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TJGO · Goiânia - 5ª UPJ Varas Cíveis: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª e 25ª · Sentença
PODER JUDICIÁRIO Comarca de Goiânia 25ª Vara Cível e-mail: gab25vcivel@tjgo.jus.br (62) 3018-6590 Autos nº 5388144-93.2026.8.09.0051 Requerente: Rosivaldo Carvalho Gama Junior Requerido: Atalaia Resort Empreendimento Imobiliario Spe Ltda Natureza: Procedimento Comum Cível - S E N T E N Ç A - Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA ajuizada por ROSIVALDO CARVALHO GAMA JUNIOR e CHERLIANE FEITOSA FURTADO em face de ATALAIA RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, ambas as partes qualificadas. Alega a parte autora, em síntese, que no ano de 2017 adquiriu cota no empreendimento Salinas Exclusive Resort, durante abordagem realizada no Shopping Garden, em Macapá/AP, motivada pela expectativa seria rentável por meio da locação. Assevera, contudo, que após a contratação, constataram que os valores repassados pela administradora responsável pela exploração das locações são significativamente baixos, não sendo sequer suficientes para cobrir os custos anuais, especialmente as taxas de condomínio, as quais sofrem aumentos recorrentes ao longo do tempo. Verbera que, na condição de multiproprietária, não possui qualquer ingerência sobre as decisões relacionadas à administração do empreendimento, incluindo alterações no cronograma de utilização das unidades e reajustes nas taxas condominiais. Discorre que ao avaliar a extensão das obrigações assumidas, o montante total do financiamento, as taxas de manutenção e demais encargos, concluiu que o negócio não atende às suas expectativas e necessidades familiares e, diante disso, notificou a parte ré em 27.4.2026, informando acerca da rescisão contratual, todavia, até o presente momento nada foi resolvido. Afirma que a soma de todos os valores pagos concernentes às obrigações assumidas perfaz o total de aproximadamente R$ 36.141,12 (trinta e seis mil e cento e quarenta e um reais e doze centavos). Ao final, requer a concessão da tutela de urgência para decretar da rescisão do contrato, suspender a exigibilidade das parcelas vincendas e demais encargos contratuais, bem como que a parte ré se abstenha de promover a inscrição de seu nome em cadastros restritivos de crédito. No mérito, requer a confirmação do pedido liminar e que a parte ré seja condenada a lhe restituir o valor de R$ 32.527,00 (trinta e dois mil, quinhentos e vinte e sete reais), correspondente a 90% do valor pago pela parte autora, observando-se a limitação a título de retenção em favor da ré, nos termos da Súmula 543, do STJ e a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Pugna pela justiça gratuita. Junta documentos. O pedido de justiça gratuita foi indeferido, mas concedido o parcelamento das custas processuais, em seis prestações mensais, conforme decisão de mov. 18. Primeira parcela recolhida no mov. 23. A inicial foi recebida na decisão de mov. 25, ocasião em que foi deferida em parte a tutela de urgência pleiteada, invertido o ônus da prova (art. 6°, VIII, CDC) e determinada a citação da parte ré. Citação, a parte ré apresentou contestação no mov. 33 e, preliminarmente, alega a ocorrência da prescrição do direito de restituição da comissão de corretagem. No mérito, de forma resumida, alega que dos valores a serem restituídos à parte autora, devem ser deduzidos o percentual de 25% referente à cláusula penal, 0,5% ao mês sobre o preço atualizado da cota por todo o período em que o imóvel foi disponibilizado aos multiproprietários (taxa de fruição), além das taxas de condomínio e encargos fiscais. Ao final, requer a improcedência dos pedidos autorais. Junta documentos. Réplica no mov. 42. Instadas a especificarem as provas que pretendiam produziras partes informaram que não pretendem a produção de outras provas (mov. 41 e 42). Intimada a promover o pagamento integral das parcelas remanescentes das custas iniciais (mov. 44), a parte autora informou o adimplemento no mov. 51. Vieram os autos conclusos (mov. 52). É o relatório. Decido. Observo que a questão versada nos autos constitui matéria eminentemente de direito que dispensa a necessidade de produção de outras provas, sobretudo pelo acervo constante dos autos, razão porque passo ao julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, inciso I do Código de Processo Civil. Há uma prejudicial de mérito pendente de análise, a qual passo a analisar. Da prescrição Assevera a parte ré que ocorreu a prescrição da pretensão de restituição do valor concernente à comissão de corretagem, uma vez que ultrapassado o prazo trienal previsto no artigo 206, § 3°, IV do Código Civil. Razão lhe assiste. Isso porque, o Superior Tribunal de Justiça uniformizou entendimento, no julgamento do REsp 1551956/SP, no rito repetitivo, Tema 938, no sentido de que a pretensão de reivindicar a restituição de pagamento de comissão de corretagem prescreve em três anos, nos termos do artigo 206, § 3°, IV do Código Civil. Desta feita, considerando que o contrato foi celebrado no ano de 2017, a parte autora teria até o ano de 2020 para pleitear a restituição da taxa de comissão de corretagem, contudo, a presente ação foi ajuizada somente no ano de 2026, de modo que a referida pretensão encontra-se fulminada pela prescrição. Assim, ACOLHO a prejudicial de mérito aventada e, nos termos do artigo supracitado, DECLARO a prescrição da pretensão autoral, tão somente no que concerne à restituição dos valores dados a título de comissão de corretagem. Superada a prejudicial de mérito e presentes os pressupostos processuais de existência e validade, passo ao exame do mérito. Cuida-se de ação em que a parte autora pretende a rescisão do contrato de compra e venda celebrado com a parte ré, para aquisição de uma cota no empreendimento Salinas Exclusive Resort, diante do desinteresse na manutenção da avença. Infere-se dos autos que as partes celebraram, em 6.7.2017, o “Contrato de Compra e venda de Cota/Fração de Unidade Residencial em Regime de Multipropriedade – Empreendimento Salinas Excluisve Resort, proposta n° 9810 (mov. 1/doc. 10), para aquisição da cota n° 4, no percentual de 0,76923076923, referente à unidade 510, bloco 02, no valor de R$ 32.375,00, a ser pago em 60 parcelas mensais, no qual está incluso a comissão de corretagem no valor R$ 3.900,00. Assim, tendo em vista que o