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5366120-22.2025.8.09.0111
Comunicações públicas identificadas no Diário da Justiça Eletrônico Nacional. Esta página não informa resultado, situação processual nem partes envolvidas.
- Tribunal
- TJGO
- Publicações identificadas
- 2 publicações
- Período
- set/2026
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Intimação
TJGO · Nazário - Vara Cível · Decisão
Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Comarca de Nazário Vara Judicial Rua Dilermando Sampaio, Qd. 11, Lt. 1, Bairro Antônio Tio, Nazário/GO - (62) 3611.1192 (Gabinete Virtual) e (62) 3611.1193 (Balcão Virtual). E-mail: comarcadenazario@tjgo.jus.br (Gabinete), cartcriminal.nazario@tjgo.jus.br (Crime, Fazendas, JECrim e SEEU) e cart1civel.nazario@tjgo.jus.br (Cível, JEC, Infância e Família) Processo: 5366120-22.2025.8.09.0111 Polo ativo: Alexandre De Aguiar Custodio Tavares Polo passivo: Construtora Vitoria Ltda DECISÃO Trata-se de embargos de declaração opostos por CONSTRUTORA VITÓRIA LTDA., no evento 81, em face da sentença proferida no evento 76, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por ALEXANDRE DE AGUIAR CUSTODIO TAVARES. A embargante sustenta, em síntese, a existência de omissões e contradição no julgado. Alega que a sentença não teria esclarecido o tratamento jurídico conferido aos valores pagos a título de sinal (arras) e comissão de corretagem; deixado de apreciar o pedido subsidiário de retenção de 25% dos valores efetivamente pagos; enfrentado de forma insuficiente a incidência da Lei nº 13.786/2018; e incorrido em contradição ao reconhecer a posse do imóvel pelo adquirente para fins de responsabilidade pelos encargos incidentes sobre o lote, ao mesmo tempo em que afastou a cobrança de taxa de fruição. Requer a integração da sentença, inclusive com efeitos modificativos, além do pronunciamento expresso sobre os dispositivos legais indicados para fins de prequestionamento. Intimada na forma do art. 1.023, § 2º, do Código de Processo Civil, a parte autora apresentou contrarrazões no evento 85, pugnando pela rejeição dos aclaratórios e manutenção da sentença. Vieram os autos conclusos. BREVEMENTE RELATADO. DECIDO. Os embargos são tempestivos e preenchem os pressupostos de admissibilidade, razão pela qual deles conheço. Nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão sobre ponto ou questão acerca da qual deveria o julgador pronunciar-se e corrigir erro material. A contradição apta a justificar o manejo dos aclaratórios é aquela interna ao próprio pronunciamento judicial, caracterizada pela incompatibilidade lógica entre suas proposições, não se confundindo com eventual divergência entre a conclusão adotada e a interpretação jurídica sustentada pela parte. De igual modo, embora os embargos de declaração não constituam sucedâneo recursal destinado à rediscussão do mérito, admite-se a integração do julgado quando questão relevante e oportunamente suscitada não tenha sido expressamente enfrentada. Do sinal (arras) e da comissão de corretagem A embargante sustenta que a sentença teria sido omissa quanto ao tratamento jurídico conferido aos valores pagos a título de sinal e comissão de corretagem. O ponto merece esclarecimento para que não subsistam dúvidas acerca do alcance do título judicial. A sentença adotou como montante efetivamente pago pelo autor a quantia de R$ 8.128,71, correspondente ao sinal de R$ 780,00 acrescido das parcelas efetivamente adimplidas, e autorizou sobre esse montante a retenção de 10% a título de cláusula penal. As arras ou sinal, quando possuem natureza confirmatória e constituem início de pagamento, integram o montante desembolsado pelo adquirente, não sendo admissível sua retenção integral e autônoma cumulativamente com a cláusula penal. A própria disciplina específica dos contratos de loteamento corrobora tal conclusão, pois o art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, incluído pela Lei nº 13.786/2018, reúne, para efeito da limitação legal, o montante devido a título de cláusula penal, despesas administrativas e eventual arras ou sinal. A jurisprudência recente do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás igualmente reconhece que as arras confirmatórias, por constituírem adiantamento do preço, submetem-se ao mesmo percentual de retenção estabelecido para o desfazimento do contrato, vedada a sua retenção autônoma e cumulativa. