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TJGO · Anápolis - UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª e 6ª · Sentença
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás PROTOCOLO N.: 5398580-52.2026.8.09.0006 NATUREZA: Procedimento Comum Cível PROMOVENTE: Thiago Wilson Vieira Da Silva Oliveira PROMOVIDO (A): Malibu Construtora E Incorporadora Ltda S E N T E N Ç A R E L A T Ó R I O Trata-se de "AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C LUCROS CESSANTES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C TUTELA DE URGÊNCIA", ajuizada por THIAGO WILSON VIEIRA DA SILVA OLIVEIRA e MORGANA TEIXEIRA RODRIGUES em desfavor de MALIBU CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. e WAM COMERCIALIZAÇÃO S.A., partes qualificadas nos autos. Alegaram os requerentes que celebraram, em 15 de novembro de 2022, contrato de promessa de compra e venda da cota 02 do apartamento 206, bloco C, do empreendimento Mandala dos Pireneus Eco Village, em regime de multipropriedade. Informaram que o preço da venda, sem a intermediação, era de R$ 104.524,00 (cento e quatro mil quinhentos e vinte e quatro reais), além de R$ 8.475,00 (oito mil quatrocentos e setenta e cinco reais) de comissão de corretagem. Sustentaram que o prazo contratualmente previsto para a entrega do empreendimento, incluído o período de tolerância, foi ultrapassado sem que a unidade lhes fosse disponibilizada. Aduziram que buscaram solução extrajudicial, mas receberam proposta de distrato com retenções e pagamento parcelado que reputaram abusivos. Argumentaram que a falta de entrega decorreu de inadimplemento das requeridas e que a resolução deveria assegurar a restituição integral dos valores pagos, inclusive da corretagem, sem retenções ou parcelamento. Defenderam a incidência do Código de Defesa do Consumidor, a responsabilização solidária das fornecedoras, o pagamento da multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o preço do contrato, lucros cessantes relativos às 28 (vinte e oito) diárias que afirmaram não ter usufruído nos anos de 2025 e 2026, e indenização por danos morais. Ao final, dentre outros requerimentos, pediram a confirmação da tutela provisória, a resolução contratual, as condenações indicadas e os consectários legais. À causa foi atribuído, inicialmente, o valor de R$ 1.000,00 (mil reais). Acompanharam a petição inicial os documentos coligidos na movimentação n. 01, arquivos 01/11. Pela decisão proferida na movimentação n. 07, foi parcialmente concedida a tutela provisória de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas e vedar cobranças e registros restritivos relacionados ao contrato, às taxas condominiais e ao imposto predial e territorial urbano. Regularmente citadas, conforme movimentações n. 16 e 17, as requeridas ofereceram contestação na movimentação n. 18. Elas levantaram as preliminares de ilegitimidade passiva, incompetência relativa e inépcia da petição inicial. No mais, impugnaram o valor da causa. Sustentaram que a Wam Comercialização S.A. não participou do negócio e que a comercialização teria sido desempenhada por pessoa jurídica diversa, ao passo que a Malibu Construtora e Incorporadora Ltda. seria a promitente vendedora. Defenderam a validade da cláusula de eleição de foro e afirmaram que a petição inicial não veio acompanhada de todos os comprovantes de pagamento. Aduziram, no mérito, que a aquisição teria finalidade de investimento, de modo a afastar a condição de consumidores. Alegaram que o atraso resultou de caso fortuito ou força maior, em razão de dificuldades no setor de construção civil, e que a resolução, se reconhecida, deveria observar as retenções contratuais e legais, inclusive a perda da corretagem e a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos pagamentos. Defenderam a improcedência dos pedidos de multa, lucros cessantes e danos morais. Ao final, dentre outros requerimentos, pediram a improcedência dos pedidos e a produção de prova oral, pericial e documental suplementar. Houve impugnação à contestação na movimentação n. 23, na qual os requerentes refutaram as preliminares e reafirmaram a responsabilidade solidária das fornecedoras. Sustentaram que a eventual locação das diárias não afastaria a destinação final e familiar da aquisição. Reiteraram que as requeridas não comprovaram fato concreto, extraordinário e inevitável capaz de justificar o atraso, limitando-se a alegações genéricas sobre insumos, mão de obra e dificuldades operacionais. Ressaltaram que o demonstrativo financeiro apresentado pelas requeridas reconheceu pagamentos de R$ 35.504,86 (trinta e cinco mil quinhentos e quatro reais e oitenta e seis centavos), compostos por R$ 27.029,86 (vinte e sete mil e vinte e