contrato de compra e venda objeto dos autos foi firmado no ano de 2017, não incide na hipótese a Lei nº 13.786/18, que alterou as Leis nº 4.591/64 (que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias) e nº 6.766/79 (que trata do parcelamento do solo urbano). O caso, portanto, deve ser analisado à luz da legislação vigente à época da celebração do contrato, inclusive com a adoção do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a ré preenche os requisitos de fornecedor, previstos no artigo 3º, ao passo que os autores se enquadram ao conceito de consumidor, estabelecido no artigo 2º, ambos da Lei nº 8.078/90. A propósito: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IMOBILIÁRIA. UNIDADE EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (TIME-SHARING). CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. COMPETÊNCIA. FORO DO DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR. SERVIÇO DE INTERCÂMBIO. CONTRATOS COLIGADOS. SOLIDARIEDADE ENTRE FORNECEDORES. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. Hipótese em exame1. Recurso especial contra acórdão que, nos autos de ação declaratória de nulidade do contrato de aquisição de cota imobiliária em regime de multipropriedade e do termo de afiliação para serviços de intercâmbio, manteve a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial. 2. Recurso especial interposto em 24/10/2024 e concluso ao gabinete em 18/7/2025. II. Questão em discussão. 3. O propósito recursal consiste em decidir se a empresa que presta o serviço de intercâmbio em contratos de aquisição de fração de imóvel em regime de multipropriedade (Time-Sharing) integra a cadeia de fornecimento para fins de fixação de competência e de responsabilização solidária, nos termos do Código de Defesa do Consumidor. III. Razões de decidir. 4. O condomínio em multipropriedade (Time-Sharing) estabelece, no ordenamento jurídico nacional, um direito real sui generis, o qual confere ao titular as faculdades de usar, fruir e dispor do imóvel .5. A aplicação do CDC ao regime de multipropriedade depende da verificação da relação de consumo na hipótese concreta, com a existência simultânea de fornecedores e consumidores - o que restou demonstrado no processo sob exame.6. A incidência do art. 101, I, do CDC para as ações individuais é faculdade processual conferida ao consumidor a fim de facilitar a defesa de seus direitos em Juízo. Precedentes.7. A multipropriedade pode estar conjugada com outros negócios jurídicos ou outros direitos reais, como o contrato de intercâmbio, a fim de maximizar as possibilidades de uso do imóvel e de incentivar a própria venda da fração .8. Nessa específica situação, diante de eventual rescisão contratual, é possível a responsabilização solidária do vendedor da fração imobiliária e da empresa prestadora do serviço de intercâmbio pela devolução dos valores adimplidos pelo consumidor, pois ambos integram a mesma cadeia de fornecimento e mantêm coligação de interesses econômicos que revela a sua interdependência funcional.9. No recurso sob julgamento, deve ser confirmado o acórdão estadual que (i) manteve a competência do foro de domicílio dos consumidores, afastando-se a cláusula de eleição de foro, a fim de garantir a facilitação da defesa de seus direitos, e (ii) reconheceu a responsabilidade solidária da recorrente, em razão de ser parte da cadeia de fornecimento do contrato de fração de imóvel em regime de multipropriedade imobiliária . IV. Dispositivo10. Recurso especial conhecido e desprovido. (STJ - REsp: 00000000000002223246 SP 2025/0152436-4, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 03/03/2026, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 11/03/2026) Adentrando à pretensão propriamente dita, e considerando que a desistência do negócio é direito potestativo da parte autora – a qual não pode ser compelida a continuar figurando em polo de relação jurídica contra a sua vontade, o que colidiria com os princípios de liberdade e autonomia contratual –, é de rigor o acolhimento do pleito concernente à decretação da rescisão do contrato e, além disso, não houve oposição da parte ré. Restou incontroverso que a culpa pela rescisão contratual é da parte autora, a qual afirmou que, com o passar do tempo, percebeu que o negócio não atende às suas expectativas e necessidades familiares. Contudo, busca a restituição das parcelas pagas, com a retenção de apenas 10% sobre os valores pagos. Ao que consta no contrato pactuado entre as partes, no que interessa, em caso de rescisão contratual por culpa do comprador está prevista a retenção de 10% do valor atualizado do contrato (cláusula penal), do valor pago a título de comissão de corretagem, do percentual de 25% do valor das parcelas já pagas, a título de despesas administrativas e custos com comercialização e publicidade, e o percentual de 0,5% do preço atualizado da cota, valores efetivamente pagos, além da taxa de fruição no percentual de 0,5% do preço atualizado da cota. No que tange à cláusula penal, estabelecem os artigos 408 e 409 do Código Civil, in verbis: Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora. Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora. A pena convencional, ao mesmo tempo em que atua como meio de coerção, compelindo o devedor ao cumprimento da obrigação, também tem a função de prefixar as perdas e danos devidas em razão do inadimplemento do contrato. No caso, a cláusula penal prevista no instrumento, no importe de 10% sobre o valor do contrato, não está em consonância com a jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça, a qual tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% da quantia paga, em prol dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Senão vejamos: PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REVISÃO DE CLÁUSULA E INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. PREQUESTIONAMENTO FICTO. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO . VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO SOBRE VALORES PAGOS. PARCIAL PROVIMENTO . 1. A oposição de embargos de declaração para suscitar a manifestação do Tribunal de origem sobre matéria omitida no acórdão, aliada à alegação de violação ao art. 1.022 do Código de Processo Civil no recurso especial, configura o prequestionamento ficto previsto no art. 1.025 do mesmo diploma legal, superando-se o óbice da Súmula 211 do Superior Tribunal de Justiça. 