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. (...) ARRAS. (...) As arras, no caso, possuem natureza confirmatória, funcionando como adiantamento do preço, e devem integrar a base de cálculo para a restituição dos valores, submetendo-se ao mesmo percentual de retenção estabelecido, não sendo possível sua perda integral ou retenção cumulativa. (TJGO, Apelação Cível nº 5783697-65.2024.8.09.0051, Rel. Des. Wilton Muller Salomão, 11ª Câmara Cível, publicado em 03/02/2026). Dessa forma, o sinal de R$ 780,00 encontra-se compreendido no montante de R$ 8.128,71 considerado na sentença e se submete à retenção de 10%, não havendo autorização para novo abatimento autônomo da mesma verba. Diversa é a situação da comissão de corretagem. Embora a embargante faça referência à quantia de R$ 3.900,00 a esse título, verifica-se que tal valor não compõe os R$ 8.128,71 considerados na sentença como quantias efetivamente pagas pelo autor a título do preço do negócio, os quais correspondem ao sinal e às parcelas indicadas nos demonstrativos juntados aos autos. A própria parte autora, em contrarrazões, esclareceu que a comissão de corretagem não integrou o montante cuja restituição foi postulada. Desse modo, a sentença não condenou a requerida à restituição da comissão de corretagem, razão pela qual referida verba permanece fora do crédito reconhecido em favor do autor. Tal esclarecimento mostra-se suficiente para afastar eventual controvérsia futura na fase de cumprimento, não havendo necessidade de modificação do resultado do julgamento. Do pedido subsidiário de retenção de 25% Neste particular, assiste razão à embargante quanto à existência de omissão formal. Com efeito, em contestação, a requerida defendeu, subsidiariamente, que, afastada a incidência de 10% sobre o valor atualizado do contrato, fosse autorizada a retenção de 25% dos valores efetivamente pagos pelo adquirente. A sentença reconheceu que a jurisprudência admite, conforme as circunstâncias concretas, retenção situada entre 10% e 25% dos valores pagos e, ao final, fixou-a em 10%, sem, contudo, enfrentar expressamente o pedido subsidiário de adoção do percentual máximo pretendido pela requerida. A omissão deve, portanto, ser suprida. Inicialmente, tratando-se de compromisso de compra e venda de lote urbano, o regime legal especificamente aplicável encontra-se no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, introduzido pela Lei nº 13.786/2018. O art. 67-A invocado pela embargante encontra-se inserido na Lei nº 4.591/1964 e disciplina os contratos submetidos ao regime de incorporação imobiliária, não constituindo o dispositivo específico incidente sobre o loteamento objeto destes autos. Isso não significa afastar a Lei nº 13.786/2018, mas aplicar corretamente as alterações por ela promovidas à legislação pertinente ao negócio jurídico em exame, em diálogo com as normas consumeristas. A jurisprudência recente do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás vem reconhecendo que, embora o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 autorize cláusula penal incidente sobre o valor atualizado do contrato, sua aplicação concreta permanece sujeita ao controle de proporcionalidade e abusividade, admitindo-se a fixação da retenção sobre os valores efetivamente desembolsados quando a incidência sobre o valor integral do negócio produzir resultado excessivamente oneroso ao consumidor. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. LEI DO DISTRATO. (...) CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. (...) A aplicação da cláusula penal prevista na Lei do Distrato, calculada sobre o valor total do contrato, deve ser harmonizada com o Código de Defesa do Consumidor. Quando sua incidência se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, é cabível sua modulação para um percentual sobre os valores efetivamente pagos, a fim de evitar desvantagem exagerada e desequilíbrio contratual. (...) A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de permitir, nos casos de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do