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5502655-45.2026.8.09.0006
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- Tribunal
- TJGO
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- 2 publicações
- Período
- set/2026
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Intimação
TJGO · Anápolis - UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª e 6ª · Sentença
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás PROTOCOLO N.: 5502655-45.2026.8.09.0006 NATUREZA: Procedimento Comum Cível PROMOVENTE: Francis Eller Goncalves PROMOVIDO (A): Spe Marlon Morais Empreendimentos Imobiliarios Ltda S E N T E N Ç A R E L A T Ó R I O Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA ajuizada por FRANCIS ELLER GONÇALVES em desfavor de SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., partes devidamente qualificadas nos autos. Narrou a parte requerente que, em 11 de janeiro de 2021, celebrou com a parte requerida um contrato de compromisso de compra e venda para a aquisição do lote n. 33, da quadra n. 12, situado no Loteamento Residencial Marlon Morais, em Leopoldo de Bulhões, Goiás, pelo valor total de R$ 147.345,60 (cento e quarenta e sete mil, trezentos e quarenta e cinco reais e sessenta centavos). Pontuou que, do montante total, adimpliu 9 (nove) parcelas, que somaram aproximadamente R$ 5.500,00 (cinco mil e quinhentos reais), além de uma comissão de corretagem no valor de R$ 7.367,30 (sete mil, trezentos e sessenta e sete reais e trinta centavos). Argumentou que, em virtude de dificuldades financeiras, não possui mais condições de arcar com o pagamento das prestações, o que a levou a buscar a rescisão do contrato de forma extrajudicial. Relatou que, ao contatar a promovida, foi informada de que não haveria valores a serem restituídos, em razão da aplicação de multas contratuais. Sustentou a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, com a consequente nulidade de cláusulas que considera abusivas. Especificamente, impugnou a cláusula penal que prevê a retenção de 10% sobre o valor total atualizado do contrato, a cobrança de taxa de fruição sobre um lote não edificado e a previsão de restituição parcelada dos valores. Ao final da exposição dos fatos e da fundamentação jurídica, a parte requerente pediu a concessão da gratuidade de justiça, a antecipação da tutela para suspender a exigibilidade das parcelas e obstar a negativação de seu nome, a inversão do ônus da prova e, no mérito, a confirmação da rescisão contratual, com a condenação da requerida à restituição de 90% dos valores pagos em parcela única, devidamente corrigidos, além da declaração de nulidade das cláusulas abusivas. Acompanharam a inicial os documentos juntados ao movimento 01. Gratuidade da justiça deferida e tutela de urgência concedida, em parte, ao movimento 07. Regularmente citada (movimento 17), a parte requerida apresentou contestação no movimento 18. Em sede preliminar, impugnou o pedido de gratuidade de justiça, argumentando que a simples declaração de hipossuficiência é insuficiente. Arguiu, também, a incompetência territorial deste juízo, defendendo a validade da cláusula de eleição de foro que fixa a Comarca de Leopoldo de Bulhões/GO como competente para dirimir conflitos, com base no artigo 48 da Lei n. 6.766/79. No mérito, não se opôs à rescisão do contrato, mas atribuiu a culpa exclusiva ao promovente. Defendeu a legalidade da retenção da taxa de fruição de 0,75% ao mês sobre o valor do contrato, prevista no artigo 32-A, inciso I, da Lei n. 6.766/79, alegando que o imóvel esteve à disposição do comprador e que este teria edificado no bem. Pugnou pela aplicação da cláusula penal que estabelece a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, conforme o inciso II do mesmo artigo, sustentando a prevalência da lei especial (Lei do Distrato) sobre o Código de Defesa do Consumidor. Aduziu, ainda, a impossibilidade de restituição da comissão de corretagem e a necessidade de dedução dos encargos moratórios e tributos incidentes no período. Por fim, defendeu que os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão. Ao fim de seus argumentos, a parte requerida pediu o acolhimento das preliminares para extinguir o processo ou, subsidiariamente, a improcedência dos pedidos iniciais, com o reconhecimento da culpa exclusiva do requerente e a autorização para efetuar todas as retenções previstas em contrato e na Lei n. 6.766/79. Houve réplica no movimento 21, na qual a parte requerente refutou as preliminares arguidas. Reiterou a competência do foro de seu domicílio, com base no artigo 101, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor, que, por ser norma de ordem pública, prevaleceria sobre a cláusula de eleição de foro. Quanto ao mérito, negou veementemente a existência de qualquer edificação no lote, tornando indevida a cobrança de taxa de fruição, e reafirmou a abusividade da cláusula penal que estipula a retenção sobre o valor total do contrato, insistindo na aplicação do entendimento jurisprudencial que limita a retenção a um percentual sobre os valores efetivamente pagos. Esclareceu, ademais, que não pleiteia a restituição da comissão de corretagem e que a requerida não impugnou especificamente o pedido de restituição em parcela única. Intimadas a especificarem as provas que pretendiam produzir (movimento 22), a parte