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TJGO · São Luís de Montes Belos - Juizado Especial Cível · Sentença
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE SÃO LUÍS DE MONTES BELOS Vara Cível e Juizado Cível Gabinete virtual: (64)-98408-0942 gabvarcivsaoluis@tjgo.jus.br Processo: 5512794-21.2026.8.09.0147$ Promovente: Ludmilla Ferreira Pires Promovido: Gav Maragogi Empreendimento Imobiliario Spe Ltda Este despacho/decisão possui força de mandado de citação/intimação, ofício, alvará judicial e, inclusive, carta precatória, nos termos do artigo 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial - CGJ/TJGO. SENTENÇA Trata-se de AÇÃO DE ANULAÇÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA, ajuizada por LUDMILLA FERREIRA PIRES E WESLEN SEBASTIAO ANANIAS DE MESQUITA em face de GAV MARAGOGI EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA. E GAV INTERCAMBIADORA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES UNIPESSOAL LTDA., partes já qualificadas nos autos. Inicialmente, segundo os autores afirmam que, durante período de lazer familiar, foram abordados para uma apresentação comercial relacionada ao empreendimento denominado Oikos Maragogi Resort e, em ambiente que qualificam como marcado por pressão emocional, som elevado, oferta de bebidas alcoólicas e insistentes técnicas de persuasão, celebraram contrato de aquisição de cota de unidade imobiliária em regime de multipropriedade. Sustentam que, apesar de terem manifestado desinteresse inicial na aquisição, não lhes teria sido concedido tempo adequado para reflexão e análise das condições contratuais, especialmente quanto às consequências do distrato, aos custos de manutenção, à comissão de corretagem, ao sinal e à cláusula de retenção de 50%. Afirmam, ainda, terem desembolsado R$ 8.259,27 e alegam que, ao buscarem o desfazimento do negócio, encontraram resistência das requeridas, razão pela qual postulam a anulação contratual, a restituição dos valores pagos, o afastamento das retenções reputadas abusivas e indenização por danos morais. Por sua vez, em contestação, as requeridas suscitam, preliminarmente, incompetência territorial deste Juízo em razão da cláusula de eleição do foro de Maragogi/AL e ilegitimidade passiva da segunda requerida. No mérito, sustentam a validade da contratação e a inexistência de vício de consentimento, defendendo que os autores tiveram acesso às condições do negócio e que a posterior desistência não autoriza sua anulação. Alegam, ainda, que o contrato foi celebrado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, que a comissão de corretagem foi previamente informada e destacada e que, diante da resolução por iniciativa dos compradores, mostra-se legítima a retenção de 50% das quantias pagas, além das demais deduções previstas na avença. Finalmente, impugnam a pretensão indenizatória, afirmando inexistir situação apta a caracterizar dano moral. Relatório dispensado, nos termos do art. 38, caput, da Lei nº 9.099/95. DECIDO. Inicialmente, o feito comporta julgamento antecipado, na forma do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, aplicado subsidiariamente ao microssistema dos Juizados Especiais, uma vez que a controvérsia é predominantemente documental e os elementos constantes dos autos são suficientes para a formação do convencimento judicial. Com efeito, embora a parte autora tenha requerido produção documental complementar, prova testemunhal e depoimento pessoal dos representantes das requeridas, tais requerimentos foram formulados sem a indicação concreta de circunstância controvertida que, diante do acervo já produzido, imponha dilação probatória. Além disso, as questões determinantes para o julgamento dizem respeito ao conteúdo dos instrumentos contratuais, às informações neles consignadas, à existência do patrimônio de afetação, aos valores pagos e às consequências jurídicas do desfazimento do negócio, matérias aferíveis pela documentação constante dos autos. Nesse sentido, compete ao magistrado, como destinatário da prova, indeferir diligências inúteis ou desnecessárias, nos termos do art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Primeiramente, passa-se ao exame das preliminares suscitadas pelas requeridas. De início, as requeridas sustentam a incompetência deste Juízo ao fundamento de que o contrato contém cláusula de eleição do foro da Comarca de Maragogi/AL. Todavia, a preliminar não merece acolhimento. Com efeito, a relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, pois os autores figuram como destinatários finais dos produtos e serviços comercializados, enquanto as requeridas desenvolvem profissionalmente atividade econômica relacionada à comercialização de frações imobiliárias em regime de multipropriedade. Nesse contexto, o art. 101, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor confere ao consumidor prerrogativa destinada à facilitação de sua defesa judicial, permitindo o ajuizamento da demanda no foro de seu domicílio. Ademais, a disciplina atualmente contida no art. 63, § 1º, do Código de Processo Civil, após a Lei nº 14.879/2024, expressamente ressalva, nas pactuações consumeristas, a eleição de foro quando favorável ao consumidor. No caso concreto, consta dos próprios instrumentos processuais e contratuais que os autores são domiciliados em São Luís de Montes Belos/GO. Consequentemente, a cláusula de eleição do foro de Maragogi/AL não pode impedir o exercício da prerrogativa legal conferida aos consumidores para demandarem no foro de seu domicílio. Dessa forma, REJEITO a preliminar de incompetência territorial. Por sua vez, a segunda requerida sustenta que não integrou o contrato principal de promessa de compra e venda e, por isso, não possuiria legitimidade para permanecer no polo passivo. Entretanto, a preliminar igualmente não prospera. Com efeito, a documentação revela que a aquisição da fração imobiliária foi acompanhada por relação contratual acessória vinculada ao denominado Select Club, envolvendo serviços relacionados à utilização e intercâmbio decorrentes da mesma operação econômica. Nesse cenário, havendo