comprador, a retenção de um percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, a ser fixado conforme as circunstâncias do caso concreto. (TJGO, Apelação Cível nº 5052057-48.2025.8.09.0149, Rel. Des. Breno Caiado, 11ª Câmara Cível, publicado em 10/08/2026). No mesmo sentido: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. LEI DO DISTRATO. (...) É abusiva a cláusula contratual que estabelece a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, sendo proporcional e razoável a retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos pelo adquirente, em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (10% a 25%). (TJGO, Apelação Cível nº 5724327-24.2025.8.09.0051, Rel. Desa. Alice Teles de Oliveira, 11ª Câmara Cível, publicado em 06/08/2026). No caso concreto, o contrato foi celebrado pelo valor de R$ 78.000,00, enquanto o autor comprovou o pagamento de apenas R$ 8.128,71. A incidência de 10% sobre o valor atualizado integral do contrato consumiria parcela praticamente equivalente à totalidade das quantias desembolsadas, resultado manifestamente desproporcional. Por outro lado, também não há elementos concretos que justifiquem a adoção do percentual subsidiário de 25%. A requerida não demonstrou prejuízos administrativos extraordinários, custos excepcionais ou outras circunstâncias específicas decorrentes do desfazimento do negócio capazes de justificar a adoção do limite mais gravoso. O fato de a jurisprudência admitir retenção dentro de uma faixa situada entre 10% e 25% não conduz à aplicação automática do percentual máximo. Ao contrário, sua definição deve considerar as peculiaridades do negócio concretamente examinado. Nesse contexto, o percentual de 10% sobre os valores efetivamente pagos revela-se suficiente para compensar a vendedora pelos efeitos ordinários da resolução motivada pelo adquirente, sem gerar vantagem excessiva ou esvaziar substancialmente o direito à restituição. Consequentemente, rejeito o pedido subsidiário de elevação da retenção para 25%, mantendo o percentual de 10% estabelecido na sentença. Da aplicação da Lei nº 13.786/2018 Não procede a alegação de ausência de enfrentamento da Lei nº 13.786/2018. A sentença consignou expressamente que o contrato foi celebrado sob sua vigência e adotou a necessária compatibilização da disciplina especial do distrato imobiliário com as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. Para afastar qualquer dúvida, esclareço que, por se tratar de loteamento, as consequências do desfazimento contratual encontram disciplina específica no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, com a redação conferida pela Lei nº 13.786/2018. A existência de legislação especial não afasta, contudo, a incidência concomitante do Código de Defesa do Consumidor nem impede o controle judicial de cláusulas cuja aplicação concreta produza vantagem manifestamente excessiva. A jurisprudência recente desta Corte Estadual tem seguido exatamente essa orientação, reconhecendo a incidência conjunta da Lei do Distrato e do CDC nos compromissos de compra e venda de lote urbano, inclusive para adequar a base de cálculo da cláusula penal às circunstâncias do caso concreto. Logo, não houve afastamento da legislação especial, mas sua interpretação sistemática em conjunto com o microssistema consumerista, ficando complementada a fundamentação da sentença nesse ponto. Da alegada contradição entre a responsabilidade pelos encargos do imóvel e o afastamento da taxa de fruição Também não se verifica a contradição apontada pela embargante entre o afastamento da taxa de fruição e a atribuição ao autor da responsabilidade pelos débitos de IPTU e taxas vinculadas ao imóvel no período delimitado na sentença. Tratam-se de obrigações de natureza e pressupostos distintos. Os tributos e encargos incidentes sobre o imóvel vinculam-se à situação jurídica e à posse exercida pelo adquirente no período de vigência do negócio, conforme expressamente reconhecido na sentença. A taxa de fruição, por outro lado, possui natureza indenizatória e visa compensar eventual vantagem econômica decorrente do efetivo uso ou exploração do bem. No caso, o objeto contratual consiste em lote urbano não edificado, inexistindo prova de construção, exploração econômica ou qualquer outro elemento capaz de demonstrar proveito patrimonial que justifique indenização por fruição. A jurisprudência recente do Tribunal de Justiça de Goiás enfrenta conjuntamente as duas matérias e confirma sua plena compatibilidade: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. (...) 