2. É abusiva, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada, a cláusula penal que estabelece como base de cálculo da multa rescisória o valor integral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em detrimento do montante efetivamente adimplido pelo promitente comprador. A referida estipulação viola o disposto no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor e enseja o enriquecimento sem causa do promitente vendedor. 3. A jurisprudência pacífica deste Superior Tribunal de Justiça orienta-se no sentido de que, em caso de rescisão contratual por culpa do adquirente, a retenção de valores pelo vendedor deve se limitar a um percentual entre 10% e 25% das quantias pagas, a ser definido de acordo com as particularidades do caso concreto. 4. Recurso especial parcialmente provido para redimensionar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos promitentes compradores. (STJ - AREsp: 00000000000002707207 PR 2024/0261865-9, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 13/10/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 17/10/2025) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INCLUSÃO NO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel ajuizada pelo adquirente, em razão de impossibilidade financeira, em que se debate a extensão do direito de retenção da vendedora. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, é razoável a retenção pela vendedora de 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão por culpa deste. 3. O percentual de retenção de 25% tem caráter indenizatório e compensatório, abrangendo todas as despesas administrativas e operacionais da vendedora decorrentes do desfazimento do negócio, inclusive a comissão de corretagem. 4. A validade da cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem (Tema 938/STJ) não afasta a natureza de despesa administrativa de tal verba, a qual deve ser considerada incluída no percentual de retenção em caso de rescisão contratual, sob pena de enriquecimento ilícito da vendedora e imposição de ônus excessivo ao consumidor. 5. Recurso especial desprovido. (STJ - REsp: 00000000000002171901 SP 2024/0357865-1, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 20/10/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 23/10/2025) Assim, a referida cláusula é abusiva, devendo ser readequada para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos pelos autores. No que concerne à taxa administrativa, no percentual de 25% dos valores pagos, importa consignar que a cláusula penal compensatória já tem o efeito de indenizar o vendedor por todos os danos advindos da rescisão do contrato, de maneira que cumular a pena com a referida taxa configura bis in idem. E, no conflito entre ambas, deve prevalecer a mais benéfica aos compradores/consumidores. Em relação à taxa de fruição, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem. Confira-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO, NO CASO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem. 2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 2088804 SP 2023/0237393-8, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 27/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/12/2023) Assim, na hipótese de multipropriedade, a qual, nos termos do artigo 1.358-C do Código Civil, é definida como o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de uma mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada, a taxa de fruição deve ser calculada proporcionalmente ao período de efetiva disponibilização do imóvel ao adquirente. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, o percentual de retenção de 25% dos valores pagos é adequado para compensar custos administrativos e desestimular a rescisão unilateral do contrato, mesmo em contratos anteriores à Lei 13.786/2018.2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, em casos de rescisão de contrato de compra e venda com devolução de valores pagos, relacionados à multipropriedade, a taxa de fruição deve ser calculada proporcionalmente ao período em que o imóvel foi efetivamente ocupado ou disponibilizado ao comprador, desde a transferência da posse até a entrega do bem . A cobrança da taxa de fruição sobre todo o período contratual, sem considerar os dias efetivos de uso, configuraria enriquecimento ilícito do promitente-vendedor e desrespeitaria a natureza jurídica da multipropriedade, que limita o uso do imóvel ao período correspondente à fração de tempo adquirida.3. A decisão recorrida, interpretando os termos do contrato, aplicou corretamente a tese firmada no julgamento do REsp n. 1 .599.511/SP (Tema 938), concluindo pela impossibilidade da retenção da comissão de corretagem por ausência de informação prévia e com o devido destaque acerca do valor da referida comissão.4. Recurso especial parcialmente provido, apenas para fixar o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção. (STJ - REsp: 00000000000002212356 SP 2025/0162655-7, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 16/03/2026, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 23/03/2026) DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS. INCIDÊNCIA PROPORCIONAL DA TAXA DE FRUIÇÃO EM MULTIPROPRIEDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E PROVIDO. I. CASO EM EXAME. 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que reformou parcialmente a sentença em ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias. 2. A controvérsia versa sobre rescisão de contrato de multipropriedade com restituição das parcelas e definição de retenção e encargos, incluindo taxa de fruição e débitos condominiais. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido para extinguir o contrato e restituir 75% dos valores pagos, com juros de mora a partir da citação. 4. A Corte de origem fixou retenção de 25%, autorizou a dedução de taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o preço atualizado do imóvel desde a transferência da posse até a retomada, permitiu a dedução de débitos condominiais e ajustou correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se, em regime de multipropriedade, a taxa de fruição deve incidir proporcionalmente ao período efetivamente disponibilizado ao adquirente, nos termos dos arts. 1.358-C e 1.358-E do Código Civil; e (ii) saber se há dissídio jurisprudencial comprovado para o conhecimento do recurso especial pela alínea c do inciso III do art . 