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TJGO · Assessoria para Assunto de Recursos Constitucionais - CÍVEL · Decisão
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete da 1ª Vice-Presidência RECURSO ESPECIAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL N. 5428999-72.2025.8.09.0044 COMARCA DE FORMOSA RECORRENTE: AR LOTES NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. RECORRIDA: NEUMA EVANGELISTA DA COSTA DECISÃO Trata-se de RECURSO ESPECIAL interposto na mov. 101 por AR LOTES NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA., regularmente representada, com fundamento no art. 105, III, alínea "a", da Constituição Federal, em face do acórdão unânime proferido na mov. 81 pela 1ª Turma Julgadora da 5ª Câmara Cível desta Corte, sob relatoria do Des. Guilherme Gutemberg Isac Pinto, assim ementado: “DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEI DO DISTRATO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de lote urbano, para declarar extinto o vínculo contratual por inadimplemento da compradora, determinar a restituição de 90% dos valores pagos e autorizar retenção de 10%, em parcela única, afastando a incidência de comissão de corretagem, taxa de fruição e demais encargos previstos contratualmente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há seis questões em discussão: (i) saber se a controvérsia deve ser solucionada exclusivamente à luz da Lei nº 13.786/2018, com prevalência sobre o Código de Defesa do Consumidor; (ii) saber se é válida a cláusula penal compensatória correspondente a 10% sobre o valor atualizado integral do contrato; (iii) saber se é devida a retenção da comissão de corretagem; (iv) saber se incide taxa de fruição em lote não edificado; (v) saber se a restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma parcelada; e (vi) saber se encargos tributários e taxas associativas incidentes sobre o imóvel podem ser abatidos dos valores a restituir. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação jurídica possui natureza consumerista, de modo que a Lei nº 13.786/2018 deve ser interpretada em conjunto com o Código de Defesa do Consumidor, especialmente quanto ao controle de abusividade das cláusulas contratuais e à vedação do enriquecimento sem causa. 4. A cláusula penal compensatória incidente sobre o valor integral atualizado do contrato revela-se excessivamente onerosa e desproporcional, razão pela qual se mostra adequada a retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos, em conformidade com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 5. A retenção da comissão de corretagem é legítima quando houver previsão contratual expressa, informação clara ao adquirente e destaque do encargo no instrumento negocial. 6. A taxa de fruição não é devida em relação a lote não edificado, ausente demonstração de efetiva ocupação, exploração econômica ou proveito patrimonial do imóvel pela adquirente. 7. A restituição dos valores pagos deve ocorrer em parcela única, por inexistir demonstração de circunstância excepcional apta a justificar devolução parcelada, sob pena de onerosidade excessiva ao consumidor. 8. Encargos propter rem, notadamente IPTU e taxas associativas incidentes durante o período de posse da adquirente, podem ser abatidos do montante a ser restituído, desde que comprovados documentalmente e apurados em liquidação de sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: “1. A Lei nº 13.786/2018 deve ser interpretada em consonância com o Código de Defesa do Consumidor, submetendo-se as cláusulas contratuais ao controle de abusividade. 2. A cláusula penal por resolução contratual motivada pelo adquirente deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, quando a retenção sobre o valor integral do contrato se revelar excessivamente onerosa. 3. A comissão de corretagem pode ser retida quando expressamente pactuada, destacada no contrato e previamente informada ao comprador. 4. A taxa de fruição é indevida em lote não edificado sem prova de efetiva utilização ou proveito econômico do imóvel. 5. A restituição dos valores pagos deve ocorrer em parcela única quando ausente justificativa concreta para devolução parcelada. 6. Encargos tributários e taxas associativas incidentes durante a posse do imóvel podem ser abatidos, desde que efetivamente comprovados.