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2026-08-31 · TJGO
PODER JUDICIÁRIO
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás
Gabinete do Desembargador Sebastião Luiz Fleury
APELAÇÃO CÍVEL N. 5474526-75.2025.8.09.0164
7ª CÂMARA CÍVEL
COMARCA DE CIDADE OCIDENTAL
APELANTE : G10 URBANISMO S/A
APELADO : EDINAURO NERI DA CONCEIÇÃO
RELATOR : Desembargador SEBASTIÃO LUIZ FLEURY
EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES C.C. TUTELA DE URGÊNCIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. RESCISÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. JULGAMENTO MONOCRÁTICO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual e restituição de valores pagos c.c. tutela de urgência, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do compromisso de compra e venda, condenar a parte vendedora à restituição de 90% dos valores pagos a título de parcelas, com retenção de 10% em seu favor, condenar a restituição integral da comissão de corretagem e fixar juros de mora a partir da citação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Determinar se: (i) a base de cálculo e o percentual da retenção a título de cláusula penal foram corretamente fixados; (ii) a restituição dos valores pagos deve ocorrer em parcela única ou pode ser parcelada; (iii) é devida a restituição da comissão de corretagem destacada em contrato; (iv) o termo inicial dos juros de mora foi corretamente estabelecido na citação.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A relação contratual entre incorporadora e adquirente de unidade imobiliária destinada a uso próprio submete-se ao Código de Defesa do Consumidor, o que autoriza a revisão de cláusulas contratuais consideradas abusivas, nos termos do art. 6º, V, do CDC.
4. A rescisão contratual motivada por interesse do adquirente atrai a incidência da Súmula 543 do STJ, cabendo a restituição apenas parcial das parcelas pagas, com retenção em favor da vendedora entre 10% e 25% dos valores desembolsados, a depender das circunstâncias do caso concreto.
5. A cláusula que prevê a retenção sobre o valor atualizado do contrato, e não sobre os valores efetivamente pagos, mostra-se abusiva por destoar do entendimento consolidado nos tribunais.
6. O art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/79 estabelece um teto máximo de retenção, e não um patamar fixo e obrigatório, não afastando a aplicação do art. 413 do Código Civil, tampouco dos princípios da vedação ao enriquecimento sem causa e da boa-fé objetiva.
7. A Súmula 543 do STJ determina a restituição em parcela única, afastando a possibilidade de parcelamento da devolução dos valores pagos.
8. A comissão de corretagem expressamente destacada no contrato, em observância ao dever de informação, não é passível de restituição quando a rescisão decorre de opção do adquirente, nos termos do Tema Repetitivo 938 do STJ.
9. Nos compromissos de compra e venda anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que a resolução é pleiteada pelo promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1.002 do STJ, e não da citação.
IV. TESE(S)
1. A relação jurídica estabelecida entre incorporadora e adquirente de imóvel para uso próprio submete-se ao Código de Defesa do Consumidor. 2. Na rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do adquirente, é legítima a retenção entre 10% e 25% dos valores efetivamente pagos, calculada sobre as parcelas quitadas, e não sobre o valor atualizado do contrato. 3. O limite previsto no art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/79 constitui teto máximo de retenção, não excluindo o controle judicial da cláusula penal à luz do art. 413 do Código Civil. 4. A restituição dos valores pagos deve ocorrer em parcela única, na forma da Súmula 543 do STJ. 5. A comissão de corretagem destacada expressamente no contrato não é restituível quando a rescisão decorre de iniciativa do adquirente. 6. Nos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão que resolve o contrato, e não da citação.
V. DISPOSITIVO
Recurso conhecido e parcialmente provido.
_____________________
Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 6º, V; Lei nº 6.766/79, art. 32-A, II e § 1º; CC, arts. 413, 422 e 884; LINDB, art. 5º; CPC, arts. 85, § 2º, 932, 1.021, § 4º, 1.025 e 1.026, § 2º; Súmula 543/STJ; Tema 938/STJ; Tema 1.002/STJ; Tema 1.059/STJ.