requerente manifestou desinteresse na produção de novas provas e requereu o julgamento antecipado da lide (movimento 27). A parte requerida, por sua vez, permaneceu inerte. Autos conclusos. F U N D A M E N T A Ç Ã O O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria controvertida é eminentemente de direito e os fatos estão suficientemente demonstrados pelos documentos acostados aos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas. De início, oportuna a análise das preliminares suscitadas pela defesa. A parte requerida impugnou o benefício da gratuidade de justiça concedido à parte requerente. Contudo, a questão já foi objeto de análise e deferimento na decisão liminar proferida no movimento 07, com base nos documentos apresentados na inicial, que indicaram a hipossuficiência financeira do promovente. A parte requerida, em sua contestação, não trouxe aos autos qualquer elemento probatório novo capaz de afastar a presunção de veracidade da declaração de pobreza e infirmar a decisão já proferida. Desse modo, nos termos do artigo 99, § 2º, do Código de Processo Civil, REJEITO a impugnação e mantenho o benefício da gratuidade de justiça concedido à parte requerente. Igualmente, deve ser rechaçada as alegações da requerida quanto a incompetência deste juízo, com base na cláusula de eleição de foro contratual que estabelece a Comarca de Leopoldo de Bulhões/GO como competente. A relação jurídica entre as partes é inegavelmente de consumo, pois a requerida enquadra-se no conceito de fornecedora e o requerente no de consumidor. Em casos tais, a jurisprudência pátria, em uma interpretação sistemática, tem mitigado a força da cláusula de eleição de foro, a fim de garantir ao consumidor, parte vulnerável da relação, o efetivo acesso à justiça. O artigo 101, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor faculta, inclusive, ao consumidor, o ajuizamento da ação em seu domicílio. Tal prerrogativa prevalece sobre a regra geral do artigo 48 da Lei n. 6.766/79 e sobre a cláusula contratual, por se tratar de norma de ordem pública e interesse social. ''EMENTA: MENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO.I. CASO EM EXAME1. Recurso de apelação cível interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de restituição de valores pagos, determinando a rescisão contratual e a devolução de 90% das parcelas pagas pelo comprador, afastando a cobrança de taxa de fruição e de comissão de corretagem.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Há cinco questões em discussão: (i) saber se o juízo de origem é competente para processar e julgar a demanda, considerando cláusula de eleição de foro e a regra do foro da situação do imóvel; (ii) saber se o percentual de retenção de 10% sobre os valores pagos é adequado; (iii) saber se é cabível a cobrança de taxa de fruição por posse do imóvel; (iv) saber se a restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem é devida; e (v) saber se houve prescrição quanto à pretensão de restituição da comissão de corretagem.III. RAZÕES DE DECIDIR3. Reconhecida a relação de consumo, aplica-se a regra do foro do domicílio do consumidor, prevalecendo sobre cláusula contratual de eleição de foro e sobre a regra do foro da situação do imóvel.4. A retenção de 10% dos valores pagos mostra-se razoável diante da ausência de comprovação de despesas específicas pelas vendedoras, conforme permite o art. 413 do Código Civil.5. A cobrança de taxa de fruição é indevida em se tratando de lote não edificado, por ausência de proveito econômico pelo comprador e de prejuízo locatício à vendedora.6. A restituição da comissão de corretagem é indevida por ausência de destaque claro e prévio do valor no contrato, conforme exigido pela jurisprudência do STJ (Tema 938).7. Declarada a prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem, nos termos do art. 206, § 3º, IV, do Código Civil e do entendimento firmado no REsp 1.551.956/SP.8. Correta a condenação exclusiva das rés aos ônus de sucumbência, diante da sucumbência mínima do autor.IV. DISPOSITIVO E TESE9. Recurso conhecido e parcialmente provido.Tese de julgamento: "1. Em relação de consumo, prevalece a competência do foro do domicílio do consumidor, sendo nula cláusula de eleição de foro que imponha ônus excessivo. 2. É razoável a retenção de 10% dos valores pagos quando ausente comprovação de despesas superiores pela vendedora. 3. A taxa de fruição não é devida em contrato de lote não edificado. 4. É indevida a restituição da comissão de corretagem quando ausente informação prévia e destacada ao consumidor. 5. A pretensão de restituição da comissão de corretagem prescreve em três anos, conforme o art. 206, § 3º, IV, do Código Civil e o Tema 938 do STJ."Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VIII, 101, I; CC, arts. 206, § 3º, IV, 368, 413; CPC, arts. 47, 63, 85, § 2º, 86, parágrafo único.Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.551.956/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 06.09.2016 (Tema 938); TJGO, ApCiv 5503612-05.2022.8.09.0065, Rel. Des. Anderson Máximo de Holanda, j. 03.06.2024; TJGO, ApCiv 5169296-81.2022.8.09.0051, Rel. Des. Paulo César Alves das Neves, j. 06.05.2024. (TJGO, Apelação Cível nº 5696614-66.2024.8.09.0162, Rel. GILMAR LUIZ COELHO, 9ª Câmara Cível, julgado em 26/02/2026)'' Original sem destaque Dessa forma, tendo o requerente optado por ajuizar a demanda no foro de seu domicílio (Anápolis/GO), conforme comprovante de endereço juntado no movimento 01, REJEITO a preliminar de incompetência territorial. Superadas as questões preliminares, adentro ao mérito. A controvérsia central reside na definição das consequências jurídicas e financeiras da rescisão do contrato de promessa de compra e venda, por iniciativa do promitente comprador. Pois bem. É incontroverso o direito do promitente comprador de rescindir o contrato, ainda que inadimplente, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Nessa hipótese, a culpa pela rescisão fica a cargo exclusivamente do requerente, que admitiu não possuir mais condições financeiras para arcar com as parcelas, não havendo nos autos qualquer indício de inadimplemento por parte da vendedora. Sendo a culpa do comprador, a restituição das parcelas pagas deve ser parcial e a discussão passa a ser sobre os valores que podem ser retidos pela vendedora. Se não, vejamos. O contrato foi firmado em 11 de janeiro de 2024 (movimento 01, arquivo 14), ou seja, sob a égide da Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato), que alterou a Lei n. 6.766/1979, estabelecendo regras específicas para a resolução de contratos de compra e venda de lotes urbanos. Nesse desiderato, a requerida postula a retenção de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, com base no inciso II do artigo 32-A da Lei n. 6.766/1979. O requerente, por outro lado, pleiteia a retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos, com base na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que, mesmo após a Lei do Distrato, tem limitado a retenção a um percentual sobre as quantias adimplidas, usualmente entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), para evitar o enriquecimento sem causa da vendedora e a perda excessiva por parte do consumidor. Embora a Lei n. 13.786/2018 preveja a retenção sobre o valor do contrato, a aplicação irrestrita de tal dispositivo, em casos como o presente, onde um valor ínfimo do contrato foi pago - aproximadamente R$ 5.500,00 (cinco mil e quinhentos reais) de um total de R$ 147.345,60 (cento e quarenta e sete mil, trezentos e quarenta e cinco reais e sessenta centavos) -, resultaria na perda total ou quase total das parcelas pagas pelo consumidor, o que é vedado pelo artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor. A retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, que, conforme planilha da inicial (movimento 01, arquivo 15), seria de R$ 16.471,21 (dezesseis mil, quatrocentos e setenta e um reais e vinte e um centavos), superaria em muito o valor pago pelo requerente, configurando vantagem manifestamente excessiva. Nesse contexto, deve-se harmonizar a legislação especial com os princípios protetivos do consumidor, assim como tem feito a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que, mesmo em julgados posteriores à Lei do Distrato, tem mantido a base de cálculo da retenção como sendo os valores pagos pelo comprador. Para ilustrar, confira o seguinte julgado: ''APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE LOTE. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL RAZOÁVEL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. TERRENO NÃO EDIFICADO. ÔNUS SUCUMBENCIAL. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. 1 - A fixação de percentual de retenção prevista no contrato no importe de 18% (dezoito por cento), sobre os valores pagos, encontra-se dentro dos limites estabelecidos como especificações pela especificação, entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento). 2 - A Súmula 543 do STJ é clara no sentido de que, quando a rescisão contratual se dá por culpa do comprador, as prestações pagas deverão ser restituídas a ele, de forma imediata e parcial. 3 - A cobrança da verba de frutificação não é admitida quando o objeto da promessa de compra e venda for lote de terreno não edificado, pois, não há existência de benefícios econômicos advindo do imóvel e auferido pelos possuidores. 4 ? Ainda que o consumidor tenha dado causa à rescisão do contrato, não há que se falar em ônus sucumbencial em seu desfavor, pelo princípio da causalidade, uma vez que ele teve a necessidade de acionar o Judiciário, com fito de evitar a cobrança indevida da taxa de frutificação em imóvel não edificado e a restituição parcelada dos valores pagos. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PARCIALMENTE FORNECIDO. (TJ-GO - Apelação Cível: 53241437520228090072 INHUMAS, Relator: Des(a). ALEXANDRE DE MORAIS KAFURI, 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)'' No caso concreto, sopesando o montante total pago informado no extrato do débito, revela-se razoável e proporcional a fixação do percentual de retenção em 20% (vinte por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelo requerente a título de parcelas contratuais em favor da requerida, o qual enseja quantia suficiente para indenizá-la. Por conseguinte, exige-se da construtora a restituição de 80% (oitenta por cento) do montante quitado em favor do requerente, cuja devolução deverá ocorrer em parcela única, nos termos da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça. Em relação aos corolários da publicação, registro que a atualização monetária e os juros de mora devem