5. É indevida a cobrança de taxa de fruição quando o objeto do contrato é um lote de terreno não edificado, pois não há uso, gozo ou proveito econômico do bem pelo comprador que justifique a indenização. (...) 7. A responsabilidade pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel (IPTU/ITU) é do promitente comprador a partir da imissão na posse. (TJGO, Apelação Cível nº 5052057-48.2025.8.09.0149, Rel. Des. Breno Caiado, 11ª Câmara Cível, publicado em 10/08/2026). Portanto, o reconhecimento da responsabilidade por encargos incidentes sobre o imóvel não conduz ao reconhecimento automático de indenização por fruição. Inexiste contradição interna a ser sanada, pretendendo a embargante, nesse particular, a alteração da conclusão jurídica adotada, providência incompatível com a finalidade integrativa dos embargos de declaração. Quanto ao prequestionamento, o julgador não está obrigado a mencionar individualmente todos os dispositivos legais invocados pelas partes, desde que enfrente fundamentadamente as questões necessárias à solução da controvérsia. De todo modo, nos termos do art. 1.025 do Código de Processo Civil, consideram-se incluídos no pronunciamento os elementos suscitados pela embargante, na extensão e para os efeitos previstos no referido dispositivo, caso o tribunal superior reconheça a existência de algum dos vícios enumerados no art. 1.022 do CPC. Outrossim, a parte autora requer a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC. O pedido não merece acolhimento. Embora algumas das alegações formuladas pela embargante revelem inconformismo com o resultado do julgamento, verificou-se efetiva necessidade de integração do pronunciamento quanto ao pedido subsidiário de retenção de 25% e de esclarecimento do alcance da sentença em relação ao sinal e à comissão de corretagem. Não se evidencia, portanto, caráter manifestamente protelatório capaz de justificar a imposição da penalidade. DECIDO. Ante o exposto, CONHEÇO dos embargos de declaração opostos por CONSTRUTORA VITÓRIA LTDA. no evento 81 e ACOLHO-OS PARCIALMENTE, SEM EFEITOS INFRINGENTES, para integrar a sentença do evento 76 e: a) ESCLARECER que o valor pago a título de sinal de R$ 780,00 está compreendido no montante de R$ 8.128,71 efetivamente desembolsado pelo autor e se submete à retenção de 10% estabelecida na sentença, não sendo admitida sua retenção integral, autônoma ou cumulativa; b) ESCLARECER que a comissão de corretagem indicada pela requerida, no valor de R$ 3.900,00, não integra os R$ 8.128,71 utilizados na sentença como base da restituição e não foi objeto de condenação à devolução, permanecendo fora do crédito reconhecido em favor do autor; c) SUPRIR a omissão quanto ao pedido subsidiário formulado na contestação e, após expressamente apreciá-lo, MANTER a retenção no percentual de 10% sobre os valores efetivamente pagos, REJEITANDO a pretensão de elevação para 25%, pelas razões acima expostas; d) ESCLARECER que o regime legal especificamente aplicável ao contrato de loteamento é aquele previsto no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, com a redação conferida pela Lei nº 13.786/2018, interpretado em conjunto com as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor; e) AFASTAR a alegação de contradição entre a responsabilidade do adquirente pelos encargos incidentes sobre o imóvel, nos limites estabelecidos na sentença, e a inexigibilidade da taxa de fruição, por se tratarem de obrigações de natureza e pressupostos distintos. INDEFIRO o pedido de aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. No mais, MANTENHO INTEGRALMENTE a sentença do evento 76. Intimem-se. Na hipótese de interposição de recurso de apelação, intime-se a parte contrária para apresentação de contrarrazões no prazo legal e, após, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, independentemente de juízo de admissibilidade, nos termos do art. 1.010, § 3º, do Código de Processo Civil. Nazário/GO, data da assinatura eletrônica. Ana Cláudia Pacheco das Chagas Juíza de Direito em respondência (Decreto Judiciário 3.981/2026)
