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TJGO · Caldas Novas - 1ª Vara Cível · Sentença
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE CALDAS NOVAS - 1ª VARA CÍVEL E-mail e WhatApp do Gabinete: gab1vcivelcaldas@tjgo.jus.br - (64) 3454-9634 E-mail e WhatApp da Escrivania: cartciv1caldasnovas@tjgo.jus.br - (64) 3454-9628 Processo nº: 5428501-02.2026.8.09.0024 Demandante(s): Antonio Nunes De Oliveira Demandado(s): Cidade Verde Caldas Novas Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda SENTENÇA/MANDADO/OFÍCIO Este documento possui força de MANDADO/OFÍCIO, nos termos dos artigos 136 ao 139-A do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial, da Corregedoria do Estado de Goiás, devendo a Escrivania afixar selo de autenticidade na 2ª via, se necessário, para cumprimento do ato. 1. RELATÓRIO Trata-se de ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas e indenização por danos morais ajuizada por Antonio Nunes de Oliveira em face de Cidade Verde Caldas Novas Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., todos qualificados no processo. O autor narrou a celebração de contrato de promessa de compra e venda de um lote, em 08/04/2024, no valor de R$153.700,00, com uma entrada de R$5.537,00 e 300 parcelas mensais de R$512,33. Afirmou que, após o pagamento de 24 parcelas, totalizando aproximadamente R$20.000,00, não conseguiu mais honrar com as obrigações devido a dificuldades financeiras. Sustentou que tentou por meses, sem sucesso, a resolução amigável do contrato e a devolução dos valores pagos, mas a ré se manteve inerte, retendo indevidamente o montante e evidenciando má-fé. Argumentou que a conduta da ré lhe causou danos morais, decorrentes da angústia, do tempo despendido em tentativas de solução (desvio produtivo do consumidor) e do agravamento de sua situação financeira. Postulou a análise da controvérsia segundo o disposto pelo Código de Defesa do Consumidor, reconhecendo a abusividade da retenção integral dos valores, e na Lei nº 6.766/79, que limita a cláusula penal a 10% do valor do contrato. Postulou em tutela de urgência, a suspensão do contrato e das cobranças, e que a ré se abstenha de inscrever seu nome em cadastros de inadimplentes. Ao final, requer a confirmação da liminar, a resolução do contrato, a condenação da ré à restituição dos valores pagos, com retenção máxima de 10%, e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$10.000,00. Deferida a justiça gratuita ao autor, recebida a inicial e deferida a tutela de urgência (evento 09). Citada, a ré apresentou contestação (evento 20). Preliminarmente, arguiu a inépcia da inicial por ausência de discriminação das obrigações contratuais controvertidas e de quantificação do valor incontroverso do débito. No mérito, sustentou a aplicação da Lei nº 13.786/2018 em detrimento do CDC, pelo critério da especialidade. Defendeu a irretratabilidade do contrato de loteamento, conforme o art. 25 da Lei nº 6.766/79, e a improcedência do pedido de resilição. Argumentou que a iniciativa de rescisão partiu exclusivamente do autor. Caso admitida a rescisão, pleiteou a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato a título de multa (art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/79), e, subsidiariamente, 25% do montante pago, conforme jurisprudência do STJ. Requereu também a retenção dos encargos moratórios, do IPTU (R$ 411,90), da comissão de corretagem (R$ 13.221,95) e de 0,75% ao mês pela fruição do imóvel. Afirmou que a restituição de eventuais valores deve ocorrer de forma parcelada (em até 12 vezes) e após carência de 12 meses, com correção pela taxa SELIC a partir do trânsito em julgado. Impugnou o pedido de danos morais e de desvio produtivo, por ausência de comprovação de ato ilícito. Juntou planilha indicando o pagamento de R$ 3.993,36 Réplica (evento 24). Instados a especificarem provas. O autor postulou o julgamento antecipado (evento 34). A ré informou desinteresse na dilação probatória (evento 35). Os autos vieram conclusos. É o relatório. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO Inépcia da inicial De início, impõe-se destacar que a inépcia da inicial decorre das hipóteses previstas pelo art. 330, inc. I e §1º, do CPC: “Art. 330. A petição inicial será indeferida quando: I - for inepta; § 1º Considera-se inepta a petição inicial quando: I - lhe faltar pedido ou causa de pedir; II - o pedido for indeterminado, ressalvadas as hipóteses legais em que se permite o pedido genérico; III - da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão; IV - contiver pedidos incompatíveis entre si.” In casu, vê-se que a inicial veio acompanhada de argumentos, contendo pedidos certos e determinados e causa de pedir, da narrativa dos fatos é possível compreender os objetivos da demanda, e não há pedidos incompatíveis entre si. Logo, se encontram preenchidos os requisitos formais. Isso porque, embora arguido pela ré que o autor não discriminou das obrigações contratuais controvertidas ou quantificou o valor incontroverso do débito, tem-se que a inicial indicou expressamente quais cláusulas contratuais foram reputadas abusivas e pugnou expressamente a devolução dos valores pagos com retenção mínima, equivalente a 10% da quantia. Inclusive, extrai-se da contestação que a ré não teve qualquer dificuldade em defender-se em juízo, contrapondo os argumentos apresentados pelo autor, inexistindo cerceamento ao direito de defesa, tampouco violação ao contraditório. Assim, rejeito a preliminar suscitada. Mérito O processo encontra-se em ordem e apto para julgamento, uma vez que as partes, devidamente intimadas, manifestaram desinteresse na produção de outras provas, requerendo o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. Primeiramente, vale ressaltar a aplicabilidade, na espécie, das normas previstas no Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a atividade da ré, na condição de exploradora do ramo imobiliário de loteamento, urbanização, compra e venda e incorporação imobiliária, está compreendida dentre as previstas no seu artigo 3º, § 1º. Nesse sentido, colhe-se julgamento dos Tribunais de Justiça Estaduais: “DUPLA APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INFRAESTRUTURA. CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS/CONSTRUTORA. CARÊNCIA DE AÇÃO E PRECLUSÃO. NÃO CONFIGURADAS. LEGITIMIDADE PASSIVA. APLICAÇÃO DO CDC. OBRIGAÇÃO DE FAZER. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. A petição inicial é clara, da qual não destoam seus pedidos, tampouco existem vícios ou incoerências capazes de impossibilitar o julgamento do feito, restando atendidos todos os requisitos legais, de modo que está apta a produzir efeitos. 2. No que se refere ao ônus da prova, estabelece o art. 373, I, do CPC que incumbe ao autor da ação provar fato constitutivo do seu direito. In casu, os autores juntaram na peça vestibular os documentos que buscam demonstrar a veracidade das suas alegações, tanto que as requeridas apresentaram contestações, em que expressamente se defendem das afirmações da parte autora, situação que, inclusive, obedeceu ao princípio do contraditório. 3. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor nos casos que envolvem contrato de promessa de compra e venda de imóvel, inclusive com toda a sua essência protecionista à parte vulnerável na relação negocial, ou seja, aos autores/compradores. 4. As empresas que integram a cadeia de consumo, ainda que como administradoras do empreendimento, auferem vantagens advindas do contrato, ainda que de forma indireta e são responsáveis pelas cláusulas constantes no pacto, à luz da teoria da aparência. 5. A Lei n.º 6.766/79 dispõe que a infraestrutura básica do parcelamento/loteamento do solo urbano será constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação, cuja responsabilidade primária pela implementação/execução é do loteador. 6. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos ou serviços que deixem ao fornecedor a opção de concluir, ou não, o contrato, embora obrigando o consumidor, de forma que o juiz pode declarar a nulidade. 7. O não cumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, por culpa do vendedor, gera a condenação por lucros cessantes por presunção de prejuízo do promitente comprador. 