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TJGO · Goiânia - 1ª UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª e 32ª · Sentença
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS 1ª UNIDADE DE PROCESSAMENTO JUDICIAL CÍVEL 3ª VARA CÍVEL - GABINETE DO DR. CLÁUDIO HENRIQUE ARAÚJO DE CASTRO FORUM CÍVEL, AVENIDA OLINDA, ESQ/C A RUA PL -3, QD.: G, LT.: 04, 5ª ANDAR, PARK LOZANDES, GOIÂNIA - GOIÁS, CEP.: 74884-120, telefone (62) 30186557 ou (62) 30186467, e-mail: 1upj.civelgyn@gmail.com ________________________________________________________________________________________________________ Processo n. 5421311-72.2024.8.09.0051 Parte autora: Aryane Rodrgues Borges Parte requerida: Fgr Urbanismo Jardins Henedina Spe - Ltda SENTENÇA Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade c/c Obrigação de Não Fazer c/c Repetição do Indébito c/c Pedido de Tutela Antecipada, proposta por ARYANE RODRIGUES BORGES e RICARDO MENELIK PIRES em face de FGR URBANISMO JARDINS HENEDINA SPE LTDA. Em síntese, narram os autores que adquiriram da ré dois imóveis: o Lote 19, Quadra 03, no loteamento Jardins França, por meio de cessão de direitos em 30/06/2021; e o Lote 11, Quadra 08, no Loteamento Jardins Amsterdã, em 23/12/2021. Alegam que os contratos de compra e venda contêm cláusulas abusivas, notadamente a que transfere a responsabilidade pelo pagamento do Imposto Territorial Urbano (ITU) antes da efetiva imissão na posse, prevista para dezembro de 2024 no caso do Jardins Amsterdã, e a que estipula a capitalização mensal de juros e a utilização da Tabela Price, método que consideram ilegal para a requerida por não ser instituição financeira, isso em ambos os contratos. Requerem, em sede de tutela de urgência, a suspensão da cobrança do ITU referente ao lote no Jardins Amsterdã e a abstenção de negativação de seus nomes. No mérito, pugnam pela declaração de nulidade das referidas cláusulas, que a parte ré seja condenada a pagar os tributos incidentes sobre o imóvel localizado no condomínio Jardins Amsterdã antes da efetiva entrega do bem, o recálculo do saldo devedor de ambos os contratos, retirando-se a capitalização pela Tabela Price, bem como a condenação da incorporadora a restituir em dobro dos valores pagos indevidamente. Juntaram documentos nos mov. 1, incluindo contratos, extratos financeiros e comprovantes de cobrança. No mov. 8, foi deferida a tutela de urgência para vedar a cobrança do ITU e obstar a negativação do nome dos autores. Citada, a parte ré apresentou contestação no mov. 12, arguindo, em preliminar, a inépcia da inicial por ausência de quantificação do valor incontroverso do débito. No mérito, defendeu a legalidade das cláusulas contratuais, sustentando a aplicação da Lei n.º 9.514/97 (Alienação Fiduciária), a qual permite a capitalização de juros por empresas do ramo imobiliário. Afirmou a legalidade da Tabela Price e a ausência de anatocismo, a responsabilidade dos autores (fiduciantes) pelo pagamento do IPTU/ITU, a impossibilidade de inversão do ônus da prova e de restituição em dobro por ausência de má-fé. Houve réplica no mov. 16, na qual os autores refutaram as teses defensivas e reiteraram os pedidos iniciais. Em decisão saneadora (mov. 51), foi rejeitada a preliminar de inépcia da inicial e deferida a produção de prova pericial contábil para apurar a existência de capitalização de juros. O laudo pericial foi apresentado no mov. 85, sobre o qual as partes se manifestaram (mov. 95 e 96). O perito prestou esclarecimentos no mov. 108, ratificando suas conclusões. As partes apresentaram suas manifestações finais nos mov. 118 e 119. É o relatório. Passo a decidir. Uma vez que não há outras questões processuais pendentes e o feito encontra-se devidamente instruído, sobretudo pela prova pericial produzida sob o crivo do contraditório, passo ao julgamento do mérito, ressaltando que foram observados os princípios do contraditório e da ampla defesa, bem como estão presentes os pressupostos processuais de constituição e validade da relação jurídica. Cinge-se a controvérsia em verificar a legalidade (i) da cláusula contratual que transfere aos adquirentes a responsabilidade pelo pagamento do Imposto Territorial Urbano (ITU) antes da imissão na posse e (ii) da utilização da Tabela Price, com capitalização mensal de juros, nos contratos de compra e venda de imóvel firmados com a incorporadora requerida, que não integra o Sistema Financeiro Nacional. Quanto à responsabilidade pelo pagamento do ITU/IPTU, a hipótese dos autos versa sobre loteamento fechado em que a parte autora, mesmo tendo adquirido um lote, não possui a posse do mesmo até que a parte requerida promova a estrutura necessária e o libere para usar e usufruir do terreno, podendo a partir daí iniciar sua construção. Sob essa ótica, tem-se que para pagamento do IPTU ou ITU pelo comprador é necessária a efetiva entrega do empreendimento e transferência da posse do imóvel, ou seja, qualquer