Jurisprudência relevante citada: TJGO, Apelação (CPC) 5209091-36.2018.8.09.0051, relator des. Luiz Eduardo de Sousa, 1ª Câmara Cível, julgado em 27/09/2019, DJe de 27/09/2019; TJGO, Apelação (CPC) 5483797-73.2017.8.09.0137, relator des. Jairo Ferreira Junior, 6ª Câmara Cível, julgado em 19/09/2019, DJe de 19/09/2019; TJGO, Apelação 0173905-06.2017.8.09.0105, relatora desa. Elizabeth Maria da Silva, 4ª Câmara Cível, julgado em 27/04/2020, DJe de 27/04/2020; TJGO, Apelação (CPC) 0208101-09.2013.8.09.0051, relator des. José Carlos de Oliveira, 2ª Câmara Cível, julgado em 27/04/2020, DJe de 27/04/2020; STJ, AgInt no AREsp 1062082/AM, relator min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, DJe de 23/05/2017; STJ, AgRg nos EDcl no AREsp 708.465/RJ, relator min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, DJe de 02/02/2016; TJGO, Apelação 0220237-71.2016.8.09.0006, relator des. Sebastião Luiz Fleury, 4ª Câmara Cível, DJe de 21/03/2018; TJGO, Apelação Cível 0417698-81.2014.8.09.0051, relator des. Kisleu Dias Maciel Filho, 4ª Câmara Cível, DJe de 11/01/2018; TJGO, Apelação Cível 5015744-96.2022.8.09.0051, relatora desa. Doraci Lamar Rosa da Silva Andrade, 7ª Câmara Cível, julgado em 30/08/2023, DJe de 30/08/2023; TJGO, Apelação (CPC) 5165015-58.2017.8.09.0051, relatora desa. Beatriz Figueiredo Franco, 4ª Câmara Cível, julgado em 27/04/2020, DJe de 27/04/2020; TJGO, Apelação Cível 0036578-59.2016.8.09.0006, relator des. Carlos Alberto França, 2ª Câmara Cível, julgado em 09/08/2018, DJe de 09/08/2018; TJGO, Apelação Cível 0254273-83.2015.8.09.0036, relator des. Fausto Moreira Diniz, 6ª Câmara Cível, julgado em 24/07/2018, DJe de 24/07/2018; STJ, REsp 1599511/SP (Tema 938), relator min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe de 06/09/2016; TJGO, Apelação Cível 5497923-89.2021.8.09.0137, relator des. Fernando de Castro Mesquita, 1ª Câmara Cível, julgado em 10/07/2023, DJe de 10/07/2023; TJGO, Apelação Cível 5001548-29.2019.8.09.0051, relator des. Anderson Máximo de Holanda, 3ª Câmara Cível, julgado em 03/05/2021, DJe de 03/05/2021.
DECISÃO MONOCRÁTICA
Trata-se de apelação cível (movimentação 81), interposta por G10 URBANISMO S/A, contra a sentença (movimentação 65) e a decisão integrativa (movimentação 76) proferidas pelo Juiz de Direito da 2ª Vara Cível, das Fazendas Públicas, de Registros Públicos e Ambiental da Comarca de Cidade Ocidental/GO, Dr. André Costa Jucá, que, nos autos da ação de rescisão contratual e restituição de valores pagos c.c. tutela de urgência, promovida em seu desfavor por EDINAURO NERI DA CONCEIÇÃO, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos:
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para:
DECLARAR a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda objeto da lide, tornando definitiva a tutela de urgência anteriormente concedida;
CONDENAR a requerida à restituição imediata, em parcela única, de 90% dos valores efetivamente pagos pelo autor a título de parcelas do lote (conforme extrato de pagamentos), autorizando a retenção de 10% em favor da ré;
CONDENAR a requerida à restituição integral dos valores pagos a título de comissão de corretagem (R$ 9.630,70), ante a falha no dever de informação;
Sobre os valores a serem restituídos, deverá incidir correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação (por se tratar de contrato posterior a 2018 e conforme Tema 1002 do STJ).