observar a regência da Lei nº 14.905/2024, que alterou o artigo 406 do Código Civil. Assim, a correção monetária incidirá pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) de cada desembolso. Já os juros moratórios, a partir do trânsito em julgado - na forma do Tema Repetitivo 1002 do STJ -, cálculos pela taxa SELIC deduzidos a variação do IPCA, conforme o artigo 406, § 1º, do Código Civil. DA TAXA DE FRUIÇÃO A requerida pleiteia a cobrança de taxa de fruição, no percentual de 0,75% (zero vírgula setenta e cinco por cento) ao mês sobre o valor do contrato, conforme previsto contratualmente (Cláusula Oitava, alínea "a"). Nesse aspecto, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 2.104.086/SP, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti (publicado em 12.11.2025), firmou o entendimento de que, nos contratos celebrados após a Lei n. 13.786/2018, é cabível a retenção da taxa de fruição independentemente de haver ou não edificação no lote, desde que haja previsão contratual e informação prévia ao comprador. Na espécie, o contrato prevê expressamente a cobrança de 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato, a partir da data da transmissão da posse. Desta feita, a cobrança da taxa de fruição é devida, desde a data da imissão na posse até a data da efetiva desocupação, que, para fins processuais, se consolida com a citação da requerida para a ação de rescisão, momento em que a vendedora teve ciência inequívoca da intenção de distrato e poderia dispor novamente do imóvel. No entanto, a base de cálculo sobre o valor atualizado do contrato se mostra abusiva. Por isso, a taxa de fruição deve incidir sobre o valor efetivamente pago pelo requerente, a ser apurado em liquidação de sentença. DOS DÉBITOS DE IPTU/ITU E ENCARGOS MORATÓRIOS Conforme o artigo 32-A, incisos III e IV, da Lei n. 6.766/1979, são dedutíveis do valor a ser restituído os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso e os débitos de impostos (IPTU/ITU) e outras taxas incidentes sobre o imóvel durante o período em que esteve na posse do comprador. Portanto, fica autorizada a dedução de eventuais débitos de IPTU/ITU vencidos e não pagos, desde a data da assinatura do contrato até a data da citação nesta demanda (marco da inequívoca ciência da vendedora sobre a intenção de rescindir), bem como de encargos moratórios comprovadamente pagos pelo requerente em parcelas quitadas com atraso, valores a serem apurados em fase de liquidação de sentença. DA COMISSÃO DE CORRETAGEM No diz respeito à comissão de corretagem, esta é devida por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (Tema 938), firmou a tese da validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de paga-la, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da corretagem. No presente caso, no entanto, o requerente, em sua réplica (movimento 21), esclarece que não pleiteou a restituição de tal valor, restringindo seu pedido à devolução das parcelas pagas diretamente à requerida. Sendo assim, considerando que o pagamento foi feito a terceiro, não há que se falar em dedução deste valor do montante a ser restituído pela vendedora, por não integrar o objeto da pretensão de restituição. D I S P O S I T I V O Em face do exposto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES, EM PARTE, os pedidos formulados na inicial para: a) DECLARAR rescindido o Contrato Particular de Compra e Venda n. 009635/01/2024, firmado entre as partes, tendo por objeto o Lote 33, Quadra 12, do Loteamento Condomínio Residencial Marlon Morais, em Leopoldo de Bulhões/GO; b) CONDENAR a requerida, SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, a restituir ao requerente, em parcela única, o montante correspondente a 80% (oitenta por cento) dos valores comprovadamente pagos a título de parcelas do contrato, autorizada a retenção de 20% (vinte por cento) a título de cláusula penal, corrigido monetariamente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) a partir de cada desembolso e juros de mora calculados pela taxa SELIC (a qual já engloba correção e juros), a contar do trânsito em julgado desta sentença, nos termos do artigo 406, § 1º, do Código Civil, e da Lei n. 14.905/2024. c) Fica autorizada, ainda, a dedução da taxa de fruição no percentual de 0,75% (zero vírgula setenta e cinco por cento) ao mês sobre o valor efetivamente pago pelos requerentes, desde a imissão na posse até a data da citação, bem como de eventuais débitos de IPTU/ITU e encargos moratórios, nos termos da fundamentação, a serem apurados em liquidação de sentença. d) CONFIRMO a decisão liminar proferida no movimento 07. Considerando a sucumbência recíproca, mas em proporções distintas, CONDENO ambas as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, sendo 70% (setenta por cento) para a parte requerida e 30% (trinta por cento) para a parte requerente, cuja exigibilidade em relação a esta última fica suspensa, nos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil, em razão da gratuidade da justiça deferida. Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com as baixas e anotações de estilo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Atribuo ao presente ato judicial força de mandado de citação/intimação, ofício, alvará judicial e, inclusive, carta precatória, nos termos dos artigos 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. Anápolis/GO, datado e assinado eletronicamente. THIAGO INÁCIO DE OLIVEIRA JUIZ DE DIREITO 2
