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TJGO · Goiânia - 3ª UPJ Varas Cíveis: 6ª, 7ª, 8ª, 9ª, 10ª e 11ª · Sentença
ESTADO DE GOIÁS PODER JUDICIÁRIO __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ SENTENÇA Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula c/c Resolução Contratual, Restituição de Valores e Inexigibilidade de Parcelas Vincendas, com Pedido de Tutela de Urgência proposta por HUMBERTO JOSÉ PEREIRA e ELIZABETE DE MORAIS em face de FGR INCORPORAÇÕES JARDINS MIAMI LTDA., partes devidamente qualificadas nos autos. Aduziram os autores, em síntese, que, em 18 de novembro de 2023, celebraram com a requerida quatro instrumentos particulares de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, relativos aos Lotes 06, 07, 08 e 09 da Quadra 28 do empreendimento “Jardins Miami”, correspondentes às vendas nº 27, 28, 29 e 30. Salientaram que estão adimplentes e que, até o ajuizamento da demanda, haviam desembolsado R$ 202.522,48. Sustentaram, contudo, que não possuem mais interesse na manutenção dos negócios, razão pela qual notificaram extrajudicialmente a requerida, em 30 de outubro de 2025, postulando o distrato e a restituição de 90% dos valores pagos. Alegaram que a requerida recusou a resolução amigável sob o argumento de que os contratos estariam submetidos ao regime da alienação fiduciária. Defenderam a invalidade das cláusulas fiduciárias, porque os instrumentos não foram registrados nas matrículas dos imóveis, as quais sequer estavam individualizadas na data das contratações. Requereram, ao final, em tutela de urgência, a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas e a proibição de protesto, negativação e adoção do procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997. No mérito, postularam a declaração de ineficácia das cláusulas de alienação fiduciária, a resolução dos quatro contratos, a inexigibilidade das parcelas vincendas e a restituição integral dos valores pagos ou, subsidiariamente, com retenção não superior a 10%. Juntaram documentos (evento 01). No evento 07, foi deferida a tutela de urgência para suspender a cobrança das parcelas contratuais e impedir a negativação ou o protesto dos nomes dos autores em decorrência dos negócios discutidos. Também foi determinada a inversão do ônus da prova, bem como designada audiência de conciliação. A requerida interpôs o Agravo de Instrumento nº 5468744-04.2026.8.09.0051. A 8ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás negou provimento ao recurso, mantendo a tutela de urgência e a distribuição dinâmica do ônus probatório (eventos 33 e 35). Realizada audiência de conciliação, não houve composição entre as partes (evento 43). Regularmente citada, a requerida apresentou contestação no evento 44. Preliminarmente, suscitou ausência de interesse processual, incompetência territorial e impugnou a gratuidade da justiça. No mérito, defendeu a aplicação da Lei nº 9.514/1997, independentemente do registro da alienação fiduciária, e a impossibilidade de resolução dos contratos por iniciativa dos adquirentes. Subsidiariamente, requereu a retenção de 25% dos valores pagos, além da comissão de corretagem, taxa de fruição, tributos, encargos e contribuições incidentes sobre os imóveis. Sustentou que a restituição deveria ocorrer somente após a expedição do “habite-se”. Impugnação à contestação no evento 49. Intimadas para especificarem provas (evento 50), ambas as partes requereram o julgamento antecipado do mérito (eventos 58 e 59). Vieram os autos conclusos (evento 60). É o essencial. Decido. Verifico, em proêmio, que o processo tramitou de forma regular, restando atendidos todos os ditames legais, em ordem a evidenciar a sanidade procedimental. Demais disso, observo que inexistem prejuízos às partes, não havendo se falar em nulidades (não há nulidade sem prejuízo – pas de nullité sans grief). Nesse prisma, vejo que o feito está apto para julgamento, porquanto superada a fase instrutória. Havendo preliminares, passo a analisá-las. A requerida sustentou, em preliminar, que os autores não poderiam requerer judicialmente a resolução dos contratos, porque a extinção dos negócios submetidos à alienação fiduciária deveria observar exclusivamente o procedimento da Lei nº 9.514/1997. No entanto, a alegação confunde-se com o próprio mérito da demanda. Os autores demonstraram a celebração dos contratos, a intenção de extingui-los, a tentativa de solução extrajudicial e a resistência da requerida. A tutela jurisdicional pretendida é útil e necessária para definir o regime jurídico aplicável e as consequências da resolução, motivo pelo qual rejeito a preliminar. A requerida invocou, ainda, a cláusula contratual que elegeu o foro da Comarca de Aparecida de Goiânia. A preliminar não merece acolhimento. A relação estabelecida entre as partes possui natureza consumerista. Os contratos foram elaborados unilateralmente pela fornecedora e apresentados aos adquirentes sem possibilidade efetiva de negociação de suas