pretensão expressamente direcionada ao desfazimento dos negócios jurídicos vinculados à aquisição da multipropriedade, verifica-se pertinência subjetiva suficiente para a permanência da segunda requerida no polo passivo. Além disso, eventual delimitação da responsabilidade patrimonial de cada requerida, inclusive quanto à restituição de valores efetivamente recebidos, constitui questão de mérito e não fundamento de ilegitimidade ad causam. Por conseguinte, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva. Finalmente, não há preliminares pendentes de apreciação, tampouco nulidades a serem sanadas. Superadas as questões processuais, passa-se ao mérito da causa. Inicialmente, a controvérsia central reside em verificar se o negócio jurídico celebrado pelos autores está contaminado por vício de consentimento capaz de justificar sua anulação e a restituição integral dos valores pagos ou, subsidiariamente, se é cabível sua resolução por iniciativa dos adquirentes e quais consequências econômicas devem decorrer do desfazimento, especialmente quanto à comissão de corretagem, ao sinal, à cláusula penal de 50%, ao patrimônio de afetação e aos danos morais. Primeiramente, verifica-se que o negócio jurídico foi celebrado em 25 de janeiro de 2025 e possui por objeto fração de tempo de unidade autônoma integrante do empreendimento Oikos Maragogi Resort, submetida ao regime de multipropriedade. Consequentemente, o contrato foi firmado posteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018, que introduziu disciplina específica na Lei nº 4.591/1964 acerca das consequências do desfazimento dos contratos relativos às incorporações imobiliárias. Assim, aplicam-se ao caso as disposições específicas da Lei nº 4.591/1964, especialmente o art. 67-A, sem prejuízo da incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor naquilo que forem compatíveis com a legislação especial. Nesse ponto, os autores sustentam que a contratação decorreu de venda emocional, caracterizada por abordagem insistente, pressão psicológica, ambiente festivo, oferta de bebidas alcoólicas e ausência de tempo adequado para reflexão e análise das condições da avença. Todavia, o conjunto probatório não demonstra vício de consentimento em intensidade suficiente para invalidar o negócio jurídico. Com efeito, a invalidação do contrato por erro, dolo ou coação não decorre simplesmente do caráter persuasivo da abordagem comercial ou do posterior arrependimento dos consumidores. Para tanto, exige-se demonstração concreta de circunstância capaz de comprometer efetivamente a liberdade ou a consciência da declaração de vontade. De igual modo, ainda que incida a legislação consumerista, a facilitação da defesa do consumidor não transforma automaticamente todas as afirmações constantes da inicial em fatos verdadeiros, permanecendo necessária a existência de suporte probatório mínimo quanto aos fatos constitutivos que estejam ao alcance da parte autora. No caso concreto, as reportagens, reclamações virtuais e relatos de terceiros colacionados à inicial constituem elementos destinados a demonstrar a existência de reclamações semelhantes no mercado, mas não comprovam, isoladamente, que os fatos descritos nessas manifestações tenham ocorrido da mesma forma na contratação especificamente celebrada pelos autores. Em sentido contrário, a documentação revela a celebração de instrumento contratual contendo identificação da fração adquirida, preço, comissão de corretagem, forma de pagamento e disciplina do desfazimento do vínculo. Além disso, consta dos autos que o preço total da contratação foi de R$ 35.712,65, com indicação de comissão de corretagem no importe de R$ 3.990,00 e sinal correspondente a R$ 1.785,65, além do saldo contratual remanescente. Ademais, o próprio demonstrativo apresentado registra que os pagamentos prosseguiram depois da contratação, alcançando o montante de R$ 8.259,27. A continuidade do cumprimento da avença durante período posterior à assinatura constitui circunstância relevante na aferição da tese de comprometimento da vontade. Outrossim, não há demonstração de exercício tempestivo do direito de arrependimento previsto no art. 67-A, §§ 10 a 12, da Lei nº 4.591/1964. Com efeito, a legislação assegura ao adquirente de contrato firmado em estande de vendas ou fora da sede do incorporador o prazo improrrogável de sete dias para exercício do direito de arrependimento. No caso em exame, contudo, não há prova de manifestação dos autores dentro desse lapso. Por conseguinte, não se encontra demonstrado vício de consentimento apto a conduzir à anulação do negócio jurídico. Dessa maneira, o pedido principal de anulação contratual deve ser julgado improcedente. Por outro lado, a inexistência de vício de consentimento não impede a resolução contratual por iniciativa dos adquirentes, desde que suportadas as consequências legalmente previstas para o desfazimento imputável aos compradores. Nesse contexto, a manifestação inequívoca de vontade de não prosseguir com a avença encontra-se, no mínimo, formalizada pelo ajuizamento desta demanda em 08/06/2026. Consequentemente, deve ser acolhida a pretensão subsidiária de resolução do negócio, impondo-se definir as deduções e os critérios aplicáveis à restituição. Pois bem. Quanto à comissão de corretagem, não prospera a pretensão de sua restituição. Com efeito, a documentação contratual discrimina o montante de R$ 3.990,00 destinado à comissão, apresentando-o destacadamente entre os componentes econômicos da contratação. Além disso, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo nº 938, firmou a tese da validade da cláusula que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagamento da comissão de corretagem nos contratos de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da unidade e destacado o valor correspondente à comissão. O precedente foi firmado no REsp nº 1.599.511/SP, vejamos: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (STJ, REsp nº 1.599.511/SP, Segunda Seção, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 06/09/2016). No caso concreto, os requisitos de informação e destaque