5441390-38.2025.8.09.0051

Intimação

TJGO · Goiânia - 2ª UPJ Juizados Especiais Cíveis: 6º, 7º, 8º, 9º, 10º e 11º · Decisão

Comarca de Goiânia 10º Juizado Especial Cível Rua 72, Qd. C-15/19, Complexo dos Juizados e Turmas Recursais, Sl. 520, 5º Andar, Jardim Goiás, Goiânia/GO, 74.805-480 juizadocivel10gyn@tjgo.jus.br DECISÃO AÇÃO: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Execução -> Execução de Título Extrajudicial -> Execução de Título Extrajudicial PROCESSO Nº: 5441390-38.2025.8.09.0051 REQUERENTE (S): Residencial Nelson Mandela - Condominio 2 REQUERIDO (S): Ana Paula Dias Da Cruz Trata-se de cumprimento de sentença deflagrado pelo Residencial Nelson Mandela - Condomínio 2 em face de Ana Paula Dias da Cruz, tendo por objeto a cobrança de despesas condominiais em aberto. Compulsando os autos, verifico que, descumprido o acordo homologado, o condomínio deu início à fase de cumprimento de sentença, cobrando os valores inadimplidos, incluindo as parcelas vencidas após a celebração da avença (mov. 55). Ocorre que, conforme certidão de matrícula imobiliária acostada aos autos (mov. 67, arq. 3), o imóvel gerador do débito foi alienado à nova proprietária em 23/05/2025. Diante disso, o condomínio exequente requereu, na petição de mov. 67, a inclusão da nova proprietária no polo passivo do cumprimento de sentença, com a concomitante exclusão da antiga proprietária. Decido. O pedido formulado pelo condomínio merece acolhida. As despesas condominiais constituem obrigação de natureza propter rem, isto é, vinculam-se ao imóvel e não à pessoa do proprietário, acompanhando a coisa em todas as suas mutações subjetivas. Por tal razão, a responsabilidade pelo adimplemento da dívida condominial transmite-se automaticamente ao adquirente do bem, ainda que se refira ao período anterior à aquisição. Nesse sentido, dispõe o art. 1.345 do Código Civil: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.” Ademais, ao regular a alienação da coisa por ato entre vivos, a título particular, estabelece o art. 109, § 3º, do Código de Processo Civil: “Estendem-se os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias ao adquirente ou cessionário”. A propósito, o Superior Tribunal de Justiça firmou sua jurisprudência no sentido de que o proprietário do imóvel gerador das dívidas do condomínio pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, ainda que não tenha figurado no polo passivo: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DE CAPÍTULO AUTÔNOMO EM DECISÃO MONOCRÁTICA DO RELATOR EM AGRAVO INTERNO. PRECLUSÃO. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/15. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA. AUSENTE. 1. Embargos de terceiro. 2. A ausência de impugnação, no agravo interno, de capítulo autônomo e/ou independente da decisão monocrática do relator - proferida ao apreciar recurso especial ou agravo em recurso especial - apenas acarreta a preclusão da matéria não impugnada. Precedente da Corte Especial. 3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC/15. 4. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 5. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. Súmula 568/STJ. 6. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à conclusão de que a agravante COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA é a proprietária do imóvel objeto desta ação, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ. 7. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 8. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.006.920/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 29/3/2023) Em situações próximas à dos presentes autos, o Superior Tribunal de Justiça já se pronunciou sobre o cabimento da inclusão do proprietário registral do imóvel no polo passivo de cumprimento de sentença que tem por objeto a cobrança de dívidas condominiais, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento, especialmente em virtude da natureza propter rem da obrigação. Senão, confiram-se os seguintes julgados: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. PROPRIETÁRIA DO BEM QUE NÃO FIGUROU COMO PARTE NA AÇÃO DE COBRANÇA ORIGINÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA NO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ACORDO FEITO PELO MUTUÁRIO COM O CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1. Ação ajuizada em 19/01/1998. Recurso especial concluso ao gabinete em 29/09/2017. Julgamento: CPC/73. 2. Ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, em virtude da inadimplência no pagamento de cotas condominiais. 3. O propósito recursal, a par de analisar acerca da ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, é definir se a proprietária do imóvel gerador dos débitos condominiais tem legitimidade para figurar no polo passivo do cumprimento de sentença, ainda que alegue figurar apenas como promitente vendedora do imóvel e ainda que o mutuário/ocupante do imóvel tenha firmado acordo diretamente com o Condomínio, responsabilizando-se pelo pagamento da dívida. 