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TJGO · 5ª Câmara Cível · Ementa
Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA CONCLUSÃO DA INFRAESTRUTURA. CULPA EXCLUSIVA DA FORNECEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SINAL E COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. APELAÇÃO DESPROVIDA. RECURSO ADESIVO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação e recurso adesivo contra sentença que rescindiu compromisso de compra e venda de lote por culpa exclusiva da fornecedora, determinou a restituição dos valores pagos, com exclusão do sinal e da comissão de corretagem, e aplicou cláusula penal de 10% em favor do consumidor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir a responsabilidade pela resolução contratual; (ii) estabelecer a extensão da restituição dos valores pagos; (iii) determinar a possibilidade de inversão da cláusula penal; e (iv) definir o termo inicial dos juros de mora. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O prazo para conclusão da infraestrutura, prorrogado administrativamente até 29 de agosto de 2023, estava vencido quando do ajuizamento da ação, configurando mora da fornecedora anterior à eventual mora do adquirente. 4. A mora anterior da fornecedora atrai a exceção do contrato não cumprido e caracteriza sua culpa exclusiva pela resolução, afastando as retenções previstas no art. 32-A da Lei nº 6.766/79. 5. A culpa exclusiva da fornecedora impõe a restituição integral das parcelas pagas, inclusive do sinal, que possui natureza de arras confirmatórias, e da comissão de corretagem, esta como indenização por dano material. 6. A cláusula penal prevista exclusivamente contra o comprador pode ser invertida em favor do consumidor, sem configurar bis in idem com a restituição das parcelas. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Apelação desprovida. Recurso adesivo provido. Tese de julgamento: 1. O atraso da fornecedora na conclusão da infraestrutura, anterior à mora do adquirente, caracteriza culpa exclusiva pela resolução do compromisso de compra e venda. 2. Reconhecida a culpa exclusiva da fornecedora, a restituição deve abranger integralmente os valores pagos, inclusive sinal e comissão de corretagem. 3. A cláusula penal prevista exclusivamente contra o adquirente pode ser invertida em favor do consumidor. 4. Na hipótese de mora anterior da fornecedora, os juros de mora incidem desde a citação. _____________________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 405, 418 e 476; CDC, arts. 2º, 3º e 51, IV; CPC, arts. 1.010, II e III, e 85, §§ 2º e 11; Lei nº 6.766/79, art. 32-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938; STJ, Tema 971; STJ, Tema 1.002; STJ, AgInt no AREsp nº 1.831.592/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 09.05.2022, DJe 08.06.2022; STJ, AgInt no AREsp nº 2.905.572/RS, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 04.05.2026, DJEN 07.05.2026. PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS 5ª CÂMARA CÍVEL GABINETE DESEMBARGADOR FERNANDO DE MELLO XAVIER APELAÇÃO CÍVEL Nº 5343199-76.2025.8.09.0044 COMARCA DE FORMOSA APELANTE: AR LOTES NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. APELADO: JHONATHAN XAVIER VIEIRA RECURSO ADESIVO RECORRENTE: JHONATHAN XAVIER VIEIRA RECORRIDA: AR LOTES NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. RELATOR: Des. FERNANDO DE MELLO XAVIER VOTO Presentes os pressupostos recursais, conheço de ambos recursos. Conforme relatado, trata-se de apelação e de recurso adesivo, interpostos contra a sentença proferida pelo Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Formosa, Dr. Marcelo Alexander Carvalho Batista, nos autos da ação declaratória de resolução de contrato cumulada com restituição de valores pagos, ajuizada por JHONATHAN XAVIER VIEIRA em desfavor de AR LOTES NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. I - PRELIMINAR Registro, de plano, que a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade, suscitada pela loteadora em contrarrazões ao recurso adesivo, não merece acolhida. O autor impugnou de forma específica o capítulo da sentença que excluiu o sinal e a comissão de corretagem da restituição, apresentando fundamentação de fato e de direito idônea a demonstrar o alegado desacerto do julgado. A insurgência dialoga diretamente com os fundamentos da decisão recorrida, o que satisfaz a exigência do artigo 1.010, incisos II e III, do Código de Processo Civil. Rejeito a preliminar. Superada essa questão, e considerando que ambos os apelos gravitam em torno das consequências jurídicas da rescisão, examino as matérias de modo conjunto, na ordem que melhor atende à lógica do julgamento. II – MÉRITO A relação travada entre as partes configura relação de consumo, visto que o autor é destinatário final do lote adquirido e a ré atua profissionalmente no mercado imobiliário, como loteadora e fornecedora, nos termos dos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/90. Incidem, portanto, as normas de ordem pública do Código de Defesa do Consumidor, inclusive a inversão do ônus da prova deferida na origem, medida que se justifica pela hipossuficiência técnica do consumidor diante de quem detém o controle da documentação relativa ao cronograma e à execução das obras de