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5495685-72.2025.8.09.0100
Comunicações públicas identificadas no Diário da Justiça Eletrônico Nacional. Esta página não informa resultado, situação processual nem partes envolvidas.
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- TJGO
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- set/2026
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Intimação
TJGO · Luziânia - 1ª Vara Cível · Sentença
Protocolo: 5495685-72.2025.8.09.0100 Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível Polo ativo: Domingos Farias Marinho Polo passivo: Leal Empreendimentos Imobiliarios E Turisticos Ltda SENTENÇA Trata-se de Ação de Conhecimento ajuizada por Domingos Farias Marinho em face de Leal Empreendimentos Imobiliários e Turísticos Ltda, Alex Sandro Jesus de Souza e Cristina Costa Martins de Souza, todos devidamente qualificados nos autos. Narra o autor que, em 21 de março de 1984, adquiriu da primeira requerida o Lote de Terreno número 03, da Quadra 06, com área de 320,00 metros quadrados, situado na zona suburbana da Cidade de Luziânia/GO, no loteamento denominado Jardim América, objeto da Matrícula número 219.705, do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Luziânia/GO. Expõe que a respectiva escritura pública de compra e venda foi lavrada pelo Cartório do 2º Ofício de Notas e Protestos do Distrito Federal, cujo teor revela que o preço acordado foi devidamente pago pelo comprador, para o qual foi dada plena, geral e irrevogável quitação. Alega que, por motivos alheios à sua vontade, a referida escritura pública, em ato contínuo à sua lavratura, não foi registrada junto ao cartório de imóveis competente. Informa que, na oportunidade de levá-la a registro, o que teria ocorrido no início do ano de 2024, descobriu que o imóvel havia sido, novamente, vendido pela primeira requerida. Obtempera que o requerido Alex Sandro Jesus de Souza, juntamente com sua esposa, Cristina Costa Martins de Souza, figuram como novos adquirentes do imóvel em testilha. A nova escritura pública de compra e venda foi registrada junto ao Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Luziânia/GO, em 15 de julho de 2022. Verbera que a segunda compra e venda foi realizada pelo valor irrisório, e manifestamente inferior ao de mercado, de R$ 12.500,00 (doze mil e quinhentos reais), ao passo que o valor de mercado do terreno, se encontra no patamar de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais). Narra que, após constatar a referida transação imobiliária, dirigiu-se ao endereço de localização do citado terreno, oportunidade em que verificou que o imóvel se encontra cercado por muro e portão metálico que, definitivamente, foram instalados sem o seu conhecimento. Afirma que, desde a aquisição originária, tratou de cumprir com as obrigações tributárias atinentes à propriedade do bem (IPTU, TLP, outras), valendo registrar que, até o ano de 2024, o cadastro imobiliário do referido imóvel, junto à Prefeitura de Luziânia/GO, encontrava-se sob sua titularidade, tendo passado ao nome do segundo requerido a partir do ano de 2025. Argumenta que, evidenciada a venda em duplicidade do imóvel objeto do feito, bem como a tomada de sua posse, atestada por meio do cercamento do respectivo lote de terreno, e considerando a inviabilidade do equacionamento da questão pela via extrajudicial, não restou alternativa senão o ajuizamento da presente demanda. Requer, a declaração da nulidade da venda do imóvel entre os requeridos; o pagamento de compensação em danos morais no importe de R$ 20.000,00 (vinte mil reais); e de forma subsidiária, a condenação em danos materiais, no importe de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais). Juntou documentos. Recebida a inicial, foi deferida a gratuidade da justiça, por fim, determinada a citação dos requeridos. (ev.4) Na decisão de evento 9 foi revogada a concessão da gratuidade da justiça eis que o autor havia recolhido as custas de ingresso. Citados, os requeridos Cristina Costa Martins de Souza e Alex Sandro Jesus de Souza apresentaram contestação, na qual suscitaram, preliminarmente, ilegitimidade passiva, ao argumento de que não participaram da negociação imobiliária originária e adquiriram o imóvel de boa-fé, com fundamento nas informações constantes da matrícula, requerendo a extinção do feito em relação a ambos. No mérito, defenderam a validade e eficácia do negócio jurídico, sustentando a regularidade do registro imobiliário e a inexistência de vícios ou má-fé na aquisição. Aduziram, ainda, a inexistência de responsabilidade pelos danos materiais e morais alegados, por ausência de ato ilícito, culpa ou nexo causal, atribuindo eventual irregularidade exclusivamente à empresa vendedora. Subsidiariamente, requereram a limitação de eventual condenação ao valor de R$ 12.500,00. (ev.23) Citada, a requerida Leal Empreendimentos Imobiliarios E Turisticos Ltda (ev.30), deixou transcorrer o prazo in albis para defesa (ev.31). Houve réplica pelo autor. (ev.35) Instadas as partes a especificarem as provas a produzir, ambas pleitearam pelo julgamento antecipado da lide. (ev.43 e 44) Autos conclusos. (ev.45) É a síntese do relatório. Decido. Da revelia Ainda, considerando que a requerida Leal Empreendimentos Imobiliarios E Turisticos Ltda, embora devidamente citada (ev.30), deixou transcorrer in albis o prazo para apresentação de contestação, decreto sua revelia, nos termos do artigo 344 do Código de Processo Civil. Todavia, no caso concreto, a decretação da revelia não acarreta a incidência de seus efeitos materiais. Isso porque a presente demanda foi ajuizada em face de litisconsórcio passivo, tendo os demais requeridos apresentado tempestivamente contestação, hipótese que afasta a presunção de veracidade das alegações de fato formuladas na petição inicial, na forma do artigo 345, inciso I, do Código de Processo Civil, in verbis: Art. 345. A revelia não produz o efeito mencionado no art. 344 se: I - havendo pluralidade de réus, algum deles contestar a ação; Do julgamento antecipado As provas trazidas aos autos revelam-se suficientes para o julgamento do feito, tornando desnecessária a produção de novas provas, uma vez que a matéria discutida é eminentemente de direito. Nesse contexto, admite-se o julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355¹, inciso I, do Código de Processo Civil. Passo à apreciação das questões preliminares. Da (i)legimidade passiva Os requeridos suscitam ilegitimidade passiva, ao argumento de que não participaram da relação jurídica originária e adquiriram o imóvel posteriormente, de boa-fé. A preliminar não merece acolhimento, pois a alegação se confunde com o mérito da demanda. A legitimidade deve ser aferida à luz das alegações deduzidas na inicial e, no caso, os requeridos figuram como adquirentes do mesmo imóvel objeto da controvérsia, sendo diretamente atingidos pela pretensão de desconstituição do negócio jurídico e do respectivo registro. As alegações relativas à boa-fé dos adquirentes, à ausência de registro do negócio anterior e aos efeitos da prioridade registral dizem respeito à procedência ou não dos pedidos, e não à legitimidade para figurar no polo passivo. Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva. Do mérito A controvérsia reside em definir os efeitos jurídicos da alienação sucessiva do imóvel objeto da demanda e, a partir disso, estabelecer a responsabilidade de cada requerido pelos prejuízos decorrentes da impossibilidade de o autor exercer os direitos decorrentes da aquisição realizada em 1984. Conforme consta da certidão de matrícula juntada no evento 1, documento 6, o imóvel objeto da lide é o Lote de Terreno nº 03, da Quadra 06, com área de 320,00 m², situado no loteamento denominado Jardim América, em Luziânia/GO, objeto da matrícula nº 219.705 do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Luziânia/GO. A escritura pública apresentada pelo autor demonstra que, em 21/03/1984, a primeira requerida, Leal Empreendimentos Imobiliários e Turísticos Ltda., alienou-lhe o referido imóvel, tendo o preço sido integralmente quitado, com outorga de plena, geral e irrevogável quitação. Ocorre que o título não foi levado a registro perante o Cartório de Registro de Imóveis. Posteriormente, o mesmo imóvel foi alienado pela primeira requerida a Alex Sandro Jesus de Souza e Cristina Costa Martins de Souza, cuja escritura foi averbada na matrícula em 15/07/2022. A questão deve ser examinada, inicialmente, à luz do artigo 1.245² do Código Civil, segundo o qual a propriedade imobiliária se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Assim, embora a escritura pública de 1984 comprove a celebração do negócio e a quitação do preço entre o autor e a primeira requerida, a ausência de registro impediu a constituição, em favor do autor, do direito real de propriedade oponível a terceiros. Essa circunstância, contudo, não torna juridicamente irrelevante a primeira aquisição. A escritura pública comprova a existência de negócio jurídico celebrado entre o autor e a primeira requerida, bem como o cumprimento, pelo adquirente, da obrigação de pagamento do preço. O que não se constituiu foi o direito real sobre o imóvel perante terceiros, justamente em razão da ausência de registro, configurando venda em duplicidade, ora discutida. Os documentos apresentados pelo autor corroboram, ademais, a existência de vínculo prolongado com o imóvel. Os extratos e comprovantes de pagamento de IPTU referentes aos anos de 2005 a 2011 e 2024, juntados no evento 1, documentos 9 e 12, demonstram que o autor continuou a suportar encargos tributários relacionados ao bem, embora tal circunstância, por si só, não tenha o efeito de transferir ou constituir a propriedade imobiliária. Por outro lado, a matrícula revela que Alex Sandro e Cristina adquiriram posteriormente o imóvel e levaram seu título a registro. Não há, contudo, elemento probatório suficiente para concluir que esses adquirentes tinham ciência da negociação anteriormente realizada pela primeira requerida ou que tenham participado de qualquer ajuste destinado a prejudicar o autor. A boa-fé dos adquirentes, nesse contexto, não pode ser afastada por mera presunção. A circunstância de terem adquirido o imóvel por R$ 12.500,00, embora o parecer técnico apresentado pelo autor tenha estimado seu valor em aproximadamente R$ 40.000,00, não constitui, isoladamente, prova de má-fé, simulação ou conluio. A diferença entre o preço do negócio e a avaliação posterior do imóvel, desacompanhada de outros elementos concretos, não permite concluir que os adquirentes necessariamente conheciam a negociação realizada em 1984. O mesmo raciocínio se aplica aos comprovantes de IPTU. Embora demonstrem que o autor suportou encargos relacionados ao imóvel, tais documentos não eram suficientes para revelar aos adquirentes, por si sós, a existência da escritura não registrada, tampouco afastam a situação de titularidade que constava da matrícula no momento da aquisição. Nesse sentido, colaciono precedente deste E. Tribunal de Justiça: (...) Não registrada a promessa de compra e venda originária, esta carece de eficácia perante terceiros de boa-fé, de forma que seus efeitos obrigacionais vinculam apenas os sujeitos concretamente envolvidos. 3. No caso em apreço, em que pese a comprovação da venda em duplicidade dos imóveis, não restou inequivocamente demonstrada a simulação do segundo contrato, nem mesmo a ciência e a máfé do terceiro adquirente (Artigo 373, I, Código de Processo Civil). 4. Não demonstrada a nulidade da avença celebrada entre as rés, inviável a restituição, à autora, do imóvel que constituiu objeto da primeira promessa de compra e venda não registrada, devendo, contudo, haver a conversão da obrigação em perdas e danos. (...) (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -Recursos - Apelação Cível 5516055-11.2017.8.09.0017, Rel. Des(a). FAUSTO MOREIRA DINIZ, Bela Vista de Goiás - 1ª Vara Cível, julgado em 16/12/2021, DJe de 16/12/2021) (grifei) Não há, portanto, fundamento probatório suficiente para reconhecer a existência de má-fé por parte de Alex Sandro e Cristina, nem para desconstituir o negócio jurídico por eles celebrado ou o registro imobiliário dele decorrente. A pretensão de nulidade da segunda compra e venda, portanto, não merece acolhimento em relação aos corréus adquirentes. A situação jurídica da primeira requerida, contudo, é distinta. Ao celebrar a escritura pública de compra e venda com o autor em 1984, receber integralmente o preço e conferir-lhe quitação, a empresa assumiu obrigação de respeitar o negócio jurídico celebrado e de não praticar posteriormente atos incompatíveis com a alienação anteriormente realizada. A posterior alienação do mesmo imóvel a terceiros configura inadimplemento da obrigação anteriormente assumida e viola os deveres de probidade e boa-fé objetiva que devem nortear a execução dos negócios jurídicos, nos termos dos artigos 421 e 422³ do Código Civil. A conduta da primeira requerida tornou inviável a obtenção, pelo autor, do resultado que legitimamente esperava alcançar com o negócio celebrado em 1984. Embora a ausência de registro impeça que o autor oponha sua aquisição aos terceiros que, de boa-fé, adquiriram o imóvel e registraram seu título, tal circunstância não exonera a alienante da responsabilidade decorrente do inadimplemento praticado perante o próprio adquirente originário. A obrigação de reparar decorre, assim, da impossibilidade de cumprimento da obrigação assumida pela primeira requerida, incidindo os artigos 497 e 4994 do Código de Processo Civil. Sobre o tema, destaco: (...) AÇÃO ANULATÓRIA DE REGISTRO DE IMÓVEIS CUMULADA COM PERDAS E DANOS. FALTA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA . PRELIMINAR REJEITADA. VENDA EM DUPLICIDADE DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ . IMPOSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DA TUTELA ESPECÍFICA. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. NÃO OCORRÊNCIA DA PRESCRIÇÃO . PRAZO TRIENAL. INDENIZAÇÃO DEVIDA. (...) Tendo o Autor/Apelante demonstrado a regular aquisição do imóvel em questão, afigura-se irregular a segunda venda realizada pela vendedora a terceiro adquirente. 3. Entretanto, não evidenciada a má-fé do terceiro adquirente, até mesmo pela inércia do Autor/Apelante em realizar, no tempo hábil, o registro da avença na matrícula do imóvel, afigura-se impossível reaver o domínio material sobre a coisa, convertendo-se a pretensão em perdas e danos, nos termos dos artigos 497 e 499 do Código de Processo Civil . 4. Pelo Princípio da Actio Nata, considera-se surgido o direito de ação a partir do momento em que a parte toma ciência inequívoca do dano, sua extensão e autoria. 5. Considerando que somente no ano de 2010 o Autor/Apelante tomou ciência da segunda venda, não há que se falar em prescrição da pretensão de indenização por danos morais . (...) (TJ-GO 0427676-42 .2013.8.09.0011, Relator.: REINALDO ALVES FERREIRA, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 24/08/2022) (grifei) Não se trata, portanto, de reconhecer ao autor a propriedade do imóvel em detrimento dos atuais titulares registrais, mas de reconhecer que a primeira requerida, ao alienar novamente bem que já havia vendido e quitado anteriormente, deu causa à frustração definitiva da aquisição realizada pelo autor e deve responder pelas consequências patrimoniais de sua conduta. Dos danos materiais Reconhecida a responsabilidade da primeira requerida pela alienação sucessiva do imóvel, passa-se à análise dos prejuízos materiais dela decorrentes. A controvérsia, neste ponto, não reside mais na existência do prejuízo ou na responsabilidade da requerida por sua ocorrência, questões já suficientemente definidas nesta fase de conhecimento. O que remanesce é a quantificação das perdas e danos, notadamente a definição do valor correspondente ao imóvel que o autor deixou de obter em razão do inadimplemento da primeira requerida. A indenização deve guardar correspondência com a extensão do dano, nos termos do artigo 9445 do Código Civil. No caso, diante da impossibilidade de cumprimento específico da obrigação assumida pela primeira requerida, a reparação deverá corresponder ao valor de mercado do imóvel, cuja apuração demanda avaliação técnica adequada. O autor apresentou parecer técnico de avaliação do imóvel (ev. 1, doc. 14), no qual foi estimado o valor de mercado do bem em R$ 40.000,00. O documento constitui elemento probatório relevante e oferece uma primeira referência acerca da expressão econômica do prejuízo, mas não permite, por si só, fixar definitivamente o quantum debeatur. Com efeito, o parecer foi expressamente impugnado pelos requeridos, que apontaram aspectos relacionados à avaliação e à metodologia empregada, os quais possuem relevância para a definição do efetivo valor de mercado do imóvel. A existência de controvérsia concreta acerca dos critérios utilizados na avaliação impede que o montante de R$ 40.000,00 seja simplesmente adotado como valor definitivo da indenização, sem que a questão seja submetida a exame técnico sob o contraditório. Não se está, contudo, diante de controvérsia acerca da existência do prejuízo ou do dever de repará-lo. A responsabilidade da primeira requerida pela alienação sucessiva do imóvel já foi reconhecida nesta sentença. A discussão remanescente é exclusivamente quantitativa, isto é, refere-se ao valor econômico da perda patrimonial experimentada pelo autor. Também não constitui parâmetro definitivo da indenização o valor de R$ 12.500,00 atribuído ao imóvel no negócio celebrado entre a primeira requerida e os corréus, conforme consta da matrícula (ev. 1, doc. 6). O preço praticado naquela negociação não se confunde necessariamente com o valor de mercado do bem e, por si só, não traduz a extensão do prejuízo suportado pelo autor. Do mesmo modo, o valor de R$ 40.000,00 indicado no parecer apresentado pelo autor não deve ser previamente adotado como quantum indenizatório, diante da impugnação formulada pelos requeridos e da necessidade de que a avaliação seja realizada segundo critérios técnicos submetidos ao contraditório. Desse modo, o dever de indenizar está definido nesta fase de conhecimento, restando apenas a quantificação das perdas e danos. A liquidação não se destinará à rediscussão da responsabilidade da primeira requerida, da existência do negócio celebrado com o autor ou da impossibilidade de obtenção do imóvel, questões já decididas nesta sentença, mas exclusivamente à apuração do valor de mercado do imóvel para fins de indenização. A hipótese é, portanto, de liquidação por arbitramento, nos termos dos artigos 509, inciso I, e 510 do Código de Processo Civil, destinada à aferição do valor de mercado do imóvel. Também é cabível o ressarcimento do valor comprovadamente suportado pelo autor a título de IPTU após a aquisição do imóvel pelos corréus. Embora tenham sido apresentados comprovantes de pagamentos referentes a períodos anteriores, somente há prova de desembolso posterior ao registro da aquisição realizada pelos corréus, em 2022, quanto ao IPTU do exercício de 2024, no valor de R$ 111,72. Esse valor constitui prejuízo material diretamente comprovado e relacionado ao imóvel que o autor não mais poderia usufruir em razão da alienação posterior promovida pela primeira requerida, razão pela qual deve ser incluído desde logo na condenação. Não há, por outro lado, comprovação suficiente de outros pagamentos tributários realizados pelo autor após a aquisição do imóvel pelos corréus. Incumbia-lhe demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, na forma do artigo 3736, inciso I, do Código de Processo Civil, não sendo possível presumir a existência de despesas não documentalmente comprovadas. Assim, procede o pedido de indenização por danos materiais, para condenar a primeira requerida a ressarcir ao autor o valor de mercado do imóvel objeto da lide, a ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento, mediante perícia judicial, acrescido da quantia de R$ 