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TJGO · 11ª Câmara Cível · DECISÃO MONOCRÁTICA
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Paulo César Alves das Neves gab.pcaneves@tjgo.jus.br ___________________________________________________________ AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5465270-25.2026.8.09.0051 11ª CÂMARA CÍVEL AGRAVANTES CLEIDSON MOREIRA DE SOUSA E OUTRA AGRAVADOS MUNDO FUNDO DE INVESTIMENTOS EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS E OUTRA RELATOR Desembargador PAULO CÉSAR ALVES DAS NEVES EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ILEGITIMIDADE PASSI­VA EM EXECUÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRI­GAÇÃO PROPTER REM. TEMA Nº 886/STJ. DECISÃO REFORMADA. 1. A responsabilidade pelo pa­gamento das obrigações condominiais é definida pela relação jurídica material com o imóvel, que se manifesta pela imissão na posse do promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. 2. Embora as despesas condominiais possuam natureza propter rem, a aplicação isolada do art. 1.345 do CC não prevalece quando os adquirentes não detinham a posse, o uso ou o gozo do imóvel à época do fato gerador das obri­gações, como na espécie, conforme tese vinculante do Tema nº 886/STJ. 3. A ilegitimidade passiva dos agravantes ainda é corro­bo­rada por cláusula contratual que atribui a responsabi­lidade à vendedora pelos débitos anteriores; declaração de que o imóvel estava livre de ônus no contrato de fi­nanciamento; e intervenção espontânea e depósito judi­cial do valor integral da dívida pela antiga proprietária. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVI­DO. DECISÃO MONOCRÁTICA CLEIDSON MOREIRA DE SOUSA e ARIAM QUINTA SILVA MOREIRA interpõem Agravo de Instru­mento da decisão (Movi­mentação 43, Arquivo 1 dos autos nº 5998406-24.2024.8.09.0051) pro­ferida pelo MM. Juiz de Direito da 18ª Vara Cível e Ambiental da Comarca de Goiânia, DANILO LUIZ MEIRELES DOS SANTOS, na ação de execu­ção por quantia certa ajuizada em desfavor deles por MUNDO FUNDO DE INVESTIMENTOS EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONI­ZADOS. A demanda foi proposta pela empresa exequente com o fito de exigir dos executados as taxas condominiais de junho a outubro de 2019, relativas ao apartamento nº 1805, Torre 09, do Condomínio Bor­ges Landeiro Tropicale. Ao decidir, o Magistrado a quo rejeitou a exceção de pré-executividade oposta pelos executados nos seguintes termos: “a parte excipiente alega que não possui legitimidade passiva ad causam, na medida em que os débitos condominiais executados são anteriores à aquisição do imóvel, sendo de responsabilidade da antiga proprietária (INCORPORAÇÃO TROPICALE LTDA). Neste contexto, impende destacar, que a dívida oriunda das cotas condominiais, trata-se de obrigação propter rem, decorrente da titularidade ou da posse do imóvel, razão pela qual acompanha a coisa, independentemente de quem tenha dado causa ao débito, de sorte que o adquirente do imóvel sub-roga-se nas obrigações a ele vinculadas, respondendo pelos débitos condominiais, ainda que anteriores à aquisição, consoante inteligência do artigo 1.345, do Código Civil. [...] No presente caso, verifica-se que a parte excipiente figura como proprietária do imóvel objeto da cobrança, de sorte que deve suportar o pagamento das taxas condominiais executadas. [...] Ex positis, julgo improcedente a exceção de pré-executividade.” Nas razões recursais (Movimentação 1, Arquivo 1), os agravantes alegam que são partes ilegítimas para responder pelos débitos exequendos, na medida em que adquiriram o imóvel apenas em outubro de 2022, com imissão na posse em novembro de 2022, e as taxas condominiais cobradas correspondem aos meses de junho a outubro do ano de 2019. Sustentam a existência de cláusula contratual a isen­tar-lhe dos débitos anteriores, com expressa assunção de valores pe­la construtora, a qual, inclusive, veio espontaneamente aos autos, reco­nheceu a dívida e efetuou o