encontram correspondência na documentação da contratação. Ademais, o art. 67-A, inciso I, da Lei nº 4.591/1964 prevê expressamente a dedução integral da comissão de corretagem quando o desfazimento decorrer de iniciativa do adquirente. Portanto, a comissão de corretagem não integra o saldo a ser restituído. Na sequência, a parte autora impugna a incidência da retenção de 50% e questiona a comprovação do patrimônio de afetação. Contudo, a documentação constante dos autos demonstra que o empreendimento foi submetido ao regime de patrimônio de afetação, circunstância expressamente invocada pelas requeridas e registrada na documentação imobiliária apresentada. Além disso, a defesa demonstra que a própria avença contém informação acerca da afetação patrimonial e prevê, em sua disciplina rescisória, a retenção de 50% das quantias pagas em caso de desfazimento imputável aos compradores. Nesse contexto, a circunstância de a certidão registral ser anterior à contratação não conduz automaticamente à conclusão de inexistência do patrimônio de afetação, porquanto sua extinção depende das hipóteses legalmente previstas, não decorrendo do simples transcurso do tempo. Consequentemente, reconhecida a sujeição da incorporação ao patrimônio de afetação, incide a disciplina especial do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964. A propósito, o Superior Tribunal de Justiça, reconheceu expressamente a validade da cláusula penal de retenção de 50% das quantias pagas em contrato celebrado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 quando a incorporação estiver submetida ao patrimônio de afetação. Segue o entendimento: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RESCISÃO POR INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. VALIDADE. ART. 67-A, § 5º, DA LEI N. 4.591/1964. AUSÊNCIA DE ARGUMENTO NOVO APTO A INFIRMAR A DECISÃO AGRAVADA. TEMA N. 1.306/STJ. DECISÃO MANTIDA. I. Razões de decidir 1. Nos termos da tese vinculante firmada no Tema n. 1.306/STJ, "o § 3º do art. 1.021 do CPC não impede a reprodução dos fundamentos da decisão agravada como razões de decidir pela negativa de provimento de agravo interno quando a parte deixa de apresentar argumento novo para ser apreciado pelo colegiado 2. É válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, em conformidade com o art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964. Precedentes das duas Turmas integrantes da Segunda Seção. 3. Inviável o pedido subsidiário de redução da retenção ao patamar de 25%, por desconsiderar a opção legislativa de ampliação do limite indenizatório justamente para os empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação. II. Dispositivo 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp nº 2.159.971/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 15/06/2026, DJEN de 18/06/2026). Portanto, a retenção de 50% prevista contratualmente mostra-se compatível com a legislação especial aplicável. Não obstante, a cumulação da referida cláusula penal com a perda integral e autônoma do sinal não pode prevalecer. Com efeito, além da comissão de corretagem e da retenção correspondente a 50% das quantias pagas, o instrumento contratual prevê a perda do valor entregue a título de sinal. Entretanto, quando as arras assumem função indenizatória pelo inadimplemento, sua cumulação com cláusula penal compensatória implica dupla sanção fundada no mesmo evento contratual. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Ação ajuizada em 03/07/2014. Recurso especial interposto em 27/04/2016 e distribuído em 01/12/2016. 2. Inexistentes os vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material no acórdão recorrido, não se caracteriza a violação do art. 1.022 do CPC/2015. 3. A cláusula penal compensatória constitui pacto acessório, de natureza pessoal, por meio do qual os contratantes, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da avença, determinam previamente uma penalidade a ser imposta àquele que der causa à inexecução, total ou parcial, do contrato. Funciona, ainda, como fixação prévia de perdas e danos, que dispensa a comprovação de prejuízo pela parte inocente pelo inadimplemento contratual. 4. De outro turno, as arras consistem na quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório). 5. Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do CC/02, verifica-se que a função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o lícito arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato. 6. De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte “inocente” pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente. 7. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem(proibição da dupla condenação a mesmo título). 8. Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no art. 419 do CC, valem como “taxa mínima” de indenização pela inexecução do contrato. 9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido. (REsp nº 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/09/2017, DJe 29/09/2017). Consequentemente, os valores pagos a título de sinal ou princípio de pagamento devem integrar o montante global efetivamente pago pelos adquirentes para fins de incidência da cláusula penal, não sendo admissível sua perda integral cumulativamente com a retenção de 50%. Por outro lado, não há suporte probatório suficiente para impor deduções relativas à fruição, tributos, encargos condominiais ou despesas equivalentes. Com efeito, o abatimento dessas verbas pressupõe a demonstração de que foram efetivamente geradas e são imputáveis aos adquirentes no período pertinente. No caso concreto, não foi demonstrado que os autores tenham recebido a posse ou usufruído efetivamente da unidade imobiliária, tampouco foram individualizados tributos, despesas condominiais ou outras obrigações dessa natureza efetivamente suportadas ou exigíveis. Dessa forma, não cabe estabelecer deduções fundadas em situações meramente hipotéticas. Quanto ao montante restituível, os elementos dos autos apontam que foram pagos R$ 8.259,27, sem prejuízo da consideração de outros pagamentos eventualmente comprovados