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 97; CDC, arts. 1º, 2º e 53; CC, art. 725; CPC, arts. 85, § 2º e § 11, e 487, I; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula Vinculante nº 10; STJ, Tema Repetitivo nº 938; STJ, Súmula 543; STJ, Edcl no REsp nº 1.746.789/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 03.10.2018; TJGO, Apelação Cível nº 5164923-06.2023.8.09.0137, Rel. Des. Maria Cristina Costa Morgado, 8ª Câmara Cível, j. 13.09.2024; TJGO, Apelação Cível nº 5405016-62.2021.8.09.0051, Rel. Des. Fabiano Abel de Aragão Fernandes, j. 19.04.2023.” Opostos embargos de declaração, foram eles rejeitados na mov. 96. Nas razões recursais, alega a parte recorrente, em suma, contrariedade aos arts. 32-A, II da Lei 13.786/18 e 1.022, parágrafo único, II do Código de Processo Civil. Ao final, roga pela admissibilidade do recurso especial, com remessa dos autos à instância superior. Preparo demonstrado na mov. 101. Contrarrazões apresentadas na mov. 108, requerendo a não admissão do recurso. É o relatório. Decido. Preambularmente, conquanto tenha sido formulado pedido de efeito suspensivo, a sua análise está prejudicada porquanto o recurso está apto ao exercício do juízo de admissibilidade, que se dará doravante. Destarte, passo à análise dos pressupostos recursais, adiantando, no entanto, que o juízo de admissibilidade a ser exercido, neste caso, é negativo. Isso porque, no que tange ao art. 1.022, parágrafo único, II, do CPC, não houve indicação, motivada e clara, dos pontos da lide supostamente não decididos, tampouco houve demonstração da ocorrência de erro material a merecer exame, esclarecimento ou correção. Em síntese, a recorrente almeja somente a reapreciação da matéria analisada e fundamentadamente decidida no acórdão recorrido, o que evidencia a falta da necessária subsunção à norma tida como violada, configurando, pois, ausência de requisito formal e, assim, ensejando a inadmissibilidade do recurso, por deficiência na argumentação, nos moldes da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal, aplicável por analogia. Lado outro, é indene de dúvidas que a análise de eventual ofensa ao dispositivo legal remanescente esbarra nos óbices das Súmulas ns. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça, uma vez que a conclusão sobre o acerto ou desacerto do acórdão vergastado demandaria sensível interpretação de cláusula contratual e reapreciação no acervo fático-probatório dos autos, notadamente no que se refere a análise da cláusula do contrato de compra e venda entabulado entre as partes, bem como aferir a razoabilidade e proporcionalidade do percentual de retenção estabelecido. E isso, de forma hialina, impede o trânsito do recurso especial. Posto isso, deixo de admitir o recurso. Publique-se. Intimem-se. Goiânia, data da assinatura eletrônica. Des. F. A. DE ARAGÃO FERNANDES 1º Vice-Presidente 6/01
TJGO · Assessoria para Assunto de Recursos Constitucionais - CÍVEL · Decisão
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete da 1ª Vice-Presidência RECURSO ESPECIAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL N. 5428999-72.2025.8.09.0044 COMARCA DE FORMOSA RECORRENTE: AR LOTES NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. RECORRIDA: NEUMA EVANGELISTA DA COSTA DECISÃO Trata-se de RECURSO ESPECIAL interposto na mov. 101 por AR LOTES NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA., regularmente representada, com fundamento no art. 105, III, alínea "a", da Constituição Federal, em face do acórdão unânime proferido na mov. 81 pela 1ª Turma Julgadora da 5ª Câmara Cível desta Corte, sob relatoria do Des. Guilherme Gutemberg Isac Pinto, assim ementado: “DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEI DO DISTRATO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de lote urbano, para declarar extinto o vínculo contratual por inadimplemento da compradora, determinar a restituição de 90% dos valores pagos e autorizar retenção de 10%, em parcela única, afastando a incidência de comissão de corretagem, taxa de fruição e demais encargos previstos contratualmente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há seis questões em discussão: (i) saber se a controvérsia deve ser solucionada exclusivamente à luz da Lei nº 13.786/2018, com prevalência sobre o Código de Defesa do Consumidor; (ii) saber se é válida a cláusula penal compensatória correspondente a 10% sobre o valor atualizado integral do contrato; (iii) saber se é devida a retenção da comissão de corretagem; (iv) saber se incide taxa de fruição em lote não edificado; (v) saber se a restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma parcelada; e (vi) saber se encargos tributários e taxas associativas incidentes sobre o imóvel podem ser abatidos dos valores a restituir. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação jurídica possui natureza consumerista, de modo que a Lei nº 13.786/2018 deve ser interpretada em conjunto com o Código de Defesa do Consumidor, especialmente quanto ao controle de abusividade das cláusulas contratuais e à vedação do enriquecimento sem causa. 