depósito do valor das taxas condominiais em juízo. Dizem, enfim, que a questão posta não pode ser inter­pretada isoladamente à luz do artigo 1.345 do CC, mas em conjunto com o Tema nº 886/STJ, que condiciona a responsabilidade por tais cobranças ao efetivo exercício da posse. Nestes termos, requer a concessão de efeito suspen­sivo, para obstar o prosseguimento da execução na origem. Pugna, ao final, pelo provimento do recurso, de sorte a ser acolhido a exceção pro­posta, reconhecendo-se a ilegitimidade passiva ad causam arguida. Juntou documentos à insurgência (Movimentação 1, Arquivo 2). Preparo adimplido (Movimentação 9, Arquivos 1/3) após o indeferimento da justiça gratuita (Movimentação 4, Arquivo 1). O pedido de efeito suspensivo foi deferido (Movimenta­ção 11, Arquivo 1), tendo o Juízo de origem sido oficiado deste decisum (Movimentação 12, Arquivo 1). Contrarrazões ofertadas apenas pela empresa Mundo Fundo de Investimentos (Movimentação 27, Arquivo 1), em que clama pelo desprovimento da insurgência instrumental. Eis o relato do essencial. Passo à decisão. Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, dele conheço. A controvérsia recursal cinge-se em definir a responsa­bilidade dos agravantes, atuais proprietários, pelo pagamento de taxas condominiais vencidas antes da sua aquisição e imissão na posse do imóvel. Pois bem. Acerca da questão posta, registra-se que embora as despesas condominiais constituam obrigação de natureza propter rem, aderindo à coisa, cediço a jurisprudência do Superior Tri­bunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, pacificou o entendimento de que a responsabilidade do adquirente está condicionada à sua imissão na posse e à ciência inequívoca do condomínio sobre a transação. Neste sentido, confira-se uma das teses fixadas no Tema nº 886 do Tribunal Cidadão: “Tema 886/STJ. a) O que define a responsabi­lidade pelo pagamento das obrigações condo­miniais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica mate­rial com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;” Dito isso, no caso em apreço, os agravantes comprova­ram, por meio de farta documentação, que os débitos executados, refe­rentes ao período de junho a outubro de 2019, são anteriores à sua re­lação com o imóvel. A escritura pública de compra e venda e o registro imobiliário (Movimentação 31, Arquivo 6 dos autos originários nº 5998406-24.2024.8.09.0051) demonstram que a aquisição ocorreu em 20 de outu­bro de 2022, enquanto o termo de recebimento das chaves (Movimen­tação 31, Arquivo 7 dos autos originários nº 5998406-24.2024.8.09.0051) atesta a imissão na posse em 11 de novembro de 2022. Desse modo, à época do fato gerador das obrigações condominiais (2019), os agravantes não detinham a posse, o uso ou o gozo do imóvel, não possuindo a relação jurídica material que, segundo o STJ, atrai a responsabilidade pelo pagamento de tais encargos. Consequentemente, aplicar de forma isolada o artigo 1.345 do Código Civil, como fez o Juízo de origem, ignorando a tese vin­culante do Tema nº 886, a meu sentir, representaria um retrocesso juris­prudencial e uma injustiça no caso concreto. Ademais, a tese dos agravantes de ilegitimidade passi­va é reforçada por outros 3 elementos probatórios contunden­tes, quais sejam: (i) a cláusula quarta do contrato particular fir­mado com a vende­dora, Incorporação Tropicale Ltda., que atribui a esta a responsabilidade exclusiva pelas despesas anteriores à data do con­trato (Movi­men­tação 31, Arquivo 9 dos autos originários nº 5998406-24.2024.8.09.0051); (ii) a declaração, no contrato de financiamento levado a registro público, de que o imóvel estava sendo vendido “livre de ônus” (Movimen­tação 31, Arquivo 6 dos autos originários nº 5998406-24.2024.8.09.0051); e (iii) a inter­venção espontânea da própria Incorporação Tropicale Ltda. no processo de execução (Movimen­tação 17, Arquivos 1/4 dos autos originários nº 5998406-24.2024.8.09.0051), na qual reconheceu ser a devedora e efe­tuou o