Processo 5347298-72.2026.8.09.0006

2026-09-16 · TJGO

Poder Judiciário do Estado de Goiás Comarca de Anápolis 1ª Vara Cível Gabinete do Juiz Rodrigo de Castro Ferreira Gabinete Virtual: https://tjgo.zoom.us/j/3911002223 Sala de Audiências: https://tjgo.zoom.us/j/8351903137 Atendimento UPJ: (62) 3902-8878 e (62) 3902-8879 WhatsApp Gabinete: (62) 3902-8873 DECISÃO Trata-se de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores ajuizada por Vilson José da Silva Filho em face de SPE Marlon Morais Empreendimentos Imobiliários Ltda, tendo por objeto o compromisso de compra e venda do lote nº 24, quadra 10, do loteamento Condomínio Residencial Marlon Morais, celebrado mediante cessão de direitos, ao argumento de que a proposta de devolução apresentada pela ré, no importe de R$ 7.107,72, representa retenção superior a 70% dos valores pagos, o que reputa abusivo. Deduziu, ainda, pedido subsidiário de limitação da retenção a 25%, de afastamento da taxa de fruição por se tratar de lote não edificado, de exigência de comprovação da infraestrutura para a cobrança condominial, e de tutela de urgência para suspensão das parcelas vincendas. Devidamente citada, a ré apresentou contestação, na qual sustentou a legalidade da cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, com fundamento no artigo 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/79, bem como a legitimidade das demais rubricas contratuais que compõem o cálculo da restituição, notadamente a taxa de fruição, os encargos moratórios, a contribuição condominial e a comissão de corretagem. Em réplica, o autor impugnou individualmente cada uma dessas rubricas, sustentando que a taxa de fruição pressupõe a efetiva transmissão da posse do lote, o que não teria ocorrido; que a cobrança condominial depende da comprovação da existência de infraestrutura básica implantada; que a comissão de corretagem não pode ser presumida, tendo em vista que o autor ingressou na relação contratual por cessão de direitos; e que a soma de todas as deduções pretendidas pela ré, ainda que individualmente amparadas em cláusula contratual, não pode resultar em perda substancial do patrimônio do consumidor, devendo ser observado o limite de 25% consolidado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça em relações de consumo. É o relatório. Decido. 1. Da competência e da regularidade processual De fato, tratando-se de relação de consumo, a competência para processamento e julgamento da causa é do foro do domicílio do autor, nos termos do artigo 101, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor, sendo inaplicável a cláusula de eleição de foro diversa constante do contrato de adesão. Presentes os demais pressupostos processuais e as condições da ação, e não havendo vício sanável pendente de regularização, DECLARO saneado o processo nesse particular. 2. Da incontrovérsia quanto à resolução do contrato Com efeito, é incontroversa a resolução do compromisso de compra e venda em exame, porquanto a ré, em contestação, não se opôs ao desfazimento do vínculo contratual, restringindo-se a controvérsia à extensão das deduções cabíveis sobre os valores restituíveis, matéria que será oportunamente decidida na sentença, após a complementação da instrução documental ora determinada. 3. Da necessidade de instrução documental quanto às rubricas de retenção De outra parte, verifico que a soma das rubricas invocadas pela ré para justificar a restituição de apenas R$ 7.107,72, diante de valores comprovadamente pagos superiores a R$ 24 mil, configura fato controvertido relevante que não comporta julgamento antecipado, na medida em que a legitimidade de cada rubrica depende de prova documental específica que se encontra, por sua própria natureza, na esfera de disponibilidade exclusiva da ré, notadamente quanto à efetiva transmissão da posse do lote para fins de cobrança da taxa de fruição, à existência de infraestrutura básica implantada no loteamento apta a justificar a cobrança condominial, à identificação de quem efetivamente suportou o pagamento da comissão de corretagem, tendo em vista o ingresso do autor por cessão de direitos, e à individualização dos encargos moratórios eventualmente incidentes. Não se trata, portanto, de abertura de fase probatória inútil ou de mera especificação de provas para prova destinada ao julgador, mas de determinação pontual de exibição de documentos já existentes e necessários ao julgamento do único ponto controvertido remanescente, medida compatível com a celeridade processual e que não posterga desnecessariamente a solução do feito. DETERMINO, pois, que