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TJGO · 1ª Câmara Cível · DECISÃO MONOCRÁTICA
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador William Costa Mello APELAÇÃO CÍVEL Nº 5461091-50.2023.8.09.0149 1ª CÂMARA CÍVEL COMARCA DE TRINDADE RELATOR : DESEMBARGADOR WILLIAM COSTA MELLO RECORRENTE : Palermo Construtora e Incorpoadora Ltda. RECORRIDO : Antonio Luiz Sanches DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de apelação cível (mov. 145) interposta por PALERMO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. em face da sentença proferida pelo Juiz de Direito da 1ª Vara Cível e da Infância e da Juventude Infracional da Comarca de Trindade, Hugo de Souza Silva, nos autos da “Ação Declaratória de Nulidade de Escritura Pública c/c Pedido de Tutela e Indenização por Danos Morais”, ajuizada por ANTÔNIO LUIZ SANCHES, apelado, em desfavor da ora apelante, IMOBILIÁRIA CRISTINA LTDA. e AM3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Segundo relatado na sentença, o autor afirmou que o terceiro Joseli Paulo dos Santos adquiriu, em 08/10/1997, o lote nº 11, quadra 27, situado no Setor Cristina, em Trindade/GO, da administradora do loteamento, requerida AM3 Loteamentos. Narrou que, posteriormente, em 02/02/2000, Joseli cedeu os direitos sobre o imóvel a José Rocha Sobrinho, que, por sua vez, teria vendido o bem a Geovani Claro Bispo, o qual, segundo a versão apresentada na inicial, posteriormente lhe teria doado verbalmente o imóvel. Aduziu que, ao passar pelo local, deparou-se com terceiro que afirmou ter adquirido o lote da Imobiliária Cristina Ltda. Sustentou, ainda, que o valor venal do bem correspondia a R$ 29.188,18, ao passo que a alienação subsequente teria ocorrido pelo montante de R$ 7.560,00, circunstância apontada como indício de fraude. Requereu tutela de urgência para declaração de nulidade da escritura pública ou imposição de restrição à transferência do imóvel, além de indenizações por danos materiais e morais e expedição de ofício ao Ministério Público para apuração de eventual ilícito penal. O pedido de tutela provisória foi indeferido no mov. 9. Na ocasião, o Juízo de origem consignou, em análise perfunctória, não vislumbrar elementos suficientes para reconhecer a propriedade invocada pelo demandante e assinalou que a alegada doação verbal de imóvel não produziria o efeito jurídico pretendido, determinando a citação das rés. A requerida AM3 Empreendimentos Imobiliários Ltda. apresentou contestação no mov. 21, na qual arguiu sua ilegitimidade passiva, ao fundamento de que teria atuado apenas como procuradora da Imobiliária Cristina Ltda. na alienação original a Joseli Paulo dos Santos, bem como a ilegitimidade ativa do demandante, por ausência de comprovação da aquisição do imóvel. No mérito, sustentou não possuir responsabilidade pela alegada venda em duplicidade, ocorrida, segundo afirmou, após o encerramento de sua relação contratual com a Imobiliária Cristina Ltda. A Palermo Construtora e Incorporadora Ltda., por sua vez, apresentou contestação no mov. 39. Suscitou questões relacionadas à citação e à tempestividade da defesa e arguiu a ilegitimidade ativa do autor, sob o fundamento de ausência de comprovação da propriedade. No mérito, defendeu a validade da escritura pública, afirmando ter adquirido o imóvel de boa-fé, livre e desembaraçado, após análise da documentação pertinente e posterior registro do título, além de impugnar a existência dos danos materiais e morais alegados. A Imobiliária Cristina Ltda., embora citada, permaneceu inerte. Após impugnações do autor às contestações, sobreveio decisão saneadora no mov. 52, mediante a qual foram rejeitadas as preliminares de ausência de interesse processual, ilegitimidade ativa, inépcia da inicial, prescrição e impugnação ao valor da causa, postergando-se para o julgamento do mérito a análise da ilegitimidade passiva suscitada pela AM3 Empreendimentos Imobiliários Ltda. Posteriormente, no mov. 66, foram acolhidos embargos de declaração opostos pela Palermo para reconhecer a tempestividade de sua contestação e afastar a revelia anteriormente decretada. Realizada audiência de instrução e julgamento no mov. 105, com o depoimento do autor e a oitiva de testemunhas, as partes apresentaram alegações finais nos movs. 110, 111 e 112. Na sequência, no mov. 114, determinou-se ao demandante a juntada de certidão atualizada da matrícula do imóvel, providência cumprida no mov. 121. Sobreveio sentença no mov. 123, que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da AM3 Empreendimentos Imobiliários Ltda. e julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial. Na fundamentação, o magistrado reconheceu que a Imobiliária Cristina Ltda., embora permanecesse formalmente titular do domínio no registro imobiliário, teria anteriormente alienado os direitos relativos ao imóvel a Joseli Paulo dos Santos, qualificando a posterior alienação à Palermo como venda a non domino. Considerou, ainda, que a cadeia de transmissões possessórias anteriores encontraria suporte nos elementos documentais e na prova produzida e que a Palermo, empresa atuante no ramo imobiliário e da construção civil, estaria submetida a padrão de diligência mais elevado na aquisição do bem. No dispositivo, o Juízo de primeiro grau: a) excluiu a AM3 Empreendimentos Imobiliários Ltda. do polo passivo, com extinção do processo sem resolução do mérito em relação a ela, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil; b) declarou a nulidade da escritura pública de compra e venda lavrada em 19/05/2023, referente ao lote nº 11, quadra 27, do Setor Cristina, Trindade/GO, e, por consequência, do registro R-2 da matrícula nº 13.876 do Cartório de Registro de Imóveis de Trindade; c) condenou solidariamente Imobiliária Cristina Ltda. e Palermo Construtora e Incorporadora Ltda. ao pagamento de indenização por danos materiais correspondente ao valor de mercado atual do imóvel, a ser apurado em liquidação de sentença, com os consectários especificados no julgado; e d) condenou-as, também solidariamente, ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de danos morais. As rés sucumbentes foram condenadas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, enquanto o autor foi condenado ao pagamento de honorários em favor do patrono da AM3, fixados em 10% sobre o valor da causa, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade da justiça. A Palermo opôs embargos de declaração, informados nas peças recursais como apresentados no mov. 130, os quais foram rejeitados, mantendo-se inalterada a sentença. A recorrente informa que foi intimada da decisão dos aclaratórios em 25/06/2026. Irresignada, PALERMO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. interpôs a presente apelação no mov. 145. Afirma a tempestividade do recurso e informa haver promovido o recolhimento do preparo. Preliminarmente, sustenta a ilegitimidade ativa ad causam de Antônio Luiz Sanches. Argumenta que o apelado não possuiria documento juridicamente válido capaz de comprovar a aquisição da propriedade ou dos direitos incidentes sobre o imóvel, porquanto sua pretensão estaria fundamentada em alegada “doação verbal” de bem imóvel, negócio que reputa nulo diante da inobservância da forma legal. Acrescenta que o instrumento de cessão de direitos juntado aos autos apresentaria inconsistências e ausência de assinaturas e que o imóvel não teria sido declarado pelo demandante em sua declaração de ajuste anual do imposto de renda. Defende, assim, a extinção do processo sem resolução do mérito, na forma do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. No mérito, afirma que a sentença desconsiderou os princípios da segurança jurídica, da continuidade registral e da publicidade dos registros públicos. Aduz ter adquirido o imóvel diretamente da Imobiliária Cristina Ltda., pessoa jurídica que figurava como proprietária na matrícula, e sustenta ter adotado as cautelas necessárias antes da formalização do negócio, mediante consulta à matrícula e obtenção de certidões pertinentes. Invoca, nesse contexto, os arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil e o princípio da concentração dos atos na matrícula, previsto na Lei nº 13.097/2015, para defender a inoponibilidade, em seu desfavor, de negócios e situações jurídicas anteriores que não foram levados ao registro imobiliário. Argumenta que não poderia ser prejudicada em razão da alegada cadeia de transmissões informais mantida à margem do fólio real e insiste na invalidade da “doação verbal” invocada pelo apelado, bem como em sua prolongada inércia na regularização registral do imóvel. Sustenta, ainda, a inadequação da análise retrospectiva de sua conduta realizada na sentença. Segundo afirma, a boa-fé deve ser aferida a partir das informações objetivamente disponíveis ao adquirente no momento da celebração do negócio, ocasião em que, segundo a recorrente, inexistiam averbações na matrícula acerca de litígio, direitos de terceiros ou da cadeia de cessões alegada pelo autor. Defende ter realizado a devida due diligence imobiliária, afirmando que vistoriou fisicamente o lote antes da compra e o encontrou vazio e sem sinais de moradia ou construção de terceiros, além de ter obtido certidão de inteiro teor da matrícula, certidão negativa de ônus reais e ações reipersecutórias e certidões negativas tributárias, recolhido o ITBI e promovido o registro da escritura no R-2 da matrícula nº 13.876. Sustenta que a exigência de investigação de históricos de consumo de energia elétrica e de pagamentos de IPTU extrapolaria o dever ordinário de diligência imposto ao adquirente. Também afirma que sua aquisição e as edificações posteriormente realizadas conferiram função social ao imóvel, alegando ter promovido a construção de unidades habitacionais e sua comercialização a terceiros. Defende, nessa perspectiva, sua condição de terceira adquirente de boa-fé e a inexistência de ato ilícito que possa fundamentar sua responsabilização. Em capítulo específico, impugna os danos materiais reconhecidos na sentença. Sustenta inexistir prova de construção anterior no lote e afirma que as edificações atualmente existentes teriam sido realizadas posteriormente e exclusivamente às suas expensas. Argumenta que o autor não demonstrou prejuízo material relacionado às construções e invoca o art. 373, I, do Código de Processo Civil. Subsidiariamente, caso mantida a anulação de seu registro, afirma possuir direito à indenização pelas acessões e benfeitorias realizadas, bem como direito de retenção, com fundamento no art. 1.255 do Código Civil, ao argumento de que teria edificado no terreno imbuída de boa-fé e amparada por justo título. Insurge-se, igualmente, contra a declaração de invalidade do negócio jurídico celebrado com a Imobiliária Cristina Ltda., reiterando a higidez da escritura pública e do respectivo registro imobiliário. A recorrente questiona, ademais, a condenação ao pagamento do valor atual de mercado do imóvel concomitantemente à declaração de nulidade da escritura e do registro aquisitivo. Sustenta a ocorrência de bis in idem e enriquecimento sem causa, por entender que o apelado não poderia recuperar juridicamente o imóvel e, simultaneamente, receber indenização equivalente ao seu valor integral, invocando o art. 884 do Código Civil. Por fim, impugna sua responsabilização solidária pelos danos materiais e morais, ao argumento de inexistência de conduta ilícita e de nexo causal entre sua atuação e os prejuízos imputados à alienação em duplicidade, atribuindo eventual responsabilidade à Imobiliária Cristina Ltda. Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso para, preliminarmente, reconhecer a ilegitimidade ativa do autor e extinguir o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC. Subsidiariamente, pede a reforma integral da sentença, com a total improcedência dos pedidos em relação à apelante e a manutenção da validade da escritura pública de compra e venda de 19/05/2023 e de seu registro R-2-13.876. Requer, ainda, o afastamento da condenação solidária ao pagamento das indenizações por danos materiais e morais e a inversão dos ônus sucumbenciais, com condenação do apelado ao pagamento das custas e honorários advocatícios. Contrarrazões apresentadas por ANTÔNIO LUIZ SANCHES no mov. 149. O apelado sustenta, inicialmente, a manutenção de sua legitimidade ativa, argumentando que a controvérsia não se limita à validade formal da alegada doação verbal, mas envolve cadeia anterior de aquisição e posse sobre o imóvel. Defende que a ausência de registro dos instrumentos particulares não seria suficiente, por si só, para afastar sua legitimidade para buscar tutela jurisdicional relativamente ao bem. No mérito, sustenta que a Imobiliária Cristina Ltda. já teria alienado e recebido integralmente o preço do imóvel em negócio anterior celebrado com Joseli Paulo dos Santos no ano de 1997, razão pela qual não possuiria poder de disposição para aliená-lo novamente à Palermo em 2023. Qualifica a segunda alienação como venda a non domino e defende sua nulidade, afirmando que a boa-fé da adquirente posterior não seria suficiente para sanar o vício. Alega, ainda, que a Palermo não poderia ser reconhecida como adquirente diligente, por se tratar de empresa especializada no mercado imobiliário. Afirma que a situação fática do lote, a ligação de energia elétrica em nome de terceiro, os registros relativos ao IPTU e outras circunstâncias seriam elementos suficientes para exigir investigação mais aprofundada antes da aquisição, defendendo a manutenção da conclusão sentencial acerca da negligência da construtora. Quanto às edificações, contrapõe-se ao pedido de indenização por acessões e ao direito de retenção, sob o fundamento de que a apelante não ostentaria posse de boa-fé, circunstância que, segundo sustenta, afastaria a incidência protetiva do art. 1.255 do Código Civil. Defende, por fim, a subsistência da responsabilidade solidária das rés, afirmando que a Imobiliária Cristina Ltda. teria realizado a alienação em duplicidade e que a Palermo teria concorrido para a consolidação dos prejuízos mediante atuação negligente. Sustenta serem devidas as indenizações material e moral fixadas na origem, reputando adequado o valor de R$10.000,00 estabelecido para a reparação extrapatrimonial. Ao final, requer o conhecimento das contrarrazões e o total desprovimento da apelação, com a manutenção integral da sentença recorrida. É o relatório. 