nove reais e oitenta e seis centavos) referentes ao saldo contratual e R$ 8.475,00 (oito mil quatrocentos e setenta e cinco reais) de corretagem. Intimados para especificar provas, os requerentes anuíram ao julgamento antecipado do mérito na movimentação n. 38. As requeridas, na movimentação n. 39, pediram a produção de depoimento pessoal, prova testemunhal e documental suplementar. A decisão de saneamento e organização proferida na movimentação n. 41 rejeitou as preliminares de ilegitimidade passiva, incompetência territorial e inépcia da petição inicial, corrigiu o valor da causa para R$ 93.957,26 (noventa e três mil novecentos e cinquenta e sete reais e vinte e seis centavos), inverteu parcialmente o ônus da prova e indeferiu a produção de prova oral e o pedido genérico de documentação suplementar. Posteriormente, foi deferido o parcelamento da complementação das custas na movimentação n. 58, cuja primeira parcela foi comprovada na movimentação n. 64. É o relatório. Fundamento e decido. F U N D A M E N T A Ç Ã O O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil. A controvérsia é documental, a instrução foi encerrada pela decisão de saneamento e organização, e não subsiste prova útil a ser produzida. As questões relativas à legitimidade passiva, à competência territorial, à inépcia da petição inicial e ao valor da causa foram resolvidas na movimentação n. 41, sem impugnação oportuna, razão pela qual não comportam reexame nesta etapa. A alegação subsidiária de prescrição da restituição da comissão de corretagem não prospera. A pretensão não se funda na abusividade autônoma da cláusula de corretagem, mas na resolução do contrato por inadimplemento das requeridas, sendo a devolução da comissão consequência da restituição integral dos valores pagos. Incide, portanto, o prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil, não consumado na espécie. O pedido de declaração de nulidade da cláusula compromissória merece acolhimento. Inserida em contrato de adesão submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a estipulação que impõe a utilização compulsória da arbitragem é nula de pleno direito, nos termos do artigo 51, VII, do Código de Defesa do Consumidor. Ademais, os requerentes optaram expressamente pela jurisdição estatal ao ajuizar a presente demanda. Superadas essas questões processuais, prossigo. A relação jurídica é de consumo. Os requerentes são pessoas físicas que adquiriram fração imobiliária para uso e fruição em regime de multipropriedade, enquanto as requeridas participaram da oferta e da comercialização do produto. A possibilidade de locação eventual das diárias não descaracteriza, por si só, a destinação final nem a vulnerabilidade reconhecida na decisão de saneamento. Incidem, assim, os artigos 2º, 3º, 6º e 51 do Código de Defesa do Consumidor. O contrato identificou a Malibu Construtora e Incorporadora Ltda. como promitente vendedora e indicou a Wam Brasil como beneficiária da corretagem. O demonstrativo financeiro juntado com a defesa registra pagamentos referentes ao preço e à corretagem. As requeridas não demonstraram que a pessoa jurídica indicada no contrato e no demonstrativo fosse estranha à Wam Comercialização S.A., tampouco afastaram sua integração à cadeia de fornecimento. A responsabilidade solidária decorre dos artigos 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor. O quadro-resumo do contrato previu a conclusão do empreendimento para setembro de 2024, com período contratual de tolerância. Ultrapassado esse prazo, a não entrega da unidade até o ajuizamento da demanda constitui fato incontroverso. Embora as requeridas tenham alegado escassez de insumos, limitações de mão de obra, dificuldades logísticas e entraves administrativos, não apresentaram cronograma físico-financeiro, relatório técnico, comunicação específica ou outro documento que evidenciasse fato extraordinário, inevitável e diretamente relacionado ao atraso deste empreendimento. As alegações genéricas não comprovam caso fortuito ou força maior, cujo ônus lhes incumbia, inclusive diante da inversão parcial definida na movimentação n. 41. Configurada a mora das requeridas, a resolução decorre de culpa das fornecedoras. A restituição deve ser integral e em parcela única, conforme a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. A cláusula contratual que prevê retenção de 25% (vinte e cinco por cento), perda da corretagem e prazo de pagamento aplica-se expressamente à resolução por inadimplemento ou culpa do promitente comprador; não incide na hipótese de inadimplemento da promitente vendedora. Por igual motivo, é indevida a retenção da comissão de corretagem. O demonstrativo financeiro aponta desembolso total de R$ 35.504,86 (trinta e