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TJGO · 4ª Câmara Cível · Ementa
APELAÇÃO CÍVEL 5413481-65.2018.8.09.0051 Comarca de Goiânia 4ª Câmara Cível Apelante: JOÃO GUILHERME MENDES Apelado: TG MB 008 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. Relator: Sebastião de Assis Neto Juiz de Direito Substituto em Segundo Grau EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ADJUDICAÇÃO PELO CREDOR. SENTENÇA CITRA PETITA. OMISSÃO QUANTO AO PEDIDO RECONVENCIONAL. NULIDADE PARCIAL. TEORIA DA CAUSA MADURA. DEVER DE RESTITUIÇÃO DO SOBEJO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que, em ação de reintegração de posse, julgou procedentes os pedidos da autora, mas omitiu-se quanto ao pedido reconvencional formulado pelo réu, que pleiteava a restituição do valor excedente (sobejo) apurado em leilão extrajudicial do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em: (i) verificar a ocorrência de nulidade da sentença por julgamento citra petita; (ii) analisar, em caso de nulidade, a possibilidade de julgamento imediato do mérito da reconvenção pelo Tribunal (teoria da causa madura); e (iii) decidir sobre o direito do devedor fiduciante à restituição do sobejo em leilão extrajudicial. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A sentença que deixa de analisar pedido formulado em reconvenção é nula por vício de julgamento citra petita, em ofensa ao princípio da congruência (arts. 141 e 492 do CPC). 3.1. Estando o processo em condições de imediato julgamento, o tribunal deve decidir desde logo o mérito do pedido omitido, aplicando-se a teoria da causa madura, nos termos do art. 1.013, § 3º, II, do CPC. 3.2. Nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, o credor, após a venda do bem em leilão, tem o dever legal de entregar ao devedor a importância que sobejar, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas, sob pena de enriquecimento sem causa. Inteligência do art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/97. 3.3. O acolhimento do pedido reconvencional, somado à procedência do pedido principal, configura sucumbência recíproca, impondo-se a redistribuição dos respectivos ônus entre as partes. IV. DISPOSITIVO E TESE 4. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido para cassar em parte a sentença e julgar procedente o pedido reconvencional. 4.1. É nula, por vício citra petita, a sentença que não aprecia pedido formulado em reconvenção, devendo o tribunal, se a causa estiver madura, julgar o mérito da pretensão omitida. 4.2. Em procedimento de leilão extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária, é dever do credor restituir ao devedor o saldo que exceder o valor da dívida e dos encargos, nos termos do art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/97. 4.3. A posse do promitente comprador, após o inadimplemento e a adjudicação do imóvel pelo credor em leilão, torna-se injusta e precária, autorizando a reintegração de posse, sendo cabível a condenação ao pagamento de taxa de ocupação até a efetiva desocupação. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 141, 487, I, 492, 561, 1.013, § 3º, II; Lei nº 9.514/97, art. 27, § 4º; CC, art. 884. APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE CONHECIDA E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE CASSADA. PEDIDO RECONVENCIONAL JULGADO PROCEDENTE. Acorda o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, pela Quarta Turma Julgadora de sua Quarta Câmara Cível, à unanimidade de votos, em CONHECER PARCIALMENTE DA APELAÇÃO CÍVEL E, NA PARTE CONHECIDA, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator. Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Diác. Delintro Belo de Almeida Filho APELAÇÃO CÍVEL 5413481-65.2018.8.09.0051 Comarca de Goiânia 4ª Câmara Cível Apelante: JOÃO GUILHERME MENDES Apelado: TG MB 008 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. Relator: Sebastião de Assis Neto Juiz de Direito Substituto em Segundo Grau VOTO 1. Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por JOÃO GUILHERME MENDES (mov. 215), inconformado com a sentença (mov. 210), proferida pelo Excelentíssimo Juiz de Direito da 30ª Vara Cível da Comarca de Goiânia, Dr. Rodrigo de Melo Brustolin, nos autos da AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE ajuizada em seu desfavor por TG MB 008 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, ora apelada, cuja sentença julgou procedentes os pedidos iniciais para determinar a reintegração de posse da autora no imóvel e condenar o réu ao pagamento de taxa de ocupação e outros encargos. 1.1 Na petição inicial (mov. 01), a autora, ora apelada, narrou que firmou com o réu, em 03 de julho de 2014, um Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda para a unidade nº 602, Bloco A3, do Residencial Invente Total Club, em Goiânia/GO. 1.1.1 Alegou que, diante do inadimplemento do promitente comprador, o imóvel foi levado a leilão extrajudicial, no qual, por ausência de licitantes, a unidade foi adjudicada pela própria autora em 23 de agosto de 2017. 1.1.2 Sustentou que, ao tentar tomar posse do bem, constatou que este havia sido invadido por terceiros desconhecidos, que se recusaram a desocupá-lo, configurando esbulho possessório. 1.1.3 Pleiteou, liminarmente, a reintegração na posse e, no mérito, a confirmação da medida, com a condenação dos réus ao pagamento de taxa de ocupação e danos materiais. 1.2 A liminar de reintegração de posse foi deferida (mov. 15). 