5445484-92.2026.8.09.0051

Intimação

TJGO · Goiânia - 2ª UPJ Juizados Especiais Cíveis: 6º, 7º, 8º, 9º, 10º e 11º · Sentença

Estado de Goiás Poder Judiciário Comarca de Goiânia 8º Juizado Especial Cível Rua 72, Qd. C-15/19, Jardim Goiás, Complexo dos Juizados Cíveis e Turmas Recursais, 5º Andar, Goiânia/GO, CEP: 74805-480. e-mail do Gabinete (assuntos do Gabinete): gab8jec@tjgo.jus.br e e-mail da UPJ (assuntos da UPJ): 2upj.juizadoscivgyn@tjgo.jus.br Telefone do Gabinete: (62) 3018-6862 Ação: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento do Juizado Especial Cível Processo n.: 5445484-92.2026.8.09.0051 Requerente: Bruna Stefhanny De Souza Faleiro Requerido(a): Nilce Lobo Negocios Imobiliarios Ltda SENTENÇA Trata-se de ação declaratória de inexistência de débito c.c restituição de valores proposta por Bruna Stefhanny De Souza Faleiro em face de Nilce Lobo Negocios Imobiliarios Ltda, ambas as partes devidamente qualificadas na exordial. Narra a parte autora que, ao finalizar um contrato de locação residencial administrado pela requerida, foi surpreendida com a cobrança de valores que considera indevidos no acerto final. Afirma que tentou resolver a questão administrativamente, mas a imobiliária condicionou a retirada de uma das cobranças ao pagamento imediato e integral do saldo, o que considera uma prática abusiva. Diante do exposto, requer a declaração de inexistência do débito de R$ 718,70 referente à garantia locatícia, a restituição de R$ 2.958,62 pagos indevidamente e a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais. Devidamente citada, a parte requerida apresenta contestação, na qual argumenta, em síntese, sua ilegitimidade passiva, por atuar como mera administradora e mandatária da locadora, não sendo titular dos créditos cobrados. Subsidiariamente, alega sua ilegitimidade quanto à garantia locatícia, contratada diretamente entre a autora e a seguradora Porto Seguro. Sustenta a ausência de interesse processual no que tange à cobrança da vistoria em duplicidade, pois o erro material foi corrigido administrativamente antes do ajuizamento da ação. No mérito, defende a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, prevalecendo a Lei do Inquilinato. Por fim, nega a existência de ato ilícito e de danos morais indenizáveis, bem como os pressupostos para a repetição de indébito. Pugnou pela total improcedência dos pedidos. As partes pugnam pelo julgamento antecipado da lide (evento 20). É o sucinto relatório. Decido. Inicialmente, cumpre analisar a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela parte requerida. Sustenta a imobiliária que atuou unicamente como mandatária da locadora, administrando o contrato de locação, não sendo, portanto, a titular dos direitos e obrigações discutidos na presente ação. Da análise do contrato de locação e do próprio termo de atermação, verifica-se que a relação jurídica locatícia foi estabelecida entre a parte autora (locatária) e o Espólio de Laudelina de Castro Alves (locador), sendo a requerida, Nilce Lobo Negócios Imobiliários Ltda, mera intermediária e administradora do imóvel. As cobranças questionadas pela autora, tais como valores de reparos no imóvel, IPTU proporcional e encargos da rescisão, são créditos que, por sua natureza, pertencem ao locador, e não à administradora. A jurisprudência do E. Tribunal de Justiça de Goiás, vem se posicionando no sentido de que a administradora de imóveis, por ser mera mandatária do locador, não possui legitimidade para figurar no polo passivo de ações que visem discutir obrigações contratuais do contrato de locação. Veja-se: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NATUREZA LOCATÍCIA CUMULADA COM PEDIDOS INDENIZATÓRIOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. ATUAÇÃO COMO MERA MANDATÁRIA DO LOCADOR. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. OBRIGAÇÕES INERENTES AO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. ARTIGO 663 DO CÓDIGO CIVIL. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. RECONHECIMENTO DE OFÍCIO EM SEGUNDO GRAU. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. PREJUDICIALIDADE DO RECURSO. I. CASO EM EXAME1. Apelação cível interposta por locatária contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial postulatória, reconhecendo a resolução contratual por vícios no imóvel, afastando cobranças posteriores, condenando ao pagamento de danos materiais e multa contratual inversa, e indeferindo o pedido de indenização por dano moral, em ação ajuizada exclusivamente em face da administradora do imóvel. II. TEMA EM DEBATE2.1. Se a sentença padece de nulidade por omissão e ausência de fundamentação quanto à integralidade dos danos materiais pleiteados;2.2. Se são exigíveis danos materiais relativos a custos de mudança, nova locação, seguro-fiança e reparos necessários;2.3. Se a situação fática narrada autoriza o reconhecimento de dano moral indenizável;2.4. Se a administradora de imóveis, na condição de mandatária do locador, possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação. III. RAZÕES DE DECIDIR3.1. A legitimidade ad causam constitui condição da ação e matéria de ordem pública, cognoscível de ofício a qualquer tempo e grau de jurisdição, inclusive em sede recursal, por força do efeito translativo.3.2. A administradora de imóveis que atua como mera representante do locador, praticando atos de gestão e intermediação em nome e por conta deste, não responde por obrigações legais e contratuais inerentes à propriedade do bem locado, nos termos do artigo 663 do Código Civil.3.3. Os pedidos formulados na inicial postulatória decorrem de deveres legais atribuídos ao locador, especialmente aqueles previstos na Lei nº 8.245/1991, relacionados à habitabilidade do imóvel, à resolução contratual, ao afastamento de encargos e às consequências patrimoniais daí advindas.3.4. Inexistente imputação concreta de excesso, abuso ou desvio de poderes por parte da administradora, inviável a sua responsabilização direta perante a locatária, impondo-se o reconhecimento da ilegitimidade passiva e a extinção do processo sem resolução de mérito, com consequente prejudicialidade da análise recursal. IV. DISPOSITIVO E TESE4. Processo extinto, de ofício, sem resolução de mérito. Recurso julgado prejudicado.Tese de julgamento:1. A administradora de imóveis que atua como mera mandatária do locador não possui legitimidade passiva para responder por obrigações decorrentes do contrato de locação, quando ausente imputação concreta de excesso ou desvio de poderes (artigo 663 do Código Civil). 2. A ilegitimidade passiva constitui matéria de ordem pública e pode ser reconhecida de ofício em 2º Grau, impondo a extinção do processo sem resolução de mérito e a prejudicialidade do recurso. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, artigo 663; Código de Processo Civil, artigo 485, inciso VI; Lei federal nº 8.245/1991, artigos 4º e 22, incisos I e IV.Jurisprudência relevante citada: TJGO, Agravo de Instrumento n. 5442955-74.2017.8.09.0000, 1ª Câmara Cível, Rel. Des. Orloff Neves Rocha, j. 08/04/2019, DJe 08/04/2019; TJSP, Agravo de Instrumento n. 2269977-66.2020.8.26.0000, 8ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Clara Maria Araújo Xavier, j. 18/02/2021; TJRS, Apelação Cível n. 70085053049, 7ª Câmara Cível, Rel. Des. Sérgio Fernando de Vasconcellos Chaves, j. 25/08/2021; TJGO, Apelação Cível n. 5638920-23.2019.8.09.0128, 7ª Câmara Cível, Rel. Des. Sérgio Mendonça de Araújo, j. 16/11/2022, DJe 16/11/2022; TJGO, Apelação Cível n. 5445241-61.2020.8.09.0051, 4ª Câmara Cível, Rel. Des. Fabiano Abel de Aragão Fernandes, j. 02/05/2022, DJe 02/05/2022. (TJGO, Apelação Cível nº 5467262-55.2025.8.09.0051, Rel. JOSÉ RICARDO M. MACHADO, 8ª Câmara Cível, julgado em 10/02/2026) (negrito inserido) Nesse sentido, a administradora não é a credora ou devedora das verbas em disputa. Acolho, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva da requerida. Ante o exposto, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, julgo extinto o processo sem resolução do mérito, em razão da ilegitimidade passiva da requerida, Nilce Lobo Negócios Imobiliários Ltda. Sem custas e honorários, conforme artigo 55, caput, da Lei n.º 9.099/95. Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. Na hipótese de oposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios, será aplicada multa que não exceda 2% (dois por cento) do valor da causa. No que tange aos recursos, deverá a Secretaria cumprir o Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial, intimando as partes reciprocamente para contrarrazões. Havendo pedido de gratuidade recursal, deverá a parte recorrente colacionar, prioritariamente, a última declaração de IR (atualizada), notadamente o item BENS E DIREITOS, ou documento que demonstre não estar a parte obrigada à referida declaração (retirado do site oficial da Receita Federal), consta geralmente a informação “Sua declaração não consta na base de dados da Receita Federal”, o que equivale à isenção, bem como eventuais outros documentos que evidenciem a hipossuficiência financeira alegada, a critério do recorrente. Só depois de devidamente formalizadas as providências de ordem cartorária, à conclusão. Intimem-se. Cumpra-se. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Éder Jorge Juiz de Direito