cinco mil quinhentos e quatro reais e oitenta e seis centavos), quantia cuja restituição será determinada. O pedido de multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato merece acolhimento. A cláusula penal estipulada no instrumento contratual prevê a incidência do percentual de 10% (dez por cento) em desfavor dos adquirentes. Embora voltada à hipótese de desistência destes, constitui estipulação unilateral destinada a prefixar a indenização devida pelo inadimplemento contratual. Nos termos do Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça, a cláusula penal estabelecida exclusivamente em desfavor do promitente comprador deve ser considerada para a fixação da indenização decorrente do inadimplemento da promitente vendedora, mediante a conversão da obrigação em pecúnia por arbitramento judicial. Nesse sentido, é o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás: Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. PANDEMIA DE COVID-19. NÃO CONFIGURAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. ABUSIVIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. INEXIGIBILIDADE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. I. A pandemia da COVID-19, por si só, não configura excludente de responsabilidade para atraso na entrega de infraestrutura de loteamento, tratando-se de fortuito interno da atividade empresarial." 2. "A cláusula penal estipulada exclusivamente em favor da incorporadora deve ser invertida em favor do consumidor quando há inadimplemento contratual por parte da vendedora." 3. "A capitalização mensal de juros em contratos de promessa de compra e venda firmados por incorporadoras não integrantes do Sistema Financeiro Nacional é abusiva e vedada pelo ordenamento jurídico." 4. "A cobrança de taxa de fruição em lote não edificado, objeto de contrato rescindido, é indevida por ausência de proveito econômico pelo adquirente." 5. "Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da vendedora, é devida a restituição integral das quantias pagas pelo adquirente, incluindo valores de comissão de corretagem, caso se trate de contrato de adesão." 6. "O atraso excessivo na entrega da infraestrutura do loteamento configura dano moral, justificando indenização ao adquirente." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e X; CC/2002, arts. 186, 393, 473, 927; CDC, arts. 2º, 3º, 12, 14, 51; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.631.485/DF (Tema 971); STJ, AgInt no REsp 1.734.786/BA; STJ, AgInt no REsp 1.941.068/SP; STJ, Súmula 543; TJGO, Apelação Cível 5636946-02.2022.8.09.0174; TJGO, Apelação Cível 5319076-61.2023.8.09.0051; TJGO, Apelação Cível 5565942-02.2022.8.09.0174. (TJGO, Apelação Cível n. 5245277-38.2022.8.09.0174, 6ª Câmara Cível, Desembargador Fernando Ribeiro Montefusco, ementa publicada em 10/03/2025)." Original sem destaque. No caso, o percentual contratado mostra-se adequado para reparar o inadimplemento das requeridas, sem ensejar enriquecimento sem causa. Assim, é devida a multa contratual invertida em favor dos requerentes. Por sua vez, os lucros cessantes não são cumuláveis com a cláusula penal compensatória ora reconhecida, pois ambas as verbas se destinam a indenizar os prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual. A cumulação importaria duplicidade de reparação pelo mesmo fato gerador. Rejeita-se, portanto, o pedido de lucros cessantes. O atraso superior ao período de tolerância, sem demonstração de causa excludente, a ausência de entrega do empreendimento e a resistência à restituição integral dos valores ultrapassaram o mero dissabor contratual. Consideradas a extensão do atraso, a natureza do bem e a necessidade de compensar o abalo sem ensejar enriquecimento sem causa, a indenização por danos morais é fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais). A tutela provisória deferida na movimentação n. 07 deve ser confirmada, pois a resolução contratual reconhecida nesta sentença torna definitivas as medidas de suspensão da exigibilidade das parcelas e de vedação às cobranças e aos registros restritivos vinculados ao contrato. D I S P O S I T I V O Em face do exposto, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES, EM PARTE, os pedidos formulados por THIAGO WILSON VIEIRA DA SILVA OLIVEIRA e MORGANA TEIXEIRA RODRIGUES em desfavor de MALIBU CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. e WAM COMERCIALIZAÇÃO S.A. e, por conseguinte, RESOLVO O MÉRITO para: 1. DECLARAR a resolução do contrato particular de promessa de compra e venda n. 693/01-C206/02, relativo à cota 02 do apartamento 206, bloco C, do empreendimento Mandala dos Pireneus Eco Village, por culpa das requeridas. 