cobrança anterior à assunção de posse da coisa é indevida e abusiva. Assim, o dever de realizar o pagamento do referido tributo surge apenas após a efetiva entrega do imóvel, uma vez que é a partir deste ato que o adquirente passa a ter disponibilidade de usar, gozar e dispor do bem imóvel. Destarte, indevida a cobrança do tributo no período em que os compradores não detêm a posse, nem a possibilidade de usufruto do bem adquirido, o que torna abusiva a cláusula contratual décima primeira. Nesse contexto, forçoso reconhecer que no presente caso o pagamento do ITU somente será devido pela parte autora quando da efetiva entrega do empreendimento. Sendo incontroverso o fato de que a cobrança do ITU é anterior à imissão na posse do comprador, incabível se mostra a responsabilidade da parte autora ao pagamento de tais valores. Sobre o tema, destaco o entendimento recente do Superior Tribunal de Justiça: “DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS EM PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE POR DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. DISPENSA DE CERTIDÕES FISCAIS NA LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo contra decisão que inadmitiu recurso especial interposto por empresas do setor imobiliário, objetando acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios que manteve sentença proferida em ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público do Distrito Federal e Territórios. A ação buscava a declaração de nulidade ou modificação de cláusulas abusivas em contratos de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias, incluindo repasse de IPTU e despesas condominiais antes da imissão na posse, dispensa de certidões fiscais na lavratura de escritura pública, entre outras. 2. A sentença declarou abusivas diversas cláusulas contratuais, como as que impunham o repasse de despesas condominiais e impostos antes da imissão na posse, a dispensa de certidões na lavratura da escritura, e outras disposições prejudiciais ao consumidor. Reconheceu a validade de cláusulas relacionadas ao prazo de tolerância para entrega e retenção de valores em distratos, conforme legislação aplicável, e afastou o pedido de danos morais coletivos. 3. O acórdão recorrido negou provimento à apelação das rés, mantendo a sentença quanto à abusividade das cláusulas impugnadas, com base na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e na interpretação conjunta de normas do Código de Defesa do Consumidor e da legislação aplicável à lavratura de escrituras públicas. 4. Há três questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional e insuficiência na fundamentação do acórdão recorrido; (ii) saber se é possível atribuir ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e IPTU antes da imissão na posse, especialmente quando o atraso na entrega decorre de inadimplemento do próprio adquirente; e (iii) saber se a cláusula que dispensa a apresentação de certidões fiscais na lavratura da escritura pública, por opção do adquirente, é abusiva . 5. O acórdão recorrido não apresenta omissões relevantes que possam alterar o resultado do julgamento, sendo suficiente a fundamentação para afastar as teses formuladas pelas recorrentes. 6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e IPTU recai sobre o adquirente apenas após a imissão na posse do imóvel, sendo abusivas as cláusulas que impõem tais encargos antes desse momento . 7. A Lei nº 13.786/2018 não pode ser aplicada de forma simples e direta a casos anteriores ao seu advento, em respeito ao ato jurídico perfeito, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça. 8 . A cláusula que dispensa a apresentação de certidões fiscais na lavratura da escritura pública, por opção do adquirente, foi considerada abusiva por não observar o dever de informação ao consumidor, conforme previsto no art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor, e na legislação aplicável à lavratura de escrituras públicas. 9. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial." (STJ - AREsp: 00000000000002777328 DF 2024/0392473-5, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 09/03/2026, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 16/03/2026) - destaque nosso No caso em tela, a cobrança do ITU referente ao lote no empreendimento Jardins Amsterdã antes da entrega, prevista ao tempo da propositura da ação para dezembro de 2024, revela-se indevida. Portanto, a referida cláusula é nula de pleno direito, devendo a requerida efetuar o pagamento dos valores devidos ao ente público ou então, caso já tenham sido pagos pelos autores, restituir-lhes aquilo que foi desembolsado, algo que será apurado em se de liquidação de sentença. No que concerne à capitalização de juros e à utilização da Tabela Price, é incontroversa a estipulação da incidência da Tabela Price e da previsão da capitalização de juros remuneratórios em periodicidade mensal, conforme constam expressamente