no processo. Nesse cenário, sobre os valores efetivamente pagos e integrantes do preço da fração imobiliária, inclusive aqueles qualificados como sinal ou princípio de pagamento, deve ser deduzida a comissão de corretagem de R$ 3.990,00 e, sobre o saldo remanescente, aplicada a retenção de 50% correspondente à cláusula penal compensatória. Além disso, eventuais encargos exclusivamente moratórios efetivamente pagos não deverão integrar a base de restituição, desde que estejam documentalmente individualizados, pois não representam amortização do preço da fração imobiliária. Assim, o valor devido poderá ser apurado mediante simples cálculo aritmético a partir da documentação constante dos autos. Quanto ao momento da restituição, por sua vez, incide a disciplina específica aplicável às incorporações submetidas ao patrimônio de afetação. Com efeito, o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 estabelece que, nessa hipótese, o saldo remanescente deverá ser restituído em até 30 dias após a expedição do habite-se ou documento equivalente. Por outro lado, caso ocorra revenda da unidade antes desse marco, deverá ser observada a regra prevista no § 7º do mesmo artigo. Por fim, o pedido de indenização por danos morais não merece acolhimento. Com efeito, a controvérsia demonstrada nos autos possui natureza predominantemente contratual e está relacionada às condições econômicas e jurídicas do desfazimento da avença. Além disso, não ficou demonstrado vício de consentimento capaz de invalidar o negócio, tampouco circunstância concreta adicional que tenha produzido ofensa à honra, à imagem, à integridade psíquica ou a outro direito da personalidade dos autores. Nesse contexto, a divergência acerca da validade das cláusulas rescisórias, dos valores sujeitos à retenção e da extensão da restituição, embora justifique a intervenção jurisdicional para recomposição do equilíbrio jurídico da relação, não configura automaticamente dano moral. De igual modo, a própria defesa sustenta que a situação permaneceu circunscrita ao âmbito contratual, sem demonstração de consequência extrapatrimonial concreta. Por conseguinte, o pedido de indenização por danos morais deve ser julgado improcedente. Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: a) DECLARAR RESOLVIDO, por iniciativa da parte autora, o contrato de promessa de venda e compra de fração de tempo de unidade autônoma em regime de multipropriedade objeto destes autos, considerando como marco da inequívoca manifestação de vontade de desfazimento a data do ajuizamento da ação, em 08/06/2026; b) DECLARAR EXTINTO o contrato acessório de associação ao clube de férias e intercâmbio vinculado à mesma aquisição, em razão da resolução do negócio jurídico principal; c) DECLARAR VÁLIDA a dedução integral da comissão de corretagem no valor de R$ 3.990,00 (três mil novecentos e noventa reais); d) DECLARAR VÁLIDA a cláusula penal compensatória correspondente à retenção de 50% (cinquenta por cento) do saldo das quantias efetivamente pagas pela parte autora e integrantes do preço da aquisição, após a dedução da comissão de corretagem, em razão da submissão da incorporação ao regime de patrimônio de afetação, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964; e) DECLARAR INEXIGÍVEL a retenção autônoma e cumulativa da integralidade do sinal ou arras, devendo os valores pagos sob essa denominação integrar o montante global pago pela aquisição para fins de aplicação da cláusula penal prevista no item anterior, vedada a dupla retenção de natureza compensatória; f) CONDENAR a primeira parte requerida a restituir à parte autora o saldo apurado sobre os valores efetivamente pagos e integrantes do preço da fração imobiliária, inclusive aqueles qualificados como sinal ou princípio de pagamento e eventuais valores comprovadamente pagos no curso da demanda, mediante dedução da comissão de corretagem de R$ 3.990,00 (três mil novecentos e noventa reais) e retenção, sobre o saldo remanescente, de 50% (cinquenta por cento) a título de cláusula penal compensatória, excluídos da base de restituição eventuais encargos exclusivamente moratórios devidamente discriminados, tudo a ser apurado mediante simples cálculo aritmético; g) DETERMINAR que a restituição prevista no item anterior seja realizada no prazo máximo de 30 (trinta) dias após a expedição do habite-se ou documento equivalente, ressalvada a hipótese de revenda da fração antes desse marco, caso em que o pagamento deverá ocorrer no prazo de até 30 (trinta) dias da revenda, observada a disciplina do art. 67-A, §§ 5º e 7º, da Lei nº 4.591/1964; h) DETERMINAR que o crédito objeto da restituição seja atualizado, até seu termo de exigibilidade, pelo índice contratualmente estabelecido para correção das parcelas do preço e, caso não realizado o pagamento no prazo legal acima estabelecido, incida, a partir do dia seguinte ao vencimento, exclusivamente a taxa SELIC, como índice único que compreende correção monetária e juros de mora, vedada sua cumulação com outro índice de atualização monetária ou juros moratórios autônomos, nos termos dos arts. 406 e 407 do Código Civil, com a redação vigente após a Lei nº 14.905/2024; i) CONFIRMAR a tutela provisória anteriormente deferida, tornando definitiva a suspensão das cobranças relativas às parcelas vincendas do contrato ora resolvido e a obrigação de abstenção de negativação da parte autora fundada exclusivamente nessas prestações; e j) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos de anulação do negócio jurídico por vício de consentimento, restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais, bem como os demais pedidos incompatíveis com os parâmetros estabelecidos nesta sentença. Por fim, sem custas processuais e honorários advocatícios nesta fase, nos termos dos arts. 54 e 55 da Lei nº 9.099/95. Após o trânsito em julgado, inexistindo requerimentos pendentes e cumpridas as providências cabíveis, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. São Luís de Montes Belos, data da movimentação processual. Julyane Neves Juíza de Direito - documento assinado eletronicamente -