1. DO JULGAMENTO MONOCRÁTICO Nos termos do art. 932, incisos IV e V, do Código de Processo Civil, compete ao relator: Art. 932. Incumbe ao relator: (…) IV - negar provimento a recurso que for contrário a: a) súmula do Supremo Tribunal Federal, do Superior Tribunal de Justiça ou do próprio tribunal; b) acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos; c) entendimento firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas ou de assunção de competência; V - depois de facultada a apresentação de contrarrazões, dar provimento ao recurso se a decisão recorrida for contrária a: a) súmula do Supremo Tribunal Federal, do Superior Tribunal de Justiça ou do próprio tribunal; b) acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos; c) entendimento firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas ou de assunção de competência; O dispositivo integra o microssistema de precedentes instituído pelo Código de Processo Civil de 2015, cuja finalidade é conferir racionalidade, eficiência e coerência à atividade jurisdicional recursal, evitando a tramitação colegiada de recursos cuja solução já se encontra previamente sedimentada. Trata-se de concretização dos princípios constitucionais da duração razoável do processo (art. 5º, LXXVIII, CF), da eficiência (art. 37, caput, CF), da isonomia e da segurança jurídica, bem como do comando do art. 4º do Código de Processo Civil, que assegura às partes a solução integral do mérito em prazo razoável. Nesse sentido, o art. 926 do Código de Processo Civil, topograficamente situado como norma fundante do sistema de precedentes, impõe aos tribunais o dever de uniformizar sua jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente. Trata-se de comando dirigido não apenas ao órgão colegiado, mas a toda a atividade jurisdicional desenvolvida no âmbito da Corte, inclusive àquela exercida monocraticamente pelo relator. A seu turno, o art. 927 do mesmo diploma estabelece que juízes e tribunais observarão, além dos precedentes formalmente qualificados (decisões do STF em controle concentrado, súmulas vinculantes, acórdãos em IRDR, IAC e recursos repetitivos), também "a orientação do plenário ou do órgão especial aos quais estiverem vinculados", evidenciando que o dever de observância alcança tanto os precedentes formalmente vinculantes quanto a jurisprudência dominante do próprio tribunal. Daí porque, embora o art. 932, IV e V, do Código de Processo Civil, em sua literalidade, mencione hipóteses vinculadas a súmulas e precedentes qualificados, a interpretação sistemática, teleológica e conforme à Constituição do dispositivo autoriza o julgamento monocrático não apenas nessas hipóteses expressamente previstas, mas também quando o recurso estiver em confronto, ou em consonância, com jurisprudência dominante e consolidada da Corte. Nesse viés, conferir interpretação estritamente gramatical ao dispositivo, de modo a exigir pronunciamento colegiado toda vez que a matéria não estiver formalmente sumulada ou afetada em regime de repetitividade, esvaziaria a própria teleologia da norma e os princípios que a informam. A propósito, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 568, segundo a qual "o relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema" (Corte Especial, DJe 17/03/2016), orientação aplicada por analogia aos tribunais ordinários e reiteradamente reafirmada pelo próprio STJ no sentido de que é legítimo o julgamento monocrático fundado em jurisprudência consolidada, sem ofensa à colegialidade, dada a possibilidade de submissão da matéria ao órgão fracionário por meio de agravo interno. No mesmo sentido, este Tribunal: Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AÇÃO REGRESSIVA AJUIZADA POR SEGURADORA CONTRA CONCESSIONÁRIA DE ENERGIA ELÉTRICA. DECISÃO MONOCRÁTICA. POSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 80 DO TJGO. AUSÊNCIA DE NEXO DE CAUSALIDADE. LAUDO TÉCNICO UNILATERAL. DECISÃO MANTIDA.I. (...) .II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em verificar: (i) a regularidade do julgamento monocrático pelo relator, à luz do art. 932 do CPC; e (ii) a suficiência probatória do laudo técnico unilateral apresentado pela seguradora para comprovar a responsabilidade da concessionária pelos danos causados aos bens dos segurados..III. Razões de decidir3. A decisão monocrática está em conformidade com o art. 932 do CPC, que autoriza o julgamento singular do relator em casos nos quais a matéria recursal encontra-se pacificada, conforme entendimento sumulado ou jurisprudência consolidada do Tribunal Superior ou desta Corte. (...) Tese(s) de julgamento: O julgamento monocrático do relator é permitido quando a matéria recursal já está pacificada, conforme entendimento sumulado ou jurisprudência consolidada. Nas ações regressivas ajuizadas contra concessionária de energia elétrica, é insuficiente para demonstrar o nexo de causalidade laudo técnico unilateral não submetido ao contraditório.Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 932, IV; CPC, art. 1.021.Jurisprudência relevante citada: STF, AgInt no AREsp 1273548/DF; TJGO, Apelação Cível 5006100-09.2023; TJGO, Órgão Especial, Enunciado, Súmula n. 80. Referência: (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Agravo Interno, 5304108-89.2024.8.09.0051, FERNANDO RIBEIRO MONTEFUSCO - (DESEMBARGADOR), 6ª Câmara Cível, publicado em 31/01/2025 13:58:14) EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DESCONTOS INDEVIDOS RELACIONADOS A CARTÃO DE CRÉDITO NÃO CONTRATADO. DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITOS MANTIDA. POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO MONOCRÁTICO. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. AUSÊNCIA DE DANO MORAL. AGRAVO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu parcial provimento à apelação do banco, afastando a condenação por danos morais em razão de descontos bancários não autorizados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve violação aos princípios do juiz natural, da colegialidade e do devido processo legal em razão do julgamento monocrático da apelação; (ii) saber se o recurso de apelação apresentado pelo banco cumpriu o requisito da dialeticidade recursal; e (iii) saber se os descontos bancários indevidos ensejam reparação por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O julgamento monocrático pelo relator é admitido pelo ordenamento jurídico quando a decisão reflete o entendimento consolidado do Colegiado, sem prejuízo ao contraditório, resguardado pelo agravo interno. (...) IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo interno conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. É válida a decisão monocrática do relator quando amparada em jurisprudência consolidada do Colegiado, sendo garantido à parte o direito de interpor agravo interno. (...) Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LXXVIII; CC, arts. 186, 187 e 927; CDC, art. 14; CPC, art. 1.021, §2º. Jurisprudência relevante citada: TJGO, Apelação Cível 5302410-08.2022.8.09.0087, Rel. Des. William Costa Mello, j. 17.06.2024; TJGO, Apelação Cível 5531055-97.2020.8.09.0097, Rel. Des. Itamar de Lima, j. 16.11.2023; TJGO, Apelação Cível 5536648-22.2018.8.09.0051, Rel. Des. Ricardo Silveira Dourado, j. 17.06.2024; TJGO, Apelação Cível 5784125-55.2022.8.09.0071, Rel. Des. Mônica Cezar Moreno Senhorelo, j. 24.06.2024. Referência: (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Agravo Interno, 5071657-03.2025.8.09.0134, ÉLCIO VICENTE DA SILVA - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, publicado em 25/07/2025 11:00:52) Dito isso, passo a decidir monocraticamente. 2. DA ADMISSIBILIDADE Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, notadamente de cabimento (próprio), legitimidade e tempestividade, CONHEÇO da apelação. 3. TANTUM DEVOLUTUM QUANTUM APPELLATUM Destaca-se que, como corolário do princípio dispositivo, o juízo ad quem delimita-se pela matéria impugnada no recurso, o que equivale dizer, que é passível de reexame pelo tribunal apenas o que foi impugnado no recurso (tantum devolutum quantum appellatum). No caso, delimitou-se a impugnação submetida ao juízo recursal às seguintes teses: a) legitimidade ativa; b) validade do registro; c) danos materiais e morais; d) sucumbência. Limitado, portanto, a análise deste recurso aos capítulos da sentença impugnados (efeito devolutivo da apelação – art. 1.013, CPC). 4. MÉRITO 4.1. DA LEGITIMIDADE ATIVA De início, não prospera a alegação de ilegitimidade ativa. A recorrente afirma que o apelado não possui título juridicamente válido sobre o imóvel, destacando que seu alegado direito culminaria em doação verbal, forma que reputa incompatível com a disciplina do art. 541 do Código Civil. Acrescenta inconsistências nos documentos apresentados e ausência de registro da transmissão. A questão, todavia, deve ser distinguida da efetiva titularidade do direito material vindicado. A legitimidade ad causam decorre da pertinência subjetiva entre a parte e a relação jurídica afirmada na inicial. O exame de legitimidade deve ser feito à luz da teoria da asserção, vale dizer, a partir das afirmações trazidas na petição inicial, de sorte que o interesse processual deve ser reconhecido in abstrato, sem revolvimento do conjunto probatório. Em outras palavras, de acordo com essa teoria, a legitimidade de uma parte deve ser analisada abstratamente, considerando-se apenas a narrativa apresentada na petição inicial, independentemente de uma análise detalhada da verossimilhança das alegações. Essa compreensão é destacada nos ensinamentos dos processualistas Fernando Gajardoni, Luiz Dellore, Andre Roque e Zulmar Duarte, ad litteram: Teoria da asserção ou prospettazione. Variante importante da teoria de Liebman, a teoria da asserção (in status assertionis), propugna o exame das condições da ação no plano da asserção do autor, a partir, e tão somente, segundo as afirmações formuladas na inicial. Grassa inclusive divergência doutrinária sobre qual seria o momento para Liebman em que ocorreria o exame das condições da ação, se no plano hipotético (GOMES, 1999. p. 72), ou após a produção de provas (WATANABE, 2000). Pois bem, para a teoria da asserção, as condições da ação merecem uma nova impostação, razão por que seu exame merece ser exercido em juízo prelibatório, prescindindo do cotejo das provas, considerando a relação jurídica in statu assertionis: “o juízo preliminar de admissibilidade de exame do mérito se faz mediante o simples confronto entre a afirmativa feita na inicial pelo autor, considerada in statu assertionis e as condições da ação, que são a possibilidade jurídica, interesse de agir e a legitimidade para agir. Positivo que seja o resultado dessa aferição, a ação estará em condições de prosseguir e receber o julgamento do mérito. Ser verdadeira ou não a asserção do autor não é indagação que entre na cognição do juiz no momento dessa avaliação” (WATANABE, 2000. p. 86). Diversamente, ocorrendo apreciação das provas, o pronunciamento não fica mais adstrito às condições da ação, sendo provimento de mérito. (in Comentários ao Código de Processo Civil. 5a ed. rev. atual. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2022, p. 49) - Grifei. Registra-se que este entendimento encontra amplo respaldo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), bem como deste egrégio Tribunal de Justiça, conforme os arestos a seguir colacionados: RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. (...). LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. (...). 2. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as condições da ação, aí incluída a legitimidade, devem ser aferidas com base na teoria da asserção, isto é, à luz das afirmações deduzidas na petição inicial. (...). (STJ, 3a Turma, REsp nº 1.834.003/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 20/09/2019) - Grifei. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS MOVIDA POR ASSOCIADO EM FACE DO PRESIDENTE DO CLUBE POR EXTRAPOLAÇÃO DE PODERES. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Em conformidade com o entendimento desta Corte Superior, segundo a teoria da asserção, as condições da ação, entre elas a legitimidade passiva, devem ser aferidas a partir das afirmações deduzidas na petição inicial. 2. No caso dos autos, não se discute uma conduta regular do ora agravante enquanto Presidente do clube, mas sim uma conduta que teria extrapolado os poderes a ele atribuídos, de modo que a comprovação do direito do autor à indenização pleiteada, em razão de eventual irregularidade e abuso dos atos praticados pelo recorrente, diz respeito ao mérito da causa, e não à sua legitimidade ativa. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1710782 SP 2020/0134110-0, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 08/03/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/03/2021) - Grifei. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. TEORIA DA ASSERÇÃO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não configura ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 2. A teoria da asserção impõe que as condições da ação, entre elas a legitimidade passiva, sejam aferidas mediante análise das alegações delineadas na petição inicial. Precedentes. 3. Na hipótese, das afirmações constantes da inicial, depreende-se, em abstrato, a legitimidade passiva da recorrente. A modificação de tal entendimento demandaria o reexame de fatos e provas (Súmula 7/STJ). 