5375139-82.2026.8.09.0025

Intimação

TJGO · Caldas Novas - 2º Juizado Especial Cível · Sentença

PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 2º Juizado Especial Cível da Comarca de Caldas Novas Av. C, 1385 - Quadra 1A, S/N - Itagai III, Caldas Novas - GO, 75690-000 E-mail: gab2jecc.caldasnovas@tjgo.jus.br Protocolo nº 5375139-82.2026.8.09.0025 Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento do Juizado Especial Cível Promovente: Condomínio Encontro das Águas Thermas Resort Promovido(a): Deyse Silva Dantas Autorizo uso de cópia desta decisão para cumprimento, servindo-se como instrumento de citação, intimação, ofício, nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. SENTENÇA Trata-se de Ação de Cobrança de Taxas Condominiais ajuizada por Condomínio Encontro das Águas Thermas Resort em face de Deyse Silva Dantas, partes qualificadas nos autos em epígrafe. Narra a parte promovente, em síntese, que a parte promovida foi titular de cota imobiliária correspondente à unidade autônoma nº 105, cota 02, Bloco A – CAIS do empreendimento promovente, integrando a comunidade condominial no período compreendido entre 21/04/2021 e 10/12/2022. Sustenta que o condomínio foi formalmente instalado em 13/02/2016 e entregue aos adquirentes, estando a unidade à disposição da ré desde a assinatura do negócio jurídico (evento 1). Alega que a demandada incidiu em inadimplência quanto às taxas e contribuições condominiais ordinárias vencidas entre 05/08/2021 e 10/12/2022, perfazendo o montante originário e atualizado de R$ 5.381,39, além de pugnar pela condenação ao pagamento de honorários contratuais previstos na convenção condominial no patamar de 20%, correspondentes a R$ 1.076,28, totalizando o valor atribuído à causa de R$ 6.457,67. Juntou procuração, atos constitutivos, convenção de condomínio, atas assembleares de fixação da previsão orçamentária e planilhas discriminadas de evolução do débito (evento 1). Designada audiência de conciliação perante o CEJUSC (evento 4), a promovida foi regularmente citada por carta com aviso de recebimento (eventos 9, 11 e 12). Realizada a audiência de conciliação por videoconferência, verificou-se a presença da preposta da parte promovente e a ausência injustificada da parte promovida (evento 14), restando frustrada a composição amigável. A promovida não ofereceu contestação no prazo legal. A parte autora apresentou manifestação requerendo a decretação da revelia e o julgamento antecipado do mérito, acostando novos documentos comprobatórios do vínculo material, consubstanciados em registros sistêmicos de hospedagem e extrato de pagamento de taxas condominiais antecedentes (evento 17). Os autos vieram conclusos. É o relatório. Decido. Da revelia e do julgamento antecipado O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, incisos I e II, do Código de Processo Civil, c/c o art. 20 da Lei nº 9.099/1995, em razão da desnecessidade de produção de outras provas em audiência e da contumácia da promovida. Com efeito, a parte ré foi validamente citada dos termos da presente ação e intimada para comparecer ao ato conciliatório (Evento 12). Não obstante a regular cientificação, deixou de comparecer à audiência designada (evento 14) e não apresentou qualquer modalidade de resposta defensiva no prazo que lhe competia. Aplica-se, portanto, a regra específica do art. 20 da Lei nº 9.099/1995: Art. 20. Não comparecendo o demandado à sessão de conciliação ou à audiência de instrução e julgamento, reputar-se-ão verdadeiros os fatos alegados no pedido inicial, salvo se o contrário resultar da convicção do Juiz. A revelia, contudo, não produz procedência automática. A presunção dela decorrente é relativa e deve ser confrontada com os documentos juntados, especialmente porque a solução da controvérsia exige verificar a existência do vínculo jurídico, a constituição das despesas e a correspondência entre a obrigação cobrada e a cota imobiliária titularizada pela ré. Impende registrar que a presunção de veracidade decorrente da revelia é relativa, não desonerando o órgão julgador de examinar o arcabouço fático e probatório