8. É cabível indenização por danos morais em virtude de longo atraso na entrega de imóvel, sendo razoável e proporcional a condenação no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), até mesmo porque em acordância (sic) com o posicionamento deste e. Tribunal em casos análogos. RECURSOS CONHECIDOS. DESPROVIDOS A PRIMEIRA APELAÇÃO E O RECURSO ADESIVO. PARCIALMENTE PROVIDA A SEGUNDA APELAÇÃO.” (TJ-GO - APL: 04248531220168090134 QUIRINÓPOLIS, Relator: Des(a). MARCUS DA COSTA FERREIRA, Data de Julgamento: 16/11/2020, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 16/11/2020) Portanto, caracterizada a relação de consumo, recomendável é o exame da controvérsia sob o prisma, também, da Lei nº 8.078/90. Embora caracterizada a relação consumerista entre os litigantes, não há situação de hipossuficiência da parte autora a fim de justificar a inversão do ônus da prova, mesmo porque as circunstâncias do caso concreto não revelam especial dificuldade à comprovação dos fatos articulados na petição inicial. Destarte, indefiro o pedido de inversão do ônus da prova. Cinge-se a controvérsia a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, firmado entre as partes, especialmente no que diz respeito aos valores a serem retidos pela vendedora, em razão da desistência imotivada do comprador. Cumpre destacar de início que as partes concordam com a rescisão contratual, restando incontroverso apenas os valores que devem ser objeto de restituição ao autor e os valores que devem ser objeto de retenção pela ré. É consabido que a rescisão contratual unilateral é direito de qualquer um dos contratantes, na forma do art. 473, do Código Civil. Entretanto, a parte será eximida das penalidades se comprovar o justo motivo e que a parte contrária foi a causadora da rescisão contratual - o que não ocorre no presente caso, posto que a parte autora, em razão de dificuldades financeiras, requereu o distrato do contrato entabulado entre as partes. Ocorrendo a rescisão do contrato, tem-se que as partes contratantes devem retornar ao “status quo ante”, observando-se as penalidades que devem ser aplicadas a quem deu causa à extinção do contrato. É dizer, a rescisão do contrato é um direito potestativo do consumidor, ainda que inadimplente. No entanto, ao dar causa à rescisão, sujeita-se às consequências patrimoniais previstas em lei e no contrato. Na dicção do art. 32-A da Lei do Distrato: “Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.” Ainda, conforme se extrai do contrato pactuado, cláusula sexta, cláusula resolutiva expressa: “6.2. (...) a. Se o contrato for resolvido por culpa do COMPROMISSÁRIO COMPRADOR antes de integralizado o valor de 10% sobre a importância total e atualizada discriminada no item 2.1, esse montante, ou seja, de 10% será devido ao COMPROMISSÁRIO VENDEDOR, pelo COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, a título de multa compensatória, a qual poderá ser executada por meio de procedimento judicial próprio, inclusive. b. Em havendo a resolução do contrato, depois de integralizada a importância de 10% prevista na alínea anterior, o valor remanescente já pago será restituído ao COMPROMISSÁRIO COMPRADOR com dedução do valor pago a título de corretagem, encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente, débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, contribuições associativas, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão, e o valor referente a fruição do imóvel, no percentual de 0,75% ao mês, sobre o valor do contrato, cujo prazo será contado a partir da data de transmissão automática da posse do imóvel ao adquirente, até a sua restituição ao COMPROMISSÁRIO VENDEDOR.” Inicialmente, em se tratando de lote sem benfeitorias, incabível se falar em taxa de fruição, senão vejamos: “DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RESCISÃO PELO ADQUIRENTE. APLICAÇÃO DA LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). CLÁUSULA PENAL. RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO. COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. NÃO CABIMENTO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO AUTOR. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. O contrato rescindendo foi avençado já na vigência da nova Lei de Distrato Imobiliário Lei nº 13 .786/2018, que alterou as disposições das Leis nº 4.591/1964 e 6.766/1979, acerca da resolução do contrato por inadimplemento do adquirente, portanto, devida é a sua aplicação à espécie. 2. Na hipótese de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do comprador, mesmo que haja cláusula contratual expressa contendo outros percentuais, revela-se razoável e proporcional a retenção de 10 % (dez por cento) dos valores pagos a título de multa penal compensatória pelas despesas inerentes à negociação realizada. Precedentes do TJGO. 3. Conforme entendimento jurisprudencial dominante, não é admitida a cobrança da taxa de fruição quando o objeto da promessa de compra e venda for lote de terreno não edificado, devido à inexistência de proveito econômico advindo do imóvel e auferido pelos possuidores. 4. Inviável é a aplicação da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça à situação concreta, sendo legal a previsão contratual que estabeleceu, em caso de rescisão contratual motivada pelo adquirente, a restituição dos valores pagos pelo consumidor de forma parcelada, em doze prestações mensais e sucessivas, com espeque no artigo 32-A, § 1º, da Lei nº 13.786/2018. 5. Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC. 1ª APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. 2ª APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.” (TJ-GO 53558464220238090087, Relator.: Des. ÁTILA NAVES AMARAL - 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/10/2024) Outrossim, verifica-se que a retenção de tais quantias não foi prevista na cláusula 6.2, item “a”, do contrato. Desta forma, indefiro o pedido de retenção de valores a título de taxa de fruição. Sobre a cláusula penal, verifica-se que no caso concreto incide a disposição contida no item 6.2. “a”, ante a rescisão do negócio jurídico antes de integralizado o valor de 10% da importância atualizada do contrato. Tal disposição acompanha o previsto no art. 32-A, inc. II, da Lei do Distrato. Note-se que embora o autor afirme que realizou o pagamento da parcela de entrada e outras parcelas do negócio jurídico, não se desincumbiu do ônus de comprovar fato constitutivo de seu direito. Não se olvida que o autor tenha postulado a inversão do ônus da prova, no intuito de que a ré apresentasse extrato de pagamentos diverso daquele contido na contestação. Ocorre que a imposição de tal ônus à vendedora implica em prova diabólica, eis que conforme informado por esta inexistem outros pagamentos. Assim, é certo que incumbia ao autor a demonstração, seja na inicial ou em réplica, da existência de outros pagamentos. Não obstante, tenho que a disposição contratual confronta o posicionamento do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, visto que a cláusula que prevê a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, deve ser reputada abusiva, por importar em enriquecimento ilícito da promitente vendedora. O cálculo da cláusula penal deve ser o montante das parcelas efetivamente pagas pelo consumidor, e não o valor total do contrato, sob pena de se configurar vantagem manifestamente excessiva e enriquecimento ilícito do vendedor, o que é vedado pelos artigos 51, IV, e 53 do CDC. Nesse sentido: “DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL RAZOÁVEL. DEVOLUÇÃO IMEDIATA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de Apelação Cível interposta por Vila Adilair III SPE LTDA., contra sentença que julgou procedente o pedido de rescisão contratual c/c restituição de valores, formulado por Lorrayne Rodrigues do Nascimento, relativo à promessa de compra e venda de duas unidades imobiliárias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em determinar se a cláusula penal de retenção de 10% sobre o valor dos contratos, prevista na Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), deve ser aplicada ou se é abusiva em face das disposições do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência sobre o tema. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação entre as partes é de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor, que prevalece sobre as disposições da Lei do Distrato quando há previsão contratual onerosa para o consumidor. 4. A cláusula penal de retenção de 10% sobre o valor total do contrato, embora prevista na Lei nº 13.786/2018, mostra-se abusiva, devendo ser fixada em 10% sobre os valores pagos. 