infraestrutura. a. Da culpa pela rescisão O ponto nodal da apelação reside na definição de a quem se atribui o desfazimento do vínculo: se ao adquirente, por mora no pagamento das parcelas, ou à loteadora, por atraso na entrega da infraestrutura do loteamento. O loteamento Jardim Europa foi aprovado pelo Decreto Municipal nº 1.710, de 17 de abril de 2018, fixando-se, com base na Lei nº 6.766/79, o prazo de quatro anos para a conclusão das obras. Sobreveio o Decreto nº 2.558, de 29 de agosto de 2022, que prorrogou esse prazo por mais doze meses. Diante disso, conclui-se que o termo final e improrrogável para a conclusão da infraestrutura era 29 de agosto de 2023, ou seja, na data em que ajuizada a ação (maio de 2025) a loteadora já se encontrava em mora havia mais de um ano. A tese recursal de que o prazo legal alcançaria oito anos não socorre a apelante. O prazo relevante para a aferição do inadimplemento é aquele efetivamente fixado pela própria Administração Municipal nos atos de aprovação e prorrogação, conforme previsto no contrato, e não o teto abstrato da legislação de regência. A loteadora, aliás, não nega o descumprimento do prazo administrativamente estabelecido, limitando-se a afirmar que as obras estariam "quase completas" — assertiva que, além de desacompanhada de prova cabal, revela, por si só, a inexecução da obrigação no termo pactuado. Configurada a mora da fornecedora anteriormente a qualquer inadimplemento do adquirente, incide a exceção do contrato não cumprido, prevista no artigo 476 do Código Civil. Nos contratos bilaterais, o contratante que não satisfez a própria prestação não pode exigir o implemento da do outro. A eventual mora do comprador, posterior e reflexa, não tem o condão de elidir a culpa da vendedora, que descumpriu primeiro a obrigação nuclear do ajuste — a entrega do lote com a infraestrutura concluída no prazo avençado. Não prospera, tampouco, a invocação da vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium). A ré sustenta que o autor teria aderido ao negócio já ciente de suposto atraso, celebrando o contrato em 1º de março de 2023. Ocorre que a mora da loteadora somente se aperfeiçoou em 29 de agosto de 2023, vale dizer, cerca de cinco meses após a contratação. Não há, portanto, atraso preexistente à avença de que o adquirente pudesse ter ciência ao contratar, o que esvazia por completo a tese de assunção consciente do risco. A conduta contraditória, se de alguém, é da própria vendedora, que se comprometeu a entregar o empreendimento em prazo certo e, depois, dele se descurou. Impositiva a manutenção do reconhecimento da culpa exclusiva da loteadora pela resolução do contrato, o que arrasta a improcedência integral da apelação principal quanto a este capítulo. b. Da restituição dos valores e da inaplicabilidade das retenções da Lei do Distrato Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, a consequência é ditada pela Súmula 543 do STJ, segundo a qual, na resolução de compromisso de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas ao promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor. Daí decorre a resposta às pretensões recursais em sentido contrário. As retenções previstas no artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, com a redação da Lei nº 13.786/2018, pressupõem resolução por fato imputável ao adquirente — hipótese que não se verifica nestes autos. Por conseguinte, ficam afastadas todas as retenções pleiteadas pela loteadora, inclusive a cláusula penal de 10%, a taxa de fruição e as despesas administrativas, porquanto incompatíveis com a causa do desfazimento. c. Da restituição do sinal (entrada) e da comissão de corretagem — recurso adesiva do autor Nesse ponto, com a devida vênia ao juízo de origem, a sentença merece reparo. Ao excluir da restituição o sinal (entrada) e a comissão de corretagem, o julgado incorreu em contradição com a própria premissa que adotou: se a rescisão decorreu de culpa exclusiva da vendedora, não há fundamento jurídico para que esta retenha parcela alguma do que o consumidor desembolsou. A retenção parcial equivaleria a transferir ao adquirente o ônus econômico da desídia da fornecedora, em frontal violação à Súmula 543 do STJ e ao princípio que veda o enriquecimento sem causa. Quanto ao sinal, o valor pago ostenta natureza de arras confirmatórias, constituindo mero princípio de pagamento e adiantamento do preço. Não se confunde com arras penitenciais, e sua retenção como penalidade seria descabida justamente porque o comprador não deu causa à resolução. Impõe-se, pois, sua devolução. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE ARRAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO POR CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO DAS ARRAS. CABIMENTO. PERCEPÇÃO DO VALOR PELA IMOBILIÁRIA INTERMEDIADORA. ANUÊNCIA DO VENDEDOR. RESPONSABILIDADE CONJUNTA PELA DEVOLUÇÃO. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. De acordo com o art. 418 do CC/2002, se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. 