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TJGO · Caldas Novas - 2º Juizado Especial Cível · Decisão
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 2º Juizado Especial Cível da Comarca de Caldas Novas Av. C, 1385 - Quadra 1A, S/N - Itagai III, Caldas Novas - GO, 75690-000 E-mail: gab2jecc.caldasnovas@tjgo.jus.br Protocolo nº 5356853-37.2018.8.09.0025 Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Cumprimento de Sentença/Decisão -> Cumprimento de sentença Promovente: Condomínio Eldorado Thermas Park Flat Service Promovido(a): Sergio dos Santos Guimarães Autorizo uso de cópia desta decisão para cumprimento, servindo-se como instrumento de citação, intimação, ofício, nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. DECISÃO Trata-se de Ação de Cobrança de Encargos Condominiais, em fase de Cumprimento de Sentença, proposta por Condomínio Eldorado Thermas Park Flat Service em face de Sergio dos Santos Guimarães e de Thermas das Caldas Construtora e Incorporadora Ltda., todos devidamente qualificados nos autos. Em síntese, o exequente ajuizou a demanda de conhecimento cobrando taxas condominiais inadimplidas referentes às unidades 104 e 608 do condomínio (evento 1). No curso da fase de conhecimento, após a construtora demonstrar que havia alienado os direitos sobre o imóvel ao primeiro promovido, o autor requereu a exclusão de Thermas das Caldas Construtora e Incorporadora Ltda. do polo passivo (evento 10). Em audiência de conciliação, constatada a ausência injustificada de Sergio dos Santos Guimarães, foi decretada a sua revelia e proferida sentença de procedência (evento 13), homologada judicialmente, condenando o executado ao pagamento das taxas vencidas e vincendas. A sentença transitou em julgado em 11 de outubro de 2018 (evento 17). Iniciado o cumprimento de sentença (evento 20), foram realizadas tentativas de bloqueio financeiro e de restrições veiculares (eventos 22 e 23). Posteriormente, o executado compareceu aos autos e opôs embargos à execução alegando nulidade de citação (evento 35), os quais foram rejeitados por intempestivos, restando afastada a nulidade suscitada (evento 49). Após diversas diligências e manifestações, o imóvel matriculado sob o nº 41.290 (apartamento nº 104) teve a sua penhora reduzida a termo (eventos 75 e 77). No curso dos atos expropriatórios, as partes compareceram à audiência de conciliação e celebraram transação para quitação integral do débito (evento 121), devidamente homologada por sentença com extinção do feito com resolução do mérito (evento 125). Diante do integral inadimplemento do acordo homologado, o condomínio exequente requereu o prosseguimento da execução pelo saldo devedor acrescido dos encargos e penalidades pactuadas (evento 130), o que foi recebido pelo juízo com a determinação de intimação do devedor para pagamento (evento 133). Intimado na pessoa de seu advogado constituído (eventos 141 e 143), o devedor não efetuou o adimplemento voluntário e limitou-se a requerer a designação de nova audiência de conciliação (evento 145), pretensão expressamente recusada pelo exequente (evento 147) e indeferida pelo juízo (evento 150). No evento 156, foi deferida a penhora do apartamento nº 102, Bloco C, do Residencial Ecologic Park das Thermas (matrícula nº 61.510), determinando-se a expedição de mandado de penhora e avaliação do referido bem, bem como de mandados de avaliação dos imóveis situados no condomínio exequente (matrículas nº 24.609 e nº 41.290). Foram acostados aos autos: o laudo de avaliação do apartamento nº 608 do Edifício Eldorado Thermas Park (matrícula nº 24.609), avaliado em R$ 120.000,00 (evento 162); o auto de penhora, depósito e avaliação do apartamento nº 102 do Residencial Ecologic Park das Thermas (matrícula nº 61.510), avaliado em R$ 170.000,00 (evento 165); e certidão de devolução sem cumprimento do mandado de avaliação relativo ao apartamento nº 104 (matrícula nº 41.290), em virtude de sobrecarga de trabalho do Oficial de Justiça (evento 170). O executado apresentou impugnação às avaliações judiciais (evento 171), sustentando genericamente que os imóveis estão mobiliados e valem mais no mercado, postulando a realização de nova avaliação pericial e nova audiência de conciliação. O exequente manifestou-se no evento 174, concordando com as avaliações dos eventos 162 e 165, pugnando pela rejeição da impugnação do executado por ausência de prova técnica, requerendo a renovação do mandado de avaliação do apartamento nº 104 (matrícula nº 41.290), a lavratura formal