105 da Constituição Federal, atendidos os arts. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil e 255, § 1º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça. III. RAZÕES DE DECIDIR. 6. Ocorreu a ofensa aos arts. 1.358-C e 1 .358-E do Código Civil, pois, em multipropriedade, a taxa de fruição deve ser proporcional ao período de efetiva disponibilização do imóvel ao adquirente.7. Inviável o conhecimento pela alínea c, ante a ausência de cotejo analítico, com indicação do repositório e demonstração da similitude fática e da divergência, nos termos dos arts. 1 .029, § 1º, do Código de Processo Civil e 255, § 1º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça. IV. DISPOSITIVO E TESE8. Recurso especial conhecido em parte e provido. Tese de julgamento: "1. Em regime de multipropriedade, a taxa de fruição deve ser calculada proporcionalmente ao período de efetiva disponibilização do imóvel ao adquirente. 2. Inviável o conhecimento do recurso especial pela alínea c sem cotejo analítico e comprovação específica da divergência, conforme os arts . 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil e 255, § 1º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça".Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1 .358-C e 1.358-E; CPC, arts. 85, § 11, e 1.029, § 1º; RISTJ, art. 255, § 1º; CF, art. 105, III, c. Jurisprudência relevante citada: STJ, Recurso especial n. 2 .106.299/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/10/2025. (STJ - REsp: 00000000000002171979 SP 2024/0359586-5, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 22/04/2026, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 27/04/2026) Assim, deve ser deduzido dos valores a serem restituídos à parte autora a taxa de fruição no percentual previsto no contrato, proporcional ao tempo de disponibilização da unidade adquirida, o qual está previsto no calendário de uso exclusivo rotativo, presente no anexo 2.2, conforme consta na cláusula quarta do contrato celebrado entre as partes. Ressalte-se que, conforme afirmado pela parte autora na inicial, a aquisição da cota se deu com o objetivo de adquirir renda por meio de locação. Além disso, consta na convenção de condomínio anexada no mov. 33/doc. 5, que a administradora é responsável pela administração da Central de Locação e Sistema de Hospedagem, os quais foram instituídos para operar e explorar as frações de tempo, o que demonstra que a unidade não era utilizada somente para o uso próprio da parte autora, mas também pela utilização de terceiros. Ademais, os próprios autores confessaram que receberam valores a título de aluguel, porquanto afirmaram na inicial que “os valores repassados pela administradora responsável pela exploração das locações são significativamente baixos, não sendo sequer suficientes para cobrir os custos anuais, especialmente as taxas de condomínio, as quais sofrem aumentos recorrentes ao longo do tempo”. Todavia, considerando que não foram juntados documentos que comprovem o período de disponibilização do imóvel à parte autora, a apuração dos valores atinentes à taxa de fruição será feita em liquidação de sentença. Da mesma forma, deve a parte autora ser responsabilizada pelo pagamento das despesas condominiais e encargos fiscais por todo o período que a unidade lhe foi efetivamente disponibilizada, referente ao uso de sua cota. Destarte, mister se faz o acolhimento parcial da pretensão autoral, para o fim de declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes e determinar a restituição das parcelas pagas pelo autor, com a retenção de 25 % dos valores pagos e da comissão de corretagem, reconhecendo-se a nulidade da cláusula que prevê o pagamento da taxa administrativa e custos com publicidades (cláusula 100, “b”). Por fim, em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso, acrescida de juros moratórios a partir do trânsito em julgado desta sentença. E, nos termos do parágrafo único do artigo 389 e do artigo 406, ambos do Código Civil, a correção monetária deve ser feita pelo INCC até 28.2.2021 e, a partir de 1.3.2021 pelo IGPM, e os juros devem incidir no percentual de 1% ao mês, conforme previsão da cláusula 1 do contrato celebrado entre as partes. Em face do exposto, nos termos do artigo 487, II do Código de Processo Civil, EXTINGO o feito em relação à pretensão de restituição do valor pago a título de comissão de corretagem e, nos termos do artigo 487, I do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos constantes na inicial para o fim de: a) DECLARAR rescindido o contrato firmado entre as partes; b) CONDENAR a parte ré a restituir as quantias efetivamente pagas pela parte autora, acrescidas de correção monetária desde o desembolso - cujo índice será o INCC até 28.2.2021 e o IGPM a partir de 1.3.2021 - e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta decisão, delas deduzindo os valores correspondentes ao percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos; à comissão de corretagem; às despesas condominiais comprovadamente pagas pela parte ré até a efetiva disponibilização da unidade à parte autora; à taxa de fruição de 0,5 do valor atualizado da cota por mês, calculada de forma proporcional ao período disponibilizado à parte autora, conforme previsto no calendário de uso exclusivo rotativo, presente no anexo 2.2, e que será apurada em fase de liquidação de sentença. Confirmo a medida liminar concedida. Em razão da sucumbência recíproca, CONDENO as partes ao pagamento das custas processuais, no percentual de 65% para a parte ré e de 35% para a parte autora, bem como em honorários advocatícios, na mesma proporção, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2° do Código de Processo Civil, cujo valor será apurado em fase de liquidação de sentença. Na eventualidade de recurso de apelação interposto pelas partes, intime-se a parte contrária para apresentação de contrarrazões e, em seguida, remetam-se os autos ao Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, nos termos do artigo 1.010 do CPC, com as homenagens deste juízo. Com o trânsito em julgado, e na ausência de outros requerimentos, arquivem-se imediatamente. Publicada e Registrada. Intimem-se. Cumpra-se. Goiânia-GO, data da assinatura digital. PATRÍCIA MACHADO CARRIJO -Juíza de Direito- Assinado digitalmente, nos termos do art. 1º, § 2º, III, "a", da Lei nº 11.419/06.