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1903607 ES 2021/0152783-3, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 13/12/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/12/2021) - Grifei. (...) 1. A legitimidade das partes deve ser verificada à luz das alegações da peça vestibular, consoante a teoria da asserção. É o que basta para determinar a legitimidade passiva da pessoa jurídica na presente demanda, sem prejuízo, logicamente, da análise do mérito da postulação. (...). (TJGO, 6a Câmara Cível, Apelação Cível nº 0303190-88.2015.8.09.0051, Rel. Des. Norival Santomé, DJe de 15/09/2021) – Grifei. (...). TEORIA DA ASSERÇÃO. (...). 1. Conforme pontifica a teoria da asserção, a verificação da existência do interesse e legitimidade deve ocorrer in statu assertionis, ou seja, em um juízo provisório e abstrato, conforme narrativa da parte Requerente em sua petição inicial, reservando-se para o mérito o cotejo da adequação dos pedidos ao ordenamento jurídico. 2. (...). (TJGO, 4a Câmara Cível, Apelação/Reexame Necessário nº 5306808-71.2018.8.09.0011, Rel. Des. Delintro Belo de Almeida Filho, DJe de 23/03/2020) – Grifei. No caso, Antônio Luiz Sanches sustenta ser titular de direitos aquisitivos e possessórios integrantes de cadeia negocial anterior e afirma que a posterior alienação do bem atingiu diretamente sua esfera jurídica. É o bastante para reconhecer sua legitimidade para postular a tutela jurisdicional. Saber se a alegada doação verbal é válida, se os documentos apresentados comprovam aquisição do imóvel ou se os negócios anteriores podem ser opostos à Palermo constitui matéria pertinente ao mérito, não pressuposto subjetivo da ação. Desse modo, rejeito a preliminar. 4.2. DA EFICÁCIA DOS NEGÓCIOS ANTERIORES NÃO REGISTRADOS, DO PRINCÍPIO DA PRIORIDADE REGISTRAL, DA BOA-FÉ DA ADQUIRENTE E DA VALIDADE DO REGISTRO IMOBILIÁRIO O núcleo da controvérsia consiste em definir se a cadeia de transmissões anterior, não levada ao Registro de Imóveis, possui eficácia suficiente para desconstituir a posterior aquisição realizada pela Palermo da pessoa que permanecia inscrita como proprietária do bem. A propriedade imobiliária entre vivos transfere-se pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis, conforme dispõe o art. 1.245, caput, do Código Civil. O § 1º do mesmo dispositivo estabelece expressamente que, enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Não se ignora que compromissos de compra e venda, cessões de direitos e demais negócios não registrados possam produzir efeitos obrigacionais entre seus participantes e, conforme o caso, servir de fundamento à tutela possessória ou indenizatória. Entretanto, tais efeitos não se confundem com a transferência do direito real de propriedade nem conferem, por si sós, eficácia erga omnes perante terceiros. É nesse contexto que assume especial relevância o princípio da prioridade registral. No sistema imobiliário brasileiro, a mera anterioridade cronológica do negócio jurídico não se confunde com prioridade de natureza real. Em outras palavras, o fato de determinado contrato ter sido celebrado primeiro não significa, automaticamente, que seu adquirente ostente preferência dominial perante terceiro que posteriormente adquira o mesmo imóvel e leve regularmente seu título a registro. Deve-se distinguir, portanto, a prioridade negocial da prioridade registral. A primeira decorre da anterioridade temporal da contratação e produz, em regra, efeitos no plano obrigacional entre os respectivos participantes. A segunda decorre do ingresso do título no fólio real e projeta efeitos perante terceiros, justamente porque o registro é o instrumento legal de publicidade e constituição da propriedade imobiliária. Assim, diante de alienações sucessivas do mesmo imóvel, a solução jurídica não se orienta unicamente pela data em que cada negócio foi celebrado, mas pela conjugação entre o ingresso registral dos títulos e a boa-fé dos adquirentes. A precedência cronológica de contrato não registrado pode gerar pretensões obrigacionais contra o alienante, mas não basta, isoladamente, para desconstituir direito real posteriormente constituído mediante registro por terceiro de boa-fé. No caso concreto, essa distinção revela-se particularmente importante. A própria sentença reconhece que, não obstante a negociação ocorrida em 1997 e as transmissões subsequentes alegadas pelo autor, a Imobiliária Cristina Ltda. permaneceu formalmente como proprietária do imóvel no Registro de Imóveis. A cadeia anterior, portanto, não ingressou no fólio real, ao passo que a aquisição posteriormente celebrada com a Palermo foi levada a registro. De igual modo, a prova oral produzida durante a instrução fornece elemento relevante para a compreensão da posição jurídica especificamente invocada pelo apelado. Em seu depoimento pessoal, prestado na audiência de instrução e julgamento realizada no mov. 105, Antônio Luiz Sanches afirmou, em essência, que recebeu o imóvel já com a intenção de adotar a medida judicial pertinente. A circunstância deve ser considerada com cautela e em conjunto com os demais elementos probatórios, pois não invalida, por si só, eventual transmissão de direitos obrigacionais ou possessórios, mas evidencia que a aquisição alegada pelo atual demandante ocorreu em contexto já relacionado à controvérsia que veio a ser submetida ao Poder Judiciário. Essa circunstância impede que a controvérsia seja solucionada simplesmente mediante a qualificação da segunda alienação como venda a non domino. A alienação praticada por quem não é proprietário distingue-se da situação em que o titular registral assume obrigação anterior de transferir o bem, não promove a respectiva transmissão no registro e, posteriormente, celebra novo negócio com terceiro. Nesta última hipótese, incide diretamente a disciplina do art. 1.245, § 1º, do Código Civil. Enquanto não registrado o primeiro título, permanece o alienante, perante o sistema registral, como titular do domínio. O eventual descumprimento da obrigação assumida anteriormente pode acarretar consequências no plano obrigacional, inclusive indenizatórias, mas não importa, automaticamente, desaparecimento de sua titularidade registral perante terceiros. A orientação encontra apoio em precedentes do Superior Tribunal de Justiça (v.g. REsp nº 104.200/SP, Rel. Ministro Cesar Asfor Rocha, Quarta Turma, julgado em 24/05/2000), o qual já assentou que, havendo alienações do mesmo imóvel a pessoas distintas e estando ambas de boa-fé, prevalece a aquisição daquele que primeiro leva o título a registro. A ratio desse entendimento está precisamente na função do sistema registral, onde conferir publicidade, previsibilidade e segurança jurídica às relações imobiliárias. Se a simples anterioridade de negócio mantido fora da matrícula fosse suficiente para afastar posterior aquisição registrada de terceiro de boa-fé, o próprio registro perderia parcela substancial de sua função estabilizadora. Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL . AUSÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. SEGUNDA ALIENAÇÃO DO MESMO BEM. VENDA A NON DOMINO . INOCORRÊNCIA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE. BEM OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA REGISTRADA . PROPRIEDADE PERTENCENTE AO CREDOR FIDUCIÁRIO. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE. (…) 4. A venda a non domino é realizada por quem não detém a propriedade da coisa, mas é existente, válida e eficaz entre os contratantes, sendo apenas ineficaz em face do proprietário do bem. A promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento e registrada no Registro de Imóveis gera direito real de aquisição ao promitente comprador (art . 1.417 do CC/02). O registro produz efeitos erga omnes, impedindo a realização de negócios sucessivos sobre o mesmo bem. Ausente o registro, a propriedade plena do imóvel permanecerá com o vendedor, de modo que a venda do mesmo bem a terceiro não se caracterizará como venda a non domino .5. Se o promitente vendedor não cumprir a obrigação de celebrar o contrato definitivo, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (art. 1.418 do CC/02) .Esse direito não se condiciona ao registro do contrato no Registro de Imóveis, haja vista seu caráter pessoal (Súmula 239/STJ). Nada obstante, a ausência de registro obstará a adjudicação compulsória se o mesmo imóvel for alienado a terceiro mediante contrato registrado no Registro de Imóveis. Todavia, ressalva-se ao promitente comprador a possibilidade da conversão da execução específica em indenização (art. 248 do CC e art . 499 do CPC/2015).6. O registro do contrato de alienação fiduciária faz surgir para o credor fiduciário o direito de propriedade resolúvel sobre o imóvel que lhe foi transmitido e confere ao devedor fiduciante o direito real de aquisição (art. 22 da Lei nº 9 .514/1997 e art. 1.368-B do CC/02). Apenas é reservado ao fiduciante um direito expectativo à aquisição da propriedade .7. Na espécie, o recorrente celebrou promessa de compra e venda com os recorridos, tendo por objeto um apartamento. Esse contrato não foi registrado na matrícula do imóvel. O mesmo imóvel foi objeto de uma nova promessa de compra e venda . Essa segunda venda não se caracteriza como venda a non domino em face do recorrente, já que a propriedade plena se manteve com o alienante.8. Após a primeira promessa de compra e venda o imóvel foi objeto de alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal, a qual foi registrada no Registro de Imóveis. Por sua vez, os segundos adquirentes assumiram a dívida perante a CEF . Desse modo, quando exercida a pretensão adjudicatória por meio da propositura desta ação, a propriedade do imóvel já não pertencia aos promitentes vendedores (recorridos), mas sim à CEF, e o direito expectativo de aquisição da propriedade era titularizado pelos segundos adquirentes. Tais circunstâncias obstam a adjudicação compulsória por impossibilidade superveniente, mas fica assegurado ao promitente comprador (recorrente) a indenização por perdas e danos, a ser quantificada em liquidação de sentença. 9. Recurso especial conhecido e parcialmente provido . (STJ - REsp: 2095461 MG 2022/0204797-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 21/11/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/11/2023) (g.n.) Na mesma linha argumentativa, há precedentes de outros Tribunais, pelos quais a anterior alienação não registrada não basta para desconstituir o título posteriormente inscrito por terceiro adquirente de boa-fé, ausente demonstração de simulação ou má-fé. Nesse ínterim: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. VENDA DE IMÓVEL EM DUPLICIDADE. PRIORIDADE DA PRIMEIRA ESCRITURA REGISTRADA EM CARTÓRIO. ART. 1245, § 1º, DO CÓDIGO CIVIL. ANULAÇÃO DO SEGUNDO NEGÓCIO. IMPOSSIBILIDADE. MÁ-FÉ DE TERCEIRO. SIMULAÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO. - Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser considerado dono do imóvel (art. 1245, § 1º, do Código Civil)- "A só e só circunstância de ter havido boa-fé do comprador não induz a que se anule o registro de uma outra escritura de compra e venda em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa que o adquiriu também de boa-fé. Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio. É o prêmio que a lei confere a quem foi mais diligente" (STJ - REsp: 104.200/SP 1996/0051568-9). (TJ-MG - AC: 01255414720138130035 Araguari, Relator: Des.(a) Habib Felippe Jabour, Data de Julgamento: 21/03/2023, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/03/2023) Igualmente, o TJGO, em seus precedentes, também prestigia a publicidade registral e a concentração dos atos na matrícula diante de direito anterior não publicizado e de posterior aquisição por terceiro de boa-fé. A propósito: Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA PÚBLICA CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALIENAÇÃO ANTERIOR NÃO REGISTRADA. AQUISIÇÃO POR TERCEIRO DE BOA-FÉ. CONCENTRAÇÃO DA MATRÍCULA. PUBLICIDADE REGISTRAL. SEGURANÇA JURÍDICA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME (…) 3. A ausência de registro do título aquisitivo impossibilita a oponibilidade do direito de propriedade frente a terceiros, nos termos dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil. 4. A boa-fé do adquirente é presumida quando inexistem, na matrícula do imóvel, elementos que indiquem vícios na cadeia dominial, conforme o princípio da concentração registral previsto no art. 54 da Lei nº 13.097/2015.5. A alegação de falsidade em documento anterior não registrado não é suficiente, por si só, para desconstituir a aquisição de terceiro de boa-fé, cuja confiança legítima no registro público deve ser preservada. 6. A inércia prolongada do titular originário em formalizar e registrar seu direito impossibilita o reconhecimento da prioridade dominial, sendo incabível a reintegração de posse contra quem adquiriu com respaldo registral.7. A atuação do ente público na regularização fundiária se deu com base em lei municipal e sem elementos que impusessem a exigência de perícia técnica, inexistindo ilicitude administrativa apta a macular o ato. IV. DISPOSITIVO E TESE8. Recurso desprovido. Teses de julgamento: ?1. A ausência de registro do título aquisitivo impede a sua oponibilidade a terceiros, ainda que anterior cronologicamente. 2. O princípio da concentração da matrícula protege o terceiro adquirente de boa-fé que confia na regularidade do registro público. 3. A alegação de vício em ato anterior não registrado não afasta a eficácia do registro subsequente realizado por terceiro de boa-fé. 4. A inércia do titular originário em promover o registro de seu direito não pode ser utilizada para anular a aquisição regularmente registrada por terceiro. 5. A segurança jurídica do sistema registral prevalece sobre a pretensão de anulação baseada em vícios não formalizados no registro.? Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.227 e 1.245; CPC, arts. 98, §§1º e 2º, e 1.007, §3º, art. 85, §11; Lei nº 13.097/2015, art. 54. (TJGO, Apelação Cível nº 0406460-18.2015.8.09.0120, Rel. ÉLCIO VICENTE DA SILVA, 5ª Câmara Cível, julgado em 03/10/2025) A aplicação do princípio da prioridade registral, contudo, não é absoluta. Não se presta a convalidar fraude, simulação, conluio ou aquisição realizada com conhecimento efetivo de direito incompatível de terceiro. Por isso, superada a questão da anterioridade negocial, resta verificar se as particularidades concretas dos autos são suficientes para afastar a boa-fé da Palermo. A recorrente afirma que examinou a documentação imobiliária antes da aquisição, sustentando que a matrícula não continha anotação dos negócios anteriores, ônus ou situação jurídica capaz de revelar os direitos invocados pelo apelado. Defende, ainda, ter realizado diligências e vistoria do imóvel. Tais afirmações constituem fundamentos expressamente desenvolvidos na apelação. A sentença, em sentido contrário, atribuiu especial relevância à circunstância de a Palermo atuar profissionalmente no ramo imobiliário, entendendo que lhe incumbia diligência mais aprofundada. Considerou que elementos relacionados à situação física do terreno, histórico de consumo de energia, pagamentos tributários e preço da aquisição indicariam a necessidade de investigação adicional. É certo que a especialização profissional do adquirente pode justificar maior rigor na apreciação das cautelas adotadas. Essa circunstância, porém, não permite esvaziar a função jurídica do Registro de Imóveis, nem estabelecer presunção de má-fé contra a empresa simplesmente porque relações anteriores poderiam ser descobertas mediante investigação “extrarregistral” ampliada. A concentração das informações juridicamente relevantes na matrícula tem justamente a finalidade de conferir segurança e cognoscibilidade às relações imobiliárias. Isso não protege aquele que participa de fraude, simulação ou negócio celebrado com conhecimento do direito incompatível de terceiro; todavia, para afastar a confiança no registro, exige-se demonstração concreta de circunstância apta a infirmar a boa-fé. No conjunto documental disponibilizado, não se identifica prova segura de que a Palermo tivesse conhecimento da primeira negociação, da posterior cadeia de cessões ou da alegada doação em favor do autor antes da aquisição do imóvel. Tampouco foi demonstrada sua participação em conluio com a Imobiliária Cristina Ltda. para frustrar direito anteriormente constituído. Elementos como existência de padrão de energia, dados tributários ou cercamento podem ser considerados no exame do comportamento do adquirente, mas, isoladamente, não demonstram que este tivesse ciência de uma cadeia aquisitiva mantida fora da matrícula. De igual modo, eventual diferença entre o preço de compra e o valor atribuído ao imóvel não constitui, sem outros elementos probatórios, demonstração de simulação ou má-fé. A controvérsia, portanto, não pode ser resolvida mediante presunção retrospectiva de que o adquirente deveria ter descoberto relações jurídicas não publicizadas. Para a desconstituição do título registrado, a má-fé deve resultar de elementos concretos suficientemente demonstrados. E, no caso, não se verifica prova apta a afastar a boa-fé da apelante. Afinal, nas relações negociais à luz do nosso ordenamento jurídico-civil brasileiro, a boa-fé se presume; a má-fé que deve ser inequivocadamente comprovada. PROCESSO CIVIL. RECURSO REPETITIVO. ART. 543-C DO CPC . FRAUDE DE EXECUÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. SÚMULA N. 375/STJ . CITAÇÃO VÁLIDA. NECESSIDADE. CIÊNCIA DE DEMANDA CAPAZ DE LEVAR O ALIENANTE À INSOLVÊNCIA. PROVA . ÔNUS DO CREDOR. REGISTRO DA PENHORA. ART. 659, § 4º, DO CPC . PRESUNÇÃO DE FRAUDE. ART. 615-A, § 3º, DO CPC. 1 . Para fins do art. 543-c do CPC, firma-se a seguinte orientação: 1.1. É indispensável citação válida para configuração da fraude de execução, ressalvada a hipótese prevista no § 3º do art . 615-A do CPC. 1.2. O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente (Súmula n . 375/STJ). 1.3. A presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar a parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova . 1.4. Inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência, sob pena de tornar-se letra morta o disposto no art. 659, § 4º, do CPC . 1.5. Conforme previsto no § 3º do art. 615-A do CPC, presume-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens realizada após a averbação referida no dispositivo . 2. Para a solução do caso concreto: 2.1. Aplicação da tese firmada . 2.2. Recurso especial provido para se anular o acórdão recorrido e a sentença e, consequentemente, determinar o prosseguimento do processo para a realização da instrução processual na forma requerida pelos recorrentes. (STJ - REsp: 956943 PR 2007/0124251-8, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 20/08/2014, CE - CORTE ESPECIAL, Data de Publicação: DJe 01/12/2014 – Tema 243) Tem-se, assim, situação em que a cadeia invocada pelo apelado ostenta anterioridade cronológica, mas não prioridade registral, pois os negócios anteriores não foram introduzidos no fólio real, ao passo que a Palermo adquiriu o imóvel da proprietária registral e promoveu a inscrição de seu título. Por conseguinte, os negócios anteriores não registrados, embora possam produzir os efeitos obrigacionais que lhes sejam próprios, não prevalecem sobre o direito real posteriormente constituído mediante registro por terceiro cuja má-fé não restou comprovada. Há, ademais, particularidade cronológica relevante extraída dos documentos juntados aos autos. A escritura pública de compra e venda celebrada em favor da Palermo foi lavrada em 19/05/2023 e prenotada/apresentada ao Registro de Imóveis em 21/06/2023, sob o protocolo nº 144.603, vindo a originar o registro R-2 da matrícula nº 13.876 em 13/07/2023 (mov. 39, doc. 4). De outro lado, o instrumento eletrônico invocado pelo autor (mov. 42, doc. 5 – que, junto à exordial, havia sido colacionada de forma apócrifa) apresenta assinatura de Antônio Luiz Sanches em 21/06/2023, às 11h21min13s, e assinatura atribuída a Joseli Paulo dos Santos apenas em 27/06/2023, às 15h56min56s. A circunstância é juridicamente relevante porque demonstra que, ao menos quando aperfeiçoada a subscrição do instrumento por Joseli Paulo dos Santos, o título aquisitivo da apelante já havia ingressado no protocolo do Registro de Imóveis. Não se está, portanto, apenas diante de uma cadeia particular que deixou de ser levada a registro durante longo período, mas de documento cuja formação, conforme os elementos apresentados, ainda ocorria quando já protocolizado o título posteriormente registrado em favor da Palermo. Sob essa perspectiva, a anterioridade histórica dos negócios remotos invocados pelo autor não se confunde com a prioridade do título especificamente destinado a demonstrar sua posição jurídica atual. Para fins registrais, assume particular importância a precedência da apresentação do título ao serviço imobiliário, razão pela qual a posterior conclusão do registro não desnatura a prioridade obtida com seu regular ingresso no protocolo. Nesse contexto, merece reforma a sentença no ponto em que declarou a nulidade da escritura pública de compra e venda lavrada em 19/05/2023 e do registro R-2 da matrícula nº 13.876. 4.3. DA RESPONSABILIDADE CIVIL DA APELANTE E DAS CONSEQUÊNCIAS INDENIZATÓRIAS Reconhecida a validade da alienação realizada pela Imobiliária Cristina Ltda. em favor da Palermo Construtora e Incorporadora Ltda., bem como a eficácia do respectivo registro imobiliário, não subsiste a premissa adotada na sentença para caracterização do ato ilícito e consequente responsabilização civil das requeridas. Com efeito, a condenação ao pagamento de danos materiais e morais foi estabelecida como consequência da conclusão de que a segunda alienação configuraria venda a non domino, reputada ilícita pelo Juízo de origem. Afastada essa premissa, mediante o reconhecimento da regularidade do negócio jurídico e da prevalência do título registrado, desaparece o suporte jurídico necessário à incidência dos arts. 186 e 927 do Código Civil. Não há, nesse contexto, demonstração de ato ilícito decorrente da celebração da compra e venda posteriormente registrada. Eventuais direitos oriundos das negociações particulares anteriores permanecem no plano jurídico próprio, mas não autorizam, no âmbito desta demanda e a partir da causa de pedir deduzida, a condenação das requeridas por danos materiais e morais fundada na suposta invalidade da alienação realizada em favor da Palermo. Por conseguinte, a reforma do capítulo principal da sentença repercute necessariamente sobre os capítulos indenizatórios que dele dependem, impondo-se a improcedência dos pedidos de indenização por danos materiais e morais. Tal conclusão deve alcançar também a Imobiliária Cristina Ltda., embora não recorrente. Não se trata de reformatio in pejus, porquanto não há agravamento da situação jurídica da apelante, mas extensão, ao litisconsorte, dos efeitos favoráveis decorrentes do acolhimento de fundamento comum e indivisível da insurgência. Com efeito, dispõe o art. 1.005 do Código de Processo Civil que o recurso interposto por um dos litisconsortes a todos aproveita, salvo se distintos ou opostos os seus interesses. No caso, a conclusão acerca da validade da alienação e da inexistência do ilícito que fundamentou as condenações indenizatórias constitui premissa comum às rés, de modo que seus efeitos não podem ser artificialmente limitados à recorrente. A solução decorre, ainda, do efeito devolutivo da apelação, pois a validade do negócio jurídico e suas consequências foram expressamente devolvidas ao Tribunal. Reconhecida a regularidade da venda que constituía o fundamento central da responsabilização civil, mostra-se juridicamente incompatível manter condenação indenizatória fundada justamente na ilicitude que ora se afasta. Assim, devem ser julgados improcedentes os pedidos de indenização por danos materiais e morais formulados em desfavor da Palermo Construtora e Incorporadora Ltda. e da Imobiliária Cristina Ltda. 5. DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS No que tange aos honorários advocatícios, cumpre observar que a sentença recorrida fixou a verba sucumbencial em desfavor da parte apelante, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Todavia, com o provimento do recurso de apelação, impõe-se a inversão do ônus sucumbencial, transferindo-se a responsabilidade pelo pagamento das custas processuais e honorários advocatícios aos apelados, em consonância com o princípio da causalidade e com o disposto no art. 85, caput, do CPC. Nessa linha, havendo reforma da sentença com alteração da sucumbência, não se trata propriamente de majoração recursal (art. 85, § 11, do CPC), mas de nova fixação da verba honorária, adequada ao desfecho da lide em grau recursal. Ressalte-se, por oportuno, que não há falar em majoração recursal nos moldes do art. 85, §11, do CPC, porquanto tal dispositivo pressupõe a manutenção da sucumbência originária, o que não se verifica na hipótese, em razão da inversão operada com o provimento do recurso. 6. DISPOSITIVO Ante o exposto, já conhecido o recurso, DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para, em reforma da sentença: a) afastar a declaração de nulidade da escritura pública de compra e venda lavrada em 19/05/2023 e do registro R-2 da matrícula nº 13.876 do Cartório de Registro de Imóveis de Trindade/GO, reconhecendo a validade da aquisição realizada pela Palermo Construtora e Incorporadora Ltda. b) por consequência, julgar improcedentes os pedidos de indenização por danos materiais e morais formulados em face da Palermo Construtora e Incorporadora Ltda. e da Imobiliária Cristina Ltda., nos termos do art. 1.005 do CPC. c) inverter os ônus sucumbenciais, condenando o apelado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa; ressalvado quanto à suspensão da exigibilidade prevista pelo artigo 98, § 3º, CPC. É como decido. 7. DISPOSIÇÕES FINAIS Anoto, por oportuno e em atenção aos artigos 9º e 10 do CPC, que a oposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios e com o objetivo de rediscussão da matéria ensejará a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC. Com o propósito de garantir o acesso aos Tribunais Superiores, relevante ponderar que nossa legislação consagra o princípio do livre convencimento motivado, dando ao julgador a plena liberdade de analisar as questões trazidas à sua apreciação, desde que fundamentado o seu posicionamento (TJGO. Apelação Cível (CPC) 5424492-28.2017.8.09.005, Rel. Des. REINALDO ALVES FERREIRA, 1ª Câmara Cível, DJ de 02/12/2020). Portanto, evitando-se a oposição de embargos de declaração única e exclusivamente voltados ao prequestionamento, tenho por expressamente prequestionada toda a matéria discutida nos autos. Em sendo manifestamente protelatórios, repita-se, aplicar-se-á a multa prevista no art. 1.026, §§ 2º e 3º, do CPC. Assinale-se que, na eventual interposição de agravo interno que seja declarado manifestamente inadmissível ou improcedente, o agravante poderá ser condenado ao pagamento de multa no valor compreendido entre um e cinco por cento do valor atualizado da causa (art. 1.021, § 4º, CPC). Por fim, determino à Secretaria da 1ª Câmara Cível que, após o trânsito em julgado, cuja ocorrência deverá ser certificada nos autos, promova a remessa do feito à instância de origem, nos termos do PROAD n. 202508000662902, e, na sequência, proceda à exclusão do processo do acervo deste Relator. (Datado e assinado digitalmente, conforme os artigos 10 e 24 da Resolução n. 59/2016 do TJGO). Desembargador William Costa Mello Relator Av. Assis Chateubriand, nº 195, Setor Oeste, CEP: 74130-011, Fone: (62) 3216-2264, E-mail: gab.wcmello@tjgo.jus.br 03