5. A restituição dos valores pagos deve ser imediata e em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ, que considera abusiva a cláusula de devolução parcelada em casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Apelação conhecida e desprovida. Tese de julgamento: "1. A cláusula penal de retenção de 10% sobre o valor do contrato, em caso de rescisão por iniciativa do comprador, deve ser analisada à luz do Código de Defesa do Consumidor, podendo ser reduzida para garantir a proporcionalidade e evitar onerosidade excessiva ao consumidor. 2. A restituição dos valores pagos deve ser imediata e em parcela única, sendo abusiva a cláusula que prevê devolução parcelada." Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 1º e 2º; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, súmula 543; AgInt no AREsp n. 1 .942.925/PR, rel. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 26/6/2023; AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.089.370/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, j. 18/9/2023.” (TJ-GO 53508226820248090064, Relator.: RICARDO SILVEIRA DOURADO - (DESEMBARGADOR), 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: 03/10/2024) Assim, declaro abusiva a referida disposição contratual, para determinar a incidência de cláusula penal de 10% sobre os valores efetivamente pagos pelo autor. No que tange à comissão de corretagem, em que pese a orientação jurisprudencial se direcionar no sentido de ser indevida a sua restituição quando a resolução se dá por culpa dos adquirentes, o caso em espécie reclama uma distinção. Isso porque o contrato prevê o pagamento de comissão de corretagem de R$13.221,95 de forma diluída, sendo 15 parcelas de R$512,33 em favor de BN Consultoria Imobiliária, e o restante integrando as demais 285 parcelas de R$512,33. Igualmente, consta no quadro resumo que a corretagem é recebida parte no valor da entrada e o restante nas primeiras parcelas da aquisição. Isto é, o valor da comissão de corretagem integra parte do preço global (o valor da entrada e das primeiras parcelas), e não como remuneração de um serviço de corretagem efetivamente prestado aos adquirentes. E, conquanto o mesmo instrumento indique empresa imobiliária como beneficiária da referida verba, não se comprovou nos autos que houve qualquer interveniência de tal empresa ou de qualquer corretor de imóveis na concretização do negócio. É dizer: a comissão de corretagem consiste na remuneração por um serviço de aproximação/intermediação prestado por corretor de imóveis ou empresa do ramo, ainda que tal serviço se dê no estande de vendas da própria incorporadora, mas que tem como pressuposto básico a intervenção de tal sujeito no processo de compra. Nesse sentido, a jurisprudência: "APELAÇÃO CÍVEL. CORRETAGEM. IMPROCEDÊNCIA NA ORIGEM. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO VERIFICADO. AUSÊNCIA DE EFETIVA PARTICIPAÇÃO NA VENDA DO IMÓVEL. MANTIDA A IMPROCEDÊNCIA. I. Caso em Exame. 1.1. Apelação interposta contra sentença de improcedência proferida em ação de cobrança de comissão de corretagem, ajuizada por corretores que alegam ter intermediado a venda de imóvel, pretendendo a reforma da sentença para o reconhecimento do direito à comissão e redução dos honorários de sucumbência. II. Questão em Discussão. 2.1. As questões em debate referem-se a: i) saber se houve cerceamento de defesa pela negativa de produção de prova testemunhal; ii) verificar se está demonstrado o direito à comissão de corretagem pela intermediação do negócio; iii) examinar a razoabilidade dos honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da causa, diante da improcedência dos pedidos iniciais. III. Razões de Decidir. 3.1. Cerceamento de Defesa: O pedido de prova testemunhal foi indeferido sob o entendimento de que as provas documentais já seriam suficientes para o julgamento do mérito, sendo prescindível a oitiva das testemunhas. A testemunha indicada pelos apelantes/autores somente seria relevante para um segundo momento da sentença, caso fixada a comissão e a distribuição entre os autores. Não há cerceamento de defesa quando a prova testemunhal relevante foi requerida pela parte a quem aproveita a sentença. 3.2. Comissão de Corretagem: Para o direito à comissão, é exigida a comprovação de que o corretor contribuiu efetivamente para a conclusão do negócio (art. 725). No caso, os elementos dos autos indicam que não houve exclusividade na atuação dos apelantes, e não se comprovou participação direta e eficaz no desfecho da negociação. Assim, resta afastado o dever de pagamento da comissão pleiteada.3.3. Honorários Advocatícios: Os honorários advocatícios devem ser arbitrados com moderação e justeza, em valor compatível com a dignidade da profissão, mas sem caracterizar retribuição ínfima ou demasiada aos patronos da parte vencedora. Desta forma, deve-se observar o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e importância da causa, o trabalho realizado e o tempo despendido. O percentual fixado, no caso concreto, não atende ao previsto no art. 85, §2º, do CPC, levando em conta que, diferente de outras demandas semelhantes, não foi realizada audiência de instrução. IV. Dispositivo e resumo. 4.1. Recurso provido em parte para reduzir os honorários sucumbenciais. 4.2. Resumo: “1. O indeferimento de prova testemunhal não configura cerceamento de defesa quando a prova foi requerida pela parte que se beneficiou da sentença; 2. Para configuração do direito à comissão de corretagem, é essencial a comprovação de participação efetiva na aproximação das partes e na conclusão do negócio; 3. A fixação de honorários advocatícios, no caso concreto, não atende ao previsto no art. 85, §2º, do CPC.” APELO PROVIDO EM PARTE." (TJRS - Apelação Cível, Nº 50002147820198210033, Décima Quinta Câmara Cível, Relator: Roberto José Ludwig, Julgado em: 13-11-2024) "APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL- FINANCIAMENTO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - COMISSÃO DE CORRETAGEM - NÃO COMPROVAÇÃO - DANO MORAL - POSSIBILIDADE - PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. - Para que seja devida a retenção decorrente da comissão de corretagem deve ser comprovada a efetiva prestação do serviço. Inexistindo provas da intermediação da incorporadora na conclusão do negócio e, lado outro, havendo cláusula contratual expressa sobre a ausência de prestação do serviço, afasta-se a pretensão de retenção. - Diante da verificação de culpa da construtora no atraso da entrega das obras, é cabível o ressarcimento integral dos valores pagos.- A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, no contrato de compra e venda de unidades autônomas em construção, não é possível vincular o prazo de entrega do imóvel à concessão de financiamento ou qualquer outro negócio jurídico, devendo ser estipulado prazo certo, de forma clara, expressa e inteligível.- Há dano moral se a construtora atrasa a entrega do imóvel, de modo injustificado e por período excessivo, frustrando o direito de moradia do comprador e o impedindo de tomar posse na data contratualmente aprazada.-A fixação do valor indenizatório deve ter como referência os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, levando-se em conta a intensidade da ofensa, sua repercussão na esfera íntima da ofendida, além da condição financeira do ofensor." (TJMG- Apelação Cível 1.0000.21.008094-1/002, Relator(a): Des.(a) Tiago Gomes de Carvalho Pinto, 16ª Câmara Cível Especializada, julgamento em 06/11/2024, publicação em 08/11/2024) "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. RECURSO DA AUTORA. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. PREVISÃO DE PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM NO CASO DE VENDA DO IMÓVEL AO LOCATÁRIO. NEGÓCIO REALIZADO SEM A PARTICIPAÇÃO DA ADMINISTRADORA. AUSÊNCIA DE APROXIMAÇÃO OU INTERMEDIAÇÃO NA COMPRA E VENDA. RELAÇÃO PRETÉRITA ENTRE LOCADORA E LOCATÁRIO. FALTA DE EXCLUSIVIDADE. EMPENHO NEGOCIAL INEXISTENTE. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. REMUNERAÇÃO INDEVIDA. SENTENÇA ESCORREITA. "'Não é devida a comissão de corretagem sem que fique demonstrado que a realização da compra e venda tenha resultado da aproximação realizada pelo corretor. Mormente quando, como no presente caso, inexiste exclusividade e o negócio é realizado meses depois, motivado pela intervenção de outro profissional na área (AC n. 0300493-59.2018.8.24.0023, da Capital, Quinta Câmara de Direito Civil, Rel. Des. Luiz Cézar Medeiros, j. 23-7-2019).' (in TJSC, Apelação n. 5070133-69.2020.8.24.0023, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Ricardo Fontes, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 04-07-2023)" (AC n. 0311887-97.2017.8.24.0023, rel. Des. Flavio Andre Paz de Brum, j. em 15.02.2024). HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS RECURSAIS. DESPROVIMENTO DO APELO DA DEMANDANTE, SUCUMBENTE DESDE A ORIGEM. VERBA DEVIDA. FIXAÇÃO NO IMPORTE DE 5% (CINCO POR CENTO) SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CAUSA. INTELIGÊNCIA DO ART. 85, §§ 2º E 11, DO CPC/15. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO." (TJSC, Apelação n. 5009141-60.2020.8.24.0018, Rel. Gerson Cherem II, Oitava Câmara de Direito Civil, j. 09-07-2024). No caso dos autos, não se demonstrou a participação de qualquer agente na qualidade de corretor de imóveis, de modo a evidenciar que a ré, na realidade, traveste a cobrança do preço de parte do contrato a tal título. Desse modo, consideradas as especiais circunstâncias do caso, tenho que, na presente hipótese, excepcionalmente, tem-se que eventual valor pago à ré sob a rubrica de comissão de corretagem deve integrar o quantum a ser restituído a autora. Contudo, não há prova do pagamento da referida quantia pelo autor. Note-se que embora o autor afirme o pagamento de aproximadamente R$20.000,00, correspondente a entrada de R$5.537,00 e 24 parcelas de R$512,33, o extrato apresentado pela ré indica a quitação de apenas R$3.993,36, montante a ser considerado para fins de restituição. Por fim, em relação aos tributos, verifica-se que a retenção de tais quantias não foi prevista na cláusula 6.2, item “a”, do contrato. A respeito da devolução do valor pago pelos autores, a mesma deverá ser feita em parcela única, conforme dispõe Súmula 453 do STJ. Vejamos: "Súmula 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Sobre os consectários legais, esclareço que as parcelas deverão ser restituídas corrigidas monetariamente pelo índice IPCA (art. 389, parágrafo único, CC), desde o desembolso, e acrescidas de juros legais (art. 406, §1º, do CC), mensais, a partir da citação. Tal se dá porque o contrato objurgado foi celebrado já sob a égide da Lei nº 13.786/18, escapando, pois, à tese definida pelo STJ no Tema Repetitivo nº 1.002, aplicável apenas aos contratos celebrados anteriormente à referida lei. Nesse mister, confira-se precedente da própria Corte Superior: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO. TERMO INICIAL. JUROS DE MORA. PECULIARIDADE DO CASO. ART. 405 DO CC. NÃO APLICAÇÃO DO TEMA Nº 1002. REEXAME DE FATOS E PROVAS. ANÁLISE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS Nº 5 E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. IMPOSSIBILIDADE DA MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMENCIAIS. 1. Na hipótese, o tribunal de origem entendeu que o distrato não se deu na data prevista no contrato por culpa da vendedora. Rever tal conclusão demandaria o reexame das circunstâncias fáticas dos autos e a interpretação de cláusula contratual. Incidência das Súmulas nº 5 e 7/STJ.2. A aplicação da Súmula nº 7/STJ em relação ao recurso especial interposto pela alínea "a" do permissivo constitucional prejudica a análise da mesma matéria indicada no dissídio jurisprudencial.3. Em se tratando de responsabilidade contratual, os juros moratórios são computados a partir da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil. Precedentes.4. No caso, não cabe a majoração dos honorários sucumbenciais prevista no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, pois o recurso tem origem em decisão interlocutória, sem a prévia fixação de honorários.5. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp n. 2.069.700/SE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/8/2024, DJe de 29/8/2024.) Em relação a indenização por danos morais, tem-se que a lide atine a obrigação contratual, das quais emergem aborrecimentos que não tem o poder de provocar dano moral, uma vez que o dano moral decorre das lesões aos direitos da personalidade, o que não ocorreu no presente caso. Em que pese a recalcitrância da ré em realizar o distrato e a exigência de cobranças abusivas, não há comprovação dos prejuízos extrapatrimoniais efetivamente experimentados. Registre-se: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE. MANIFESTAÇÃO PRÉVIA OPORTUNIZADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543/STJ. CLÁUSULA DE RETENÇÃO ABUSIVA. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDISTRIBUÍDOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Considerando que somente faz jus à gratuidade a pessoa que comprovar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais (súmula 25/TJGO), bem como, que o demandante teve a oportunidade de se manifestar sobre o pedido de revogação do benefício anteriormente concedido, não há falar em violação à norma processual. 2. O contrato de compromisso de compra e venda de imóvel se subordina ao diploma consumerista, seja pela natureza da atividade, seja pela presença das figuras do consumidor (CDC, art. 2º) e do fornecedor (CDC, art. 3º). 3. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ser procedida à imediata restituição das parcelas pagas pelo promissário comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou, parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (súmula 543/STJ). 4. Esta Corte de Justiça tem perfilhado o entendimento de que, a depender das especificidades do caso em disceptação, revela-se suficiente a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, na hipótese de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do comprador, mesmo que haja cláusula contratual expressa contendo outros percentuais, máxime quando suficiente para atender aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, e não gerar enriquecimento ilícito da vendedora/construtora. 5. Tratando-se de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do consumidor, não há falar em ato ilícito praticado pela vendedora, o que, por si só, afasta o pedido de indenização por danos morais. 6. Evidenciada a sucumbência recíproca, impõe-se a distribuição pro rata dos encargos processuais (art. 86, CPC/15). APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.” (TJ-GO 5374160-41.2021.8.09 .0011, Relator.: DESEMBARGADOR FERNANDO DE CASTRO MESQUITA - (DESEMBARGADOR), 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: 13/05/2024) Portanto, indefiro o pedido no ponto, mormente a ausência de comprovação de que a situação enfrentada ultrapassou os meros dissabores cotidianos. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, extinguindo o processo, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para confirmar a tutela de urgência deferida e: a) declarar a rescisão do instrumento particular de compromisso de venda e compra de imóvel, contrato nº 8410-B01, firmado entre as partes; b) condenar a ré a restituir a parte autora todos os valores recebidos na vigência do contrato, autorizada a retenção de 10% da quantia paga, a título de cláusula penal, corrigidos monetariamente pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, CC) a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora legais (art. 406, §1º, CC) mensais a partir da citação; Pela sucumbência mínima do autor, condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais. Condeno a ré ao pagamento de honorários advocatícios do patrono da parte autora, os quais fixo, com fundamento no art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, em 10% sobre o valor da condenação, ressalvado o mínimo de R$1.000,00, em caso de valor irrisório. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Para prosseguimento do feito, interposta apelação, intime-se a parte apelada para contrarrazões em 15 dias (art. 1.010, §1º, do CPC). Em caso de apelação adesiva, intime-se a parte apelada adesivamente para contrarrazões em 15 dias (art. 1.010, §2º, do CPC). Na sequência, independente de conclusão (art. 1.010, §3º, do CPC), remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça, com as sinceras homenagens deste juízo. Oportunamente, arquivem-se os autos. Caldas Novas, datado e assinado eletronicamente. Ana Tereza Waldemar da Silva Juíza de Direito