1.3 Após diversas intercorrências processuais, incluindo a identificação e citação dos ocupantes do imóvel, Joilson Paulo dos Anjos Martins e Estefani Nascimento de Avila (mov. 33), e o comparecimento espontâneo do promitente comprador original, João Guilherme Mendes (mov. 23, 45), este último apresentou contestação com pedido de reconvenção (mov. 148). 1.3.1 Em sua defesa, o réu/reconvinte arguiu, em suma, a inviabilidade da reintegração de posse por se tratar de posse velha, impugnou as cobranças acessórias e, fundamentalmente, formulou pedido reconvencional para que a autora/reconvinda fosse condenada a restituir-lhe o valor do sobejo (excedente) apurado no leilão extrajudicial, nos termos do art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/97, sob o argumento de enriquecimento ilícito. 1.4 Sobreveio a sentença recorrida (mov. 210), cujo dispositivo está assim declinado: “(…) Diante do exposto nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial para: a) confirmar a liminar e determinar a reintegração na posse do imóvel em favor do requerente; b) condenar os requeridos ao pagamento dos valores referentes à Taxa de Ocupação dos imóveis outrora alienados fiduciariamente entre as partes, correspondentes a 1% (um por cento) por mês ou fração de dias, do valor atribuído no contrato para efeito de venda em público leilão, devido entre a data da consolidação da propriedade até a data em que a credora fiduciária foi reintegrada na posse dos imóveis, valor este que, em observância ao disposto pela Lei n. 14.905/2024, deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA, desde a data do vencimento, e acrescido de juros moratórios que corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o IPCA (art. 406, §1º do CC), contados a partir da citação; c) condenar os requeridos ao pagamento dos valores relativos aos impostos, taxas, contribuições condominiais, despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão extrajudicial, bem como quaisquer outros encargos que recaíram sobre os imóveis outrora alienados fiduciariamente entre as partes, cujo fato gerador tenha ocorrido até a data da imissão da autora na posse dos imóveis, cuja quantia será apurada mediante Liquidação de Sentença, incumbindo à autora a efetiva demonstração de todos os valores pagos (art. 27 e seus §§, da Lei nº 9.514/97). Condeno a Requerida ao pagamento das custas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios, cujo valor arbitro em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º do CPC.” 1.5 Irresignado, o apelante João Guilherme Mendes interpôs o presente recurso de apelação (mov. 215), instruído com o comprovante de preparo. 1.5.1 Em suas razões, suscita, preliminarmente, a nulidade da sentença por julgamento citra petita, ao argumento de que o juízo de origem omitiu-se completamente quanto à análise do pedido reconvencional de restituição do sobejo do leilão. 1.5.2 No mérito, reitera a tese de posse velha, que inviabilizaria a concessão de liminar possessória, e impugna a condenação ao pagamento de taxa de ocupação e danos materiais, pugnando, ao final, pela procedência do pedido reconvencional. 1.6 Intimada, a apelada apresentou contrarrazões (mov. 218), defendendo a manutenção da sentença e rechaçando a tese de nulidade, ao argumento de que a procedência do pedido principal seria logicamente incompatível com a pretensão reconvencional. 2. Admissibilidade 2.1 O recurso de apelação é cabível, tempestivo e foi devidamente preparado (mov. 215). As partes são legítimas e possuem interesse recursal. Contudo, o conhecimento do recurso deve ser parcial. 2.2 A questão relativa à validade do procedimento de leilão extrajudicial e, por conseguinte, à regularidade da adjudicação do imóvel pela apelada, já foi objeto de análise em outras demandas judiciais entre as mesmas partes, notadamente na Ação Anulatória nº 5519129-63.2020.8.09.0051, cuja improcedência transitou em julgado, conforme noticiado nos autos (mov. 116 e 126). 2.2.1 Tal fato, inclusive, foi reconhecido no julgamento do Agravo de Instrumento nº 5413445-23.2018.8.09.0051, referente a outra unidade no mesmo empreendimento, mas envolvendo as mesmas partes e a mesma controvérsia de fundo. 2.3 Dessa forma, a matéria atinente à validade do leilão e ao direito de reintegração de posse da apelada está acobertada pelo manto da coisa julgada material (art. 502, CPC), o que impede sua rediscussão. 2.4 A posse do apelante, a partir de seu inadimplemento contratual e da subsequente adjudicação do bem pela credora, tornou-se injusta e precária, configurando esbulho possessório, o que afasta a tese de "posse velha" como óbice à reintegração. 2.5 Assim, conheço parcialmente da apelação, apenas no que se refere à preliminar de nulidade da sentença por julgamento citra petita e às matérias de mérito dela decorrentes, ou seja, o pedido reconvencional de restituição do sobejo e os consectários da sucumbência. 3. Preliminar de Mérito: Nulidade da Sentença por Julgamento Citra Petita 3.1 O apelante sustenta que a sentença é nula por vício citra petita, uma vez que o juízo de origem deixou de analisar integralmente o pedido reconvencional formulado na contestação (mov. 148), especificamente quanto ao direito de restituição do valor excedente (sobejo) apurado no leilão extrajudicial. 3.2 O princípio da congruência ou adstrição, insculpido nos artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil, impõe ao magistrado o dever de decidir a lide nos exatos limites em que foi proposta pelas partes, sendo-lhe vedado proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado. 3.2.1 A omissão quanto à análise de um dos pedidos formulados, seja na petição inicial, seja na reconvenção, caracteriza o vício de julgamento citra petita, que acarreta a nulidade da sentença nesse ponto. 