Fica autorizado o abatimento de eventuais débitos de IPTU incidentes sobre o imóvel no período compreendido entre a assinatura do contrato e a decisão liminar que suspendeu a exigibilidade das parcelas.
Diante da sucumbência mínima do autor, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.
Opostos embargos declaratórios (mov. 70), foram eles rejeitados (mov. 76).
Irresignada, G10 URBANISMO S/A interpôs apelação cível (movimentação 81). Em suas razões recursais, delimitou a impugnação a quatro capítulos autônomos da sentença.
Quanto à cláusula penal, sustentou que a sentença afastou indevidamente a base de cálculo do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/79 e da Cláusula Décima Primeira, § 4º, II, do contrato — retenção de até 10% sobre o valor atualizado do contrato —, substituindo-a, sem apontar desproporção concreta, pela retenção de 10% sobre os valores pagos. Invocou o REsp 2.104.086/SP e o REsp 2.232.983/SP (STJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti) para sustentar a legitimidade da cláusula legal e a ausência de presunção de abusividade. Subsidiariamente, requereu a majoração da retenção para 25% sobre os valores pagos, com base no Tema 1.002 do STJ e na culpa exclusiva do adquirente.
Quanto à forma de restituição, impugnou a devolução imediata e em parcela única (Súmula 543/STJ), por entender esse enunciado superado, por especialidade e cronologia, pelo art. 32-A, § 1º, da Lei nº 6.766/79, que autoriza o parcelamento em até 12 parcelas mensais, apontando contradição da sentença ao aplicar a lei especial para os juros, mas não para a forma de devolução.
Quanto à comissão de corretagem, sustentou que a condenação à restituição integral (R$ 9.630,70) ignorou o destaque específico do valor no Quadro Resumo e nas cláusulas 6, 7 e 10 da Proposta de Compra e Venda, em atendimento ao art. 26-A, V, e ao art. 32-A, V e § 2º, da Lei nº 6.766/79 e ao Tema 938 do STJ.
Quanto aos juros de mora, apontou contradição interna na sentença, que fixou o termo inicial na citação invocando expressamente o Tema 1.002 do STJ (REsp 1.740.911/DF), cuja tese determina, ao contrário, incidência a partir do trânsito em julgado, por inexistir mora da vendedora antes da definição judicial do percentual de retenção, citando precedentes deste Tribunal de Justiça de Goiás no mesmo sentido.
Por essas razões, requereu o conhecimento e provimento do recurso, para que fosse reformada a sentença nos seguintes termos: (i) quanto à cláusula penal, fixação da retenção em 10% sobre o valor atualizado do contrato ou, subsidiariamente, majoração para 25% sobre os valores pagos; (ii) quanto à forma de restituição, autorização do parcelamento em até 12 parcelas mensais; (iii) quanto à comissão de corretagem, afastamento da condenação à sua restituição; (iv) quanto aos juros de mora, fixação do termo inicial no trânsito em julgado; requerendo, ainda, a manutenção do abatimento dos débitos de IPTU autorizado na origem, a redistribuição da sucumbência, que a apuração dos valores devidos se dê em liquidação ou cumprimento de sentença, e o prequestionamento dos dispositivos legais e temas repetitivos indicados.
Preparo recolhido (movimentação 108).
A parte apelada apresentou contrarrazões ao apelo, pugnando pelo seu desprovimento (movimentação 85).
É, em síntese, o relatório. Decido.
Preenchidos os pressupostos recursais, conheço da apelação cível.
No mérito, verifico que é perfeitamente admissível o julgamento monocrático do recurso, nos termos do artigo 932 do Código de Processo Civil, visto que a matéria em exame já se encontra com posicionamento consolidado em padrões decisórios vinculantes deste Tribunal de Justiça e dos Tribunais Superiores.
Pois bem.