TJGO · Goiânia - 5ª UPJ Varas Cíveis: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª e 25ª · Sentença
PODER JUDICIÁRIO Comarca de Goiânia 25ª Vara Cível e-mail: gab25vcivel@tjgo.jus.br (62) 3018-6590 Autos nº 5388144-93.2026.8.09.0051 Requerente: Rosivaldo Carvalho Gama Junior Requerido: Atalaia Resort Empreendimento Imobiliario Spe Ltda Natureza: Procedimento Comum Cível - S E N T E N Ç A - Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA ajuizada por ROSIVALDO CARVALHO GAMA JUNIOR e CHERLIANE FEITOSA FURTADO em face de ATALAIA RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, ambas as partes qualificadas. Alega a parte autora, em síntese, que no ano de 2017 adquiriu cota no empreendimento Salinas Exclusive Resort, durante abordagem realizada no Shopping Garden, em Macapá/AP, motivada pela expectativa seria rentável por meio da locação. Assevera, contudo, que após a contratação, constataram que os valores repassados pela administradora responsável pela exploração das locações são significativamente baixos, não sendo sequer suficientes para cobrir os custos anuais, especialmente as taxas de condomínio, as quais sofrem aumentos recorrentes ao longo do tempo. Verbera que, na condição de multiproprietária, não possui qualquer ingerência sobre as decisões relacionadas à administração do empreendimento, incluindo alterações no cronograma de utilização das unidades e reajustes nas taxas condominiais. Discorre que ao avaliar a extensão das obrigações assumidas, o montante total do financiamento, as taxas de manutenção e demais encargos, concluiu que o negócio não atende às suas expectativas e necessidades familiares e, diante disso, notificou a parte ré em 27.4.2026, informando acerca da rescisão contratual, todavia, até o presente momento nada foi resolvido. Afirma que a soma de todos os valores pagos concernentes às obrigações assumidas perfaz o total de aproximadamente R$ 36.141,12 (trinta e seis mil e cento e quarenta e um reais e doze centavos). Ao final, requer a concessão da tutela de urgência para decretar da rescisão do contrato, suspender a exigibilidade das parcelas vincendas e demais encargos contratuais, bem como que a parte ré se abstenha de promover a inscrição de seu nome em cadastros restritivos de crédito. No mérito, requer a confirmação do pedido liminar e que a parte ré seja condenada a lhe restituir o valor de R$ 32.527,00 (trinta e dois mil, quinhentos e vinte e sete reais), correspondente a 90% do valor pago pela parte autora, observando-se a limitação a título de retenção em favor da ré, nos termos da Súmula 543, do STJ e a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Pugna pela justiça gratuita. Junta documentos. O pedido de justiça gratuita foi indeferido, mas concedido o parcelamento das custas processuais, em seis prestações mensais, conforme decisão de mov. 18. Primeira parcela recolhida no mov. 23. A inicial foi recebida na decisão de mov. 25, ocasião em que foi deferida em parte a tutela de urgência pleiteada, invertido o ônus da prova (art. 6°, VIII, CDC) e determinada a citação da parte ré. Citação, a parte ré apresentou contestação no mov. 33 e, preliminarmente, alega a ocorrência da prescrição do direito de restituição da comissão de corretagem. No mérito, de forma resumida, alega que dos valores a serem restituídos à parte autora, devem ser deduzidos o percentual de 25% referente à cláusula penal, 0,5% ao mês sobre o preço atualizado da cota por todo o período em que o imóvel foi disponibilizado aos multiproprietários (taxa de fruição), além das taxas de condomínio e encargos fiscais. Ao final, requer a improcedência dos pedidos autorais. Junta documentos. Réplica no mov. 42. Instadas a especificarem as provas que pretendiam produziras partes informaram que não pretendem a produção de outras provas (mov. 41 e 42). Intimada a promover o pagamento integral das parcelas remanescentes das custas iniciais (mov. 44), a parte autora informou o adimplemento no mov. 51. Vieram os autos conclusos (mov. 52). É o relatório. Decido. Observo que a questão versada nos autos constitui matéria eminentemente de direito que dispensa a necessidade de produção de outras provas, sobretudo pelo acervo constante dos autos, razão porque passo ao julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, inciso I do Código de Processo Civil. Há uma prejudicial de mérito pendente de análise, a qual passo a analisar. Da prescrição Assevera a parte ré que ocorreu a prescrição da pretensão de restituição do valor concernente à comissão de corretagem, uma vez que ultrapassado o prazo trienal previsto no artigo 206, § 3°, IV do Código Civil. Razão lhe assiste. Isso porque, o Superior Tribunal de Justiça uniformizou entendimento, no julgamento do REsp 1551956/SP, no rito repetitivo, Tema 938, no sentido de que a pretensão de reivindicar a restituição de pagamento de comissão de corretagem prescreve em três anos, nos termos do artigo 206, § 3°, IV do Código Civil. Desta feita, considerando que o contrato foi celebrado no ano de 2017, a parte autora teria até o ano de 2020 para pleitear a restituição da taxa de comissão de corretagem, contudo, a presente ação foi ajuizada somente no ano de 2026, de modo que a referida pretensão encontra-se fulminada pela prescrição. Assim, ACOLHO a prejudicial de mérito aventada e, nos termos do artigo supracitado, DECLARO a prescrição da pretensão autoral, tão somente no que concerne à restituição dos valores dados a título de comissão de corretagem. Superada a prejudicial de mérito e presentes os pressupostos processuais de existência e validade, passo ao exame do mérito. Cuida-se de ação em que a parte autora pretende a rescisão do contrato de compra e venda celebrado com a parte ré, para aquisição de uma cota no empreendimento Salinas Exclusive Resort, diante do desinteresse na manutenção da avença. Infere-se dos autos que as partes celebraram, em 6.7.2017, o “Contrato de Compra e venda de Cota/Fração de Unidade Residencial em Regime de Multipropriedade – Empreendimento Salinas Excluisve Resort, proposta n° 9810 (mov. 1/doc. 10), para aquisição da cota n° 4, no percentual de 0,76923076923, referente à unidade 510, bloco 02, no valor de R$ 32.375,00, a ser pago em 60 parcelas mensais, no qual está incluso a comissão de corretagem no valor R$ 3.900,00. Assim, tendo em vista que o contrato de compra e venda objeto dos autos foi firmado no ano de 2017, não incide na hipótese a Lei nº 13.786/18, que alterou as Leis nº 4.591/64 (que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias) e nº 6.766/79 (que trata do parcelamento do solo urbano). O caso, portanto, deve ser analisado à luz da legislação vigente à época da celebração do contrato, inclusive com a adoção do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a ré preenche os requisitos de fornecedor, previstos no artigo 3º, ao passo que os autores se enquadram ao conceito de consumidor, estabelecido no artigo 2º, ambos da Lei nº 8.078/90. A propósito: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IMOBILIÁRIA. UNIDADE EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (TIME-SHARING). CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. COMPETÊNCIA. FORO DO DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR. SERVIÇO DE INTERCÂMBIO. CONTRATOS COLIGADOS. SOLIDARIEDADE ENTRE FORNECEDORES. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. Hipótese em exame1. Recurso especial contra acórdão que, nos autos de ação declaratória de nulidade do contrato de aquisição de cota imobiliária em regime de multipropriedade e do termo de afiliação para serviços de intercâmbio, manteve a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial. 2. Recurso especial interposto em 24/10/2024 e concluso ao gabinete em 18/7/2025. II. Questão em discussão. 3. O propósito recursal consiste em decidir se a empresa que presta o serviço de intercâmbio em contratos de aquisição de fração de imóvel em regime de multipropriedade (Time-Sharing) integra a cadeia de fornecimento para fins de fixação de competência e de responsabilização solidária, nos termos do Código de Defesa do Consumidor. III. Razões de decidir. 4. O condomínio em multipropriedade (Time-Sharing) estabelece, no ordenamento jurídico nacional, um direito real sui generis, o qual confere ao titular as faculdades de usar, fruir e dispor do imóvel .5. A aplicação do CDC ao regime de multipropriedade depende da verificação da relação de consumo na hipótese concreta, com a existência simultânea de fornecedores e consumidores - o que restou demonstrado no processo sob exame.6. A incidência do art. 101, I, do CDC para as ações individuais é faculdade processual conferida ao consumidor a fim de facilitar a defesa de seus direitos em Juízo. Precedentes.7. A multipropriedade pode estar conjugada com outros negócios jurídicos ou outros direitos reais, como o contrato de intercâmbio, a fim de maximizar as possibilidades de uso do imóvel e de incentivar a própria venda da fração .8. Nessa específica situação, diante de eventual rescisão contratual, é possível a responsabilização solidária do vendedor da fração imobiliária e da empresa prestadora do serviço de intercâmbio pela devolução dos valores adimplidos pelo consumidor, pois ambos integram a mesma cadeia de fornecimento e mantêm coligação de interesses econômicos que revela a sua interdependência funcional.9. No recurso sob julgamento, deve ser confirmado o acórdão estadual que (i) manteve a competência do foro de domicílio dos consumidores, afastando-se a cláusula de eleição de foro, a fim de garantir a facilitação da defesa de seus direitos, e (ii) reconheceu a responsabilidade solidária da recorrente, em razão de ser parte da cadeia de fornecimento do contrato de fração de imóvel em regime de multipropriedade imobiliária . IV. Dispositivo10. Recurso especial conhecido e desprovido. (STJ - REsp: 00000000000002223246 SP 2025/0152436-4, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 03/03/2026, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 11/03/2026) Adentrando à pretensão propriamente dita, e considerando que a desistência do negócio é direito potestativo da parte autora – a qual não pode ser compelida a continuar figurando em polo de relação jurídica contra a sua vontade, o que colidiria com os princípios de liberdade e autonomia contratual –, é de rigor o acolhimento do pleito concernente à decretação da rescisão do contrato e, além disso, não houve oposição da parte ré. Restou incontroverso que a culpa pela rescisão contratual é da parte autora, a qual afirmou que, com o passar do tempo, percebeu que o negócio não atende às suas expectativas e necessidades familiares. Contudo, busca a restituição das parcelas pagas, com a retenção de apenas 10% sobre os valores pagos. Ao que consta no contrato pactuado entre as partes, no que interessa, em caso de rescisão contratual por culpa do comprador está prevista a retenção de 10% do valor atualizado do contrato (cláusula penal), do valor pago a título de comissão de corretagem, do percentual de 25% do valor das parcelas já pagas, a título de despesas administrativas e custos com comercialização e publicidade, e o percentual de 0,5% do preço atualizado da cota, valores efetivamente pagos, além da taxa de fruição no percentual de 0,5% do preço atualizado da cota. No que tange à cláusula penal, estabelecem os artigos 408 e 409 do Código Civil, in verbis: Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora. Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora. A pena convencional, ao mesmo tempo em que atua como meio de coerção, compelindo o devedor ao cumprimento da obrigação, também tem a função de prefixar as perdas e danos devidas em razão do inadimplemento do contrato. No caso, a cláusula penal prevista no instrumento, no importe de 10% sobre o valor do contrato, não está em consonância com a jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça, a qual tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% da quantia paga, em prol dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Senão vejamos: PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REVISÃO DE CLÁUSULA E INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. PREQUESTIONAMENTO FICTO. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO . VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO SOBRE VALORES PAGOS. PARCIAL PROVIMENTO . 1. A oposição de embargos de declaração para suscitar a manifestação do Tribunal de origem sobre matéria omitida no acórdão, aliada à alegação de violação ao art. 1.022 do Código de Processo Civil no recurso especial, configura o prequestionamento ficto previsto no art. 1.025 do mesmo diploma legal, superando-se o óbice da Súmula 211 do Superior Tribunal de Justiça. 