Intimação
TJGO · Nazário - Vara Cível · Decisão
Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Comarca de Nazário Vara Judicial Rua Dilermando Sampaio, Qd. 11, Lt. 1, Bairro Antônio Tio, Nazário/GO - (62) 3611.1192 (Gabinete Virtual) e (62) 3611.1193 (Balcão Virtual). E-mail: comarcadenazario@tjgo.jus.br (Gabinete), cartcriminal.nazario@tjgo.jus.br (Crime, Fazendas, JECrim e SEEU) e cart1civel.nazario@tjgo.jus.br (Cível, JEC, Infância e Família) Processo: 5366120-22.2025.8.09.0111 Polo ativo: Alexandre De Aguiar Custodio Tavares Polo passivo: Construtora Vitoria Ltda DECISÃO Trata-se de embargos de declaração opostos por CONSTRUTORA VITÓRIA LTDA., no evento 81, em face da sentença proferida no evento 76, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por ALEXANDRE DE AGUIAR CUSTODIO TAVARES. A embargante sustenta, em síntese, a existência de omissões e contradição no julgado. Alega que a sentença não teria esclarecido o tratamento jurídico conferido aos valores pagos a título de sinal (arras) e comissão de corretagem; deixado de apreciar o pedido subsidiário de retenção de 25% dos valores efetivamente pagos; enfrentado de forma insuficiente a incidência da Lei nº 13.786/2018; e incorrido em contradição ao reconhecer a posse do imóvel pelo adquirente para fins de responsabilidade pelos encargos incidentes sobre o lote, ao mesmo tempo em que afastou a cobrança de taxa de fruição. Requer a integração da sentença, inclusive com efeitos modificativos, além do pronunciamento expresso sobre os dispositivos legais indicados para fins de prequestionamento. Intimada na forma do art. 1.023, § 2º, do Código de Processo Civil, a parte autora apresentou contrarrazões no evento 85, pugnando pela rejeição dos aclaratórios e manutenção da sentença. Vieram os autos conclusos. BREVEMENTE RELATADO. DECIDO. Os embargos são tempestivos e preenchem os pressupostos de admissibilidade, razão pela qual deles conheço. Nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão sobre ponto ou questão acerca da qual deveria o julgador pronunciar-se e corrigir erro material. A contradição apta a justificar o manejo dos aclaratórios é aquela interna ao próprio pronunciamento judicial, caracterizada pela incompatibilidade lógica entre suas proposições, não se confundindo com eventual divergência entre a conclusão adotada e a interpretação jurídica sustentada pela parte. De igual modo, embora os embargos de declaração não constituam sucedâneo recursal destinado à rediscussão do mérito, admite-se a integração do julgado quando questão relevante e oportunamente suscitada não tenha sido expressamente enfrentada. Do sinal (arras) e da comissão de corretagem A embargante sustenta que a sentença teria sido omissa quanto ao tratamento jurídico conferido aos valores pagos a título de sinal e comissão de corretagem. O ponto merece esclarecimento para que não subsistam dúvidas acerca do alcance do título judicial. A sentença adotou como montante efetivamente pago pelo autor a quantia de R$ 8.128,71, correspondente ao sinal de R$ 780,00 acrescido das parcelas efetivamente adimplidas, e autorizou sobre esse montante a retenção de 10% a título de cláusula penal. As arras ou sinal, quando possuem natureza confirmatória e constituem início de pagamento, integram o montante desembolsado pelo adquirente, não sendo admissível sua retenção integral e autônoma cumulativamente com a cláusula penal. A própria disciplina específica dos contratos de loteamento corrobora tal conclusão, pois o art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, incluído pela Lei nº 13.786/2018, reúne, para efeito da limitação legal, o montante devido a título de cláusula penal, despesas administrativas e eventual arras ou sinal. A jurisprudência recente do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás igualmente reconhece que as arras confirmatórias, por constituírem adiantamento do preço, submetem-se ao mesmo percentual de retenção estabelecido para o desfazimento do contrato, vedada a sua retenção autônoma e cumulativa. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. (...) ARRAS. (...) As arras, no caso, possuem natureza confirmatória, funcionando como adiantamento do preço, e devem integrar a base de cálculo para a restituição dos valores, submetendo-se ao mesmo percentual de retenção estabelecido, não sendo possível sua perda integral ou retenção cumulativa. (TJGO, Apelação Cível nº 5783697-65.2024.8.09.0051, Rel. Des. Wilton Muller Salomão, 11ª Câmara Cível, publicado em 03/02/2026). Dessa forma, o sinal de R$ 780,00 encontra-se compreendido no montante de R$ 8.128,71 considerado na sentença e se submete à retenção de 10%, não havendo autorização para novo abatimento autônomo da mesma verba. Diversa é a situação da comissão de corretagem. Embora a embargante faça referência à quantia de R$ 3.900,00 a esse título, verifica-se que tal valor não compõe os R$ 8.128,71 considerados na sentença como quantias efetivamente pagas pelo autor a título do preço do negócio, os quais correspondem ao sinal e às parcelas indicadas nos demonstrativos juntados aos autos. A própria parte autora, em contrarrazões, esclareceu que a comissão de corretagem não integrou o montante cuja restituição foi postulada. Desse modo, a sentença não condenou a requerida à restituição da comissão de corretagem, razão pela qual referida verba permanece fora do crédito reconhecido em favor do autor. Tal esclarecimento mostra-se suficiente para afastar eventual controvérsia futura na fase de cumprimento, não havendo necessidade de modificação do resultado do julgamento. Do pedido subsidiário de retenção de 25% Neste particular, assiste razão à embargante quanto à existência de omissão formal. Com efeito, em contestação, a requerida defendeu, subsidiariamente, que, afastada a incidência de 10% sobre o valor atualizado do contrato, fosse autorizada a retenção de 25% dos valores efetivamente pagos pelo adquirente. A sentença reconheceu que a jurisprudência admite, conforme as circunstâncias concretas, retenção situada entre 10% e 25% dos valores pagos e, ao final, fixou-a em 10%, sem, contudo, enfrentar expressamente o pedido subsidiário de adoção do percentual máximo pretendido pela requerida. A omissão deve, portanto, ser suprida. Inicialmente, tratando-se de compromisso de compra e venda de lote urbano, o regime legal especificamente aplicável encontra-se no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, introduzido pela Lei nº 13.786/2018. O art. 67-A invocado pela embargante encontra-se inserido na Lei nº 4.591/1964 e disciplina os contratos submetidos ao regime de incorporação imobiliária, não constituindo o dispositivo específico incidente sobre o loteamento objeto destes autos. Isso não significa afastar a Lei nº 13.786/2018, mas aplicar corretamente as alterações por ela promovidas à legislação pertinente ao negócio jurídico em exame, em diálogo com as normas consumeristas. A jurisprudência recente do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás vem reconhecendo que, embora o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 autorize cláusula penal incidente sobre o valor atualizado do contrato, sua aplicação concreta permanece sujeita ao controle de proporcionalidade e abusividade, admitindo-se a fixação da retenção sobre os valores efetivamente desembolsados quando a incidência sobre o valor integral do negócio produzir resultado excessivamente oneroso ao consumidor. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. LEI DO DISTRATO. (...) CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. (...) A aplicação da cláusula penal prevista na Lei do Distrato, calculada sobre o valor total do contrato, deve ser harmonizada com o Código de Defesa do Consumidor. Quando sua incidência se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, é cabível sua modulação para um percentual sobre os valores efetivamente pagos, a fim de evitar desvantagem exagerada e desequilíbrio contratual. (...) A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de permitir, nos casos de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do comprador, a retenção de um percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, a ser fixado conforme as circunstâncias do caso concreto. (TJGO, Apelação Cível nº 5052057-48.2025.8.09.0149, Rel. Des. Breno