3.3 No caso em análise, a sentença de mov. 210, de fato, julgou apenas os pedidos formulados na petição inicial pela autora/apelada, silenciando-se por completo sobre a reconvenção apresentada pelo réu/apelante. 3.3.1 A tese da apelada, em contrarrazões, de que a procedência do pedido principal seria incompatível com a reconvenção, não afasta a nulidade, pois a incompatibilidade lógica não supre a necessidade de fundamentação e de um dispositivo expresso sobre todos os pedidos formulados. 3.4 Portanto, acolho a preliminar para declarar a nulidade parcial da sentença por vício de julgamento citra petita, exclusivamente no que tange à omissão de análise do pedido reconvencional. 4. Mérito da Reconvenção (Teoria da Causa Madura) 4.1 Superada a preliminar e cassada parcialmente a sentença, passo à análise do mérito do pedido reconvencional, com fulcro no artigo 1.013, § 3º, inciso II, do CPC, por se tratar de causa madura para julgamento, uma vez que a questão é eminentemente de direito e os fatos necessários à sua resolução estão documentalmente comprovados nos autos, não havendo necessidade de dilação probatória. 4.2 O reconvinte (apelante) pleiteia a condenação da reconvinda (apelada) à devolução do valor que sobejou do leilão extrajudicial, após a quitação da dívida e das despesas, com fundamento no artigo 27, § 4º, da Lei nº 9.514/97 e na vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil). 4.3 A Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, estabelece um procedimento claro para a excussão da garantia em caso de inadimplemento do devedor fiduciante. Após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este deve promover leilão público para a alienação do imóvel. 4.3.1 O artigo 27, § 4º, da referida lei, em sua redação aplicável à época dos fatos e mantida em sua essência pela Lei nº 14.711/2023, é imperativo ao determinar o dever do credor de restituir ao devedor o saldo que eventualmente sobejar após a venda do imóvel em leilão e a dedução da dívida e de todos os encargos previstos: Art. 27. (...) § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). 4.3.2 A retenção de eventual saldo excedente pelo credor fiduciário configura enriquecimento sem causa, prática vedada pelo ordenamento jurídico, conforme disposto no artigo 884 do Código Civil. A finalidade do procedimento de excussão da garantia é a satisfação do crédito, e não a apropriação de patrimônio do devedor para além do que lhe é devido. 4.3.2.1 Nesse sentido, destaca-se o precedente do STJ: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL . INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/97. AFASTAMENTO DO CDC . RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Conforme jurisprudência deste Superior Tribunal, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9 .514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp 1.867.209/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020). 2 . Na forma da jurisprudência do STJ, "diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador" (AgInt no AREsp 1 .689.082/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe de 20/11/2020). 3 . Afastada a incidência do CDC no caso, torna-se necessário o retorno dos autos à Corte estadual para que prossiga no exame do feito sob o enfoque da Lei 9.514/97. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 2106448 SP 2023/0392057-4, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 08/04/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/04/2024) 4.4 No caso dos autos, a própria autora/reconvinda informa que adjudicou o imóvel para si, ante a ausência de licitantes no leilão (mov. 01). 4.4.1 A adjudicação, para fins de quitação da dívida e apuração de eventual sobejo, equivale à arrematação pelo valor da avaliação do imóvel para o segundo leilão, conforme jurisprudência pacífica sobre o tema. 4.4.2 O valor do imóvel para o 2º leilão, conforme edital (mov. 01, doc. 06), era de R$ 292.214,32. A dívida, por sua vez, deve ser apurada nos termos do contrato e da lei. 4.4.3 Dessa forma, é direito do devedor/reconvinte receber a diferença entre o valor de adjudicação do imóvel e o montante total de seu débito, incluindo principal, juros, multas, despesas de cartório, publicações, comissão do leiloeiro e tributos incidentes. Sendo a apuração desse valor matéria que demanda cálculo aritmético, a sua definição deve ser remetida à fase de liquidação de sentença. 4.5 Portanto, o pedido reconvencional deve ser julgado procedente para reconhecer o direito do reconvinte à restituição de eventual saldo excedente, a ser apurado em liquidação. 5. Honorários recursais. 5.1 Em razão do parcial provimento do recurso, não há falar em majoração dos honorários recursais. 6. Dispositivo 6.1 Ao teor do exposto, CONHEÇO PARCIALMENTE DA APELAÇÃO CÍVEL E, NA PARTE CONHECIDA, DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO para CASSAR PARCIALMENTE a sentença recorrida (mov. 210), por vício de julgamento citra petita, na parte em que se omitiu sobre o pedido reconvencional. 