2. É abusiva, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada, a cláusula penal que estabelece como base de cálculo da multa rescisória o valor integral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em detrimento do montante efetivamente adimplido pelo promitente comprador. A referida estipulação viola o disposto no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor e enseja o enriquecimento sem causa do promitente vendedor. 3. A jurisprudência pacífica deste Superior Tribunal de Justiça orienta-se no sentido de que, em caso de rescisão contratual por culpa do adquirente, a retenção de valores pelo vendedor deve se limitar a um percentual entre 10% e 25% das quantias pagas, a ser definido de acordo com as particularidades do caso concreto. 4. Recurso especial parcialmente provido para redimensionar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos promitentes compradores. (STJ - AREsp: 00000000000002707207 PR 2024/0261865-9, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 13/10/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 17/10/2025) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INCLUSÃO NO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel ajuizada pelo adquirente, em razão de impossibilidade financeira, em que se debate a extensão do direito de retenção da vendedora. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, é razoável a retenção pela vendedora de 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão por culpa deste. 3. O percentual de retenção de 25% tem caráter indenizatório e compensatório, abrangendo todas as despesas administrativas e operacionais da vendedora decorrentes do desfazimento do negócio, inclusive a comissão de corretagem. 4. A validade da cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem (Tema 938/STJ) não afasta a natureza de despesa administrativa de tal verba, a qual deve ser considerada incluída no percentual de retenção em caso de rescisão contratual, sob pena de enriquecimento ilícito da vendedora e imposição de ônus excessivo ao consumidor. 5. Recurso especial desprovido. (STJ - REsp: 00000000000002171901 SP 2024/0357865-1, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 20/10/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 23/10/2025) Assim, a referida cláusula é abusiva, devendo ser readequada para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos pelos autores. No que concerne à taxa administrativa, no percentual de 25% dos valores pagos, importa consignar que a cláusula penal compensatória já tem o efeito de indenizar o vendedor por todos os danos advindos da rescisão do contrato, de maneira que cumular a pena com a referida taxa configura bis in idem. E, no conflito entre ambas, deve prevalecer a mais benéfica aos compradores/consumidores. Em relação à taxa de fruição, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem. Confira-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO, NO CASO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem. 2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 2088804 SP 2023/0237393-8, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 27/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/12/2023) Assim, na hipótese de multipropriedade, a qual, nos termos do artigo 1.358-C do Código Civil, é definida como o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de uma mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada, a taxa de fruição deve ser calculada proporcionalmente ao período de efetiva disponibilização do imóvel ao adquirente. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, o percentual de retenção de 25% dos valores pagos é adequado para compensar custos administrativos e desestimular a rescisão unilateral do contrato, mesmo em contratos anteriores à Lei 13.786/2018.2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, em casos de rescisão de contrato de compra e venda com devolução de valores pagos, relacionados à multipropriedade, a taxa de fruição deve ser calculada proporcionalmente ao período em que o imóvel foi efetivamente ocupado ou disponibilizado ao comprador, desde a transferência da posse até a entrega do bem . A cobrança da taxa de fruição sobre todo o período contratual, sem considerar os dias efetivos de uso, configuraria enriquecimento ilícito do promitente-vendedor e desrespeitaria a natureza jurídica da multipropriedade, que limita o uso do imóvel ao período correspondente à fração de tempo adquirida.3. A decisão recorrida, interpretando os termos do contrato, aplicou corretamente a tese firmada no julgamento do REsp n. 1 .599.511/SP (Tema 938), concluindo pela impossibilidade da retenção da comissão de corretagem por ausência de informação prévia e com o devido destaque acerca do valor da referida comissão.4. Recurso especial parcialmente provido, apenas para fixar o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção. (STJ - REsp: 00000000000002212356 SP 2025/0162655-7, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 16/03/2026, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 23/03/2026) DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS. INCIDÊNCIA PROPORCIONAL DA TAXA DE FRUIÇÃO EM MULTIPROPRIEDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E PROVIDO. I. CASO EM EXAME. 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que reformou parcialmente a sentença em ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias. 2. A controvérsia versa sobre rescisão de contrato de multipropriedade com restituição das parcelas e definição de retenção e encargos, incluindo taxa de fruição e débitos condominiais. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido para extinguir o contrato e restituir 75% dos valores pagos, com juros de mora a partir da citação. 4. A Corte de origem fixou retenção de 25%, autorizou a dedução de taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o preço atualizado do imóvel desde a transferência da posse até a retomada, permitiu a dedução de débitos condominiais e ajustou correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se, em regime de multipropriedade, a taxa de fruição deve incidir proporcionalmente ao período efetivamente disponibilizado ao adquirente, nos termos dos arts. 1.358-C e 1.358-E do Código Civil; e (ii) saber se há dissídio jurisprudencial comprovado para o conhecimento do recurso especial pela alínea c do inciso III do art . 