TJGO · São Luís de Montes Belos - Juizado Especial Cível · Sentença
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE SÃO LUÍS DE MONTES BELOS Vara Cível e Juizado Cível Gabinete virtual: (64)-98408-0942 gabvarcivsaoluis@tjgo.jus.br Processo: 5512794-21.2026.8.09.0147$ Promovente: Ludmilla Ferreira Pires Promovido: Gav Maragogi Empreendimento Imobiliario Spe Ltda Este despacho/decisão possui força de mandado de citação/intimação, ofício, alvará judicial e, inclusive, carta precatória, nos termos do artigo 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial - CGJ/TJGO. SENTENÇA Trata-se de AÇÃO DE ANULAÇÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA, ajuizada por LUDMILLA FERREIRA PIRES E WESLEN SEBASTIAO ANANIAS DE MESQUITA em face de GAV MARAGOGI EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA. E GAV INTERCAMBIADORA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES UNIPESSOAL LTDA., partes já qualificadas nos autos. Inicialmente, segundo os autores afirmam que, durante período de lazer familiar, foram abordados para uma apresentação comercial relacionada ao empreendimento denominado Oikos Maragogi Resort e, em ambiente que qualificam como marcado por pressão emocional, som elevado, oferta de bebidas alcoólicas e insistentes técnicas de persuasão, celebraram contrato de aquisição de cota de unidade imobiliária em regime de multipropriedade. Sustentam que, apesar de terem manifestado desinteresse inicial na aquisição, não lhes teria sido concedido tempo adequado para reflexão e análise das condições contratuais, especialmente quanto às consequências do distrato, aos custos de manutenção, à comissão de corretagem, ao sinal e à cláusula de retenção de 50%. Afirmam, ainda, terem desembolsado R$ 8.259,27 e alegam que, ao buscarem o desfazimento do negócio, encontraram resistência das requeridas, razão pela qual postulam a anulação contratual, a restituição dos valores pagos, o afastamento das retenções reputadas abusivas e indenização por danos morais. Por sua vez, em contestação, as requeridas suscitam, preliminarmente, incompetência territorial deste Juízo em razão da cláusula de eleição do foro de Maragogi/AL e ilegitimidade passiva da segunda requerida. No mérito, sustentam a validade da contratação e a inexistência de vício de consentimento, defendendo que os autores tiveram acesso às condições do negócio e que a posterior desistência não autoriza sua anulação. Alegam, ainda, que o contrato foi celebrado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, que a comissão de corretagem foi previamente informada e destacada e que, diante da resolução por iniciativa dos compradores, mostra-se legítima a retenção de 50% das quantias pagas, além das demais deduções previstas na avença. Finalmente, impugnam a pretensão indenizatória, afirmando inexistir situação apta a caracterizar dano moral. Relatório dispensado, nos termos do art. 38, caput, da Lei nº 9.099/95. DECIDO. Inicialmente, o feito comporta julgamento antecipado, na forma do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, aplicado subsidiariamente ao microssistema dos Juizados Especiais, uma vez que a controvérsia é predominantemente documental e os elementos constantes dos autos são suficientes para a formação do convencimento judicial. Com efeito, embora a parte autora tenha requerido produção documental complementar, prova testemunhal e depoimento pessoal dos representantes das requeridas, tais requerimentos foram formulados sem a indicação concreta de circunstância controvertida que, diante do acervo já produzido, imponha dilação probatória. Além disso, as questões determinantes para o julgamento dizem respeito ao conteúdo dos instrumentos contratuais, às informações neles consignadas, à existência do patrimônio de afetação, aos valores pagos e às consequências jurídicas do desfazimento do negócio, matérias aferíveis pela documentação constante dos autos. Nesse sentido, compete ao magistrado, como destinatário da prova, indeferir diligências inúteis ou desnecessárias, nos termos do art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Primeiramente, passa-se ao exame das preliminares suscitadas pelas requeridas. De início, as requeridas sustentam a incompetência deste Juízo ao fundamento de que o contrato contém cláusula de eleição do foro da Comarca de Maragogi/AL. Todavia, a preliminar não merece acolhimento. Com efeito, a relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, pois os autores figuram como destinatários finais dos produtos e serviços comercializados, enquanto as requeridas desenvolvem profissionalmente atividade econômica relacionada à comercialização de frações imobiliárias em regime de multipropriedade. Nesse contexto, o art. 101, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor confere ao consumidor prerrogativa destinada à facilitação de sua defesa judicial, permitindo o ajuizamento da demanda no foro de seu domicílio. Ademais, a disciplina atualmente contida no art. 63, § 1º, do Código de Processo Civil, após a Lei nº 14.879/2024, expressamente ressalva, nas pactuações consumeristas, a eleição de foro quando favorável ao consumidor. No caso concreto, consta dos próprios instrumentos processuais e contratuais que os autores são domiciliados em São Luís de Montes Belos/GO. Consequentemente, a cláusula de eleição do foro de Maragogi/AL não pode impedir o exercício da prerrogativa legal conferida aos consumidores para demandarem no foro de seu domicílio. Dessa forma, REJEITO a preliminar de incompetência territorial. Por sua vez, a segunda requerida sustenta que não integrou o contrato principal de promessa de compra e venda e, por isso, não possuiria legitimidade para permanecer no polo passivo. Entretanto, a preliminar igualmente não prospera. Com efeito, a documentação revela que a aquisição da fração imobiliária foi acompanhada por relação contratual acessória vinculada ao denominado Select Club, envolvendo serviços relacionados à utilização e intercâmbio decorrentes da mesma operação econômica. Nesse cenário, havendo pretensão expressamente direcionada ao desfazimento dos