Antes de mais nada, é imperioso definir que, como o bem objeto do contrato celebrado entre os litigantes é um imóvel residencial e a pessoa jurídica autora é a destinatária final, não remanescem dúvidas de que a relação entabulada é consumerista. No mesmo sentido orienta-se a jurisprudência deste Tribunal:
(...) I - O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. (…)
(TJGO, Apelação (CPC) 5209091-36.2018.8.09.0051, Rel. LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 1ª Câmara Cível, julgado em 27/09/2019, DJe de 27/09/2019)
(...) 1. É cabível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compromisso de compra e venda, por se tratar de relação consumerista. (…)
(TJGO, Apelação (CPC) 5483797-73.2017.8.09.0137, Rel. JAIRO FERREIRA JUNIOR, 6ª Câmara Cível, julgado em 19/09/2019, DJe de 19/09/2019)
Assentada a aplicação da legislação consumerista ao caso, cumpre trazer à baila o que dispõe o artigo 6º, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor:
Art. 6º São direitos básicos do consumidor:
(…)
V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;
Assim, por expressa previsão legal, é possível que o Poder Judiciário promova a revisão das cláusulas contratuais consideradas abusivas. Nesse sentido, este Sodalício Goiano assim já se manifestou:
(...).1. O direito de revisar disposições contratuais é indiscutível, haja vista que expressamente autorizado pelo artigo 6º, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor. (…)
(TJGO, APELACAO 0173905-06.2017.8.09.0105, Rel. ELIZABETH MARIA DA SILVA, 4ª Câmara Cível, julgado em 27/04/2020, DJe de 27/04/2020)
(...) 1. De acordo com a orientação jurisprudencial pátria, as regras do Código de Defesa do Consumidor são aplicáveis ao contrato de compra e venda de bens imóveis, situação que viabiliza a análise sobre a abusividade de cláusulas contratuais. (…)
(TJGO, Apelação (CPC) 0208101-09.2013.8.09.0051, Rel. JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA, 2ª Câmara Cível, julgado em 27/04/2020, DJe de 27/04/2020)
Dito isto, avançando na análise do mérito recursal, impõe ressaltar que, na situação sub examine, a rescisão contratual foi motivada por interesse da parte consumidora/adquirente, ora recorrida.
Por conseguinte, deve-se atribuir à parte consumidora a responsabilidade exclusiva pelo desfazimento do negócio jurídico, razão pela qual não possui o direito à restituição integral das parcelas pagas, mas apenas parcialmente, conforme o enunciado da Súmula nº 543 do colendo Superior Tribunal de Justiça, ad verbum:
Súmula nº 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Em casos análogos, a jurisprudência da colenda Corte da Cidadania e deste egrégio Tribunal de Justiça tem entendido ser legítima a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, consoante se verifica dos seguintes excertos:
(...) A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes. (...) (STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp nº 1062082/AM, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe de 23/05/2017)
AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÓRIA. DESERÇÃO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. ART. 485, V, DO CPC. OFENSA DIRETA A DISPOSITIVO DE LEI: ART. 413 DO CC. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. RETENÇÃO DO TOTAL DE PARCELAS PAGAS. DESCABIMENTO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Não viola a norma do art. 485, V, do CPC o acórdão que, procedendo a seu exato cumprimento, rescinde a sentença que violou a literalidade do art. 413 do Código Civil, ao deferir a retenção total do valor pago por ocasião da rescisão do contrato de compra e venda, mormente quando o valor retido correspondia a quase 37% do preço do imóvel, afastando-se da orientação jurisprudencial desta Corte, que autoriza o percentual de retenção entre 10% e 25%, de acordo com as circunstâncias do caso concreto. (…) STJ, 3ª Turma, AgRg nos EDcl no AREsp nº 708.465/RJ, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, DJe 02/02/2016)
(...) 1. Constata-se que a cláusula penal que prevê a retenção de percentual sobre o valor total do contrato é abusiva, vez que destoa do posicionamento da colenda Corte Cidadã, o qual estabelece que a multa contratual por rescisão do pacto deve ser realizado sobre o valor da quantia paga. 2. Na resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, o percentual de retenção em 20% dos valores pagos não é exasperado, já que conforme o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, é lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. (…) (TJGO, 4ª Câmara Cível, Apelação 0220237-71.2016.8.09.0006, Rel. Des. Sebastião Luiz Fleury, DJe de 21/03/2018)
(...) 6. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em que ausente a responsabilidade do promitente vendedor, esta Corte, alinhada com o posicionamento pacificado do Superior Tribunal de Justiça, tem admitido a retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga pelo consumidor a título de indenização pelos prejuízos suportados pelo inadimplemento, de acordo com as especificidades do caso concreto. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJGO, 4ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 0417698-81.2014.8.09.0051, Rel. Des. Kisleu Dias Maciel Filho, DJe de 11/01/2018)
Do cotejo do caderno processual, verifico que constou do instrumento particular de promessa de compra e venda firmado entre as partes a estipulação de cláusula autorizando a retenção de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato.