nos itens do Quadro Resumo de ambos os contratos, tal como destacado no laudo pericial. O debate reside, pois, na efetiva aplicação da Tabela Price e/ou capitalização mensal pela parte requerida. Imperioso destacar a diferença entre TABELA PRICE e a CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. A TABELA PRICE é um sistema de amortização com previsão de prestações fixas, onde o saldo devedor é reduzido por meio de pagamentos de parcelas mensais que são compostas por duas partes: uma destinada à amortização do capital e outra aos juros, conforme estabelecido pela Lei 4.380/1964. Inicialmente, multiplica-se o saldo devedor pela taxa de juros mensal, com o respectivo valor sendo debitado da parcela fixa paga, de modo que a amortização do saldo devedor corresponda ao valor da parcela subtraído o valor dos juros, que são devidos à credora. Em outras palavras, na TABELA PRICE, também conhecida como SISTEMA FRANCÊS, o valor da contraprestação mensal, que é fixa, resulta da soma do valor de amortização com os juros, como o cálculo resultante da multiplicação da taxa dos juros com o saldo devedor sendo destinado à instituição credora e o restante abatendo-se no saldo devedor, reduzindo-o. Exemplificando, numa situação hipotética de saldo devedor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), com taxa de juros a 0,5% (meio por cento) ao mês e valor da prestação em R$ 900,00 (novecentos reais), num primeiro momento o saldo devedor é multiplicado pela taxa de juros, que, neste exemplo, seriam de R$ 500,00 (quinhentos reais), que é o montante destinado ao banco credor. A quantia remanescente (R$ 400,00) corresponde ao que será amortizado do saldo devedor. Assim, no mês seguinte, a taxa de juros incidiria sobre o débito de R$ 99.600,00 (noventa e nove mil e seiscentos reais) e assim por diante. Já a CAPITALIZAÇÃO DE JUROS é um regime que traduz a sua incidência. A aplicação dessa metodologia, quando promove a capitalização de juros em periodicidade inferior à anual, é vedada em contratos de compra e venda firmados entre consumidores e construtoras/empresas imobiliárias não integrantes do Sistema Financeiro Imobiliário, segundo entendimento jurisprudencial uníssono. De fato, a jurisprudência do c. STJ "veda a capitalização de juros pela Tabela Price em contratos de promessa de compra e venda firmados diretamente com construtora não integrante do SFI" (AREsp n. 2.774.525/SC, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 13/11/2025.) No cálculo de capitalização simples, a taxa de juros incide somente em cima do capital inicial e progride de modo linear, enquanto que na capitalização composta há a incorporação dos juros vencidos ao saldo devedor, de modo que, no período seguinte, os juros incidem não apenas sobre o capital inicial, mas também sobre os juros acumulados, o que resulta em um efeito exponencial, aumentando significativamente a dívida ao longo do tempo. Como se percebe, a CAPITALIZAÇÃO DE JUROS não se trata de sistema de amortização. Neles, o valor dos juros compostos cresce conforme o tempo passa, de modo que não há se falar em prestação fixa. Tal prática se destina a proporcionar rendimento sobre um determinado capital originalmente aplicado, cujo ganho provém de taxas de juros que incidem sobre o capital primitivo e sobre o rendimento acumulado, nada tendo a ver com amortização de saldo devedor. E é exatamente por visar rendimentos, e não a amortização de saldo devedor, que a prática de CAPITALIZAÇÃO MENSAL de juros é vedada em contratos de mútuo civil celebrados com construtora/incorporadora, haja vista que esta não se equipara à instituição financeira, nos termos do disposto no artigo 2º da Medida Provisória nº 2.172 de 23 de agosto 2001, vigente por força da EC nº 32, e art. 4º do Decreto nº 22.623/33 (Lei da Usura), admitindo-se, tão somente, a capitalização em periodicidade anual. Prevê o artigo 2º da MP 2.172/2001, que se encontra vigente por força do art. 2º da Emenda Constitucional n. 32, de 11/09/2001, que "São igualmente nulas de pleno direito as disposições contratuais que, com o pretexto de conferir ou transmitir direitos, são celebradas para garantir, direta ou indiretamente, contratos civis de mútuo com estipulações usurárias", enquanto que o artigo 4º do Decreto n. 22.626, de 07 de abril de 1933, por seu turno, dispõe que "É proibido contar juros dos juros: esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta corrente de ano a ano". No caso concreto, o laudo pericial produzido no mov. 85, e ratificado nos esclarecimentos do mov. 108, foi conclusivo quanto à efetiva aplicação da capitalização mensal nos dois contratos, senão vejamos: "Está havendo cobrança de juros capitalizados mensalmente em ambos os contratos firmados, por meio da Tabela Price de amortização. Conforme ficou demonstrado, o fenômeno da cobrança dos juros capitalizados nos contratos exige da autora 341,83% a mais de juros (R$ 1.062.135,00 a mais de juros) no