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TJGO · Anápolis - UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª e 6ª · Sentença
Poder Judiciário do Estado de Goiás Comarca de Anápolis 1ª Vara Cível Gabinete do Juiz Rodrigo de Castro Ferreira Gabinete Virtual: https://tjgo.zoom.us/j/3911002223 Sala de Audiências: https://tjgo.zoom.us/j/8351903137 Atendimento UPJ: 3902-8878 - 3902/8879 WhatsApp Gabinete: (62) 3902-8873 Autos nº 5332025-53.2026.8.09.0006 Polo Ativo: Orlando José da Costa Polo Passivo: Ana Maria da Conceição Melo, Ângela Maria da Costa Pereira, Benedito José da Costa, Divino José da Costa, Itamar Rosa da Costa, Regina Maria da Costa Piau, Rogério José da Costa e Rosangela Maria da Costa SENTENÇA Ementa: Direito Civil e Processual Civil. Ação de Extinção de Condomínio. Bem imóvel comum. Copropriedade e quinhões incontroversos. Direito potestativo de não permanecer em condomínio. Concordância dos réus com a alienação do imóvel. Julgamento antecipado do mérito. Desnecessidade de avaliação prévia para o reconhecimento do direito. Avaliação, oportunidade de adjudicação e alienação a serem realizadas em Cumprimento de Sentença. Réplica intempestiva. Ausência de presunção de veracidade dos fatos alegados na contestação. Gratuidade da Justiça. Impugnação ao valor da causa. Manutenção provisória. Pretensões relativas a aluguéis, despesas e compensações não deduzidas por reconvenção. Procedência. 1. RELATÓRIO Trata-se de Ação de Extinção de Condomínio com Divisão e Tutela de Urgência ajuizada por Orlando José da Costa em face de Ana Maria da Conceição Melo, Ângela Maria da Costa Pereira, Benedito José da Costa, Divino José da Costa, Itamar Rosa da Costa, Regina Maria da Costa Piau, Rogério José da Costa e Rosangela Maria da Costa, todos coerdeiros do espólio de José Rosa da Costa e condôminos, na fração de 1/9 cada, do imóvel situado na Rua 01, Quadra 03, Lote 07/08, Bairro Vila João Luiz de Oliveira, Anápolis/GO, vinculado à transcrição nº 57.580 do 2º Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca. Alegou o autor que os réus exercem posse exclusiva do bem e obstam sua alienação, causando-lhe prejuízo; atribuiu à causa o valor de R$1.200.000,00; requereu gratuidade da justiça, tutela de urgência para autorizar a colocação de placa de venda e a visitação de interessados, nomeação de perito avaliador, reconhecimento do condomínio, concessão aos réus de direito de preferência em adjudicação no prazo de 5 dias sob pena de preclusão e, não exercido esse direito, reposição de preço via venda judicial. Instruiu a inicial com a escritura pública de inventário e partilha, a certidão de transcrição imobiliária e a sentença proferida nos autos nº 5298943-70.2022.8.09.0006, na qual os ora réus litigaram, como autores, contra o ora autor e sua esposa, em Ação de Reintegração de Posse c/c Fixação de Aluguel, processo extinto sem resolução de mérito por inércia no recolhimento de custas complementares, no qual reconvenção dos ora réus postulando a extinção do condomínio não foi recebida por incompatibilidade de ritos. Por decisão de evento 8, este juízo recebeu a inicial, deferiu a gratuidade da justiça ao autor, deferiu parcialmente a tutela de urgência para determinar que os réus, no prazo de 15 dias, facultassem a colocação de placa de "vende-se" e a visitação de interessados mediante prévio agendamento com antecedência mínima de 48 horas, sob pena de multa diária, indeferiu por ora a nomeação de perito avaliador, por prematura, e determinou a citação dos réus. Efetivada a citação por carta com AR, os réus se fizeram representar por advogada constituída e apresentaram contestação conjunta, na qual impugnaram o valor da causa, por ausência de avaliação técnica idônea, trazendo aos autos contrato de intermediação imobiliária de 2024 que estipula o valor de R$885.000,00 para o imóvel; no mérito, não se opuseram, em tese, à extinção do condomínio, mas apresentaram versão diversa dos fatos, segundo a qual o autor teria residido gratuitamente no imóvel por cerca de cinco anos, sem pagamento de aluguel aos demais condôminos, e o teria deixado deteriorado e com despesas pendentes, tendo os réus arcado com gastos de recuperação, cuja planilha e comprovantes juntaram; esclareceram que o imóvel é composto por casa principal, atualmente locada a terceiro, e por dois barracões de titularidade de uso atribuída a réus específicos; requereram regulamentação das visitas exclusivamente por intermédio de sua procuradora, gratuidade da justiça, instruída com declarações individuais de hipossuficiência, e a priorização da venda particular sobre a alienação judicial. Intimada a parte autora para réplica em 13/07/2026, o prazo transcorreu sem manifestação até aproximadamente 05/08/2026; os réus requereram a certificação da preclusão; apenas em 18/08/2026 sobreveio manifestação do procurador do autor, intitulada impugnação, que contém equívoco material na identificação da parte no cabeçalho, mas cujo conteúdo e assinatura evidenciam tratar-se do autor Orlando José da Costa, impugnando a gratuidade dos réus, reiterando o valor da causa, contestando pontualmente a defesa e reiterando os pedidos de avaliação judicial, preferência e venda judicial subsidiária. É o relatório. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Julgamento antecipado do mérito O processo comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, porque a controvérsia relevante para o reconhecimento do direito à extinção do condomínio está suficientemente esclarecida pelos documentos e pelas manifestações das partes. A Escritura Pública de Inventário e Partilha e a certidão da transcrição imobiliária demonstram a existência da copropriedade sobre o imóvel, cabendo ao autor e a cada um dos oito réus a fração ideal de 1/9. A titularidade e a proporção dos quinhões não foram impugnadas na contestação. Também não existe controvérsia quanto ao interesse na cessação da comunhão. Embora os réus apresentem versão diversa acerca das causas do conflito e rejeitem a afirmação de que estariam impedindo a venda, reconhecem expressamente que não se opõem à extinção do condomínio e manifestam interesse na alienação do imóvel, desde que precedida de avaliação idônea e realizada, preferencialmente, por iniciativa particular. A avaliação do bem não constitui pressuposto para o reconhecimento do direito material à extinção do condomínio. Trata-se de providência destinada a estabelecer o valor de referência para eventual adjudicação, venda particular ou alienação judicial, podendo ser realizada posteriormente, na fase de Cumprimento de Sentença. Não há, portanto, necessidade de prolongar a fase cognitiva exclusivamente para definir o valor de mercado do imóvel. 2.2. Intempestividade da manifestação do evento 36 A parte autora foi intimada em 13/07/2026 para se manifestar sobre a contestação, tendo o prazo processual se encerrado em 05/08/2026. A petição do evento 36 foi protocolada apenas em 18/08/2026, sem alegação ou demonstração de justa causa para a prática tardia do ato. RECONHEÇO, portanto, a preclusão temporal e não conheço da petição do evento 36 como réplica regularmente apresentada, nos termos do art. 223 do Código de Processo Civil. A intempestividade da réplica, contudo, não produz presunção automática de veracidade dos fatos afirmados na contestação, nem dispensa o Juízo de examinar as questões de direito, as matérias cognoscíveis de ofício e o conjunto probatório regularmente incorporado aos autos. A ausência de réplica não se equipara à revelia e não impede o julgamento da causa de acordo com a distribuição legal do ônus da prova. As questões relativas ao valor da causa e à Gratuidade da Justiça, por possuírem disciplina própria e admitirem controle judicial, serão examinadas independentemente da intempestividade da manifestação do autor. 2.3. Impugnação ao valor da causa O autor atribuiu à causa o valor de R$ 1.200.000,00, correspondente à estimativa que apresentou para o imóvel. Os réus impugnaram essa quantia e juntaram contrato de intermediação imobiliária firmado em 24/09/2024, no qual foi indicado o valor de R$ 885.000,00. Nas ações de extinção de condomínio, o valor da causa deve guardar correspondência com a expressão econômica do bem cuja situação de comunhão se pretende encerrar. No caso, porém, nenhuma das quantias apresentadas decorre de avaliação técnica produzida especificamente para o processo. A quantia constante do contrato de intermediação representa preço de oferta estipulado em negociação anterior, não constituindo, por si só, prova conclusiva do valor de mercado; de igual modo, o valor apontado na inicial constitui estimativa ainda sujeita à confirmação. Por essa razão, REJEITO, por ora, a impugnação e mantenho o valor da causa em R$ 1.200.000,00, sem prejuízo de posterior correção, inclusive de ofício, depois da avaliação a ser realizada no Cumprimento de Sentença, nos termos do art. 292, § 3º, do Código de Processo Civil. 2.4. Da gratuidade da justiça dos réus Os réus requereram a concessão da Gratuidade da Justiça e apresentaram declarações individuais de hipossuficiência. Embora a declaração formulada por pessoa natural goze de presunção relativa de veracidade, nos termos do art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil, essa presunção não é absoluta e pode ser afastada quando as circunstâncias concretas do processo evidenciarem capacidade econômica incompatível com o benefício. No caso, os requerentes limitaram-se a apresentar declarações padronizadas, sem instruir o pedido com declarações de imposto de renda, comprovantes atuais de rendimentos, extratos bancários ou outros documentos capazes de demonstrar, de maneira individualizada, a alegada impossibilidade de suportar as despesas processuais. A afirmação genérica de que a maioria exerce atividade autônoma e não possui renda fixa não permite aferir a efetiva situação econômica de cada um dos oito requerentes. Além da ausência de documentação mínima, os autos demonstram que os réus são coproprietários, em conjunto, de oito nonos de imóvel cujo valor foi estimado entre R$ 885.000,00 e R$ 1.200.000,00. A casa principal encontra-se locada a terceiro, e os próprios réus afirmam administrar os frutos civis produzidos pelo bem, apresentando planilha de receitas e despesas relacionadas à locação. Embora a titularidade de patrimônio imobiliário não impeça, isoladamente, a concessão do benefício, ela deve ser considerada em conjunto com a percepção de renda proveniente do próprio imóvel e com a ausência de comprovação individual da alegada insuficiência. A Gratuidade da Justiça não se destina a dispensar despesas processuais apenas porque o pagamento se mostra inconveniente ou porque o patrimônio possui liquidez reduzida. Exige-se demonstração de que o recolhimento comprometeria o sustento da parte ou de sua família, circunstância que não foi suficientemente evidenciada pelos requerentes. Por essas razões, afastada a presunção relativa decorrente das declarações apresentadas pelas circunstâncias concretas dos autos, INDEFIRO a gratuidade da justiça aos réus, sem prejuízo de novo exame caso sobrevenha alteração relevante da situação econômica ou sejam apresentados documentos contemporâneos e individualizados capazes de demonstrar efetiva insuficiência de recursos. 