Ver somente este processo
Receba uma leitura rápida dos dados públicos deste número, sem contratar assinatura.
R$ 7,97
Pagamento único. Sem cobrança recorrente.
Publicações do processo
5467348-87.2025.8.09.0160
Comunicações públicas identificadas no Diário da Justiça Eletrônico Nacional. Esta página não informa resultado, situação processual nem partes envolvidas.
- Tribunal
- TJGO
- Publicações identificadas
- 3 publicações
- Período
- set/2026
Consultar outro processo, CPF, CNPJ ou nome
Linha do tempo
Mostrando as 2 publicações mais recentes de 3 publicações identificadas.
Intimação
TJGO · 2ª Câmara Cível · Ementa
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 2ª Câmara Cível Gabinete do Desembargador Augusto Ventura Apelação Cível nº 5467348-87.2025.8.09.0160 Apelante: Florata Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda Apelada: Cleia Magalhães da Luz Alves e Outra Relator: Desembargador Augusto Ventura EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI N. 13.786/2018. INCIDÊNCIA DO ART. 32-A DA LEI N. 6.766/1979 EM DIÁLOGO COM O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CLÁUSULA PENAL. CONTROLE DE ABUSIVIDADE. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. RETENÇÃO DE 10% SOBRE OS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. MANUTENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE PROVA DA EFETIVA TRANSMISSÃO DE POSSE ÚTIL E DE FRUIÇÃO ECONÔMICA. INEXIGIBILIDADE NO CASO CONCRETO. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. SÚMULA 543 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. MANUTENÇÃO DA DEDUÇÃO. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pela loteadora contra sentença que, em ação de resolução contratual cumulada com restituição de valores pagos, declarou desfeito compromisso de compra e venda de lote, determinou a restituição de 90% das quantias desembolsadas, após dedução da comissão de corretagem e retenção de 10% sobre os valores pagos, afastou a taxa de fruição e determinou a devolução do saldo em parcela única. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em definir: (i) se a cláusula penal pode incidir sobre 10% do valor atualizado do contrato, nos termos do art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979; (ii) se é exigível taxa de fruição de 0,75% sobre lote não edificado; e (iii) se a restituição do saldo devido pode ocorrer de forma parcelada. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato foi celebrado após a entrada em vigor da Lei n. 13.786/2018, de modo que incide o art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, sem afastamento, contudo, do controle de abusividade decorrente do Código de Defesa do Consumidor e do art. 413 do Código Civil. 4. A previsão legal de cláusula penal calculada sobre o valor atualizado do contrato não impede sua redução quando, diante das peculiaridades do caso concreto, a retenção se revelar manifestamente excessiva e comprometer parcela substancial das quantias efetivamente pagas pelo consumidor. 5. Mostra-se proporcional a manutenção da retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos, especialmente quando cumulada com a dedução da comissão de corretagem, preservando-se a finalidade compensatória da penalidade sem impor vantagem excessiva à fornecedora. 6. A possibilidade de cobrança de taxa de fruição em contratos posteriores à Lei n. 13.786/2018 pressupõe o preenchimento dos requisitos legais, especialmente a efetiva transmissão da posse ao adquirente. Ausente prova suficiente de posse útil, ocupação, exploração econômica, construção, locação ou outra forma concreta de fruição do lote, não se mostra exigível a taxa no caso concreto. 6. A restituição das parcelas pagas deve ocorrer em parcela única, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, preservada a restituição parcial quando o desfazimento decorre de iniciativa dos compradores. 7. Mantêm-se a dedução da comissão de corretagem, os critérios fixados para o IPTU e os juros de mora a partir do trânsito em julgado. IV. DISPOSITIVO E TESES 8. Recurso conhecido e desprovido. Honorários advocatícios majorados em grau recursal. Teses de julgamento: “1. A aplicação do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 aos contratos celebrados após a Lei n. 13.786/2018 não afasta o controle de abusividade da cláusula penal à luz do Código de Defesa do Consumidor e do art. 413 do Código Civil. 2. A taxa de fruição exige demonstração dos pressupostos legais de sua incidência, notadamente a efetiva transmissão da posse útil ao adquirente, não sendo suficiente a mera previsão contratual quando ausente prova concreta de utilização ou disponibilidade material do bem. 3. Na resolução do compromisso de compra e venda por iniciativa do adquirente, a restituição parcial das parcelas pagas deve ocorrer em parcela única.” Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, I e II; Código Civil, art. 413; Código de Defesa do Consumidor, arts. 6º, 51 e 53; Código de Processo Civil, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp n. 2.104.086/SP; Apelação Cível n. 5113174-66.2025.8.09.0011. PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 2ª Câmara Cível Gabinete do Desembargador Augusto Ventura Apelação Cível nº 5467348-87.2025.8.09.0160 Apelante: Florata Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda Apelada: Cleia Magalhães da Luz Alves e Outra Relator: Desembargador Augusto Ventura VOTO Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação (mov. 141) interposto por Florata Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda., contra a sentença (mov. 117), confirmada em sede de embargos de declaração (mov. 134), proferida pela MM. Juíza de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Novo Gama-GO, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores ajuizada por Cleia Magalhães da Luz Alves e Outra. Em suas razões recursais (mov. 141), a apelante sustenta, em síntese, o seguinte: (i) a necessidade de aplicação da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), visto que o contrato foi assinado em 20 de maio de 2020, sob a sua vigência; (ii) que a retenção deve ser de 10% sobre o valor atualizado do contrato, e não sobre os valores pagos, conforme o art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/79; (iii) a legalidade da cobrança de taxa de fruição de 0,75% sobre o valor do contrato, mesmo em se tratando de lote não edificado, com base no art. 32-A, I, da referida lei e no recente entendimento do Superior Tribunal de Justiça (REsp nº 2.104.086/SP); (iv) que a devolução dos valores deve ocorrer de forma parcelada, em até 12 meses, nos termos do art. 32-A, § 1º, da Lei do Distrato. Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade, conheço da apelação cível. 1. Da alegada inobservância da Lei nº 13.786/2018 e deficiência de fundamentação Embora a recorrente sustente violação aos princípios da legalidade e da motivação das decisões judiciais, a insurgência não evidencia vício processual capaz de ensejar nulidade. A sentença examinou expressamente a incidência da legislação consumerista, a Lei do Distrato, a cláusula penal, a comissão de corretagem, a taxa de fruição, a responsabilidade pelo IPTU e a forma de restituição, apresentando fundamentação suficiente para justificar as conclusões adotadas. O fato de a solução jurídica não coincidir com a interpretação pretendida pela recorrente não caracteriza ausência de prestação jurisdicional. Eventual incorreção quanto ao regime jurídico ou à extensão das consequências da resolução contratual constitui matéria de mérito, passível de reforma pela instância revisora. Rejeito, portanto, a alegação e avanço ao exame das matérias devolvidas. 2. Mérito 2.1. Lei nº 13.786/2018 e diálogo com o Código de Defesa do Consumidor É incontroverso que a avença foi celebrada em 20 de maio de 2020, após a entrada em vigor da Lei n. 13.786/2018. A circunstância torna aplicável, em princípio, a disciplina introduzida no artigo 32-A da Lei n. 6.766/1979. Todavia, a incidência temporal da Lei do Distrato não significa que as cláusulas contratuais estejam imunes ao controle de validade e proporcionalidade. A relação jurídica estabelecida entre adquirentes finais e sociedade empresária dedicada à comercialização imobiliária é de consumo, incidindo os artigos 2º, 3º, 6º, 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor. A legislação especial deve, portanto, ser aplicada em diálogo com as normas consumeristas e com o artigo 413 do Código Civil, segundo o qual a penalidade deve ser equitativamente reduzida quando se revelar manifestamente excessiva, considerada a natureza e a finalidade do negócio. Nesse sentido, a celebração do contrato após a Lei n. 13.786/2018 não impede o controle judicial da cláusula penal quando sua incidência concreta produzir resultado excessivamente oneroso ao consumidor, devendo a norma específica conviver com a proteção conferida pelo CDC e com o artigo 413 do Código Civil. Essa premissa se mostra relevante no caso presente. 2.2. Base de cálculo da cláusula penal A apelante pretende que a retenção de 10% incida sobre o valor atualizado do contrato, ao fundamento de que essa é a base expressamente admitida pelo artigo 32-A, inciso II, da Lei n. 6.766/1979. A previsão legal, contudo, estabelece limite máximo e não afasta a possibilidade de redução judicial da penalidade quando sua aplicação concreta se revelar excessiva. O contrato possui valor originário de R$ 58.755,81, enquanto os autores comprovaram desembolso de R$ 26.479,25. A incidência de 10% sobre o preço originário corresponderia, antes mesmo da atualização monetária, a aproximadamente R$ 5.875,58, ou cerca de 22,19% de tudo o que foi pago pelos adquirentes. Somado o valor da comissão de corretagem de R$ 1.817,19, cuja dedução já foi autorizada pela sentença e não constitui objeto útil de reforma, as retenções alcançariam aproximadamente R$ 7.692,77, equivalentes a cerca de 29% das quantias desembolsadas, ainda sem