Intimação
TJGO · Anápolis - UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª e 6ª · Sentença
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás PROTOCOLO N.: 5502655-45.2026.8.09.0006 NATUREZA: Procedimento Comum Cível PROMOVENTE: Francis Eller Goncalves PROMOVIDO (A): Spe Marlon Morais Empreendimentos Imobiliarios Ltda S E N T E N Ç A R E L A T Ó R I O Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA ajuizada por FRANCIS ELLER GONÇALVES em desfavor de SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., partes devidamente qualificadas nos autos. Narrou a parte requerente que, em 11 de janeiro de 2021, celebrou com a parte requerida um contrato de compromisso de compra e venda para a aquisição do lote n. 33, da quadra n. 12, situado no Loteamento Residencial Marlon Morais, em Leopoldo de Bulhões, Goiás, pelo valor total de R$ 147.345,60 (cento e quarenta e sete mil, trezentos e quarenta e cinco reais e sessenta centavos). Pontuou que, do montante total, adimpliu 9 (nove) parcelas, que somaram aproximadamente R$ 5.500,00 (cinco mil e quinhentos reais), além de uma comissão de corretagem no valor de R$ 7.367,30 (sete mil, trezentos e sessenta e sete reais e trinta centavos). Argumentou que, em virtude de dificuldades financeiras, não possui mais condições de arcar com o pagamento das prestações, o que a levou a buscar a rescisão do contrato de forma extrajudicial. Relatou que, ao contatar a promovida, foi informada de que não haveria valores a serem restituídos, em razão da aplicação de multas contratuais. Sustentou a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, com a consequente nulidade de cláusulas que considera abusivas. Especificamente, impugnou a cláusula penal que prevê a retenção de 10% sobre o valor total atualizado do contrato, a cobrança de taxa de fruição sobre um lote não edificado e a previsão de restituição parcelada dos valores. Ao final da exposição dos fatos e da fundamentação jurídica, a parte requerente pediu a concessão da gratuidade de justiça, a antecipação da tutela para suspender a exigibilidade das parcelas e obstar a negativação de seu nome, a inversão do ônus da prova e, no mérito, a confirmação da rescisão contratual, com a condenação da requerida à restituição de 90% dos valores pagos em parcela única, devidamente corrigidos, além da declaração de nulidade das cláusulas abusivas. Acompanharam a inicial os documentos juntados ao movimento 01. Gratuidade da justiça deferida e tutela de urgência concedida, em parte, ao movimento 07. Regularmente citada (movimento 17), a parte requerida apresentou contestação no movimento 18. Em sede preliminar, impugnou o pedido de gratuidade de justiça, argumentando que a simples declaração de hipossuficiência é insuficiente. Arguiu, também, a incompetência territorial deste juízo, defendendo a validade da cláusula de eleição de foro que fixa a Comarca de Leopoldo de Bulhões/GO como competente para dirimir conflitos, com base no artigo 48 da Lei n. 6.766/79. No mérito, não se opôs à rescisão do contrato, mas atribuiu a culpa exclusiva ao promovente. Defendeu a legalidade da retenção da taxa de fruição de 0,75% ao mês sobre o valor do contrato, prevista no artigo 32-A, inciso I, da Lei n. 6.766/79, alegando que o imóvel esteve à disposição do comprador e que este teria edificado no bem. Pugnou pela aplicação da cláusula penal que estabelece a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, conforme o inciso II do mesmo artigo, sustentando a prevalência da lei especial (Lei do Distrato) sobre o Código de Defesa do Consumidor. Aduziu, ainda, a impossibilidade de restituição da comissão de corretagem e a necessidade de dedução dos encargos moratórios e tributos incidentes no período. Por fim, defendeu que os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão. Ao fim de seus argumentos, a parte requerida pediu o acolhimento das preliminares para extinguir o processo ou, subsidiariamente, a improcedência dos pedidos iniciais, com o reconhecimento da culpa exclusiva do requerente e a autorização para efetuar todas as retenções previstas em contrato e na Lei n. 6.766/79. Houve réplica no movimento 21, na qual a parte requerente refutou as preliminares arguidas. Reiterou a competência do foro de seu domicílio, com base no artigo 101, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor, que, por ser norma de ordem pública, prevaleceria sobre a cláusula de eleição de foro. Quanto ao mérito, negou veementemente a existência de qualquer edificação no lote, tornando indevida a cobrança de taxa de fruição, e reafirmou a abusividade da cláusula penal que estipula a retenção sobre o valor total do contrato, insistindo na aplicação do entendimento jurisprudencial que limita a retenção a um percentual sobre os valores efetivamente pagos. Esclareceu, ademais, que não pleiteia a restituição da comissão de corretagem e que a requerida não impugnou especificamente o pedido de restituição em parcela única. Intimadas a especificarem as provas que pretendiam produzir (movimento 22), a parte requerente manifestou desinteresse na produção de novas provas e requereu o julgamento antecipado da lide (movimento 27). A parte requerida, por sua vez, permaneceu