Contrato Jardins Amsterdã, e 260,89% a mais de juros (R$ 571.344,00 a mais de juros) no Contrato Jardins França em comparação com os juros lineares, no total do contrato." O expert consignou, ainda, quanto aos quesitos da autora, que "os juros foram exigidos em regime de capitalização mensal composta nos dois contratos" e que, sob a ótica técnica, "a Tabela Price utiliza juros compostos - capitalização exponencial", cujo elemento crítico está no termo (1+i)ⁿ da fórmula PMT = PV × (i(1+i)ⁿ)/((1+i)ⁿ - 1), que "expressa capitalização exponencial – juros compostos puros". Apurou-se, outrossim, que a requerida "não integra o Sistema Financeiro Nacional", circunstância que a impede de praticar a capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil, prática vedada pelo art. 4º do Decreto nº 22.626/33 (Lei da Usura) e não autorizada pela Lei nº 9.514/97 para empresas que não operam no SFI. Em suma, a CAPITALIZAÇÃO COMPOSTA dos juros em período inferior a um ano não podem incidir no pacto firmado entre os litigantes, de modo que a sua substituição por capitalização unicamente anual é medida impositiva. Neste aspecto, é de se ressaltar que o contrato prevê a capitalização de juros. Porém, por não se tratar a ré de empresa que opere no mercado de capitais, não se tratando de uma instituição financeira, não pode estipular juros em periodicidade inferior à anual. Mas a capitalização anual é legal, em razão do art. 4º do Decreto-lei n. 22.626/1933, de modo que neste aspecto a pretensão inicial deve ser acolhida apenas em parte, não para excluir toda e qualquer capitalização, mas tão-somente a capitalização a inferior à anual. Lado outro, no que concerne ao pedido de repetição em dobro de indébito, torna-se perfeitamente cabível a análise da situação à luz do parágrafo único do art. 42 do CDC: "Art. 42. (...) Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável." O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento, a partir do julgamento dos EREsp 1.413.542/RS e EAREsps 664.888/RS, 600.663/RS, 622.897/RS e 676.608/RS, no sentido de que a restituição em dobro do indébito prevista no art. 42 do Código de Defesa do Consumidor independe da natureza do elemento volitivo do fornecedor que cobrou valor indevido, revelando-se cabível quando a cobrança indevida consubstanciar conduta contrária à boa-fé. Na oportunidade, ao promover a modulação de efeitos nos julgados, sedimentou que impõe-se a devolução de forma simples do valor cobrado indevidamente até 30/03/2021 e, após essa data, a repetição deve ocorrer de forma dobrada. No presente caso, ambos os contratos foram firmados após essa data (30/06/2021 e 23/12/2021), de modo que todos os pagamentos efetuados pelos autores se deram sob a nova égide. Logo, a procedência dos pedidos, ainda que de forma parcial, é a medida que se impõe. Ante o exposto, julgo PROCEDENTES os pedidos iniciais, com fulcro no art. 487, I do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR a nulidade da Cláusula Décima Primeira referente ao contrato do loteamento "Jardins Amsterdã", para afastar a obrigação dos compradores de pagar os tributos incidentes em razão do imóvel, em período anterior à efetiva entrega do empreendimento e transmissão da posse. Em razão disso, ficará a parte ré obrigada a pagar os tributos devidos em razão do imóvel até a efetiva transferência de posse do bem ou, caso a parte autora já tenha desembolsado valores com essa finalidade, restituir-lhe em dobro o que foi pago; b) DECLARAR a nulidade das cláusulas que preveem a capitalização mensal de juros em ambos os contratos, determinando o recálculo integral do saldo devedor mediante a incidência de juros capitalizados apenas anualmente, com aplicação da taxa de juros nominal pactuada em cada contrato e os demais encargos não afetados por esta decisão; c) CONDENAR a parte requerida à restituição, em dobro, dos valores pagos indevidamente pelos autores em decorrência da capitalização mensal de juros, a serem apurados em fase de liquidação de sentença. Sobre o montante a ser restituído, incidirá, até a véspera da entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, correção monetária e juros de mora computados de forma unificada pela taxa SELIC, vedada sua cumulação com qualquer outro índice, e, a partir da vigência da referida lei, correção monetária pelo IPCA, além de juros de mora correspondentes à taxa SELIC deduzida do IPCA do período (Selic real), nos termos do art. 406 do Código Civil, contando-se os juros de mora, em ambos os regimes, desde a citação, e a correção monetária desde a data de cada desembolso indevido. Tendo em vista que a parte autora decaiu de pequena parte de sua pretensão, condeno apenas a parte requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pelos autores, a ser apurado em liquidação de sentença, nos termos do art. 85, §2º do CPC. Intimem-se. Goiânia, datado e assinado digitalmente Cláudio Henrique Araújo de Castro Juiz de Direito