111,72, correspondente ao IPTU do exercício de 2024 comprovadamente suportado pelo autor. A liquidação deverá limitar-se à quantificação do valor devido, permanecendo definitivamente reconhecidos, por força desta sentença, o dever de indenizar da primeira requerida e o direito do autor à reparação correspondente ao valor de mercado do imóvel, não sendo admitida, nessa fase, a rediscussão dessas questões. Dos danos morais No que tange ao pedido de indenização por danos morais, tenho que não merece acolhimento. Nos termos dos artigos 186, 187 e 9277 do Código Civil, a responsabilidade civil pressupõe a existência de conduta juridicamente relevante, dano e nexo causal, sendo a reparação extrapatrimonial destinada às situações em que a lesão atinge, de forma concreta, direitos da personalidade ou provoca repercussão que ultrapasse os efeitos ordinários do prejuízo patrimonial. No caso, embora a conduta da primeira requerida configure inadimplemento contratual e justifique a reparação dos prejuízos materiais dela decorrentes, não se demonstrou consequência autônoma capaz de atingir a esfera extrapatrimonial do autor. A frustração decorrente da impossibilidade de obter o imóvel adquirido há décadas é juridicamente relevante e foi considerada para fins de reparação patrimonial. Não se extrai, contudo, dos elementos dos autos que o fato tenha provocado humilhação, exposição vexatória, constrangimento excepcional, abalo à honra ou qualquer outra circunstância concreta que ultrapasse os efeitos próprios da lesão econômica. A longa permanência do título sem registro também constitui circunstância que deve ser considerada na análise do dano extrapatrimonial. O autor somente buscou regularizar o registro em 2024, aproximadamente quatro décadas após a celebração da escritura, sem demonstrar que tenha exercido efetivamente a posse do imóvel durante esse período ou que tenha sofrido, antes da descoberta da segunda alienação, qualquer repercussão pessoal decorrente da situação registral. Essa circunstância não afasta, evidentemente, o inadimplemento da primeira requerida nem elimina o prejuízo patrimonial causado pela posterior alienação do imóvel. Apenas evidencia que a situação, tal como demonstrada nos autos, permaneceu circunscrita predominantemente à esfera econômica. A reparação material ora reconhecida, correspondente ao valor do bem e às despesas tributárias comprovadamente suportadas, mostra-se suficiente para recompor o prejuízo patrimonial demonstrado. Não se pode transformar, portanto, todo inadimplemento contratual em fonte automática de indenização por dano moral. Para tanto, seria necessária demonstração de repercussão concreta e excepcional sobre os direitos da personalidade, o que não ocorreu. Sendo a improcedência do pedido de indenização por dano moral, de rigor. É o quanto basta. Dispositivo Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para: a) CONDENAR a primeira requerida (Leal Empreendimentos Imobiliarios E Turisticos Ltda) ao pagamento de indenização por perdas e danos, cujo valor deverá ser apurado em liquidação por arbitramento, restrita à quantificação do valor de mercado do imóvel objeto dos autos. Cujo montante deverá ser atualizado desde a elaboração do laudo técnico com juros de mora a contar da citação; b) CONDENAR a primeira requerida à restituição da quantia de R$ 111,72 (cento e onze reais e setenta e dois centavos), acrescidos de correção monetária pelo IPCA desde o pagamento, e de juros de mora pela taxa legal prevista no artigo 406, § 1º, do Código Civil, desde a citação. Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes (autor e primeira requerida), em iguais proporções, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, cujo percentual será arbitrado após a liquidação da sentença, nos termos dos artigos 85, § 4º, inciso II e 86, do Código de Processo Civil, tomando-se por base o valor atualizado da condenação. Com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos em face dos requeridos Alex Sandro Jesus de Souza e Cristina Costa Martins de Souza. Considerando a sucumbência do autor, condeno-o ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 10% sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil. Interposto recurso de apelação pelas partes, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo legal de 15 (quinze) dias, conforme artigo 1.010, §1º, CPC. Havendo interposição de recurso adesivo pela parte recorrida (artigo 997, §§, CPC), intime-se a parte contrária para contra-arrazoar no prazo legal (artigo 1.010,§2º, CPC). Caso as contrarrazões do recurso principal ou do adesivo ventilem matérias elencadas no artigo 1.009, §1º, CPC, intime-se o recorrente para se manifestar sobre elas no prazo de 15 (quinze dias) nos moldes do artigo 1.009, §2º, CPC. Após realizarem estas diligências, determino o encaminhamento dos autos ao Egrégio Tribunal de Justiça deste Estado (artigo 1.009, §3º, CPC), com as homenagens de estilo, ressaltando-se que o juízo de admissibilidade do(s) recurso(s) será efetuado direta e integralmente pela Corte ad quem (artigo 932, CPC). Com o trânsito em julgado, sem requerimentos pendentes, arquive-se o feito com as baixas de estilo. Luziânia, documento datado e assinado digitalmente. CAMILO SCHUBERT LIMA Juiz de Direito em Auxílio (Decreto Judiciário n°3550/2026) ¹Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: II - o réu for revel, ocorrer o efeito previsto no art. 344 e não houver requerimento de prova, na forma do art. 349 . ² Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. ³Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. 4Art. 497. Na ação que tenha por objeto a prestação de fazer ou de não fazer, o juiz, se procedente o pedido, concederá a tutela específica ou determinará providências que assegurem a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente. Parágrafo único. Para a concessão da tutela específica destinada a inibir a prática, a reiteração ou a continuação de um ilícito, ou a sua remoção, é irrelevante a demonstração da ocorrência de dano ou da existência de culpa ou dolo. Art. 499. A obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente. Parágrafo único. Nas hipóteses de responsabilidade contratual previstas nos arts. 441, 618 e 757 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e de responsabilidade subsidiária e solidária, se requerida a conversão da obrigação em perdas e danos, o juiz concederá, primeiramente, a faculdade para o cumprimento da tutela específica. 5Art. 944. A indenização mede-se pela extensão do dano. Parágrafo único. Se houver excessiva desproporção entre a gravidade da culpa e o dano, poderá o juiz reduzir, eqüitativamente, a indenização. 6Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. 7Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (art.186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