consideração de outros encargos eventualmente exigíveis. A solução adotada pela sentença, ao autorizar a retenção de 10% das parcelas efetivamente pagas após o abatimento da corretagem, preserva a função compensatória da cláusula penal sem converter o desfazimento contratual em fonte de vantagem excessiva para a fornecedora. É certo que o contrato foi firmado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, todavia, essa circunstância não torna automática, absoluta ou imune a controle judicial a cláusula penal prevista no contrato, sobretudo quando sua aplicação concreta conduzir a resultado manifestamente excessivo. A Lei dos Distratos deve ser interpretada em harmonia com o Código de Defesa do Consumidor e com o art. 413 do Código Civil. Desse modo, ainda que o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 admita, em tese, percentual incidente sobre o valor atualizado do contrato, essa previsão não afasta o controle de abusividade quando a penalidade resultar em perda substancial das prestações pagas pelo consumidor. Esse é, inclusive, o entendimento recentemente reafirmado pelo Superior Tribunal de Justiça em caso análogo: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/18. CLÁUSULA PENAL. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. ART. 53 DO CDC. REDUÇÃO EQUITATIVA. POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. DESCABIMENTO. RECURSO DESPROVIDO. 1. Não obstante a vigência da Lei do Distrato, a aplicação de suas disposições não pode conduzir a supressão dos direitos básicos do consumidor, devendo-se realizar a compatibilização normativa (diálogo das fontes). 2. Em caso de conflito que resulte em onerosidade excessiva ou perda substancial das prestações pagas, prevalecem as normas de ordem pública do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de diploma mais específico a tutela da relação consumerista. 3. A aplicação da cláusula penal nos moldes do art . 32-A, II, da Lei n. 6.766/79 (percentual sobre o valor total do contrato) que resultar em retenção excessiva, comprometendo a finalidade da norma consumerista, pode ser revista, com fixação de montante que se revela adequado para compensar o vendedor pelas despesas administrativas do negócio desfeito. 4. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de ser indevida a cobrança de taxa de ocupação ou fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que não há efetiva utilização do bem pelo adquirente, o que afasta a alegação de enriquecimento sem causa do comprador ou de empobrecimento do vendedor. 5. Recurso especial desprovido. (STJ - REsp: 2057697 SP 2023/0076515-8, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 01/12/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 04/12/2025) AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI N. 13.786/2018. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. REVISÃO. POSSIBILIDADE. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284 DO STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando a corte de origem examina e decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. 2. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem. 3. Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. A incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. 5. A falta de expressa indicação e de demonstração de ofensa a artigos de lei violados ou de eventual divergência jurisprudencial sobre a matéria inviabiliza o conhecimento do recurso especial, aplicando-se o disposto na Súmula n. 284 do STF. 6. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 2100901 SP 2023/0358166-0, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 02/09/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/09/2024) A disciplina legal específica dos contratos de aquisição de lote em loteamento urbano deve conviver com as normas gerais de proteção ao consumidor e com o art. 413 do Código Civil, que autoriza a redução equitativa da penalidade quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou quando o valor da penalidade se mostrar manifestamente excessiva. Assim, consideradas as peculiaridades econômicas da presente contratação e a cumulação da cláusula penal com comissão de corretagem já excluída da restituição, mantenho a sentença quanto à base de cálculo da retenção. 