negócios jurídicos vinculados à aquisição da multipropriedade, verifica-se pertinência subjetiva suficiente para a permanência da segunda requerida no polo passivo. Além disso, eventual delimitação da responsabilidade patrimonial de cada requerida, inclusive quanto à restituição de valores efetivamente recebidos, constitui questão de mérito e não fundamento de ilegitimidade ad causam. Por conseguinte, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva. Finalmente, não há preliminares pendentes de apreciação, tampouco nulidades a serem sanadas. Superadas as questões processuais, passa-se ao mérito da causa. Inicialmente, a controvérsia central reside em verificar se o negócio jurídico celebrado pelos autores está contaminado por vício de consentimento capaz de justificar sua anulação e a restituição integral dos valores pagos ou, subsidiariamente, se é cabível sua resolução por iniciativa dos adquirentes e quais consequências econômicas devem decorrer do desfazimento, especialmente quanto à comissão de corretagem, ao sinal, à cláusula penal de 50%, ao patrimônio de afetação e aos danos morais. Primeiramente, verifica-se que o negócio jurídico foi celebrado em 25 de janeiro de 2025 e possui por objeto fração de tempo de unidade autônoma integrante do empreendimento Oikos Maragogi Resort, submetida ao regime de multipropriedade. Consequentemente, o contrato foi firmado posteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018, que introduziu disciplina específica na Lei nº 4.591/1964 acerca das consequências do desfazimento dos contratos relativos às incorporações imobiliárias. Assim, aplicam-se ao caso as disposições específicas da Lei nº 4.591/1964, especialmente o art. 67-A, sem prejuízo da incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor naquilo que forem compatíveis com a legislação especial. Nesse ponto, os autores sustentam que a contratação decorreu de venda emocional, caracterizada por abordagem insistente, pressão psicológica, ambiente festivo, oferta de bebidas alcoólicas e ausência de tempo adequado para reflexão e análise das condições da avença. Todavia, o conjunto probatório não demonstra vício de consentimento em intensidade suficiente para invalidar o negócio jurídico. Com efeito, a invalidação do contrato por erro, dolo ou coação não decorre simplesmente do caráter persuasivo da abordagem comercial ou do posterior arrependimento dos consumidores. Para tanto, exige-se demonstração concreta de circunstância capaz de comprometer efetivamente a liberdade ou a consciência da declaração de vontade. De igual modo, ainda que incida a legislação consumerista, a facilitação da defesa do consumidor não transforma automaticamente todas as afirmações constantes da inicial em fatos verdadeiros, permanecendo necessária a existência de suporte probatório mínimo quanto aos fatos constitutivos que estejam ao alcance da parte autora. No caso concreto, as reportagens, reclamações virtuais e relatos de terceiros colacionados à inicial constituem elementos destinados a demonstrar a existência de reclamações semelhantes no mercado, mas não comprovam, isoladamente, que os fatos descritos nessas manifestações tenham ocorrido da mesma forma na contratação especificamente celebrada pelos autores. Em sentido contrário, a documentação revela a celebração de instrumento contratual contendo identificação da fração adquirida, preço, comissão de corretagem, forma de pagamento e disciplina do desfazimento do vínculo. Além disso, consta dos autos que o preço total da contratação foi de R$ 35.712,65, com indicação de comissão de corretagem no importe de R$ 3.990,00 e sinal correspondente a R$ 1.785,65, além do saldo contratual remanescente. Ademais, o próprio demonstrativo apresentado registra que os pagamentos prosseguiram depois da contratação, alcançando o montante de R$ 8.259,27. A continuidade do cumprimento da avença durante período posterior à assinatura constitui circunstância relevante na aferição da tese de comprometimento da vontade. Outrossim, não há demonstração de exercício tempestivo do direito de arrependimento previsto no art. 67-A, §§ 10 a 12, da Lei nº 4.591/1964. Com efeito, a legislação assegura ao adquirente de contrato firmado em estande de vendas ou fora da sede do incorporador o prazo improrrogável de sete dias para exercício do direito de arrependimento. No caso em exame, contudo, não há prova de manifestação dos autores dentro desse lapso. Por conseguinte, não se encontra demonstrado vício de consentimento apto a conduzir à anulação do negócio jurídico. Dessa maneira, o pedido principal de anulação contratual deve ser julgado improcedente. Por outro lado, a inexistência de vício de consentimento não impede a resolução contratual por iniciativa dos adquirentes, desde que suportadas as consequências legalmente previstas para o desfazimento imputável aos compradores. Nesse contexto, a manifestação inequívoca de vontade de não prosseguir com a avença encontra-se, no mínimo, formalizada pelo ajuizamento desta demanda em 08/06/2026. Consequentemente, deve ser acolhida a pretensão subsidiária de resolução do negócio, impondo-se definir as deduções e os critérios aplicáveis à restituição. Pois bem. Quanto à comissão de corretagem, não prospera a pretensão de sua restituição. Com efeito, a documentação contratual discrimina o montante de R$ 3.990,00 destinado à comissão, apresentando-o destacadamente entre os componentes econômicos da contratação. Além disso, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo nº 938, firmou a tese da validade da cláusula que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagamento da comissão de corretagem nos contratos de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da unidade e destacado o valor correspondente à comissão. O precedente foi firmado no REsp nº 1.599.511/SP, vejamos: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (STJ, REsp nº 1.599.511/SP, Segunda Seção, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 06/09/2016). No caso concreto, os requisitos de informação e destaque encontram correspondência na documentação da