Intimação
TJGO · Luziânia - 1ª Vara Cível · Sentença
Protocolo: 5495685-72.2025.8.09.0100 Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível Polo ativo: Domingos Farias Marinho Polo passivo: Leal Empreendimentos Imobiliarios E Turisticos Ltda SENTENÇA Trata-se de Ação de Conhecimento ajuizada por Domingos Farias Marinho em face de Leal Empreendimentos Imobiliários e Turísticos Ltda, Alex Sandro Jesus de Souza e Cristina Costa Martins de Souza, todos devidamente qualificados nos autos. Narra o autor que, em 21 de março de 1984, adquiriu da primeira requerida o Lote de Terreno número 03, da Quadra 06, com área de 320,00 metros quadrados, situado na zona suburbana da Cidade de Luziânia/GO, no loteamento denominado Jardim América, objeto da Matrícula número 219.705, do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Luziânia/GO. Expõe que a respectiva escritura pública de compra e venda foi lavrada pelo Cartório do 2º Ofício de Notas e Protestos do Distrito Federal, cujo teor revela que o preço acordado foi devidamente pago pelo comprador, para o qual foi dada plena, geral e irrevogável quitação. Alega que, por motivos alheios à sua vontade, a referida escritura pública, em ato contínuo à sua lavratura, não foi registrada junto ao cartório de imóveis competente. Informa que, na oportunidade de levá-la a registro, o que teria ocorrido no início do ano de 2024, descobriu que o imóvel havia sido, novamente, vendido pela primeira requerida. Obtempera que o requerido Alex Sandro Jesus de Souza, juntamente com sua esposa, Cristina Costa Martins de Souza, figuram como novos adquirentes do imóvel em testilha. A nova escritura pública de compra e venda foi registrada junto ao Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Luziânia/GO, em 15 de julho de 2022. Verbera que a segunda compra e venda foi realizada pelo valor irrisório, e manifestamente inferior ao de mercado, de R$ 12.500,00 (doze mil e quinhentos reais), ao passo que o valor de mercado do terreno, se encontra no patamar de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais). Narra que, após constatar a referida transação imobiliária, dirigiu-se ao endereço de localização do citado terreno, oportunidade em que verificou que o imóvel se encontra cercado por muro e portão metálico que, definitivamente, foram instalados sem o seu conhecimento. Afirma que, desde a aquisição originária, tratou de cumprir com as obrigações tributárias atinentes à propriedade do bem (IPTU, TLP, outras), valendo registrar que, até o ano de 2024, o cadastro imobiliário do referido imóvel, junto à Prefeitura de Luziânia/GO, encontrava-se sob sua titularidade, tendo passado ao nome do segundo requerido a partir do ano de 2025. Argumenta que, evidenciada a venda em duplicidade do imóvel objeto do feito, bem como a tomada de sua posse, atestada por meio do cercamento do respectivo lote de terreno, e considerando a inviabilidade do equacionamento da questão pela via extrajudicial, não restou alternativa senão o ajuizamento da presente demanda. Requer, a declaração da nulidade da venda do imóvel entre os requeridos; o pagamento de compensação em danos morais no importe de R$ 20.000,00 (vinte mil reais); e de forma subsidiária, a condenação em danos materiais, no importe de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais). Juntou documentos. Recebida a inicial, foi deferida a gratuidade da justiça, por fim, determinada a citação dos requeridos. (ev.4) Na decisão de evento 9 foi revogada a concessão da gratuidade da justiça eis que o autor havia recolhido as custas de ingresso. Citados, os requeridos Cristina Costa Martins de Souza e Alex Sandro Jesus de Souza apresentaram contestação, na qual suscitaram, preliminarmente, ilegitimidade passiva, ao argumento de que não participaram da negociação imobiliária originária e adquiriram o imóvel de boa-fé, com fundamento nas informações constantes da matrícula, requerendo a extinção do feito em relação a ambos. No mérito, defenderam a validade e eficácia do negócio jurídico, sustentando a regularidade do registro imobiliário e a inexistência de vícios ou má-fé na aquisição. Aduziram, ainda, a inexistência de responsabilidade pelos danos materiais e morais alegados, por ausência de ato ilícito, culpa ou nexo causal, atribuindo eventual irregularidade exclusivamente à empresa vendedora. Subsidiariamente, requereram a limitação de eventual condenação ao valor de R$ 12.500,00. (ev.23) Citada, a requerida Leal Empreendimentos Imobiliarios E Turisticos Ltda (ev.30), deixou transcorrer o prazo in albis para defesa (ev.31). Houve réplica pelo autor. (ev.35) Instadas as partes a especificarem as provas a produzir, ambas pleitearam pelo julgamento antecipado da lide. (ev.43 e 44) Autos conclusos. (ev.45) É a síntese do relatório. Decido. Da revelia Ainda, considerando que a requerida Leal Empreendimentos Imobiliarios E Turisticos Ltda, embora devidamente citada (ev.30), deixou transcorrer in albis o prazo para apresentação de contestação, decreto sua revelia, nos termos do artigo 344 do Código de Processo Civil. Todavia, no caso concreto, a decretação da revelia não acarreta a incidência de seus efeitos materiais. Isso porque a presente demanda foi ajuizada em face de litisconsórcio passivo, tendo os demais requeridos apresentado tempestivamente contestação, hipótese que afasta a presunção de veracidade das alegações de fato formuladas na petição inicial, na forma do artigo 345, inciso I, do Código de Processo Civil, in verbis: Art. 345. A revelia não produz o efeito mencionado no art. 344 se: I - havendo pluralidade de réus, algum deles contestar a ação; Do julgamento antecipado As provas trazidas aos autos revelam-se suficientes para o julgamento do feito, tornando desnecessária a produção de novas provas, uma vez que a matéria discutida é eminentemente de direito. Nesse contexto, admite-se o julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355¹, inciso I, do Código de Processo Civil. Passo à apreciação das questões preliminares. Da (i)legimidade passiva Os requeridos suscitam ilegitimidade passiva, ao argumento de que não participaram da relação jurídica originária e adquiriram o imóvel posteriormente, de boa-fé. A preliminar não merece acolhimento, pois a alegação se confunde com o mérito da demanda. A legitimidade deve ser aferida à luz das alegações deduzidas na inicial e, no caso, os requeridos figuram como adquirentes do mesmo imóvel objeto da controvérsia, sendo diretamente atingidos pela pretensão de desconstituição do negócio jurídico e do respectivo registro. As alegações relativas à boa-fé dos adquirentes, à ausência de registro do negócio anterior e aos efeitos da prioridade registral dizem respeito à procedência ou não dos pedidos, e não à legitimidade para figurar no polo passivo. Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva. Do mérito A controvérsia reside em definir os efeitos jurídicos da alienação sucessiva do imóvel objeto da demanda e, a partir disso, estabelecer a responsabilidade de cada requerido pelos prejuízos decorrentes da impossibilidade de o autor exercer os direitos decorrentes da aquisição realizada em 1984. Conforme consta da certidão de matrícula juntada no evento 1, documento 6, o imóvel objeto da lide é o Lote de Terreno nº 03, da Quadra 06, com área de 320,00 m², situado no loteamento denominado Jardim América, em Luziânia/GO, objeto da matrícula nº 219.705 do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Luziânia/GO. A escritura pública apresentada pelo autor demonstra que, em 21/03/1984, a primeira requerida, Leal Empreendimentos Imobiliários e Turísticos Ltda., alienou-lhe o referido imóvel, tendo o preço sido integralmente quitado, com outorga de plena, geral e irrevogável quitação. Ocorre que o título não foi levado a registro perante o Cartório de Registro de Imóveis. Posteriormente, o mesmo imóvel foi alienado pela primeira requerida a Alex Sandro Jesus de Souza e Cristina Costa Martins de Souza, cuja escritura foi averbada na matrícula em 15/07/2022. A questão deve ser examinada, inicialmente, à luz do artigo 1.245² do Código Civil, segundo o qual a propriedade imobiliária se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Assim, embora a escritura pública de 1984 comprove a celebração do negócio e a quitação do preço entre o autor e a primeira requerida, a ausência de registro impediu a constituição, em favor do autor, do direito real de propriedade oponível a terceiros. Essa circunstância, contudo, não torna juridicamente irrelevante a primeira aquisição. A escritura pública comprova a existência de negócio jurídico celebrado entre o autor e a primeira requerida, bem como o cumprimento, pelo adquirente, da obrigação de pagamento do preço. O que não se constituiu foi o direito real sobre o imóvel perante terceiros, justamente em razão da ausência de registro, configurando venda em duplicidade, ora discutida. Os documentos apresentados pelo autor corroboram, ademais, a existência de vínculo prolongado com o imóvel. Os extratos e comprovantes de pagamento de IPTU referentes aos anos de 2005 a 2011 e 2024, juntados no evento 1, documentos 9 e 12, demonstram que o autor continuou a suportar encargos tributários relacionados ao bem, embora tal circunstância, por si só, não tenha o efeito de transferir ou constituir a propriedade imobiliária. Por outro lado, a matrícula revela que Alex Sandro e Cristina adquiriram posteriormente o imóvel e levaram seu título a registro. Não há, contudo, elemento probatório suficiente para concluir que esses adquirentes tinham ciência da negociação anteriormente realizada pela primeira requerida ou que tenham participado de qualquer ajuste destinado a prejudicar o autor. A boa-fé dos adquirentes, nesse contexto, não pode ser afastada por mera presunção. A circunstância de terem adquirido o imóvel por R$ 12.500,00, embora o parecer técnico apresentado pelo autor tenha estimado seu valor em aproximadamente R$ 40.000,00, não constitui, isoladamente, prova de má-fé, simulação ou conluio. A diferença entre o preço do negócio e a avaliação posterior do imóvel, desacompanhada de outros elementos concretos, não permite concluir que os adquirentes necessariamente conheciam a negociação realizada em 1984. O mesmo raciocínio se aplica aos comprovantes de IPTU. Embora demonstrem que o autor suportou encargos relacionados ao imóvel, tais documentos não eram suficientes para revelar aos adquirentes, por si sós, a existência da escritura não registrada, tampouco afastam a situação de titularidade que constava da matrícula no momento da aquisição. Nesse sentido, colaciono precedente deste E. Tribunal de Justiça: (...) Não registrada a promessa de compra e venda originária, esta carece de eficácia perante terceiros de boa-fé, de forma que seus efeitos obrigacionais vinculam apenas os sujeitos concretamente envolvidos. 3. No caso em apreço, em que pese a comprovação da venda em duplicidade dos imóveis, não restou inequivocamente demonstrada a simulação do segundo contrato, nem mesmo a ciência e a máfé do terceiro adquirente (Artigo 373, I, Código de Processo Civil). 4. Não demonstrada a nulidade da avença celebrada entre as rés, inviável a restituição, à autora, do imóvel que constituiu objeto da primeira promessa de compra e venda não registrada, devendo, contudo, haver a conversão da obrigação em perdas e danos. (...) (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -Recursos - Apelação Cível 5516055-11.2017.8.09.0017, Rel. Des(a). FAUSTO MOREIRA DINIZ, Bela Vista de Goiás - 1ª Vara Cível, julgado em 16/12/2021, DJe de 16/12/2021) (grifei) Não há, portanto, fundamento probatório suficiente para reconhecer a existência de má-fé por parte de Alex Sandro e Cristina, nem para desconstituir o negócio jurídico por eles celebrado ou o registro imobiliário dele decorrente. A pretensão de nulidade da segunda compra e venda, portanto, não merece acolhimento em relação aos corréus adquirentes. A situação jurídica da primeira requerida, contudo, é distinta. Ao celebrar a escritura pública de compra e venda com o autor em 1984, receber integralmente o preço e conferir-lhe quitação, a empresa assumiu obrigação de respeitar o negócio jurídico celebrado e de não praticar posteriormente atos incompatíveis com a alienação anteriormente realizada. A posterior alienação do mesmo imóvel a terceiros configura inadimplemento da obrigação anteriormente assumida e viola os deveres de probidade e boa-fé objetiva que devem nortear a execução dos negócios jurídicos, nos termos dos artigos 421 e 422³ do Código Civil. A conduta da primeira requerida tornou inviável a obtenção, pelo autor, do resultado que legitimamente esperava alcançar com o negócio celebrado em 1984. Embora a ausência de registro impeça que o autor oponha sua aquisição aos terceiros que, de boa-fé, adquiriram o imóvel e registraram seu título, tal circunstância não exonera a alienante da responsabilidade decorrente do inadimplemento praticado perante o próprio adquirente originário. A obrigação de reparar decorre, assim, da impossibilidade de cumprimento da obrigação assumida pela primeira requerida, incidindo os artigos 497 e 4994 do Código de Processo Civil. Sobre o tema, destaco: (...) AÇÃO ANULATÓRIA DE REGISTRO DE IMÓVEIS CUMULADA COM PERDAS E DANOS. FALTA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA . PRELIMINAR REJEITADA. VENDA EM DUPLICIDADE DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ . IMPOSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DA TUTELA ESPECÍFICA. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. NÃO OCORRÊNCIA DA PRESCRIÇÃO . PRAZO TRIENAL. INDENIZAÇÃO DEVIDA. (...) Tendo o Autor/Apelante demonstrado a regular aquisição do imóvel em questão, afigura-se irregular a segunda venda realizada pela vendedora a terceiro adquirente. 3. Entretanto, não evidenciada a má-fé do terceiro adquirente, até mesmo pela inércia do Autor/Apelante em realizar, no tempo hábil, o registro da avença na matrícula do imóvel, afigura-se impossível reaver o domínio material sobre a coisa, convertendo-se a pretensão em perdas e danos, nos termos dos artigos 497 e 499 do Código de Processo Civil . 4. Pelo Princípio da Actio Nata, considera-se surgido o direito de ação a partir do momento em que a parte toma ciência inequívoca do dano, sua extensão e autoria. 5. Considerando que somente no ano de 2010 o Autor/Apelante tomou ciência da segunda venda, não há que se falar em prescrição da pretensão de indenização por danos morais . (...) (TJ-GO 0427676-42 .2013.8.09.0011, Relator.: REINALDO ALVES FERREIRA, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 24/08/2022) (grifei) Não se trata, portanto, de reconhecer ao autor a propriedade do imóvel em detrimento dos atuais titulares registrais, mas de reconhecer que a primeira requerida, ao alienar novamente bem que já havia vendido e quitado anteriormente, deu causa à frustração definitiva da aquisição realizada pelo autor e deve responder pelas consequências patrimoniais de sua conduta. Dos danos materiais Reconhecida a responsabilidade da primeira requerida pela alienação sucessiva do imóvel, passa-se à análise dos prejuízos materiais dela decorrentes. A controvérsia, neste ponto, não reside mais na existência do prejuízo ou na responsabilidade da requerida por sua ocorrência, questões já suficientemente definidas nesta fase de conhecimento. O que remanesce é a quantificação das perdas e danos, notadamente a definição do valor correspondente ao imóvel que o autor deixou de obter em razão do inadimplemento da primeira requerida. A indenização deve guardar correspondência com a extensão do dano, nos termos do artigo 9445 do Código Civil. No caso, diante da impossibilidade de cumprimento específico da obrigação assumida pela primeira requerida, a reparação deverá corresponder ao valor de mercado do imóvel, cuja apuração demanda avaliação técnica adequada. O autor apresentou parecer técnico de avaliação do imóvel (ev. 1, doc. 14), no qual foi estimado o valor de mercado do bem em R$ 40.000,00. O documento constitui elemento probatório relevante e oferece uma primeira referência acerca da expressão econômica do prejuízo, mas não permite, por si só, fixar definitivamente o quantum debeatur. Com efeito, o parecer foi expressamente impugnado pelos requeridos, que apontaram aspectos relacionados à avaliação e à metodologia empregada, os quais possuem relevância para a definição do efetivo valor de mercado do imóvel. A existência de controvérsia concreta acerca dos critérios utilizados na avaliação impede que o montante de R$ 40.000,00 seja simplesmente adotado como valor definitivo da indenização, sem que a questão seja submetida a exame técnico sob o contraditório. Não se está, contudo, diante de controvérsia acerca da existência do prejuízo ou do dever de repará-lo. A responsabilidade da primeira requerida pela alienação sucessiva do imóvel já foi reconhecida nesta sentença. A discussão remanescente é exclusivamente quantitativa, isto é, refere-se ao valor econômico da perda patrimonial experimentada pelo autor. Também não constitui parâmetro definitivo da indenização o valor de R$ 12.500,00 atribuído ao imóvel no negócio celebrado entre a primeira requerida e os corréus, conforme consta da matrícula (ev. 1, doc. 6). O preço praticado naquela negociação não se confunde necessariamente com o valor de mercado do bem e, por si só, não traduz a extensão do prejuízo suportado pelo autor. Do mesmo modo, o valor de R$ 40.000,00 indicado no parecer apresentado pelo autor não deve ser previamente adotado como quantum indenizatório, diante da impugnação formulada pelos requeridos e da necessidade de que a avaliação seja realizada segundo critérios técnicos submetidos ao contraditório. Desse modo, o dever de indenizar está definido nesta fase de conhecimento, restando apenas a quantificação das perdas e danos. A liquidação não se destinará à rediscussão da responsabilidade da primeira requerida, da existência do negócio celebrado com o autor ou da impossibilidade de obtenção do imóvel, questões já decididas nesta sentença, mas exclusivamente à apuração do valor de mercado do imóvel para fins de indenização. A hipótese é, portanto, de liquidação por arbitramento, nos termos dos artigos 509, inciso I, e 510 do Código de Processo Civil, destinada à aferição do valor de mercado do imóvel. Também é cabível o ressarcimento do valor comprovadamente suportado pelo autor a título de IPTU após a aquisição do imóvel pelos corréus. Embora tenham sido apresentados comprovantes de pagamentos referentes a períodos anteriores, somente há prova de desembolso posterior ao registro da aquisição realizada pelos corréus, em 2022, quanto ao IPTU do exercício de 2024, no valor de R$ 111,72. Esse valor constitui prejuízo material diretamente comprovado e relacionado ao imóvel que o autor não mais poderia usufruir em razão da alienação posterior promovida pela primeira requerida, razão pela qual deve ser incluído desde logo na condenação. Não há, por outro lado, comprovação suficiente de outros pagamentos tributários realizados pelo autor após a aquisição do imóvel pelos corréus. Incumbia-lhe demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, na forma do artigo 3736, inciso I, do Código de Processo Civil, não sendo possível presumir a existência de despesas não documentalmente comprovadas. Assim, procede o pedido de indenização por danos materiais, para condenar a primeira requerida a ressarcir ao autor o valor de mercado do imóvel objeto da lide, a ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento, mediante perícia judicial, acrescido da quantia de R$ 111,72, correspondente ao IPTU do exercício de 2024 comprovadamente suportado pelo autor. A liquidação deverá limitar-se à quantificação do valor devido, permanecendo definitivamente reconhecidos, por força desta sentença, o dever de