2. Na hipótese, revelou-se incontroverso nos autos que a quantia postulada na inicial fora entregue a título de sinal e princípio de pagamento e que o negócio não se aperfeiçoou por culpa do vendedor, que tinha pendências judiciais, sendo devida a restituição das arras. O Tribunal de origem observou que a imobiliária intermediadora recebeu o princípio de pagamento, com anuência do vendedor, sendo este responsável pela devolução, juntamente com a primeira, porque sabedor de que a quantia em questão fora entregue a título de arras. A modificação de tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que é inviável no recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.831.592/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/5/2022, DJe de 8/6/2022.) Quanto à comissão de corretagem, é certo que o Tema 938 do STJ reconhece a validade da cláusula que transfere ao adquirente o encargo, desde que previamente informado o preço total, com destaque do valor da comissão. Ocorre que tal orientação não incide na hipótese dos autos. Quando a rescisão decorre de culpa da vendedora, a restituição da corretagem não se resolve pela lógica da validade do repasse, mas pela recomposição integral do patrimônio do consumidor lesado pelo inadimplemento. A verba paga a esse título, nessas circunstâncias, deve retornar ao adquirente na forma de indenização por dano material, decorrente da frustração do negócio por culpa alheia, evitando-se que o consumidor suporte prejuízo por avença desfeita por fato imputável exclusivamente à fornecedora. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RECONHECIMENTO DE CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. TAXA DE CORRETAGEM. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. MATÉRIA QUE TEVE SEGUIMENTO NEGADO NA ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE DE REDISCUSSÃO NESTE MOMENTO PROCESSUAL. 1. Controvérsia acerca da possibilidade de inversão da cláusula penal, devolução da taxa de corretagem e alegado enriquecimento sem causa, quando ocorre a rescisão do contrato por culpa exclusiva da promitente vendedora. 2. O Tribunal de origem, com base nos fatos e provas dos autos, concluiu que houve atraso na entrega do imóvel por culpa da promitente vendedora, impondo a rescisão contratual e a devolução integral dos valores pagos. 3. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional, pois o acórdão enfrentou de forma clara e suficiente os pontos controvertidos, indicando os fundamentos para reconhecer a responsabilidade da vendedora e a restituição integral, inexistindo omissão ou contradição. 4. Fixada pelas instâncias ordinárias a culpa exclusiva da promitente vendedora, há inviabilidade, ante o óbice da Súmula 7/STJ, de reversão da conclusão do Tribunal de origem, por demandar reexame de fatos e provas dos autos. Precedentes. 5. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, reconhecida a culpa exclusiva do vendedor na rescisão, é devido o ressarcimento integral das quantias pagas, incluindo a comissão de corretagem, nos termos da Súmula n. 543/STJ. Precedentes. 6. Impossibilidade de o Superior Tribunal de Justiça adentrar ao exame das questões que tiveram seu seguimento negado pelo juízo de admissibilidade da origem. Análise da questão remanescente, que fora inadmitida. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.905.572/RS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 4/5/2026, DJEN de 7/5/2026.) Não afasta essa conclusão o argumento de que a comissão teria sido paga a terceiro. O que se impõe à loteadora não é a devolução de verba que porventura não tenha ingressado em seu caixa, mas a reparação, a título de dano material, do desembolso que o consumidor efetuou em razão de um negócio que a própria vendedora inviabilizou. A distinção é relevante: cuida-se de indenização, e não de mera repetição de indébito. Destarte, impositivo o provimento do recurso adesivo para determinar a restituição do sinal (entrada) e a indenização, a título de dano material, do valor pago a título de comissão de corretagem, ambos integrando o montante devido ao autor. d. Da inversão da cláusula penal A apelação insurge-se contra a inversão da cláusula penal, sustentando incompatibilidade entre a resolução do contrato, com retorno ao estado anterior, e a pretensão indenizatória, à luz da distinção entre interesse contratual positivo e negativo. O argumento não convence. O contrato prevê penalidade apenas em desfavor do comprador, sem contrapartida equivalente para a hipótese de inadimplemento da vendedora. Tal desequilíbrio, à luz do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, autoriza a inversão da cláusula penal em favor do consumidor, orientação consolidada no Tema 971 do STJ, segundo o qual, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. A cláusula penal inversa não se confunde com a restituição das parcelas pagas nem com ela se cumula de forma indevida. A devolução recompõe o patrimônio do consumidor, ao passo que a multa cumpre função de prefixação das perdas e danos decorrentes do inadimplemento da fornecedora, dispensando a comprovação do prejuízo. São verbas de naturezas distintas, e sua convivência não configura bis in idem. A tese de incompatibilidade lógica, ademais, já foi enfrentada e afastada na origem, inclusive por ocasião do julgamento dos embargos de declaração. Mantém-se, pois, a inversão da cláusula penal, no percentual de 10% sobre o valor atualizado do contrato, tal como fixado após a integração do julgado. e. Do termo inicial dos juros de mora Pretende a loteadora que os juros de mora incidam apenas a partir do trânsito em julgado, invocando precedente aplicável às hipóteses de resolução por iniciativa do comprador. A pretensão não subsiste. O entendimento firmado no Tema 1.002 do STJ — segundo o qual os juros correm do trânsito em julgado — pressupõe a inexistência de mora anterior do vendedor, o que se dá quando a rescisão parte do consumidor sem culpa do fornecedor. Não é a hipótese dos autos. Aqui, a mora da loteadora antecedeu o próprio ajuizamento da ação, de modo que os juros moratórios devem incidir a partir da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil. Correta, portanto, a sentença nesse particular. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, CONHEÇO de ambos os recursos, NEGO PROVIMENTO à apelação interposta por AR Lotes Negócios Imobiliários LTDA. e DOU PROVIMENTO ao recurso adesivo interposto por Jhonathan Xavier Vieira, para, reformando em parte a sentença, determinar que a restituição abranja também os valores pagos a título de sinal (entrada) e a indenização, como dano material, da comissão de corretagem, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação. Honorários advocatícios majorados para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §§ 2º e 11, do Código de Processo Civil. É o voto. Goiânia, data da assinatura digital. Desembargador FERNANDO DE MELLO XAVIER Relator APELAÇÃO CÍVEL Nº 5343199-76.2025.8.09.0044 COMARCA DE FORMOSA APELANTE: AR LOTES NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. APELADO: JHONATHAN XAVIER VIEIRA RECURSO ADESIVO RECORRENTE: JHONATHAN XAVIER VIEIRA RECORRIDA: AR LOTES NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. RELATOR: Des. FERNANDO DE MELLO XAVIER Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA CONCLUSÃO DA INFRAESTRUTURA. CULPA EXCLUSIVA DA FORNECEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SINAL E COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. APELAÇÃO DESPROVIDA. RECURSO ADESIVO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação e recurso adesivo contra sentença que rescindiu compromisso de compra e venda de lote por culpa exclusiva da fornecedora, determinou a restituição dos valores pagos, com exclusão do sinal e da comissão de corretagem, e aplicou cláusula penal de 10% em favor do consumidor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir a responsabilidade pela resolução contratual; (ii) estabelecer a extensão da restituição dos valores pagos; (iii) determinar a possibilidade de inversão da cláusula penal; e (iv) definir o termo inicial dos juros de mora. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O prazo para conclusão da infraestrutura, prorrogado administrativamente até 29 de agosto de 2023, estava vencido quando do ajuizamento da ação, configurando mora da fornecedora anterior à eventual mora do adquirente. 4. A mora anterior da fornecedora atrai a exceção do contrato não cumprido e caracteriza sua culpa exclusiva pela resolução, afastando as retenções previstas no art. 32-A da Lei nº 6.766/79. 5. A culpa exclusiva da fornecedora impõe a restituição integral das parcelas pagas, inclusive do sinal, que possui natureza de arras confirmatórias, e da comissão de corretagem, esta como indenização por dano material. 6. A cláusula penal prevista exclusivamente contra o comprador pode ser invertida em favor do consumidor, sem configurar bis in idem com a restituição das parcelas. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Apelação desprovida. Recurso adesivo provido. Tese de julgamento: 1. O atraso da fornecedora na conclusão da infraestrutura, anterior à mora do adquirente, caracteriza culpa exclusiva pela resolução do compromisso de compra e venda. 2. Reconhecida a culpa exclusiva da fornecedora, a restituição deve abranger integralmente os valores pagos, inclusive sinal e comissão de corretagem. 3. A cláusula penal prevista exclusivamente contra o adquirente pode ser invertida em favor do consumidor. 4. Na hipótese de mora anterior da fornecedora, os juros de mora incidem desde a citação. _____________________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 405, 418 e 476; CDC, arts. 2º, 3º e 51, IV; CPC, arts. 1.010, II e III, e 85, §§ 2º e 11; Lei nº 6.766/79, art. 32-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938; STJ, Tema 971; STJ, Tema 1.002; STJ, AgInt no AREsp nº 1.831.592/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 09.05.2022, DJe 08.06.2022; STJ, AgInt no AREsp nº 2.905.572/RS, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 04.05.2026, DJEN 07.05.2026. A C Ó R D à O Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 5343199-76.2025.8.09.0044. ACORDAM os integrantes da Quinta Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, na sessão virtual do dia 08 de setembro de 2026, à unanimidade de votos, em conhecer dos recursos para negar provimento à apelação e dar provimento ao recurso adesivo, nos termos do voto do relator, conforme votação e composição registradas no extrato de ata do respectivo julgamento. Presidiu a sessão o Desembargador Maurício Porfírio Rosa. Procuradoria-Geral de Justiça representada conforme extrato da ata. Goiânia, data da assinatura digital. Desembargador FERNANDO DE MELLO XAVIER Relator