do termo de penhora da matrícula nº 61.510 e a rejeição de nova audiência de conciliação. Os autos vieram conclusos. É o relatório. Decido. Do Pedido de Nova Audiência de Conciliação De início, indefiro o pleito do executado para designação de nova sessão conciliatória (evento 171). Embora a autocomposição seja estimulada no ordenamento processual civil e no microssistema dos Juizados Especiais Cíveis, a fase executiva submete-se ao princípio da utilidade e do resultado em favor do credor (art. 797 do Código de Processo Civil). Nesse contexto, a realização de audiência conciliatória em fase de cumprimento de sentença não constitui ato obrigatório, revelando-se inócua quando a parte exequente manifesta discordância expressa (evento 174), mormente após o executado ter descumprido reiteradamente as oportunidades de acordo pretéritas homologadas em juízo (eventos 121 e 125). A designação de ato conciliatório sem a anuência da parte credora ofende a celeridade processual e consubstancia providência meramente protelatória. Nesse sentido orienta a jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás: Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÍVIDA CONDOMINIAL. BEM DE FAMÍLIA. CONCILIAÇÃO. RECUSA DA PARTE CREDORA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME1. Trata-se de Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida em cumprimento de sentença, que indeferiu o pedido de conciliação dos agravantes e determinou o prosseguimento do feito, com penhora do imóvel objeto da dívida. Os agravantes sustentam a possibilidade de conciliação em qualquer fase processual e a impenhorabilidade do imóvel por ser bem de família.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Há duas questões em discussão:(i) saber se é possível a penhora de imóvel qualificado como bem de família para quitação de débito condominial; (ii) saber se é cabível a designação de audiência de conciliação quando uma das partes manifesta expressamente sua recusa.III. RAZÕES DE DECIDIR3. A dívida condominial constitui exceção à impenhorabilidade do bem de família, conforme o art. 3º, inciso IV, da Lei nº 8.009/1990, devido à sua natureza propter rem.4. O princípio da menor onerosidade da execução deve ser harmonizado com o princípio da efetividade, prevalecendo o interesse do credor.5. A conciliação, embora incentivada em qualquer fase processual, torna-se inviável quando uma das partes expressamente manifesta sua contrariedade em transigir.IV. DISPOSITIVO E TESE 6. O recurso é desprovido. "1. A penhora de imóvel caracterizado como bem de família é admissível para a satisfação de dívidas condominiais, por expressa previsão legal no art. 3º, inciso IV, da Lei nº 8.009/1990. 2. A realização de audiência de conciliação é dispensável quando uma das partes demonstra manifesta recusa à tentativa de acordo, permitindo o regular prosseguimento da execução."Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.009/1990, art. 3º, IV; CPC, art. 3º, §§ 2º e 3º; CPC, art. 139, V; CPC, art. 797; CPC, art. 805; CPC, art. 835, XII.Jurisprudências relevantes citadas: TJGO, Agravo de Instrumento 5662032-80.2020.8.09.0000, Rel. Des(a). Jeronymo Pedro Villas Boas, 4ª Câmara Cível, julgado em 17/05/2021; TJDFT, AI 0702323-67.2020.8.07.0000, Relatora Desembargadora Leila Arlanch, 7ª Turma Cível, julgado em 06/05/2020; Súmula 478, STJ. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Agravo de Instrumento, 5799567-19.2025.8.09.0051, TELMA APARECIDA ALVES MARQUES - (DESEMBARGADOR), 1ª Câmara Cível, julgado em 27/11/2025 09:58:13) Portanto, diante da recusa terminante do credor e do histórico de inadimplemento da transação anteriormente homologada, o prosseguimento dos atos executivos expropriatórios é imperativo legal. Da Impugnação aos Laudos de Avaliação Judicial Passo ao exame da impugnação aos valores da avaliação judicial apresentada pelo executado no evento 171. O executado alega, em suma, que os imóveis avaliados nos eventos 162 e 165 estariam subavaliados, sob o argumento genérico de que se encontram mobiliados e de que pesquisas informais indicariam valores superiores, postulando a realização de nova avaliação pericial. A pretensão não merece acolhimento. A avaliação realizada por Oficial de Justiça Avaliador, no exercício de múnus público formal (art. 870 do Código de Processo Civil), goza de presunção relativa de veracidade, legitimidade e fé pública, somente podendo ser infirmada mediante prova cabal e estrita subsunção às hipóteses previstas no art. 873 do Código de Processo