depósito judicial do valor integral da dívida. Este último fato – o pagamento da dívida pela antiga proprietária – é de suma importância, pois demonstra o reconhecimento da responsabilidade por quem de direito e, em tese, poderia levar à própria extinção da execução pelo pagamento, nos termos do artigo 924, II, do CPC, tornando ainda mais evidente a ilegitimidade dos insurgentes para continuarem a figurar no polo passivo. Por outro lado, a alegação do agravado de que o Tema nº 886/STJ não se aplicaria à "situação inversa" é uma tentativa de inter­pretação restritiva que não se sustenta. O cerne da tese é que a responsa­bilidade decorre da relação material, e não do mero registro. Se o proprie­tário registral não tinha posse à época do débito, ele não pode ser respon­sabilizado. A diretriz visa justamente adequar a responsabilidade à reali­dade fática de quem efetivamente usufruiu dos serviços condominiais. À luz das considerações tecidas, notadamente das provas dos autos, que são robustas e inequívocas em demonstrar que os agravantes não eram responsáveis pelos débitos condominiais executa­dos, impõe-se reconhecer o equívoco da decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade por eles opostas, carecendo, portanto, de reforma. Ao teor do exposto, dou provimento ao Agravo de Ins­trumento em epígrafe, para, reformando a decisão agravada, acolher a exceção de pré-executividade oposta pelos agravantes, excluindo-os da execução, ante a ilegitimidade passiva ad causam deles, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Condeno a parte exequente/agravada ao pagamento das despesas processuais tidas pelos executados/agravante, bem como dos honorários advocatícios em favor do patrono exitoso, os quais fixo em R$2.000,00, com fulcro no artigo 85, §8º, da Lei de Ritos. Publique-se. Intimem-se, arquivando-se os autos ime­diatamente, após as cautelas de estilo. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desembargador Paulo César Alves das Neves Relator
TJGO · 11ª Câmara Cível · DECISÃO MONOCRÁTICA
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Paulo César Alves das Neves gab.pcaneves@tjgo.jus.br ___________________________________________________________ AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5465270-25.2026.8.09.0051 11ª CÂMARA CÍVEL AGRAVANTES CLEIDSON MOREIRA DE SOUSA E OUTRA AGRAVADOS MUNDO FUNDO DE INVESTIMENTOS EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS E OUTRA RELATOR Desembargador PAULO CÉSAR ALVES DAS NEVES EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ILEGITIMIDADE PASSI­VA EM EXECUÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRI­GAÇÃO PROPTER REM. TEMA Nº 886/STJ. DECISÃO REFORMADA. 1. A responsabilidade pelo pa­gamento das obrigações condominiais é definida pela relação jurídica material com o imóvel, que se manifesta pela imissão na posse do promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. 2. Embora as despesas condominiais possuam natureza propter rem, a aplicação isolada do art. 1.345 do CC não prevalece quando os adquirentes não detinham a posse, o uso ou o gozo do imóvel à época do fato gerador das obri­gações, como na espécie, conforme tese vinculante do Tema nº 886/STJ. 3. A ilegitimidade passiva dos agravantes ainda é corro­bo­rada por cláusula contratual que atribui a responsabi­lidade à vendedora pelos débitos anteriores; declaração de que o imóvel estava livre de ônus no contrato de fi­nanciamento; e intervenção espontânea e depósito judi­cial do valor integral da dívida pela antiga proprietária. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVI­DO. DECISÃO MONOCRÁTICA CLEIDSON MOREIRA DE SOUSA e ARIAM QUINTA SILVA MOREIRA interpõem Agravo de Instru­mento da decisão (Movi­mentação 43, Arquivo 1 dos autos nº 5998406-24.2024.8.09.0051) pro­ferida pelo MM. Juiz de Direito da 18ª Vara Cível e Ambiental da Comarca de Goiânia, DANILO LUIZ MEIRELES DOS SANTOS, na ação de execu­ção por quantia certa ajuizada em desfavor deles por MUNDO FUNDO DE INVESTIMENTOS EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONI­ZADOS. A demanda foi proposta pela empresa exequente com o fito de exigir dos executados as taxas condominiais de junho a outubro de 2019, relativas ao apartamento nº 1805, Torre 09, do Condomínio Bor­ges Landeiro Tropicale. Ao decidir, o Magistrado a quo rejeitou a exceção de pré-executividade oposta pelos executados nos seguintes termos: “a parte excipiente alega que não possui legitimidade passiva ad causam, na medida em que os débitos condominiais executados são anteriores à aquisição do imóvel, sendo de responsabilidade da antiga proprietária (INCORPORAÇÃO TROPICALE LTDA). Neste contexto, impende destacar, que a dívida oriunda das cotas condominiais, trata-se de obrigação propter rem, decorrente da titularidade ou da posse do imóvel, razão pela qual acompanha a coisa, independentemente de quem tenha dado causa ao débito, de sorte que o adquirente do imóvel sub-roga-se nas obrigações a ele vinculadas, respondendo pelos débitos condominiais, ainda que anteriores à aquisição, consoante inteligência do artigo 1.345, do Código Civil. [...] No presente caso, verifica-se que a parte excipiente figura como proprietária do imóvel objeto da cobrança, de sorte que deve suportar o pagamento das taxas condominiais executadas. [...] Ex positis, julgo improcedente a exceção de pré-executividade.” Nas razões recursais (Movimentação 1, Arquivo 1), os agravantes alegam que são partes ilegítimas para responder pelos débitos exequendos, na medida em que adquiriram o imóvel apenas em outubro de 2022, com imissão na posse em novembro de 2022, e as taxas condominiais cobradas correspondem aos meses de junho a outubro do ano de 2019. Sustentam a existência de cláusula contratual a isen­tar-lhe dos débitos anteriores, com expressa assunção de valores pe­la construtora, a qual, inclusive, veio espontaneamente aos autos, reco­nheceu a dívida e efetuou o depósito do valor das taxas condominiais em juízo. Dizem, enfim, que a questão posta não pode ser inter­pretada isoladamente à luz do artigo 1.345 do CC, mas em conjunto com o Tema nº 886/STJ, que condiciona a responsabilidade por tais cobranças ao efetivo exercício da posse. Nestes termos, requer a concessão de efeito suspen­sivo, para obstar o prosseguimento da execução na origem. Pugna, ao final, pelo provimento do recurso, de sorte a ser acolhido a exceção pro­posta, reconhecendo-se a ilegitimidade passiva ad causam arguida. Juntou documentos à insurgência (Movimentação 1, Arquivo 2). Preparo adimplido (Movimentação 9, Arquivos 1/3) após o indeferimento da justiça gratuita (Movimentação 4, Arquivo 1). O pedido de efeito suspensivo foi deferido (Movimenta­ção 11, Arquivo 1), tendo o Juízo de origem sido oficiado deste decisum (Movimentação 12, Arquivo 1). Contrarrazões ofertadas apenas pela empresa Mundo Fundo de Investimentos (Movimentação 27, Arquivo 1), em que clama pelo desprovimento da insurgência instrumental. Eis o relato do essencial. Passo à decisão. Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, dele conheço. A controvérsia recursal cinge-se em definir a responsa­bilidade dos agravantes, atuais proprietários, pelo pagamento de taxas condominiais vencidas antes da sua aquisição e imissão na posse do imóvel. Pois bem. Acerca da questão posta, registra-se que embora as despesas condominiais constituam obrigação de natureza propter rem, aderindo à coisa, cediço a jurisprudência do Superior Tri­bunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, pacificou o entendimento de que a responsabilidade do adquirente está condicionada à sua imissão na posse e à ciência inequívoca do condomínio sobre a transação. Neste sentido, confira-se uma das teses fixadas no Tema nº 886 do Tribunal Cidadão: “Tema 886/STJ. a) O que define a responsabi­lidade pelo pagamento das obrigações condo­miniais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica mate­rial com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;” Dito