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Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA CONCLUSÃO DA INFRAESTRUTURA. CULPA EXCLUSIVA DA FORNECEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SINAL E COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. APELAÇÃO DESPROVIDA. RECURSO ADESIVO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação e recurso adesivo contra sentença que rescindiu compromisso de compra e venda de lote por culpa exclusiva da fornecedora, determinou a restituição dos valores pagos, com exclusão do sinal e da comissão de corretagem, e aplicou cláusula penal de 10% em favor do consumidor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir a responsabilidade pela resolução contratual; (ii) estabelecer a extensão da restituição dos valores pagos; (iii) determinar a possibilidade de inversão da cláusula penal; e (iv) definir o termo inicial dos juros de mora. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O prazo para conclusão da infraestrutura, prorrogado administrativamente até 29 de agosto de 2023, estava vencido quando do ajuizamento da ação, configurando mora da fornecedora anterior à eventual mora do adquirente. 4. A mora anterior da fornecedora atrai a exceção do contrato não cumprido e caracteriza sua culpa exclusiva pela resolução, afastando as retenções previstas no art. 32-A da Lei nº 6.766/79. 5. A culpa exclusiva da fornecedora impõe a restituição integral das parcelas pagas, inclusive do sinal, que possui natureza de arras confirmatórias, e da comissão de corretagem, esta como indenização por dano material. 6. A cláusula penal prevista exclusivamente contra o comprador pode ser invertida em favor do consumidor, sem configurar bis in idem com a restituição das parcelas. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Apelação desprovida. Recurso adesivo provido. Tese de julgamento: 1. O atraso da fornecedora na conclusão da infraestrutura, anterior à mora do adquirente, caracteriza culpa exclusiva pela resolução do compromisso de compra e venda. 2. Reconhecida a culpa exclusiva da fornecedora, a restituição deve abranger integralmente os valores pagos, inclusive sinal e comissão de corretagem. 3. A cláusula penal prevista exclusivamente contra o adquirente pode ser invertida em favor do consumidor. 4. Na hipótese de mora anterior da fornecedora, os juros de mora incidem desde a citação. _____________________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 405, 418 e 476; CDC, arts. 2º, 3º e 51, IV; CPC, arts. 1.010, II e III, e 85, §§ 2º e 11; Lei nº 6.766/79, art. 32-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938; STJ, Tema 971; STJ, Tema 1.002; STJ, AgInt no AREsp nº 1.831.592/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 09.05.2022, DJe 08.06.2022; STJ, AgInt no AREsp nº 2.905.572/RS, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 04.05.2026, DJEN 07.05.2026. PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS 5ª CÂMARA CÍVEL GABINETE DESEMBARGADOR FERNANDO DE MELLO XAVIER APELAÇÃO CÍVEL Nº 5343199-76.2025.8.09.0044 COMARCA DE FORMOSA APELANTE: AR LOTES NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. APELADO: JHONATHAN XAVIER VIEIRA RECURSO ADESIVO RECORRENTE: JHONATHAN XAVIER VIEIRA RECORRIDA: AR LOTES NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. RELATOR: Des. FERNANDO DE MELLO XAVIER VOTO Presentes os pressupostos recursais, conheço de ambos recursos. Conforme relatado, trata-se de apelação e de recurso adesivo, interpostos contra a sentença proferida pelo Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Formosa, Dr. Marcelo Alexander Carvalho Batista, nos autos da ação declaratória de resolução de contrato cumulada com restituição de valores pagos, ajuizada por JHONATHAN XAVIER VIEIRA em desfavor de AR LOTES NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. I - PRELIMINAR Registro, de plano, que a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade, suscitada pela loteadora em contrarrazões ao recurso adesivo, não merece acolhida. O autor impugnou de forma específica o capítulo da sentença que excluiu o sinal e a comissão de corretagem da restituição, apresentando fundamentação de fato e de direito idônea a demonstrar o alegado desacerto do julgado. A insurgência dialoga diretamente com os fundamentos da decisão recorrida, o que satisfaz a exigência do artigo 1.010, incisos II e III, do Código de Processo Civil. Rejeito a preliminar. Superada essa questão, e considerando que ambos os apelos gravitam em torno das consequências jurídicas da rescisão, examino as matérias de modo conjunto, na ordem que melhor atende à lógica do julgamento. II – MÉRITO A relação travada entre as partes configura relação de consumo, visto que o autor é destinatário final do lote adquirido e a ré atua profissionalmente no mercado imobiliário, como loteadora e fornecedora, nos termos dos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/90. Incidem, portanto, as normas de ordem pública do Código de Defesa do Consumidor, inclusive a inversão do ônus da prova deferida na origem, medida que se justifica pela hipossuficiência técnica do consumidor diante de quem detém o controle da documentação relativa ao cronograma e à execução das obras de infraestrutura. a. Da culpa pela rescisão O