2.3. Taxa de fruição. Distinção em relação ao REsp n. 2.104.086/SP A apelante sustenta que a taxa de fruição de 0,75% é exigível independentemente de construção no lote, invocando o REsp n. 2.104.086/SP. O argumento exige exame mais detido. De fato, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o referido recurso, assentou que, para contratos celebrados após a Lei n. 13.786/2018, pode haver dedução da taxa de fruição mesmo em lote não edificado, desde que estejam preenchidas as exigências legais e exista previsão contratual expressa (AgInt no REsp 2.100.901/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 02/09/2024, DJe 04/09/2024). Não se trata, entretanto, de cobrança automática decorrente da simples assinatura do contrato. O próprio artigo 32-A, inciso I, da Lei n. 6.766/1979 estabelece que o período de incidência deve ser contado a partir da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador. Portanto, a transmissão da posse constitui pressuposto fático da incidência. No caso concreto, a sentença registrou que o imóvel consiste em lote não edificado, que o contrato previa prazo de 48 meses para implantação da infraestrutura e que não houve demonstração de posse fática apta a proporcionar proveito econômico aos compradores. Também não se identifica prova de construção, moradia, locação, exploração comercial ou outra forma objetiva de utilização econômica do terreno. A apelante limita-se essencialmente a invocar a cláusula 8.1, segundo a qual teria ocorrido transferência formal da posse direta na assinatura da avença. A disposição contratual, isoladamente considerada, não substitui a comprovação da efetiva disponibilização material do bem, especialmente diante da informação constante dos autos de que a infraestrutura do loteamento possuía prazo contratual próprio para conclusão. Assim, embora não adote a afirmação genérica de que a taxa seria sempre inexigível em terreno não edificado, mantenho seu afastamento neste processo pela ausência de comprovação suficiente do pressuposto fático da efetiva transmissão de posse útil aos adquirentes. 2.4. Forma da restituição A apelante pretende, ainda, que a restituição seja submetida ao parcelamento previsto no § 1º do artigo 32-A da Lei n. 6.766/1979. A sentença determinou devolução em parcela única, aplicando a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. O referido enunciado estabelece que, nos contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer imediatamente, integralmente quando o desfazimento decorrer de culpa exclusiva do vendedor e parcialmente quando decorrer do comprador. No presente caso, a sentença já reconheceu o direito da vendedora à retenção necessária para compensação das despesas do desfazimento, inclusive cláusula penal e comissão de corretagem. Permitir, além dessas deduções, que o saldo remanescente permaneça indisponível aos consumidores durante período adicional implicaria ampliar os efeitos econômicos da resolução para além do necessário à recomposição do equilíbrio contratual. Mantenho, portanto, a restituição em parcela única, nos termos estabelecidos na sentença. 2.5. Comissão de corretagem, IPTU e consectários A sentença autorizou a exclusão de R$ 1.817,19 correspondente à comissão de corretagem, por considerar comprovada a informação contratual e o efetivo pagamento a terceiros, em conformidade com a orientação do Tema 938 do STJ. O capítulo não comporta alteração nesta apelação. Também permanece a responsabilidade dos compradores pelo IPTU apenas até a data de suspensão contratual determinada no movimento 20, condicionada à demonstração do débito, matéria não impugnada de maneira suficiente para justificar reforma. Igualmente deve ser mantido o termo inicial dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado, uma vez que a resolução decorreu de iniciativa dos adquirentes. 3. Dispositivo Ao teor do exposto, conheço do recurso e nego-lhe provimento, mantendo a sentença recorrida em seus exatos termos, inclusive quanto: a) à retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos, após o abatimento da comissão de corretagem; b) ao afastamento da taxa de fruição, diante da ausência de comprovação, no caso concreto, da efetiva transmissão de posse útil e da consequente fruição do imóvel pelos compradores; c) à restituição do saldo devido em parcela única; d) à responsabilidade pelo IPTU nos limites fixados na origem; e e) aos critérios de correção monetária e juros moratórios. Quanto aos honorários advocatícios, diante do desprovimento integral do recurso da requerida e estando presentes os requisitos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro a verba honorária fixada na origem de 10% para 12% sobre o valor da condenação, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 11 do mesmo dispositivo. É o voto. Goiânia, data de assinatura eletrônica. Desembargador Augusto Ventura Relator /V25 Apelação Cível nº 5467348-87.2025.8.09.0160 Apelante: Florata Empreendimentos Imobiliários E Participações Ltda Apelada: Cleia Magalhaes da Luz Alves E Outra Relator: Desembargador Augusto Ventura Acórdão Vistos, relatados e discutidos os autos de Apelação nº 5467348-87.2025.8.09.0160, acordam os integrantes da Quinta Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, por unanimidade de votos, em conhecer do apelo e negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator. Votaram, além do Relator, os Desembargadores Reinaldo Alves Ferreira e Vicente Lopes da Rocha Júnior. Presidiu o julgamento o Desembargador Reinaldo Alves Ferreira. Esteve presente à sessão o Doutor Henrique Carlos de Sousa Teixeira, representando a Procuradoria-Geral de Justiça. Goiânia, 31 de agosto de 2026. Desembargador Augusto Ventura Relator