2.5. Do mérito: extinção do condomínio O Código Civil estabelece, em seus artigos 1.320 e 1.322, o direito de qualquer condômino de, a todo tempo, exigir a divisão da coisa comum. Quando o bem for indivisível, como no caso de um imóvel urbano que não comporte cômoda divisão, a solução é a sua alienação judicial, com a repartição do produto da venda na proporção dos respectivos quinhões. Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior. Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho. O direito de não permanecer em condomínio possui natureza potestativa. Por isso, a pretensão de extinguir a copropriedade não depende da concordância dos demais condôminos, ressalvada a existência de situação jurídica excepcional que impeça a alienação, como direito real de habitação ou outra limitação legal, circunstância que não foi demonstrada nestes autos. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. MANUTENÇÃO. DIREITO CIVIL . ART. 1.320 DO CÓDIGO CIVIL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO. AÇÃO DE DIVISÃO. CABIMENTO. BENS IMÓVEIS INDIVISÍVEIS. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. É direito potestativo do condômino de bem imóvel indivisível promover a extinção do condomínio mediante alienação judicial da coisa . Precedentes. Diretriz consagrada no art. 1320 do Código Civil, a qual dispõe, em síntese, que ninguém pode ser compelido a permanecer eternamente em condomínio. 2 . A ação de extinção de condomínio é cabível para aquelas hipóteses em que há copropriedade do bem, tendo como objeto bens indivisíveis. Já o fim específico da ação divisória é resolver a questão em torno do condomínio sobre terras divisíveis, fazendo cessar o estado de comunhão pela repartição geodésica do imóvel. 3. Verificar se de fato os imóveis em questão seriam indivisíveis ou não - a possibilitar a discussão a respeito do melhor cabimento da ação de divisão em detrimento da extinção do condomínio - demandaria reexame de fatos e provas, o que é vedado em sede de recurso especial, a teor da Súmula 7 do STJ . 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2276979 MG 2023/0005078-6, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 30/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/11/2023). APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C/C APURAÇÃO E COBRANÇA DE HAVERES E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. BENS INSUSCETÍVEIS DE DIVISÃO CÔMODA. INEXISTÊNCIA DE ACORDO ENTRE AS PARTES . ALIENAÇÃO JUDICIAL. POSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. 1. A extinção do condomínio é direito potestativo do condômino, que poderá exercê-lo a qualquer tempo, independente da anuência dos demais condôminos. 2. A extinção de condomínio pode ser requerida em face de bens divisíveis e indivisíveis, sendo que, compete à parte demonstrar nos termos do art. 373, I do CPC/15 a possibilidade ou não de divisão do patrimônio de forma cômoda . 3. Nos casos em que existam bens insuscetíveis de divisão cômoda, far-se-á alienação judicial destes, em atenção ao que preconiza o art. 2.019 do Código Civil . 4. Não havendo acordo entre os condôminos, a efetivação da extinção de condomínio se opera por meio de alienação em hasta pública, com arrimo nos arts. 730 e 881, caput, do CPC/15. 5 . RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO PORÉM DESPROVIDO. (TJ-GO - Apelação Cível: 53529565320218090006 ANÁPOLIS, Relator.: Des(a). DESEMBARGADOR GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO, Anápolis - 6ª Vara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ de 11/12/2023). No caso, além de comprovada a copropriedade, os réus não se opõem ao encerramento da comunhão. A divergência entre as partes limita-se à narrativa dos acontecimentos anteriores, ao valor do imóvel, à regulamentação das visitas, à forma de alienação e à existência de eventuais créditos e despesas recíprocos. Nenhuma dessas questões afasta o direito do autor de exigir a extinção do condomínio. Embora a transcrição faça referência aos Lotes 07/08 e existam edificações distintas no local, as partes convergem quanto à alienação do imóvel em sua integralidade, inexistindo pedido de divisão física formulado por qualquer dos condôminos. A disponibilidade do direito patrimonial e a concordância de todos com a venda tornam desnecessária, nesta fase, a investigação acerca de eventual divisão geodésica, sem prejuízo de que a avaliação identifique separadamente as construções e demais elementos capazes de influenciar o valor do conjunto. Consequentemente, o pedido de extinção do condomínio deve ser julgado procedente, ficando a concretização da medida — mediante adjudicação a um dos condôminos, venda particular ou alienação judicial — reservada ao Cumprimento de Sentença. 