantes de sociedade extinta havia mais de três décadas, que, nessa qualidade, seguiram exercendo atos de disposição e representação sobre o acervo imobiliário remanescente ainda registrado em nome da sociedade extinta, inclusive subscrevendo pessoalmente, em nome desta, as autorizações de escrituração entregues à autora em 2015 e comparecendo como representante da vendedora na minuta de escritura pública de 11/09/2015. A pertinência subjetiva passiva, nesse contexto, decorre da própria atuação pessoal e concreta dos requeridos no negócio jurídico subjacente e da sua condição de únicos responsáveis pela destinação do remanescente patrimonial da sociedade liquidada, não se tratando, a rigor, de hipótese de desconsideração da personalidade jurídica, mas de responsabilidade direta e própria dos ex-sócios liquidantes por atos que pessoalmente praticaram em nome do acervo social extinto. 5. Da Revelia da requerida Pamylla Paulla Pinheiro de Amorim. No tocante à requerida Pamylla Paulla Pinheiro de Amorim, verifica-se que, embora tenha sido inicialmente citada por edital e apresentado contestação por intermédio da Defensoria Pública, na qualidade de curadora especial, posteriormente foi pessoalmente citada por mandado, conforme certificado no Evento 179. Todavia, após a citação, não apresentou nova contestação nem manifestação nos autos no prazo legal. Assim, decreto sua revelia, nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil. Proceda a UPJ à desabilitação da Defensoria Pública, na qualidade de curadora especial da requerida Pamylla Paulla Pinheiro de Amorim, mantendo-se, contudo, a habilitação do curador especial do requerido Divino João Pinheiro Neto. 6. Da prescrição A prejudicial não merece acolhimento. A pretensão principal deduzida na inicial é, em sua essência, pretensão de natureza pessoal voltada à execução específica de negócio de compra e venda de bem imóvel – obrigação de fazer consistente na outorga de escritura definitiva –, e, subsidiariamente, à sua conversão em perdas e danos na hipótese de impossibilidade de cumprimento daquela obrigação Nessa linha, a pretensão de obtenção da escritura definitiva do imóvel, por não contemplada em nenhum dos prazos especiais do art. 206 do Código Civil, não se sujeita a prazo prescricional. Nesse sentido, destaco : OBRIGAÇÃO DE FAZER – Compromisso de Venda e Compra – Nulidade – Inexistência – Promitente vendedora proprietária exclusiva do imóvel - Direito de exigir a regularização registral do lote e de outorga da escritura definitiva do bem que não prescreve – Prescrição afastada – Inteligência do art. 1.013, § 4º, do CPC/2015 - Ainda que não haja prova da quitação do preço, pelo tempo decorrido, desde quando deveria ter sido paga a última parcela e o ajuizamento da presente ação, superior a vinte anos, sem demonstração da propositura da ação visando ao recebimento de eventual diferença, tal formalidade não pode obstar a obtenção da escritura - Recurso provido. (TJ-SP - AC: 10673009420168260100 SP 1067300-94 .2016.8.26.0100, Relator.: Alcides Leopoldo, Data de Julgamento: 28/01/2020, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/01/2020) Rejeito, pois, a prescrição arguida. 7. Do mérito Superadas as preliminares e prejudiciais, e nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, passo ao exame imediato do mérito, que comporta tratamento diverso conforme a posição jurídica de cada réu. 7.1. Da pretensão de obrigação de fazer (outorga de escritura) em face de Neli Auad Forte e Lincoln Eustáquio Forte A prova documental produzida com a inicial demonstra que a autora instruiu o feito com: a) declaração de hipossuficiência e documentos pessoais; b) distrato e atos constitutivos da Imobiliária Amarante; c) documento unilateral intitulado "Autorização para depósito de valores em conta corrente", subscrito exclusivamente pelo corréu Divino João, sem data, reconhecimento de firma, carimbo ou timbre societário, autorizando o depósito na conta de Pamylla Paulla Pinheiro Alves; d) comprovante de transferência bancária no valor de R$ 56.000,00, emitido em 03/07/2015, em favor exclusivo de Pamylla Paulla Pinheiro de Amorim; e) duas autorizações provisórias de lavratura de escritura, expedidas em nome da Imobiliária Amarante Ltda. e subscritas "P/P" por Neli Auad Forte em 30/06/2015, com validade estrita de 90 (noventa) dias e menção expressa a "Contrato nº: S/C"; f) certidões e guias de IPTU/ITBI; e g) minutas de escritura pública lavradas pelo 2º Tabelionato de Notas de Aparecida de Goiânia em 11/09/2015, expressamente identificadas como "RASCUNHO", sem qualquer assinatura