6.2 Por conseguinte, com base na teoria da causa madura (art. 1.013, § 3º, II, do CPC), JULGO PROCEDENTE O PEDIDO formulado na reconvenção (mov. 148), para CONDENAR a autora/reconvinda, TG MB 008 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., a restituir ao réu/reconvinte, JOÃO GUILHERME MENDES, o valor remanescente da diferença entre o valor da arrematação e o da dívida com seus custos e encargos previstos no art. 27, §§ 2º e 3º, da Lei nº 9.514/97, a ser apurado em fase de liquidação de sentença. O montante a ser restituído deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC desde a data da adjudicação (23/08/2017) e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da intimação para responder à reconvenção. 6.3 MANTENHO os demais termos da sentença recorrida, notadamente quanto à procedência do pedido de reintegração de posse e à condenação ao pagamento da taxa de ocupação e demais encargos do imóvel até a efetiva desocupação. 6.4 Em razão da sucumbência recíproca, DETERMINO a REDISTRIBUIÇÃO dos ônus sucumbenciais, condenando ambas as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios (referentes tanto à ação principal quanto à reconvenção), na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada uma. Fixo os honorários advocatícios totais em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação principal (taxa de ocupação e encargos), vedada a compensação. 6.5 Deixo de majorar os honorários em grau recursal, em virtude do provimento parcial do apelo. 7. É como voto. Goiânia, Sebastião de Assis Neto Juiz de Direito Substituto em Segundo Grau Relator em Substituição (documento datado e assinado eletronicamente) (6) APELAÇÃO CÍVEL 5413481-65.2018.8.09.0051 Comarca de Goiânia 4ª Câmara Cível Apelante: JOÃO GUILHERME MENDES Apelado: TG MB 008 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. Relator: Sebastião de Assis Neto Juiz de Direito Substituto em Segundo Grau EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ADJUDICAÇÃO PELO CREDOR. SENTENÇA CITRA PETITA. OMISSÃO QUANTO AO PEDIDO RECONVENCIONAL. NULIDADE PARCIAL. TEORIA DA CAUSA MADURA. DEVER DE RESTITUIÇÃO DO SOBEJO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que, em ação de reintegração de posse, julgou procedentes os pedidos da autora, mas omitiu-se quanto ao pedido reconvencional formulado pelo réu, que pleiteava a restituição do valor excedente (sobejo) apurado em leilão extrajudicial do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em: (i) verificar a ocorrência de nulidade da sentença por julgamento citra petita; (ii) analisar, em caso de nulidade, a possibilidade de julgamento imediato do mérito da reconvenção pelo Tribunal (teoria da causa madura); e (iii) decidir sobre o direito do devedor fiduciante à restituição do sobejo em leilão extrajudicial. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A sentença que deixa de analisar pedido formulado em reconvenção é nula por vício de julgamento citra petita, em ofensa ao princípio da congruência (arts. 141 e 492 do CPC). 3.1. Estando o processo em condições de imediato julgamento, o tribunal deve decidir desde logo o mérito do pedido omitido, aplicando-se a teoria da causa madura, nos termos do art. 1.013, § 3º, II, do CPC. 3.2. Nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, o credor, após a venda do bem em leilão, tem o dever legal de entregar ao devedor a importância que sobejar, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas, sob pena de enriquecimento sem causa. Inteligência do art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/97. 3.3. O acolhimento do pedido reconvencional, somado à procedência do pedido principal, configura sucumbência recíproca, impondo-se a redistribuição dos respectivos ônus entre as partes. IV. DISPOSITIVO E TESE 4. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido para cassar em parte a sentença e julgar procedente o pedido reconvencional. 4.1. É nula, por vício citra petita, a sentença que não aprecia pedido formulado em reconvenção, devendo o tribunal, se a causa estiver madura, julgar o mérito da pretensão omitida. 4.2. Em procedimento de leilão extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária, é dever do credor restituir ao devedor o saldo que exceder o valor da dívida e dos encargos, nos termos do art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/97. 4.3. A posse do promitente comprador, após o inadimplemento e a adjudicação do imóvel pelo credor em leilão, torna-se injusta e precária, autorizando a reintegração de posse, sendo cabível a condenação ao pagamento de taxa de ocupação até a efetiva desocupação. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 141, 487, I, 492, 561, 1.013, § 3º, II; Lei nº 9.514/97, art. 27, § 4º; CC, art. 884. APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE CONHECIDA E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE CASSADA. PEDIDO RECONVENCIONAL JULGADO PROCEDENTE. ACÓRDÃO 1. Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da APELAÇÃO CÍVEL Nº 5413481-65.2018.8.09.0051, da comarca de Goiânia, em que figura como apelante JOÃO GUILHERME MENDES e como apelado TG MB 008 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. 2. Acorda o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, pela Quarta Turma Julgadora de sua Quarta Câmara Cível, à unanimidade de votos, em CONHECER PARCIALMENTE DA APELAÇÃO CÍVEL E, NA PARTE CONHECIDA, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator. 3. Sessão virtual de julgamento presidida pelo(a) Desembargador(a) atestado no extrato agregado aos autos. 4. Presente o(a) representante da Procuradoria-Geral de Justiça. Goiânia, Sebastião de Assis Neto Juiz de Direito Substituto em Segundo Grau Relator em Substituição (documento datado e assinado eletronicamente)