TJGO · Caldas Novas - 1ª Vara Cível · Sentença
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE CALDAS NOVAS - 1ª VARA CÍVEL E-mail e WhatApp do Gabinete: gab1vcivelcaldas@tjgo.jus.br - (64) 3454-9634 E-mail e WhatApp da Escrivania: cartciv1caldasnovas@tjgo.jus.br - (64) 3454-9628 Processo nº: 5428501-02.2026.8.09.0024 Demandante(s): Antonio Nunes De Oliveira Demandado(s): Cidade Verde Caldas Novas Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda SENTENÇA/MANDADO/OFÍCIO Este documento possui força de MANDADO/OFÍCIO, nos termos dos artigos 136 ao 139-A do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial, da Corregedoria do Estado de Goiás, devendo a Escrivania afixar selo de autenticidade na 2ª via, se necessário, para cumprimento do ato. 1. RELATÓRIO Trata-se de ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas e indenização por danos morais ajuizada por Antonio Nunes de Oliveira em face de Cidade Verde Caldas Novas Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., todos qualificados no processo. O autor narrou a celebração de contrato de promessa de compra e venda de um lote, em 08/04/2024, no valor de R$153.700,00, com uma entrada de R$5.537,00 e 300 parcelas mensais de R$512,33. Afirmou que, após o pagamento de 24 parcelas, totalizando aproximadamente R$20.000,00, não conseguiu mais honrar com as obrigações devido a dificuldades financeiras. Sustentou que tentou por meses, sem sucesso, a resolução amigável do contrato e a devolução dos valores pagos, mas a ré se manteve inerte, retendo indevidamente o montante e evidenciando má-fé. Argumentou que a conduta da ré lhe causou danos morais, decorrentes da angústia, do tempo despendido em tentativas de solução (desvio produtivo do consumidor) e do agravamento de sua situação financeira. Postulou a análise da controvérsia segundo o disposto pelo Código de Defesa do Consumidor, reconhecendo a abusividade da retenção integral dos valores, e na Lei nº 6.766/79, que limita a cláusula penal a 10% do valor do contrato. Postulou em tutela de urgência, a suspensão do contrato e das cobranças, e que a ré se abstenha de inscrever seu nome em cadastros de inadimplentes. Ao final, requer a confirmação da liminar, a resolução do contrato, a condenação da ré à restituição dos valores pagos, com retenção máxima de 10%, e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$10.000,00. Deferida a justiça gratuita ao autor, recebida a inicial e deferida a tutela de urgência (evento 09). Citada, a ré apresentou contestação (evento 20). Preliminarmente, arguiu a inépcia da inicial por ausência de discriminação das obrigações contratuais controvertidas e de quantificação do valor incontroverso do débito. No mérito, sustentou a aplicação da Lei nº 13.786/2018 em detrimento do CDC, pelo critério da especialidade. Defendeu a irretratabilidade do contrato de loteamento, conforme o art. 25 da Lei nº 6.766/79, e a improcedência do pedido de resilição. Argumentou que a iniciativa de rescisão partiu exclusivamente do autor. Caso admitida a rescisão, pleiteou a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato a título de multa (art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/79), e, subsidiariamente, 25% do montante pago, conforme jurisprudência do STJ. Requereu também a retenção dos encargos moratórios, do IPTU (R$ 411,90), da comissão de corretagem (R$ 13.221,95) e de 0,75% ao mês pela fruição do imóvel. Afirmou que a restituição de eventuais valores deve ocorrer de forma parcelada (em até 12 vezes) e após carência de 12 meses, com correção pela taxa SELIC a partir do trânsito em julgado. Impugnou o pedido de danos morais e de desvio produtivo, por ausência de comprovação de ato ilícito. Juntou planilha indicando o pagamento de R$ 3.993,36 Réplica (evento 24). Instados a especificarem provas. O autor postulou o julgamento antecipado (evento 34). A ré informou desinteresse na dilação probatória (evento 35). Os autos vieram conclusos. É o relatório. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO Inépcia da inicial De início, impõe-se destacar que a inépcia da inicial decorre das hipóteses previstas pelo art. 330, inc. I e §1º, do CPC: “Art. 330. A petição inicial será indeferida quando: I - for inepta; § 1º Considera-se inepta a petição inicial quando: I - lhe faltar pedido ou causa de pedir; II - o pedido for indeterminado, ressalvadas as hipóteses legais em que se permite o pedido genérico; III - da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão; IV - contiver pedidos incompatíveis entre si.” In casu, vê-se que a inicial veio acompanhada de argumentos, contendo pedidos certos e determinados e causa de pedir, da narrativa dos fatos é possível compreender os objetivos da demanda, e não há pedidos incompatíveis entre si. Logo, se encontram preenchidos os requisitos formais. Isso porque, embora arguido pela ré que o autor não discriminou das obrigações contratuais controvertidas ou quantificou o valor incontroverso do débito, tem-se que a inicial indicou expressamente quais cláusulas contratuais foram reputadas abusivas e pugnou expressamente a devolução dos valores pagos com retenção mínima, equivalente a 10% da quantia. Inclusive, extrai-se da contestação que a ré não teve qualquer dificuldade em defender-se em juízo, contrapondo os argumentos apresentados pelo autor, inexistindo cerceamento ao direito de defesa, tampouco violação ao contraditório. Assim, rejeito a preliminar suscitada. Mérito O processo encontra-se em ordem e apto para julgamento, uma vez que as partes, devidamente intimadas, manifestaram desinteresse na produção de outras provas, requerendo o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. Primeiramente, vale ressaltar a aplicabilidade, na espécie, das normas previstas no Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a atividade da ré, na condição de exploradora do ramo imobiliário de loteamento, urbanização, compra e venda e incorporação imobiliária, está compreendida dentre as previstas no seu artigo 3º, § 1º. Nesse sentido, colhe-se julgamento dos Tribunais de Justiça Estaduais: “DUPLA APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INFRAESTRUTURA. CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS/CONSTRUTORA. CARÊNCIA DE AÇÃO E PRECLUSÃO. NÃO CONFIGURADAS. LEGITIMIDADE PASSIVA. APLICAÇÃO DO CDC. OBRIGAÇÃO DE FAZER. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. A petição inicial é clara, da qual não destoam seus pedidos, tampouco existem vícios ou incoerências capazes de impossibilitar o julgamento do feito, restando atendidos todos os requisitos legais, de modo que está apta a produzir efeitos. 2. No que se refere ao ônus da prova, estabelece o art. 373, I, do CPC que incumbe ao autor da ação provar fato constitutivo do seu direito. In casu, os autores juntaram na peça vestibular os documentos que buscam demonstrar a veracidade das suas alegações, tanto que as requeridas apresentaram contestações, em que expressamente se defendem das afirmações da parte autora, situação que, inclusive, obedeceu ao princípio do contraditório. 3. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor nos casos que envolvem contrato de promessa de compra e venda de imóvel, inclusive com toda a sua essência protecionista à parte vulnerável na relação negocial, ou seja, aos autores/compradores. 4. As empresas que integram a cadeia de consumo, ainda que como administradoras do empreendimento, auferem vantagens advindas do contrato, ainda que de forma indireta e são responsáveis pelas cláusulas constantes no pacto, à luz da teoria da aparência. 5. A Lei n.º 6.766/79 dispõe que a infraestrutura básica do parcelamento/loteamento do solo urbano será constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação, cuja responsabilidade primária pela implementação/execução é do loteador. 6. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos ou serviços que deixem ao fornecedor a opção de concluir, ou não, o contrato, embora obrigando o consumidor, de forma que o juiz pode declarar a nulidade. 7. O não cumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, por culpa do vendedor, gera a condenação por lucros cessantes por presunção de prejuízo do promitente comprador. 