2. CONFIRMAR a tutela provisória concedida na movimentação n. 07, para tornar definitivas a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas e a vedação de cobranças, de inscrições em cadastros restritivos, de taxas condominiais e de imposto predial e territorial urbano vinculados ao contrato resolvido. 3. CONDENAR solidariamente as requeridas a restituir aos requerentes, em parcela única, R$ 35.504,86 (trinta e cinco mil quinhentos e quatro reais e oitenta e seis centavos), acrescidos dos consectários legais da seguinte forma: da data de cada desembolso até a citação, incidirá exclusivamente correção monetária pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA; e, a partir da citação até o efetivo pagamento, incidirão cumulativamente correção monetária pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA e juros de mora correspondentes à taxa legal prevista no artigo 406, § 1º, do Código Civil, equivalente à taxa do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia – SELIC deduzida do Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA do mesmo período, vedada a incidência de taxa negativa, nos termos do artigo 406, § 3º, do Código Civil. 4. CONDENAR solidariamente as requeridas ao pagamento da multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, acrescidos dos consectários legais da seguinte forma: do término do período de tolerância contratual até a citação, incidirá exclusivamente correção monetária pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA; e, a partir da citação até o efetivo pagamento, incidirão cumulativamente correção monetária pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA e juros de mora correspondentes à taxa legal prevista no artigo 406, § 1º, do Código Civil, equivalente à taxa do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia – SELIC deduzida do Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA do mesmo período, vedada a incidência de taxa negativa, nos termos do artigo 406, § 3º, do Código Civil. 5. CONDENAR solidariamente as requeridas ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de compensação por danos morais, acrescidos de juros de mora correspondentes à taxa legal prevista no artigo 406, § 1º, do Código Civil, equivalente à taxa do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia – SELIC deduzida do Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA do mesmo período, a partir da citação até a data do arbitramento, sem correção monetária concorrente; e, a partir da data do arbitramento até o efetivo pagamento, de correção monetária pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA e juros de mora correspondentes à taxa legal prevista no artigo 406, § 1º, do Código Civil, equivalente à taxa do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia – SELIC deduzida do Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA do mesmo período, vedada a incidência de taxa negativa, nos termos do artigo 406, § 3º, do Código Civil. 6. REJEITAR o pedido de lucros cessantes. Em razão da sucumbência recíproca, CONDENO as requeridas ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas judiciais e das eventuais despesas processuais, e os requerentes ao pagamento dos 30% (trinta por cento) restantes. CONDENO as requeridas ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos procuradores dos requerentes, os quais, com fulcro no artigo 85, § 2º, I, II, III e IV, do Código de Processo Civil, arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, observados os critérios de atualização monetária estabelecidos para a condenação e juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença, correspondentes à taxa legal prevista no artigo 406, § 1º, do Código Civil. CONDENO os requerentes ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos procuradores das requeridas, os quais, com fulcro no artigo 85, § 2º, I, II, III e IV, do Código de Processo Civil, arbitro em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido com a rejeição do pedido de lucros cessantes, atualizado pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA desde o ajuizamento da demanda e acrescido de juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença, correspondentes à taxa legal prevista no artigo 406, § 1º, do Código Civil. Fica vedada a compensação das verbas, nos termos do artigo 85, § 14, do Código de Processo Civil. Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com as baixas e anotações de estilo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Atribuo ao presente ato judicial força de mandado de citação/intimação, ofício, alvará judicial e, inclusive, carta precatória, nos termos dos artigos 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. Anápolis/GO, datado e assinado eletronicamente. THIAGO INÁCIO DE OLIVEIRA JUIZ DE DIREITO 9