Civil: Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo. Na hipótese vertente, o impugnante limitou-se a tecer alegações genéricas e subjetivas, desacompanhadas de qualquer laudo técnico firmado por profissional habilitado, pesquisas mercadológicas consistentes ou comprovantes fiscais da alegada mobília que pudessem abalar a idoneidade da avaliação oficial levada a efeito pelos meirinhos nos eventos 162 e 165. O mero inconformismo da parte devedora com o resultado da avaliação judicial, desprovido de base probatória robusta, não autoriza a repetição da diligência avaliatória nem a nomeação de perito, sob pena de vulneração aos princípios da efetividade e da razoável duração do processo. A propósito, confira-se o posicionamento consolidado pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás sobre a matéria: EMENTA DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO JUDICIAL. REJEIÇÃO. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE E FÉ PÚBLICA DO OFICIAL DE JUSTIÇA. INEXISTÊNCIA DE HIPÓTESES DO ART. 873 DO CPC. DECISÃO MANTIDA.I. CASO EM EXAME1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou impugnação ao laudo de avaliação judicial e homologou o valor atribuído pelo oficial de justiça ao imóvel penhorado.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em saber se é cabível nova avaliação judicial diante da alegação de incompletude e erro no laudo realizado pelo oficial de justiça.III. RAZÕES DE DECIDIR3. A avaliação do imóvel, realizada pelo oficial de justiça, goza de presunção de legitimidade e fé pública, nos termos do art. 873, inciso I, do CPC.4. O laudo impugnado atendeu aos requisitos do art. 872 do CPC, descrevendo o imóvel, suas características, benfeitorias, metragem e estado de conservação, bem como atribuindo valores devidamente justificados.5. A parte agravante não apresentou prova concreta de erro ou dolo no laudo ou de alteração no valor do bem, limitando-se a alegações genéricas e desprovidas de elementos técnicos.6. Inexistindo fundada dúvida quanto à avaliação ou demonstração de irregularidades, revela-se inviável a realização de nova avaliação, conforme jurisprudência consolidada.IV. DISPOSITIVO E TESE7. Recurso conhecido e desprovido.Tese de julgamento: ?1. O laudo de avaliação judicial elaborado por oficial de justiça possui presunção de legitimidade e fé pública, sendo necessária prova concreta de erro ou dolo para sua desconstituição. 2. Inexistindo demonstração de irregularidade no laudo ou das hipóteses do art. 873 do CPC, não se justifica a realização de nova avaliação do bem.?Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 872, 873.Jurisprudência relevante citada: TJ-GO, AI nº 5239644-22.2022.8.09.0085, Rel. Des. José Proto de Oliveira, DJe de 10/10/2022. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Agravos -> Agravo de Instrumento, 5901754-91.2024.8.09.0067, EDUARDO ABDON MOURA - (DESEMBARGADOR), 3ª Câmara Cível, julgado em 30/01/2025 13:47:22) De igual modo, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás assentou a higidez do laudo oficial na ausência de comprovação concreta dos vícios previstos no estatuto processual: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. NOVA AVALIAÇÃO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. DESPROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou impugnação a laudo de avaliação de imóvel em execução. O executado alegou que o valor atribuído ao imóvel pelo oficial de justiça foi muito inferior ao de mercado, apresentando laudos de corretores que apontavam valor superior. Argumentou, ainda, que o oficial de justiça não juntou documentos comprovando o método comparativo utilizado na avaliação. II. QUESTÃO EM DEBATE. 2. A questão em debate consiste em verificar a necessidade de nova avaliação do imóvel em razão da alegada discrepância entre o valor atribuído pelo oficial de justiça e o valor de mercado, conforme demonstrado por outros laudos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O laudo de avaliação realizado pelo oficial de justiça goza de presunção relativa de veracidade. Para a realização de nova avaliação, exige-se a comprovação dos requisitos do art. 873 do CPC, quais sejam: arguição fundamentada de erro na avaliação ou dolo do avaliador; verificação de majoração ou diminuição do valor do bem após a avaliação; ou fundada dúvida do juiz sobre o valor atribuído na primeira avaliação. 