Processo 5339497-36.2026.8.09.0126

2026-09-16 · TJGO

Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 4ª Câmara Cível APELAÇÃO CÍVEL Nº 5339497-36.2026.8.09.0126 4ª CÂMARA CÍVEL APELANTES: IVONE BARBOSA DE ALMEIDA E OUTRO APELADA: QUINTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA RELATORA: RELATOR: ROGÉRIO CARVALHO PINHEIRO – Juiz Substituto em 2º Grau VOTO Adoto o relatório acostado aos autos. Presentes os pressupostos de admissibilidade atinentes à espécie, conheço do presente apelo. Trata-se de recurso de apelação cível interposto por IVONE BARBOSA DE ALMEIDA e RODRIGO PINTO ROCHA contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível (Família e Sucessões, Infância e Juventude, Cível e Juizado Especial Cível) da Comarca de Pirenópolis/GO, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos ajuizada em face de QUINTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. Conforme relatado, a sentença recorrida julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual e restituição de valores formulados por adquirentes de cotas imobiliárias em regime de multipropriedade, ao fundamento de que o contrato foi cumprido em sua obrigação principal, remanescendo apenas pendência relativa à outorga da escritura pública definitiva, insuficiente, por si só, a autorizar a resolução do negócio. Os apelantes pugnam pela reforma da sentença, requerendo o reconhecimento da mora contratual e do inadimplemento absoluto da apelada quanto à outorga da escritura definitiva das unidades adquiridas, com a consequente declaração de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de frações ideais em regime de multipropriedade, a restituição integral dos valores pagos e a reversão, em seu favor, da cláusula penal de 20% (vinte por cento) prevista no instrumento negocial, além da inversão dos ônus sucumbenciais. Registra-se, desde logo, que a pretensão recursal não comporta acolhimento, pelos fundamentos a seguir expostos. Extrai-se dos autos que: os apelantes firmaram, em 2 de janeiro de 2019, contrato particular de promessa de compra e venda de três cotas imobiliárias, correspondentes aos apartamentos nº 111/3 (bloco G), nº 105/1 (bloco B) e nº 209/4 (bloco G), integrantes do empreendimento Quinta Santa Bárbara Eco Resort, pelo valor total de R$ 122.754,48 (cento e vinte e dois mil, setecentos e cinquenta e quatro reais e quarenta e oito centavos); o preço avençado foi integralmente quitado em maio de 2025; o empreendimento foi concluído, com a expedição da Carta de Habite-se nº 038/2022, em 17 de novembro de 2022; as unidades encontram-se entregues e disponibilizadas aos adquirentes desde então, que delas usufruíram em diversas ocasiões ao longo dos anos. Esse conjunto de fatos evidencia que o objeto principal do contrato, consistente na aquisição das cotas imobiliárias com a correspondente fruição do bem, foi concretamente alcançado, verificando-se cumprimento recíproco das obrigações essenciais assumidas pelas partes: o pagamento do preço pelos adquirentes e a entrega das unidades pela incorporadora. A principal insurgência dos apelantes reside na ausência de outorga da escritura pública definitiva das unidades adquiridas, que sustentam constituir obrigação nuclear, e não acessória, do contrato, com amparo nos artigos 475 e 1.245 do Código Civil e no artigo 44 da Lei nº 4.591/64, cujo descumprimento configuraria, em sua ótica, inadimplemento absoluto apto a ensejar a resolução contratual. Sem razão, contudo, os apelantes. Com efeito, o art. 44 da Lei nº 4.591/64 dispõe: “Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.” Como se observa, o próprio dispositivo invocado pelos apelantes não estabelece a resolução automática do contrato como consequência da demora na averbação, mas sim a responsabilização do incorporador pelas perdas e danos comprovadamente decorrentes de tal demora. Trata-se, portanto, de providência de natureza técnica e formal, vinculada, no caso concreto, à conclusão da averbação global do empreendimento perante a matrícula-mãe, com prazo estimado pela apelada em até dois anos, conforme comunicação juntada aos autos e não infirmada por prova técnica em sentido contrário. Tal pendência não se confunde com recusa definitiva de cumprimento, nem com impossibilidade jurídica insanável de regularização. Nessa mesma direção, é firme a jurisprudência desta Corte em casos análogos envolvendo contratos de multipropriedade: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Cobrança e Indenização por Perdas e Danos, proposta pelos adquirentes de uma cota imobiliária em regime de multipropriedade. O objeto do contrato era a fração da unidade autônoma nº 34, cota imobiliária nº 10, do empreendimento Jardins da Lagoa. A sentença de primeira instância julgou procedentes os pedidos iniciais, rescindindo o contrato e condenando a requerida à restituição integral das parcelas pagas, acrescidas de correção monetária, juros de mora e multa de 20% do valor do contrato, além de permitir a retenção de taxas de condomínio comprovadamente pagas. A parte ré interpôs apelação, alegando que os apelados usufruíram plenamente do imóvel por mais de uma década, inclusive para locação, e que a pretensão de resolução contratual, baseada exclusivamente na ausência da escritura pública, carece de razoabilidade jurídica, pois se trata de obrigação acessória que não comprometeu o adimplemento substancial do contrato. A apelante invocou a teoria do adimplemento substancial e os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato. Em caso de manutenção da rescisão, requereu a aplicação de taxa de fruição, a não devolução das arras, o afastamento da multa contratual e a retenção de 25% dos valores pagos, além da incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o atraso na outorga da escritura pública definitiva de um imóvel, após a quitação integral do preço e a efetiva e prolongada fruição do bem pelo comprador, configura inadimplemento substancial apto a ensejar a rescisão do contrato de compra e venda; e (ii) saber se as penalidades contratuais, como multa e taxa de fruição, são aplicáveis diante da não rescisão do contrato por culpa da vendedora. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação contratual entre as partes é de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor e os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva. 4. As obrigações principais do contrato de compra e venda foram integralmente cumpridas: o preço foi quitado pelos autores em 2014, e o imóvel foi entregue pela ré em 2015, sendo usufruído pelos adquirentes por mais de 11 (onze) anos, inclusive com finalidade econômica (locação a terceiros). 5. A obrigação de outorgar a escritura pública, embora relevante para a transmissão da propriedade, possui natureza acessória em relação às obrigações principais de pagamento e entrega do bem. 6. O atraso na formalização da escritura pública, por si só, não configura inadimplemento substancial do contrato, especialmente considerando o cumprimento das obrigações primárias por ambas as partes e a prolongada fruição do imóvel pelos adquirentes. A rescisão contratual não se justifica, cabendo aos autores buscar a formalização da propriedade por outros meios legais, como a adjudicação compulsória, se for o caso. 7. Afastada a premissa de que a promitente vendedora deu causa à rescisão contratual por inadimplemento substancial, não há que se falar em inversão da cláusula penal moratória (Temas 970 e 971 do STJ) ou imposição de outras penalidades decorrentes do desfazimento do negócio. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. O recurso é provido para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais. Tese de julgamento: 1. O atraso na outorga da escritura pública definitiva, por ser obrigação acessória e diante do cumprimento das obrigações principais (entrega do bem e pagamento do preço), bem como do usufruto do imóvel pelo comprador por mais de uma década, não configura inadimplemento substancial apto a ensejar a rescisão contratual. 2. Em caso de não rescisão do contrato por culpa da promitente vendedora, resta prejudicada a análise e aplicação de cláusulas penais e demais consectários financeiros decorrentes do desfazimento do negócio. […] (TJGO, Apelação Cível nº 5986318-51.2024.8.09.0051, Rel. ALTAIR GUERRA DA COSTA, 1ª Câmara Cível, julgado em 30/06/2026) DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM COBRANÇA E INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. PREÇO QUITADO. IMÓVEL ENTREGUE E USUFRUÍDO. AUSÊNCIA DE OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA. OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL. MANUTENÇÃO DA CLÁUSULA PENAL. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com cobrança e indenização por perdas e danos. A sentença indeferiu a rescisão contratual e condenou a apelada ao pagamento de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato pela mora na outorga da escritura pública. Os apelantes sustentam que a ausência de outorga da escritura pública definitiva configura inadimplemento contratual que autoriza a rescisão da avença, com devolução integral dos valores pagos e inversão total da cláusula penal contratual.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a ausência de outorga da escritura pública definitiva, diante da entrega e prolongada fruição do imóvel pelos compradores, justifica a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos; e (ii) saber se é cabível a aplicação cumulativa das demais penalidades contratuais pleiteadas pelos apelantes.III. RAZÕES DE DECIDIR3. O contrato foi substancialmente cumprido quanto à entrega do bem e quitação do preço, não havendo inadimplemento essencial a justificar a rescisão contratual.4. A obrigação de outorgar escritura pública definitiva é acessória, cuja mora não autoriza, por si só, a resolução do contrato. A exigência de registro formal para a constituição de direitos reais não supera o adimplemento substancial verificado na hipótese, em que o preço foi integralmente quitado e o imóvel entregue e usufruído pelos adquirentes por anos consecutivos.5. Os apelantes exerceram posse plena e ininterrupta do imóvel desde a entrega do empreendimento, contabilizando 17 (dezessete) utilizações no período de 2022 a 2025, inclusive no curso desta lide, o que evidencia que a finalidade principal do contrato foi plenamente atendida. A pretensão rescisória, nesse contexto, configura comportamento contraditório (venire contra factum proprium) e afronta à boa-fé objetiva. A utilização contínua e reiterada do bem é elemento objetivo de cumprimento contratual, sendo irrelevante, para o juízo de adimplemento substancial, a motivação subjetiva que teria levado os adquirentes a usufruir do que contrataram e pagaram integralmente.6. A multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, fixada pela sentença recorrida em razão da mora da apelada na outorga da escritura pública, é mantida como medida de equidade e em observância aos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva, nos termos do Tema 971 do STJ.7. As demais penalidades pleiteadas, multa adicional de 10% (dez por cento) a título de ressarcimento de custos com comercialização e taxa de fruição de 0,5% (meio por cento) ao mês, não encontram respaldo fático ou jurídico, porquanto o contrato foi substancialmente cumprido em sua obrigação principal e os apelantes exerceram posse e usufruto do bem por anos consecutivos, de modo que sua aplicação configuraria enriquecimento ilícito.8. Desprovido o recurso, majoram-se os honorários advocatícios devidos ao advogado da apelada de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.IV. DISPOSITIVO E TESE9. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.Tese de julgamento: "1. O inadimplemento relativo à obrigação de outorga da escritura definitiva, por ser obrigação acessória e diante da entrega e prolongada fruição do imóvel pelos adquirentes, não enseja a rescisão contratual. 2. A utilização contínua e reiterada do bem é elemento objetivo de cumprimento contratual, sendo irrelevante, para o juízo de adimplemento substancial, a motivação subjetiva dos adquirentes para a fruição do imóvel. 3. As penalidades contratuais típicas da hipótese de rescisão são incabíveis quando o contrato foi substancialmente cumprido em sua obrigação principal."[…] (TJGO, Apelação Cível nº 6039870-66.2024.8.09.0006, Rel. FERNANDO DE MELLO XAVIER, 5ª Câmara Cível, julgado em 11/03/2026) DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. MORA NA OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de resolução contratual cumulada com indenização por perdas e danos, para condenar a vendedora ao pagamento de multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, em razão da mora na outorga da escritura pública definitiva, e julgar improcedentes os pedidos de rescisão contratual e restituição integral dos valores pagos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se a mora da promitente vendedora na outorga da escritura pública definitiva, após a quitação do preço e a entrega do imóvel em regime de multipropriedade, configura inadimplemento essencial apto a autorizar a rescisão contratual e a devolução integral dos valores pagos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato foi integralmente quitado, o imóvel foi entregue e o empreendimento concluído, com fruição contínua da unidade pelos adquirentes, inclusive com proveito econômico decorrente de locação a terceiros. 4. A outorga da escritura pública constitui obrigação acessória, distinta da obrigação principal de pagamento do preço e entrega do bem, já cumprida de forma substancial. 5. A mora na lavratura da escritura não configura inadimplemento essencial, pois o negócio jurídico atingiu sua finalidade econômica e social. 6. O exercício prolongado do uso e gozo do imóvel pelos adquirentes revela conduta incompatível com a pretensão de desfazimento do contrato, em afronta à boa-fé objetiva e à vedação ao comportamento contraditório. 7. A multa contratual fixada em 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato mostra-se proporcional e adequada para compensar a mora na outorga da escritura. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. A mora na outorga de escritura pública definitiva, após a quitação do preço e a entrega do imóvel em regime de multipropriedade, configura inadimplemento de obrigação acessória e não autoriza a rescisão contratual, diante do adimplemento substancial. 2. A fruição prolongada do imóvel pelo adquirente afasta a alegação de inadimplemento essencial e impede o desfazimento do negócio jurídico, à luz da vedação ao comportamento contraditório." […] (TJGO, Apelação Cível nº 5994252-60.2024.8.09.0051, Rel. SÉRGIO MENDONÇA DE ARAÚJO, 7ª Câmara Cível, julgado em 13/03/2026) Cumpre examinar se o caso concreto configura inadimplemento apto a ensejar a resolução contratual. O art. 475 do Código Civil dispõe que “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.” Tal dispositivo, todavia, pressupõe inadimplemento juridicamente relevante, isto é, grave o suficiente para frustrar a finalidade essencial do negócio, e não qualquer imperfeição ou mora relativa a obrigação acessória ainda passível de cumprimento específico. No caso concreto, a prestação material foi integralmente executada pela apelada: as unidades foram entregues, utilizadas e mantidas à disposição dos adquirentes. Os apelantes, todavia, não demonstraram, em nenhum momento da instrução, prejuízo concreto decorrente da pendência registral, tal como proposta de venda frustrada, negociação interrompida, recusa de terceiro interessado ou impossibilidade de uso da unidade. Registre-se que, ao serem intimados a especificar provas, os próprios apelantes informaram não ter outras a produzir, circunstância que reforça a ausência de comprovação do alegado prejuízo, ônus que lhes incumbia nos termos do art. 373, inciso I, do CPC, mesmo que se considere a inversão do ônus probatório à luz do CDC, a qual constitui técnica de julgamento e não dispensa a demonstração de prova mínima do fato constitutivo do direito alegado. Cumpre observar, ademais, incompatibilidade entre a conduta anteriormente adotada pelos apelantes e a pretensão agora deduzida. Os contratos foram celebrados em 2 de janeiro de 2019, as unidades foram entregues e utilizadas pelos apelantes ao longo dos anos subsequentes, e o preço foi integralmente quitado, tendo sido a pretensão rescisória deduzida somente após a quitação. Essa conduta, consistente em usufruir do bem, concluir o pagamento e manter o vínculo contratual por longo período para, somente então, pretender o desfazimento do negócio, revela-se incompatível com a boa-fé objetiva e com a vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), além de atentar contra os princípios da conservação dos contratos e da segurança jurídica. Em consonância com o exposto, cumpre afastar, ainda, os fundamentos jurisprudenciais autônomos invocados pelos apelantes. Estes invocam a Súmula 543 do STJ, segundo a qual: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Referido enunciado, todavia, disciplina os efeitos restitutórios decorrentes de resolução contratual já reconhecida, não constituindo, por si só, fundamento autônomo apto a autorizar o próprio desfazimento do contrato. Não estando caracterizado, na espécie, o inadimplemento absoluto da apelada, pressuposto lógico de aplicação da súmula, não há falar em sua incidência ao caso concreto. Nessa mesma linha, o Superior Tribunal de Justiça já assentou que o cumprimento das prestações por ambas as partes de contrato de promessa de compra e venda submetido ao CDC obsta o exercício de pretensão desconstitutiva posterior, em prestígio à força obrigatória dos contratos, à segurança jurídica e à confiança legítima. A propósito: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . LOTEAMENTO. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. RESILIÇÃO UNILATERAL (DESISTÊNCIA) POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE . NATUREZA IRRETRATÁVEL DA AVENÇA APÓS O CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES PRINCIPAIS. AUSÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA REGISTRAL (ESCRITURA PÚBLICA). IRRELEVÂNCIA PARA FINS DE DESFAZIMENTO DO VÍNCULO. PRECEDENTE DA TERCEIRA TURMA (RESP 2 .023.670/SP). BOA-FÉ OBJETIVA. SEGURANÇA JURÍDICA . RECURSO DESPROVIDO. 1. A controvérsia cinge-se a definir a possibilidade de o promitente comprador rescindir unilateralmente (desistir), sem motivo legítimo, contrato de compromisso de compra e venda de imóvel após o pagamento integral do preço, sob o fundamento de que a propriedade ainda não foi formalmente transferida no registro imobiliário. 2 . "4. Na hipótese de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, em regra, é lícito ao consumidor resilir unilateralmente o contrato (direito de desistência), assegurado ao vendedor não culpado pela desconstituição do negócio o direito de retenção de parcela do valor já adimplido. 5. O adimplemento das prestações por ambas as partes de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor obsta o exercício do direito de desistência pelo consumidor ."(REsp 2.023.670/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/9/2023 .) 3. O adimplemento integral do preço pelo consumidor exaure a finalidade econômica primária do contrato do ponto de vista obrigacional do adquirente, tornando o negócio jurídico perfeito e acabado. 4.Admitir a resilição unilateral de contrato quitado, anos após sua celebração, a pretexto de ausência de escritura pública, vulneraria a força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e a boa-fé objetiva (venire contra factum proprium), além de fomentar a especulação imobiliária e gerar insegurança jurídica, permitindo ao adquirente desfazer o negócio conforme a oscilação de mercado, em prejuízo da coletividade de contratantes .5. Hipótese em que não se verifica inadimplemento da vendedora ou vício de consentimento, mas mera conveniência da adquirente em desfazer o negócio após a quitação.6. Recurso especial desprovido . (STJ - REsp: 2210138 - SP (2025/0146923-1), Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 09/03/2026, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 16/03/2026) Da mesma forma, dispõe o Tema Repetitivo nº 971 do STJ: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” Esse tema, todavia, pressupõe, para sua incidência, a existência de inadimplemento imputável à incorporadora, circunstância não configurada nos autos pelas razões já expostas. Não demonstrado o inadimplemento da apelada, nem reconhecida a resolução contratual, inexiste base para a pretendida reversão, em favor dos apelantes, da cláusula penal de 20% prevista contratualmente. Cumpre ainda esclarecer que a mora relativa à obrigação acessória de outorga da escritura, embora reconhecida, não gera, no presente recurso, condenação autônoma: os apelantes não formularam pedido indenizatório específico com base no art. 44 da Lei nº 4.591/64, tampouco comprovaram prejuízo concreto dela decorrente. Superadas essas questões, fica prejudicado o pedido subsidiário de desconto da taxa de fruição sobre eventual restituição (art. 67-A, § 2º, inciso III, da Lei nº 4.591/64, incluído pela Lei nº 13.786/18), haja vista mantida a improcedência dos pedidos de rescisão contratual e restituição de valores. À luz do exposto, não se verifica, no