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APELAÇÃO CÍVEL 5413481-65.2018.8.09.0051 Comarca de Goiânia 4ª Câmara Cível Apelante: JOÃO GUILHERME MENDES Apelado: TG MB 008 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. Relator: Sebastião de Assis Neto Juiz de Direito Substituto em Segundo Grau EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ADJUDICAÇÃO PELO CREDOR. SENTENÇA CITRA PETITA. OMISSÃO QUANTO AO PEDIDO RECONVENCIONAL. NULIDADE PARCIAL. TEORIA DA CAUSA MADURA. DEVER DE RESTITUIÇÃO DO SOBEJO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que, em ação de reintegração de posse, julgou procedentes os pedidos da autora, mas omitiu-se quanto ao pedido reconvencional formulado pelo réu, que pleiteava a restituição do valor excedente (sobejo) apurado em leilão extrajudicial do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em: (i) verificar a ocorrência de nulidade da sentença por julgamento citra petita; (ii) analisar, em caso de nulidade, a possibilidade de julgamento imediato do mérito da reconvenção pelo Tribunal (teoria da causa madura); e (iii) decidir sobre o direito do devedor fiduciante à restituição do sobejo em leilão extrajudicial. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A sentença que deixa de analisar pedido formulado em reconvenção é nula por vício de julgamento citra petita, em ofensa ao princípio da congruência (arts. 141 e 492 do CPC). 3.1. Estando o processo em condições de imediato julgamento, o tribunal deve decidir desde logo o mérito do pedido omitido, aplicando-se a teoria da causa madura, nos termos do art. 1.013, § 3º, II, do CPC. 3.2. Nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, o credor, após a venda do bem em leilão, tem o dever legal de entregar ao devedor a importância que sobejar, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas, sob pena de enriquecimento sem causa. Inteligência do art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/97. 3.3. O acolhimento do pedido reconvencional, somado à procedência do pedido principal, configura sucumbência recíproca, impondo-se a redistribuição dos respectivos ônus entre as partes. IV. DISPOSITIVO E TESE 4. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido para cassar em parte a sentença e julgar procedente o pedido reconvencional. 4.1. É nula, por vício citra petita, a sentença que não aprecia pedido formulado em reconvenção, devendo o tribunal, se a causa estiver madura, julgar o mérito da pretensão omitida. 4.2. Em procedimento de leilão extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária, é dever do credor restituir ao devedor o saldo que exceder o valor da dívida e dos encargos, nos termos do art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/97. 4.3. A posse do promitente comprador, após o inadimplemento e a adjudicação do imóvel pelo credor em leilão, torna-se injusta e precária, autorizando a reintegração de posse, sendo cabível a condenação ao pagamento de taxa de ocupação até a efetiva desocupação. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 141, 487, I, 492, 561, 1.013, § 3º, II; Lei nº 9.514/97, art. 27, § 4º; CC, art. 884. APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE CONHECIDA E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE CASSADA. PEDIDO RECONVENCIONAL JULGADO PROCEDENTE. Acorda o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, pela Quarta Turma Julgadora de sua Quarta Câmara Cível, à unanimidade de votos, em CONHECER PARCIALMENTE DA APELAÇÃO CÍVEL E, NA PARTE CONHECIDA, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator. Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Diác. Delintro Belo de Almeida Filho APELAÇÃO CÍVEL 5413481-65.2018.8.09.0051 Comarca de Goiânia 4ª Câmara Cível Apelante: JOÃO GUILHERME MENDES Apelado: TG MB 008 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. Relator: Sebastião de Assis Neto Juiz de Direito Substituto em Segundo Grau VOTO 1. Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por JOÃO GUILHERME MENDES (mov. 215), inconformado com a sentença (mov. 210), proferida pelo Excelentíssimo Juiz de Direito da 30ª Vara Cível da Comarca de Goiânia, Dr. Rodrigo de Melo Brustolin, nos autos da AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE ajuizada em seu desfavor por TG MB 008 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, ora apelada, cuja sentença julgou procedentes os pedidos iniciais para determinar a reintegração de posse da autora no imóvel e condenar o réu ao pagamento de taxa de ocupação e outros encargos. 1.1 Na petição inicial (mov. 01), a autora, ora apelada, narrou que firmou com o réu, em 03 de julho de 2014, um Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda para a unidade nº 602, Bloco A3, do Residencial Invente Total Club, em Goiânia/GO. 1.1.1 Alegou que, diante do inadimplemento do promitente comprador, o imóvel foi levado a leilão extrajudicial, no qual, por ausência de licitantes, a unidade foi adjudicada pela própria autora em 23 de agosto de 2017. 1.1.2 Sustentou que, ao tentar tomar posse do bem, constatou que este havia sido invadido por terceiros desconhecidos, que se recusaram a desocupá-lo, configurando esbulho possessório. 1.1.3 Pleiteou, liminarmente, a reintegração na posse e, no mérito, a confirmação da medida, com a condenação dos réus ao pagamento de taxa de ocupação e danos materiais. 1.2 A liminar de reintegração de posse foi deferida (mov. 15). 