Não obstante, tal cláusula é inegavelmente abusiva. Isso porque a jurisprudência consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça e por este egrégio Sodalício Goiano entende como lícita e justa a retenção de valor estabelecido entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga pelo adquirente, sem os acréscimos que constam da referida cláusula contratual.
Ademais, tal retenção tem como escopo cobrir as despesas administrativas do empreendimento, não sendo lícito que sejam cobrados valores referentes a tais despesas para além da quantia a ser retida. Nesse sentido, colaciono mais acórdão reforçando o posicionamento ora adotado:
(…) 2. A rescisão do contrato por culpa exclusiva do promitente comprador admite a flutuação do percentual de retenção, pelo vendedor, entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), observadas as peculiaridades do caso concreto. Deixando o promitente vendedor de demonstrar necessidade de retenção no percentual máximo admitido pela Tribunal Superior, deve a retenção ser fixada em 10% (dez por cento), por se mostrar razoável, além de coadunar com a jurisprudência deste Tribunal. (…) (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5015744-96.2022.8.09.0051, Rel. Des(a). DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE, 7ª Câmara Cível, julgado em 30/08/2023, DJe de 30/08/2023)
(...) Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão contratual de promessa de compra e venda motivada pelo comprador, a retenção das quantias pagas tem sido admitida entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso. Diante da inexistência de responsabilidade da vendedora para a resolução do contrato, afigura-se razoável e proporcional a retenção do percentual de 25% (vinte cinco por cento) do montante pago. (…) (TJGO, Apelação (CPC) 5165015-58.2017.8.09.0051, Rel. BEATRIZ FIGUEIREDO FRANCO, 4ª Câmara Cível, julgado em 27/04/2020, DJe de 27/04/2020)
(...) II. Culpa exclusiva do comprador. Restituição parcial das prestações pagas. Em havendo, por culpa exclusiva do comprador, a resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição, pela vendedora, de parte das parcelas pagas. Súmula 543/STJ. III. Cláusula penal compensatória. Redução. A jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça e deste egrégio Tribunal de Justiça está orientada no sentido de permitir a retenção, pela vendedora, de 10 (dez) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, consistindo, contudo, a retenção de 10% (dez por cento), o mais justo e adequado, eis que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sem acarretar enriquecimento ilícito da construtora, a qual poderá, inclusive, renegociar o imóvel. (...) (TJGO, 2ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 0036578-59.2016.8.09.0006, Rel. Des. Carlos Alberto França, julgado em 09/08/2018, DJe de 09/08/2018)
(...) Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, esta Corte tem admitido a retenção, pelo vendedor, entre 10% e 25%, do total da quantia paga. (...) (TJGO, 6ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 0254273-83.2015.8.09.0036, Rel. Des. Fausto Moreira Diniz, julgado em 24/07/2018, DJe de 24/07/2018)
Assim, em relação à multa contratual, o julgador singular entendeu por bem que o referido percentual deveria ser reduzido para 10% (dez por cento) do montante pago. E, nesse ponto, constato que não há reparo a ser feito na sentença, notadamente por não ter sido demonstrada a insuficiência do valor ou a necessidade de majoração para 25% dos valores pagos.
Verifico que um dos argumentos recursais é de que o valor retido tem respaldo no art. 32-A, inciso II, da Lei n. 6.766/1979.
A norma em questão estabelece que o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, tem como limite máximo o desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato.