das partes, consignando preço simbólico de R$ 0,01 (hum centavo de real) e referindo representação da vendedora por procuração datada de 26/04/1993 – outorgada, note-se, dois anos após a própria extinção da outorgante. Desse acervo documental, dois pontos se revelam decisivos. Primeiro, o contrato de compra e venda e a subsequente obrigação de transmissão do domínio pressupõem, como requisito substancial e inafastável, o efetivo pagamento do preço ao legítimo credor ou a quem por ele legitimamente detenha poderes de representação com poderes especiais (arts. 308, 481 e 661, § 1º, do Código Civil), sendo pacífico na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que a quitação integral do preço ao verdadeiro alienante constitui pressuposto inafastável da pretensão de adjudicação compulsória/outorga de escritura, irrelevante, para tanto, a prescrição de eventual crédito de cobrança. Vejamos, APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PERDAS E DANOS. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRETENSÃO DE TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE . SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA FUNDADA NA AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO AJUSTADO E NA INCIDÊNCIA DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA DE SALDO DEVEDOR PELO RÉU RECONHECIDA NA RECONVENÇÃO. RECURSO DO AUTOR. ALEGADA QUITAÇÃO TOTAL E IMPOSSIBILIDADE DE EXIGÊNCIA DE DOCUMENTOS APÓS LONGO LAPSO TEMPORAL . IRRELEVÂNCIA. AUSÊNCIA DE PROVA DOCUMENTAL E INDÍCIOS MÍNIMOS DA ALEGAÇÃO. IMPROPRIEDADE DA PROVA TESTEMUNHAL PARA DEMONSTRAÇÃO DO PAGAMENTO. INEXISTÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA . PLEITO SUBSIDIÁRIO DE CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. IMPOSSIBILIDADE, PELOS MESMOS FUNDAMENTOS DA REJEIÇÃO DO PEDIDO PRINCIPAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO . MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. 1. A ação de obrigação de fazer que objetiva compelir o promitente vendedor à transferência de imóvel adquirido mediante contrato particular de promessa de compra e venda, embora formalmente distinta, possui natureza jurídica substancialmente equivalente à adjudicação compulsória. Para sua procedência, exige-se o preenchimento de pressupostos essenciais: a existência de promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento; a quitação integral do preço avençado; e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva . 2. Incumbe ao autor, nos termos do art. 373, I, do CPC, o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito, sendo indispensável a apresentação de prova documental idônea desses requisitos. A ausência dessa comprovação conduz, inevitavelmente, ao julgamento de improcedência do pedido de obrigação de fazer ou da ação de adjudicação compulsória . 3. A ausência de recibos, comprovantes bancários ou qualquer outro documento que comprove, ainda que de forma indiciária, o adimplemento do preço ajustado na compra e venda, inviabiliza a procedência da pretensão de compelir o promitente vendedor a transferir o bem objeto da compra e venda, não sendo suficiente a mera alegação genérica de quitação. 4. A alegação de que seria desproporcional ou irrazoável exigir comprovante de pagamento após longo decurso de tempo do vencimento das prestações avençadas não subsiste, uma vez que a exigência de prova documental decorre das regras de distribuição do ônus da prova e da necessidade de demonstração dos fatos constitutivos do direito alegado, sendo que o ordenamento jurídico não estabelece prazo de validade para documentos comprobatórios de pagamento, sendo ônus da parte interessada conservá-los pelo tempo necessário à defesa de seus direitos . Ademais, é inadmissível a substituição da prova documental por meras alegações ou invocação de princípios genéricos. 5. Residindo a controvérsia central da ação na quitação do preço avençado no contrato de promessa de compra e venda, trata-se de questão eminentemente documental, cuja prova (ou início dela) deve ser produzida mediante a apresentação de recibos, comprovantes bancários ou documentos equivalentes. A prova testemunhal, embora admissível em tese, mostra-se inadequada e insuficiente para a demonstração do pagamento de valor significativo em negócio jurídico . Precedentes do STJ e desta Corte de Justiça. 6. A prescrição da pretensão de cobrança do saldo devedor, formulada em reconvenção pelo promitente vendedor, embora impeça a exigibilidade judicial da dívida, não exime o promissário comprador de comprovar o adimplemento integral da obrigação para fins de obtenção da tutela específica de obrigação de fazer ou de adjudicação compulsória. Precedentes do STJ e desta Corte de Justiça . 