cláusulas. Em ações de responsabilidade do fornecedor, o art. 101, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor assegura ao consumidor a possibilidade de ajuizamento da demanda no foro de seu domicílio. A prerrogativa também está consolidada na Súmula nº 21 do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, segundo a qual a cláusula de eleição de foro em contrato de adesão não prevalece quando dificulta o acesso do consumidor à Justiça. Considerando que os autores residem em Goiânia e que a eleição de foro não lhes pode impor limitação ao acesso à tutela jurisdicional, reconheço a competência deste Juízo, rejeitando a preliminar de incompetência territorial. Os autores não formularam pedido de gratuidade da justiça e recolheram as custas iniciais. Assim, a impugnação apresentada pela requerida carece de objeto. Sem mais preliminares a serem analisadas, passo ao exame do mérito. A controvérsia discutida nos autos possui relação com os Temas Repetitivos nº 1.348 e nº 1.420 do Superior Tribunal de Justiça. O Tema nº 1.348 visa definir a legislação aplicável à rescisão de contratos de compra e venda de imóveis garantidos por alienação fiduciária, na hipótese de desistência do adquirente sem prévia constituição em mora. O Tema nº 1.420, por sua vez, busca definir se, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária não levado a registro, devem ser aplicadas à rescisão as disposições da Lei nº 9.514/1997 ou do Código de Defesa do Consumidor. Entretanto, as ordens de suspensão proferidas pelo Superior Tribunal de Justiça alcançam os recursos especiais e os agravos em recurso especial em trâmite nos tribunais locais ou naquela Corte, não havendo determinação de suspensão nacional dos processos em primeiro grau. Não existe, portanto, impedimento ao julgamento da presente demanda. Os contratos foram celebrados em 18 de novembro de 2023 e possuem por objeto quatro lotes urbanos integrantes de empreendimento comercializado pela requerida. Embora intitulados instrumentos particulares de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, não há demonstração de que tenham sido registrados nas matrículas dos imóveis. Nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, a propriedade fiduciária de coisa imóvel constitui-se mediante o registro do contrato no competente Registro de Imóveis. A ausência do registro impede a constituição do direito real de garantia e, consequentemente, afasta a aplicação do procedimento extrajudicial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. Isso não significa que todo o instrumento contratual seja nulo. A ausência do registro produz a ineficácia real da cláusula fiduciária, mas não invalida o negócio obrigacional de aquisição dos lotes celebrado entre as partes. Desse modo, os contratos subsistem como compromissos de compra e venda de lotes urbanos, submetidos às normas do Código de Defesa do Consumidor e da Lei nº 6.766/1979, com as alterações introduzidas pela Lei nº 13.786/2018. A própria Corte Superior já se manifestou nesse sentido afastando a incidência da Lei nº 9.514/97 para aplicar o Código de Defesa do Consumidor quando não constituída a alienação fiduciária, in verbis: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE. APLICAÇÃO DA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA. ANÁLISE QUE ENCONTRA ÓBICE NA SÚMULA 7/STJ. 1. Recurso especial interposto em 10/9/2021 e concluso ao gabinete em 16/12/2021. 2. O propósito recursal consiste em dizer se: a) é necessário o registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária em garantia para que esta seja constituída; e b) é aplicável à hipótese de venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária o Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista a Lei 9.514/97, legislação especial. 3. No ordenamento jurídico brasileiro coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis. 4. No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem. 5. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente registro de imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor. 6. No tocante à aplicação do Código de Consumidor à hipótese de venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária, é firme o entendimento dessa Corte de que, em havendo inadimplemento do devedor em contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve se dar na forma dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997 - norma posterior e mais específica -, afastando-se, por consequência, a regra genérica e anterior prevista no art. 53, do Código de Defesa do Consumidor. 7. Na hipótese dos autos, diante da ausência de registro do pacto adjeto de alienação fiduciária junto ao cartório de registro de imóveis competente e da conseguinte ausência de constituição da garantia real, a relação existente entre as contratantes permanece sendo uma relação de direito pessoal. 8. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido. (REsp n. 1.976.082/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 9/8/2022, DJe de 12/8/2022.). (Grifo nosso). O e. Tribunal de Justiça do Estado de Goiás não segue outro caminho, conforme ilustrativo julgado: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. VALIDADE CONDICIONADA À AVERBAÇÃO DO CONTRATO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA. APLICAÇÃO DAS REGRAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA 543 DO STJ. RESCISÃO DO CONTRATO. POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. IPTU. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ENTREGA DAS CHAVES. NÃO OCORRÊNCIA. 1. Consoante os moldes estatuídos no artigo 23 da Lei nº 9.514/97, o registro do contrato é imprescindível à constituição da propriedade fiduciária. 2. A ausência do registro do contrato autoriza a rescisão unilateral do contrato por desistência dos promitentes compradores, com incidência das regras do Código de Defesa do Consumidor. [...] (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos-> Apelação Cível 5379377-76.2020.8.09.0051, Rel. Des(a). Adriano Roberto Linhares Camargo, 3ª Câmara Cível, julgado em 03/02/2023, DJe de 03/02/2023). (Grifo nosso). O Tema Repetitivo nº 1.095 do STJ não conduz a conclusão diversa. A tese nele fixada pressupõe contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado e resolução motivada pelo inadimplemento do devedor constituído em mora. No caso concreto, os instrumentos não foram registrados, os autores estavam adimplentes quando manifestaram interesse na extinção dos negócios e não houve constituição em mora. A manifestação inequívoca dos adquirentes de não prosseguir com os contratos autoriza a resolução dos negócios, ainda que não esteja caracterizado inadimplemento da vendedora. Não se mostra razoável compelir os consumidores a permanecerem vinculados até o ano de 2053 a contratos que não pretendem mais manter. Todavia, como a extinção decorre da iniciativa dos compradores, sem demonstração de inadimplemento da vendedora, não lhes assiste direito à restituição integral das quantias pagas. A requerida não praticou ilícito ao celebrar os contratos nem deixou de cumprir obrigação que lhe fosse exigível. A ausência do registro da garantia fiduciária afasta os efeitos reais da alienação fiduciária, mas não configura, isoladamente, inadimplemento suficiente para imputar à vendedora a responsabilidade pelo desfazimento. Assim, devem ser resolvidos os quatro contratos por iniciativa dos adquirentes, com a incidência das consequências previstas na legislação aplicável aos loteamentos urbanos. Os contratos foram celebrados após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018. Por isso, a restituição deve observar o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979. O referido dispositivo permite a dedução da cláusula penal e das despesas administrativas, limitadas a 10% do valor atualizado do contrato, além de outros encargos efetivamente comprovados. No caso, os autores adquiriram simultaneamente quatro lotes e, posteriormente, por razões pessoais e econômicas, optaram pela extinção dos negócios. A requerida, por outro lado, não comprovou prejuízo extraordinário que justificasse retenção superior ao percentual subsidiariamente admitido pelos próprios autores. Diante das peculiaridades do caso, especialmente a adimplência dos consumidores, a inexistência de ocupação dos lotes e a ausência de comprovação de prejuízo específico da vendedora, mostra-se adequada a retenção de 10% dos valores efetivamente pagos. A jurisprudência corrobora o entendimento: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. INEXIGIBILIDADE. IPTU. OBRIGAÇÃO DA PROMITENTE VENDEDORA. HONORÁRIOS RECURSAIS. SENTENÇA MANTIDA. 1. No caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente comprador, deve ocorrer a devolução parcial das parcelas pagas, já que foi ele quem deu causa ao desfazimento da avença (Súmula 543 do STJ). 2. A jurisprudência consolidada do STJ autoriza a retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento). No caso, a retenção de 10% sobre os valores já pagos se mostra razoável e proporcional, sobretudo porque o imóvel poderá ser renegociado pela construtora/incorporadora. [...] (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5353240-23.2021.