TJGO · Anápolis - UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª e 6ª · Sentença
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás PROTOCOLO N.: 5398580-52.2026.8.09.0006 NATUREZA: Procedimento Comum Cível PROMOVENTE: Thiago Wilson Vieira Da Silva Oliveira PROMOVIDO (A): Malibu Construtora E Incorporadora Ltda S E N T E N Ç A R E L A T Ó R I O Trata-se de "AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C LUCROS CESSANTES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C TUTELA DE URGÊNCIA", ajuizada por THIAGO WILSON VIEIRA DA SILVA OLIVEIRA e MORGANA TEIXEIRA RODRIGUES em desfavor de MALIBU CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. e WAM COMERCIALIZAÇÃO S.A., partes qualificadas nos autos. Alegaram os requerentes que celebraram, em 15 de novembro de 2022, contrato de promessa de compra e venda da cota 02 do apartamento 206, bloco C, do empreendimento Mandala dos Pireneus Eco Village, em regime de multipropriedade. Informaram que o preço da venda, sem a intermediação, era de R$ 104.524,00 (cento e quatro mil quinhentos e vinte e quatro reais), além de R$ 8.475,00 (oito mil quatrocentos e setenta e cinco reais) de comissão de corretagem. Sustentaram que o prazo contratualmente previsto para a entrega do empreendimento, incluído o período de tolerância, foi ultrapassado sem que a unidade lhes fosse disponibilizada. Aduziram que buscaram solução extrajudicial, mas receberam proposta de distrato com retenções e pagamento parcelado que reputaram abusivos. Argumentaram que a falta de entrega decorreu de inadimplemento das requeridas e que a resolução deveria assegurar a restituição integral dos valores pagos, inclusive da corretagem, sem retenções ou parcelamento. Defenderam a incidência do Código de Defesa do Consumidor, a responsabilização solidária das fornecedoras, o pagamento da multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o preço do contrato, lucros cessantes relativos às 28 (vinte e oito) diárias que afirmaram não ter usufruído nos anos de 2025 e 2026, e indenização por danos morais. Ao final, dentre outros requerimentos, pediram a confirmação da tutela provisória, a resolução contratual, as condenações indicadas e os consectários legais. À causa foi atribuído, inicialmente, o valor de R$ 1.000,00 (mil reais). Acompanharam a petição inicial os documentos coligidos na movimentação n. 01, arquivos 01/11. Pela decisão proferida na movimentação n. 07, foi parcialmente concedida a tutela provisória de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas e vedar cobranças e registros restritivos relacionados ao contrato, às taxas condominiais e ao imposto predial e territorial urbano. Regularmente citadas, conforme movimentações n. 16 e 17, as requeridas ofereceram contestação na movimentação n. 18. Elas levantaram as preliminares de ilegitimidade passiva, incompetência relativa e inépcia da petição inicial. No mais, impugnaram o valor da causa. Sustentaram que a Wam Comercialização S.A. não participou do negócio e que a comercialização teria sido desempenhada por pessoa jurídica diversa, ao passo que a Malibu Construtora e Incorporadora Ltda. seria a promitente vendedora. Defenderam a validade da cláusula de eleição de foro e afirmaram que a petição inicial não veio acompanhada de todos os comprovantes de pagamento. Aduziram, no mérito, que a aquisição teria finalidade de investimento, de modo a afastar a condição de consumidores. Alegaram que o atraso resultou de caso fortuito ou força maior, em razão de dificuldades no setor de construção civil, e que a resolução, se reconhecida, deveria observar as retenções contratuais e legais, inclusive a perda da corretagem e a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos pagamentos. Defenderam a improcedência dos pedidos de multa, lucros cessantes e danos morais. Ao final, dentre outros requerimentos, pediram a improcedência dos pedidos e a produção de prova oral, pericial e documental suplementar. Houve impugnação à contestação na movimentação n. 23, na qual os requerentes refutaram as preliminares e reafirmaram a responsabilidade solidária das fornecedoras. Sustentaram que a eventual locação das diárias não afastaria a destinação final e familiar da aquisição. Reiteraram que as requeridas não comprovaram fato concreto, extraordinário e inevitável capaz de justificar o atraso, limitando-se a alegações genéricas sobre insumos, mão de obra e dificuldades operacionais. Ressaltaram que o demonstrativo financeiro apresentado pelas requeridas reconheceu pagamentos de R$ 35.504,86 (trinta e cinco mil quinhentos e quatro reais e oitenta e seis centavos), compostos por R$ 27.029,86 (vinte e sete mil e vinte e nove reais e oitenta e seis centavos) referentes ao saldo