4. O agravante não comprovou os requisitos do art. 873 do CPC para a realização de nova avaliação. O mero inconformismo com a avaliação, sem prova robusta capaz de desconstituir o laudo, é insuficiente para justificar sua repetição. A Súmula 26 deste Tribunal de Justiça reforça a necessidade de prova documental relevante para a realização de nova avaliação. O laudo descreveu a metodologia utilizada, considerando a localização do imóvel. IV. DISPOSITIVO E TESE. 5. Recurso desprovido. "1. A impugnação a laudo de avaliação de imóvel em execução exige comprovação dos requisitos do art. 873 do CPC. 2. O mero inconformismo com o valor atribuído, sem prova robusta, não justifica nova avaliação." Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 873. Jurisprudências relevantes citadas: TJGO, Súmula 26; Agravo de Instrumento 5271103-70.2023.8.09.0129, Rel. Des. Reinaldo Alves Ferreira, 2ª Câmara Cível, julgado em 31/07/2023. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Agravos -> Agravo de Instrumento, 6123350-57.2024.8.09.0000, REINALDO ALVES FERREIRA - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, julgado em 17/02/2025 11:04:39) Desse modo, rejeito a impugnação apresentada pelo executado no evento 171 e homologo as avaliações judiciais constantes do evento 162 (imóvel de matrícula nº 24.609, avaliado em R$ 120.000,00) e do evento 165 (imóvel de matrícula nº 61.510, avaliado em R$ 170.000,00). Das Providências Executórias e Pedido de Adjudicação No que tange aos atos executórios, constata-se que o Oficial de Justiça Avaliador deixou de cumprir o mandado nº 6646146 referente à avaliação do imóvel de matrícula nº 41.290 (apartamento nº 104 do Edifício Eldorado Thermas Park), consoante certidão do evento 170. Tratando-se de bem já formalmente penhorado nos autos (evento 77), a avaliação do imóvel é providência indispensável para a fixação do preço do bem na fase de expropriação, nos termos dos arts. 870 e 876 do Código de Processo Civil. Impõe-se, assim, a renovação da ordem judicial de avaliação. Outrossim, com relação ao imóvel de matrícula nº 61.510 (apartamento nº 102, Bloco C, Residencial Ecologic Park das Thermas), observa-se que a penhora já foi materializada em campo pelo Oficial de Justiça, que lavrou o respectivo auto circunstanciado de penhora, depósito e avaliação (evento 165, arquivo 3). Quanto ao pedido de adjudicação formulado pelo exequente (eventos 90, 100, 138, 144 e 147), a análise definitiva da expropriação fica postergada para momento imediatamente posterior à conclusão da avaliação pendente da unidade 104 (matrícula nº 41.290), ocasião em que, estando integralmente delineado o acervo de bens constritos e os seus respectivos valores de avaliação, será deliberado o deferimento da adjudicação e a lavratura do auto competente (art. 877 do Código de Processo Civil). Dispositivo Ante o exposto: a) Indefiro o pedido de designação de audiência de conciliação formulado pelo executado no evento 171, ante a discordância expressa do credor e o reiterado descumprimento dos acordos anteriores; b) Rejeito a impugnação aos valores da avaliação judicial apresentada pelo executado no evento 171 e, por conseguinte, homologo os laudos de avaliação judicial acostados aos eventos 162 e 165; c) Determino a renovação e imediata expedição de mandado de avaliação referente ao apartamento nº 104, Bloco A, do Edifício Eldorado Thermas Park Flat Service (matrícula nº 41.290 do Cartório de Registro de Imóveis de Caldas Novas/GO), já penhorado no evento 77; d) Juntado o laudo de avaliação da matrícula nº 41.290, determino a intimação das partes para manifestação no prazo comum de 5 (cinco) dias; e) Em havendo concordância ou precluso o prazo sem impugnação fundamentada, determino a intimação da parte exequente para, em 5 (cinco) dias, apresentar a planilha consolidada e atualizada de seu crédito, especificando a ordem de adjudicação pretendida sobre os bens penhorados (matrículas nº 41.290, 24.609 e 61.510) à luz dos valores homologados; f) Reitero ao exequente a incumbência de providenciar a averbação da penhora das matrículas no registro imobiliário competente (art. 844 do CPC), comprovando nos autos em 15 (quinze) dias. Esclareço que a presente decisão serve como instrumento de ofício, nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de Goiás, dispensada a expedição de expediente autônomo. Incumbe à parte exequente diligenciar o encaminhamento da decisão ao órgão destinatário e comprovar nos autos o respectivo cumprimento. Expeça-se o necessário. Intimem-se. Cumpra-se. Caldas Novas, datado e assinado digitalmente. Vanessa Ferreira de Miranda Juíza de Direito