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR SÉRGIO MENDONÇA DE ARAÚJO, 7ª Câmara Cível, julgado em 30/01/2023, DJe de 30/01/2023)”. (Grifo nosso). Consequentemente, a requerida deverá restituir 90% das quantias pagas pelos autores em decorrência dos quatro contratos. A base de cálculo deverá abranger os valores comprovadamente pagos até a suspensão das cobranças, e não apenas o montante indicado na petição inicial, caso tenham ocorrido pagamentos posteriores ao levantamento realizado em 27 de abril de 2026. A requerida pretende deduzir comissão de corretagem, mas não demonstrou documentalmente o valor que teria sido pago a esse título, nem sua efetiva inclusão no montante cuja restituição é postulada. A dedução não pode ser baseada em valor hipotético ou ser remetida integralmente à fase de liquidação quando a prova documental estava disponível na fase de conhecimento. Rejeito a dedução. A taxa de fruição pressupõe que o adquirente tenha exercido efetivamente a posse e usufruído economicamente do imóvel. No caso, o empreendimento ainda não havia sido entregue, estando a conclusão prevista para novembro de 2027. A mera previsão contratual de transmissão abstrata da posse não demonstra que os autores tenham utilizado, ocupado ou extraído proveito econômico dos lotes. Não há, igualmente, prova do pagamento, pela requerida, de tributos, contribuições associativas, cotas condominiais ou outros encargos especificamente imputáveis aos autores. Por isso, não são cabíveis as deduções pretendidas. A pretensão da requerida de postergar a restituição para trinta dias após a expedição do “habite-se”, com fundamento no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, não pode ser acolhida. Os contratos têm por objeto lotes urbanos não edificados, e não unidades autônomas submetidas ao regime de incorporação imobiliária. A requerida também não comprovou a constituição de patrimônio de afetação mediante a correspondente averbação registral. Aplica-se, portanto, o regime específico do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979. Tratando-se de loteamento ainda em implantação, a restituição deverá ocorrer em até 12 parcelas mensais, com início após o prazo de carência de 180 dias contado do prazo contratual previsto para conclusão das obras. Se houver nova alienação de qualquer dos lotes antes do referido termo, a restituição correspondente deverá ser realizada no prazo de 30 dias da revenda, conforme o art. 32-A, § 2º, da Lei nº 6.766/1979. Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por HUMBERTO JOSÉ PEREIRA e ELIZABETE DE MORAIS em face de FGR INCORPORAÇÕES JARDINS MIAMI LTDA. para: a) DECLARAR que as cláusulas de alienação fiduciária inseridas nos contratos relativos às vendas nº 27, 28, 29 e 30 não produziram efeitos reais, diante da ausência de registro dos instrumentos nas matrículas dos imóveis, ficando afastada a aplicação do procedimento extrajudicial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997; b) DECLARAR resolvidos, por iniciativa dos autores, os quatro contratos celebrados em 18 de novembro de 2023, relativos aos lotes 06, 07, 08 e 09 da Quadra 28 do empreendimento “Jardins Miami”; c) DECLARAR inexigíveis as parcelas vencidas após o ajuizamento da demanda e as parcelas vincendas dos referidos contratos, vedada a incidência de multa, juros ou qualquer penalidade decorrente da suspensão dos pagamentos; d) CONDENAR a requerida a restituir aos autores 90% dos valores comprovadamente pagos em decorrência dos quatro contratos, autorizada a retenção dos 10% restantes para cobertura da cláusula penal e das despesas administrativas; e) DETERMINAR que a restituição seja realizada em até 12 parcelas mensais, após o prazo de carência de 180 dias contado do termo contratualmente previsto para conclusão das obras do loteamento, ressalvada a hipótese de revenda anterior dos lotes, caso em que o valor correspondente deverá ser restituído no prazo de 30 dias da nova alienação, nos termos do art. 32-A, §§ 1º e 2º, da Lei nº 6.766/1979; f) AFASTAR a incidência de taxa de fruição e a dedução de comissão de corretagem, tributos, contribuições associativas, cotas condominiais ou outros encargos, diante da ausência de prova de ocupação dos imóveis e de efetivo desembolso desses valores pela requerida. Os valores a serem restituídos serão corrigidos monetariamente desde cada desembolso pelo índice contratualmente previsto para atualização das parcelas do preço ou, na ausência de índice aplicável, pelo IPCA. Sobre cada parcela da restituição incidirão juros de mora, segundo a taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, a partir do término do respectivo prazo para pagamento, vedada a cumulação da Taxa Selic integral com correção monetária autônoma. CONFIRMO a tutela de urgência deferida no evento 07, tornando definitivas a suspensão das cobranças e a proibição de protesto ou negativação dos nomes dos autores em razão das parcelas posteriores ao ajuizamento desta demanda. Considerando que os autores obtiveram o desfazimento dos contratos e a restituição da maior parte dos valores pagos, sucumbindo apenas quanto à restituição integral e ao prazo pretendido, reconheço a sucumbência mínima da parte autora. Condeno a requerida ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos dos arts. 85, § 2º, e 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Publicação, registro e intimação eletrônicos. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, não havendo custas pendentes e nada sendo requerido no prazo de 30 dias, ARQUIVEM-SE os presentes autos com as anotações e baixa de praxe. Goiânia, data da assinatura eletrônica. GUSTAVO COSTA BORGES Juiz de Direito em auxílio Decreto Judiciário nº 3.550/2026.