8. É cabível indenização por danos morais em virtude de longo atraso na entrega de imóvel, sendo razoável e proporcional a condenação no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), até mesmo porque em acordância (sic) com o posicionamento deste e. Tribunal em casos análogos. RECURSOS CONHECIDOS. DESPROVIDOS A PRIMEIRA APELAÇÃO E O RECURSO ADESIVO. PARCIALMENTE PROVIDA A SEGUNDA APELAÇÃO.” (TJ-GO - APL: 04248531220168090134 QUIRINÓPOLIS, Relator: Des(a). MARCUS DA COSTA FERREIRA, Data de Julgamento: 16/11/2020, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 16/11/2020) Portanto, caracterizada a relação de consumo, recomendável é o exame da controvérsia sob o prisma, também, da Lei nº 8.078/90. Embora caracterizada a relação consumerista entre os litigantes, não há situação de hipossuficiência da parte autora a fim de justificar a inversão do ônus da prova, mesmo porque as circunstâncias do caso concreto não revelam especial dificuldade à comprovação dos fatos articulados na petição inicial. Destarte, indefiro o pedido de inversão do ônus da prova. Cinge-se a controvérsia a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, firmado entre as partes, especialmente no que diz respeito aos valores a serem retidos pela vendedora, em razão da desistência imotivada do comprador. Cumpre destacar de início que as partes concordam com a rescisão contratual, restando incontroverso apenas os valores que devem ser objeto de restituição ao autor e os valores que devem ser objeto de retenção pela ré. É consabido que a rescisão contratual unilateral é direito de qualquer um dos contratantes, na forma do art. 473, do Código Civil. Entretanto, a parte será eximida das penalidades se comprovar o justo motivo e que a parte contrária foi a causadora da rescisão contratual - o que não ocorre no presente caso, posto que a parte autora, em razão de dificuldades financeiras, requereu o distrato do contrato entabulado entre as partes. Ocorrendo a rescisão do contrato, tem-se que as partes contratantes devem retornar ao “status quo ante”, observando-se as penalidades que devem ser aplicadas a quem deu causa à extinção do contrato. É dizer, a rescisão do contrato é um direito potestativo do consumidor, ainda que inadimplente. No entanto, ao dar causa à rescisão, sujeita-se às consequências patrimoniais previstas em lei e no contrato. Na dicção do art. 32-A da Lei do Distrato: “Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.” Ainda, conforme se extrai do contrato pactuado, cláusula sexta, cláusula resolutiva expressa: “6.2. (...) a. Se o contrato for resolvido por culpa do COMPROMISSÁRIO COMPRADOR antes de integralizado o valor de 10% sobre a importância total e atualizada discriminada no item 2.1, esse montante, ou seja, de 10% será devido ao COMPROMISSÁRIO VENDEDOR, pelo COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, a título de multa compensatória, a qual poderá ser executada por meio de procedimento judicial próprio, inclusive. b. Em havendo a resolução do contrato, depois de integralizada a importância de 10% prevista na alínea anterior, o valor remanescente já pago será restituído ao COMPROMISSÁRIO COMPRADOR com dedução do valor pago a título de corretagem, encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente, débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, contribuições associativas, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão, e o valor referente a fruição do imóvel, no percentual de 0,75% ao mês, sobre o valor do contrato, cujo prazo será contado a partir da data de transmissão automática da posse do imóvel ao adquirente, até a sua restituição ao COMPROMISSÁRIO VENDEDOR.” Inicialmente, em se tratando de lote sem benfeitorias, incabível se falar em taxa de fruição, senão vejamos: “DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RESCISÃO PELO ADQUIRENTE. APLICAÇÃO DA LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). CLÁUSULA PENAL. RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO. COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. NÃO CABIMENTO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO AUTOR. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. O contrato rescindendo foi avençado já na vigência da nova Lei de Distrato Imobiliário Lei nº 13 .786/2018, que alterou as disposições das Leis nº 4.591/1964 e 6.766/1979, acerca da resolução do contrato por inadimplemento do adquirente, portanto, devida é a sua aplicação à espécie. 2. Na hipótese de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do comprador, mesmo que haja cláusula contratual expressa contendo outros percentuais, revela-se razoável e proporcional a retenção de 10 % (dez por cento) dos valores pagos a título de multa penal compensatória pelas despesas inerentes à negociação realizada. Precedentes do TJGO. 3. Conforme entendimento jurisprudencial dominante, não é admitida a cobrança da taxa de fruição quando o objeto da promessa de compra e venda for lote de terreno não edificado, devido à inexistência de proveito econômico advindo do imóvel e auferido pelos possuidores. 4. Inviável é a aplicação da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça à situação concreta, sendo legal a previsão contratual que estabeleceu, em caso de rescisão contratual motivada pelo adquirente, a restituição dos valores pagos pelo consumidor de forma parcelada, em doze prestações mensais e sucessivas, com espeque no artigo 32-A, § 1º, da Lei nº 13.786/2018. 5. Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC. 1ª APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. 2ª APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.” (TJ-GO 53558464220238090087, Relator.: Des. ÁTILA NAVES AMARAL - 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/10/2024) Outrossim, verifica-se que a retenção de tais quantias não foi prevista na cláusula 6.2, item “a”, do contrato. Desta forma, indefiro o pedido de retenção de valores a título de taxa de fruição. Sobre a cláusula penal, verifica-se que no caso concreto incide a disposição contida no item 6.2. “a”, ante a rescisão do negócio jurídico antes de integralizado o valor de 10% da importância atualizada do contrato. Tal disposição acompanha o previsto no art. 32-A, inc. II, da Lei do Distrato. Note-se que embora o autor afirme que realizou o pagamento da parcela de entrada e outras parcelas do negócio jurídico, não se desincumbiu do ônus de comprovar fato constitutivo de seu direito. Não se olvida que o autor tenha postulado a inversão do ônus da prova, no intuito de que a ré apresentasse extrato de pagamentos diverso daquele contido na contestação. Ocorre que a imposição de tal ônus à vendedora implica em prova diabólica, eis que conforme informado por esta inexistem outros pagamentos. Assim, é certo que incumbia ao autor a demonstração, seja na inicial ou em réplica, da existência de outros pagamentos. Não obstante, tenho que a disposição contratual confronta o posicionamento do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, visto que a cláusula que prevê a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, deve ser reputada abusiva, por importar em enriquecimento ilícito da promitente vendedora. O cálculo da cláusula penal deve ser o montante das parcelas efetivamente pagas pelo consumidor, e não o valor total do contrato, sob pena de se configurar vantagem manifestamente excessiva e enriquecimento ilícito do vendedor, o que é vedado pelos artigos 51, IV, e 53 do CDC. Nesse sentido: “DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL RAZOÁVEL. DEVOLUÇÃO IMEDIATA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de Apelação Cível interposta por Vila Adilair III SPE LTDA., contra sentença que julgou procedente o pedido de rescisão contratual c/c restituição de valores, formulado por Lorrayne Rodrigues do Nascimento, relativo à promessa de compra e venda de duas unidades imobiliárias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em determinar se a cláusula penal de retenção de 10% sobre o valor dos contratos, prevista na Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), deve ser aplicada ou se é abusiva em face das disposições do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência sobre o tema. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação entre as partes é de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor, que prevalece sobre as disposições da Lei do Distrato quando há previsão contratual onerosa para o consumidor. 4. A cláusula penal de retenção de 10% sobre o valor total do contrato, embora prevista na Lei nº 13.786/2018, mostra-se abusiva, devendo ser fixada em 10% sobre os valores pagos. 