4. Não há que se falar em violação do art. 535 do CPC/73 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte. 5. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode figurar no polo passivo do cumprimento de sentença, ainda que não tenha sido parte na ação de cobrança originária, ajuizada, em verdade, em face dos promitentes compradores do imóvel. 6. Ausência de colisão com o que decidido pela 2ª Seção no bojo do REsp 1.345.331/RS, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, uma vez que a questão que se incumbiu decidir nos referidos autos foi acerca da responsabilidade pelo pagamento da dívida, e não propriamente sobre a legitimidade para figurar no polo passivo da ação. 7. O acordo firmado entre o mutuário e o Condomínio - não cumprido em sua integralidade -, não acarreta a alteração da natureza da dívida, que mantém-se propter rem. 8. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 1.696.704/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 16/9/2020.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. MANEJO DA AÇÃO COGNITIVA CONTRA PROPRIETÁRIO REGISTRAL. CABIMENTO. EXEGESE DO RESP N. 1.345.331/RS. TEMA N. 886/STJ. RESPONSABILIDADE DO EFETIVO PROPRIETÁRIO. SUCESSÃO DO POLO PASSIVO NA FASE DE CUMPRIMENTO/EXECUÇÃO. VIABILIDADE. REITERADO ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL. TESE PRESCRICIONAL PREJUDICADA. 1. O entendimento de origem se alinha com a jurisprudência do STJ, em especial com o Tema n. 886/STJ (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe de 20/4/2015), no qual consagrado que a dívida decorrente de despesas condominiais pode ser cobrada tanto do proprietário registral como daquele outro que exerce o domínio do imóvel e que não consta nos assentos cartorários, dada a natureza propter rem da dívida em questão. 2. Do mesmo modo, sem amparo a tese do agravante de que não é responsável sobre os valores cobrados em razão de a ação de cobrança ter sido manejada contra o proprietário registral, quando já ciente o condomínio que exercia a propriedade. 3. Primeiro, porque o entendimento firmado no referido Tema n. 886/STJ tem por alvo resguardar o promitente vendedor e o proprietário registral, de modo que não fossem surpreendidos após a alienação do imóvel com a cobrança de despesas condominiais provenientes de um bem sobre o qual há muito não exerce a posse. Não se extrai do entendimento sedimentado no aludido recurso representativo de controvérsia que o promitente comprador somente ficaria responsável pelas despesas lançadas após a sua efetiva posse como pretende o agravante, uma vez que tal entendimento violaria a literal disposição legal constante do art. 1345 do Código Civil. Precedentes. 4. Segundo, "Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. Súmula 568/STJ" (AgInt no REsp n. 2.006.920/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 29/3/2023). 5. Ademais, o Tribunal foi categórico no sentido de que o condomínio desconhecia que o imóvel era de propriedade do agravante no momento do ajuizamento do feito, entendimento que, a toda evidência, não pode ser modificado no recurso especial, em razão do óbice da Súmula n. 7/STJ. 6. A questão prescricional perdeu seu objeto, visto que baseada na preliminar de irregularidade de citação da proprietária registral, tese rejeitada na hipótese. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.196.669/PR, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 11/12/2023, DJe de 18/12/2023.) Assim, considerando que, no caso concreto, restou demonstrada a alienação do imóvel no curso da lide, a nova proprietária, por força da natureza propter rem da obrigação, atrai para si a responsabilidade pelo pagamento do débito, inclusive quanto às parcelas vencidas antes da aquisição, sendo, pois, cabível o redirecionamento da execução para a nova proprietária do imóvel. Ante o exposto, DEFIRO o pedido formulado pelo exequente na petição de mov. 67 e, em consequência: a) determino a exclusão, do polo passivo do presente cumprimento de sentença, de Ana Paula Dias da Cruz; e b) determino a inclusão, no polo passivo do presente cumprimento de sentença, de Geovana Dias Oliveira, qualificada nos autos. Cite-se e intime-se a nova executada, por meio do número de WhatsApp (62) 9.9438-0096, para, no prazo de 15 (quinze) dias, efetuar o pagamento voluntário do débito atualizado, sob pena de penhora. Decorrido o prazo sem pagamento, intime-se a parte exequente para requerer o que entender de direito, no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de extinção. Intimem-se. Cumpra-se. Datado e assinado digitalmente. Lucas de Mendonça Lagares Juiz de Direito 3