TJGO · Goiânia - 3ª UPJ Varas Cíveis: 6ª, 7ª, 8ª, 9ª, 10ª e 11ª · Sentença
ESTADO DE GOIÁS PODER JUDICIÁRIO __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ SENTENÇA Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula c/c Resolução Contratual, Restituição de Valores e Inexigibilidade de Parcelas Vincendas, com Pedido de Tutela de Urgência proposta por HUMBERTO JOSÉ PEREIRA e ELIZABETE DE MORAIS em face de FGR INCORPORAÇÕES JARDINS MIAMI LTDA., partes devidamente qualificadas nos autos. Aduziram os autores, em síntese, que, em 18 de novembro de 2023, celebraram com a requerida quatro instrumentos particulares de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, relativos aos Lotes 06, 07, 08 e 09 da Quadra 28 do empreendimento “Jardins Miami”, correspondentes às vendas nº 27, 28, 29 e 30. Salientaram que estão adimplentes e que, até o ajuizamento da demanda, haviam desembolsado R$ 202.522,48. Sustentaram, contudo, que não possuem mais interesse na manutenção dos negócios, razão pela qual notificaram extrajudicialmente a requerida, em 30 de outubro de 2025, postulando o distrato e a restituição de 90% dos valores pagos. Alegaram que a requerida recusou a resolução amigável sob o argumento de que os contratos estariam submetidos ao regime da alienação fiduciária. Defenderam a invalidade das cláusulas fiduciárias, porque os instrumentos não foram registrados nas matrículas dos imóveis, as quais sequer estavam individualizadas na data das contratações. Requereram, ao final, em tutela de urgência, a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas e a proibição de protesto, negativação e adoção do procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997. No mérito, postularam a declaração de ineficácia das cláusulas de alienação fiduciária, a resolução dos quatro contratos, a inexigibilidade das parcelas vincendas e a restituição integral dos valores pagos ou, subsidiariamente, com retenção não superior a 10%. Juntaram documentos (evento 01). No evento 07, foi deferida a tutela de urgência para suspender a cobrança das parcelas contratuais e impedir a negativação ou o protesto dos nomes dos autores em decorrência dos negócios discutidos. Também foi determinada a inversão do ônus da prova, bem como designada audiência de conciliação. A requerida interpôs o Agravo de Instrumento nº 5468744-04.2026.8.09.0051. A 8ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás negou provimento ao recurso, mantendo a tutela de urgência e a distribuição dinâmica do ônus probatório (eventos 33 e 35). Realizada audiência de conciliação, não houve composição entre as partes (evento 43). Regularmente citada, a requerida apresentou contestação no evento 44. Preliminarmente, suscitou ausência de interesse processual, incompetência territorial e impugnou a gratuidade da justiça. No mérito, defendeu a aplicação da Lei nº 9.514/1997, independentemente do registro da alienação fiduciária, e a impossibilidade de resolução dos contratos por iniciativa dos adquirentes. Subsidiariamente, requereu a retenção de 25% dos valores pagos, além da comissão de corretagem, taxa de fruição, tributos, encargos e contribuições incidentes sobre os imóveis. Sustentou que a restituição deveria ocorrer somente após a expedição do “habite-se”. Impugnação à contestação no evento 49. Intimadas para especificarem provas (evento 50), ambas as partes requereram o julgamento antecipado do mérito (eventos 58 e 59). Vieram os autos conclusos (evento 60). É o essencial. Decido. Verifico, em proêmio, que o processo tramitou de forma regular, restando atendidos todos os ditames legais, em ordem a evidenciar a sanidade procedimental. Demais disso, observo que inexistem prejuízos às partes, não havendo se falar em nulidades (não há nulidade sem prejuízo – pas de nullité sans grief). Nesse prisma, vejo que o feito está apto para julgamento, porquanto superada a fase instrutória. Havendo preliminares, passo a analisá-las. A requerida sustentou, em preliminar, que os autores não poderiam requerer judicialmente a resolução dos contratos, porque a extinção dos negócios submetidos à alienação fiduciária deveria observar exclusivamente o procedimento da Lei nº 9.514/1997. No entanto, a alegação confunde-se com o próprio mérito da demanda. Os autores demonstraram a celebração dos contratos, a intenção de extingui-los, a tentativa de solução extrajudicial e a resistência da requerida. A tutela jurisdicional pretendida é útil e necessária para definir o regime jurídico aplicável e as consequências da resolução, motivo pelo qual rejeito a preliminar. A requerida invocou, ainda, a cláusula contratual que elegeu o foro da Comarca de Aparecida de Goiânia. A preliminar não merece acolhimento. A relação estabelecida entre as partes possui natureza consumerista. Os contratos foram elaborados unilateralmente pela fornecedora e apresentados aos adquirentes sem possibilidade efetiva de negociação de suas cláusulas. Em ações de responsabilidade do fornecedor, o