TJGO · 1ª Câmara Cível · DECISÃO MONOCRÁTICA
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador William Costa Mello APELAÇÃO CÍVEL Nº 5461091-50.2023.8.09.0149 1ª CÂMARA CÍVEL COMARCA DE TRINDADE RELATOR : DESEMBARGADOR WILLIAM COSTA MELLO RECORRENTE : Palermo Construtora e Incorpoadora Ltda. RECORRIDO : Antonio Luiz Sanches DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de apelação cível (mov. 145) interposta por PALERMO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. em face da sentença proferida pelo Juiz de Direito da 1ª Vara Cível e da Infância e da Juventude Infracional da Comarca de Trindade, Hugo de Souza Silva, nos autos da “Ação Declaratória de Nulidade de Escritura Pública c/c Pedido de Tutela e Indenização por Danos Morais”, ajuizada por ANTÔNIO LUIZ SANCHES, apelado, em desfavor da ora apelante, IMOBILIÁRIA CRISTINA LTDA. e AM3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Segundo relatado na sentença, o autor afirmou que o terceiro Joseli Paulo dos Santos adquiriu, em 08/10/1997, o lote nº 11, quadra 27, situado no Setor Cristina, em Trindade/GO, da administradora do loteamento, requerida AM3 Loteamentos. Narrou que, posteriormente, em 02/02/2000, Joseli cedeu os direitos sobre o imóvel a José Rocha Sobrinho, que, por sua vez, teria vendido o bem a Geovani Claro Bispo, o qual, segundo a versão apresentada na inicial, posteriormente lhe teria doado verbalmente o imóvel. Aduziu que, ao passar pelo local, deparou-se com terceiro que afirmou ter adquirido o lote da Imobiliária Cristina Ltda. Sustentou, ainda, que o valor venal do bem correspondia a R$ 29.188,18, ao passo que a alienação subsequente teria ocorrido pelo montante de R$ 7.560,00, circunstância apontada como indício de fraude. Requereu tutela de urgência para declaração de nulidade da escritura pública ou imposição de restrição à transferência do imóvel, além de indenizações por danos materiais e morais e expedição de ofício ao Ministério Público para apuração de eventual ilícito penal. O pedido de tutela provisória foi indeferido no mov. 9. Na ocasião, o Juízo de origem consignou, em análise perfunctória, não vislumbrar elementos suficientes para reconhecer a propriedade invocada pelo demandante e assinalou que a alegada doação verbal de imóvel não produziria o efeito jurídico pretendido, determinando a citação das rés. A requerida AM3 Empreendimentos Imobiliários Ltda. apresentou contestação no mov. 21, na qual arguiu sua ilegitimidade passiva, ao fundamento de que teria atuado apenas como procuradora da Imobiliária Cristina Ltda. na alienação original a Joseli Paulo dos Santos, bem como a ilegitimidade ativa do demandante, por ausência de comprovação da aquisição do imóvel. No mérito, sustentou não possuir responsabilidade pela alegada venda em duplicidade, ocorrida, segundo afirmou, após o encerramento de sua relação contratual com a Imobiliária Cristina Ltda. A Palermo Construtora e Incorporadora Ltda., por sua vez, apresentou contestação no mov. 39. Suscitou questões relacionadas à citação e à tempestividade da defesa e arguiu a ilegitimidade ativa do autor, sob o fundamento de ausência de comprovação da propriedade. No mérito, defendeu a validade da escritura pública, afirmando ter adquirido o imóvel de boa-fé, livre e desembaraçado, após análise da documentação pertinente e posterior registro do título, além de impugnar a existência dos danos materiais e morais alegados. A Imobiliária Cristina Ltda., embora citada, permaneceu inerte. Após impugnações do autor às contestações, sobreveio decisão saneadora no mov. 52, mediante a qual foram rejeitadas as preliminares de ausência de interesse processual, ilegitimidade ativa, inépcia da inicial, prescrição e impugnação ao valor da causa, postergando-se para o julgamento do mérito a análise da ilegitimidade passiva suscitada pela AM3 Empreendimentos Imobiliários Ltda. Posteriormente, no mov. 66, foram acolhidos embargos de declaração opostos pela Palermo para reconhecer a tempestividade de sua contestação e afastar a revelia anteriormente decretada. Realizada audiência de instrução e julgamento no mov. 105, com o depoimento do autor e a oitiva de testemunhas, as partes apresentaram alegações finais nos movs. 110, 111 e 112. Na sequência, no mov. 114, determinou-se ao demandante a juntada de certidão atualizada da matrícula do imóvel, providência cumprida no mov. 121. Sobreveio sentença no mov. 123, que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da AM3 Empreendimentos Imobiliários Ltda. e julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial. Na fundamentação, o magistrado reconheceu que a Imobiliária Cristina Ltda., embora permanecesse formalmente titular do domínio no registro imobiliário, teria anteriormente alienado os direitos relativos ao imóvel a Joseli Paulo dos Santos, qualificando a posterior alienação à Palermo como venda a non domino. Considerou, ainda, que a cadeia de transmissões possessórias anteriores encontraria suporte nos elementos documentais e na prova produzida e que a Palermo, empresa atuante no ramo imobiliário e da construção civil, estaria submetida a padrão de diligência mais elevado na aquisição do bem. No dispositivo, o Juízo de primeiro grau: a) excluiu a AM3 Empreendimentos Imobiliários Ltda. do polo passivo, com extinção do processo sem resolução do mérito em relação a ela, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil; b) declarou a nulidade da escritura pública de compra e venda lavrada em 19/05/2023, referente ao lote nº 11, quadra 27, do Setor Cristina, Trindade/GO, e, por consequência, do registro R-2 da matrícula nº 13.876 do Cartório de Registro de Imóveis de Trindade; c) condenou solidariamente Imobiliária Cristina Ltda. e Palermo Construtora e Incorporadora Ltda. ao pagamento de indenização por danos materiais correspondente ao valor de mercado atual do imóvel, a ser apurado em liquidação de sentença, com os consectários especificados no julgado; e d) condenou-as, também solidariamente, ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de danos morais. As rés sucumbentes foram condenadas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, enquanto o autor foi condenado ao pagamento de honorários em favor do patrono da AM3, fixados em 10% sobre o valor da causa, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade da justiça. A Palermo opôs embargos de declaração, informados nas peças recursais como apresentados no mov. 130, os quais foram rejeitados, mantendo-se inalterada a sentença. A recorrente informa que foi intimada da decisão dos aclaratórios em 25/06/2026. Irresignada, PALERMO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. interpôs a presente apelação no mov. 145. Afirma a tempestividade do recurso e informa haver promovido o recolhimento do preparo. Preliminarmente, sustenta a ilegitimidade ativa ad causam de Antônio Luiz Sanches. Argumenta que o apelado não possuiria documento juridicamente válido capaz de comprovar a aquisição da propriedade ou dos direitos incidentes sobre o imóvel, porquanto sua pretensão estaria fundamentada em alegada “doação verbal” de bem imóvel, negócio que reputa nulo diante da inobservância da forma legal. Acrescenta que o instrumento de cessão de direitos juntado aos autos apresentaria inconsistências e ausência de assinaturas e que o imóvel não teria sido declarado pelo demandante em sua declaração de ajuste anual do imposto de renda. Defende, assim, a extinção do processo sem resolução do mérito, na forma do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. No mérito, afirma que a sentença desconsiderou os princípios da segurança jurídica, da continuidade registral e da publicidade dos registros públicos. Aduz ter adquirido o imóvel diretamente da Imobiliária Cristina Ltda., pessoa jurídica que figurava como proprietária na matrícula, e sustenta ter adotado as cautelas necessárias antes da formalização do negócio, mediante consulta à matrícula e obtenção de certidões pertinentes. Invoca, nesse contexto, os arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil e o princípio da concentração dos atos na matrícula, previsto na Lei nº 13.097/2015, para defender a inoponibilidade, em seu desfavor, de negócios e situações jurídicas anteriores que não foram levados ao registro imobiliário. Argumenta que não poderia ser prejudicada em razão da alegada cadeia de transmissões informais mantida à margem do fólio real e insiste na invalidade da “doação verbal” invocada pelo apelado, bem como em sua prolongada inércia na regularização registral do imóvel. Sustenta, ainda, a inadequação da análise retrospectiva de sua conduta realizada na sentença. Segundo afirma, a boa-fé deve ser aferida a partir das informações objetivamente disponíveis ao adquirente no momento da celebração do negócio, ocasião em que, segundo a recorrente, inexistiam averbações na matrícula acerca de litígio, direitos de terceiros ou da cadeia de cessões alegada pelo autor. Defende ter realizado a devida due diligence imobiliária, afirmando que vistoriou fisicamente o lote antes da compra e o encontrou vazio e sem sinais de moradia ou construção de terceiros, além de ter obtido certidão de inteiro teor da matrícula, certidão negativa de ônus reais e ações reipersecutórias e certidões negativas tributárias, recolhido o ITBI e promovido o registro da escritura no R-2 da matrícula nº 13.876. Sustenta que a exigência de investigação de históricos de consumo de energia elétrica e de pagamentos de IPTU extrapolaria o dever ordinário de diligência imposto ao adquirente. Também afirma que sua aquisição e as edificações posteriormente realizadas conferiram função social ao imóvel, alegando ter promovido a construção de unidades habitacionais e sua comercialização a terceiros. Defende, nessa perspectiva, sua condição de terceira adquirente de boa-fé e a inexistência de ato ilícito que possa fundamentar sua responsabilização. Em capítulo específico, impugna os danos materiais reconhecidos na sentença. Sustenta inexistir prova de construção anterior no lote e afirma que as edificações atualmente existentes teriam sido realizadas posteriormente e exclusivamente às suas expensas. Argumenta que o autor não demonstrou prejuízo material relacionado às construções e invoca o art. 373, I, do Código de Processo Civil. Subsidiariamente, caso mantida a anulação de seu registro, afirma possuir direito à indenização pelas acessões e benfeitorias realizadas, bem como direito de retenção, com fundamento no art. 1.255 do Código Civil, ao argumento de que teria edificado no terreno imbuída de boa-fé e amparada por justo título. Insurge-se, igualmente, contra a declaração de invalidade do negócio jurídico celebrado com a Imobiliária Cristina Ltda., reiterando a higidez da escritura pública e do respectivo registro imobiliário. A recorrente questiona, ademais, a condenação ao pagamento do valor atual de mercado do imóvel concomitantemente à declaração de nulidade da escritura e do registro aquisitivo. Sustenta a ocorrência de bis in idem e enriquecimento sem causa, por entender que o apelado não poderia recuperar juridicamente o imóvel e, simultaneamente, receber indenização equivalente ao seu valor integral, invocando o art. 884 do Código Civil. Por fim, impugna sua responsabilização solidária pelos danos materiais e morais, ao argumento de inexistência de conduta ilícita e de nexo causal entre sua atuação e os prejuízos imputados à alienação em duplicidade, atribuindo eventual responsabilidade à Imobiliária Cristina Ltda. Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso para, preliminarmente, reconhecer a ilegitimidade ativa do autor e extinguir o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC. Subsidiariamente, pede a reforma integral da sentença, com a total improcedência dos pedidos em relação à apelante e a manutenção da validade da escritura pública de compra e venda de 19/05/2023 e de seu registro R-2-13.876. Requer, ainda, o afastamento da condenação solidária ao pagamento das indenizações por danos materiais e morais e a inversão dos ônus sucumbenciais, com condenação do apelado ao pagamento das custas e honorários advocatícios. Contrarrazões apresentadas por ANTÔNIO LUIZ SANCHES no mov. 149. O apelado sustenta, inicialmente, a manutenção de sua legitimidade ativa, argumentando que a controvérsia não se limita à validade formal da alegada doação verbal, mas envolve cadeia anterior de aquisição e posse sobre o imóvel. Defende que a ausência de registro dos instrumentos particulares não seria suficiente, por si só, para afastar sua legitimidade para buscar tutela jurisdicional relativamente ao bem. No mérito, sustenta que a Imobiliária Cristina Ltda. já teria alienado e recebido integralmente o preço do imóvel em negócio anterior celebrado com Joseli Paulo dos Santos no ano de 1997, razão pela qual não possuiria poder de disposição para aliená-lo novamente à Palermo em 2023. Qualifica a segunda alienação como venda a non domino e defende sua nulidade, afirmando que a boa-fé da adquirente posterior não seria suficiente para sanar o vício. Alega, ainda, que a Palermo não poderia ser reconhecida como adquirente diligente, por se tratar de empresa especializada no mercado imobiliário. Afirma que a situação fática do lote, a ligação de energia elétrica em nome de terceiro, os registros relativos ao IPTU e outras circunstâncias seriam elementos suficientes para exigir investigação mais aprofundada antes da aquisição, defendendo a manutenção da conclusão sentencial acerca da negligência da construtora. Quanto às edificações, contrapõe-se ao pedido de indenização por acessões e ao direito de retenção, sob o fundamento de que a apelante não ostentaria posse de boa-fé, circunstância que, segundo sustenta, afastaria a incidência protetiva do art. 1.255 do Código Civil. Defende, por fim, a subsistência da responsabilidade solidária das rés, afirmando que a Imobiliária Cristina Ltda. teria realizado a alienação em duplicidade e que a Palermo teria concorrido para a consolidação dos prejuízos mediante atuação negligente. Sustenta serem devidas as indenizações material e moral fixadas na origem, reputando adequado o valor de R$10.000,00 estabelecido para a reparação extrapatrimonial. Ao final, requer o conhecimento das contrarrazões e o total desprovimento da apelação, com a manutenção integral da sentença recorrida. É o relatório. 