contratação. Ademais, o art. 67-A, inciso I, da Lei nº 4.591/1964 prevê expressamente a dedução integral da comissão de corretagem quando o desfazimento decorrer de iniciativa do adquirente. Portanto, a comissão de corretagem não integra o saldo a ser restituído. Na sequência, a parte autora impugna a incidência da retenção de 50% e questiona a comprovação do patrimônio de afetação. Contudo, a documentação constante dos autos demonstra que o empreendimento foi submetido ao regime de patrimônio de afetação, circunstância expressamente invocada pelas requeridas e registrada na documentação imobiliária apresentada. Além disso, a defesa demonstra que a própria avença contém informação acerca da afetação patrimonial e prevê, em sua disciplina rescisória, a retenção de 50% das quantias pagas em caso de desfazimento imputável aos compradores. Nesse contexto, a circunstância de a certidão registral ser anterior à contratação não conduz automaticamente à conclusão de inexistência do patrimônio de afetação, porquanto sua extinção depende das hipóteses legalmente previstas, não decorrendo do simples transcurso do tempo. Consequentemente, reconhecida a sujeição da incorporação ao patrimônio de afetação, incide a disciplina especial do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964. A propósito, o Superior Tribunal de Justiça, reconheceu expressamente a validade da cláusula penal de retenção de 50% das quantias pagas em contrato celebrado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 quando a incorporação estiver submetida ao patrimônio de afetação. Segue o entendimento: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RESCISÃO POR INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. VALIDADE. ART. 67-A, § 5º, DA LEI N. 4.591/1964. AUSÊNCIA DE ARGUMENTO NOVO APTO A INFIRMAR A DECISÃO AGRAVADA. TEMA N. 1.306/STJ. DECISÃO MANTIDA. I. Razões de decidir 1. Nos termos da tese vinculante firmada no Tema n. 1.306/STJ, "o § 3º do art. 1.021 do CPC não impede a reprodução dos fundamentos da decisão agravada como razões de decidir pela negativa de provimento de agravo interno quando a parte deixa de apresentar argumento novo para ser apreciado pelo colegiado 2. É válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, em conformidade com o art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964. Precedentes das duas Turmas integrantes da Segunda Seção. 3. Inviável o pedido subsidiário de redução da retenção ao patamar de 25%, por desconsiderar a opção legislativa de ampliação do limite indenizatório justamente para os empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação. II. Dispositivo 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp nº 2.159.971/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 15/06/2026, DJEN de 18/06/2026). Portanto, a retenção de 50% prevista contratualmente mostra-se compatível com a legislação especial aplicável. Não obstante, a cumulação da referida cláusula penal com a perda integral e autônoma do sinal não pode prevalecer. Com efeito, além da comissão de corretagem e da retenção correspondente a 50% das quantias pagas, o instrumento contratual prevê a perda do valor entregue a título de sinal. Entretanto, quando as arras assumem função indenizatória pelo inadimplemento, sua cumulação com cláusula penal compensatória implica dupla sanção fundada no mesmo evento contratual. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Ação ajuizada em 03/07/2014. Recurso especial interposto em 27/04/2016 e distribuído em 01/12/2016. 2. Inexistentes os vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material no acórdão recorrido, não se caracteriza a violação do art. 1.022 do CPC/2015. 3. A cláusula penal compensatória constitui pacto acessório, de natureza pessoal, por meio do qual os contratantes, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da avença, determinam previamente uma penalidade a ser imposta àquele que der causa à inexecução, total ou parcial, do contrato. Funciona, ainda, como fixação prévia de perdas e danos, que dispensa a comprovação de prejuízo pela parte inocente pelo inadimplemento contratual. 4. De outro turno, as arras consistem na quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório). 5. Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do CC/02, verifica-se que a função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o lícito arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato. 6. De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte “inocente” pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente. 7. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem(proibição da dupla condenação a mesmo título). 8. Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no art. 419 do CC, valem como “taxa mínima” de indenização pela inexecução do contrato. 9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido. (REsp nº 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/09/2017, DJe 29/09/2017). Consequentemente, os valores pagos a título de sinal ou princípio de pagamento devem integrar o montante global efetivamente pago pelos adquirentes para fins de incidência da cláusula penal, não sendo admissível sua perda integral cumulativamente com a retenção de 50%. Por outro lado, não há suporte probatório suficiente para impor deduções relativas à fruição, tributos, encargos condominiais ou despesas equivalentes. Com efeito, o abatimento dessas verbas pressupõe a demonstração de que foram efetivamente geradas e são imputáveis aos adquirentes no período pertinente. No caso concreto, não foi demonstrado que os autores tenham recebido a posse ou usufruído efetivamente da unidade imobiliária, tampouco foram individualizados tributos, despesas condominiais ou outras obrigações dessa natureza efetivamente suportadas ou exigíveis. Dessa forma, não cabe estabelecer deduções fundadas em situações meramente hipotéticas. Quanto ao montante restituível, os elementos dos autos apontam que foram pagos R$ 8.259,27, sem prejuízo da consideração de outros pagamentos eventualmente comprovados no processo. Nesse cenário, sobre os valores