inerte. Autos conclusos. F U N D A M E N T A Ç Ã O O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria controvertida é eminentemente de direito e os fatos estão suficientemente demonstrados pelos documentos acostados aos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas. De início, oportuna a análise das preliminares suscitadas pela defesa. A parte requerida impugnou o benefício da gratuidade de justiça concedido à parte requerente. Contudo, a questão já foi objeto de análise e deferimento na decisão liminar proferida no movimento 07, com base nos documentos apresentados na inicial, que indicaram a hipossuficiência financeira do promovente. A parte requerida, em sua contestação, não trouxe aos autos qualquer elemento probatório novo capaz de afastar a presunção de veracidade da declaração de pobreza e infirmar a decisão já proferida. Desse modo, nos termos do artigo 99, § 2º, do Código de Processo Civil, REJEITO a impugnação e mantenho o benefício da gratuidade de justiça concedido à parte requerente. Igualmente, deve ser rechaçada as alegações da requerida quanto a incompetência deste juízo, com base na cláusula de eleição de foro contratual que estabelece a Comarca de Leopoldo de Bulhões/GO como competente. A relação jurídica entre as partes é inegavelmente de consumo, pois a requerida enquadra-se no conceito de fornecedora e o requerente no de consumidor. Em casos tais, a jurisprudência pátria, em uma interpretação sistemática, tem mitigado a força da cláusula de eleição de foro, a fim de garantir ao consumidor, parte vulnerável da relação, o efetivo acesso à justiça. O artigo 101, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor faculta, inclusive, ao consumidor, o ajuizamento da ação em seu domicílio. Tal prerrogativa prevalece sobre a regra geral do artigo 48 da Lei n. 6.766/79 e sobre a cláusula contratual, por se tratar de norma de ordem pública e interesse social. ''EMENTA: MENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO.I. CASO EM EXAME1. Recurso de apelação cível interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de restituição de valores pagos, determinando a rescisão contratual e a devolução de 90% das parcelas pagas pelo comprador, afastando a cobrança de taxa de fruição e de comissão de corretagem.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Há cinco questões em discussão: (i) saber se o juízo de origem é competente para processar e julgar a demanda, considerando cláusula de eleição de foro e a regra do foro da situação do imóvel; (ii) saber se o percentual de retenção de 10% sobre os valores pagos é adequado; (iii) saber se é cabível a cobrança de taxa de fruição por posse do imóvel; (iv) saber se a restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem é devida; e (v) saber se houve prescrição quanto à pretensão de restituição da comissão de corretagem.III. RAZÕES DE DECIDIR3. Reconhecida a relação de consumo, aplica-se a regra do foro do domicílio do consumidor, prevalecendo sobre cláusula contratual de eleição de foro e sobre a regra do foro da situação do imóvel.4. A retenção de 10% dos valores pagos mostra-se razoável diante da ausência de comprovação de despesas específicas pelas vendedoras, conforme permite o art. 413 do Código Civil.5. A cobrança de taxa de fruição é indevida em se tratando de lote não edificado, por ausência de proveito econômico pelo comprador e de prejuízo locatício à vendedora.6. A restituição da comissão de corretagem é indevida por ausência de destaque claro e prévio do valor no contrato, conforme exigido pela jurisprudência do STJ (Tema 938).7. Declarada a prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem, nos termos do art. 206, § 3º, IV, do Código Civil e do entendimento firmado no REsp 1.551.956/SP.8. Correta a condenação exclusiva das rés aos ônus de sucumbência, diante da sucumbência mínima do autor.IV. DISPOSITIVO E TESE9. Recurso conhecido e parcialmente provido.Tese de julgamento: "1. Em relação de consumo, prevalece a competência do foro do domicílio do consumidor, sendo nula cláusula de eleição de foro que imponha ônus excessivo. 2. É razoável a retenção de 10% dos valores pagos quando ausente comprovação de despesas superiores pela vendedora. 3. A taxa de fruição não é devida em contrato de lote não edificado. 4. É indevida a restituição da comissão de corretagem quando ausente informação prévia e destacada ao consumidor. 5. A pretensão de restituição da comissão de corretagem prescreve em três anos, conforme o art. 206, § 3º, IV, do Código Civil e o Tema 938 do STJ."Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VIII, 101, I; CC, arts. 206, § 3º, IV, 368, 413; CPC, arts. 47, 63, 85, § 2º, 86, parágrafo único.Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.551.956/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 06.09.2016 (Tema 938); TJGO, ApCiv 5503612-05.2022.8.09.0065, Rel. Des. Anderson Máximo de Holanda, j. 03.06.2024; TJGO, ApCiv 5169296-81.2022.8.09.0051, Rel. Des. Paulo César Alves das Neves, j. 06.05.2024. (TJGO, Apelação Cível nº 5696614-66.2024.8.09.0162, Rel. GILMAR LUIZ COELHO, 9ª Câmara Cível, julgado em 26/02/2026)'' Original sem destaque Dessa forma, tendo o requerente optado por ajuizar a demanda no foro de seu domicílio (Anápolis/GO), conforme comprovante de endereço juntado no movimento 01, REJEITO a preliminar de incompetência territorial. Superadas as questões preliminares, adentro ao mérito. A controvérsia central reside na definição das consequências jurídicas e financeiras da rescisão do contrato de promessa de compra e venda, por iniciativa do promitente comprador. Pois bem. É incontroverso o direito do promitente comprador de rescindir o contrato, ainda que inadimplente, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Nessa hipótese, a culpa pela rescisão fica a cargo exclusivamente do requerente, que admitiu não possuir mais condições financeiras para arcar com as parcelas, não havendo nos autos qualquer indício de inadimplemento por parte da vendedora. Sendo a culpa do comprador, a restituição das parcelas pagas deve ser parcial e a discussão passa a ser sobre os valores que podem ser retidos pela vendedora. Se não, vejamos. O contrato foi firmado em 11 de janeiro de 2024 (movimento 01, arquivo 14), ou seja, sob a égide da Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato), que alterou a Lei n. 6.766/1979, estabelecendo regras específicas para a resolução de contratos de compra e venda de lotes urbanos. Nesse desiderato, a requerida postula a retenção de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, com base no inciso II do artigo 32-A da Lei n. 6.766/1979. O requerente, por outro lado, pleiteia a retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos, com base na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que, mesmo após a Lei do Distrato, tem limitado a retenção a um percentual sobre as quantias adimplidas, usualmente entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), para evitar o enriquecimento sem causa da vendedora e a perda excessiva por parte do consumidor. Embora a Lei n. 13.786/2018 preveja a retenção sobre o valor do contrato, a aplicação irrestrita de tal dispositivo, em casos como o presente, onde um valor ínfimo do contrato foi pago - aproximadamente R$ 5.500,00 (cinco mil e quinhentos reais) de um total de R$ 147.345,60 (cento e quarenta e sete mil, trezentos e quarenta e cinco reais e sessenta centavos) -, resultaria na perda total ou quase total das parcelas pagas pelo consumidor, o que é vedado pelo artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor. A retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, que, conforme planilha da inicial (movimento 01, arquivo 15), seria de R$ 16.471,21 (dezesseis mil, quatrocentos e setenta e um reais e vinte e um centavos), superaria em muito o valor pago pelo requerente, configurando vantagem manifestamente excessiva. Nesse contexto, deve-se harmonizar a legislação especial com os princípios protetivos do consumidor, assim como tem feito a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que, mesmo em julgados posteriores à Lei do Distrato, tem mantido a base de cálculo da retenção como sendo os valores pagos pelo comprador. Para ilustrar, confira o seguinte julgado: ''APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE LOTE. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL RAZOÁVEL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. TERRENO NÃO EDIFICADO. ÔNUS SUCUMBENCIAL. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. 1 - A fixação de percentual de retenção prevista no contrato no importe de 18% (dezoito por cento), sobre os valores pagos, encontra-se dentro dos limites estabelecidos como especificações pela especificação, entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento). 2 - A Súmula 543 do STJ é clara no sentido de que, quando a rescisão contratual se dá por culpa do comprador, as prestações pagas deverão ser restituídas a ele, de forma imediata e parcial. 3 - A cobrança da verba de frutificação não é admitida quando o objeto da promessa de compra e venda for lote de terreno não edificado, pois, não há existência de benefícios econômicos advindo do imóvel e auferido pelos possuidores. 4 ? Ainda que o consumidor tenha dado causa à rescisão do contrato, não há que se falar em ônus sucumbencial em seu desfavor, pelo princípio da causalidade, uma vez que ele teve a necessidade de acionar o Judiciário, com fito de evitar a cobrança indevida da taxa de frutificação em imóvel não edificado e a restituição parcelada dos valores pagos. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PARCIALMENTE FORNECIDO. (TJ-GO - Apelação Cível: 53241437520228090072 INHUMAS, Relator: Des(a). ALEXANDRE DE MORAIS KAFURI, 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)'' No caso concreto, sopesando o montante total pago informado no extrato do débito, revela-se razoável e proporcional a fixação do percentual de retenção em 20% (vinte por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelo requerente a título de parcelas contratuais em favor da requerida, o qual enseja quantia suficiente para indenizá-la. Por conseguinte, exige-se da construtora a restituição de 80% (oitenta por cento) do montante quitado em favor do requerente, cuja devolução deverá ocorrer em parcela única, nos termos da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça. Em relação aos corolários da publicação, registro que a atualização monetária e os juros de mora devem observar a regência da Lei nº 14.905/2024, que alterou o artigo 406 do Código Civil. Assim, a correção monetária incidirá pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) de