TJGO · Caldas Novas - 2º Juizado Especial Cível · Decisão
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 2º Juizado Especial Cível da Comarca de Caldas Novas Av. C, 1385 - Quadra 1A, S/N - Itagai III, Caldas Novas - GO, 75690-000 E-mail: gab2jecc.caldasnovas@tjgo.jus.br Protocolo nº 5356853-37.2018.8.09.0025 Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Cumprimento de Sentença/Decisão -> Cumprimento de sentença Promovente: Condomínio Eldorado Thermas Park Flat Service Promovido(a): Sergio dos Santos Guimarães Autorizo uso de cópia desta decisão para cumprimento, servindo-se como instrumento de citação, intimação, ofício, nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. DECISÃO Trata-se de Ação de Cobrança de Encargos Condominiais, em fase de Cumprimento de Sentença, proposta por Condomínio Eldorado Thermas Park Flat Service em face de Sergio dos Santos Guimarães e de Thermas das Caldas Construtora e Incorporadora Ltda., todos devidamente qualificados nos autos. Em síntese, o exequente ajuizou a demanda de conhecimento cobrando taxas condominiais inadimplidas referentes às unidades 104 e 608 do condomínio (evento 1). No curso da fase de conhecimento, após a construtora demonstrar que havia alienado os direitos sobre o imóvel ao primeiro promovido, o autor requereu a exclusão de Thermas das Caldas Construtora e Incorporadora Ltda. do polo passivo (evento 10). Em audiência de conciliação, constatada a ausência injustificada de Sergio dos Santos Guimarães, foi decretada a sua revelia e proferida sentença de procedência (evento 13), homologada judicialmente, condenando o executado ao pagamento das taxas vencidas e vincendas. A sentença transitou em julgado em 11 de outubro de 2018 (evento 17). Iniciado o cumprimento de sentença (evento 20), foram realizadas tentativas de bloqueio financeiro e de restrições veiculares (eventos 22 e 23). Posteriormente, o executado compareceu aos autos e opôs embargos à execução alegando nulidade de citação (evento 35), os quais foram rejeitados por intempestivos, restando afastada a nulidade suscitada (evento 49). Após diversas diligências e manifestações, o imóvel matriculado sob o nº 41.290 (apartamento nº 104) teve a sua penhora reduzida a termo (eventos 75 e 77). No curso dos atos expropriatórios, as partes compareceram à audiência de conciliação e celebraram transação para quitação integral do débito (evento 121), devidamente homologada por sentença com extinção do feito com resolução do mérito (evento 125). Diante do integral inadimplemento do acordo homologado, o condomínio exequente requereu o prosseguimento da execução pelo saldo devedor acrescido dos encargos e penalidades pactuadas (evento 130), o que foi recebido pelo juízo com a determinação de intimação do devedor para pagamento (evento 133). Intimado na pessoa de seu advogado constituído (eventos 141 e 143), o devedor não efetuou o adimplemento voluntário e limitou-se a requerer a designação de nova audiência de conciliação (evento 145), pretensão expressamente recusada pelo exequente (evento 147) e indeferida pelo juízo (evento 150). No evento 156, foi deferida a penhora do apartamento nº 102, Bloco C, do Residencial Ecologic Park das Thermas (matrícula nº 61.510), determinando-se a expedição de mandado de penhora e avaliação do referido bem, bem como de mandados de avaliação dos imóveis situados no condomínio exequente (matrículas nº 24.609 e nº 41.290). Foram acostados aos autos: o laudo de avaliação do apartamento nº 608 do Edifício Eldorado Thermas Park (matrícula nº 24.609), avaliado em R$ 120.000,00 (evento 162); o auto de penhora, depósito e avaliação do apartamento nº 102 do Residencial Ecologic Park das Thermas (matrícula nº 61.510), avaliado em R$ 170.000,00 (evento 165); e certidão de devolução sem cumprimento do mandado de avaliação relativo ao apartamento nº 104 (matrícula nº 41.290), em virtude de sobrecarga de trabalho do Oficial de Justiça (evento 170). O executado apresentou impugnação às avaliações judiciais (evento 171), sustentando genericamente que os imóveis estão mobiliados e valem mais no mercado, postulando a realização de nova avaliação pericial e nova audiência de conciliação. O exequente manifestou-se no evento 174, concordando com as avaliações dos eventos 162 e 165, pugnando pela rejeição da impugnação do executado por ausência de prova técnica, requerendo a renovação do mandado de avaliação do apartamento nº 104 (matrícula nº 41.290), a lavratura formal do termo de penhora da matrícula nº 61.510 e a rejeição