1.3 Após diversas intercorrências processuais, incluindo a identificação e citação dos ocupantes do imóvel, Joilson Paulo dos Anjos Martins e Estefani Nascimento de Avila (mov. 33), e o comparecimento espontâneo do promitente comprador original, João Guilherme Mendes (mov. 23, 45), este último apresentou contestação com pedido de reconvenção (mov. 148). 1.3.1 Em sua defesa, o réu/reconvinte arguiu, em suma, a inviabilidade da reintegração de posse por se tratar de posse velha, impugnou as cobranças acessórias e, fundamentalmente, formulou pedido reconvencional para que a autora/reconvinda fosse condenada a restituir-lhe o valor do sobejo (excedente) apurado no leilão extrajudicial, nos termos do art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/97, sob o argumento de enriquecimento ilícito. 1.4 Sobreveio a sentença recorrida (mov. 210), cujo dispositivo está assim declinado: “(…) Diante do exposto nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial para: a) confirmar a liminar e determinar a reintegração na posse do imóvel em favor do requerente; b) condenar os requeridos ao pagamento dos valores referentes à Taxa de Ocupação dos imóveis outrora alienados fiduciariamente entre as partes, correspondentes a 1% (um por cento) por mês ou fração de dias, do valor atribuído no contrato para efeito de venda em público leilão, devido entre a data da consolidação da propriedade até a data em que a credora fiduciária foi reintegrada na posse dos imóveis, valor este que, em observância ao disposto pela Lei n. 14.905/2024, deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA, desde a data do vencimento, e acrescido de juros moratórios que corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o IPCA (art. 406, §1º do CC), contados a partir da citação; c) condenar os requeridos ao pagamento dos valores relativos aos impostos, taxas, contribuições condominiais, despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão extrajudicial, bem como quaisquer outros encargos que recaíram sobre os imóveis outrora alienados fiduciariamente entre as partes, cujo fato gerador tenha ocorrido até a data da imissão da autora na posse dos imóveis, cuja quantia será apurada mediante Liquidação de Sentença, incumbindo à autora a efetiva demonstração de todos os valores pagos (art. 27 e seus §§, da Lei nº 9.514/97). Condeno a Requerida ao pagamento das custas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios, cujo valor arbitro em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º do CPC.” 1.5 Irresignado, o apelante João Guilherme Mendes interpôs o presente recurso de apelação (mov. 215), instruído com o comprovante de preparo. 1.5.1 Em suas razões, suscita, preliminarmente, a nulidade da sentença por julgamento citra petita, ao argumento de que o juízo de origem omitiu-se completamente quanto à análise do pedido reconvencional de restituição do sobejo do leilão. 1.5.2 No mérito, reitera a tese de posse velha, que inviabilizaria a concessão de liminar possessória, e impugna a condenação ao pagamento de taxa de ocupação e danos materiais, pugnando, ao final, pela procedência do pedido reconvencional. 1.6 Intimada, a apelada apresentou contrarrazões (mov. 218), defendendo a manutenção da sentença e rechaçando a tese de nulidade, ao argumento de que a procedência do pedido principal seria logicamente incompatível com a pretensão reconvencional. 2. Admissibilidade 2.1 O recurso de apelação é cabível, tempestivo e foi devidamente preparado (mov. 215). As partes são legítimas e possuem interesse recursal. Contudo, o conhecimento do recurso deve ser parcial. 2.2 A questão relativa à validade do procedimento de leilão extrajudicial e, por conseguinte, à regularidade da adjudicação do imóvel pela apelada, já foi objeto de análise em outras demandas judiciais entre as mesmas partes, notadamente na Ação Anulatória nº 5519129-63.2020.8.09.0051, cuja improcedência transitou em julgado, conforme noticiado nos autos (mov. 116 e 126). 2.2.1 Tal fato, inclusive, foi reconhecido no julgamento do Agravo de Instrumento nº 5413445-23.2018.8.09.0051, referente a outra unidade no mesmo empreendimento, mas envolvendo as mesmas partes e a mesma controvérsia de fundo. 2.3 Dessa forma, a matéria atinente à validade do leilão e ao direito de reintegração de posse da apelada está acobertada pelo manto da coisa julgada material (art. 502, CPC), o que impede sua rediscussão. 2.4 A posse do apelante, a partir de seu inadimplemento contratual e da subsequente adjudicação do bem pela credora, tornou-se injusta e precária, configurando esbulho possessório, o que afasta a tese de "posse velha" como óbice à reintegração. 2.5 Assim, conheço parcialmente da apelação, apenas no que se refere à preliminar de nulidade da sentença por julgamento citra petita e às matérias de mérito dela decorrentes, ou seja, o pedido reconvencional de restituição do sobejo e os consectários da sucumbência. 3. Preliminar de Mérito: Nulidade da Sentença por Julgamento Citra Petita 3.1 O apelante sustenta que a sentença é nula por vício citra petita, uma vez que o juízo de origem deixou de analisar integralmente o pedido reconvencional formulado na contestação (mov. 148), especificamente quanto ao direito de restituição do valor excedente (sobejo) apurado no leilão extrajudicial. 3.2 O princípio da congruência ou adstrição, insculpido nos artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil, impõe ao magistrado o dever de decidir a lide nos exatos limites em que foi proposta pelas partes, sendo-lhe vedado proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado. 3.2.1 A omissão quanto à análise de um dos pedidos formulados, seja na petição inicial, seja na reconvenção, caracteriza o vício de julgamento citra petita, que acarreta a nulidade da sentença nesse ponto. 