Caiado, 11ª Câmara Cível, publicado em 10/08/2026). No mesmo sentido: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. LEI DO DISTRATO. (...) É abusiva a cláusula contratual que estabelece a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, sendo proporcional e razoável a retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos pelo adquirente, em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (10% a 25%). (TJGO, Apelação Cível nº 5724327-24.2025.8.09.0051, Rel. Desa. Alice Teles de Oliveira, 11ª Câmara Cível, publicado em 06/08/2026). No caso concreto, o contrato foi celebrado pelo valor de R$ 78.000,00, enquanto o autor comprovou o pagamento de apenas R$ 8.128,71. A incidência de 10% sobre o valor atualizado integral do contrato consumiria parcela praticamente equivalente à totalidade das quantias desembolsadas, resultado manifestamente desproporcional. Por outro lado, também não há elementos concretos que justifiquem a adoção do percentual subsidiário de 25%. A requerida não demonstrou prejuízos administrativos extraordinários, custos excepcionais ou outras circunstâncias específicas decorrentes do desfazimento do negócio capazes de justificar a adoção do limite mais gravoso. O fato de a jurisprudência admitir retenção dentro de uma faixa situada entre 10% e 25% não conduz à aplicação automática do percentual máximo. Ao contrário, sua definição deve considerar as peculiaridades do negócio concretamente examinado. Nesse contexto, o percentual de 10% sobre os valores efetivamente pagos revela-se suficiente para compensar a vendedora pelos efeitos ordinários da resolução motivada pelo adquirente, sem gerar vantagem excessiva ou esvaziar substancialmente o direito à restituição. Consequentemente, rejeito o pedido subsidiário de elevação da retenção para 25%, mantendo o percentual de 10% estabelecido na sentença. Da aplicação da Lei nº 13.786/2018 Não procede a alegação de ausência de enfrentamento da Lei nº 13.786/2018. A sentença consignou expressamente que o contrato foi celebrado sob sua vigência e adotou a necessária compatibilização da disciplina especial do distrato imobiliário com as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. Para afastar qualquer dúvida, esclareço que, por se tratar de loteamento, as consequências do desfazimento contratual encontram disciplina específica no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, com a redação conferida pela Lei nº 13.786/2018. A existência de legislação especial não afasta, contudo, a incidência concomitante do Código de Defesa do Consumidor nem impede o controle judicial de cláusulas cuja aplicação concreta produza vantagem manifestamente excessiva. A jurisprudência recente desta Corte Estadual tem seguido exatamente essa orientação, reconhecendo a incidência conjunta da Lei do Distrato e do CDC nos compromissos de compra e venda de lote urbano, inclusive para adequar a base de cálculo da cláusula penal às circunstâncias do caso concreto. Logo, não houve afastamento da legislação especial, mas sua interpretação sistemática em conjunto com o microssistema consumerista, ficando complementada a fundamentação da sentença nesse ponto. Da alegada contradição entre a responsabilidade pelos encargos do imóvel e o afastamento da taxa de fruição Também não se verifica a contradição apontada pela embargante entre o afastamento da taxa de fruição e a atribuição ao autor da responsabilidade pelos débitos de IPTU e taxas vinculadas ao imóvel no período delimitado na sentença. Tratam-se de obrigações de natureza e pressupostos distintos. Os tributos e encargos incidentes sobre o imóvel vinculam-se à situação jurídica e à posse exercida pelo adquirente no período de vigência do negócio, conforme expressamente reconhecido na sentença. A taxa de fruição, por outro lado, possui natureza indenizatória e visa compensar eventual vantagem econômica decorrente do efetivo uso ou exploração do bem. No caso, o objeto contratual consiste em lote urbano não edificado, inexistindo prova de construção, exploração econômica ou qualquer outro elemento capaz de demonstrar proveito patrimonial que justifique indenização por fruição. A jurisprudência recente do Tribunal de Justiça de Goiás enfrenta conjuntamente as duas matérias e confirma sua plena compatibilidade: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. (...) 