isso, no caso em apreço, os agravantes comprova­ram, por meio de farta documentação, que os débitos executados, refe­rentes ao período de junho a outubro de 2019, são anteriores à sua re­lação com o imóvel. A escritura pública de compra e venda e o registro imobiliário (Movimentação 31, Arquivo 6 dos autos originários nº 5998406-24.2024.8.09.0051) demonstram que a aquisição ocorreu em 20 de outu­bro de 2022, enquanto o termo de recebimento das chaves (Movimen­tação 31, Arquivo 7 dos autos originários nº 5998406-24.2024.8.09.0051) atesta a imissão na posse em 11 de novembro de 2022. Desse modo, à época do fato gerador das obrigações condominiais (2019), os agravantes não detinham a posse, o uso ou o gozo do imóvel, não possuindo a relação jurídica material que, segundo o STJ, atrai a responsabilidade pelo pagamento de tais encargos. Consequentemente, aplicar de forma isolada o artigo 1.345 do Código Civil, como fez o Juízo de origem, ignorando a tese vin­culante do Tema nº 886, a meu sentir, representaria um retrocesso juris­prudencial e uma injustiça no caso concreto. Ademais, a tese dos agravantes de ilegitimidade passi­va é reforçada por outros 3 elementos probatórios contunden­tes, quais sejam: (i) a cláusula quarta do contrato particular fir­mado com a vende­dora, Incorporação Tropicale Ltda., que atribui a esta a responsabilidade exclusiva pelas despesas anteriores à data do con­trato (Movi­men­tação 31, Arquivo 9 dos autos originários nº 5998406-24.2024.8.09.0051); (ii) a declaração, no contrato de financiamento levado a registro público, de que o imóvel estava sendo vendido “livre de ônus” (Movimen­tação 31, Arquivo 6 dos autos originários nº 5998406-24.2024.8.09.0051); e (iii) a inter­venção espontânea da própria Incorporação Tropicale Ltda. no processo de execução (Movimen­tação 17, Arquivos 1/4 dos autos originários nº 5998406-24.2024.8.09.0051), na qual reconheceu ser a devedora e efe­tuou o depósito judicial do valor integral da dívida. Este último fato – o pagamento da dívida pela antiga proprietária – é de suma importância, pois demonstra o reconhecimento da responsabilidade por quem de direito e, em tese, poderia levar à própria extinção da execução pelo pagamento, nos termos do artigo 924, II, do CPC, tornando ainda mais evidente a ilegitimidade dos insurgentes para continuarem a figurar no polo passivo. Por outro lado, a alegação do agravado de que o Tema nº 886/STJ não se aplicaria à "situação inversa" é uma tentativa de inter­pretação restritiva que não se sustenta. O cerne da tese é que a responsa­bilidade decorre da relação material, e não do mero registro. Se o proprie­tário registral não tinha posse à época do débito, ele não pode ser respon­sabilizado. A diretriz visa justamente adequar a responsabilidade à reali­dade fática de quem efetivamente usufruiu dos serviços condominiais. À luz das considerações tecidas, notadamente das provas dos autos, que são robustas e inequívocas em demonstrar que os agravantes não eram responsáveis pelos débitos condominiais executa­dos, impõe-se reconhecer o equívoco da decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade por eles opostas, carecendo, portanto, de reforma. Ao teor do exposto, dou provimento ao Agravo de Ins­trumento em epígrafe, para, reformando a decisão agravada, acolher a exceção de pré-executividade oposta pelos agravantes, excluindo-os da execução, ante a ilegitimidade passiva ad causam deles, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Condeno a parte exequente/agravada ao pagamento das despesas processuais tidas pelos executados/agravante, bem como dos honorários advocatícios em favor do patrono exitoso, os quais fixo em R$2.000,00, com fulcro no artigo 85, §8º, da Lei de Ritos. Publique-se. Intimem-se, arquivando-se os autos ime­diatamente, após as cautelas de estilo. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desembargador Paulo César Alves das Neves Relator
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