caso concreto, inadimplemento absoluto da apelada apto a ensejar a resolução dos contratos celebrados com os apelantes. Essa circunstância, nos termos da jurisprudência consolidada, não se presta a autorizar o desfazimento de negócio já substancialmente cumprido, de modo que a sentença recorrida não merece reforma. Diante do exposto, CONHEÇO do recurso interposto, mas NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo a sentença recorrida, por esses e seus próprios fundamentos. Em razão do desprovimento do recurso e do trabalho adicional desenvolvido nesta instância, majoro os honorários advocatícios de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, permanecendo suspensa a exigibilidade das verbas de sucumbência em razão da gratuidade da justiça concedida aos apelantes. É como voto. ROGÉRIO CARVALHO PINHEIRO Juiz Substituto em 2º Grau Relator APELAÇÃO CÍVEL Nº 5339497-36.2026.8.09.0126 4ª CÂMARA CÍVEL APELANTES: IVONE BARBOSA DE ALMEIDA E OUTRO APELADA: QUINTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA RELATOR: ROGÉRIO CARVALHO PINHEIRO – Juiz Substituto em 2º Grau EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. MORA NA OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA. OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de frações imobiliárias em regime de multipropriedade e de restituição dos valores pagos. Os recorrentes alegam inadimplemento pela ausência de outorga da escritura pública definitiva e requerem a rescisão contratual, a restituição integral dos valores e a aplicação da cláusula penal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a mora na outorga da escritura pública definitiva, após a quitação do preço e a entrega e fruição das unidades, configura inadimplemento apto a ensejar a resolução contratual e a restituição dos valores pagos; e (ii) determinar se é cabível a reversão da cláusula penal de 20% em favor dos adquirentes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato foi substancialmente cumprido, pois o preço foi integralmente quitado e as unidades foram entregues e usufruídas pelos adquirentes. A pendência relativa à escritura pública não frustrou a finalidade econômica do negócio. 4. A mora na outorga da escritura constitui inadimplemento de obrigação acessória e não autoriza, por si só, a resolução do contrato. O art. 44 da Lei nº 4.591/1964 prevê perdas e danos decorrentes da demora na regularização, enquanto a resolução prevista no art. 475 do Código Civil pressupõe inadimplemento relevante, capaz de comprometer a finalidade essencial do negócio. 5. A pendência registral não caracteriza recusa definitiva de cumprimento, e não houve comprovação de prejuízo concreto decorrente da ausência da escritura. A fruição das unidades também reforça o adimplemento substancial e afasta o desfazimento do negócio. 6. Ausente inadimplemento apto a justificar a rescisão, não são cabíveis a restituição dos valores pagos nem a aplicação da cláusula penal em favor dos adquirentes. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. A mora na outorga da escritura pública definitiva, após a quitação do preço, a entrega e a fruição do imóvel em regime de multipropriedade, constitui inadimplemento de obrigação acessória e não autoriza a rescisão contratual quando preservada a finalidade essencial do negócio. 2. Ausente inadimplemento apto à resolução contratual, não são cabíveis a restituição dos valores pagos nem a aplicação da cláusula penal em favor dos adquirentes." Dispositivos relevantes citados: CC, art. 475; Lei nº 4.591/1964, art. 44. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.210.138/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 09.03.2026, DJEN 16.03.2026; TJGO, Apelação Cível nº 5986318-51.2024.8.09.0051, Rel. Altair Guerra da Costa, 1ª Câmara Cível, j. 30.06.2026. ACÓRDÃO VISTOS, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 5339497-36.2026.8.09.0126, figurando como apelantes IVONE BARBOSA DE ALMEIDA E OUTRO e apelada QUINTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. A C O R D A M os integrantes da Primeira Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, por unanimidade de votos, conhecer do apelo e negar-lhe provimento, nos termos do voto do relator. O julgamento foi presidido pelo Desembargador Jeronymo Pedro Villas Boas. Presente na sessão o representante do Ministério Público. ROGÉRIO CARVALHO PINHEIRO Juiz Substituto em 2º Grau Relator EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. MORA NA OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA. OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de frações imobiliárias em regime de multipropriedade e de restituição dos valores pagos. Os recorrentes alegam inadimplemento pela ausência de outorga da escritura pública definitiva e requerem a rescisão contratual, a restituição integral dos valores e a aplicação da cláusula penal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a mora na outorga da escritura pública definitiva, após a quitação do preço e a entrega e fruição das unidades, configura inadimplemento apto a ensejar a resolução contratual e a restituição dos valores pagos; e (ii) determinar se é cabível a reversão da cláusula penal de 20% em favor dos adquirentes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato foi substancialmente cumprido, pois o preço foi integralmente quitado e as unidades foram entregues e usufruídas pelos adquirentes. A pendência relativa à escritura pública não frustrou a finalidade econômica do negócio. 4. A mora na outorga da escritura constitui inadimplemento de obrigação acessória e não autoriza, por si só, a resolução do contrato. O art. 44 da Lei nº 4.591/1964 prevê perdas e danos decorrentes da demora na regularização, enquanto a resolução prevista no art. 475 do Código Civil pressupõe inadimplemento relevante, capaz de comprometer a finalidade essencial do negócio. 5. A pendência registral não caracteriza recusa definitiva de cumprimento, e não houve comprovação de prejuízo concreto decorrente da ausência da escritura. A fruição das unidades também reforça o adimplemento substancial e afasta o desfazimento do negócio. 6. Ausente inadimplemento apto a justificar a rescisão, não são cabíveis a restituição dos valores pagos nem a aplicação da cláusula penal em favor dos adquirentes. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. A mora na outorga da escritura pública definitiva, após a quitação do preço, a entrega e a fruição do imóvel em regime de multipropriedade, constitui inadimplemento de obrigação acessória e não autoriza a rescisão contratual quando preservada a finalidade essencial do negócio. 2. Ausente inadimplemento apto à resolução contratual, não são cabíveis a restituição dos valores pagos nem a aplicação da cláusula penal em favor dos adquirentes." Dispositivos relevantes citados: CC, art. 475; Lei nº 4.591/1964, art. 44. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.210.138/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 09.03.2026, DJEN 16.03.2026; TJGO, Apelação Cível nº 5986318-51.2024.8.09.0051, Rel. Altair Guerra da Costa, 1ª Câmara Cível, j. 30.06.2026.