1. DO JULGAMENTO MONOCRÁTICO Nos termos do art. 932, incisos IV e V, do Código de Processo Civil, compete ao relator: Art. 932. Incumbe ao relator: (…) IV - negar provimento a recurso que for contrário a: a) súmula do Supremo Tribunal Federal, do Superior Tribunal de Justiça ou do próprio tribunal; b) acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos; c) entendimento firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas ou de assunção de competência; V - depois de facultada a apresentação de contrarrazões, dar provimento ao recurso se a decisão recorrida for contrária a: a) súmula do Supremo Tribunal Federal, do Superior Tribunal de Justiça ou do próprio tribunal; b) acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos; c) entendimento firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas ou de assunção de competência; O dispositivo integra o microssistema de precedentes instituído pelo Código de Processo Civil de 2015, cuja finalidade é conferir racionalidade, eficiência e coerência à atividade jurisdicional recursal, evitando a tramitação colegiada de recursos cuja solução já se encontra previamente sedimentada. Trata-se de concretização dos princípios constitucionais da duração razoável do processo (art. 5º, LXXVIII, CF), da eficiência (art. 37, caput, CF), da isonomia e da segurança jurídica, bem como do comando do art. 4º do Código de Processo Civil, que assegura às partes a solução integral do mérito em prazo razoável. Nesse sentido, o art. 926 do Código de Processo Civil, topograficamente situado como norma fundante do sistema de precedentes, impõe aos tribunais o dever de uniformizar sua jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente. Trata-se de comando dirigido não apenas ao órgão colegiado, mas a toda a atividade jurisdicional desenvolvida no âmbito da Corte, inclusive àquela exercida monocraticamente pelo relator. A seu turno, o art. 927 do mesmo diploma estabelece que juízes e tribunais observarão, além dos precedentes formalmente qualificados (decisões do STF em controle concentrado, súmulas vinculantes, acórdãos em IRDR, IAC e recursos repetitivos), também "a orientação do plenário ou do órgão especial aos quais estiverem vinculados", evidenciando que o dever de observância alcança tanto os precedentes formalmente vinculantes quanto a jurisprudência dominante do próprio tribunal. Daí porque, embora o art. 932, IV e V, do Código de Processo Civil, em sua literalidade, mencione hipóteses vinculadas a súmulas e precedentes qualificados, a interpretação sistemática, teleológica e conforme à Constituição do dispositivo autoriza o julgamento monocrático não apenas nessas hipóteses expressamente previstas, mas também quando o recurso estiver em confronto, ou em consonância, com jurisprudência dominante e consolidada da Corte. Nesse viés, conferir interpretação estritamente gramatical ao dispositivo, de modo a exigir pronunciamento colegiado toda vez que a matéria não estiver formalmente sumulada ou afetada em regime de repetitividade, esvaziaria a própria teleologia da norma e os princípios que a informam. A propósito, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 568, segundo a qual "o relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema" (Corte Especial, DJe 17/03/2016), orientação aplicada por analogia aos tribunais ordinários e reiteradamente reafirmada pelo próprio STJ no sentido de que é legítimo o julgamento monocrático fundado em jurisprudência consolidada, sem ofensa à colegialidade, dada a possibilidade de submissão da matéria ao órgão fracionário por meio de agravo interno. No mesmo sentido, este Tribunal: Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AÇÃO REGRESSIVA AJUIZADA POR SEGURADORA CONTRA CONCESSIONÁRIA DE ENERGIA ELÉTRICA. DECISÃO MONOCRÁTICA. POSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 80 DO TJGO. AUSÊNCIA DE NEXO DE CAUSALIDADE. LAUDO TÉCNICO UNILATERAL. DECISÃO MANTIDA.I. (...) .II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em verificar: (i) a regularidade do julgamento monocrático pelo relator, à luz do art. 932 do CPC; e (ii) a suficiência probatória do laudo técnico unilateral apresentado pela seguradora para comprovar a responsabilidade da concessionária pelos danos causados aos bens dos segurados..III. Razões de decidir3. A decisão monocrática está em conformidade com o art. 932 do CPC, que autoriza o julgamento singular do relator em casos nos quais a matéria recursal encontra-se pacificada, conforme entendimento sumulado ou jurisprudência consolidada do Tribunal Superior ou desta Corte. (...) Tese(s) de julgamento: O julgamento monocrático do relator é permitido quando a matéria recursal já está pacificada, conforme entendimento sumulado ou jurisprudência consolidada. Nas ações regressivas ajuizadas contra concessionária de energia elétrica, é insuficiente para demonstrar o nexo de causalidade laudo técnico unilateral não submetido ao contraditório.Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 932, IV; CPC, art. 1.021.Jurisprudência relevante citada: STF, AgInt no AREsp 1273548/DF; TJGO, Apelação Cível 5006100-09.2023; TJGO, Órgão Especial, Enunciado, Súmula n. 80. Referência: (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Agravo Interno, 5304108-89.2024.8.09.0051, FERNANDO RIBEIRO MONTEFUSCO - (DESEMBARGADOR), 6ª Câmara Cível, publicado em 31/01/2025 13:58:14) EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DESCONTOS INDEVIDOS RELACIONADOS A CARTÃO DE CRÉDITO NÃO CONTRATADO. DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITOS MANTIDA. POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO MONOCRÁTICO. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. AUSÊNCIA DE DANO MORAL. AGRAVO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu parcial provimento à apelação do banco, afastando a condenação por danos morais em razão de descontos bancários não autorizados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve violação aos princípios do juiz natural, da colegialidade e do devido processo legal em razão do julgamento monocrático da apelação; (ii) saber se o recurso de apelação apresentado pelo banco cumpriu o requisito da dialeticidade recursal; e (iii) saber se os descontos bancários indevidos ensejam reparação por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O julgamento monocrático pelo relator é admitido pelo ordenamento jurídico quando a decisão reflete o entendimento consolidado do Colegiado, sem prejuízo ao contraditório, resguardado pelo agravo interno. (...) IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo interno conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. É válida a decisão monocrática do relator quando amparada em jurisprudência consolidada do Colegiado, sendo garantido à parte o direito de interpor agravo interno. (...) Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LXXVIII; CC, arts. 186, 187 e 927; CDC, art. 14; CPC, art. 1.021, §2º. Jurisprudência relevante citada: TJGO, Apelação Cível 5302410-08.2022.8.09.0087, Rel. Des. William Costa Mello, j. 17.06.2024; TJGO, Apelação Cível 5531055-97.2020.8.09.0097, Rel. Des. Itamar de Lima, j. 16.11.2023; TJGO, Apelação Cível 5536648-22.2018.8.09.0051, Rel. Des. Ricardo Silveira Dourado, j. 17.06.2024; TJGO, Apelação Cível 5784125-55.2022.8.09.0071, Rel. Des. Mônica Cezar Moreno Senhorelo, j. 24.06.2024. Referência: (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Agravo Interno, 5071657-03.2025.8.09.0134, ÉLCIO VICENTE DA SILVA - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, publicado em 25/07/2025 11:00:52) Dito isso, passo a decidir monocraticamente. 2. DA ADMISSIBILIDADE Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, notadamente de cabimento (próprio), legitimidade e tempestividade, CONHEÇO da apelação. 3. TANTUM DEVOLUTUM QUANTUM APPELLATUM Destaca-se que, como corolário do princípio dispositivo, o juízo ad quem delimita-se pela matéria impugnada no recurso, o que equivale dizer, que é passível de reexame pelo tribunal apenas o que foi impugnado no recurso (tantum devolutum quantum appellatum). No caso, delimitou-se a impugnação submetida ao juízo recursal às seguintes teses: a) legitimidade ativa; b) validade do registro; c) danos materiais e morais; d) sucumbência. Limitado, portanto, a análise deste recurso aos capítulos da sentença impugnados (efeito devolutivo da apelação – art. 1.013, CPC). 4. MÉRITO 4.1. DA LEGITIMIDADE ATIVA De início, não prospera a alegação de ilegitimidade ativa. A recorrente afirma que o apelado não possui título juridicamente válido sobre o imóvel, destacando que seu alegado direito culminaria em doação verbal, forma que reputa incompatível com a disciplina do art. 541 do Código Civil. Acrescenta inconsistências nos documentos apresentados e ausência de registro da transmissão. A questão, todavia, deve ser distinguida da efetiva titularidade do direito material vindicado. A legitimidade ad causam decorre da pertinência subjetiva entre a parte e a relação jurídica afirmada na inicial. O exame de legitimidade deve ser feito à luz da teoria da asserção, vale dizer, a partir das afirmações trazidas na petição inicial, de sorte que o interesse processual deve ser reconhecido in abstrato, sem revolvimento do conjunto probatório. Em outras palavras, de acordo com essa teoria, a legitimidade de uma parte deve ser analisada abstratamente, considerando-se apenas a narrativa apresentada na petição inicial, independentemente de uma análise detalhada da verossimilhança das alegações. Essa compreensão é destacada nos ensinamentos dos processualistas Fernando Gajardoni, Luiz Dellore, Andre Roque e Zulmar Duarte, ad litteram: Teoria da asserção ou prospettazione. Variante importante da teoria de Liebman, a teoria da asserção (in status assertionis), propugna o exame das condições da ação no plano da asserção do autor, a partir, e tão somente, segundo as afirmações formuladas na inicial. Grassa inclusive divergência doutrinária sobre qual seria o momento para Liebman em que ocorreria o exame das condições da ação, se no plano hipotético (GOMES, 1999. p. 72), ou após a produção de provas (WATANABE, 2000). Pois bem, para a teoria da asserção, as condições da ação merecem uma nova impostação, razão por que seu exame merece ser exercido em juízo prelibatório, prescindindo do cotejo das provas, considerando a relação jurídica in statu assertionis: “o juízo preliminar de admissibilidade de exame do mérito se faz mediante o simples confronto entre a afirmativa feita na inicial pelo autor, considerada in statu assertionis e as condições da ação, que são a possibilidade jurídica, interesse de agir e a legitimidade para agir. Positivo que seja o resultado dessa aferição, a ação estará em condições de prosseguir e receber o julgamento do mérito. Ser verdadeira ou não a asserção do autor não é indagação que entre na cognição do juiz no momento dessa avaliação” (WATANABE, 2000. p. 86). Diversamente, ocorrendo apreciação das provas, o pronunciamento não fica mais adstrito às condições da ação, sendo provimento de mérito. (in Comentários ao Código de Processo Civil. 5a ed. rev. atual. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2022, p. 49) - Grifei. Registra-se que este entendimento encontra amplo respaldo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), bem como deste egrégio Tribunal de Justiça, conforme os arestos a seguir colacionados: RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. (...). LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. (...). 2. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as condições da ação, aí incluída a legitimidade, devem ser aferidas com base na teoria da asserção, isto é, à luz das afirmações deduzidas na petição inicial. (...). (STJ, 3a Turma, REsp nº 1.834.003/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 20/09/2019) - Grifei. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS MOVIDA POR ASSOCIADO EM FACE DO PRESIDENTE DO CLUBE POR EXTRAPOLAÇÃO DE PODERES. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Em conformidade com o entendimento desta Corte Superior, segundo a teoria da asserção, as condições da ação, entre elas a legitimidade passiva, devem ser aferidas a partir das afirmações deduzidas na petição inicial. 2. No caso dos autos, não se discute uma conduta regular do ora agravante enquanto Presidente do clube, mas sim uma conduta que teria extrapolado os poderes a ele atribuídos, de modo que a comprovação do direito do autor à indenização pleiteada, em razão de eventual irregularidade e abuso dos atos praticados pelo recorrente, diz respeito ao mérito da causa, e não à sua legitimidade ativa. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1710782 SP 2020/0134110-0, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 08/03/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/03/2021) - Grifei. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. TEORIA DA ASSERÇÃO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não configura ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 2. A teoria da asserção impõe que as condições da ação, entre elas a legitimidade passiva, sejam aferidas mediante análise das alegações delineadas na petição inicial. Precedentes. 3. Na hipótese, das afirmações constantes da inicial, depreende-se, em abstrato, a legitimidade passiva da recorrente. A modificação de tal entendimento demandaria o reexame de fatos e provas (Súmula 7/STJ). 