3.3 No caso em análise, a sentença de mov. 210, de fato, julgou apenas os pedidos formulados na petição inicial pela autora/apelada, silenciando-se por completo sobre a reconvenção apresentada pelo réu/apelante. 3.3.1 A tese da apelada, em contrarrazões, de que a procedência do pedido principal seria incompatível com a reconvenção, não afasta a nulidade, pois a incompatibilidade lógica não supre a necessidade de fundamentação e de um dispositivo expresso sobre todos os pedidos formulados. 3.4 Portanto, acolho a preliminar para declarar a nulidade parcial da sentença por vício de julgamento citra petita, exclusivamente no que tange à omissão de análise do pedido reconvencional. 4. Mérito da Reconvenção (Teoria da Causa Madura) 4.1 Superada a preliminar e cassada parcialmente a sentença, passo à análise do mérito do pedido reconvencional, com fulcro no artigo 1.013, § 3º, inciso II, do CPC, por se tratar de causa madura para julgamento, uma vez que a questão é eminentemente de direito e os fatos necessários à sua resolução estão documentalmente comprovados nos autos, não havendo necessidade de dilação probatória. 4.2 O reconvinte (apelante) pleiteia a condenação da reconvinda (apelada) à devolução do valor que sobejou do leilão extrajudicial, após a quitação da dívida e das despesas, com fundamento no artigo 27, § 4º, da Lei nº 9.514/97 e na vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil). 4.3 A Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, estabelece um procedimento claro para a excussão da garantia em caso de inadimplemento do devedor fiduciante. Após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este deve promover leilão público para a alienação do imóvel. 4.3.1 O artigo 27, § 4º, da referida lei, em sua redação aplicável à época dos fatos e mantida em sua essência pela Lei nº 14.711/2023, é imperativo ao determinar o dever do credor de restituir ao devedor o saldo que eventualmente sobejar após a venda do imóvel em leilão e a dedução da dívida e de todos os encargos previstos: Art. 27. (...) § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). 4.3.2 A retenção de eventual saldo excedente pelo credor fiduciário configura enriquecimento sem causa, prática vedada pelo ordenamento jurídico, conforme disposto no artigo 884 do Código Civil. A finalidade do procedimento de excussão da garantia é a satisfação do crédito, e não a apropriação de patrimônio do devedor para além do que lhe é devido. 4.3.2.1 Nesse sentido, destaca-se o precedente do STJ: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL . INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/97. AFASTAMENTO DO CDC . RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Conforme jurisprudência deste Superior Tribunal, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9 .514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp 1.867.209/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020). 2 . Na forma da jurisprudência do STJ, "diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador" (AgInt no AREsp 1 .689.082/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe de 20/11/2020). 3 . Afastada a incidência do CDC no caso, torna-se necessário o retorno dos autos à Corte estadual para que prossiga no exame do feito sob o enfoque da Lei 9.514/97. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 2106448 SP 2023/0392057-4, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 08/04/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/04/2024) 4.4 No caso dos autos, a própria autora/reconvinda informa que adjudicou o imóvel para si, ante a ausência de licitantes no leilão (mov. 01). 4.4.1 A adjudicação, para fins de quitação da dívida e apuração de eventual sobejo, equivale à arrematação pelo valor da avaliação do imóvel para o segundo leilão, conforme jurisprudência pacífica sobre o tema. 4.4.2 O valor do imóvel para o 2º leilão, conforme edital (mov. 01, doc. 06), era de R$ 292.214,32. A dívida, por sua vez, deve ser apurada nos termos do contrato e da lei. 4.4.3 Dessa forma, é direito do devedor/reconvinte receber a diferença entre o valor de adjudicação do imóvel e o montante total de seu débito, incluindo principal, juros, multas, despesas de cartório, publicações, comissão do leiloeiro e tributos incidentes. Sendo a apuração desse valor matéria que demanda cálculo aritmético, a sua definição deve ser remetida à fase de liquidação de sentença. 4.5 Portanto, o pedido reconvencional deve ser julgado procedente para reconhecer o direito do reconvinte à restituição de eventual saldo excedente, a ser apurado em liquidação. 5. Honorários recursais. 5.1 Em razão do parcial provimento do recurso, não há falar em majoração dos honorários recursais. 6. Dispositivo 6.1 Ao teor do exposto, CONHEÇO PARCIALMENTE DA APELAÇÃO CÍVEL E, NA PARTE CONHECIDA, DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO para CASSAR PARCIALMENTE a sentença recorrida (mov. 210), por vício de julgamento citra petita, na parte em que se omitiu sobre o pedido reconvencional. 