4. A cláusula penal compensatória incidente sobre o valor integral atualizado do contrato revela-se excessivamente onerosa e desproporcional, razão pela qual se mostra adequada a retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos, em conformidade com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 5. A retenção da comissão de corretagem é legítima quando houver previsão contratual expressa, informação clara ao adquirente e destaque do encargo no instrumento negocial. 6. A taxa de fruição não é devida em relação a lote não edificado, ausente demonstração de efetiva ocupação, exploração econômica ou proveito patrimonial do imóvel pela adquirente. 7. A restituição dos valores pagos deve ocorrer em parcela única, por inexistir demonstração de circunstância excepcional apta a justificar devolução parcelada, sob pena de onerosidade excessiva ao consumidor. 8. Encargos propter rem, notadamente IPTU e taxas associativas incidentes durante o período de posse da adquirente, podem ser abatidos do montante a ser restituído, desde que comprovados documentalmente e apurados em liquidação de sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: “1. A Lei nº 13.786/2018 deve ser interpretada em consonância com o Código de Defesa do Consumidor, submetendo-se as cláusulas contratuais ao controle de abusividade. 2. A cláusula penal por resolução contratual motivada pelo adquirente deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, quando a retenção sobre o valor integral do contrato se revelar excessivamente onerosa. 3. A comissão de corretagem pode ser retida quando expressamente pactuada, destacada no contrato e previamente informada ao comprador. 4. A taxa de fruição é indevida em lote não edificado sem prova de efetiva utilização ou proveito econômico do imóvel. 5. A restituição dos valores pagos deve ocorrer em parcela única quando ausente justificativa concreta para devolução parcelada. 6. Encargos tributários e taxas associativas incidentes durante a posse do imóvel podem ser abatidos, desde que efetivamente comprovados.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 97; CDC, arts. 1º, 2º e 53; CC, art. 725; CPC, arts. 85, § 2º e § 11, e 487, I; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula Vinculante nº 10; STJ, Tema Repetitivo nº 938; STJ, Súmula 543; STJ, Edcl no REsp nº 1.746.789/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 03.10.2018; TJGO, Apelação Cível nº 5164923-06.2023.8.09.0137, Rel. Des. Maria Cristina Costa Morgado, 8ª Câmara Cível, j. 13.09.2024; TJGO, Apelação Cível nº 5405016-62.2021.8.09.0051, Rel. Des. Fabiano Abel de Aragão Fernandes, j. 19.04.2023.” Opostos embargos de declaração, foram eles rejeitados na mov. 96. Nas razões recursais, alega a parte recorrente, em suma, contrariedade aos arts. 32-A, II da Lei 13.786/18 e 1.022, parágrafo único, II do Código de Processo Civil. Ao final, roga pela admissibilidade do recurso especial, com remessa dos autos à instância superior. Preparo demonstrado na mov. 101. Contrarrazões apresentadas na mov. 108, requerendo a não admissão do recurso. É o relatório. Decido. Preambularmente, conquanto tenha sido formulado pedido de efeito suspensivo, a sua análise está prejudicada porquanto o recurso está apto ao exercício do juízo de admissibilidade, que se dará doravante. Destarte, passo à análise dos pressupostos recursais, adiantando, no entanto, que o juízo de admissibilidade a ser exercido, neste caso, é negativo. Isso porque, no que tange ao art. 1.022, parágrafo único, II, do CPC, não houve indicação, motivada e clara, dos pontos da lide supostamente não decididos, tampouco houve demonstração da ocorrência de erro material a merecer exame, esclarecimento ou correção. Em síntese, a recorrente almeja somente a reapreciação da matéria analisada e fundamentadamente decidida no acórdão recorrido, o que evidencia a falta da necessária subsunção à norma tida como violada, configurando, pois, ausência de requisito formal e, assim, ensejando a inadmissibilidade do recurso, por deficiência na argumentação, nos moldes da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal, aplicável por analogia. Lado outro, é indene de dúvidas que a análise de eventual ofensa ao dispositivo legal remanescente esbarra nos óbices das Súmulas ns. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça, uma vez que a conclusão sobre o acerto ou desacerto do acórdão vergastado demandaria sensível interpretação de cláusula contratual e reapreciação no acervo fático-probatório dos autos, notadamente no que se refere a análise da cláusula do contrato de compra e venda entabulado entre as partes, bem como aferir a razoabilidade e proporcionalidade do percentual de retenção estabelecido. E isso, de forma hialina, impede o trânsito do recurso especial. Posto isso, deixo de admitir o recurso. Publique-se. Intimem-se. Goiânia, data da assinatura eletrônica. Des. F. A. DE ARAGÃO FERNANDES 1º Vice-Presidente 6/01
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