indenizar da primeira requerida e o direito do autor à reparação correspondente ao valor de mercado do imóvel, não sendo admitida, nessa fase, a rediscussão dessas questões. Dos danos morais No que tange ao pedido de indenização por danos morais, tenho que não merece acolhimento. Nos termos dos artigos 186, 187 e 9277 do Código Civil, a responsabilidade civil pressupõe a existência de conduta juridicamente relevante, dano e nexo causal, sendo a reparação extrapatrimonial destinada às situações em que a lesão atinge, de forma concreta, direitos da personalidade ou provoca repercussão que ultrapasse os efeitos ordinários do prejuízo patrimonial. No caso, embora a conduta da primeira requerida configure inadimplemento contratual e justifique a reparação dos prejuízos materiais dela decorrentes, não se demonstrou consequência autônoma capaz de atingir a esfera extrapatrimonial do autor. A frustração decorrente da impossibilidade de obter o imóvel adquirido há décadas é juridicamente relevante e foi considerada para fins de reparação patrimonial. Não se extrai, contudo, dos elementos dos autos que o fato tenha provocado humilhação, exposição vexatória, constrangimento excepcional, abalo à honra ou qualquer outra circunstância concreta que ultrapasse os efeitos próprios da lesão econômica. A longa permanência do título sem registro também constitui circunstância que deve ser considerada na análise do dano extrapatrimonial. O autor somente buscou regularizar o registro em 2024, aproximadamente quatro décadas após a celebração da escritura, sem demonstrar que tenha exercido efetivamente a posse do imóvel durante esse período ou que tenha sofrido, antes da descoberta da segunda alienação, qualquer repercussão pessoal decorrente da situação registral. Essa circunstância não afasta, evidentemente, o inadimplemento da primeira requerida nem elimina o prejuízo patrimonial causado pela posterior alienação do imóvel. Apenas evidencia que a situação, tal como demonstrada nos autos, permaneceu circunscrita predominantemente à esfera econômica. A reparação material ora reconhecida, correspondente ao valor do bem e às despesas tributárias comprovadamente suportadas, mostra-se suficiente para recompor o prejuízo patrimonial demonstrado. Não se pode transformar, portanto, todo inadimplemento contratual em fonte automática de indenização por dano moral. Para tanto, seria necessária demonstração de repercussão concreta e excepcional sobre os direitos da personalidade, o que não ocorreu. Sendo a improcedência do pedido de indenização por dano moral, de rigor. É o quanto basta. Dispositivo Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para: a) CONDENAR a primeira requerida (Leal Empreendimentos Imobiliarios E Turisticos Ltda) ao pagamento de indenização por perdas e danos, cujo valor deverá ser apurado em liquidação por arbitramento, restrita à quantificação do valor de mercado do imóvel objeto dos autos. Cujo montante deverá ser atualizado desde a elaboração do laudo técnico com juros de mora a contar da citação; b) CONDENAR a primeira requerida à restituição da quantia de R$ 111,72 (cento e onze reais e setenta e dois centavos), acrescidos de correção monetária pelo IPCA desde o pagamento, e de juros de mora pela taxa legal prevista no artigo 406, § 1º, do Código Civil, desde a citação. Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes (autor e primeira requerida), em iguais proporções, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, cujo percentual será arbitrado após a liquidação da sentença, nos termos dos artigos 85, § 4º, inciso II e 86, do Código de Processo Civil, tomando-se por base o valor atualizado da condenação. Com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos em face dos requeridos Alex Sandro Jesus de Souza e Cristina Costa Martins de Souza. Considerando a sucumbência do autor, condeno-o ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 10% sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil. Interposto recurso de apelação pelas partes, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo legal de 15 (quinze) dias, conforme artigo 1.010, §1º, CPC. Havendo interposição de recurso adesivo pela parte recorrida (artigo 997, §§, CPC), intime-se a parte contrária para contra-arrazoar no prazo legal (artigo 1.010,§2º, CPC). Caso as contrarrazões do recurso principal ou do adesivo ventilem matérias elencadas no artigo 1.009, §1º, CPC, intime-se o recorrente para se manifestar sobre elas no prazo de 15 (quinze dias) nos moldes do artigo 1.009, §2º, CPC. Após realizarem estas diligências, determino o encaminhamento dos autos ao Egrégio Tribunal de Justiça deste Estado (artigo 1.009, §3º, CPC), com as homenagens de estilo, ressaltando-se que o juízo de admissibilidade do(s) recurso(s) será efetuado direta e integralmente pela Corte ad quem (artigo 932, CPC). Com o trânsito em julgado, sem requerimentos pendentes, arquive-se o feito com as baixas de estilo. Luziânia, documento datado e assinado digitalmente. CAMILO SCHUBERT LIMA Juiz de Direito em Auxílio (Decreto Judiciário n°3550/2026) ¹Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: II - o réu for revel, ocorrer o efeito previsto no art. 344 e não houver requerimento de prova, na forma do art. 349 . ² Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. ³Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. 4Art. 497. Na ação que tenha por objeto a prestação de fazer ou de não fazer, o juiz, se procedente o pedido, concederá a tutela específica ou determinará providências que assegurem a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente. Parágrafo único. Para a concessão da tutela específica destinada a inibir a prática, a reiteração ou a continuação de um ilícito, ou a sua remoção, é irrelevante a demonstração da ocorrência de dano ou da existência de culpa ou dolo. Art. 499. A obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente. Parágrafo único. Nas hipóteses de responsabilidade contratual previstas nos arts. 441, 618 e 757 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e de responsabilidade subsidiária e solidária, se requerida a conversão da obrigação em perdas e danos, o juiz concederá, primeiramente, a faculdade para o cumprimento da tutela específica. 5Art. 944. A indenização mede-se pela extensão do dano. Parágrafo único. Se houver excessiva desproporção entre a gravidade da culpa e o dano, poderá o juiz reduzir, eqüitativamente, a indenização. 6Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. 7Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (art.186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
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