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1903607 ES 2021/0152783-3, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 13/12/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/12/2021) - Grifei. (...) 1. A legitimidade das partes deve ser verificada à luz das alegações da peça vestibular, consoante a teoria da asserção. É o que basta para determinar a legitimidade passiva da pessoa jurídica na presente demanda, sem prejuízo, logicamente, da análise do mérito da postulação. (...). (TJGO, 6a Câmara Cível, Apelação Cível nº 0303190-88.2015.8.09.0051, Rel. Des. Norival Santomé, DJe de 15/09/2021) – Grifei. (...). TEORIA DA ASSERÇÃO. (...). 1. Conforme pontifica a teoria da asserção, a verificação da existência do interesse e legitimidade deve ocorrer in statu assertionis, ou seja, em um juízo provisório e abstrato, conforme narrativa da parte Requerente em sua petição inicial, reservando-se para o mérito o cotejo da adequação dos pedidos ao ordenamento jurídico. 2. (...). (TJGO, 4a Câmara Cível, Apelação/Reexame Necessário nº 5306808-71.2018.8.09.0011, Rel. Des. Delintro Belo de Almeida Filho, DJe de 23/03/2020) – Grifei. No caso, Antônio Luiz Sanches sustenta ser titular de direitos aquisitivos e possessórios integrantes de cadeia negocial anterior e afirma que a posterior alienação do bem atingiu diretamente sua esfera jurídica. É o bastante para reconhecer sua legitimidade para postular a tutela jurisdicional. Saber se a alegada doação verbal é válida, se os documentos apresentados comprovam aquisição do imóvel ou se os negócios anteriores podem ser opostos à Palermo constitui matéria pertinente ao mérito, não pressuposto subjetivo da ação. Desse modo, rejeito a preliminar. 4.2. DA EFICÁCIA DOS NEGÓCIOS ANTERIORES NÃO REGISTRADOS, DO PRINCÍPIO DA PRIORIDADE REGISTRAL, DA BOA-FÉ DA ADQUIRENTE E DA VALIDADE DO REGISTRO IMOBILIÁRIO O núcleo da controvérsia consiste em definir se a cadeia de transmissões anterior, não levada ao Registro de Imóveis, possui eficácia suficiente para desconstituir a posterior aquisição realizada pela Palermo da pessoa que permanecia inscrita como proprietária do bem. A propriedade imobiliária entre vivos transfere-se pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis, conforme dispõe o art. 1.245, caput, do Código Civil. O § 1º do mesmo dispositivo estabelece expressamente que, enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Não se ignora que compromissos de compra e venda, cessões de direitos e demais negócios não registrados possam produzir efeitos obrigacionais entre seus participantes e, conforme o caso, servir de fundamento à tutela possessória ou indenizatória. Entretanto, tais efeitos não se confundem com a transferência do direito real de propriedade nem conferem, por si sós, eficácia erga omnes perante terceiros. É nesse contexto que assume especial relevância o princípio da prioridade registral. No sistema imobiliário brasileiro, a mera anterioridade cronológica do negócio jurídico não se confunde com prioridade de natureza real. Em outras palavras, o fato de determinado contrato ter sido celebrado primeiro não significa, automaticamente, que seu adquirente ostente preferência dominial perante terceiro que posteriormente adquira o mesmo imóvel e leve regularmente seu título a registro. Deve-se distinguir, portanto, a prioridade negocial da prioridade registral. A primeira decorre da anterioridade temporal da contratação e produz, em regra, efeitos no plano obrigacional entre os respectivos participantes. A segunda decorre do ingresso do título no fólio real e projeta efeitos perante terceiros, justamente porque o registro é o instrumento legal de publicidade e constituição da propriedade imobiliária. Assim, diante de alienações sucessivas do mesmo imóvel, a solução jurídica não se orienta unicamente pela data em que cada negócio foi celebrado, mas pela conjugação entre o ingresso registral dos títulos e a boa-fé dos adquirentes. A precedência cronológica de contrato não registrado pode gerar pretensões obrigacionais contra o alienante, mas não basta, isoladamente, para desconstituir direito real posteriormente constituído mediante registro por terceiro de boa-fé. No caso concreto, essa distinção revela-se particularmente importante. A própria sentença reconhece que, não obstante a negociação ocorrida em 1997 e as transmissões subsequentes alegadas pelo autor, a Imobiliária Cristina Ltda. permaneceu formalmente como proprietária do imóvel no Registro de Imóveis. A cadeia anterior, portanto, não ingressou no fólio real, ao passo que a aquisição posteriormente celebrada com a Palermo foi levada a registro. De igual modo, a prova oral produzida durante a instrução fornece elemento relevante para a compreensão da posição jurídica especificamente invocada pelo apelado. Em seu depoimento pessoal, prestado na audiência de instrução e julgamento realizada no mov. 105, Antônio Luiz Sanches afirmou, em essência, que recebeu o imóvel já com a intenção de adotar a medida judicial pertinente. A circunstância deve ser considerada com cautela e em conjunto com os demais elementos probatórios, pois não invalida, por si só, eventual transmissão de direitos obrigacionais ou possessórios, mas evidencia que a aquisição alegada pelo atual demandante ocorreu em contexto já relacionado à controvérsia que veio a ser submetida ao Poder Judiciário. Essa circunstância impede que a controvérsia seja solucionada simplesmente mediante a qualificação da segunda alienação como venda a non domino. A alienação praticada por quem não é proprietário distingue-se da situação em que o titular registral assume obrigação anterior de transferir o bem, não promove a respectiva transmissão no registro e, posteriormente, celebra novo negócio com terceiro. Nesta última hipótese, incide diretamente a disciplina do art. 1.245, § 1º, do Código Civil. Enquanto não registrado o primeiro título, permanece o alienante, perante o sistema registral, como titular do domínio. O eventual descumprimento da obrigação assumida anteriormente pode acarretar consequências no plano obrigacional, inclusive indenizatórias, mas não importa, automaticamente, desaparecimento de sua titularidade registral perante terceiros. A orientação encontra apoio em precedentes do Superior Tribunal de Justiça (v.g. REsp nº 104.200/SP, Rel. Ministro Cesar Asfor Rocha, Quarta Turma, julgado em 24/05/2000), o qual já assentou que, havendo alienações do mesmo imóvel a pessoas distintas e estando ambas de boa-fé, prevalece a aquisição daquele que primeiro leva o título a registro. A ratio desse entendimento está precisamente na função do sistema registral, onde conferir publicidade, previsibilidade e segurança jurídica às relações imobiliárias. Se a simples anterioridade de negócio mantido fora da matrícula fosse suficiente para afastar posterior aquisição registrada de terceiro de boa-fé, o próprio registro perderia parcela substancial de sua função estabilizadora. Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL . AUSÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. SEGUNDA ALIENAÇÃO DO MESMO BEM. VENDA A NON DOMINO . INOCORRÊNCIA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE. BEM OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA REGISTRADA . PROPRIEDADE PERTENCENTE AO CREDOR FIDUCIÁRIO. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE. (…) 4. A venda a non domino é realizada por quem não detém a propriedade da coisa, mas é existente, válida e eficaz entre os contratantes, sendo apenas ineficaz em face do proprietário do bem. A promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento e registrada no Registro de Imóveis gera direito real de aquisição ao promitente comprador (art . 1.417 do CC/02). O registro produz efeitos erga omnes, impedindo a realização de negócios sucessivos sobre o mesmo bem. Ausente o registro, a propriedade plena do imóvel permanecerá com o vendedor, de modo que a venda do mesmo bem a terceiro não se caracterizará como venda a non domino .5. Se o promitente vendedor não cumprir a obrigação de celebrar o contrato definitivo, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (art. 1.418 do CC/02) .Esse direito não se condiciona ao registro do contrato no Registro de Imóveis, haja vista seu caráter pessoal (Súmula 239/STJ). Nada obstante, a ausência de registro obstará a adjudicação compulsória se o mesmo imóvel for alienado a terceiro mediante contrato registrado no Registro de Imóveis. Todavia, ressalva-se ao promitente comprador a possibilidade da conversão da execução específica em indenização (art. 248 do CC e art . 499 do CPC/2015).6. O registro do contrato de alienação fiduciária faz surgir para o credor fiduciário o direito de propriedade resolúvel sobre o imóvel que lhe foi transmitido e confere ao devedor fiduciante o direito real de aquisição (art. 22 da Lei nº 9 .514/1997 e art. 1.368-B do CC/02). Apenas é reservado ao fiduciante um direito expectativo à aquisição da propriedade .7. Na espécie, o recorrente celebrou promessa de compra e venda com os recorridos, tendo por objeto um apartamento. Esse contrato não foi registrado na matrícula do imóvel. O mesmo imóvel foi objeto de uma nova promessa de compra e venda . Essa segunda venda não se caracteriza como venda a non domino em face do recorrente, já que a propriedade plena se manteve com o alienante.8. Após a primeira promessa de compra e venda o imóvel foi objeto de alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal, a qual foi registrada no Registro de Imóveis. Por sua vez, os segundos adquirentes assumiram a dívida perante a CEF . Desse modo, quando exercida a pretensão adjudicatória por meio da propositura desta ação, a propriedade do imóvel já não pertencia aos promitentes vendedores (recorridos), mas sim à CEF, e o direito expectativo de aquisição da propriedade era titularizado pelos segundos adquirentes. Tais circunstâncias obstam a adjudicação compulsória por impossibilidade superveniente, mas fica assegurado ao promitente comprador (recorrente) a indenização por perdas e danos, a ser quantificada em liquidação de sentença. 9. Recurso especial conhecido e parcialmente provido . (STJ - REsp: 2095461 MG 2022/0204797-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 21/11/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/11/2023) (g.n.) Na mesma linha argumentativa, há precedentes de outros Tribunais, pelos quais a anterior alienação não registrada não basta para desconstituir o título posteriormente inscrito por terceiro adquirente de boa-fé, ausente demonstração de simulação ou má-fé. Nesse ínterim: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. VENDA DE IMÓVEL EM DUPLICIDADE. PRIORIDADE DA PRIMEIRA ESCRITURA REGISTRADA EM CARTÓRIO. ART. 1245, § 1º, DO CÓDIGO CIVIL. ANULAÇÃO DO SEGUNDO NEGÓCIO. IMPOSSIBILIDADE. MÁ-FÉ DE TERCEIRO. SIMULAÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO. - Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser considerado dono do imóvel (art. 1245, § 1º, do Código Civil)- "A só e só circunstância de ter havido boa-fé do comprador não induz a que se anule o registro de uma outra escritura de compra e venda em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa que o adquiriu também de boa-fé. Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio. É o prêmio que a lei confere a quem foi mais diligente" (STJ - REsp: 104.200/SP 1996/0051568-9). (TJ-MG - AC: 01255414720138130035 Araguari, Relator: Des.(a) Habib Felippe Jabour, Data de Julgamento: 21/03/2023, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/03/2023) Igualmente, o TJGO, em seus precedentes, também prestigia a publicidade registral e a concentração dos atos na matrícula diante de direito anterior não publicizado e de posterior aquisição por terceiro de boa-fé. A propósito: Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA PÚBLICA CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALIENAÇÃO ANTERIOR NÃO REGISTRADA. AQUISIÇÃO POR TERCEIRO DE BOA-FÉ. CONCENTRAÇÃO DA MATRÍCULA. PUBLICIDADE REGISTRAL. SEGURANÇA JURÍDICA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME (…) 3. A ausência de registro do título aquisitivo impossibilita a oponibilidade do direito de propriedade frente a terceiros, nos termos dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil. 4. A boa-fé do adquirente é presumida quando inexistem, na matrícula do imóvel, elementos que indiquem vícios na cadeia dominial, conforme o princípio da concentração registral previsto no art. 54 da Lei nº 13.097/2015.5. A alegação de falsidade em documento anterior não registrado não é suficiente, por si só, para desconstituir a aquisição de terceiro de boa-fé, cuja confiança legítima no registro público deve ser preservada. 6. A inércia prolongada do titular originário em formalizar e registrar seu direito impossibilita o reconhecimento da prioridade dominial, sendo incabível a reintegração de posse contra quem adquiriu com respaldo registral.7. A atuação do ente público na regularização fundiária se deu com base em lei municipal e sem elementos que impusessem a exigência de perícia técnica, inexistindo ilicitude administrativa apta a macular o ato. IV. DISPOSITIVO E TESE8. Recurso desprovido. Teses de julgamento: ?1. A ausência de registro do título aquisitivo impede a sua oponibilidade a terceiros, ainda que anterior cronologicamente. 2. O princípio da concentração da matrícula protege o terceiro adquirente de boa-fé que confia na regularidade do registro público. 3. A alegação de vício em ato anterior não registrado não afasta a eficácia do registro subsequente realizado por terceiro de boa-fé. 4. A inércia do titular originário em promover o registro de seu direito não pode ser utilizada para anular a aquisição regularmente registrada por terceiro. 5. A segurança jurídica do sistema registral prevalece sobre a pretensão de anulação baseada em vícios não formalizados no registro.? Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.227 e 1.245; CPC, arts. 98, §§1º e 2º, e 1.007, §3º, art. 85, §11; Lei nº 13.097/2015, art. 54. (TJGO, Apelação Cível nº 0406460-18.2015.8.09.0120, Rel. ÉLCIO VICENTE DA SILVA, 5ª Câmara Cível, julgado em 03/10/2025) A aplicação do princípio da prioridade registral, contudo, não é absoluta. Não se presta a convalidar fraude, simulação, conluio ou aquisição realizada com conhecimento efetivo de direito incompatível de terceiro. Por isso, superada a questão da anterioridade negocial, resta verificar se as particularidades concretas dos autos são suficientes para afastar a boa-fé da Palermo. A recorrente afirma que examinou a documentação imobiliária antes da aquisição, sustentando que a matrícula não continha anotação dos negócios anteriores, ônus ou situação jurídica capaz de revelar os direitos invocados pelo apelado. Defende, ainda, ter realizado diligências e vistoria do imóvel. Tais afirmações constituem fundamentos expressamente desenvolvidos na apelação. A sentença, em sentido contrário, atribuiu especial relevância à circunstância de a Palermo atuar profissionalmente no ramo imobiliário, entendendo que lhe incumbia diligência mais aprofundada. Considerou que elementos relacionados à situação física do terreno, histórico de consumo de energia, pagamentos tributários e preço da aquisição indicariam a necessidade de investigação adicional. É certo que a especialização profissional do adquirente pode justificar maior rigor na apreciação das cautelas adotadas. Essa circunstância, porém, não permite esvaziar a função jurídica do Registro de Imóveis, nem estabelecer presunção de má-fé contra a empresa simplesmente porque relações anteriores poderiam ser descobertas mediante investigação “extrarregistral” ampliada. A concentração das informações juridicamente relevantes na matrícula tem justamente a finalidade de conferir segurança e cognoscibilidade às relações imobiliárias. Isso não protege aquele que participa de fraude, simulação ou negócio celebrado com conhecimento do direito incompatível de terceiro; todavia, para afastar a confiança no registro, exige-se demonstração concreta de circunstância apta a infirmar a boa-fé. No conjunto documental disponibilizado, não se identifica prova segura de que a Palermo tivesse conhecimento da primeira negociação, da posterior cadeia de cessões ou da alegada doação em favor do autor antes da aquisição do imóvel. Tampouco foi demonstrada sua participação em conluio com a Imobiliária Cristina Ltda. para frustrar direito anteriormente constituído. Elementos como existência de padrão de energia, dados tributários ou cercamento podem ser considerados no exame do comportamento do adquirente, mas, isoladamente, não demonstram que este tivesse ciência de uma cadeia aquisitiva mantida fora da matrícula. De igual modo, eventual diferença entre o preço de compra e o valor atribuído ao imóvel não constitui, sem outros elementos probatórios, demonstração de simulação ou má-fé. A controvérsia, portanto, não pode ser resolvida mediante presunção retrospectiva de que o adquirente deveria ter descoberto relações jurídicas não publicizadas. Para a desconstituição do título registrado, a má-fé deve resultar de elementos concretos suficientemente demonstrados. E, no caso, não se verifica prova apta a afastar a boa-fé da apelante. Afinal, nas relações negociais à luz do nosso ordenamento jurídico-civil brasileiro, a boa-fé se presume; a má-fé que deve ser inequivocadamente comprovada. PROCESSO CIVIL. RECURSO REPETITIVO. ART. 543-C DO CPC . FRAUDE DE EXECUÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. SÚMULA N. 375/STJ . CITAÇÃO VÁLIDA. NECESSIDADE. CIÊNCIA DE DEMANDA CAPAZ DE LEVAR O ALIENANTE À INSOLVÊNCIA. PROVA . ÔNUS DO CREDOR. REGISTRO DA PENHORA. ART. 659, § 4º, DO CPC . PRESUNÇÃO DE FRAUDE. ART. 615-A, § 3º, DO CPC. 1 . Para fins do art. 543-c do CPC, firma-se a seguinte orientação: 1.1. É indispensável citação válida para configuração da fraude de execução, ressalvada a hipótese prevista no § 3º do art . 615-A do CPC. 1.2. O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente (Súmula n . 375/STJ). 1.3. A presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar a parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova . 1.4. Inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência, sob pena de tornar-se letra morta o disposto no art. 659, § 4º, do CPC . 1.5. Conforme previsto no § 3º do art. 615-A do CPC, presume-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens realizada após a averbação referida no dispositivo . 2. Para a solução do caso concreto: 2.1. Aplicação da tese firmada . 2.2. Recurso especial provido para se anular o acórdão recorrido e a sentença e, consequentemente, determinar o prosseguimento do processo para a realização da instrução processual na forma requerida pelos recorrentes. (STJ - REsp: 956943 PR 2007/0124251-8, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 20/08/2014, CE - CORTE ESPECIAL, Data de Publicação: DJe 01/12/2014 – Tema 243) Tem-se, assim, situação em que a cadeia invocada pelo apelado ostenta anterioridade cronológica, mas não prioridade registral, pois os negócios anteriores não foram introduzidos no fólio real, ao passo que a Palermo adquiriu o imóvel da proprietária registral e promoveu a inscrição de seu título. Por conseguinte, os negócios anteriores não registrados, embora possam produzir os efeitos obrigacionais que lhes sejam próprios, não prevalecem sobre o direito real posteriormente constituído mediante registro por terceiro cuja má-fé não restou comprovada. Há, ademais, particularidade cronológica relevante extraída dos documentos juntados aos autos. A escritura pública de compra e venda celebrada em favor da Palermo foi lavrada em 19/05/2023 e prenotada/apresentada ao Registro de Imóveis em 21/06/2023, sob o protocolo nº 144.603, vindo a originar o registro R-2 da matrícula nº 13.876 em 13/07/2023 (mov. 39, doc. 4). De outro lado, o instrumento eletrônico invocado pelo autor (mov. 42, doc. 5 – que, junto à exordial, havia sido colacionada de forma apócrifa) apresenta assinatura de Antônio Luiz Sanches em 21/06/2023, às 11h21min13s, e assinatura atribuída a Joseli Paulo dos Santos apenas em 27/06/2023, às 15h56min56s. A circunstância é juridicamente relevante porque demonstra que, ao menos quando aperfeiçoada a subscrição do instrumento por Joseli Paulo dos Santos, o título aquisitivo da apelante já havia ingressado no protocolo do Registro de Imóveis. Não se está, portanto, apenas diante de uma cadeia particular que deixou de ser levada a registro durante longo período, mas de documento cuja formação, conforme os elementos apresentados, ainda ocorria quando já protocolizado o título posteriormente registrado em favor da Palermo. Sob essa perspectiva, a anterioridade histórica dos negócios remotos invocados pelo autor não se confunde com a prioridade do título especificamente destinado a demonstrar sua posição jurídica atual. Para fins registrais, assume particular importância a precedência da apresentação do título ao serviço imobiliário, razão pela qual a posterior conclusão do registro não desnatura a prioridade obtida com seu regular ingresso no protocolo. Nesse contexto, merece reforma a sentença no ponto em que declarou a nulidade da escritura pública de compra e venda lavrada em 19/05/2023 e do registro R-2 da matrícula nº 13.876. 4.3. DA RESPONSABILIDADE CIVIL DA APELANTE E DAS CONSEQUÊNCIAS INDENIZATÓRIAS Reconhecida a validade da alienação realizada pela Imobiliária Cristina Ltda. em favor da Palermo Construtora e Incorporadora Ltda., bem como a eficácia do respectivo registro imobiliário, não subsiste a premissa adotada na sentença para caracterização do ato ilícito e consequente responsabilização civil das requeridas. Com efeito, a condenação ao pagamento de danos materiais e morais foi estabelecida como consequência da conclusão de que a segunda alienação configuraria venda a non domino, reputada ilícita pelo Juízo de origem. Afastada essa premissa, mediante o reconhecimento da regularidade do negócio jurídico e da prevalência do título registrado, desaparece o suporte jurídico necessário à incidência dos arts. 186 e 927 do Código Civil. Não há, nesse contexto, demonstração de ato ilícito decorrente da celebração da compra e venda posteriormente registrada. Eventuais direitos oriundos das negociações particulares anteriores permanecem no plano jurídico próprio, mas não autorizam, no âmbito desta demanda e a partir da causa de pedir deduzida, a condenação das requeridas por danos materiais e morais fundada na suposta invalidade da alienação realizada em favor da Palermo. Por conseguinte, a reforma do capítulo principal da sentença repercute necessariamente sobre os capítulos indenizatórios que dele dependem, impondo-se a improcedência dos pedidos de indenização por danos materiais e morais. Tal conclusão deve alcançar também a Imobiliária Cristina Ltda., embora não recorrente. Não se trata de reformatio in pejus, porquanto não há agravamento da situação jurídica da apelante, mas extensão, ao litisconsorte, dos efeitos favoráveis decorrentes do acolhimento de fundamento comum e indivisível da insurgência. Com efeito, dispõe o art. 1.005 do Código de Processo Civil que o recurso interposto por um dos litisconsortes a todos aproveita, salvo se distintos ou opostos os seus interesses. No caso, a conclusão acerca da validade da alienação e da inexistência do ilícito que fundamentou as condenações indenizatórias constitui premissa comum às rés, de modo que seus efeitos não podem ser artificialmente limitados à recorrente. A solução decorre, ainda, do efeito devolutivo da apelação, pois a validade do negócio jurídico e suas consequências foram expressamente devolvidas ao Tribunal. Reconhecida a regularidade da venda que constituía o fundamento central da responsabilização civil, mostra-se juridicamente incompatível manter condenação indenizatória fundada justamente na ilicitude que ora se afasta. Assim, devem ser julgados improcedentes os pedidos de indenização por danos materiais e morais formulados em desfavor da Palermo Construtora e Incorporadora Ltda. e da Imobiliária Cristina Ltda. 5. DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS No que tange aos honorários advocatícios, cumpre observar que a sentença recorrida fixou a verba sucumbencial em desfavor da parte apelante, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Todavia, com o provimento do recurso de apelação, impõe-se a inversão do ônus sucumbencial, transferindo-se a responsabilidade pelo pagamento das custas processuais e honorários advocatícios aos apelados, em consonância com o princípio da causalidade e com o disposto no art. 85, caput, do CPC. Nessa linha, havendo reforma da sentença com alteração da sucumbência, não se trata propriamente de majoração recursal (art. 85, § 11, do CPC), mas de nova fixação da verba honorária, adequada ao desfecho da lide em grau recursal. Ressalte-se, por oportuno, que não há falar em majoração recursal nos moldes do art. 85, §11, do CPC, porquanto tal dispositivo pressupõe a manutenção da sucumbência originária, o que não se verifica na hipótese, em razão da inversão operada com o provimento do recurso. 6. DISPOSITIVO Ante o exposto, já conhecido o recurso, DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para, em reforma da sentença: a) afastar a declaração de nulidade da escritura pública de compra e venda lavrada em 19/05/2023 e do registro R-2 da matrícula nº 13.876 do Cartório de Registro de Imóveis de Trindade/GO, reconhecendo a validade da aquisição realizada pela Palermo Construtora e Incorporadora Ltda. b) por consequência, julgar improcedentes os pedidos de indenização por danos materiais e morais formulados em face da Palermo Construtora e Incorporadora Ltda. e da Imobiliária Cristina Ltda., nos termos do art. 1.005 do CPC. c) inverter os ônus sucumbenciais, condenando o apelado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa; ressalvado quanto à suspensão da exigibilidade prevista pelo artigo 98, § 3º, CPC. É como decido. 7. DISPOSIÇÕES FINAIS Anoto, por oportuno e em atenção aos artigos 9º e 10 do CPC, que a oposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios e com o objetivo de rediscussão da matéria ensejará a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC. Com o propósito de garantir o acesso aos Tribunais Superiores, relevante ponderar que nossa legislação consagra o princípio do livre convencimento motivado, dando ao julgador a plena liberdade de analisar as questões trazidas à sua apreciação, desde que fundamentado o seu posicionamento (TJGO. Apelação Cível (CPC) 5424492-28.2017.8.09.005, Rel. Des. REINALDO ALVES FERREIRA, 1ª Câmara Cível, DJ de 02/12/2020). Portanto, evitando-se a oposição de embargos de declaração única e exclusivamente voltados ao prequestionamento, tenho por expressamente prequestionada toda a matéria discutida nos autos. Em sendo manifestamente protelatórios, repita-se, aplicar-se-á a multa prevista no art. 1.026, §§ 2º e 3º, do CPC. Assinale-se que, na eventual interposição de agravo interno que seja declarado manifestamente inadmissível ou improcedente, o agravante poderá ser condenado ao pagamento de multa no valor compreendido entre um e cinco por cento do valor atualizado da causa (art. 1.021, § 4º, CPC). Por fim, determino à Secretaria da 1ª Câmara Cível que, após o trânsito em julgado, cuja ocorrência deverá ser certificada nos autos, promova a remessa do feito à instância de origem, nos termos do PROAD n. 202508000662902, e, na sequência, proceda à exclusão do processo do acervo deste Relator. (Datado e assinado digitalmente, conforme os artigos 10 e 24 da Resolução n. 59/2016 do TJGO). Desembargador William Costa Mello Relator Av. Assis Chateubriand, nº 195, Setor Oeste, CEP: 74130-011, Fone: (62) 3216-2264, E-mail: gab.wcmello@tjgo.jus.br 03
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