de nova audiência de conciliação. Os autos vieram conclusos. É o relatório. Decido. Do Pedido de Nova Audiência de Conciliação De início, indefiro o pleito do executado para designação de nova sessão conciliatória (evento 171). Embora a autocomposição seja estimulada no ordenamento processual civil e no microssistema dos Juizados Especiais Cíveis, a fase executiva submete-se ao princípio da utilidade e do resultado em favor do credor (art. 797 do Código de Processo Civil). Nesse contexto, a realização de audiência conciliatória em fase de cumprimento de sentença não constitui ato obrigatório, revelando-se inócua quando a parte exequente manifesta discordância expressa (evento 174), mormente após o executado ter descumprido reiteradamente as oportunidades de acordo pretéritas homologadas em juízo (eventos 121 e 125). A designação de ato conciliatório sem a anuência da parte credora ofende a celeridade processual e consubstancia providência meramente protelatória. Nesse sentido orienta a jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás: Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÍVIDA CONDOMINIAL. BEM DE FAMÍLIA. CONCILIAÇÃO. RECUSA DA PARTE CREDORA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME1. Trata-se de Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida em cumprimento de sentença, que indeferiu o pedido de conciliação dos agravantes e determinou o prosseguimento do feito, com penhora do imóvel objeto da dívida. Os agravantes sustentam a possibilidade de conciliação em qualquer fase processual e a impenhorabilidade do imóvel por ser bem de família.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Há duas questões em discussão:(i) saber se é possível a penhora de imóvel qualificado como bem de família para quitação de débito condominial; (ii) saber se é cabível a designação de audiência de conciliação quando uma das partes manifesta expressamente sua recusa.III. RAZÕES DE DECIDIR3. A dívida condominial constitui exceção à impenhorabilidade do bem de família, conforme o art. 3º, inciso IV, da Lei nº 8.009/1990, devido à sua natureza propter rem.4. O princípio da menor onerosidade da execução deve ser harmonizado com o princípio da efetividade, prevalecendo o interesse do credor.5. A conciliação, embora incentivada em qualquer fase processual, torna-se inviável quando uma das partes expressamente manifesta sua contrariedade em transigir.IV. DISPOSITIVO E TESE 6. O recurso é desprovido. "1. A penhora de imóvel caracterizado como bem de família é admissível para a satisfação de dívidas condominiais, por expressa previsão legal no art. 3º, inciso IV, da Lei nº 8.009/1990. 2. A realização de audiência de conciliação é dispensável quando uma das partes demonstra manifesta recusa à tentativa de acordo, permitindo o regular prosseguimento da execução."Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.009/1990, art. 3º, IV; CPC, art. 3º, §§ 2º e 3º; CPC, art. 139, V; CPC, art. 797; CPC, art. 805; CPC, art. 835, XII.Jurisprudências relevantes citadas: TJGO, Agravo de Instrumento 5662032-80.2020.8.09.0000, Rel. Des(a). Jeronymo Pedro Villas Boas, 4ª Câmara Cível, julgado em 17/05/2021; TJDFT, AI 0702323-67.2020.8.07.0000, Relatora Desembargadora Leila Arlanch, 7ª Turma Cível, julgado em 06/05/2020; Súmula 478, STJ. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Agravo de Instrumento, 5799567-19.2025.8.09.0051, TELMA APARECIDA ALVES MARQUES - (DESEMBARGADOR), 1ª Câmara Cível, julgado em 27/11/2025 09:58:13) Portanto, diante da recusa terminante do credor e do histórico de inadimplemento da transação anteriormente homologada, o prosseguimento dos atos executivos expropriatórios é imperativo legal. Da Impugnação aos Laudos de Avaliação Judicial Passo ao exame da impugnação aos valores da avaliação judicial apresentada pelo executado no evento 171. O executado alega, em suma, que os imóveis avaliados nos eventos 162 e 165 estariam subavaliados, sob o argumento genérico de que se encontram mobiliados e de que pesquisas informais indicariam valores superiores, postulando a realização de nova avaliação pericial. A pretensão não merece acolhimento. A avaliação realizada por Oficial de Justiça Avaliador, no exercício de múnus público formal (art. 870 do Código de Processo Civil), goza de presunção relativa de veracidade, legitimidade e fé pública, somente podendo ser infirmada mediante prova cabal e estrita subsunção às hipóteses previstas no art. 873 do Código de Processo Civil: Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo. Na