Intimação
TJGO · 2ª Câmara Cível · Ementa
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 2ª Câmara Cível Gabinete do Desembargador Augusto Ventura Apelação Cível nº 5467348-87.2025.8.09.0160 Apelante: Florata Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda Apelada: Cleia Magalhães da Luz Alves e Outra Relator: Desembargador Augusto Ventura EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI N. 13.786/2018. INCIDÊNCIA DO ART. 32-A DA LEI N. 6.766/1979 EM DIÁLOGO COM O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CLÁUSULA PENAL. CONTROLE DE ABUSIVIDADE. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. RETENÇÃO DE 10% SOBRE OS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. MANUTENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE PROVA DA EFETIVA TRANSMISSÃO DE POSSE ÚTIL E DE FRUIÇÃO ECONÔMICA. INEXIGIBILIDADE NO CASO CONCRETO. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. SÚMULA 543 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. MANUTENÇÃO DA DEDUÇÃO. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pela loteadora contra sentença que, em ação de resolução contratual cumulada com restituição de valores pagos, declarou desfeito compromisso de compra e venda de lote, determinou a restituição de 90% das quantias desembolsadas, após dedução da comissão de corretagem e retenção de 10% sobre os valores pagos, afastou a taxa de fruição e determinou a devolução do saldo em parcela única. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em definir: (i) se a cláusula penal pode incidir sobre 10% do valor atualizado do contrato, nos termos do art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979; (ii) se é exigível taxa de fruição de 0,75% sobre lote não edificado; e (iii) se a restituição do saldo devido pode ocorrer de forma parcelada. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato foi celebrado após a entrada em vigor da Lei n. 13.786/2018, de modo que incide o art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, sem afastamento, contudo, do controle de abusividade decorrente do Código de Defesa do Consumidor e do art. 413 do Código Civil. 4. A previsão legal de cláusula penal calculada sobre o valor atualizado do contrato não impede sua redução quando, diante das peculiaridades do caso concreto, a retenção se revelar manifestamente excessiva e comprometer parcela substancial das quantias efetivamente pagas pelo consumidor. 5. Mostra-se proporcional a manutenção da retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos, especialmente quando cumulada com a dedução da comissão de corretagem, preservando-se a finalidade compensatória da penalidade sem impor vantagem excessiva à fornecedora. 6. A possibilidade de cobrança de taxa de fruição em contratos posteriores à Lei n. 13.786/2018 pressupõe o preenchimento dos requisitos legais, especialmente a efetiva transmissão da posse ao adquirente. Ausente prova suficiente de posse útil, ocupação, exploração econômica, construção, locação ou outra forma concreta de fruição do lote, não se mostra exigível a taxa no caso concreto. 6. A restituição das parcelas pagas deve ocorrer em parcela única, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, preservada a restituição parcial quando o desfazimento decorre de iniciativa dos compradores. 7. Mantêm-se a dedução da comissão de corretagem, os critérios fixados para o IPTU e os juros de mora a partir do trânsito em julgado. IV. DISPOSITIVO E TESES 8. Recurso conhecido e desprovido. Honorários advocatícios majorados em grau recursal. Teses de julgamento: “1. A aplicação do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 aos contratos celebrados após a Lei n. 13.786/2018 não afasta o controle de abusividade da cláusula penal à luz do Código de Defesa do Consumidor e do art. 413 do Código Civil. 2. A taxa de fruição exige demonstração dos pressupostos legais de sua incidência, notadamente a efetiva transmissão da posse útil ao adquirente, não sendo suficiente a mera previsão contratual quando ausente prova concreta de utilização ou disponibilidade material do bem. 3. Na resolução do compromisso de compra e venda por iniciativa do adquirente, a restituição parcial das parcelas pagas deve ocorrer em parcela única.” Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, I e II; Código Civil, art. 413; Código de Defesa do Consumidor, arts. 6º, 51 e 53; Código de Processo Civil, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp n. 2.104.086/SP; Apelação Cível n. 5113174-66.2025.8.09.0011. PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 2ª Câmara Cível Gabinete do Desembargador Augusto Ventura Apelação Cível nº 5467348-87.2025.8.09.0160 Apelante: Florata Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda Apelada: Cleia Magalhães da Luz Alves e Outra Relator: Desembargador Augusto Ventura VOTO Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação (mov. 141) interposto por Florata Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda., contra a sentença (mov. 117), confirmada em sede de embargos de declaração (mov. 134), proferida pela MM. Juíza de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Novo Gama-GO, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores ajuizada por Cleia Magalhães da Luz Alves e Outra. Em suas razões recursais (mov. 141), a apelante sustenta, em síntese, o seguinte: (i) a necessidade de aplicação da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), visto que o contrato foi assinado em 20 de maio de 2020, sob a sua vigência; (ii) que a retenção deve ser de 10% sobre o valor atualizado do contrato, e não sobre os valores pagos, conforme o art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/79; (iii) a legalidade da cobrança de taxa de fruição de 0,75% sobre o valor do contrato, mesmo em se tratando de lote não edificado, com base no art. 32-A, I, da referida lei e no recente entendimento do Superior Tribunal de Justiça (REsp nº 2.104.086/SP); (iv) que a devolução dos valores deve ocorrer de forma parcelada, em até 12 meses, nos termos do art. 32-A, § 1º, da Lei do Distrato. Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade, conheço da apelação cível. 1. Da alegada inobservância da Lei nº 13.786/2018 e deficiência de fundamentação Embora a recorrente sustente violação aos princípios da legalidade e da motivação das decisões judiciais, a insurgência não evidencia vício processual capaz de ensejar nulidade. A sentença examinou expressamente a incidência da legislação consumerista, a Lei do Distrato, a cláusula penal, a comissão de corretagem, a taxa de fruição, a responsabilidade pelo IPTU e a forma de restituição, apresentando fundamentação suficiente para justificar as conclusões adotadas. O fato de a solução jurídica não coincidir com a interpretação pretendida pela recorrente não caracteriza ausência de prestação jurisdicional. Eventual incorreção quanto ao regime jurídico ou à extensão das consequências da resolução contratual constitui matéria de mérito, passível de reforma pela instância revisora. Rejeito, portanto, a alegação e avanço ao exame das matérias devolvidas. 2. Mérito 2.1. Lei nº 13.786/2018 e diálogo com o Código de Defesa do Consumidor É incontroverso que a avença foi celebrada em 20 de maio de 2020, após a entrada em vigor da Lei n. 13.786/2018. A circunstância torna aplicável, em princípio, a disciplina introduzida no artigo 32-A da Lei n. 6.766/1979. Todavia, a incidência temporal da Lei do Distrato não significa que as cláusulas contratuais estejam imunes ao controle de validade e proporcionalidade. A relação jurídica estabelecida entre adquirentes finais e sociedade empresária dedicada à comercialização imobiliária é de consumo, incidindo os artigos 2º, 3º, 6º, 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor. A legislação especial deve, portanto, ser aplicada em diálogo com as normas consumeristas e com o artigo 413 do Código Civil, segundo o qual a penalidade deve ser equitativamente reduzida quando se revelar manifestamente excessiva, considerada a natureza e a finalidade do negócio. Nesse sentido, a celebração do contrato após a Lei n. 13.786/2018 não impede o controle judicial da cláusula penal quando sua incidência concreta produzir resultado excessivamente oneroso ao consumidor, devendo a norma específica conviver com a proteção conferida pelo CDC e com o artigo 413 do Código Civil. Essa premissa se mostra relevante no caso presente. 2.2. Base de cálculo da cláusula penal A apelante pretende que a retenção de 10% incida sobre o valor atualizado do contrato, ao fundamento de que essa é a base expressamente admitida pelo artigo 32-A, inciso II, da Lei n. 6.766/1979. A previsão legal, contudo, estabelece limite máximo e não afasta a possibilidade de redução judicial da penalidade quando sua aplicação concreta se revelar excessiva. O contrato possui valor originário de R$ 58.755,81, enquanto os autores comprovaram desembolso de R$ 26.479,25. A incidência de 10% sobre o preço originário corresponderia, antes mesmo da atualização monetária, a aproximadamente R$ 5.875,58, ou cerca de 22,19% de tudo o que foi pago pelos adquirentes. Somado o valor da comissão de corretagem de R$ 1.817,19, cuja dedução já foi autorizada pela sentença e não constitui objeto útil de reforma, as retenções alcançariam aproximadamente R$ 7.692,77, equivalentes a cerca de 29% das quantias desembolsadas, ainda sem consideração de outros encargos eventualmente exigíveis. A solução adotada pela sentença, ao autorizar a retenção de 10% das parcelas efetivamente pagas após o abatimento da corretagem, preserva a função compensatória da cláusula penal sem converter o desfazimento contratual em fonte de vantagem excessiva para a fornecedora. É certo que o contrato foi firmado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, todavia, essa circunstância não torna automática, absoluta ou imune a controle judicial a cláusula penal prevista no contrato, sobretudo quando sua aplicação concreta conduzir a resultado manifestamente excessivo. A Lei dos Distratos deve ser interpretada em harmonia com o Código de Defesa do Consumidor e com o art. 413 do Código Civil. Desse modo, ainda que o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 admita, em tese, percentual incidente sobre o valor atualizado do contrato, essa previsão não afasta o controle de abusividade quando a penalidade resultar em perda substancial das prestações pagas pelo consumidor. Esse é, inclusive, o entendimento recentemente reafirmado pelo Superior Tribunal de Justiça em caso análogo: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/18. CLÁUSULA PENAL. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. ART. 53 DO CDC. REDUÇÃO EQUITATIVA. POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. DESCABIMENTO. RECURSO DESPROVIDO. 1. Não obstante a vigência da Lei do Distrato, a aplicação de suas disposições não pode conduzir a supressão dos direitos básicos do consumidor, devendo-se realizar a compatibilização normativa (diálogo das fontes). 2. Em caso de conflito que resulte em onerosidade excessiva ou perda substancial das prestações pagas, prevalecem as normas de ordem pública do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de diploma mais específico a tutela da relação consumerista. 3. A aplicação da cláusula penal nos moldes do art . 32-A, II, da Lei n. 6.766/79 (percentual sobre o valor total do contrato) que resultar em retenção excessiva, comprometendo a finalidade da norma consumerista, pode ser revista, com fixação de montante que se revela adequado para compensar o vendedor pelas despesas administrativas do negócio desfeito. 4. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de ser indevida a cobrança de taxa de ocupação ou fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que não há efetiva utilização do bem pelo adquirente, o que afasta a alegação de enriquecimento sem causa do comprador ou de empobrecimento do vendedor. 5. Recurso especial desprovido. (STJ - REsp: 2057697 SP 2023/0076515-8, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 01/12/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 04/12/2025) AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI N. 13.786/2018. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. REVISÃO. POSSIBILIDADE. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284 DO STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando a corte de origem examina e decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. 2. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem. 3. Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. A incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. 5. A falta de expressa indicação e de demonstração de ofensa a artigos de lei violados ou de eventual divergência jurisprudencial sobre a matéria inviabiliza o conhecimento do recurso especial, aplicando-se o disposto na Súmula n. 284 do STF. 6. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 2100901 SP 2023/0358166-0, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 02/09/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/09/2024) A disciplina legal específica dos contratos de aquisição de lote em loteamento urbano deve conviver com as normas gerais de proteção ao consumidor e com o art. 413 do Código Civil, que autoriza a redução equitativa da penalidade quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou quando o valor da penalidade se mostrar manifestamente excessiva. Assim, consideradas as peculiaridades econômicas da presente contratação e a cumulação da cláusula penal com comissão de corretagem já excluída da restituição, mantenho a sentença quanto à base de cálculo da retenção. 2.3. Taxa de fruição. Distinção em relação ao REsp n. 2.104.086/SP A apelante sustenta que a taxa de fruição de 0,75% é exigível independentemente de construção no lote, invocando o REsp n. 2.104.086/SP. O argumento exige exame mais detido. De fato, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o referido recurso, assentou que, para contratos celebrados após a Lei n. 13.786/2018, pode haver dedução da taxa de fruição mesmo em lote não edificado, desde que estejam preenchidas as exigências legais e exista previsão contratual expressa (AgInt no REsp 2.100.901/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 02/09/2024, DJe 04/09/2024). Não se trata, entretanto, de cobrança automática decorrente da simples assinatura do contrato. O próprio artigo 32-A, inciso I, da Lei n. 6.766/1979 estabelece que o período de incidência deve ser contado a partir da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador. Portanto, a transmissão da posse constitui pressuposto fático da incidência. No caso concreto, a sentença registrou que o imóvel consiste em lote não edificado, que o contrato previa prazo de 48 meses para implantação da infraestrutura e que não houve demonstração de posse fática apta a proporcionar proveito econômico aos compradores. Também