7. A exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), prevista no art. 476 do Código Civil, constitui óbice legítimo à pretensão do promissário comprador quanto à transferência da propriedade em seu favor, quando não comprovado o cumprimento de sua obrigação contratual quanto ao pagamento do preço, ainda que o crédito do promitente vendedor esteja prescrito. 8 . O pedido subsidiário de conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, que, nos termos do art. 499 do CPC, pressupõe a demonstração do direito à prestação originária, não pode ser deferido quando não comprovado o adimplemento integral do preço avençado -- requisito essencial para o sucesso da ação de obrigação de fazer ou de adjudicação compulsória. A pretensão indenizatória fundada em direito inexistente ou não demonstrado não pode prosperar, sendo igualmente obstada pela exceção do contrato não cumprido, aplicável tanto à obrigação principal quanto à alternativa. 9 .Recurso conhecido e desprovido. Honorários recursais devidos. (TJSC, Apelação n. 5000806-97 .2023.8.24.0066, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel . Antonio Carlos Junckes dos Santos, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 22-07-2025). (TJ-SC - Apelação: 50008069720238240066, Relator.: Antonio Carlos Junckes dos Santos, Data de Julgamento: 22/07/2025, Quinta Câmara de Direito Civil) No caso dos autos, a autora não comprovou que a Imobiliária Amarante ou os ex-sócios Neli e Lincoln tenham recebido, direta ou indiretamente, a quantia negociada: a integralidade do valor foi depositada em conta de titularidade de Pamylla, pessoa que os próprios documentos dos autos identificam como estranha à cadeia dominial dos imóveis. Com efeito, as autorizações subscritas pela requerida Neli não têm o condão de comprovar o pagamento ou suprir a quitação perante o titular do domínio. Tratam-se de expedientes preparatórios destinados ao Tabelionato de Notas, dotados de validade estrita de 90 (noventa) dias e com expressa anotação de inexistência de contrato prévio formalizado ('S/C'). O prazo concedido escoou sem que as partes formalizassem o ato notarial definitivo. Ademais, a análise cronológica e formal dos documentos cartorários evidencia que o negócio jurídico não ultrapassou a fase preliminar. As autorizações para lavratura foram emitidas em 30/06/2015, ensejando a confecção de minutas pelo 2º Tabelionato de Notas somente em 11/09/2015. Tais instrumentos ostentam a condição ostensiva de 'RASCUNHO', não contam com a assinatura das partes ou do tabelião, não foram transladados nem levados a registro imobiliário, e consignam o preço simbólico e fictício de R$ 0,01 (um centavo de real), incompatível com a avaliação fiscal de R$ 35.000,00 por imóvel e com o montante alegado na inicial. Trata-se, portanto, de atos notariais preliminares e inacabados, insuficientes para demonstrar a celebração e a quitação de negócio jurídico perfeito perante os proprietários, o que inviabiliza a pretensão de outorga de escritura ou de ressarcimento contra os ex-sócios Ao efetuar vultoso pagamento em conta de terceiro estranho à titularidade dominial, sem exigir procuração com poderes especiais outorgada pelos próprios proprietários (art. 661, § 1º, do CC) e sem obter recibo de quitação firmado pelos titulares do domínio ou por representante com poderes bastantes, a autora agiu com evidente falta de cautela nas tratativas negociais. Não há, portanto, dever de Neli Auad Forte e Lincoln Eustáquio Forte de outorgarem escritura de bem cujo preço, tal como comprovado nos autos, jamais lhes foi pago ou a quem os representasse com poderes válidos e específicos para tanto. Impõe-se, pois, a improcedência do pedido de obrigação de fazer (outorga de escritura ou expedição de novas autorizações), bem como do pedido de multa cominatória a ele relacionado, em face de Neli Auad Forte e Lincoln Eustáquio Forte. 