hipótese vertente, o impugnante limitou-se a tecer alegações genéricas e subjetivas, desacompanhadas de qualquer laudo técnico firmado por profissional habilitado, pesquisas mercadológicas consistentes ou comprovantes fiscais da alegada mobília que pudessem abalar a idoneidade da avaliação oficial levada a efeito pelos meirinhos nos eventos 162 e 165. O mero inconformismo da parte devedora com o resultado da avaliação judicial, desprovido de base probatória robusta, não autoriza a repetição da diligência avaliatória nem a nomeação de perito, sob pena de vulneração aos princípios da efetividade e da razoável duração do processo. A propósito, confira-se o posicionamento consolidado pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás sobre a matéria: EMENTA DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO JUDICIAL. REJEIÇÃO. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE E FÉ PÚBLICA DO OFICIAL DE JUSTIÇA. INEXISTÊNCIA DE HIPÓTESES DO ART. 873 DO CPC. DECISÃO MANTIDA.I. CASO EM EXAME1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou impugnação ao laudo de avaliação judicial e homologou o valor atribuído pelo oficial de justiça ao imóvel penhorado.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em saber se é cabível nova avaliação judicial diante da alegação de incompletude e erro no laudo realizado pelo oficial de justiça.III. RAZÕES DE DECIDIR3. A avaliação do imóvel, realizada pelo oficial de justiça, goza de presunção de legitimidade e fé pública, nos termos do art. 873, inciso I, do CPC.4. O laudo impugnado atendeu aos requisitos do art. 872 do CPC, descrevendo o imóvel, suas características, benfeitorias, metragem e estado de conservação, bem como atribuindo valores devidamente justificados.5. A parte agravante não apresentou prova concreta de erro ou dolo no laudo ou de alteração no valor do bem, limitando-se a alegações genéricas e desprovidas de elementos técnicos.6. Inexistindo fundada dúvida quanto à avaliação ou demonstração de irregularidades, revela-se inviável a realização de nova avaliação, conforme jurisprudência consolidada.IV. DISPOSITIVO E TESE7. Recurso conhecido e desprovido.Tese de julgamento: ?1. O laudo de avaliação judicial elaborado por oficial de justiça possui presunção de legitimidade e fé pública, sendo necessária prova concreta de erro ou dolo para sua desconstituição. 2. Inexistindo demonstração de irregularidade no laudo ou das hipóteses do art. 873 do CPC, não se justifica a realização de nova avaliação do bem.?Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 872, 873.Jurisprudência relevante citada: TJ-GO, AI nº 5239644-22.2022.8.09.0085, Rel. Des. José Proto de Oliveira, DJe de 10/10/2022. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Agravos -> Agravo de Instrumento, 5901754-91.2024.8.09.0067, EDUARDO ABDON MOURA - (DESEMBARGADOR), 3ª Câmara Cível, julgado em 30/01/2025 13:47:22) De igual modo, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás assentou a higidez do laudo oficial na ausência de comprovação concreta dos vícios previstos no estatuto processual: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. NOVA AVALIAÇÃO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. DESPROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou impugnação a laudo de avaliação de imóvel em execução. O executado alegou que o valor atribuído ao imóvel pelo oficial de justiça foi muito inferior ao de mercado, apresentando laudos de corretores que apontavam valor superior. Argumentou, ainda, que o oficial de justiça não juntou documentos comprovando o método comparativo utilizado na avaliação. II. QUESTÃO EM DEBATE. 2. A questão em debate consiste em verificar a necessidade de nova avaliação do imóvel em razão da alegada discrepância entre o valor atribuído pelo oficial de justiça e o valor de mercado, conforme demonstrado por outros laudos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O laudo de avaliação realizado pelo oficial de justiça goza de presunção relativa de veracidade. Para a realização de nova avaliação, exige-se a comprovação dos requisitos do art. 873 do CPC, quais sejam: arguição fundamentada de erro na avaliação ou dolo do avaliador; verificação de majoração ou diminuição do valor do bem após a avaliação; ou fundada dúvida do juiz sobre o valor atribuído na primeira avaliação. 