TJGO · Goiânia - 1ª UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª e 32ª · Sentença
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS 1ª UNIDADE DE PROCESSAMENTO JUDICIAL CÍVEL 3ª VARA CÍVEL - GABINETE DO DR. CLÁUDIO HENRIQUE ARAÚJO DE CASTRO FORUM CÍVEL, AVENIDA OLINDA, ESQ/C A RUA PL -3, QD.: G, LT.: 04, 5ª ANDAR, PARK LOZANDES, GOIÂNIA - GOIÁS, CEP.: 74884-120, telefone (62) 30186557 ou (62) 30186467, e-mail: 1upj.civelgyn@gmail.com ________________________________________________________________________________________________________ Processo n. 5421311-72.2024.8.09.0051 Parte autora: Aryane Rodrgues Borges Parte requerida: Fgr Urbanismo Jardins Henedina Spe - Ltda SENTENÇA Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade c/c Obrigação de Não Fazer c/c Repetição do Indébito c/c Pedido de Tutela Antecipada, proposta por ARYANE RODRIGUES BORGES e RICARDO MENELIK PIRES em face de FGR URBANISMO JARDINS HENEDINA SPE LTDA. Em síntese, narram os autores que adquiriram da ré dois imóveis: o Lote 19, Quadra 03, no loteamento Jardins França, por meio de cessão de direitos em 30/06/2021; e o Lote 11, Quadra 08, no Loteamento Jardins Amsterdã, em 23/12/2021. Alegam que os contratos de compra e venda contêm cláusulas abusivas, notadamente a que transfere a responsabilidade pelo pagamento do Imposto Territorial Urbano (ITU) antes da efetiva imissão na posse, prevista para dezembro de 2024 no caso do Jardins Amsterdã, e a que estipula a capitalização mensal de juros e a utilização da Tabela Price, método que consideram ilegal para a requerida por não ser instituição financeira, isso em ambos os contratos. Requerem, em sede de tutela de urgência, a suspensão da cobrança do ITU referente ao lote no Jardins Amsterdã e a abstenção de negativação de seus nomes. No mérito, pugnam pela declaração de nulidade das referidas cláusulas, que a parte ré seja condenada a pagar os tributos incidentes sobre o imóvel localizado no condomínio Jardins Amsterdã antes da efetiva entrega do bem, o recálculo do saldo devedor de ambos os contratos, retirando-se a capitalização pela Tabela Price, bem como a condenação da incorporadora a restituir em dobro dos valores pagos indevidamente. Juntaram documentos nos mov. 1, incluindo contratos, extratos financeiros e comprovantes de cobrança. No mov. 8, foi deferida a tutela de urgência para vedar a cobrança do ITU e obstar a negativação do nome dos autores. Citada, a parte ré apresentou contestação no mov. 12, arguindo, em preliminar, a inépcia da inicial por ausência de quantificação do valor incontroverso do débito. No mérito, defendeu a legalidade das cláusulas contratuais, sustentando a aplicação da Lei n.º 9.514/97 (Alienação Fiduciária), a qual permite a capitalização de juros por empresas do ramo imobiliário. Afirmou a legalidade da Tabela Price e a ausência de anatocismo, a responsabilidade dos autores (fiduciantes) pelo pagamento do IPTU/ITU, a impossibilidade de inversão do ônus da prova e de restituição em dobro por ausência de má-fé. Houve réplica no mov. 16, na qual os autores refutaram as teses defensivas e reiteraram os pedidos iniciais. Em decisão saneadora (mov. 51), foi rejeitada a preliminar de inépcia da inicial e deferida a produção de prova pericial contábil para apurar a existência de capitalização de juros. O laudo pericial foi apresentado no mov. 85, sobre o qual as partes se manifestaram (mov. 95 e 96). O perito prestou esclarecimentos no mov. 108, ratificando suas conclusões. As partes apresentaram suas manifestações finais nos mov. 118 e 119. É o relatório. Passo a decidir. Uma vez que não há outras questões processuais pendentes e o feito encontra-se devidamente instruído, sobretudo pela prova pericial produzida sob o crivo do contraditório, passo ao julgamento do mérito, ressaltando que foram observados os princípios do contraditório e da ampla defesa, bem como estão presentes os pressupostos processuais de constituição e validade da relação jurídica. Cinge-se a controvérsia em verificar a legalidade (i) da cláusula contratual que transfere aos adquirentes a responsabilidade pelo pagamento do Imposto Territorial Urbano (ITU) antes da imissão na posse e (ii) da utilização da Tabela Price, com capitalização mensal de juros, nos contratos de compra e venda de imóvel firmados com a incorporadora requerida, que não integra o Sistema Financeiro Nacional. Quanto à responsabilidade pelo pagamento do ITU/IPTU, a hipótese dos autos versa sobre loteamento fechado em que a parte autora, mesmo tendo adquirido um lote, não possui a posse do mesmo até que a parte requerida promova a estrutura necessária e o libere para usar e usufruir do terreno, podendo a partir daí iniciar sua construção. Sob essa ótica, tem-se que para pagamento do IPTU ou ITU pelo comprador é necessária a efetiva entrega do empreendimento e transferência da posse do imóvel, ou seja, qualquer cobrança anterior à assunção de posse da coisa é indevida