Há, no caso, um caráter de teto máximo, e não de patamar fixo e obrigatório. Tal dispositivo não revogou o art. 413 do Código Civil, que confere ao julgador poderes para reduzir equitativamente a cláusula penal quando manifestamente excessiva ou quando a obrigação principal tiver sido parcialmente cumprida; tampouco derrogou os princípios da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC) e da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), que compõem o substrato hermenêutico do ordenamento pátrio. A interpretação sistemática, exigida pelo art. 5º da LINDB, impõe que a norma especial seja lida em harmonia com esses preceitos gerais, não em substituição a eles.
Destaco que a Súmula n. 543 do STJ, supratranscrita, estabelece que a devolução deve ser realizada em parcela única – afastando a possibilidade de parcelamento, conforme pleiteia a parte recorrente.
Acerca da comissão de corretagem, faz-se importante transcrever uma das teses fixadas pelo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo nº 938, verbatim:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. (…) (STJ, REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)
A comissão de corretagem foi expressamente destacada na cláusula VI do contrato. Verifica-se que a cláusula mencionada obedece aos ditames legais e jurisprudenciais, de forma que o valor correspondente à comissão de corretagem não deve ser restituído à parte autora. Nesse sentido, este Sodalício Assim decide:
(…) 4. Tratando-se de desfazimento do negócio por opção da adquirente, afigura-se indevida a restituição da comissão de corretagem paga, expressamente destacada e informada em contrato de prestação de serviços de corretagem imobiliária. (…) (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5497923-89.2021.8.09.0137, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR FERNANDO DE CASTRO MESQUITA, 1ª Câmara Cível, julgado em 10/07/2023, DJe de 10/07/2023)
(…) 1. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento segundo o qual é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, desde que expresso o preço total do bem, com a especificação do valor da corretagem, cabendo a sua retenção pela vendedora, tendo sido observados os princípios da informação e da transparência que norteiam as relações consumeristas. (…) (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5001548-29.2019.8.09.0051, Rel. Des(a). ANDERSON MÁXIMO DE HOLANDA, 3ª Câmara Cível, julgado em 03/05/2021, DJe de 03/05/2021)
Por fim, quanto aos juros de mora, transcrevo a tese firmada pelo STJ no Tema n. 1.002, a saber:
Tema n. 1.002 do STJ. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
Tendo a sentença determinado a incidência de juros moratórios a partir da citação, o édito judicial merece reparos quanto a tal ponto.
A despeito das alterações realizadas pelo presente decisum, tenho por bem reconhecer que a parte apelada sucumbiu em parte mínima do pedido, de modo que mantenho a distribuição da sucumbência conforme realizado no juízo de origem.
Assim, o parcial provimento do apelo é a medida impositiva.
AO TEOR DO EXPOSTO, com fulcro no artigo 932, do Código de Processo Civil, CONHEÇO do apelo cível interposto e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, a fim de reformar parcialmente a sentença para afastar a obrigação de restituição da comissão de corretagem e determinar que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado.
Deixo de majorar os honorários advocatícios sucumbenciais, em consonância com o Tema n. 1.059 do STJ.
Em observância aos ditames dos artigos 9º e 10 do Código de Processo Civil, ficam as partes expressamente advertidas que a interposição de recursos manifestamente infundados ou protelatórios e com o caráter meramente de rediscussão da matéria já apreciada e decidida, ensejará a aplicação da multa prevista no artigo 1.021, § 4º, ou do 1.026, § 2º, ambos do Código de Processo Civil.
Presume-se prequestionada toda a legislação federal e estadual pertinente ao caso em julgamento, na forma do artigo 1.025 do Código de Processo Civil, dispensando-se a oposição de embargos de declaração para fins de viabilização de recursos ulteriores.
Por consectário lógico, DETERMINO a retirada do presente recurso da pauta de julgamento.
Intimem-se.
Desde já, observado o trânsito em julgado, determino a remessa dos autos ao juízo de origem, com as respectivas baixas necessárias, inclusive desta relatoria no Sistema do Processo Judicial Digital.
Goiânia, datado e assinado digitalmente.
Desembargador SEBASTIÃO LUIZ FLEURY
Relator