2.6. Avaliação, adjudicação e alienação do imóvel A avaliação do imóvel deverá ser realizada depois do trânsito em julgado, na fase de Cumprimento de Sentença, por engenheiro civil ou arquiteto regularmente cadastrado, tendo em vista que o trabalho deverá abranger não apenas a estimativa mercadológica, mas também a aferição das áreas do terreno e das edificações, o estado de conservação e a identificação técnica das construções existentes. O laudo deverá indicar o valor atual de mercado do imóvel considerado em sua integralidade, descrever a casa principal e os dois barracões mencionados pelas partes, identificar as benfeitorias aparentes e esclarecer sua contribuição para o valor global. A perícia não terá por objeto decidir a titularidade individual das edificações, apurar créditos entre os condôminos ou estabelecer responsabilidade por despesas pretéritas, matérias de natureza jurídica que não podem ser delegadas ao perito. Homologada a avaliação, todos os condôminos, inclusive o autor, deverão ser intimados para manifestar eventual interesse na adjudicação do imóvel, mediante pagamento das quotas dos demais coproprietários. Havendo mais de um interessado, deverão ser observados os critérios do art. 1.322 do Código Civil, assegurado o contraditório quanto à existência e ao valor das benfeitorias invocadas como fundamento de preferência. Não havendo adjudicação, será concedido aos condôminos prazo de 90 dias para tentativa de venda particular pelo valor mínimo correspondente à avaliação homologada, mediante atuação de corretor ou imobiliária regularmente habilitados. Qualquer proposta deverá ser apresentada nos autos e submetida ao conhecimento de todos os coproprietários, não podendo a integralidade do imóvel ser alienada isoladamente por apenas um deles. Frustrada a venda particular, o imóvel será submetido à alienação judicial, observadas as regras dos arts. 879 e seguintes do Código de Processo Civil, com posterior distribuição do produto líquido entre os nove condôminos na proporção de 1/9 para cada um, ressalvadas somente as despesas diretamente relacionadas à própria avaliação e alienação, conforme vier a ser deliberado na fase de Cumprimento de Sentença. 2.7. Tutela de Urgência A Tutela de Urgência deferida no evento 8 deve ser mantida até a efetiva alienação do imóvel ou ulterior deliberação, pois a colocação de placa de venda e a visitação de interessados constituem medidas compatíveis com o interesse manifestado por todos os condôminos e podem favorecer a alienação particular por valor mais vantajoso. Diante do histórico de conflito familiar e da existência de locatário no imóvel, as visitas deverão ser previamente agendadas com antecedência mínima de 48 horas, preferencialmente em dias úteis e em horário comercial. As comunicações deverão ocorrer por intermédio dos procuradores constituídos nos autos, salvo ajuste escrito em sentido diverso, preservada a possibilidade de acompanhamento por representante indicado pelos réus. Permanece vigente a multa fixada na decisão do evento 8, a qual somente incidirá diante de descumprimento injustificado e efetivamente comprovado da obrigação de permitir a colocação da placa ou a realização de visita regularmente agendada. 2.8. Aluguéis, despesas, benfeitorias e alegados créditos recíprocos Os réus afirmam que o autor ocupou gratuitamente o imóvel durante aproximadamente cinco anos, deixou despesas pendentes e causou deteriorações, enquanto o autor questiona as despesas apresentadas e a administração dos alugueres atualmente recebidos. Não houve reconvenção nestes autos, nem pedido condenatório regularmente formulado pelos réus para cobrança de aluguéis pretéritos, indenização por danos, ressarcimento de despesas ou compensação de valores. A contestação permite a apresentação de fundamentos defensivos, mas não substitui a reconvenção quando a parte pretende obter tutela condenatória em seu favor. Por isso, não é possível, nesta sentença, reconhecer créditos individuais, impor condenação ao autor ou determinar compensações com o produto da alienação. Eventuais pretensões pessoais relativas a aluguéis, indenizações, despesas de conservação ou ressarcimentos deverão ser deduzidas em ação própria ou resolvidas por acordo entre os interessados. Essa conclusão não impede que as benfeitorias existentes sejam descritas e avaliadas para determinação do valor de mercado ou para aplicação dos critérios de preferência previstos no art. 1.322 do Código Civil. Também não impede a dedução, do produto da venda, das despesas futuras e comprovadamente necessárias à avaliação e à própria alienação, desde que previamente submetidas ao contraditório e autorizadas pelo Juízo. 2.9. Despesas processuais e honorários advocatícios Embora o pedido seja julgado procedente, os réus reconheceram expressamente a existência do condomínio e concordaram com sua extinção, não havendo resistência ao núcleo da pretensão. A controvérsia concentrou-se na forma de alienação, no valor do imóvel e em fatos relacionados à administração anterior do bem. A extinção do condomínio e a alienação do patrimônio comum atendem ao interesse de todos os coproprietários. Considerando a ausência de vencido substancial quanto ao pedido principal e a natureza comum da providência, as despesas processuais necessárias à avaliação e à alienação serão suportadas pelo produto da venda, na proporção dos quinhões, ressalvados os benefícios da gratuidade da justiça e a disciplina específica aplicável ao custeio inicial da perícia. Cada parte arcará com os honorários de seus respectivos advogados, diante da convergência quanto à extinção do condomínio e da inexistência de resistência substancial ao pedido principal. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, para: a) DECLARAR extinto o condomínio existente entre Orlando José da Costa, Ana Maria da Conceição Melo, Ângela Maria da Costa Pereira, Benedito José da Costa, Divino José da Costa, Itamar Rosa da Costa, Regina Maria da Costa Piau, Rogério José da Costa e Rosangela Maria da Costa sobre o imóvel situado na Rua 01, Quadra 03, Lotes 07/08, Bairro Vila João Luiz de Oliveira, Anápolis/GO, vinculado à transcrição nº 57.580 do 2º Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca, reconhecendo que cada condômino possui a fração ideal de 1/9; b) DETERMINAR que a concretização da extinção do condomínio ocorra, após o trânsito em julgado e mediante requerimento da parte interessada, em Cumprimento de Sentença, inicialmente por adjudicação a um dos condôminos e, não havendo interessado, por venda particular ou, subsidiariamente, alienação judicial; c) DETERMINAR que, instaurado o Cumprimento de Sentença, seja realizada avaliação técnica do imóvel por engenheiro civil ou arquiteto regularmente cadastrado, cujo laudo deverá abranger o valor atual de mercado do conjunto, as áreas do terreno e das edificações, o estado de conservação, a casa principal, os dois barracões mencionados pelas partes e as benfeitorias aparentes, sem incursão em questões de titularidade, responsabilidade ou créditos pessoais; d) DETERMINAR que, homologada a avaliação, todos os condôminos, inclusive o autor, sejam intimados para, no prazo comum de 15 dias, manifestar eventual interesse na adjudicação do imóvel e demonstrar condições de pagar as quotas dos demais coproprietários, observados, em caso de pluralidade de interessados, os critérios previstos no art. 1.322 do Código Civil; e) DETERMINAR que, não havendo adjudicação, seja concedido aos condôminos o prazo de 90 dias para tentativa de venda particular do imóvel, por valor não inferior à avaliação homologada, mediante atuação de corretor ou imobiliária regularmente habilitados e apresentação de eventual proposta nos autos para ciência de todos os coproprietários; f) DETERMINAR que, frustrada a adjudicação e a venda particular, seja realizada a alienação judicial do imóvel, observados os arts. 879 e seguintes do Código de Processo Civil, com distribuição do produto líquido na proporção de 1/9 para cada condômino; g) MANTER a Tutela de Urgência deferida no evento 8, inclusive quanto à colocação de placa de “vende-se”, à visitação de interessados e à multa ali estabelecida, determinando que as visitas sejam previamente agendadas, com antecedência mínima de 48 horas, preferencialmente em dias úteis e horário comercial, e que as comunicações ocorram por intermédio dos procuradores constituídos, salvo ajuste escrito em sentido diverso; h) RECONHECER a intempestividade da manifestação do evento 36 e não a conhecer como réplica regularmente apresentada, ressalvando que a ausência de réplica não produz presunção de veracidade dos fatos narrados na contestação nem impede o exame de matérias de direito, questões cognoscíveis de ofício e provas regularmente incorporadas aos autos; i) DECLARAR que eventuais pretensões pessoais relativas a aluguéis pretéritos, indenizações, ressarcimento de despesas e compensações não integram o objeto desta demanda, por ausência de reconvenção ou pedido autônomo, ressalvada sua dedução em ação própria ou solução consensual. As despesas necessárias à avaliação e à alienação do imóvel serão inicialmente adiantadas na forma da legislação aplicável e, ao final, deduzidas do produto da venda e suportadas proporcionalmente pelos condôminos, observados os benefícios da Gratuidade da Justiça. Cada parte arcará com os honorários de seus respectivos advogados, diante da ausência de resistência substancial ao pedido de extinção do condomínio. Opostos embargos de declaração, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões, no prazo de 5 (cinco) dias. Após, volvam-me os autos conclusos no classificador “Embargos de Declaração". Havendo interposição de recurso de apelação, deverá a UPJ, antes de qualquer conclusão, alterar imediatamente a fase processual de conhecimento para a recursal, e expedir o ato ordinatório de intimação para contrarrazões, sob pena de devolução dos autos à unidade para integral cumprimento. Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se definitivamente. Sobrevindo qualquer petição posterior, o desarquivamento implicará necessariamente, antes da conclusão, a evolução da classe e da fase para cumprimento de sentença/execução, ainda que a providência requerida não possua conteúdo satisfativo em sentido estrito, pois a fase de conhecimento já se encontra definitivamente encerrada. Interposta apelação adesiva, INTIME-SE a parte apelante para apresentar as contrarrazões (art. 1.010, §2°, do CPC). Cumpridas as formalidades previstas nos §§1° e 2° do art. 1.010 do CPC, o que deverá ser certificado, REMETAM-SE os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, independente de nova conclusão (art. 1.010, §3°, do CPC). Eventual cumprimento provisório ou definitivo desta sentença, inclusive quanto à verba sucumbencial, deverá ser requerido em autos apartados, distribuídos por dependência e vinculados eletronicamente a estes autos, mediante petição própria, acompanhada do demonstrativo atualizado do crédito e dos documentos indispensáveis, sem prejuízo de prévia liquidação, quando necessária. A providência visa preservar a regular tramitação recursal do processo de conhecimento, permitir o arquivamento oportuno dos autos principais após o trânsito em julgado e o cumprimento das providências finais, evitar a sobreposição de execuções, honorários, parcelas ilíquidas e obrigações eventualmente não alcançadas por efeito suspensivo, bem como racionalizar a gestão cartorária em ambiente eletrônico, sem alteração da competência, da prevenção ou do título judicial formado nestes autos. Caso seja protocolado pedido de cumprimento de sentença nos autos principais, deverá a UPJ certificar a ocorrência e intimar a parte requerente para reapresentá-lo em autos apartados, por dependência, no prazo de 15 (quinze) dias. Havendo impossibilidade técnica do sistema, certifique-se o ocorrido e renovem-se os autos conclusos. Publicação e intimação eletrônicas. Cumpra-se. Anápolis-GO, data da assinatura digital. Rodrigo de Castro Ferreira Juiz de Direito Obs.: O presente ato decisório serve automaticamente de instrumento de citação, intimação, ofício ou alvará judicial, conforme estabelecido no artigo 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial de 2022.
TJGO · Anápolis - UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª e 6ª · Sentença
Poder Judiciário do Estado de Goiás Comarca de Anápolis 1ª Vara Cível Gabinete do Juiz Rodrigo de Castro Ferreira Gabinete Virtual: https://tjgo.zoom.us/j/3911002223 Sala de Audiências: https://tjgo.zoom.us/j/8351903137 Atendimento UPJ: 3902-8878 - 3902/8879 WhatsApp Gabinete: (62) 3902-8873 Autos nº 5332025-53.2026.8.09.0006 Polo Ativo: Orlando José da Costa Polo Passivo: Ana Maria da Conceição Melo, Ângela Maria da Costa Pereira, Benedito José da Costa, Divino José da Costa, Itamar Rosa da Costa, Regina Maria da Costa Piau, Rogério José da Costa e Rosangela Maria da Costa SENTENÇA Ementa: Direito Civil e Processual Civil. Ação de Extinção de Condomínio. Bem imóvel comum. Copropriedade e quinhões incontroversos. Direito potestativo de não permanecer em condomínio. Concordância dos réus com a alienação do imóvel. Julgamento antecipado do mérito. Desnecessidade de avaliação prévia para o reconhecimento do direito. Avaliação, oportunidade de adjudicação e alienação a serem realizadas em Cumprimento de Sentença. Réplica intempestiva. Ausência de presunção de veracidade dos fatos alegados na contestação. Gratuidade da Justiça. Impugnação ao valor da causa. Manutenção provisória. Pretensões relativas a aluguéis, despesas e compensações não deduzidas por reconvenção. Procedência. 1. RELATÓRIO Trata-se de Ação de Extinção de Condomínio com Divisão e Tutela de Urgência ajuizada por Orlando José da Costa em face de Ana Maria da Conceição Melo, Ângela Maria da Costa Pereira, Benedito José da Costa, Divino José da Costa, Itamar Rosa da Costa, Regina Maria da Costa Piau, Rogério José da Costa e Rosangela Maria da Costa, todos coerdeiros do espólio de José Rosa da Costa e condôminos, na fração de 1/9 cada, do imóvel situado na Rua 01, Quadra 03, Lote 07/08, Bairro Vila João Luiz de Oliveira, Anápolis/GO, vinculado à transcrição nº 57.580 do 2º Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca. Alegou o autor que os réus exercem posse exclusiva do bem e obstam sua alienação, causando-lhe prejuízo; atribuiu à causa o valor de R$1.200.000,00; requereu gratuidade da justiça, tutela de urgência para autorizar a colocação de placa de venda e a visitação de interessados, nomeação de perito avaliador, reconhecimento do condomínio, concessão aos réus de direito de preferência em adjudicação no prazo de 5 dias sob pena de preclusão e, não exercido esse direito, reposição de preço via venda judicial. Instruiu a inicial com a escritura pública de inventário e partilha, a certidão de transcrição imobiliária e a sentença proferida nos autos nº 5298943-70.2022.8.09.0006, na qual os ora réus litigaram, como autores, contra o ora autor e sua esposa, em Ação de Reintegração de Posse c/c Fixação de Aluguel, processo extinto sem resolução de mérito por inércia no recolhimento de custas complementares, no qual reconvenção dos ora réus postulando a extinção do condomínio não foi recebida por incompatibilidade de ritos. Por decisão de evento 8, este juízo recebeu a inicial, deferiu a gratuidade da justiça ao autor, deferiu parcialmente a tutela de urgência para determinar que os réus, no prazo de 15 dias, facultassem a colocação de placa de "vende-se" e a visitação de interessados mediante prévio agendamento com antecedência mínima de 48 horas, sob pena de multa diária, indeferiu por ora a nomeação de perito avaliador, por prematura, e determinou a citação dos réus. Efetivada a citação por carta com AR, os réus se fizeram representar por advogada constituída e apresentaram contestação conjunta, na qual impugnaram o valor da