e abusiva. Assim, o dever de realizar o pagamento do referido tributo surge apenas após a efetiva entrega do imóvel, uma vez que é a partir deste ato que o adquirente passa a ter disponibilidade de usar, gozar e dispor do bem imóvel. Destarte, indevida a cobrança do tributo no período em que os compradores não detêm a posse, nem a possibilidade de usufruto do bem adquirido, o que torna abusiva a cláusula contratual décima primeira. Nesse contexto, forçoso reconhecer que no presente caso o pagamento do ITU somente será devido pela parte autora quando da efetiva entrega do empreendimento. Sendo incontroverso o fato de que a cobrança do ITU é anterior à imissão na posse do comprador, incabível se mostra a responsabilidade da parte autora ao pagamento de tais valores. Sobre o tema, destaco o entendimento recente do Superior Tribunal de Justiça: “DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS EM PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE POR DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. DISPENSA DE CERTIDÕES FISCAIS NA LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo contra decisão que inadmitiu recurso especial interposto por empresas do setor imobiliário, objetando acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios que manteve sentença proferida em ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público do Distrito Federal e Territórios. A ação buscava a declaração de nulidade ou modificação de cláusulas abusivas em contratos de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias, incluindo repasse de IPTU e despesas condominiais antes da imissão na posse, dispensa de certidões fiscais na lavratura de escritura pública, entre outras. 2. A sentença declarou abusivas diversas cláusulas contratuais, como as que impunham o repasse de despesas condominiais e impostos antes da imissão na posse, a dispensa de certidões na lavratura da escritura, e outras disposições prejudiciais ao consumidor. Reconheceu a validade de cláusulas relacionadas ao prazo de tolerância para entrega e retenção de valores em distratos, conforme legislação aplicável, e afastou o pedido de danos morais coletivos. 3. O acórdão recorrido negou provimento à apelação das rés, mantendo a sentença quanto à abusividade das cláusulas impugnadas, com base na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e na interpretação conjunta de normas do Código de Defesa do Consumidor e da legislação aplicável à lavratura de escrituras públicas. 4. Há três questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional e insuficiência na fundamentação do acórdão recorrido; (ii) saber se é possível atribuir ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e IPTU antes da imissão na posse, especialmente quando o atraso na entrega decorre de inadimplemento do próprio adquirente; e (iii) saber se a cláusula que dispensa a apresentação de certidões fiscais na lavratura da escritura pública, por opção do adquirente, é abusiva . 5. O acórdão recorrido não apresenta omissões relevantes que possam alterar o resultado do julgamento, sendo suficiente a fundamentação para afastar as teses formuladas pelas recorrentes. 6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e IPTU recai sobre o adquirente apenas após a imissão na posse do imóvel, sendo abusivas as cláusulas que impõem tais encargos antes desse momento . 7. A Lei nº 13.786/2018 não pode ser aplicada de forma simples e direta a casos anteriores ao seu advento, em respeito ao ato jurídico perfeito, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça. 8 . A cláusula que dispensa a apresentação de certidões fiscais na lavratura da escritura pública, por opção do adquirente, foi considerada abusiva por não observar o dever de informação ao consumidor, conforme previsto no art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor, e na legislação aplicável à lavratura de escrituras públicas. 9. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial." (STJ - AREsp: 00000000000002777328 DF 2024/0392473-5, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 09/03/2026, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 16/03/2026) - destaque nosso No caso em tela, a cobrança do ITU referente ao lote no empreendimento Jardins Amsterdã antes da entrega, prevista ao tempo da propositura da ação para dezembro de 2024, revela-se indevida. Portanto, a referida cláusula é nula de pleno direito, devendo a requerida efetuar o pagamento dos valores devidos ao ente público ou então, caso já tenham sido pagos pelos autores, restituir-lhes aquilo que foi desembolsado, algo que será apurado em se de liquidação de sentença. No que concerne à capitalização de juros e à utilização da Tabela Price, é incontroversa a estipulação da incidência da Tabela Price e da previsão da capitalização de juros remuneratórios em periodicidade mensal, conforme constam expressamente nos itens do Quadro Resumo de ambos os contratos, tal