2026-09-16 · TJGO

Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 4ª Câmara Cível APELAÇÃO CÍVEL Nº 5339497-36.2026.8.09.0126 4ª CÂMARA CÍVEL APELANTES: IVONE BARBOSA DE ALMEIDA E OUTRO APELADA: QUINTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA RELATORA: RELATOR: ROGÉRIO CARVALHO PINHEIRO – Juiz Substituto em 2º Grau VOTO Adoto o relatório acostado aos autos. Presentes os pressupostos de admissibilidade atinentes à espécie, conheço do presente apelo. Trata-se de recurso de apelação cível interposto por IVONE BARBOSA DE ALMEIDA e RODRIGO PINTO ROCHA contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível (Família e Sucessões, Infância e Juventude, Cível e Juizado Especial Cível) da Comarca de Pirenópolis/GO, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos ajuizada em face de QUINTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. Conforme relatado, a sentença recorrida julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual e restituição de valores formulados por adquirentes de cotas imobiliárias em regime de multipropriedade, ao fundamento de que o contrato foi cumprido em sua obrigação principal, remanescendo apenas pendência relativa à outorga da escritura pública definitiva, insuficiente, por si só, a autorizar a resolução do negócio. Os apelantes pugnam pela reforma da sentença, requerendo o reconhecimento da mora contratual e do inadimplemento absoluto da apelada quanto à outorga da escritura definitiva das unidades adquiridas, com a consequente declaração de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de frações ideais em regime de multipropriedade, a restituição integral dos valores pagos e a reversão, em seu favor, da cláusula penal de 20% (vinte por cento) prevista no instrumento negocial, além da inversão dos ônus sucumbenciais. Registra-se, desde logo, que a pretensão recursal não comporta acolhimento, pelos fundamentos a seguir expostos. Extrai-se dos autos que: os apelantes firmaram, em 2 de janeiro de 2019, contrato particular de promessa de compra e venda de três cotas imobiliárias, correspondentes aos apartamentos nº 111/3 (bloco G), nº 105/1 (bloco B) e nº 209/4 (bloco G), integrantes do empreendimento Quinta Santa Bárbara Eco Resort, pelo valor total de R$ 122.754,48 (cento e vinte e dois mil, setecentos e cinquenta e quatro reais e quarenta e oito centavos); o preço avençado foi integralmente quitado em maio de 2025; o empreendimento foi concluído, com a expedição da Carta de Habite-se nº 038/2022, em 17 de novembro de 2022; as unidades encontram-se entregues e disponibilizadas aos adquirentes desde então, que delas usufruíram em diversas ocasiões ao longo dos anos. Esse conjunto de fatos evidencia que o objeto principal do contrato, consistente na aquisição das cotas imobiliárias com a correspondente fruição do bem, foi concretamente alcançado, verificando-se cumprimento recíproco das obrigações essenciais assumidas pelas partes: o pagamento do preço pelos adquirentes e a entrega das unidades pela incorporadora. A principal insurgência dos apelantes reside na ausência de outorga da escritura pública definitiva das unidades adquiridas, que sustentam constituir obrigação nuclear, e não acessória, do contrato, com amparo nos artigos 475 e 1.245 do Código Civil e no artigo 44 da Lei nº 4.591/64, cujo descumprimento configuraria, em sua ótica, inadimplemento absoluto apto a ensejar a resolução contratual. Sem razão, contudo, os apelantes. Com efeito, o art. 44 da Lei nº 4.591/64 dispõe: “Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.” Como se observa, o próprio dispositivo invocado pelos apelantes não estabelece a resolução automática do contrato como consequência da demora na averbação, mas sim a responsabilização do incorporador pelas perdas e danos comprovadamente decorrentes de tal demora. Trata-se, portanto, de providência de natureza técnica e formal, vinculada, no caso concreto, à conclusão da averbação global do empreendimento perante a matrícula-mãe, com prazo estimado pela apelada em até dois anos, conforme comunicação juntada aos autos e não infirmada por prova técnica em sentido contrário. Tal pendência não se confunde com recusa definitiva de cumprimento, nem com impossibilidade jurídica insanável de regularização. Nessa mesma direção, é firme a jurisprudência desta Corte em casos análogos envolvendo contratos de multipropriedade: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Cobrança e Indenização por Perdas e Danos, proposta pelos adquirentes de uma cota imobiliária em regime de multipropriedade. O objeto do contrato era a fração da unidade autônoma nº 34, cota imobiliária nº 10, do empreendimento Jardins da Lagoa. A sentença de primeira instância julgou procedentes os pedidos iniciais, rescindindo o contrato e condenando a requerida à restituição integral das parcelas pagas, acrescidas de correção monetária, juros de mora e multa de 20% do valor do contrato, além de permitir a retenção de taxas de condomínio comprovadamente pagas. A parte ré interpôs apelação, alegando que os apelados usufruíram plenamente do imóvel por mais de uma década, inclusive para locação, e que a pretensão de resolução contratual, baseada exclusivamente na ausência da escritura pública, carece de razoabilidade jurídica, pois se trata de obrigação acessória que não comprometeu o adimplemento substancial do contrato. A apelante invocou a teoria do adimplemento substancial e os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato. Em caso de manutenção da rescisão, requereu a aplicação de taxa de fruição, a não devolução das arras, o afastamento da multa contratual e a retenção de 25% dos valores pagos, além da incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o atraso na outorga da escritura pública definitiva de um imóvel, após a quitação integral do preço e a efetiva e prolongada fruição do bem pelo comprador, configura inadimplemento substancial apto a ensejar a rescisão do contrato de compra e venda; e (ii) saber se as penalidades contratuais, como multa e taxa de fruição, são aplicáveis diante da não rescisão do contrato por culpa da vendedora. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação contratual entre as partes é de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor e os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva. 4. As obrigações principais do contrato de compra e venda foram integralmente cumpridas: o preço foi quitado pelos autores em 2014, e o imóvel foi entregue pela ré em 2015, sendo usufruído pelos adquirentes por mais de 11 (onze) anos, inclusive com finalidade econômica (locação a terceiros). 5. A obrigação de outorgar a escritura pública, embora relevante para a transmissão da propriedade, possui natureza acessória em relação às obrigações principais de pagamento e entrega do bem. 6. O atraso na formalização da escritura pública, por si só, não configura inadimplemento substancial do contrato, especialmente considerando o cumprimento das obrigações primárias por ambas as partes e a prolongada fruição do imóvel pelos adquirentes. A rescisão contratual não se justifica, cabendo aos autores buscar a formalização da propriedade por outros meios legais, como a adjudicação compulsória, se for o caso. 7. Afastada a premissa de que a promitente vendedora deu causa à rescisão contratual por inadimplemento substancial, não há que se falar em inversão da cláusula penal moratória (Temas 970 e 971 do STJ) ou imposição de outras penalidades decorrentes do desfazimento do negócio. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. O recurso é provido para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais. Tese de julgamento: 1. O atraso na outorga da escritura pública definitiva, por ser obrigação acessória e diante do cumprimento das obrigações principais (entrega do bem e pagamento do preço), bem como do usufruto do imóvel pelo comprador por mais de uma década, não configura inadimplemento substancial apto a ensejar a rescisão contratual. 2. Em caso de não rescisão do contrato por culpa da promitente vendedora, resta prejudicada a análise e aplicação de cláusulas penais e demais consectários financeiros decorrentes do desfazimento do negócio. […] (TJGO, Apelação Cível nº 5986318-51.2024.8.09.0051, Rel. ALTAIR GUERRA DA COSTA, 1ª Câmara Cível, julgado em 30/06/2026) DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM COBRANÇA E INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. PREÇO QUITADO. IMÓVEL ENTREGUE E USUFRUÍDO. AUSÊNCIA DE OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA. OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL. MANUTENÇÃO DA CLÁUSULA PENAL. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com cobrança e indenização por perdas e danos. A sentença indeferiu a rescisão contratual e condenou a apelada ao pagamento de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato pela mora na outorga da escritura pública. Os apelantes sustentam que a ausência de outorga da escritura pública definitiva configura inadimplemento contratual que autoriza a rescisão da avença, com devolução integral dos valores pagos e inversão total da cláusula penal contratual.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a ausência de outorga da escritura pública definitiva, diante da entrega e prolongada fruição do imóvel pelos compradores, justifica a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos; e (ii) saber se é cabível a aplicação cumulativa das demais penalidades contratuais pleiteadas pelos apelantes.III. RAZÕES DE DECIDIR3. O contrato foi substancialmente cumprido quanto à entrega do bem e quitação do preço, não havendo inadimplemento essencial a justificar a rescisão contratual.4. A obrigação de outorgar escritura pública definitiva é acessória, cuja mora não autoriza, por si só, a resolução do contrato. A exigência de registro formal para a constituição de direitos reais não supera o adimplemento substancial verificado na hipótese, em que o preço foi integralmente quitado e o imóvel entregue e usufruído pelos adquirentes por anos consecutivos.5. Os apelantes exerceram posse plena e ininterrupta do imóvel desde a entrega do empreendimento, contabilizando 17 (dezessete) utilizações no período de 2022 a 2025, inclusive no curso desta lide, o que evidencia que a finalidade principal do contrato foi plenamente atendida. A pretensão rescisória, nesse contexto, configura comportamento contraditório (venire contra factum proprium) e afronta à boa-fé objetiva. A utilização contínua e reiterada do bem é elemento objetivo de cumprimento contratual, sendo irrelevante, para o juízo de adimplemento substancial, a motivação subjetiva que teria levado os adquirentes a usufruir do que contrataram e pagaram integralmente.6. A multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, fixada pela sentença recorrida em razão da mora da apelada na outorga da escritura pública, é mantida como medida de equidade e em observância aos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva, nos termos do Tema 971 do STJ.7. As demais penalidades pleiteadas, multa adicional de 10% (dez por cento) a título de ressarcimento de custos com comercialização e taxa de fruição de 0,5% (meio por cento) ao mês, não encontram respaldo fático ou jurídico, porquanto o contrato foi substancialmente cumprido em sua obrigação principal e os apelantes exerceram posse e usufruto do bem por anos consecutivos, de modo que sua aplicação configuraria enriquecimento ilícito.8. Desprovido o recurso, majoram-se os honorários advocatícios devidos ao advogado da apelada de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.IV. DISPOSITIVO E TESE9. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.Tese de julgamento: "1. O inadimplemento relativo à obrigação de outorga da escritura definitiva, por ser obrigação acessória e diante da entrega e prolongada fruição do imóvel pelos adquirentes, não enseja a rescisão contratual. 2. A utilização contínua e reiterada do bem é elemento objetivo de cumprimento contratual, sendo irrelevante, para o juízo de adimplemento substancial, a motivação subjetiva dos adquirentes para a fruição do imóvel. 3. As penalidades contratuais típicas da hipótese de rescisão são incabíveis quando o contrato foi substancialmente cumprido em sua obrigação principal."[…] (TJGO, Apelação Cível nº 6039870-66.2024.8.09.0006, Rel. FERNANDO DE MELLO XAVIER, 5ª Câmara Cível, julgado em 11/03/2026) DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. MORA NA OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de resolução contratual cumulada com indenização por perdas e danos, para condenar a vendedora ao pagamento de multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, em razão da mora na outorga da escritura pública definitiva, e julgar improcedentes os pedidos de rescisão contratual e restituição integral dos valores pagos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se a mora da promitente vendedora na outorga da escritura pública definitiva, após a quitação do preço e a entrega do imóvel em regime de multipropriedade, configura inadimplemento essencial apto a autorizar a rescisão contratual e a devolução integral dos valores pagos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato foi integralmente quitado, o imóvel foi entregue e o empreendimento concluído, com fruição contínua da unidade pelos adquirentes, inclusive com proveito econômico decorrente de locação a terceiros. 4. A outorga da escritura pública constitui obrigação acessória, distinta da obrigação principal de pagamento do preço e entrega do bem, já cumprida de forma substancial. 5. A mora na lavratura da escritura não configura inadimplemento essencial, pois o negócio jurídico atingiu sua finalidade econômica e social. 6. O exercício prolongado do uso e gozo do imóvel pelos adquirentes revela conduta incompatível com a pretensão de desfazimento do contrato, em afronta à boa-fé objetiva e à vedação ao comportamento contraditório. 7. A multa contratual fixada em 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato mostra-se proporcional e adequada para compensar a mora na outorga da escritura. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. A mora na outorga de escritura pública definitiva, após a quitação do preço e a entrega do imóvel em regime de multipropriedade, configura inadimplemento de obrigação acessória e não autoriza a rescisão contratual, diante do adimplemento substancial. 2. A fruição prolongada do imóvel pelo adquirente afasta a alegação de inadimplemento essencial e impede o desfazimento do negócio jurídico, à luz da vedação ao comportamento contraditório." […] (TJGO, Apelação Cível nº 5994252-60.2024.8.09.0051, Rel. SÉRGIO MENDONÇA DE ARAÚJO, 7ª Câmara Cível, julgado em 13/03/2026) Cumpre examinar se o caso concreto configura inadimplemento apto a ensejar a resolução contratual. O art. 475 do Código Civil dispõe que “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.” Tal dispositivo, todavia, pressupõe inadimplemento juridicamente relevante, isto é, grave o suficiente para frustrar a finalidade essencial do negócio, e não qualquer imperfeição ou mora relativa a obrigação acessória ainda passível de cumprimento específico. No caso concreto, a prestação material foi integralmente executada pela apelada: as unidades foram entregues, utilizadas e mantidas à disposição dos adquirentes. Os apelantes, todavia, não demonstraram, em nenhum momento da instrução, prejuízo concreto decorrente da pendência registral, tal como proposta de venda frustrada, negociação interrompida, recusa de terceiro interessado ou impossibilidade de uso da unidade. Registre-se que, ao serem intimados a especificar provas, os próprios apelantes informaram não ter outras a produzir, circunstância que reforça a ausência de comprovação do alegado prejuízo, ônus que lhes incumbia nos termos do art. 373, inciso I, do CPC, mesmo que se considere a inversão do ônus probatório à luz do CDC, a qual constitui técnica de julgamento e não dispensa a demonstração de prova mínima do fato constitutivo do direito alegado. Cumpre observar, ademais, incompatibilidade entre a conduta anteriormente adotada pelos apelantes e a pretensão agora deduzida. Os contratos foram celebrados em 2 de janeiro de 2019, as unidades foram entregues e utilizadas pelos apelantes ao longo dos anos subsequentes, e o preço foi integralmente quitado, tendo sido a pretensão rescisória deduzida somente após a quitação. Essa conduta, consistente em usufruir do bem, concluir o pagamento e manter o vínculo contratual por longo período para, somente então, pretender o desfazimento do negócio, revela-se incompatível com a boa-fé objetiva e com a vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), além de atentar contra os princípios da conservação dos contratos e da segurança jurídica. Em consonância com o exposto, cumpre afastar, ainda, os fundamentos jurisprudenciais autônomos invocados pelos apelantes. Estes invocam a Súmula 543 do STJ, segundo a qual: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Referido enunciado, todavia, disciplina os efeitos restitutórios decorrentes de resolução contratual já reconhecida, não constituindo, por si só, fundamento autônomo apto a autorizar o próprio desfazimento do contrato. Não estando caracterizado, na espécie, o inadimplemento absoluto da apelada, pressuposto lógico de aplicação da súmula, não há falar em sua incidência ao caso concreto. Nessa mesma linha, o Superior Tribunal de Justiça já assentou que o cumprimento das prestações por ambas as partes de contrato de promessa de compra e venda submetido ao CDC obsta o exercício de pretensão desconstitutiva posterior, em prestígio à força obrigatória dos contratos, à segurança jurídica e à confiança legítima. A propósito: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . LOTEAMENTO. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. RESILIÇÃO UNILATERAL (DESISTÊNCIA) POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE . NATUREZA IRRETRATÁVEL DA AVENÇA APÓS O CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES PRINCIPAIS. AUSÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA REGISTRAL (ESCRITURA PÚBLICA). IRRELEVÂNCIA PARA FINS DE DESFAZIMENTO DO VÍNCULO. PRECEDENTE DA TERCEIRA TURMA (RESP 2 .023.670/SP). BOA-FÉ OBJETIVA. SEGURANÇA JURÍDICA . RECURSO DESPROVIDO. 1. A controvérsia cinge-se a definir a possibilidade de o promitente comprador rescindir unilateralmente (desistir), sem motivo legítimo, contrato de compromisso de compra e venda de imóvel após o pagamento integral do preço, sob o fundamento de que a propriedade ainda não foi formalmente transferida no registro imobiliário. 2 . "4. Na hipótese de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, em regra, é lícito ao consumidor resilir unilateralmente o contrato (direito de desistência), assegurado ao vendedor não culpado pela desconstituição do negócio o direito de retenção de parcela do valor já adimplido. 5. O adimplemento das prestações por ambas as partes de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor obsta o exercício do direito de desistência pelo consumidor ."(REsp 2.023.670/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/9/2023 .) 3. O adimplemento integral do preço pelo consumidor exaure a finalidade econômica primária do contrato do ponto de vista obrigacional do adquirente, tornando o negócio jurídico perfeito e acabado. 4.Admitir a resilição unilateral de contrato quitado, anos após sua celebração, a pretexto de ausência de escritura pública, vulneraria a força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e a boa-fé objetiva (venire contra factum proprium), além de fomentar a especulação imobiliária e gerar insegurança jurídica, permitindo ao adquirente desfazer o negócio conforme a oscilação de mercado, em prejuízo da coletividade de contratantes .5. Hipótese em que não se verifica inadimplemento da vendedora ou vício de consentimento, mas mera conveniência da adquirente em desfazer o negócio após a quitação.6. Recurso especial desprovido . (STJ - REsp: 2210138 - SP (2025/0146923-1), Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 09/03/2026, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 16/03/2026) Da mesma forma, dispõe o Tema Repetitivo nº 971 do STJ: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” Esse tema, todavia, pressupõe, para sua incidência, a existência de inadimplemento imputável à incorporadora, circunstância não configurada nos autos pelas razões já expostas. Não demonstrado o inadimplemento da apelada, nem reconhecida a resolução contratual, inexiste base para a pretendida reversão, em favor dos apelantes, da cláusula penal de 20% prevista contratualmente. Cumpre ainda esclarecer que a mora relativa à obrigação acessória de outorga da escritura, embora reconhecida, não gera, no presente recurso, condenação autônoma: os apelantes não formularam pedido indenizatório específico com base no art. 44 da Lei nº 4.591/64, tampouco comprovaram prejuízo concreto dela decorrente. Superadas essas questões, fica prejudicado o pedido subsidiário de desconto da taxa de fruição sobre eventual restituição (art. 67-A, § 2º, inciso III, da Lei nº 4.591/64, incluído pela Lei nº 13.786/18), haja vista mantida a improcedência dos pedidos de rescisão contratual e restituição de valores. À luz do exposto, não se verifica, no caso