coligido, bem como a subsunção do direito à espécie. No caso em tela, inexiste nos autos elemento de convicção em sentido contrário, encontrando a narrativa inicial respaldo idôneo na documentação acostada pela parte autora. Do mérito Inexistindo preliminares pendentes de apreciação ou nulidades processuais a sanar, acham-se presentes as condições da ação e os pressupostos de desenvolvimento válido e regular da relação jurídica processual, impondo-se a análise direta da pretensão de mérito. A controvérsia cinge-se à verificação da exigibilidade das cotas condominiais cobradas pelo condomínio autor referentes ao período de agosto de 2021 a dezembro de 2022, incidentes sobre a cota imobiliária 02 do apartamento nº 105, Bloco A – CAIS, do Condomínio Encontro das Águas Thermas Resort. A obrigação de concorrer para as despesas comuns de condomínio edilício constitui dever imposto a todos os condôminos na proporção de suas frações ideais, ex vi dos artigos 1.336, inciso I, e 1.350 do Código Civil, bem como do art. 24 da Lei nº 4.591/1964. Cuida-se de prestação com nítida natureza propter rem, que adere à coisa e vincula o titular do direito real ou aquele que mantém liame material direto com o bem apto a fruir da infraestrutura disponibilizada. No regime específico da multipropriedade imobiliária, instituído expressamente no ordenamento civil pelos artigos 1.358-B e seguintes do Código Civil (Lei nº 13.777/2018), cada titular detém fração de tempo sobre a unidade, competindo-lhe, nos exatos moldes do art. 1.358-J, inciso I, do diploma civil, adimplir a quota-parte das despesas do condomínio edilício e da multipropriedade. A regra legal afasta a possibilidade de confundir falta de utilização eventual com inexistência da obrigação. A despesa condominial não remunera apenas o uso individualizado da unidade; ela financia a manutenção da estrutura comum, a administração do empreendimento e a preservação da própria funcionalidade do sistema de multipropriedade. Em precedente específico sobre multipropriedade, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu que o sistema de time-sharing possui natureza de direito real, assegurando ao titular o uso exclusivo e perpétuo do imóvel durante o período correspondente à sua fração temporal: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA (TIME-SHARING). NATUREZA JURÍDICA DE DIREITO REAL. UNIDADES FIXAS DE TEMPO. USO EXCLUSIVO E PERPÉTUO DURANTE CERTO PERÍODO ANUAL. PARTE IDEAL DO MULTIPROPRIETÁRIO. PENHORA. INSUBSISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. O sistema time-sharing ou multipropriedade imobiliária, conforme ensina Gustavo Tepedino, é uma espécie de condomínio relativo a locais de lazer no qual se divide o aproveitamento econômico de bem imóvel (casa, chalé, apartamento) entre os cotitulares em unidades fixas de tempo, assegurando-se a cada um o uso exclusivo e perpétuo durante certo período do ano. 2. Extremamente acobertada por princípios que encerram os direitos reais, a multipropriedade imobiliária, nada obstante ter feição obrigacional aferida por muitos, detém forte liame com o instituto da propriedade, se não for sua própria expressão, como já vem proclamando a doutrina contemporânea, inclusive num contexto de não se reprimir a autonomia da vontade nem a liberdade contratual diante da preponderância da tipicidade dos direitos reais e do sistema de numerus clausus. 3. No contexto do Código Civil de 2002, não há óbice a se dotar o instituto da multipropriedade imobiliária de caráter real, especialmente sob a ótica da taxatividade e imutabilidade dos direitos reais inscritos no art. 1.225. 4. O vigente diploma, seguindo os ditames do estatuto civil anterior, não traz nenhuma vedação nem faz referência à inviabilidade de consagrar novos direitos reais. Além disso, com os atributos dos direitos reais se harmoniza o novel instituto, que, circunscrito a um vínculo jurídico de aproveitamento econômico e de imediata aderência ao imóvel, detém as faculdades de uso, gozo e disposição sobre fração ideal do bem, ainda que objeto de compartilhamento pelos multiproprietários de espaço e turnos fixos de tempo. 