105 da Constituição Federal, atendidos os arts. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil e 255, § 1º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça. III. RAZÕES DE DECIDIR. 6. Ocorreu a ofensa aos arts. 1.358-C e 1 .358-E do Código Civil, pois, em multipropriedade, a taxa de fruição deve ser proporcional ao período de efetiva disponibilização do imóvel ao adquirente.7. Inviável o conhecimento pela alínea c, ante a ausência de cotejo analítico, com indicação do repositório e demonstração da similitude fática e da divergência, nos termos dos arts. 1 .029, § 1º, do Código de Processo Civil e 255, § 1º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça. IV. DISPOSITIVO E TESE8. Recurso especial conhecido em parte e provido. Tese de julgamento: "1. Em regime de multipropriedade, a taxa de fruição deve ser calculada proporcionalmente ao período de efetiva disponibilização do imóvel ao adquirente. 2. Inviável o conhecimento do recurso especial pela alínea c sem cotejo analítico e comprovação específica da divergência, conforme os arts . 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil e 255, § 1º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça".Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1 .358-C e 1.358-E; CPC, arts. 85, § 11, e 1.029, § 1º; RISTJ, art. 255, § 1º; CF, art. 105, III, c. Jurisprudência relevante citada: STJ, Recurso especial n. 2 .106.299/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/10/2025. (STJ - REsp: 00000000000002171979 SP 2024/0359586-5, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 22/04/2026, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 27/04/2026) Assim, deve ser deduzido dos valores a serem restituídos à parte autora a taxa de fruição no percentual previsto no contrato, proporcional ao tempo de disponibilização da unidade adquirida, o qual está previsto no calendário de uso exclusivo rotativo, presente no anexo 2.2, conforme consta na cláusula quarta do contrato celebrado entre as partes. Ressalte-se que, conforme afirmado pela parte autora na inicial, a aquisição da cota se deu com o objetivo de adquirir renda por meio de locação. Além disso, consta na convenção de condomínio anexada no mov. 33/doc. 5, que a administradora é responsável pela administração da Central de Locação e Sistema de Hospedagem, os quais foram instituídos para operar e explorar as frações de tempo, o que demonstra que a unidade não era utilizada somente para o uso próprio da parte autora, mas também pela utilização de terceiros. Ademais, os próprios autores confessaram que receberam valores a título de aluguel, porquanto afirmaram na inicial que “os valores repassados pela administradora responsável pela exploração das locações são significativamente baixos, não sendo sequer suficientes para cobrir os custos anuais, especialmente as taxas de condomínio, as quais sofrem aumentos recorrentes ao longo do tempo”. Todavia, considerando que não foram juntados documentos que comprovem o período de disponibilização do imóvel à parte autora, a apuração dos valores atinentes à taxa de fruição será feita em liquidação de sentença. Da mesma forma, deve a parte autora ser responsabilizada pelo pagamento das despesas condominiais e encargos fiscais por todo o período que a unidade lhe foi efetivamente disponibilizada, referente ao uso de sua cota. Destarte, mister se faz o acolhimento parcial da pretensão autoral, para o fim de declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes e determinar a restituição das parcelas pagas pelo autor, com a retenção de 25 % dos valores pagos e da comissão de corretagem, reconhecendo-se a nulidade da cláusula que prevê o pagamento da taxa administrativa e custos com publicidades (cláusula 100, “b”). Por fim, em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso, acrescida de juros moratórios a partir do trânsito em julgado desta sentença. E, nos termos do parágrafo único do artigo 389 e do artigo 406, ambos do Código Civil, a correção monetária deve ser feita pelo INCC até 28.2.2021 e, a partir de 1.3.2021 pelo IGPM, e os juros devem incidir no percentual de 1% ao mês, conforme previsão da cláusula 1 do contrato celebrado entre as partes. Em face do exposto, nos termos do artigo 487, II do Código de Processo Civil, EXTINGO o feito em relação à pretensão de restituição do valor pago a título de comissão de corretagem e, nos termos do artigo 487, I do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos constantes na inicial para o fim de: a) DECLARAR rescindido o contrato firmado entre as partes; b) CONDENAR a parte ré a restituir as quantias efetivamente pagas pela parte autora, acrescidas de correção monetária desde o desembolso - cujo índice será o INCC até 28.2.2021 e o IGPM a partir de 1.3.2021 - e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta decisão, delas deduzindo os valores correspondentes ao percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos; à comissão de corretagem; às despesas condominiais comprovadamente pagas pela parte ré até a efetiva disponibilização da unidade à parte autora; à taxa de fruição de 0,5 do valor atualizado da cota por mês, calculada de forma proporcional ao período disponibilizado à parte autora, conforme previsto no calendário de uso exclusivo rotativo, presente no anexo 2.2, e que será apurada em fase de liquidação de sentença. Confirmo a medida liminar concedida. Em razão da sucumbência recíproca, CONDENO as partes ao pagamento das custas processuais, no percentual de 65% para a parte ré e de 35% para a parte autora, bem como em honorários advocatícios, na mesma proporção, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2° do Código de Processo Civil, cujo valor será apurado em fase de liquidação de sentença. Na eventualidade de recurso de apelação interposto pelas partes, intime-se a parte contrária para apresentação de contrarrazões e, em seguida, remetam-se os autos ao Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, nos termos do artigo 1.010 do CPC, com as homenagens deste juízo. Com o trânsito em julgado, e na ausência de outros requerimentos, arquivem-se imediatamente. Publicada e Registrada. Intimem-se. Cumpra-se. Goiânia-GO, data da assinatura digital. PATRÍCIA MACHADO CARRIJO -Juíza de Direito- Assinado digitalmente, nos termos do art. 1º, § 2º, III, "a", da Lei nº 11.419/06.
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