ponto nodal da apelação reside na definição de a quem se atribui o desfazimento do vínculo: se ao adquirente, por mora no pagamento das parcelas, ou à loteadora, por atraso na entrega da infraestrutura do loteamento. O loteamento Jardim Europa foi aprovado pelo Decreto Municipal nº 1.710, de 17 de abril de 2018, fixando-se, com base na Lei nº 6.766/79, o prazo de quatro anos para a conclusão das obras. Sobreveio o Decreto nº 2.558, de 29 de agosto de 2022, que prorrogou esse prazo por mais doze meses. Diante disso, conclui-se que o termo final e improrrogável para a conclusão da infraestrutura era 29 de agosto de 2023, ou seja, na data em que ajuizada a ação (maio de 2025) a loteadora já se encontrava em mora havia mais de um ano. A tese recursal de que o prazo legal alcançaria oito anos não socorre a apelante. O prazo relevante para a aferição do inadimplemento é aquele efetivamente fixado pela própria Administração Municipal nos atos de aprovação e prorrogação, conforme previsto no contrato, e não o teto abstrato da legislação de regência. A loteadora, aliás, não nega o descumprimento do prazo administrativamente estabelecido, limitando-se a afirmar que as obras estariam "quase completas" — assertiva que, além de desacompanhada de prova cabal, revela, por si só, a inexecução da obrigação no termo pactuado. Configurada a mora da fornecedora anteriormente a qualquer inadimplemento do adquirente, incide a exceção do contrato não cumprido, prevista no artigo 476 do Código Civil. Nos contratos bilaterais, o contratante que não satisfez a própria prestação não pode exigir o implemento da do outro. A eventual mora do comprador, posterior e reflexa, não tem o condão de elidir a culpa da vendedora, que descumpriu primeiro a obrigação nuclear do ajuste — a entrega do lote com a infraestrutura concluída no prazo avençado. Não prospera, tampouco, a invocação da vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium). A ré sustenta que o autor teria aderido ao negócio já ciente de suposto atraso, celebrando o contrato em 1º de março de 2023. Ocorre que a mora da loteadora somente se aperfeiçoou em 29 de agosto de 2023, vale dizer, cerca de cinco meses após a contratação. Não há, portanto, atraso preexistente à avença de que o adquirente pudesse ter ciência ao contratar, o que esvazia por completo a tese de assunção consciente do risco. A conduta contraditória, se de alguém, é da própria vendedora, que se comprometeu a entregar o empreendimento em prazo certo e, depois, dele se descurou. Impositiva a manutenção do reconhecimento da culpa exclusiva da loteadora pela resolução do contrato, o que arrasta a improcedência integral da apelação principal quanto a este capítulo. b. Da restituição dos valores e da inaplicabilidade das retenções da Lei do Distrato Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, a consequência é ditada pela Súmula 543 do STJ, segundo a qual, na resolução de compromisso de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas ao promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor. Daí decorre a resposta às pretensões recursais em sentido contrário. As retenções previstas no artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, com a redação da Lei nº 13.786/2018, pressupõem resolução por fato imputável ao adquirente — hipótese que não se verifica nestes autos. Por conseguinte, ficam afastadas todas as retenções pleiteadas pela loteadora, inclusive a cláusula penal de 10%, a taxa de fruição e as despesas administrativas, porquanto incompatíveis com a causa do desfazimento. c. Da restituição do sinal (entrada) e da comissão de corretagem — recurso adesiva do autor Nesse ponto, com a devida vênia ao juízo de origem, a sentença merece reparo. Ao excluir da restituição o sinal (entrada) e a comissão de corretagem, o julgado incorreu em contradição com a própria premissa que adotou: se a rescisão decorreu de culpa exclusiva da vendedora, não há fundamento jurídico para que esta retenha parcela alguma do que o consumidor desembolsou. A retenção parcial equivaleria a transferir ao adquirente o ônus econômico da desídia da fornecedora, em frontal violação à Súmula 543 do STJ e ao princípio que veda o enriquecimento sem causa. Quanto ao sinal, o valor pago ostenta natureza de arras confirmatórias, constituindo mero princípio de pagamento e adiantamento do preço. Não se confunde com arras penitenciais, e sua retenção como penalidade seria descabida justamente porque o comprador não deu causa à resolução. Impõe-se, pois, sua devolução. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE ARRAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO POR CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO DAS ARRAS. CABIMENTO. PERCEPÇÃO DO VALOR PELA IMOBILIÁRIA INTERMEDIADORA. ANUÊNCIA DO VENDEDOR. RESPONSABILIDADE CONJUNTA PELA DEVOLUÇÃO. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. De acordo com o art. 418 do CC/2002, se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. 