causa, por ausência de avaliação técnica idônea, trazendo aos autos contrato de intermediação imobiliária de 2024 que estipula o valor de R$885.000,00 para o imóvel; no mérito, não se opuseram, em tese, à extinção do condomínio, mas apresentaram versão diversa dos fatos, segundo a qual o autor teria residido gratuitamente no imóvel por cerca de cinco anos, sem pagamento de aluguel aos demais condôminos, e o teria deixado deteriorado e com despesas pendentes, tendo os réus arcado com gastos de recuperação, cuja planilha e comprovantes juntaram; esclareceram que o imóvel é composto por casa principal, atualmente locada a terceiro, e por dois barracões de titularidade de uso atribuída a réus específicos; requereram regulamentação das visitas exclusivamente por intermédio de sua procuradora, gratuidade da justiça, instruída com declarações individuais de hipossuficiência, e a priorização da venda particular sobre a alienação judicial. Intimada a parte autora para réplica em 13/07/2026, o prazo transcorreu sem manifestação até aproximadamente 05/08/2026; os réus requereram a certificação da preclusão; apenas em 18/08/2026 sobreveio manifestação do procurador do autor, intitulada impugnação, que contém equívoco material na identificação da parte no cabeçalho, mas cujo conteúdo e assinatura evidenciam tratar-se do autor Orlando José da Costa, impugnando a gratuidade dos réus, reiterando o valor da causa, contestando pontualmente a defesa e reiterando os pedidos de avaliação judicial, preferência e venda judicial subsidiária. É o relatório. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Julgamento antecipado do mérito O processo comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, porque a controvérsia relevante para o reconhecimento do direito à extinção do condomínio está suficientemente esclarecida pelos documentos e pelas manifestações das partes. A Escritura Pública de Inventário e Partilha e a certidão da transcrição imobiliária demonstram a existência da copropriedade sobre o imóvel, cabendo ao autor e a cada um dos oito réus a fração ideal de 1/9. A titularidade e a proporção dos quinhões não foram impugnadas na contestação. Também não existe controvérsia quanto ao interesse na cessação da comunhão. Embora os réus apresentem versão diversa acerca das causas do conflito e rejeitem a afirmação de que estariam impedindo a venda, reconhecem expressamente que não se opõem à extinção do condomínio e manifestam interesse na alienação do imóvel, desde que precedida de avaliação idônea e realizada, preferencialmente, por iniciativa particular. A avaliação do bem não constitui pressuposto para o reconhecimento do direito material à extinção do condomínio. Trata-se de providência destinada a estabelecer o valor de referência para eventual adjudicação, venda particular ou alienação judicial, podendo ser realizada posteriormente, na fase de Cumprimento de Sentença. Não há, portanto, necessidade de prolongar a fase cognitiva exclusivamente para definir o valor de mercado do imóvel. 2.2. Intempestividade da manifestação do evento 36 A parte autora foi intimada em 13/07/2026 para se manifestar sobre a contestação, tendo o prazo processual se encerrado em 05/08/2026. A petição do evento 36 foi protocolada apenas em 18/08/2026, sem alegação ou demonstração de justa causa para a prática tardia do ato. RECONHEÇO, portanto, a preclusão temporal e não conheço da petição do evento 36 como réplica regularmente apresentada, nos termos do art. 223 do Código de Processo Civil. A intempestividade da réplica, contudo, não produz presunção automática de veracidade dos fatos afirmados na contestação, nem dispensa o Juízo de examinar as questões de direito, as matérias cognoscíveis de ofício e o conjunto probatório regularmente incorporado aos autos. A ausência de réplica não se equipara à revelia e não impede o julgamento da causa de acordo com a distribuição legal do ônus da prova. As questões relativas ao valor da causa e à Gratuidade da Justiça, por possuírem disciplina própria e admitirem controle judicial, serão examinadas independentemente da intempestividade da manifestação do autor. 2.3. Impugnação ao valor da causa O autor atribuiu à causa o valor de R$ 1.200.000,00, correspondente à estimativa que apresentou para o imóvel. Os réus impugnaram essa quantia e juntaram contrato de intermediação imobiliária firmado em 24/09/2024, no qual foi indicado o valor de R$ 885.000,00. Nas ações de extinção de condomínio, o valor da causa deve guardar correspondência com a expressão econômica do bem cuja situação de comunhão se pretende encerrar. No caso, porém, nenhuma das quantias apresentadas decorre de avaliação técnica produzida especificamente para o processo. A quantia constante do contrato de intermediação representa preço de oferta estipulado em negociação anterior, não constituindo, por si só, prova conclusiva do valor de mercado; de igual modo, o valor apontado na inicial constitui estimativa ainda sujeita à confirmação. Por essa razão, REJEITO, por ora, a impugnação e mantenho o valor da causa em R$ 1.200.000,00, sem prejuízo de posterior correção, inclusive de ofício, depois da avaliação a ser realizada no Cumprimento de Sentença, nos termos do art. 292, § 3º, do Código de Processo Civil. 