7.2. Da pretensão em face do Divino João Pinheiro Neto e Pamylla Paulla Pinheiro de Amorim Solução diversa se impõe quanto ao pedido subsidiário de indenização por danos materiais formulado em face dos requeridos Divino João Pinheiro Neto e Pamylla Paulla Pinheiro de Amorim. Inicialmente, cumpre registrar a situação processual de ambos: a requerida Pamylla Paulla Pinheiro de Amorim, embora citada pessoalmente por mandado, não apresentou contestação, operando-se a sua revelia (art. 344 do CPC); já o requerido Divino João Pinheiro Neto, citado por edital, foi assistido pela Defensoria Pública do Estado de Goiás na qualidade de Curadora Especial, a qual apresentou contestação por negativa geral, nos termos do art. 341, parágrafo único, do CPC. Cediço que a presunção de veracidade decorrente da revelia é relativa e que a contestação por negativa geral controverte formalmente a matéria de fato. Nada obstante, a pretensão indenizatória da autora encontra respaldo inequívoco em prova documental direta, específica e idônea, não infirmada por qualquer contraprova nos autos.Com efeito, a análise do acervo probatório revela de forma inconteste que: Atuação direta e direcionamento do pagamento: O réu Divino João Pinheiro Neto subscreveu a "Autorização para depósito de valores em conta corrente" (Evento 1, arquivo 6, fl. 1), instruindo expressamente a autora a realizar o pagamento referente à compra dos lotes 16 e 17 da Quadra 43 do Loteamento Colonial Sul na conta bancária de titularidade de Pamylla Paulla Pinheiro de Amorim; Efetivo desembolso e recebimento: O comprovante bancário (Evento 1, arquivo 6, fl. 2) comprova que, em 03/07/2015, a quantia de R$ 56.000,00 (cinquenta e seis mil reais) foi transferida da conta da autora diretamente para a conta indicada de Pamylla Paulla; Ausência de repasse e causa jurídica: Ficou amplamente demonstrado nos autos que nenhum valor foi repassado aos legítimos proprietários/liquidantes do imóvel (Neli e Lincoln), tampouco existia autorização ou mandato com poderes especiais outorgado pelos titulares do domínio para que Divino ou Pamylla recebessem e dessem quitação em nome da vendedora. A conduta de Divino João Pinheiro Neto (que conduziu a negociação e determinou o depósito em favor de terceiro) somada à de Pamylla Paulla Pinheiro de Amorim (que recebeu o montante e dele se apropriou indevidamente, sem lastro contratual ou contraprestação imobiliária) configurou ato ilícito causador de dano patrimonial direto e manifesto enriquecimento sem causa em detrimento da adquirente. Por terem atuado de forma concertada para a consumação do prejuízo experimentado pela autora – um indicando a conta e a outra recebendo e retendo o numerário –, ambos respondem solidariamente pela reparação integral do dano material suportado. Ademais, destaco que no direito processual civil brasileiro, a boa-fé constitui princípio fundamental e regra geral de conduta (art. 5º do CPC), de modo que a idoneidade das partes e a veracidade dos documentos carreados aos autos são presumidas, competindo a quem alega a ocorrência de simulação, fraude ou falsidade documental o ônus estrito de arguí-la e comprová-la cabalmente por vias próprias, circunstância não verificada no caso em apreço diante da ausência de qualquer incidente ou impugnação específica idônea capaz de desconstituir o conjunto probatório documental colacionado. Impõe-se, por conseguinte, a procedência do pedido subsidiário de indenização por danos materiais em face de Divino João Pinheiro Neto e Pamylla Paulla Pinheiro de Amorim, condenando-os solidariamente a restituir à autora a quantia de R$ 56.000,00 (cinquenta e seis mil reais). Além disso, rejeito o pedido de restituição de despesas Acessórias (ITBI, IPTU, multa e Certidões) em face de Divino e Pamylla, pois os tributos e taxas foram recolhidos diretamente em favor do Fisco Municipal e de serventias extrajudiciais, inexistindo prova de que tais valores tenham ingressado no patrimônio dos réus ou lhes gerado enriquecimento sem causa, bem como por ausência de previsão legal ou contratual expressa para incidência de cláusula penal/multa sancionatória em face desses demandados, descabendo também a fixação de astreintes, uma vez que a obrigação foi convertida exclusivamente em perdas e danos pecuniários. III. DISPOSITIVO Ante o exposto: a) JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO em relação à requerida IMOBILIÁRIA AMARANTE LTDA., por falta de capacidade processual decorrente de sua extinção por liquidação voluntária anterior ao ajuizamento da demanda, nos termos do art. 485, inciso IV, do Código de Processo Civil; b) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos de obrigação de fazer (outorga de escritura pública ou expedição de novas autorizações de escrituração) e de multa cominatória, formulados por SEBASTIANA SILVÉRIO SANTOS em face de NELI AUAD FORTE e LINCOLN EUSTÁQUIO FORTE, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil; c) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido subsidiário de indenização por danos materiais, para CONDENAR, solidariamente, DIVINO JOÃO PINHEIRO NETO e PAMYLLA PAULLA PINHEIRO DE AMORIM, a restituírem