contratual e R$ 8.475,00 (oito mil quatrocentos e setenta e cinco reais) de corretagem. Intimados para especificar provas, os requerentes anuíram ao julgamento antecipado do mérito na movimentação n. 38. As requeridas, na movimentação n. 39, pediram a produção de depoimento pessoal, prova testemunhal e documental suplementar. A decisão de saneamento e organização proferida na movimentação n. 41 rejeitou as preliminares de ilegitimidade passiva, incompetência territorial e inépcia da petição inicial, corrigiu o valor da causa para R$ 93.957,26 (noventa e três mil novecentos e cinquenta e sete reais e vinte e seis centavos), inverteu parcialmente o ônus da prova e indeferiu a produção de prova oral e o pedido genérico de documentação suplementar. Posteriormente, foi deferido o parcelamento da complementação das custas na movimentação n. 58, cuja primeira parcela foi comprovada na movimentação n. 64. É o relatório. Fundamento e decido. F U N D A M E N T A Ç Ã O O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil. A controvérsia é documental, a instrução foi encerrada pela decisão de saneamento e organização, e não subsiste prova útil a ser produzida. As questões relativas à legitimidade passiva, à competência territorial, à inépcia da petição inicial e ao valor da causa foram resolvidas na movimentação n. 41, sem impugnação oportuna, razão pela qual não comportam reexame nesta etapa. A alegação subsidiária de prescrição da restituição da comissão de corretagem não prospera. A pretensão não se funda na abusividade autônoma da cláusula de corretagem, mas na resolução do contrato por inadimplemento das requeridas, sendo a devolução da comissão consequência da restituição integral dos valores pagos. Incide, portanto, o prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil, não consumado na espécie. O pedido de declaração de nulidade da cláusula compromissória merece acolhimento. Inserida em contrato de adesão submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a estipulação que impõe a utilização compulsória da arbitragem é nula de pleno direito, nos termos do artigo 51, VII, do Código de Defesa do Consumidor. Ademais, os requerentes optaram expressamente pela jurisdição estatal ao ajuizar a presente demanda. Superadas essas questões processuais, prossigo. A relação jurídica é de consumo. Os requerentes são pessoas físicas que adquiriram fração imobiliária para uso e fruição em regime de multipropriedade, enquanto as requeridas participaram da oferta e da comercialização do produto. A possibilidade de locação eventual das diárias não descaracteriza, por si só, a destinação final nem a vulnerabilidade reconhecida na decisão de saneamento. Incidem, assim, os artigos 2º, 3º, 6º e 51 do Código de Defesa do Consumidor. O contrato identificou a Malibu Construtora e Incorporadora Ltda. como promitente vendedora e indicou a Wam Brasil como beneficiária da corretagem. O demonstrativo financeiro juntado com a defesa registra pagamentos referentes ao preço e à corretagem. As requeridas não demonstraram que a pessoa jurídica indicada no contrato e no demonstrativo fosse estranha à Wam Comercialização S.A., tampouco afastaram sua integração à cadeia de fornecimento. A responsabilidade solidária decorre dos artigos 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor. O quadro-resumo do contrato previu a conclusão do empreendimento para setembro de 2024, com período contratual de tolerância. Ultrapassado esse prazo, a não entrega da unidade até o ajuizamento da demanda constitui fato incontroverso. Embora as requeridas tenham alegado escassez de insumos, limitações de mão de obra, dificuldades logísticas e entraves administrativos, não apresentaram cronograma físico-financeiro, relatório técnico, comunicação específica ou outro documento que evidenciasse fato extraordinário, inevitável e diretamente relacionado ao atraso deste empreendimento. As alegações genéricas não comprovam caso fortuito ou força maior, cujo ônus lhes incumbia, inclusive diante da inversão parcial definida na movimentação n. 41. Configurada a mora das requeridas, a resolução decorre de culpa das fornecedoras. A restituição deve ser integral e em parcela única, conforme a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. A cláusula contratual que prevê retenção de 25% (vinte e cinco por cento), perda da corretagem e prazo de pagamento aplica-se expressamente à resolução por inadimplemento ou culpa do promitente comprador; não incide na hipótese de inadimplemento da promitente vendedora. Por igual motivo, é indevida a retenção da comissão de corretagem. O demonstrativo financeiro aponta desembolso total de R$ 35.504,86 (trinta e cinco mil quinhentos e quatro reais e oitenta e seis