efetivamente pagos e integrantes do preço da fração imobiliária, inclusive aqueles qualificados como sinal ou princípio de pagamento, deve ser deduzida a comissão de corretagem de R$ 3.990,00 e, sobre o saldo remanescente, aplicada a retenção de 50% correspondente à cláusula penal compensatória. Além disso, eventuais encargos exclusivamente moratórios efetivamente pagos não deverão integrar a base de restituição, desde que estejam documentalmente individualizados, pois não representam amortização do preço da fração imobiliária. Assim, o valor devido poderá ser apurado mediante simples cálculo aritmético a partir da documentação constante dos autos. Quanto ao momento da restituição, por sua vez, incide a disciplina específica aplicável às incorporações submetidas ao patrimônio de afetação. Com efeito, o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 estabelece que, nessa hipótese, o saldo remanescente deverá ser restituído em até 30 dias após a expedição do habite-se ou documento equivalente. Por outro lado, caso ocorra revenda da unidade antes desse marco, deverá ser observada a regra prevista no § 7º do mesmo artigo. Por fim, o pedido de indenização por danos morais não merece acolhimento. Com efeito, a controvérsia demonstrada nos autos possui natureza predominantemente contratual e está relacionada às condições econômicas e jurídicas do desfazimento da avença. Além disso, não ficou demonstrado vício de consentimento capaz de invalidar o negócio, tampouco circunstância concreta adicional que tenha produzido ofensa à honra, à imagem, à integridade psíquica ou a outro direito da personalidade dos autores. Nesse contexto, a divergência acerca da validade das cláusulas rescisórias, dos valores sujeitos à retenção e da extensão da restituição, embora justifique a intervenção jurisdicional para recomposição do equilíbrio jurídico da relação, não configura automaticamente dano moral. De igual modo, a própria defesa sustenta que a situação permaneceu circunscrita ao âmbito contratual, sem demonstração de consequência extrapatrimonial concreta. Por conseguinte, o pedido de indenização por danos morais deve ser julgado improcedente. Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: a) DECLARAR RESOLVIDO, por iniciativa da parte autora, o contrato de promessa de venda e compra de fração de tempo de unidade autônoma em regime de multipropriedade objeto destes autos, considerando como marco da inequívoca manifestação de vontade de desfazimento a data do ajuizamento da ação, em 08/06/2026; b) DECLARAR EXTINTO o contrato acessório de associação ao clube de férias e intercâmbio vinculado à mesma aquisição, em razão da resolução do negócio jurídico principal; c) DECLARAR VÁLIDA a dedução integral da comissão de corretagem no valor de R$ 3.990,00 (três mil novecentos e noventa reais); d) DECLARAR VÁLIDA a cláusula penal compensatória correspondente à retenção de 50% (cinquenta por cento) do saldo das quantias efetivamente pagas pela parte autora e integrantes do preço da aquisição, após a dedução da comissão de corretagem, em razão da submissão da incorporação ao regime de patrimônio de afetação, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964; e) DECLARAR INEXIGÍVEL a retenção autônoma e cumulativa da integralidade do sinal ou arras, devendo os valores pagos sob essa denominação integrar o montante global pago pela aquisição para fins de aplicação da cláusula penal prevista no item anterior, vedada a dupla retenção de natureza compensatória; f) CONDENAR a primeira parte requerida a restituir à parte autora o saldo apurado sobre os valores efetivamente pagos e integrantes do preço da fração imobiliária, inclusive aqueles qualificados como sinal ou princípio de pagamento e eventuais valores comprovadamente pagos no curso da demanda, mediante dedução da comissão de corretagem de R$ 3.990,00 (três mil novecentos e noventa reais) e retenção, sobre o saldo remanescente, de 50% (cinquenta por cento) a título de cláusula penal compensatória, excluídos da base de restituição eventuais encargos exclusivamente moratórios devidamente discriminados, tudo a ser apurado mediante simples cálculo aritmético; g) DETERMINAR que a restituição prevista no item anterior seja realizada no prazo máximo de 30 (trinta) dias após a expedição do habite-se ou documento equivalente, ressalvada a hipótese de revenda da fração antes desse marco, caso em que o pagamento deverá ocorrer no prazo de até 30 (trinta) dias da revenda, observada a disciplina do art. 67-A, §§ 5º e 7º, da Lei nº 4.591/1964; h) DETERMINAR que o crédito objeto da restituição seja atualizado, até seu termo de exigibilidade, pelo índice contratualmente estabelecido para correção das parcelas do preço e, caso não realizado o pagamento no prazo legal acima estabelecido, incida, a partir do dia seguinte ao vencimento, exclusivamente a taxa SELIC, como índice único que compreende correção monetária e juros de mora, vedada sua cumulação com outro índice de atualização monetária ou juros moratórios autônomos, nos termos dos arts. 406 e 407 do Código Civil, com a redação vigente após a Lei nº 14.905/2024; i) CONFIRMAR a tutela provisória anteriormente deferida, tornando definitiva a suspensão das cobranças relativas às parcelas vincendas do contrato ora resolvido e a obrigação de abstenção de negativação da parte autora fundada exclusivamente nessas prestações; e j) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos de anulação do negócio jurídico por vício de consentimento, restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais, bem como os demais pedidos incompatíveis com os parâmetros estabelecidos nesta sentença. Por fim, sem custas processuais e honorários advocatícios nesta fase, nos termos dos arts. 54 e 55 da Lei nº 9.099/95. Após o trânsito em julgado, inexistindo requerimentos pendentes e cumpridas as providências cabíveis, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. São Luís de Montes Belos, data da movimentação processual. Julyane Neves Juíza de Direito - documento assinado eletronicamente -
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