concreto, inadimplemento absoluto da apelada apto a ensejar a resolução dos contratos celebrados com os apelantes. Essa circunstância, nos termos da jurisprudência consolidada, não se presta a autorizar o desfazimento de negócio já substancialmente cumprido, de modo que a sentença recorrida não merece reforma. Diante do exposto, CONHEÇO do recurso interposto, mas NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo a sentença recorrida, por esses e seus próprios fundamentos. Em razão do desprovimento do recurso e do trabalho adicional desenvolvido nesta instância, majoro os honorários advocatícios de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, permanecendo suspensa a exigibilidade das verbas de sucumbência em razão da gratuidade da justiça concedida aos apelantes. É como voto. ROGÉRIO CARVALHO PINHEIRO Juiz Substituto em 2º Grau Relator APELAÇÃO CÍVEL Nº 5339497-36.2026.8.09.0126 4ª CÂMARA CÍVEL APELANTES: IVONE BARBOSA DE ALMEIDA E OUTRO APELADA: QUINTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA RELATOR: ROGÉRIO CARVALHO PINHEIRO – Juiz Substituto em 2º Grau EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. MORA NA OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA. OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de frações imobiliárias em regime de multipropriedade e de restituição dos valores pagos. Os recorrentes alegam inadimplemento pela ausência de outorga da escritura pública definitiva e requerem a rescisão contratual, a restituição integral dos valores e a aplicação da cláusula penal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a mora na outorga da escritura pública definitiva, após a quitação do preço e a entrega e fruição das unidades, configura inadimplemento apto a ensejar a resolução contratual e a restituição dos valores pagos; e (ii) determinar se é cabível a reversão da cláusula penal de 20% em favor dos adquirentes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato foi substancialmente cumprido, pois o preço foi integralmente quitado e as unidades foram entregues e usufruídas pelos adquirentes. A pendência relativa à escritura pública não frustrou a finalidade econômica do negócio. 4. A mora na outorga da escritura constitui inadimplemento de obrigação acessória e não autoriza, por si só, a resolução do contrato. O art. 44 da Lei nº 4.591/1964 prevê perdas e danos decorrentes da demora na regularização, enquanto a resolução prevista no art. 475 do Código Civil pressupõe inadimplemento relevante, capaz de comprometer a finalidade essencial do negócio. 5. A pendência registral não caracteriza recusa definitiva de cumprimento, e não houve comprovação de prejuízo concreto decorrente da ausência da escritura. A fruição das unidades também reforça o adimplemento substancial e afasta o desfazimento do negócio. 6. Ausente inadimplemento apto a justificar a rescisão, não são cabíveis a restituição dos valores pagos nem a aplicação da cláusula penal em favor dos adquirentes. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. A mora na outorga da escritura pública definitiva, após a quitação do preço, a entrega e a fruição do imóvel em regime de multipropriedade, constitui inadimplemento de obrigação acessória e não autoriza a rescisão contratual quando preservada a finalidade essencial do negócio. 2. Ausente inadimplemento apto à resolução contratual, não são cabíveis a restituição dos valores pagos nem a aplicação da cláusula penal em favor dos adquirentes." Dispositivos relevantes citados: CC, art. 475; Lei nº 4.591/1964, art. 44. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.210.138/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 09.03.2026, DJEN 16.03.2026; TJGO, Apelação Cível nº 5986318-51.2024.8.09.0051, Rel. Altair Guerra da Costa, 1ª Câmara Cível, j. 30.06.2026. ACÓRDÃO VISTOS, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 5339497-36.2026.8.09.0126, figurando como apelantes IVONE BARBOSA DE ALMEIDA E OUTRO e apelada QUINTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. A C O R D A M os integrantes da Primeira Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, por unanimidade de votos, conhecer do apelo e negar-lhe provimento, nos termos do voto do relator. O julgamento foi presidido pelo Desembargador Jeronymo Pedro Villas Boas. Presente na sessão o representante do Ministério Público. ROGÉRIO CARVALHO PINHEIRO Juiz Substituto em 2º Grau Relator EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. MORA NA OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA. OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de frações imobiliárias em regime de multipropriedade e de restituição dos valores pagos. Os recorrentes alegam inadimplemento pela ausência de outorga da escritura pública definitiva e requerem a rescisão contratual, a restituição integral dos valores e a aplicação da cláusula penal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a mora na outorga da escritura pública definitiva, após a quitação do preço e a entrega e fruição das unidades, configura inadimplemento apto a ensejar a resolução contratual e a restituição dos valores pagos; e (ii) determinar se é cabível a reversão da cláusula penal de 20% em favor dos adquirentes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato foi substancialmente cumprido, pois o preço foi integralmente quitado e as unidades foram entregues e usufruídas pelos adquirentes. A pendência relativa à escritura pública não frustrou a finalidade econômica do negócio. 4. A mora na outorga da escritura constitui inadimplemento de obrigação acessória e não autoriza, por si só, a resolução do contrato. O art. 44 da Lei nº 4.591/1964 prevê perdas e danos decorrentes da demora na regularização, enquanto a resolução prevista no art. 475 do Código Civil pressupõe inadimplemento relevante, capaz de comprometer a finalidade essencial do negócio. 5. A pendência registral não caracteriza recusa definitiva de cumprimento, e não houve comprovação de prejuízo concreto decorrente da ausência da escritura. A fruição das unidades também reforça o adimplemento substancial e afasta o desfazimento do negócio. 6. Ausente inadimplemento apto a justificar a rescisão, não são cabíveis a restituição dos valores pagos nem a aplicação da cláusula penal em favor dos adquirentes. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. A mora na outorga da escritura pública definitiva, após a quitação do preço, a entrega e a fruição do imóvel em regime de multipropriedade, constitui inadimplemento de obrigação acessória e não autoriza a rescisão contratual quando preservada a finalidade essencial do negócio. 2. Ausente inadimplemento apto à resolução contratual, não são cabíveis a restituição dos valores pagos nem a aplicação da cláusula penal em favor dos adquirentes." Dispositivos relevantes citados: CC, art. 475; Lei nº 4.591/1964, art. 44. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.210.138/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 09.03.2026, DJEN 16.03.2026; TJGO, Apelação Cível nº 5986318-51.2024.8.09.0051, Rel. Altair Guerra da Costa, 1ª Câmara Cível, j. 30.06.2026.