como destacado no laudo pericial. O debate reside, pois, na efetiva aplicação da Tabela Price e/ou capitalização mensal pela parte requerida. Imperioso destacar a diferença entre TABELA PRICE e a CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. A TABELA PRICE é um sistema de amortização com previsão de prestações fixas, onde o saldo devedor é reduzido por meio de pagamentos de parcelas mensais que são compostas por duas partes: uma destinada à amortização do capital e outra aos juros, conforme estabelecido pela Lei 4.380/1964. Inicialmente, multiplica-se o saldo devedor pela taxa de juros mensal, com o respectivo valor sendo debitado da parcela fixa paga, de modo que a amortização do saldo devedor corresponda ao valor da parcela subtraído o valor dos juros, que são devidos à credora. Em outras palavras, na TABELA PRICE, também conhecida como SISTEMA FRANCÊS, o valor da contraprestação mensal, que é fixa, resulta da soma do valor de amortização com os juros, como o cálculo resultante da multiplicação da taxa dos juros com o saldo devedor sendo destinado à instituição credora e o restante abatendo-se no saldo devedor, reduzindo-o. Exemplificando, numa situação hipotética de saldo devedor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), com taxa de juros a 0,5% (meio por cento) ao mês e valor da prestação em R$ 900,00 (novecentos reais), num primeiro momento o saldo devedor é multiplicado pela taxa de juros, que, neste exemplo, seriam de R$ 500,00 (quinhentos reais), que é o montante destinado ao banco credor. A quantia remanescente (R$ 400,00) corresponde ao que será amortizado do saldo devedor. Assim, no mês seguinte, a taxa de juros incidiria sobre o débito de R$ 99.600,00 (noventa e nove mil e seiscentos reais) e assim por diante. Já a CAPITALIZAÇÃO DE JUROS é um regime que traduz a sua incidência. A aplicação dessa metodologia, quando promove a capitalização de juros em periodicidade inferior à anual, é vedada em contratos de compra e venda firmados entre consumidores e construtoras/empresas imobiliárias não integrantes do Sistema Financeiro Imobiliário, segundo entendimento jurisprudencial uníssono. De fato, a jurisprudência do c. STJ "veda a capitalização de juros pela Tabela Price em contratos de promessa de compra e venda firmados diretamente com construtora não integrante do SFI" (AREsp n. 2.774.525/SC, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 13/11/2025.) No cálculo de capitalização simples, a taxa de juros incide somente em cima do capital inicial e progride de modo linear, enquanto que na capitalização composta há a incorporação dos juros vencidos ao saldo devedor, de modo que, no período seguinte, os juros incidem não apenas sobre o capital inicial, mas também sobre os juros acumulados, o que resulta em um efeito exponencial, aumentando significativamente a dívida ao longo do tempo. Como se percebe, a CAPITALIZAÇÃO DE JUROS não se trata de sistema de amortização. Neles, o valor dos juros compostos cresce conforme o tempo passa, de modo que não há se falar em prestação fixa. Tal prática se destina a proporcionar rendimento sobre um determinado capital originalmente aplicado, cujo ganho provém de taxas de juros que incidem sobre o capital primitivo e sobre o rendimento acumulado, nada tendo a ver com amortização de saldo devedor. E é exatamente por visar rendimentos, e não a amortização de saldo devedor, que a prática de CAPITALIZAÇÃO MENSAL de juros é vedada em contratos de mútuo civil celebrados com construtora/incorporadora, haja vista que esta não se equipara à instituição financeira, nos termos do disposto no artigo 2º da Medida Provisória nº 2.172 de 23 de agosto 2001, vigente por força da EC nº 32, e art. 4º do Decreto nº 22.623/33 (Lei da Usura), admitindo-se, tão somente, a capitalização em periodicidade anual. Prevê o artigo 2º da MP 2.172/2001, que se encontra vigente por força do art. 2º da Emenda Constitucional n. 32, de 11/09/2001, que "São igualmente nulas de pleno direito as disposições contratuais que, com o pretexto de conferir ou transmitir direitos, são celebradas para garantir, direta ou indiretamente, contratos civis de mútuo com estipulações usurárias", enquanto que o artigo 4º do Decreto n. 22.626, de 07 de abril de 1933, por seu turno, dispõe que "É proibido contar juros dos juros: esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta corrente de ano a ano". No caso concreto, o laudo pericial produzido no mov. 85, e ratificado nos esclarecimentos do mov. 108, foi conclusivo quanto à efetiva aplicação da capitalização mensal nos dois contratos, senão vejamos: "Está havendo cobrança de juros capitalizados mensalmente em ambos os contratos firmados, por meio da Tabela Price de amortização. Conforme ficou demonstrado, o fenômeno da cobrança dos juros capitalizados nos contratos exige da autora 341,83% a mais de juros (R$ 1.062.135,00 a mais de juros) no Contrato Jardins Amsterdã, e 260,89% a mais de juros (R$ 571.344,00 a mais de juros) no Contrato Jardins França em comparação com os juros lineares, no total do contrato." O expert consignou, ainda, quanto aos quesitos da autora, que "os juros foram exigidos em regime de capitalização mensal composta nos dois contratos" e que, sob a ótica técnica, "a Tabela Price utiliza juros compostos - capitalização exponencial", cujo elemento crítico está no termo (1+i)ⁿ da fórmula PMT = PV × (i(1+i)ⁿ)/((1+i)ⁿ - 1), que "expressa capitalização exponencial – juros compostos puros". Apurou-se, outrossim, que a requerida "não integra o Sistema Financeiro Nacional", circunstância que a impede de praticar a capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil, prática vedada pelo art. 4º do Decreto nº 22.626/33 (Lei da Usura) e não autorizada pela Lei nº 9.514/97 para empresas que não operam no SFI. Em suma, a CAPITALIZAÇÃO COMPOSTA dos juros em período inferior a um ano não podem incidir no pacto firmado entre os litigantes, de modo que a sua substituição por capitalização unicamente anual é medida impositiva. Neste aspecto, é de se ressaltar que o contrato prevê a capitalização de juros. Porém, por não se tratar a ré de empresa que opere no mercado de capitais, não se tratando de uma instituição financeira, não pode estipular juros em periodicidade inferior à anual. Mas a capitalização anual é legal, em razão do art. 4º do Decreto-lei n. 22.626/1933, de modo que neste aspecto a pretensão inicial deve ser acolhida apenas em parte, não para excluir toda e qualquer capitalização, mas tão-somente a capitalização a inferior à anual. Lado outro, no que concerne ao pedido de repetição em dobro de indébito, torna-se perfeitamente cabível a análise da situação à luz do parágrafo único do art. 42 do CDC: "Art. 42. (...) Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável." O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento, a partir do julgamento dos EREsp 1.413.542/RS e EAREsps 664.888/RS, 600.663/RS, 622.897/RS e 676.608/RS, no sentido de que a restituição em dobro do indébito prevista no art. 42 do Código de Defesa do Consumidor independe da natureza do elemento volitivo do fornecedor que cobrou valor indevido, revelando-se cabível quando a cobrança indevida consubstanciar conduta contrária à boa-fé. Na oportunidade, ao promover a modulação de efeitos nos julgados, sedimentou que impõe-se a devolução de forma simples do valor cobrado indevidamente até 30/03/2021 e, após essa data, a repetição deve ocorrer de forma dobrada. No presente caso, ambos os contratos foram firmados após essa data (30/06/2021 e 23/12/2021), de modo que todos os pagamentos efetuados pelos autores se deram sob a nova égide. Logo, a procedência dos pedidos, ainda que de forma parcial, é a medida que se impõe. Ante o exposto, julgo PROCEDENTES os pedidos iniciais, com fulcro no art. 487, I do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR a nulidade da Cláusula Décima Primeira referente ao contrato do loteamento "Jardins Amsterdã", para afastar a obrigação dos compradores de pagar os tributos incidentes em razão do imóvel, em período anterior à efetiva entrega do empreendimento e transmissão da posse. Em razão disso, ficará a parte ré obrigada a pagar os tributos devidos em razão do imóvel até a efetiva transferência de posse do bem ou, caso a parte autora já tenha desembolsado valores com essa finalidade, restituir-lhe em dobro o que foi pago; b) DECLARAR a nulidade das cláusulas que preveem a capitalização mensal de juros em ambos os contratos, determinando o recálculo integral do saldo devedor mediante a incidência de juros capitalizados apenas anualmente, com aplicação da taxa de juros nominal pactuada em cada contrato e os demais encargos não afetados por esta decisão; c) CONDENAR a parte requerida à restituição, em dobro, dos valores pagos indevidamente pelos autores em decorrência da capitalização mensal de juros, a serem apurados em fase de liquidação de sentença. Sobre o montante a ser restituído, incidirá, até a véspera da entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, correção monetária e juros de mora computados de forma unificada pela taxa SELIC, vedada sua cumulação com qualquer outro índice, e, a partir da vigência da referida lei, correção monetária pelo IPCA, além de juros de mora correspondentes à taxa SELIC deduzida do IPCA do período (Selic real), nos termos do art. 406 do Código Civil, contando-se os juros de mora, em ambos os regimes, desde a citação, e a correção monetária desde a data de cada desembolso indevido. Tendo em vista que a parte autora decaiu de pequena parte de sua pretensão, condeno apenas a parte requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pelos autores, a ser apurado em liquidação de sentença, nos termos do art. 85, §2º do CPC. Intimem-se. Goiânia, datado e assinado digitalmente Cláudio Henrique Araújo de Castro Juiz de Direito
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