art. 101, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor assegura ao consumidor a possibilidade de ajuizamento da demanda no foro de seu domicílio. A prerrogativa também está consolidada na Súmula nº 21 do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, segundo a qual a cláusula de eleição de foro em contrato de adesão não prevalece quando dificulta o acesso do consumidor à Justiça. Considerando que os autores residem em Goiânia e que a eleição de foro não lhes pode impor limitação ao acesso à tutela jurisdicional, reconheço a competência deste Juízo, rejeitando a preliminar de incompetência territorial. Os autores não formularam pedido de gratuidade da justiça e recolheram as custas iniciais. Assim, a impugnação apresentada pela requerida carece de objeto. Sem mais preliminares a serem analisadas, passo ao exame do mérito. A controvérsia discutida nos autos possui relação com os Temas Repetitivos nº 1.348 e nº 1.420 do Superior Tribunal de Justiça. O Tema nº 1.348 visa definir a legislação aplicável à rescisão de contratos de compra e venda de imóveis garantidos por alienação fiduciária, na hipótese de desistência do adquirente sem prévia constituição em mora. O Tema nº 1.420, por sua vez, busca definir se, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária não levado a registro, devem ser aplicadas à rescisão as disposições da Lei nº 9.514/1997 ou do Código de Defesa do Consumidor. Entretanto, as ordens de suspensão proferidas pelo Superior Tribunal de Justiça alcançam os recursos especiais e os agravos em recurso especial em trâmite nos tribunais locais ou naquela Corte, não havendo determinação de suspensão nacional dos processos em primeiro grau. Não existe, portanto, impedimento ao julgamento da presente demanda. Os contratos foram celebrados em 18 de novembro de 2023 e possuem por objeto quatro lotes urbanos integrantes de empreendimento comercializado pela requerida. Embora intitulados instrumentos particulares de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, não há demonstração de que tenham sido registrados nas matrículas dos imóveis. Nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, a propriedade fiduciária de coisa imóvel constitui-se mediante o registro do contrato no competente Registro de Imóveis. A ausência do registro impede a constituição do direito real de garantia e, consequentemente, afasta a aplicação do procedimento extrajudicial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. Isso não significa que todo o instrumento contratual seja nulo. A ausência do registro produz a ineficácia real da cláusula fiduciária, mas não invalida o negócio obrigacional de aquisição dos lotes celebrado entre as partes. Desse modo, os contratos subsistem como compromissos de compra e venda de lotes urbanos, submetidos às normas do Código de Defesa do Consumidor e da Lei nº 6.766/1979, com as alterações introduzidas pela Lei nº 13.786/2018. A própria Corte Superior já se manifestou nesse sentido afastando a incidência da Lei nº 9.514/97 para aplicar o Código de Defesa do Consumidor quando não constituída a alienação fiduciária, in verbis: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE. APLICAÇÃO DA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA. ANÁLISE QUE ENCONTRA ÓBICE NA SÚMULA 7/STJ. 1. Recurso especial interposto em 10/9/2021 e concluso ao gabinete em 16/12/2021. 2. O propósito recursal consiste em dizer se: a) é necessário o registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária em garantia para que esta seja constituída; e b) é aplicável à hipótese de venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária o Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista a Lei 9.514/97, legislação especial. 3. No ordenamento jurídico brasileiro coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis. 4. No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem. 5. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente registro de imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor. 6. No tocante à aplicação do Código de Consumidor à hipótese de venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária, é firme o entendimento dessa Corte de que, em havendo inadimplemento do devedor em contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve se dar na forma dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997 - norma posterior e mais específica -, afastando-se, por consequência, a regra genérica e anterior prevista no art. 53, do Código de Defesa do Consumidor. 7. Na hipótese dos autos, diante da ausência de registro do pacto adjeto de alienação fiduciária junto ao cartório de registro de imóveis competente e da conseguinte ausência de constituição da garantia real, a relação existente entre as contratantes permanece sendo uma relação de direito pessoal. 8. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido. (REsp n. 1.976.082/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 9/8/2022, DJe de 12/8/2022.). (Grifo nosso). O e. Tribunal de Justiça do Estado de Goiás não segue outro caminho, conforme ilustrativo julgado: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. VALIDADE CONDICIONADA À AVERBAÇÃO DO CONTRATO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA. APLICAÇÃO DAS REGRAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA 543 DO STJ. RESCISÃO DO CONTRATO. POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. IPTU. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ENTREGA DAS CHAVES. NÃO OCORRÊNCIA. 1. Consoante os moldes estatuídos no artigo 23 da Lei nº 9.514/97, o registro do contrato é imprescindível à constituição da propriedade fiduciária. 2. A ausência do registro do contrato autoriza a rescisão unilateral do contrato por desistência dos promitentes compradores, com incidência das regras do Código de Defesa do Consumidor. [...] (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos-> Apelação Cível 5379377-76.2020.8.09.0051, Rel. Des(a). Adriano Roberto Linhares Camargo, 3ª Câmara Cível, julgado em 03/02/2023, DJe de 03/02/2023). (Grifo nosso). O Tema Repetitivo nº 1.095 do STJ não conduz a conclusão diversa. A tese nele fixada pressupõe contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado e resolução motivada pelo inadimplemento do devedor constituído em mora. No caso concreto, os instrumentos não foram registrados, os autores estavam adimplentes quando manifestaram interesse na extinção dos negócios e não houve constituição em mora. A manifestação inequívoca dos adquirentes de não prosseguir com os contratos autoriza a resolução dos negócios, ainda que não esteja caracterizado inadimplemento da vendedora. Não se mostra razoável compelir os consumidores a permanecerem vinculados até o ano de 2053 a contratos que não pretendem mais manter. Todavia, como a extinção decorre da iniciativa dos compradores, sem demonstração de inadimplemento da vendedora, não lhes assiste direito à restituição integral das quantias pagas. A requerida não praticou ilícito ao celebrar os contratos nem deixou de cumprir obrigação que lhe fosse exigível. A ausência do registro da garantia fiduciária afasta os efeitos reais da alienação fiduciária, mas não configura, isoladamente, inadimplemento suficiente para imputar à vendedora a responsabilidade pelo desfazimento. Assim, devem ser resolvidos os quatro contratos por iniciativa dos adquirentes, com a incidência das consequências previstas na legislação aplicável aos loteamentos urbanos. Os contratos foram celebrados após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018. Por isso, a restituição deve observar o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979. O referido dispositivo permite a dedução da cláusula penal e das despesas administrativas, limitadas a 10% do valor atualizado do contrato, além de outros encargos efetivamente comprovados. No caso, os autores adquiriram simultaneamente quatro lotes e, posteriormente, por razões pessoais e econômicas, optaram pela extinção dos negócios. A requerida, por outro lado, não comprovou prejuízo extraordinário que justificasse retenção superior ao percentual subsidiariamente admitido pelos próprios autores. Diante das peculiaridades do caso, especialmente a adimplência dos consumidores, a inexistência de ocupação dos lotes e a ausência de comprovação de prejuízo específico da vendedora, mostra-se adequada a retenção de 10% dos valores efetivamente pagos. A jurisprudência corrobora o entendimento: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. INEXIGIBILIDADE. IPTU. OBRIGAÇÃO DA PROMITENTE VENDEDORA. HONORÁRIOS RECURSAIS. SENTENÇA MANTIDA. 1. No caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente comprador, deve ocorrer a devolução parcial das parcelas pagas, já que foi ele quem deu causa ao desfazimento da avença (Súmula 543 do STJ). 2. A jurisprudência consolidada do STJ autoriza a retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento). No caso, a retenção de 10% sobre os valores já pagos se mostra razoável e proporcional, sobretudo porque o imóvel poderá ser renegociado pela construtora/incorporadora. [...] (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5353240-23.2021.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR SÉRGIO MENDONÇA DE ARAÚJO, 7ª Câmara Cível, julgado em 30/01/2023, DJe de 30/01/2023)”. (Grifo nosso). Consequentemente, a requerida deverá restituir 90% das quantias pagas pelos autores em decorrência dos quatro contratos. A base de cálculo deverá abranger os valores comprovadamente pagos até a suspensão das cobranças, e não apenas o montante indicado na petição inicial, caso tenham ocorrido pagamentos posteriores ao levantamento realizado em 27 de abril de 2026. A requerida pretende deduzir comissão de corretagem, mas não demonstrou documentalmente o valor que teria sido pago a esse título, nem sua efetiva inclusão no montante cuja restituição é postulada. A dedução não pode ser baseada em valor hipotético ou ser remetida integralmente