cada desembolso. Já os juros moratórios, a partir do trânsito em julgado - na forma do Tema Repetitivo 1002 do STJ -, cálculos pela taxa SELIC deduzidos a variação do IPCA, conforme o artigo 406, § 1º, do Código Civil. DA TAXA DE FRUIÇÃO A requerida pleiteia a cobrança de taxa de fruição, no percentual de 0,75% (zero vírgula setenta e cinco por cento) ao mês sobre o valor do contrato, conforme previsto contratualmente (Cláusula Oitava, alínea "a"). Nesse aspecto, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 2.104.086/SP, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti (publicado em 12.11.2025), firmou o entendimento de que, nos contratos celebrados após a Lei n. 13.786/2018, é cabível a retenção da taxa de fruição independentemente de haver ou não edificação no lote, desde que haja previsão contratual e informação prévia ao comprador. Na espécie, o contrato prevê expressamente a cobrança de 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato, a partir da data da transmissão da posse. Desta feita, a cobrança da taxa de fruição é devida, desde a data da imissão na posse até a data da efetiva desocupação, que, para fins processuais, se consolida com a citação da requerida para a ação de rescisão, momento em que a vendedora teve ciência inequívoca da intenção de distrato e poderia dispor novamente do imóvel. No entanto, a base de cálculo sobre o valor atualizado do contrato se mostra abusiva. Por isso, a taxa de fruição deve incidir sobre o valor efetivamente pago pelo requerente, a ser apurado em liquidação de sentença. DOS DÉBITOS DE IPTU/ITU E ENCARGOS MORATÓRIOS Conforme o artigo 32-A, incisos III e IV, da Lei n. 6.766/1979, são dedutíveis do valor a ser restituído os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso e os débitos de impostos (IPTU/ITU) e outras taxas incidentes sobre o imóvel durante o período em que esteve na posse do comprador. Portanto, fica autorizada a dedução de eventuais débitos de IPTU/ITU vencidos e não pagos, desde a data da assinatura do contrato até a data da citação nesta demanda (marco da inequívoca ciência da vendedora sobre a intenção de rescindir), bem como de encargos moratórios comprovadamente pagos pelo requerente em parcelas quitadas com atraso, valores a serem apurados em fase de liquidação de sentença. DA COMISSÃO DE CORRETAGEM No diz respeito à comissão de corretagem, esta é devida por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (Tema 938), firmou a tese da validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de paga-la, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da corretagem. No presente caso, no entanto, o requerente, em sua réplica (movimento 21), esclarece que não pleiteou a restituição de tal valor, restringindo seu pedido à devolução das parcelas pagas diretamente à requerida. Sendo assim, considerando que o pagamento foi feito a terceiro, não há que se falar em dedução deste valor do montante a ser restituído pela vendedora, por não integrar o objeto da pretensão de restituição. D I S P O S I T I V O Em face do exposto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES, EM PARTE, os pedidos formulados na inicial para: a) DECLARAR rescindido o Contrato Particular de Compra e Venda n. 009635/01/2024, firmado entre as partes, tendo por objeto o Lote 33, Quadra 12, do Loteamento Condomínio Residencial Marlon Morais, em Leopoldo de Bulhões/GO; b) CONDENAR a requerida, SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, a restituir ao requerente, em parcela única, o montante correspondente a 80% (oitenta por cento) dos valores comprovadamente pagos a título de parcelas do contrato, autorizada a retenção de 20% (vinte por cento) a título de cláusula penal, corrigido monetariamente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) a partir de cada desembolso e juros de mora calculados pela taxa SELIC (a qual já engloba correção e juros), a contar do trânsito em julgado desta sentença, nos termos do artigo 406, § 1º, do Código Civil, e da Lei n. 14.905/2024. c) Fica autorizada, ainda, a dedução da taxa de fruição no percentual de 0,75% (zero vírgula setenta e cinco por cento) ao mês sobre o valor efetivamente pago pelos requerentes, desde a imissão na posse até a data da citação, bem como de eventuais débitos de IPTU/ITU e encargos moratórios, nos termos da fundamentação, a serem apurados em liquidação de sentença. d) CONFIRMO a decisão liminar proferida no movimento 07. Considerando a sucumbência recíproca, mas em proporções distintas, CONDENO ambas as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, sendo 70% (setenta por cento) para a parte requerida e 30% (trinta por cento) para a parte requerente, cuja exigibilidade em relação a esta última fica suspensa, nos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil, em razão da gratuidade da justiça deferida. Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com as baixas e anotações de estilo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Atribuo ao presente ato judicial força de mandado de citação/intimação, ofício, alvará judicial e, inclusive, carta precatória, nos termos dos artigos 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. Anápolis/GO, datado e assinado eletronicamente. THIAGO INÁCIO DE OLIVEIRA JUIZ DE DIREITO 2
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