5. A multipropriedade imobiliária, mesmo não efetivamente codificada, possui natureza jurídica de direito real, harmonizando-se, portanto, com os institutos constantes do rol previsto no art. 1.225 do Código Civil; e o multiproprietário, no caso de penhora do imóvel objeto de compartilhamento espaço-temporal (time-sharing), tem, nos embargos de terceiro, o instrumento judicial protetivo de sua fração ideal do bem objeto de constrição. 6. É insubsistente a penhora sobre a integralidade do imóvel submetido ao regime de multipropriedade na hipótese em que a parte embargante é titular de fração ideal por conta de cessão de direitos em que figurou como cessionária. 7. Recurso especial conhecido e provido.(STJ - REsp: 1546165 SP 2014/0308206-1, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/04/2016, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/09/2016 RB vol. 636 p. 36) No caso em julgamento, o acervo documental demonstra de maneira cabal a constituição regular do condomínio e a instituição das taxas condominiais por meio de assembleias gerais convocadas para tal finalidade (eventos 1 e 17). O instrumento particular de compra e venda comprova que a ré adquiriu a referida cota e assumiu a responsabilidade pelos encargos incidentes (evento 1). O pagamento anterior de parcelas da mesma natureza não constitui, isoladamente, confissão irretratável de todo e qualquer valor posteriormente apresentado. Entretanto, quando conjugado com o contrato, os registros de reserva, a ausência de contestação e a inexistência de comprovante de quitação das parcelas cobradas, constitui elemento probatório coerente com a existência do vínculo e com a ciência da obrigação. Em caso envolvendo cobrança de taxas em empreendimento de natureza apart-hotel e pool hoteleiro, o TJGO reconheceu a relevância da destinação hoteleira do complexo e assentou que os encargos moratórios devem incidir desde o descumprimento de cada obrigação periódica, evitando que o inadimplente obtenha vantagem pela postergação do pagamento: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. 1. Apart-hotel. Natureza pool hoteleira. Os documentos acostados ao caderno processual não permitem concluir que o imóvel adquirido possui natureza residencial. Ao revés, infere-se que o condomínio em tela, possui unidades habitacionais denominadas de apart-hotel, cuja finalidade é a de locação para fins lucrativos. A propósito, é o que prevê a Convenção de Condomínio nos arts. 1º e 2º. 2. Juros e correção monetária. Incidência desde o descumprimento de cada obrigação de trato sucessivo. No que pertine ao termo inicial da incidência dos juros moratórios e da correção monetária, também se observa equivocado o posicionamento do julgador da instância primeva, ao fixá-los desde a citação, porque, cuidando-se de cobrança de taxas condominiais, o termo inicial estabelecido aos encargos moratórios será a data do descumprimento de cada obrigação de trato sucessivo, sob pena de ensejar-se o enriquecimento sem causa do condômino inadimplente. 3. Inclusão das parcelas vincendas ao saldo devedor. Nos termos do art. 290 do Código de Processo Civil de 1973, vigente à época da propositura da ação (2014), quando a obrigação consistir em prestações periódicas, considerar-se-ão elas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor; se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las, a sentença as incluirá na condenação, enquanto durar a obrigação. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. RECURSO ADESIVO CONHECIDO E PROVIDO.