não se identifica prova de construção, moradia, locação, exploração comercial ou outra forma objetiva de utilização econômica do terreno. A apelante limita-se essencialmente a invocar a cláusula 8.1, segundo a qual teria ocorrido transferência formal da posse direta na assinatura da avença. A disposição contratual, isoladamente considerada, não substitui a comprovação da efetiva disponibilização material do bem, especialmente diante da informação constante dos autos de que a infraestrutura do loteamento possuía prazo contratual próprio para conclusão. Assim, embora não adote a afirmação genérica de que a taxa seria sempre inexigível em terreno não edificado, mantenho seu afastamento neste processo pela ausência de comprovação suficiente do pressuposto fático da efetiva transmissão de posse útil aos adquirentes. 2.4. Forma da restituição A apelante pretende, ainda, que a restituição seja submetida ao parcelamento previsto no § 1º do artigo 32-A da Lei n. 6.766/1979. A sentença determinou devolução em parcela única, aplicando a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. O referido enunciado estabelece que, nos contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer imediatamente, integralmente quando o desfazimento decorrer de culpa exclusiva do vendedor e parcialmente quando decorrer do comprador. No presente caso, a sentença já reconheceu o direito da vendedora à retenção necessária para compensação das despesas do desfazimento, inclusive cláusula penal e comissão de corretagem. Permitir, além dessas deduções, que o saldo remanescente permaneça indisponível aos consumidores durante período adicional implicaria ampliar os efeitos econômicos da resolução para além do necessário à recomposição do equilíbrio contratual. Mantenho, portanto, a restituição em parcela única, nos termos estabelecidos na sentença. 2.5. Comissão de corretagem, IPTU e consectários A sentença autorizou a exclusão de R$ 1.817,19 correspondente à comissão de corretagem, por considerar comprovada a informação contratual e o efetivo pagamento a terceiros, em conformidade com a orientação do Tema 938 do STJ. O capítulo não comporta alteração nesta apelação. Também permanece a responsabilidade dos compradores pelo IPTU apenas até a data de suspensão contratual determinada no movimento 20, condicionada à demonstração do débito, matéria não impugnada de maneira suficiente para justificar reforma. Igualmente deve ser mantido o termo inicial dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado, uma vez que a resolução decorreu de iniciativa dos adquirentes. 3. Dispositivo Ao teor do exposto, conheço do recurso e nego-lhe provimento, mantendo a sentença recorrida em seus exatos termos, inclusive quanto: a) à retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos, após o abatimento da comissão de corretagem; b) ao afastamento da taxa de fruição, diante da ausência de comprovação, no caso concreto, da efetiva transmissão de posse útil e da consequente fruição do imóvel pelos compradores; c) à restituição do saldo devido em parcela única; d) à responsabilidade pelo IPTU nos limites fixados na origem; e e) aos critérios de correção monetária e juros moratórios. Quanto aos honorários advocatícios, diante do desprovimento integral do recurso da requerida e estando presentes os requisitos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro a verba honorária fixada na origem de 10% para 12% sobre o valor da condenação, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 11 do mesmo dispositivo. É o voto. Goiânia, data de assinatura eletrônica. Desembargador Augusto Ventura Relator /V25 Apelação Cível nº 5467348-87.2025.8.09.0160 Apelante: Florata Empreendimentos Imobiliários E Participações Ltda Apelada: Cleia Magalhaes da Luz Alves E Outra Relator: Desembargador Augusto Ventura Acórdão Vistos, relatados e discutidos os autos de Apelação nº 5467348-87.2025.8.09.0160, acordam os integrantes da Quinta Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, por unanimidade de votos, em conhecer do apelo e negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator. Votaram, além do Relator, os Desembargadores Reinaldo Alves Ferreira e Vicente Lopes da Rocha Júnior. Presidiu o julgamento o Desembargador Reinaldo Alves Ferreira. Esteve presente à sessão o Doutor Henrique Carlos de Sousa Teixeira, representando a Procuradoria-Geral de Justiça. Goiânia, 31 de agosto de 2026. Desembargador Augusto Ventura Relator
Conteúdo detalhado
Como você quer acessar este processo?
Escolha uma consulta avulsa para ver somente este processo ou acompanhe este e outros processos com atualizações organizadas.
Acompanhar este e outros processos
Organize processos na sua área do cliente e acompanhe novas informações públicas identificadas.
- Verificações periódicas em fontes públicas
- Histórico organizado por processo
- Cancelamento disponível no painel
R$ 19,90/mês
Acompanhar por R$ 19,90/mêsAssinatura mensal no Pix ou no cartão. Cancele quando quiser.