a ré, no prazo de 15 dias, apresente memória de cálculo analítica e discriminada da restituição por ela proposta, acompanhada da documentação comprobatória de cada rubrica utilizada, notadamente o instrumento ou recibo comprobatório do pagamento da comissão de corretagem e de quem o suportou, o termo ou instrumento de transmissão da posse do lote ao autor ou a seu cedente, os documentos que demonstrem a existência de infraestrutura básica implantada e a área comum apta a justificar a cobrança condominial, e o demonstrativo individualizado dos encargos moratórios incidentes, com a respectiva base de cálculo e período. ADVIRTO a ré de que, não apresentada a documentação no prazo assinalado, ou apresentada de forma genérica e insuficiente, presumir-se-ão verdadeiras as alegações do autor quanto à ausência dos fatos que amparariam as respectivas deduções, aplicando-se a regra de julgamento do artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, dada a hipossuficiência técnica do consumidor e a verossimilhança de suas alegações. 4. Da tutela de urgência Por fim, tratando-se de resolução contratual incontroversa, mostra-se incongruente a manutenção da cobrança de parcelas vincendas de contrato cujo desfazimento já foi reconhecido por ambas as partes, circunstância apta a caracterizar a probabilidade do direito, ao passo que o risco de novos encargos, cobranças extrajudiciais e eventual negativação do nome do autor no curso do processo caracteriza o perigo de dano. DEFIRO, pois, parcialmente, a tutela de urgência, para DETERMINAR que a ré suspenda a exigibilidade das parcelas vincendas do contrato objeto da lide e se abstenha de promover cobrança extrajudicial ou negativação do nome do autor em razão delas, até ulterior deliberação, sob pena de multa diária de R$ 500,00, limitada a 30 dias, sem prejuízo de posterior revisão. 5. Cumprido o prazo acima ou certificado o decurso in albis, voltem-me os autos conclusos para julgamento. Intimem-se. Cumpra-se. Anápolis-GO, data da assinatura digital. Rodrigo de Castro Ferreira Juiz de Direito Obs.: O presente ato decisório serve automaticamente de instrumento de citação, intimação, ofício ou alvará judicial, conforme estabelecido no artigo 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial de 2022.

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Poder Judiciário do Estado de Goiás Comarca de Anápolis 1ª Vara Cível Gabinete do Juiz Rodrigo de Castro Ferreira Gabinete Virtual: https://tjgo.zoom.us/j/3911002223 Sala de Audiências: https://tjgo.zoom.us/j/8351903137 Atendimento UPJ: (62) 3902-8878 e (62) 3902-8879 WhatsApp Gabinete: (62) 3902-8873 DECISÃO Trata-se de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores ajuizada por Vilson José da Silva Filho em face de SPE Marlon Morais Empreendimentos Imobiliários Ltda, tendo por objeto o compromisso de compra e venda do lote nº 24, quadra 10, do loteamento Condomínio Residencial Marlon Morais, celebrado mediante cessão de direitos, ao argumento de que a proposta de devolução apresentada pela ré, no importe de R$ 7.107,72, representa retenção superior a 70% dos valores pagos, o que reputa abusivo. Deduziu, ainda, pedido subsidiário de limitação da retenção a 25%, de afastamento da taxa de fruição por se tratar de lote não edificado, de exigência de comprovação da infraestrutura para a cobrança condominial, e de tutela de urgência para suspensão das parcelas vincendas. Devidamente citada, a ré apresentou contestação, na qual sustentou a legalidade da cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, com fundamento no artigo 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/79, bem como a legitimidade das demais rubricas contratuais que compõem o cálculo da restituição, notadamente a taxa de fruição, os encargos moratórios, a contribuição condominial e a comissão de corretagem. Em réplica, o autor impugnou individualmente cada uma dessas rubricas, sustentando que a taxa de fruição pressupõe a efetiva transmissão da posse do lote, o que não teria ocorrido; que a cobrança condominial depende da comprovação da existência de infraestrutura básica implantada; que a comissão de corretagem não pode ser presumida, tendo em vista que o autor ingressou na relação contratual por cessão de direitos; e que a soma de todas as deduções pretendidas pela ré, ainda que individualmente amparadas em cláusula contratual, não pode resultar em perda substancial do patrimônio do consumidor, devendo ser observado o limite de 25% consolidado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça em relações de consumo. É o relatório. Decido. 