5. A restituição dos valores pagos deve ser imediata e em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ, que considera abusiva a cláusula de devolução parcelada em casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Apelação conhecida e desprovida. Tese de julgamento: "1. A cláusula penal de retenção de 10% sobre o valor do contrato, em caso de rescisão por iniciativa do comprador, deve ser analisada à luz do Código de Defesa do Consumidor, podendo ser reduzida para garantir a proporcionalidade e evitar onerosidade excessiva ao consumidor. 2. A restituição dos valores pagos deve ser imediata e em parcela única, sendo abusiva a cláusula que prevê devolução parcelada." Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 1º e 2º; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, súmula 543; AgInt no AREsp n. 1 .942.925/PR, rel. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 26/6/2023; AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.089.370/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, j. 18/9/2023.” (TJ-GO 53508226820248090064, Relator.: RICARDO SILVEIRA DOURADO - (DESEMBARGADOR), 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: 03/10/2024) Assim, declaro abusiva a referida disposição contratual, para determinar a incidência de cláusula penal de 10% sobre os valores efetivamente pagos pelo autor. No que tange à comissão de corretagem, em que pese a orientação jurisprudencial se direcionar no sentido de ser indevida a sua restituição quando a resolução se dá por culpa dos adquirentes, o caso em espécie reclama uma distinção. Isso porque o contrato prevê o pagamento de comissão de corretagem de R$13.221,95 de forma diluída, sendo 15 parcelas de R$512,33 em favor de BN Consultoria Imobiliária, e o restante integrando as demais 285 parcelas de R$512,33. Igualmente, consta no quadro resumo que a corretagem é recebida parte no valor da entrada e o restante nas primeiras parcelas da aquisição. Isto é, o valor da comissão de corretagem integra parte do preço global (o valor da entrada e das primeiras parcelas), e não como remuneração de um serviço de corretagem efetivamente prestado aos adquirentes. E, conquanto o mesmo instrumento indique empresa imobiliária como beneficiária da referida verba, não se comprovou nos autos que houve qualquer interveniência de tal empresa ou de qualquer corretor de imóveis na concretização do negócio. É dizer: a comissão de corretagem consiste na remuneração por um serviço de aproximação/intermediação prestado por corretor de imóveis ou empresa do ramo, ainda que tal serviço se dê no estande de vendas da própria incorporadora, mas que tem como pressuposto básico a intervenção de tal sujeito no processo de compra. Nesse sentido, a jurisprudência: "APELAÇÃO CÍVEL. CORRETAGEM. IMPROCEDÊNCIA NA ORIGEM. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO VERIFICADO. AUSÊNCIA DE EFETIVA PARTICIPAÇÃO NA VENDA DO IMÓVEL. MANTIDA A IMPROCEDÊNCIA. I. Caso em Exame. 1.1. Apelação interposta contra sentença de improcedência proferida em ação de cobrança de comissão de corretagem, ajuizada por corretores que alegam ter intermediado a venda de imóvel, pretendendo a reforma da sentença para o reconhecimento do direito à comissão e redução dos honorários de sucumbência. II. Questão em Discussão. 2.1. As questões em debate referem-se a: i) saber se houve cerceamento de defesa pela negativa de produção de prova testemunhal; ii) verificar se está demonstrado o direito à comissão de corretagem pela intermediação do negócio; iii) examinar a razoabilidade dos honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da causa, diante da improcedência dos pedidos iniciais. III. Razões de Decidir. 3.1. Cerceamento de Defesa: O pedido de prova testemunhal foi indeferido sob o entendimento de que as provas documentais já seriam suficientes para o julgamento do mérito, sendo prescindível a oitiva das testemunhas. A testemunha indicada pelos apelantes/autores somente seria relevante para um segundo momento da sentença, caso fixada a comissão e a distribuição entre os autores. Não há cerceamento de defesa quando a prova testemunhal relevante foi requerida pela parte a quem aproveita a sentença. 3.2. Comissão de Corretagem: Para o direito à comissão, é exigida a comprovação de que o corretor contribuiu efetivamente para a conclusão do negócio (art. 725). No caso, os elementos dos autos indicam que não houve exclusividade na atuação dos apelantes, e não se comprovou participação direta e eficaz no desfecho da negociação. Assim, resta afastado o dever de pagamento da comissão pleiteada.3.3. Honorários Advocatícios: Os honorários advocatícios devem ser arbitrados com moderação e justeza, em valor compatível com a dignidade da profissão, mas sem caracterizar retribuição ínfima ou demasiada aos patronos da parte vencedora. Desta forma, deve-se observar o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e importância da causa, o trabalho realizado e o tempo despendido. O percentual fixado, no caso concreto, não atende ao previsto no art. 85, §2º, do CPC, levando em conta que, diferente de outras demandas semelhantes, não foi realizada audiência de instrução. IV. Dispositivo e resumo. 4.1. Recurso provido em parte para reduzir os honorários sucumbenciais. 4.2. Resumo: “1. O indeferimento de prova testemunhal não configura cerceamento de defesa quando a prova foi requerida pela parte que se beneficiou da sentença; 2. Para configuração do direito à comissão de corretagem, é essencial a comprovação de participação efetiva na aproximação das partes e na conclusão do negócio; 3. A fixação de honorários advocatícios, no caso concreto, não atende ao previsto no art. 85, §2º, do CPC.” APELO PROVIDO EM PARTE." (TJRS - Apelação Cível, Nº 50002147820198210033, Décima Quinta Câmara Cível, Relator: Roberto José Ludwig, Julgado em: 13-11-2024) "APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL- FINANCIAMENTO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - COMISSÃO DE CORRETAGEM - NÃO COMPROVAÇÃO - DANO MORAL - POSSIBILIDADE - PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. - Para que seja devida a retenção decorrente da comissão de corretagem deve ser comprovada a efetiva prestação do serviço. Inexistindo provas da intermediação da incorporadora na conclusão do negócio e, lado outro, havendo cláusula contratual expressa sobre a ausência de prestação do serviço, afasta-se a pretensão de retenção. - Diante da verificação de culpa da construtora no atraso da entrega das obras, é cabível o ressarcimento integral dos valores pagos.- A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, no contrato de compra e venda de unidades autônomas em construção, não é possível vincular o prazo de entrega do imóvel à concessão de financiamento ou qualquer outro negócio jurídico, devendo ser estipulado prazo certo, de forma clara, expressa e inteligível.- Há dano moral se a construtora atrasa a entrega do imóvel, de modo injustificado e por período excessivo, frustrando o direito de moradia do comprador e o impedindo de tomar posse na data contratualmente aprazada.-A fixação do valor indenizatório deve ter como referência os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, levando-se em conta a intensidade da ofensa, sua repercussão na esfera íntima da ofendida, além da condição financeira do ofensor." (TJMG- Apelação Cível 1.0000.21.008094-1/002, Relator(a): Des.(a) Tiago Gomes de Carvalho Pinto, 16ª Câmara Cível Especializada, julgamento em 06/11/2024, publicação em 08/11/2024) "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. RECURSO DA AUTORA. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. PREVISÃO DE PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM NO CASO DE VENDA DO IMÓVEL AO LOCATÁRIO. NEGÓCIO REALIZADO SEM A PARTICIPAÇÃO DA ADMINISTRADORA. AUSÊNCIA DE APROXIMAÇÃO OU INTERMEDIAÇÃO NA COMPRA E VENDA. RELAÇÃO PRETÉRITA ENTRE LOCADORA E LOCATÁRIO. FALTA DE EXCLUSIVIDADE. EMPENHO NEGOCIAL INEXISTENTE. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. REMUNERAÇÃO INDEVIDA. SENTENÇA ESCORREITA. "'Não é devida a comissão de corretagem sem que fique demonstrado que a realização da compra e venda tenha resultado da aproximação realizada pelo corretor. Mormente quando, como no presente caso, inexiste exclusividade e o negócio é realizado meses depois, motivado pela intervenção de outro profissional na área (AC n. 0300493-59.2018.8.24.0023, da Capital, Quinta Câmara de Direito Civil, Rel. Des. Luiz Cézar Medeiros, j. 23-7-2019).' (in TJSC, Apelação n. 5070133-69.2020.8.24.0023, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Ricardo Fontes, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 04-07-2023)" (AC n. 0311887-97.2017.8.24.0023, rel. Des. Flavio Andre Paz de Brum, j. em 15.02.2024). HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS RECURSAIS. DESPROVIMENTO DO APELO DA DEMANDANTE, SUCUMBENTE DESDE A ORIGEM. VERBA DEVIDA. FIXAÇÃO NO IMPORTE DE 5% (CINCO POR CENTO) SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CAUSA. INTELIGÊNCIA DO ART. 85, §§ 2º E 11, DO CPC/15. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO." (TJSC, Apelação n. 5009141-60.2020.8.24.0018, Rel. Gerson Cherem II, Oitava Câmara de Direito Civil, j. 09-07-2024). No caso dos autos, não se demonstrou a participação de qualquer agente na qualidade de corretor de imóveis, de modo a evidenciar que a ré, na realidade, traveste a cobrança do preço de parte do contrato a tal título. Desse modo, consideradas as especiais circunstâncias do caso, tenho que, na presente hipótese, excepcionalmente, tem-se que eventual valor pago à ré sob a rubrica de comissão de corretagem deve integrar o quantum a ser restituído a autora. Contudo, não há prova do pagamento da referida quantia pelo autor. Note-se que embora o autor afirme o pagamento de aproximadamente R$20.000,00, correspondente a entrada de R$5.537,00 e 24 parcelas de R$512,33, o extrato apresentado pela ré indica a quitação de apenas R$3.993,36, montante a ser considerado para fins de restituição. Por fim, em relação aos tributos, verifica-se que a retenção de tais quantias não foi prevista na cláusula 6.2, item “a”, do contrato. A respeito da devolução do valor pago pelos autores, a mesma deverá ser feita em parcela única, conforme dispõe Súmula 453 do STJ. Vejamos: "Súmula 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Sobre os consectários legais, esclareço que as parcelas deverão ser restituídas corrigidas monetariamente pelo índice IPCA (art. 389, parágrafo único, CC), desde o desembolso, e acrescidas de juros legais (art. 406, §1º, do CC), mensais, a partir da citação. Tal se dá porque o contrato objurgado foi celebrado já sob a égide da Lei nº 13.786/18, escapando, pois, à tese definida pelo STJ no Tema Repetitivo nº 1.002, aplicável apenas aos contratos celebrados anteriormente à referida lei. Nesse mister, confira-se precedente da própria Corte Superior: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO. TERMO INICIAL. JUROS DE MORA. PECULIARIDADE DO CASO. ART. 405 DO CC. NÃO APLICAÇÃO DO TEMA Nº 1002. REEXAME DE FATOS E PROVAS. ANÁLISE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS Nº 5 E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. IMPOSSIBILIDADE DA MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMENCIAIS. 1. Na hipótese, o tribunal de origem entendeu que o distrato não se deu na data prevista no contrato por culpa da vendedora. Rever tal conclusão demandaria o reexame das circunstâncias fáticas dos autos e a interpretação de cláusula contratual. Incidência das Súmulas nº 5 e 7/STJ.2. A aplicação da Súmula nº 7/STJ em relação ao recurso especial interposto pela alínea "a" do permissivo constitucional prejudica a análise da mesma matéria indicada no dissídio jurisprudencial.3. Em se tratando de responsabilidade contratual, os juros moratórios são computados a partir da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil. Precedentes.4. No caso, não cabe a majoração dos honorários sucumbenciais prevista no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, pois o recurso tem origem em decisão interlocutória, sem a prévia fixação de honorários.5. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp n. 2.069.700/SE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/8/2024, DJe de 29/8/2024.) Em relação a indenização por danos morais, tem-se que a lide atine a obrigação contratual, das quais emergem aborrecimentos que não tem o poder de provocar dano moral, uma vez que o dano moral decorre das lesões aos direitos da personalidade, o que não ocorreu no presente caso. Em que pese a recalcitrância da ré em realizar o distrato e a exigência de cobranças abusivas, não há comprovação dos prejuízos extrapatrimoniais efetivamente experimentados. Registre-se: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE. MANIFESTAÇÃO PRÉVIA OPORTUNIZADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543/STJ. CLÁUSULA DE RETENÇÃO ABUSIVA. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDISTRIBUÍDOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Considerando que somente faz jus à gratuidade a pessoa que comprovar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais (súmula 25/TJGO), bem como, que o demandante teve a oportunidade de se manifestar sobre o pedido de revogação do benefício anteriormente concedido, não há falar em violação à norma processual. 2. O contrato de compromisso de compra e venda de imóvel se subordina ao diploma consumerista, seja pela natureza da atividade, seja pela presença das figuras do consumidor (CDC, art. 2º) e do fornecedor (CDC, art. 3º). 3. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ser procedida à imediata restituição das parcelas pagas pelo promissário comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou, parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (súmula 543/STJ). 4. Esta Corte de Justiça tem perfilhado o entendimento de que, a depender das especificidades do caso em disceptação, revela-se suficiente a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, na hipótese de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do comprador, mesmo que haja cláusula contratual expressa contendo outros percentuais, máxime quando suficiente para atender aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, e não gerar enriquecimento ilícito da vendedora/construtora. 5. Tratando-se de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do consumidor, não há falar em ato ilícito praticado pela vendedora, o que, por si só, afasta o pedido de indenização por danos morais. 6. Evidenciada a sucumbência recíproca, impõe-se a distribuição pro rata dos encargos processuais (art. 86, CPC/15). APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.” (TJ-GO 5374160-41.2021.8.09 .0011, Relator.: DESEMBARGADOR FERNANDO DE CASTRO MESQUITA - (DESEMBARGADOR), 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: 13/05/2024) Portanto, indefiro o pedido no ponto, mormente a ausência de comprovação de que a situação enfrentada ultrapassou os meros dissabores cotidianos. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, extinguindo o processo, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para confirmar a tutela de urgência deferida e: a) declarar a rescisão do instrumento particular de compromisso de venda e compra de imóvel, contrato nº 8410-B01, firmado entre as partes; b) condenar a ré a restituir a parte autora todos os valores recebidos na vigência do contrato, autorizada a retenção de 10% da quantia paga, a título de cláusula penal, corrigidos monetariamente pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, CC) a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora legais (art. 406, §1º, CC) mensais a partir da citação; Pela sucumbência mínima do autor, condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais. Condeno a ré ao pagamento de honorários advocatícios do patrono da parte autora, os quais fixo, com fundamento no art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, em 10% sobre o valor da condenação, ressalvado o mínimo de R$1.000,00, em caso de valor irrisório. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Para prosseguimento do feito, interposta apelação, intime-se a parte apelada para contrarrazões em 15 dias (art. 1.010, §1º, do CPC). Em caso de apelação adesiva, intime-se a parte apelada adesivamente para contrarrazões em 15 dias (art. 1.010, §2º, do CPC). Na sequência, independente de conclusão (art. 1.010, §3º, do CPC), remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça, com as sinceras homenagens deste juízo. Oportunamente, arquivem-se os autos. Caldas Novas, datado e assinado eletronicamente. Ana Tereza Waldemar da Silva Juíza de Direito
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