2. Na hipótese, revelou-se incontroverso nos autos que a quantia postulada na inicial fora entregue a título de sinal e princípio de pagamento e que o negócio não se aperfeiçoou por culpa do vendedor, que tinha pendências judiciais, sendo devida a restituição das arras. O Tribunal de origem observou que a imobiliária intermediadora recebeu o princípio de pagamento, com anuência do vendedor, sendo este responsável pela devolução, juntamente com a primeira, porque sabedor de que a quantia em questão fora entregue a título de arras. A modificação de tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que é inviável no recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.831.592/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/5/2022, DJe de 8/6/2022.) Quanto à comissão de corretagem, é certo que o Tema 938 do STJ reconhece a validade da cláusula que transfere ao adquirente o encargo, desde que previamente informado o preço total, com destaque do valor da comissão. Ocorre que tal orientação não incide na hipótese dos autos. Quando a rescisão decorre de culpa da vendedora, a restituição da corretagem não se resolve pela lógica da validade do repasse, mas pela recomposição integral do patrimônio do consumidor lesado pelo inadimplemento. A verba paga a esse título, nessas circunstâncias, deve retornar ao adquirente na forma de indenização por dano material, decorrente da frustração do negócio por culpa alheia, evitando-se que o consumidor suporte prejuízo por avença desfeita por fato imputável exclusivamente à fornecedora. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RECONHECIMENTO DE CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. TAXA DE CORRETAGEM. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. MATÉRIA QUE TEVE SEGUIMENTO NEGADO NA ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE DE REDISCUSSÃO NESTE MOMENTO PROCESSUAL. 1. Controvérsia acerca da possibilidade de inversão da cláusula penal, devolução da taxa de corretagem e alegado enriquecimento sem causa, quando ocorre a rescisão do contrato por culpa exclusiva da promitente vendedora. 2. O Tribunal de origem, com base nos fatos e provas dos autos, concluiu que houve atraso na entrega do imóvel por culpa da promitente vendedora, impondo a rescisão contratual e a devolução integral dos valores pagos. 3. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional, pois o acórdão enfrentou de forma clara e suficiente os pontos controvertidos, indicando os fundamentos para reconhecer a responsabilidade da vendedora e a restituição integral, inexistindo omissão ou contradição. 4. Fixada pelas instâncias ordinárias a culpa exclusiva da promitente vendedora, há inviabilidade, ante o óbice da Súmula 7/STJ, de reversão da conclusão do Tribunal de origem, por demandar reexame de fatos e provas dos autos. Precedentes. 5. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, reconhecida a culpa exclusiva do vendedor na rescisão, é devido o ressarcimento integral das quantias pagas, incluindo a comissão de corretagem, nos termos da Súmula n. 543/STJ. Precedentes. 6. Impossibilidade de o Superior Tribunal de Justiça adentrar ao exame das questões que tiveram seu seguimento negado pelo juízo de admissibilidade da origem. Análise da questão remanescente, que fora inadmitida. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.905.572/RS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 4/5/2026, DJEN de 7/5/2026.) Não afasta essa conclusão o argumento de que a comissão teria sido paga a terceiro. O que se impõe à loteadora não é a devolução de verba que porventura não tenha ingressado em seu caixa, mas a reparação, a título de dano material, do desembolso que o consumidor efetuou em razão de um negócio que a própria vendedora inviabilizou. A distinção é relevante: cuida-se de indenização, e não de mera repetição de indébito. Destarte, impositivo o provimento do recurso adesivo para determinar a restituição do sinal (entrada) e a indenização, a título de dano material, do valor pago a título de comissão de corretagem, ambos integrando o montante devido ao autor. d. Da inversão da cláusula penal A apelação insurge-se contra a inversão da cláusula penal, sustentando incompatibilidade entre a resolução do contrato, com retorno ao estado anterior, e a pretensão indenizatória, à luz da distinção entre interesse contratual positivo e negativo. O argumento não convence. O contrato prevê penalidade apenas em desfavor do comprador, sem contrapartida equivalente para a hipótese de inadimplemento da vendedora. Tal desequilíbrio, à luz do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, autoriza a inversão da cláusula penal em favor do consumidor, orientação consolidada no Tema 971 do STJ, segundo o qual, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. A cláusula penal inversa não se confunde com a restituição das parcelas pagas nem com ela se cumula de forma indevida. A devolução recompõe o patrimônio do consumidor, ao passo que a multa cumpre função de prefixação das perdas e danos decorrentes do inadimplemento da fornecedora, dispensando a comprovação do prejuízo. São verbas de naturezas distintas, e sua convivência não configura bis in idem. A tese de incompatibilidade lógica, ademais, já foi enfrentada e afastada na origem, inclusive por ocasião do julgamento dos embargos de declaração. Mantém-se, pois, a inversão da cláusula penal, no percentual de 10% sobre o valor atualizado do contrato, tal como fixado após a integração do julgado. e. Do termo inicial dos juros de mora Pretende a loteadora que os juros de mora incidam apenas a partir do trânsito em julgado, invocando precedente aplicável às hipóteses de resolução por iniciativa do comprador. A pretensão não subsiste. O entendimento firmado no Tema 1.002 do STJ — segundo o qual os juros correm do trânsito em julgado — pressupõe a inexistência de mora anterior do vendedor, o que se dá quando a rescisão parte do consumidor sem culpa do fornecedor. Não é a hipótese dos autos. Aqui, a mora da loteadora antecedeu o próprio ajuizamento da ação, de modo que os juros moratórios devem incidir a partir da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil. Correta, portanto, a sentença nesse particular. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, CONHEÇO de ambos os recursos, NEGO PROVIMENTO à apelação interposta por AR Lotes Negócios Imobiliários LTDA. e DOU PROVIMENTO ao recurso adesivo interposto por Jhonathan Xavier Vieira, para, reformando em parte a sentença, determinar que a restituição abranja também os valores pagos a título de sinal (entrada) e a indenização, como dano material, da comissão de corretagem, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação. Honorários advocatícios majorados para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §§ 2º e 11, do Código de Processo Civil. É o voto. Goiânia, data da assinatura digital. Desembargador FERNANDO DE MELLO XAVIER Relator APELAÇÃO CÍVEL Nº 5343199-76.2025.8.09.0044 COMARCA DE FORMOSA APELANTE: AR LOTES NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. APELADO: JHONATHAN XAVIER VIEIRA RECURSO ADESIVO RECORRENTE: JHONATHAN XAVIER VIEIRA RECORRIDA: AR LOTES NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. RELATOR: Des. FERNANDO DE MELLO XAVIER Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA CONCLUSÃO DA INFRAESTRUTURA. CULPA EXCLUSIVA DA FORNECEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SINAL E COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. APELAÇÃO DESPROVIDA. RECURSO ADESIVO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação e recurso adesivo contra sentença que rescindiu compromisso de compra e venda de lote por culpa exclusiva da fornecedora, determinou a restituição dos valores pagos, com exclusão do sinal e da comissão de corretagem, e aplicou cláusula penal de 10% em favor do consumidor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir a responsabilidade pela resolução contratual; (ii) estabelecer a extensão da restituição dos valores pagos; (iii) determinar a possibilidade de inversão da cláusula penal; e (iv) definir o termo inicial dos juros de mora. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O prazo para conclusão da infraestrutura, prorrogado administrativamente até 29 de agosto de 2023, estava vencido quando do ajuizamento da ação, configurando mora da fornecedora anterior à eventual mora do adquirente. 4. A mora anterior da fornecedora atrai a exceção do contrato não cumprido e caracteriza sua culpa exclusiva pela resolução, afastando as retenções previstas no art. 32-A da Lei nº 6.766/79. 5. A culpa exclusiva da fornecedora impõe a restituição integral das parcelas pagas, inclusive do sinal, que possui natureza de arras confirmatórias, e da comissão de corretagem, esta como indenização por dano material. 6. A cláusula penal prevista exclusivamente contra o comprador pode ser invertida em favor do consumidor, sem configurar bis in idem com a restituição das parcelas. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Apelação desprovida. Recurso adesivo provido. Tese de julgamento: 1. O atraso da fornecedora na conclusão da infraestrutura, anterior à mora do adquirente, caracteriza culpa exclusiva pela resolução do compromisso de compra e venda. 2. Reconhecida a culpa exclusiva da fornecedora, a restituição deve abranger integralmente os valores pagos, inclusive sinal e comissão de corretagem. 3. A cláusula penal prevista exclusivamente contra o adquirente pode ser invertida em favor do consumidor. 4. Na hipótese de mora anterior da fornecedora, os juros de mora incidem desde a citação. _____________________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 405, 418 e 476; CDC, arts. 2º, 3º e 51, IV; CPC, arts. 1.010, II e III, e 85, §§ 2º e 11; Lei nº 6.766/79, art. 32-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938; STJ, Tema 971; STJ, Tema 1.002; STJ, AgInt no AREsp nº 1.831.592/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 09.05.2022, DJe 08.06.2022; STJ, AgInt no AREsp nº 2.905.572/RS, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 04.05.2026, DJEN 07.05.2026. A C Ó R D à O Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 5343199-76.2025.8.09.0044. ACORDAM os integrantes da Quinta Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, na sessão virtual do dia 08 de setembro de 2026, à unanimidade de votos, em conhecer dos recursos para negar provimento à apelação e dar provimento ao recurso adesivo, nos termos do voto do relator, conforme votação e composição registradas no extrato de ata do respectivo julgamento. Presidiu a sessão o Desembargador Maurício Porfírio Rosa. Procuradoria-Geral de Justiça representada conforme extrato da ata. Goiânia, data da assinatura digital. Desembargador FERNANDO DE MELLO XAVIER Relator
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