1. Da competência e da regularidade processual De fato, tratando-se de relação de consumo, a competência para processamento e julgamento da causa é do foro do domicílio do autor, nos termos do artigo 101, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor, sendo inaplicável a cláusula de eleição de foro diversa constante do contrato de adesão. Presentes os demais pressupostos processuais e as condições da ação, e não havendo vício sanável pendente de regularização, DECLARO saneado o processo nesse particular. 2. Da incontrovérsia quanto à resolução do contrato Com efeito, é incontroversa a resolução do compromisso de compra e venda em exame, porquanto a ré, em contestação, não se opôs ao desfazimento do vínculo contratual, restringindo-se a controvérsia à extensão das deduções cabíveis sobre os valores restituíveis, matéria que será oportunamente decidida na sentença, após a complementação da instrução documental ora determinada. 3. Da necessidade de instrução documental quanto às rubricas de retenção De outra parte, verifico que a soma das rubricas invocadas pela ré para justificar a restituição de apenas R$ 7.107,72, diante de valores comprovadamente pagos superiores a R$ 24 mil, configura fato controvertido relevante que não comporta julgamento antecipado, na medida em que a legitimidade de cada rubrica depende de prova documental específica que se encontra, por sua própria natureza, na esfera de disponibilidade exclusiva da ré, notadamente quanto à efetiva transmissão da posse do lote para fins de cobrança da taxa de fruição, à existência de infraestrutura básica implantada no loteamento apta a justificar a cobrança condominial, à identificação de quem efetivamente suportou o pagamento da comissão de corretagem, tendo em vista o ingresso do autor por cessão de direitos, e à individualização dos encargos moratórios eventualmente incidentes. Não se trata, portanto, de abertura de fase probatória inútil ou de mera especificação de provas para prova destinada ao julgador, mas de determinação pontual de exibição de documentos já existentes e necessários ao julgamento do único ponto controvertido remanescente, medida compatível com a celeridade processual e que não posterga desnecessariamente a solução do feito. DETERMINO, pois, que a ré, no prazo de 15 dias, apresente memória de cálculo analítica e discriminada da restituição por ela proposta, acompanhada da documentação comprobatória de cada rubrica utilizada, notadamente o instrumento ou recibo comprobatório do pagamento da comissão de corretagem e de quem o suportou, o termo ou instrumento de transmissão da posse do lote ao autor ou a seu cedente, os documentos que demonstrem a existência de infraestrutura básica implantada e a área comum apta a justificar a cobrança condominial, e o demonstrativo individualizado dos encargos moratórios incidentes, com a respectiva base de cálculo e período. ADVIRTO a ré de que, não apresentada a documentação no prazo assinalado, ou apresentada de forma genérica e insuficiente, presumir-se-ão verdadeiras as alegações do autor quanto à ausência dos fatos que amparariam as respectivas deduções, aplicando-se a regra de julgamento do artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, dada a hipossuficiência técnica do consumidor e a verossimilhança de suas alegações. 4. Da tutela de urgência Por fim, tratando-se de resolução contratual incontroversa, mostra-se incongruente a manutenção da cobrança de parcelas vincendas de contrato cujo desfazimento já foi reconhecido por ambas as partes, circunstância apta a caracterizar a probabilidade do direito, ao passo que o risco de novos encargos, cobranças extrajudiciais e eventual negativação do nome do autor no curso do processo caracteriza o perigo de dano. DEFIRO, pois, parcialmente, a tutela de urgência, para DETERMINAR que a ré suspenda a exigibilidade das parcelas vincendas do contrato objeto da lide e se abstenha de promover cobrança extrajudicial ou negativação do nome do autor em razão delas, até ulterior deliberação, sob pena de multa diária de R$ 500,00, limitada a 30 dias, sem prejuízo de posterior revisão. 5. Cumprido o prazo acima ou certificado o decurso in albis, voltem-me os autos conclusos para julgamento. Intimem-se. Cumpra-se. Anápolis-GO, data da assinatura digital. Rodrigo de Castro Ferreira Juiz de Direito Obs.: O presente ato decisório serve automaticamente de instrumento de citação, intimação, ofício ou alvará judicial, conforme estabelecido no artigo 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial de 2022.