à autora a quantia de R$ 56.000,00 (cinquenta e seis mil reais), computada a atualização monetária legal, desde a data do efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ), aplicando-se o IPCA, além dos juros legais de mora desde o evento danoso (Súmula nº 54 do STJ), cuja taxa será a SELIC deduzida do IPCA aplicado na atualização monetária, nos termos do art. 406, §§ 1º a 3º do Código Civil; d) Em razão da sucumbência recíproca e considerando a distinta posição de cada litisconsorte passivo: (i) condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos de Neli Auad Forte e Lincoln Eustáquio Forte, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado atribuído aos pedidos rejeitados quanto a estes réus, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, ficando a exigibilidade suspensa por ser beneficiária da justiça gratuita (art. 98, § 3º, do CPC); (ii) condeno Divino João Pinheiro Neto e Pamylla Paulla Pinheiro de Amorim, solidariamente, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios em favor dos procuradores da parte autora, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC; (iii) sem honorários em relação à Imobiliária Amarante Ltda., ante a extinção sem resolução do mérito por incapacidade de ser parte (art. 485, IV, do CPC). P.R.I Na hipótese de oposição de embargos de declaração protelatórios, sobretudo visando à rediscussão da matéria, por mero inconformismo, a parte embargante será condenada à MULTA prevista nos §§ 2° e 3° do art. 1.026 da Lei Adjetiva Civil, bem como condicionada a interposição de qualquer recurso ao depósito prévio do valor correlato. Com o propósito de garantir o acesso aos Tribunais Superiores, relevante ponderar que nossa legislação consagra o princípio do livre convencimento motivado, dando ao julgador a plena liberdade de analisar as questões trazidas à sua apreciação, desde que fundamentado o seu posicionamento (TJGO. Apelação Cível (CPC) 5424492-28.2017.8.09.005, Rel. Des. REINALDO ALVES FERREIRA, 1ª Câmara Cível, DJ de 02/12/2020). Portanto, evitando-se a oposição de embargos de declaração única e exclusivamente voltados ao prequestionamento, tenho por expressamente prequestionada toda a matéria discutida nos autos. Apresentados Embargos de Declaração, intime-se a parte embargada para apresentar contrarrazões no prazo de 05 (cinco) dias, certifique-se a tempestividade das manifestações e depois venham conclusos com o classificador “722444 - UPJ * DECISÃO - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO”. Interposto recurso de apelação, INTIME-SE a parte contrária para apresentar contrarrazões no prazo legal, e, não arguindo o(s) apelado(s) questão referida no §1º, art. 1.009, CPC, ou recorrendo adesivamente, REMETAM-SE os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça com as cautelas de praxe e homenagens deste juízo, independente de nova conclusão. Incidindo custas e despesas processuais pendentes e não estando sob o pálio da gratuidade da justiça, independentemente do trânsito em julgado DETERMINO a remessa à Contadoria Judicial para emissão de Guia de Custas, com subsequente INTIMAÇÃO do devedor para efetuar o recolhimento no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de penhora online do valor respectivo ou, caso inexitosa a constrição, protesto cambial na forma do Decreto Judiciário n° 1.932/2020, conforme Provimento n° 58/2021 da CGJ, restando autorizada, desde já, a remessa dos autos à CENOPES com o nome da parte e sua filiação para consulta de CPF, caso necessário. HAVENDO ulterior pedido de CUMPRIMENTO DE SENTENÇA, e certificado o trânsito em julgado, promova a UPJ as necessárias alterações sistêmicas da “CLASSE” e da “FASE” processual junto ao PJD, inclusive, em sendo o caso, com a inversão dos polos e venham os autos conclusos com o classificador "249165 - EXECUÇÃO + CUMP. SENT.". Implementado o trânsito em julgado e cumpridas eventuais determinações pela UPJ, ARQUIVEM-SE. Aparecida de Goiânia/GO, datado e assinado eletronicamente. Luana Cavalcante De Freitas Juíza de Direito Decisão assinada eletronicamente, conforme art. 1º, § 2º, III, 'a' da Lei nº 11.419/2006. Para conferência da autenticidade, utilize o código de validação do documento e acesse o site do TJ/GO. Confiro força de Mandado/Ofício/Termo de Compromisso/Alvará (exceto alvará para levantamento e saque de importâncias) a este documento, devendo surtir os efeitos jurídicos cabíveis, a teor do que dispõe a Resolução n° 002/2012 da CGJ e art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial da CGJ/TJGO. a2
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