centavos), quantia cuja restituição será determinada. O pedido de multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato merece acolhimento. A cláusula penal estipulada no instrumento contratual prevê a incidência do percentual de 10% (dez por cento) em desfavor dos adquirentes. Embora voltada à hipótese de desistência destes, constitui estipulação unilateral destinada a prefixar a indenização devida pelo inadimplemento contratual. Nos termos do Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça, a cláusula penal estabelecida exclusivamente em desfavor do promitente comprador deve ser considerada para a fixação da indenização decorrente do inadimplemento da promitente vendedora, mediante a conversão da obrigação em pecúnia por arbitramento judicial. Nesse sentido, é o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás: Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. PANDEMIA DE COVID-19. NÃO CONFIGURAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. ABUSIVIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. INEXIGIBILIDADE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. I. A pandemia da COVID-19, por si só, não configura excludente de responsabilidade para atraso na entrega de infraestrutura de loteamento, tratando-se de fortuito interno da atividade empresarial." 2. "A cláusula penal estipulada exclusivamente em favor da incorporadora deve ser invertida em favor do consumidor quando há inadimplemento contratual por parte da vendedora." 3. "A capitalização mensal de juros em contratos de promessa de compra e venda firmados por incorporadoras não integrantes do Sistema Financeiro Nacional é abusiva e vedada pelo ordenamento jurídico." 4. "A cobrança de taxa de fruição em lote não edificado, objeto de contrato rescindido, é indevida por ausência de proveito econômico pelo adquirente." 5. "Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da vendedora, é devida a restituição integral das quantias pagas pelo adquirente, incluindo valores de comissão de corretagem, caso se trate de contrato de adesão." 6. "O atraso excessivo na entrega da infraestrutura do loteamento configura dano moral, justificando indenização ao adquirente." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e X; CC/2002, arts. 186, 393, 473, 927; CDC, arts. 2º, 3º, 12, 14, 51; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.631.485/DF (Tema 971); STJ, AgInt no REsp 1.734.786/BA; STJ, AgInt no REsp 1.941.068/SP; STJ, Súmula 543; TJGO, Apelação Cível 5636946-02.2022.8.09.0174; TJGO, Apelação Cível 5319076-61.2023.8.09.0051; TJGO, Apelação Cível 5565942-02.2022.8.09.0174. (TJGO, Apelação Cível n. 5245277-38.2022.8.09.0174, 6ª Câmara Cível, Desembargador Fernando Ribeiro Montefusco, ementa publicada em 10/03/2025)." Original sem destaque. No caso, o percentual contratado mostra-se adequado para reparar o inadimplemento das requeridas, sem ensejar enriquecimento sem causa. Assim, é devida a multa contratual invertida em favor dos requerentes. Por sua vez, os lucros cessantes não são cumuláveis com a cláusula penal compensatória ora reconhecida, pois ambas as verbas se destinam a indenizar os prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual. A cumulação importaria duplicidade de reparação pelo mesmo fato gerador. Rejeita-se, portanto, o pedido de lucros cessantes. O atraso superior ao período de tolerância, sem demonstração de causa excludente, a ausência de entrega do empreendimento e a resistência à restituição integral dos valores ultrapassaram o mero dissabor contratual. Consideradas a extensão do atraso, a natureza do bem e a necessidade de compensar o abalo sem ensejar enriquecimento sem causa, a indenização por danos morais é fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais). A tutela provisória deferida na movimentação n. 07 deve ser confirmada, pois a resolução contratual reconhecida nesta sentença torna definitivas as medidas de suspensão da exigibilidade das parcelas e de vedação às cobranças e aos registros restritivos vinculados ao contrato. D I S P O S I T I V O Em face do exposto, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES, EM PARTE, os pedidos formulados por THIAGO WILSON VIEIRA DA SILVA OLIVEIRA e MORGANA TEIXEIRA RODRIGUES em desfavor de MALIBU CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. e WAM COMERCIALIZAÇÃO S.A. e, por conseguinte, RESOLVO O MÉRITO para: 1. DECLARAR a resolução do contrato particular de promessa de compra e venda n. 693/01-C206/02, relativo à cota 02 do apartamento 206, bloco C, do empreendimento Mandala dos Pireneus Eco Village, por culpa das requeridas. 