(TJ-GO - Apelação Cível: 03458631720148090024 CALDAS NOVAS, Relator: Des(a). Ricardo Teixeira Lemos, Assessoria para Assunto de Recursos Constitucionais, Data de Publicação: (S/R) DJ) A peculiaridade do empreendimento reforça a conclusão de que a disponibilidade da unidade deve ser compreendida de acordo com a própria organização do resort. Em estrutura de pool hoteleiro, o exercício da titularidade temporal pode ocorrer por reserva, hospedagem ou disponibilização operacional, não sendo juridicamente adequado exigir, como única forma de prova, a entrega de chave física ou a ocupação contínua típica de imóvel residencial. Nesse contexto, os registros de hospedagem e os pagamentos anteriores assumem especial relevância: revelam que a ré não era terceira estranha ao condomínio, mas titular que conhecia a dinâmica de funcionamento do empreendimento e se beneficiava da estrutura colocada à sua disposição. Ademais, os documentos trazidos aos autos evidenciam que o empreendimento já se encontrava edificado e plenamente operacional no período da cobrança, tendo a demandada usufruído diretamente da infraestrutura do complexo e do sistema de reservas, além de ter efetuado pagamentos voluntários de taxas condominiais antecedentes (evento 17). Esse comportamento concludente ratifica a plena disponibilidade da unidade e a imissão no exercício das prerrogativas inerentes à titularidade temporal, legitimando a cobrança das contribuições em aberto. A inadimplência quanto aos meses discriminados na petição inicial e na planilha que a instrui restou incontroversa, não tendo a demandada apresentado qualquer comprovante de quitação ou fato extintivo do direito do autor (art. 373, inciso II, do CPC). Por conseguinte, assiste razão ao condomínio postulante quanto à exigibilidade das taxas ordinárias vencidas entre 05/08/2021 e 10/12/2022, no valor nominal atualizado de R$ 5.381,39, com a incidência de correção monetária pelo INPC e juros de mora legais de 1% ao mês desde os respectivos vencimentos, na forma do art. 397 do Código Civil e do art. 1.336, § 1º, do mesmo diploma, além da multa moratória de 2% convencionalmente fixada. Dos honorários advocatícios convencionais A parte autora incluiu na cobrança a importância de R$ 1.076,28 referente a honorários advocatícios previstos em cláusula da convenção condominial à base de 20% sobre o débito. Contudo, este capítulo do pedido não comporta acolhimento no âmbito deste procedimento sumaríssimo. Em primeiro lugar, o microssistema dos Juizados Especiais Cíveis é regido pelo princípio da gratuidade de acesso em primeiro grau de jurisdição, consoante diretriz do art. 54 e do caput do art. 55 da Lei nº 9.099/1995, sendo expressamente vedada a fixação de sucumbência na fase inicial de conhecimento, salvo comprovada litigância de má-fé. A cobrança judicial deve observar os limites econômicos e procedimentais da via eleita. Não se confunde a multa moratória prevista para o inadimplemento da contribuição condominial com honorários sucumbenciais ou com verba contratual destinada a remunerar o advogado da parte autora. Em segundo lugar, a estipulação particular de honorários convencionais ou contratuais constante em normas internas de condomínio não vincula o provimento jurisdicional nem pode ser repassada de forma automática à parte devedora como encargo processual de cobrança em juízo, sob pena de esvaziamento das normas de custas e honorários aplicáveis à via eleita. Nesse sentido, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, em recentíssimo julgado da Terceira Turma, fixou entendimento definitivo sobre a matéria, afastando expressamente a possibilidade de repasse dessa verba ao condômino devedor, ainda que exista previsão nesse sentido na própria convenção condominial: EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DOS HONORÁRIOS CONVENCIONAIS NO CÁLCULO DO DÉBITO. INADMISSIBILIDADE. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. IRRELEVÂNCIA. I CASO EM EXAME 1. Ação de execução referente a cotas condominiais inadimplidas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/10/2024 e concluso ao gabinete em 10/12/2024. II QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O propósito recursal consiste em definir se é cabível a inclusão, em execução de cotas condominiais, do valor correspondente aos honorários convencionais pelo condomínio exequente. III RAZÕES DE DECIDIR 3. Ao tratar do custo do processo, o Código de Processo Civil, em seus artigos 84 e 85, imputa ao vencido, com base nos princípios da causalidade e da sucumbência, a responsabilidade final pelo pagamento dos gastos endoprocessuais, ou seja, aqueles necessários à formação, desenvolvimento e extinção do processo. Diversamente, os gastos extraprocessuais — aqueles realizados por uma das partes fora do processo —, ainda que assumidos em razão dele, não podem ser imputados à outra parte. 