5. É indevida a cobrança de taxa de fruição quando o objeto do contrato é um lote de terreno não edificado, pois não há uso, gozo ou proveito econômico do bem pelo comprador que justifique a indenização. (...) 7. A responsabilidade pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel (IPTU/ITU) é do promitente comprador a partir da imissão na posse. (TJGO, Apelação Cível nº 5052057-48.2025.8.09.0149, Rel. Des. Breno Caiado, 11ª Câmara Cível, publicado em 10/08/2026). Portanto, o reconhecimento da responsabilidade por encargos incidentes sobre o imóvel não conduz ao reconhecimento automático de indenização por fruição. Inexiste contradição interna a ser sanada, pretendendo a embargante, nesse particular, a alteração da conclusão jurídica adotada, providência incompatível com a finalidade integrativa dos embargos de declaração. Quanto ao prequestionamento, o julgador não está obrigado a mencionar individualmente todos os dispositivos legais invocados pelas partes, desde que enfrente fundamentadamente as questões necessárias à solução da controvérsia. De todo modo, nos termos do art. 1.025 do Código de Processo Civil, consideram-se incluídos no pronunciamento os elementos suscitados pela embargante, na extensão e para os efeitos previstos no referido dispositivo, caso o tribunal superior reconheça a existência de algum dos vícios enumerados no art. 1.022 do CPC. Outrossim, a parte autora requer a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC. O pedido não merece acolhimento. Embora algumas das alegações formuladas pela embargante revelem inconformismo com o resultado do julgamento, verificou-se efetiva necessidade de integração do pronunciamento quanto ao pedido subsidiário de retenção de 25% e de esclarecimento do alcance da sentença em relação ao sinal e à comissão de corretagem. Não se evidencia, portanto, caráter manifestamente protelatório capaz de justificar a imposição da penalidade. DECIDO. Ante o exposto, CONHEÇO dos embargos de declaração opostos por CONSTRUTORA VITÓRIA LTDA. no evento 81 e ACOLHO-OS PARCIALMENTE, SEM EFEITOS INFRINGENTES, para integrar a sentença do evento 76 e: a) ESCLARECER que o valor pago a título de sinal de R$ 780,00 está compreendido no montante de R$ 8.128,71 efetivamente desembolsado pelo autor e se submete à retenção de 10% estabelecida na sentença, não sendo admitida sua retenção integral, autônoma ou cumulativa; b) ESCLARECER que a comissão de corretagem indicada pela requerida, no valor de R$ 3.900,00, não integra os R$ 8.128,71 utilizados na sentença como base da restituição e não foi objeto de condenação à devolução, permanecendo fora do crédito reconhecido em favor do autor; c) SUPRIR a omissão quanto ao pedido subsidiário formulado na contestação e, após expressamente apreciá-lo, MANTER a retenção no percentual de 10% sobre os valores efetivamente pagos, REJEITANDO a pretensão de elevação para 25%, pelas razões acima expostas; d) ESCLARECER que o regime legal especificamente aplicável ao contrato de loteamento é aquele previsto no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, com a redação conferida pela Lei nº 13.786/2018, interpretado em conjunto com as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor; e) AFASTAR a alegação de contradição entre a responsabilidade do adquirente pelos encargos incidentes sobre o imóvel, nos limites estabelecidos na sentença, e a inexigibilidade da taxa de fruição, por se tratarem de obrigações de natureza e pressupostos distintos. INDEFIRO o pedido de aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. No mais, MANTENHO INTEGRALMENTE a sentença do evento 76. Intimem-se. Na hipótese de interposição de recurso de apelação, intime-se a parte contrária para apresentação de contrarrazões no prazo legal e, após, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, independentemente de juízo de admissibilidade, nos termos do art. 1.010, § 3º, do Código de Processo Civil. Nazário/GO, data da assinatura eletrônica. Ana Cláudia Pacheco das Chagas Juíza de Direito em respondência (Decreto Judiciário 3.981/2026)
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