à fase de liquidação quando a prova documental estava disponível na fase de conhecimento. Rejeito a dedução. A taxa de fruição pressupõe que o adquirente tenha exercido efetivamente a posse e usufruído economicamente do imóvel. No caso, o empreendimento ainda não havia sido entregue, estando a conclusão prevista para novembro de 2027. A mera previsão contratual de transmissão abstrata da posse não demonstra que os autores tenham utilizado, ocupado ou extraído proveito econômico dos lotes. Não há, igualmente, prova do pagamento, pela requerida, de tributos, contribuições associativas, cotas condominiais ou outros encargos especificamente imputáveis aos autores. Por isso, não são cabíveis as deduções pretendidas. A pretensão da requerida de postergar a restituição para trinta dias após a expedição do “habite-se”, com fundamento no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, não pode ser acolhida. Os contratos têm por objeto lotes urbanos não edificados, e não unidades autônomas submetidas ao regime de incorporação imobiliária. A requerida também não comprovou a constituição de patrimônio de afetação mediante a correspondente averbação registral. Aplica-se, portanto, o regime específico do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979. Tratando-se de loteamento ainda em implantação, a restituição deverá ocorrer em até 12 parcelas mensais, com início após o prazo de carência de 180 dias contado do prazo contratual previsto para conclusão das obras. Se houver nova alienação de qualquer dos lotes antes do referido termo, a restituição correspondente deverá ser realizada no prazo de 30 dias da revenda, conforme o art. 32-A, § 2º, da Lei nº 6.766/1979. Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por HUMBERTO JOSÉ PEREIRA e ELIZABETE DE MORAIS em face de FGR INCORPORAÇÕES JARDINS MIAMI LTDA. para: a) DECLARAR que as cláusulas de alienação fiduciária inseridas nos contratos relativos às vendas nº 27, 28, 29 e 30 não produziram efeitos reais, diante da ausência de registro dos instrumentos nas matrículas dos imóveis, ficando afastada a aplicação do procedimento extrajudicial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997; b) DECLARAR resolvidos, por iniciativa dos autores, os quatro contratos celebrados em 18 de novembro de 2023, relativos aos lotes 06, 07, 08 e 09 da Quadra 28 do empreendimento “Jardins Miami”; c) DECLARAR inexigíveis as parcelas vencidas após o ajuizamento da demanda e as parcelas vincendas dos referidos contratos, vedada a incidência de multa, juros ou qualquer penalidade decorrente da suspensão dos pagamentos; d) CONDENAR a requerida a restituir aos autores 90% dos valores comprovadamente pagos em decorrência dos quatro contratos, autorizada a retenção dos 10% restantes para cobertura da cláusula penal e das despesas administrativas; e) DETERMINAR que a restituição seja realizada em até 12 parcelas mensais, após o prazo de carência de 180 dias contado do termo contratualmente previsto para conclusão das obras do loteamento, ressalvada a hipótese de revenda anterior dos lotes, caso em que o valor correspondente deverá ser restituído no prazo de 30 dias da nova alienação, nos termos do art. 32-A, §§ 1º e 2º, da Lei nº 6.766/1979; f) AFASTAR a incidência de taxa de fruição e a dedução de comissão de corretagem, tributos, contribuições associativas, cotas condominiais ou outros encargos, diante da ausência de prova de ocupação dos imóveis e de efetivo desembolso desses valores pela requerida. Os valores a serem restituídos serão corrigidos monetariamente desde cada desembolso pelo índice contratualmente previsto para atualização das parcelas do preço ou, na ausência de índice aplicável, pelo IPCA. Sobre cada parcela da restituição incidirão juros de mora, segundo a taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, a partir do término do respectivo prazo para pagamento, vedada a cumulação da Taxa Selic integral com correção monetária autônoma. CONFIRMO a tutela de urgência deferida no evento 07, tornando definitivas a suspensão das cobranças e a proibição de protesto ou negativação dos nomes dos autores em razão das parcelas posteriores ao ajuizamento desta demanda. Considerando que os autores obtiveram o desfazimento dos contratos e a restituição da maior parte dos valores pagos, sucumbindo apenas quanto à restituição integral e ao prazo pretendido, reconheço a sucumbência mínima da parte autora. Condeno a requerida ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos dos arts. 85, § 2º, e 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Publicação, registro e intimação eletrônicos. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, não havendo custas pendentes e nada sendo requerido no prazo de 30 dias, ARQUIVEM-SE os presentes autos com as anotações e baixa de praxe. Goiânia, data da assinatura eletrônica. GUSTAVO COSTA BORGES Juiz de Direito em auxílio Decreto Judiciário nº 3.550/2026.
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