4. É inadmissível a inclusão, pelo condomínio exequente, dos honorários convencionais no cálculo do valor objeto da ação de execução do crédito referente a cotas condominiais inadimplidas, independentemente do fato de existir previsão acerca dessa possibilidade na convenção de condomínio. IV DISPOSITIVO 5. Recurso especial conhecido e provido. (STJ, REsp n. 2.187.308/TO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/9/2025, DJEN de 19/9/2025.) (grifei) A ratio decidendi do precedente é elucidativa: os honorários contratuais, por decorrerem de ajuste privado entre o credor e seu advogado, não se inserem no conceito de despesas processuais de que tratam os artigos 84 e 85 do Código de Processo Civil, tampouco encontram amparo no artigo 1.336, § 1º, do Código Civil, que disciplina taxativamente as consequências do inadimplemento condominial – correção monetária, juros moratórios e multa de até 2% (dois por cento) –, sem contemplar, em nenhuma hipótese, o repasse de honorários convencionais ao condômino devedor. Assim, indefiro o pedido de condenação da promovida ao pagamento dos honorários convencionais de 20%, decotando o montante de R$ 1.076,28 da condenação e limitando a procedência ao valor histórico do débito condominial e seus consectários moratórios legais. Dispositivo Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito nos moldes do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil e: a) Condeno a promovida Deyse Silva Dantas a pagar ao promovente Condomínio Encontro das Águas Thermas Resort a quantia de R$ 5.381,39 (cinco mil, trezentos e oitenta e um reais e trinta e nove centavos), referente às taxas e contribuições condominiais ordinárias vencidas entre 05/08/2021 e 10/12/2022 atinentes à cota 02 da unidade nº 105, Bloco A – CAIS; b) Determino que, caso não tenha sido calculada a atualização integral na planilha, incida sobre cada cota condominial inadimplida a correção monetária pelo índice oficial INPC e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês a contar de cada vencimento (mora ex re, art. 397 do CC), acrescidos da multa moratória de 2% (dois por cento), nos termos do art. 1.336, § 1º, do Código Civil; c) Indefiro o pedido de condenação da promovida ao pagamento dos honorários advocatícios convencionais de 20% previstos na convenção condominial. Sem custas e honorários advocatícios, conforme artigo 55, caput, da Lei 9.099/95. Desde já, ficam as partes cientes que havendo interposição de recurso inominado e requerimento de concessão da gratuidade da justiça, deverão de plano comprovar, por meio de documentos, a alegada hipossuficiência (art. 99, do Código de Processo Civil). Interposto recurso e comprovado o preparo, intime-se o recorrido para apresentação de contrarrazões, no prazo de 10 (dez) dias. Após, concluso para realização do juízo de admissibilidade, e, em seguida remetam-se os autos à Turma Recursal. Caso haja o pagamento voluntário do valor da condenação, fica autorizada, desde já, a imediata expedição de alvará em favor do patrono da parte requerente, mediante verificação expressa de poderes. Em obediência aos princípios norteadores dos Juizados Especiais Cíveis (economia processual e celeridade), previstos no artigo 2º da Lei nº 9.099/95, bem como em observância ao artigo 52, inciso IV, caso a ré não efetue o pagamento da quantia acima especificada no prazo de 15 (quinze) dias após o trânsito em julgado da presente sentença, independentemente de nova intimação, o montante da condenação será acrescido de multa no percentual de 10% (dez por cento), conforme disposição do artigo 523, §1º, do Código de Processo Civil. Em caso de trânsito em julgado, nada mais sendo requerido, arquive-se com as devidas cautelas. Expeça-se o necessário. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Caldas Novas, datado e assinado digitalmente. Vanessa Ferreira de Miranda Juíza de Direito