6.2 Por conseguinte, com base na teoria da causa madura (art. 1.013, § 3º, II, do CPC), JULGO PROCEDENTE O PEDIDO formulado na reconvenção (mov. 148), para CONDENAR a autora/reconvinda, TG MB 008 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., a restituir ao réu/reconvinte, JOÃO GUILHERME MENDES, o valor remanescente da diferença entre o valor da arrematação e o da dívida com seus custos e encargos previstos no art. 27, §§ 2º e 3º, da Lei nº 9.514/97, a ser apurado em fase de liquidação de sentença. O montante a ser restituído deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC desde a data da adjudicação (23/08/2017) e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da intimação para responder à reconvenção. 6.3 MANTENHO os demais termos da sentença recorrida, notadamente quanto à procedência do pedido de reintegração de posse e à condenação ao pagamento da taxa de ocupação e demais encargos do imóvel até a efetiva desocupação. 6.4 Em razão da sucumbência recíproca, DETERMINO a REDISTRIBUIÇÃO dos ônus sucumbenciais, condenando ambas as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios (referentes tanto à ação principal quanto à reconvenção), na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada uma. Fixo os honorários advocatícios totais em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação principal (taxa de ocupação e encargos), vedada a compensação. 6.5 Deixo de majorar os honorários em grau recursal, em virtude do provimento parcial do apelo. 7. É como voto. Goiânia, Sebastião de Assis Neto Juiz de Direito Substituto em Segundo Grau Relator em Substituição (documento datado e assinado eletronicamente) (6) APELAÇÃO CÍVEL 5413481-65.2018.8.09.0051 Comarca de Goiânia 4ª Câmara Cível Apelante: JOÃO GUILHERME MENDES Apelado: TG MB 008 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. Relator: Sebastião de Assis Neto Juiz de Direito Substituto em Segundo Grau EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ADJUDICAÇÃO PELO CREDOR. SENTENÇA CITRA PETITA. OMISSÃO QUANTO AO PEDIDO RECONVENCIONAL. NULIDADE PARCIAL. TEORIA DA CAUSA MADURA. DEVER DE RESTITUIÇÃO DO SOBEJO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que, em ação de reintegração de posse, julgou procedentes os pedidos da autora, mas omitiu-se quanto ao pedido reconvencional formulado pelo réu, que pleiteava a restituição do valor excedente (sobejo) apurado em leilão extrajudicial do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em: (i) verificar a ocorrência de nulidade da sentença por julgamento citra petita; (ii) analisar, em caso de nulidade, a possibilidade de julgamento imediato do mérito da reconvenção pelo Tribunal (teoria da causa madura); e (iii) decidir sobre o direito do devedor fiduciante à restituição do sobejo em leilão extrajudicial. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A sentença que deixa de analisar pedido formulado em reconvenção é nula por vício de julgamento citra petita, em ofensa ao princípio da congruência (arts. 141 e 492 do CPC). 3.1. Estando o processo em condições de imediato julgamento, o tribunal deve decidir desde logo o mérito do pedido omitido, aplicando-se a teoria da causa madura, nos termos do art. 1.013, § 3º, II, do CPC. 3.2. Nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, o credor, após a venda do bem em leilão, tem o dever legal de entregar ao devedor a importância que sobejar, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas, sob pena de enriquecimento sem causa. Inteligência do art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/97. 3.3. O acolhimento do pedido reconvencional, somado à procedência do pedido principal, configura sucumbência recíproca, impondo-se a redistribuição dos respectivos ônus entre as partes. IV. DISPOSITIVO E TESE 4. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido para cassar em parte a sentença e julgar procedente o pedido reconvencional. 4.1. É nula, por vício citra petita, a sentença que não aprecia pedido formulado em reconvenção, devendo o tribunal, se a causa estiver madura, julgar o mérito da pretensão omitida. 4.2. Em procedimento de leilão extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária, é dever do credor restituir ao devedor o saldo que exceder o valor da dívida e dos encargos, nos termos do art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/97. 4.3. A posse do promitente comprador, após o inadimplemento e a adjudicação do imóvel pelo credor em leilão, torna-se injusta e precária, autorizando a reintegração de posse, sendo cabível a condenação ao pagamento de taxa de ocupação até a efetiva desocupação. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 141, 487, I, 492, 561, 1.013, § 3º, II; Lei nº 9.514/97, art. 27, § 4º; CC, art. 884. APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE CONHECIDA E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE CASSADA. PEDIDO RECONVENCIONAL JULGADO PROCEDENTE. ACÓRDÃO 1. Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da APELAÇÃO CÍVEL Nº 5413481-65.2018.8.09.0051, da comarca de Goiânia, em que figura como apelante JOÃO GUILHERME MENDES e como apelado TG MB 008 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. 2. Acorda o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, pela Quarta Turma Julgadora de sua Quarta Câmara Cível, à unanimidade de votos, em CONHECER PARCIALMENTE DA APELAÇÃO CÍVEL E, NA PARTE CONHECIDA, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator. 3. Sessão virtual de julgamento presidida pelo(a) Desembargador(a) atestado no extrato agregado aos autos. 4. Presente o(a) representante da Procuradoria-Geral de Justiça. Goiânia, Sebastião de Assis Neto Juiz de Direito Substituto em Segundo Grau Relator em Substituição (documento datado e assinado eletronicamente)
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