2. CONFIRMAR a tutela provisória concedida na movimentação n. 07, para tornar definitivas a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas e a vedação de cobranças, de inscrições em cadastros restritivos, de taxas condominiais e de imposto predial e territorial urbano vinculados ao contrato resolvido. 3. CONDENAR solidariamente as requeridas a restituir aos requerentes, em parcela única, R$ 35.504,86 (trinta e cinco mil quinhentos e quatro reais e oitenta e seis centavos), acrescidos dos consectários legais da seguinte forma: da data de cada desembolso até a citação, incidirá exclusivamente correção monetária pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA; e, a partir da citação até o efetivo pagamento, incidirão cumulativamente correção monetária pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA e juros de mora correspondentes à taxa legal prevista no artigo 406, § 1º, do Código Civil, equivalente à taxa do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia – SELIC deduzida do Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA do mesmo período, vedada a incidência de taxa negativa, nos termos do artigo 406, § 3º, do Código Civil. 4. CONDENAR solidariamente as requeridas ao pagamento da multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, acrescidos dos consectários legais da seguinte forma: do término do período de tolerância contratual até a citação, incidirá exclusivamente correção monetária pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA; e, a partir da citação até o efetivo pagamento, incidirão cumulativamente correção monetária pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA e juros de mora correspondentes à taxa legal prevista no artigo 406, § 1º, do Código Civil, equivalente à taxa do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia – SELIC deduzida do Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA do mesmo período, vedada a incidência de taxa negativa, nos termos do artigo 406, § 3º, do Código Civil. 5. CONDENAR solidariamente as requeridas ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de compensação por danos morais, acrescidos de juros de mora correspondentes à taxa legal prevista no artigo 406, § 1º, do Código Civil, equivalente à taxa do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia – SELIC deduzida do Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA do mesmo período, a partir da citação até a data do arbitramento, sem correção monetária concorrente; e, a partir da data do arbitramento até o efetivo pagamento, de correção monetária pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA e juros de mora correspondentes à taxa legal prevista no artigo 406, § 1º, do Código Civil, equivalente à taxa do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia – SELIC deduzida do Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA do mesmo período, vedada a incidência de taxa negativa, nos termos do artigo 406, § 3º, do Código Civil. 6. REJEITAR o pedido de lucros cessantes. Em razão da sucumbência recíproca, CONDENO as requeridas ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas judiciais e das eventuais despesas processuais, e os requerentes ao pagamento dos 30% (trinta por cento) restantes. CONDENO as requeridas ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos procuradores dos requerentes, os quais, com fulcro no artigo 85, § 2º, I, II, III e IV, do Código de Processo Civil, arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, observados os critérios de atualização monetária estabelecidos para a condenação e juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença, correspondentes à taxa legal prevista no artigo 406, § 1º, do Código Civil. CONDENO os requerentes ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos procuradores das requeridas, os quais, com fulcro no artigo 85, § 2º, I, II, III e IV, do Código de Processo Civil, arbitro em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido com a rejeição do pedido de lucros cessantes, atualizado pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA desde o ajuizamento da demanda e acrescido de juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença, correspondentes à taxa legal prevista no artigo 406, § 1º, do Código Civil. Fica vedada a compensação das verbas, nos termos do artigo 85, § 14, do Código de Processo Civil. Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com as baixas e anotações de estilo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Atribuo ao presente ato judicial força de mandado de citação/intimação, ofício, alvará judicial e, inclusive, carta precatória, nos termos dos artigos 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. Anápolis/GO, datado e assinado eletronicamente. THIAGO INÁCIO DE OLIVEIRA JUIZ DE DIREITO 9
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