4. O agravante não comprovou os requisitos do art. 873 do CPC para a realização de nova avaliação. O mero inconformismo com a avaliação, sem prova robusta capaz de desconstituir o laudo, é insuficiente para justificar sua repetição. A Súmula 26 deste Tribunal de Justiça reforça a necessidade de prova documental relevante para a realização de nova avaliação. O laudo descreveu a metodologia utilizada, considerando a localização do imóvel. IV. DISPOSITIVO E TESE. 5. Recurso desprovido. "1. A impugnação a laudo de avaliação de imóvel em execução exige comprovação dos requisitos do art. 873 do CPC. 2. O mero inconformismo com o valor atribuído, sem prova robusta, não justifica nova avaliação." Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 873. Jurisprudências relevantes citadas: TJGO, Súmula 26; Agravo de Instrumento 5271103-70.2023.8.09.0129, Rel. Des. Reinaldo Alves Ferreira, 2ª Câmara Cível, julgado em 31/07/2023. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Agravos -> Agravo de Instrumento, 6123350-57.2024.8.09.0000, REINALDO ALVES FERREIRA - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, julgado em 17/02/2025 11:04:39) Desse modo, rejeito a impugnação apresentada pelo executado no evento 171 e homologo as avaliações judiciais constantes do evento 162 (imóvel de matrícula nº 24.609, avaliado em R$ 120.000,00) e do evento 165 (imóvel de matrícula nº 61.510, avaliado em R$ 170.000,00). Das Providências Executórias e Pedido de Adjudicação No que tange aos atos executórios, constata-se que o Oficial de Justiça Avaliador deixou de cumprir o mandado nº 6646146 referente à avaliação do imóvel de matrícula nº 41.290 (apartamento nº 104 do Edifício Eldorado Thermas Park), consoante certidão do evento 170. Tratando-se de bem já formalmente penhorado nos autos (evento 77), a avaliação do imóvel é providência indispensável para a fixação do preço do bem na fase de expropriação, nos termos dos arts. 870 e 876 do Código de Processo Civil. Impõe-se, assim, a renovação da ordem judicial de avaliação. Outrossim, com relação ao imóvel de matrícula nº 61.510 (apartamento nº 102, Bloco C, Residencial Ecologic Park das Thermas), observa-se que a penhora já foi materializada em campo pelo Oficial de Justiça, que lavrou o respectivo auto circunstanciado de penhora, depósito e avaliação (evento 165, arquivo 3). Quanto ao pedido de adjudicação formulado pelo exequente (eventos 90, 100, 138, 144 e 147), a análise definitiva da expropriação fica postergada para momento imediatamente posterior à conclusão da avaliação pendente da unidade 104 (matrícula nº 41.290), ocasião em que, estando integralmente delineado o acervo de bens constritos e os seus respectivos valores de avaliação, será deliberado o deferimento da adjudicação e a lavratura do auto competente (art. 877 do Código de Processo Civil). Dispositivo Ante o exposto: a) Indefiro o pedido de designação de audiência de conciliação formulado pelo executado no evento 171, ante a discordância expressa do credor e o reiterado descumprimento dos acordos anteriores; b) Rejeito a impugnação aos valores da avaliação judicial apresentada pelo executado no evento 171 e, por conseguinte, homologo os laudos de avaliação judicial acostados aos eventos 162 e 165; c) Determino a renovação e imediata expedição de mandado de avaliação referente ao apartamento nº 104, Bloco A, do Edifício Eldorado Thermas Park Flat Service (matrícula nº 41.290 do Cartório de Registro de Imóveis de Caldas Novas/GO), já penhorado no evento 77; d) Juntado o laudo de avaliação da matrícula nº 41.290, determino a intimação das partes para manifestação no prazo comum de 5 (cinco) dias; e) Em havendo concordância ou precluso o prazo sem impugnação fundamentada, determino a intimação da parte exequente para, em 5 (cinco) dias, apresentar a planilha consolidada e atualizada de seu crédito, especificando a ordem de adjudicação pretendida sobre os bens penhorados (matrículas nº 41.290, 24.609 e 61.510) à luz dos valores homologados; f) Reitero ao exequente a incumbência de providenciar a averbação da penhora das matrículas no registro imobiliário competente (art. 844 do CPC), comprovando nos autos em 15 (quinze) dias. Esclareço que a presente decisão serve como instrumento de ofício, nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de Goiás, dispensada a expedição de expediente autônomo. Incumbe à parte exequente diligenciar o encaminhamento da decisão ao órgão destinatário e comprovar nos autos o respectivo cumprimento. Expeça-se o necessário. Intimem-se. Cumpra-se. Caldas Novas, datado e assinado digitalmente. Vanessa Ferreira de Miranda Juíza de Direito
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