2.4. Da gratuidade da justiça dos réus Os réus requereram a concessão da Gratuidade da Justiça e apresentaram declarações individuais de hipossuficiência. Embora a declaração formulada por pessoa natural goze de presunção relativa de veracidade, nos termos do art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil, essa presunção não é absoluta e pode ser afastada quando as circunstâncias concretas do processo evidenciarem capacidade econômica incompatível com o benefício. No caso, os requerentes limitaram-se a apresentar declarações padronizadas, sem instruir o pedido com declarações de imposto de renda, comprovantes atuais de rendimentos, extratos bancários ou outros documentos capazes de demonstrar, de maneira individualizada, a alegada impossibilidade de suportar as despesas processuais. A afirmação genérica de que a maioria exerce atividade autônoma e não possui renda fixa não permite aferir a efetiva situação econômica de cada um dos oito requerentes. Além da ausência de documentação mínima, os autos demonstram que os réus são coproprietários, em conjunto, de oito nonos de imóvel cujo valor foi estimado entre R$ 885.000,00 e R$ 1.200.000,00. A casa principal encontra-se locada a terceiro, e os próprios réus afirmam administrar os frutos civis produzidos pelo bem, apresentando planilha de receitas e despesas relacionadas à locação. Embora a titularidade de patrimônio imobiliário não impeça, isoladamente, a concessão do benefício, ela deve ser considerada em conjunto com a percepção de renda proveniente do próprio imóvel e com a ausência de comprovação individual da alegada insuficiência. A Gratuidade da Justiça não se destina a dispensar despesas processuais apenas porque o pagamento se mostra inconveniente ou porque o patrimônio possui liquidez reduzida. Exige-se demonstração de que o recolhimento comprometeria o sustento da parte ou de sua família, circunstância que não foi suficientemente evidenciada pelos requerentes. Por essas razões, afastada a presunção relativa decorrente das declarações apresentadas pelas circunstâncias concretas dos autos, INDEFIRO a gratuidade da justiça aos réus, sem prejuízo de novo exame caso sobrevenha alteração relevante da situação econômica ou sejam apresentados documentos contemporâneos e individualizados capazes de demonstrar efetiva insuficiência de recursos. 2.5. Do mérito: extinção do condomínio O Código Civil estabelece, em seus artigos 1.320 e 1.322, o direito de qualquer condômino de, a todo tempo, exigir a divisão da coisa comum. Quando o bem for indivisível, como no caso de um imóvel urbano que não comporte cômoda divisão, a solução é a sua alienação judicial, com a repartição do produto da venda na proporção dos respectivos quinhões. Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior. Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho. O direito de não permanecer em condomínio possui natureza potestativa. Por isso, a pretensão de extinguir a copropriedade não depende da concordância dos demais condôminos, ressalvada a existência de situação jurídica excepcional que impeça a alienação, como direito real de habitação ou outra limitação legal, circunstância que não foi demonstrada nestes autos. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. MANUTENÇÃO. DIREITO CIVIL . ART. 1.320 DO CÓDIGO CIVIL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO. AÇÃO DE DIVISÃO. CABIMENTO. BENS IMÓVEIS INDIVISÍVEIS. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. É direito potestativo do condômino de bem imóvel indivisível promover a extinção do condomínio mediante alienação judicial da coisa . Precedentes. Diretriz consagrada no art. 1320 do Código Civil, a qual dispõe, em síntese, que ninguém pode ser compelido a permanecer eternamente em condomínio. 2 . A ação de extinção de condomínio é cabível para aquelas hipóteses em que há copropriedade do bem, tendo como objeto bens indivisíveis. Já o fim específico da ação divisória é resolver a questão em torno do condomínio sobre terras divisíveis, fazendo cessar o estado de comunhão pela repartição geodésica do imóvel. 3. Verificar se de fato os imóveis em questão seriam indivisíveis ou não - a possibilitar a discussão a respeito do melhor cabimento da ação de divisão em detrimento da extinção do condomínio - demandaria reexame de fatos e provas, o que é vedado em sede de recurso especial, a teor da Súmula 7 do STJ . 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2276979 MG 2023/0005078-6, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 30/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/11/2023). APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C/C APURAÇÃO E COBRANÇA DE HAVERES E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. BENS INSUSCETÍVEIS DE DIVISÃO CÔMODA. INEXISTÊNCIA DE ACORDO ENTRE AS PARTES . ALIENAÇÃO JUDICIAL. POSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. 1. A extinção do condomínio é direito potestativo do condômino, que poderá exercê-lo a qualquer tempo, independente da anuência dos demais condôminos. 2. A extinção de condomínio pode ser requerida em face de bens divisíveis e indivisíveis, sendo que, compete à parte demonstrar nos termos do art. 373, I do CPC/15 a possibilidade ou não de divisão do patrimônio de forma cômoda . 3. Nos casos em que existam bens insuscetíveis de divisão cômoda, far-se-á alienação judicial destes, em atenção ao que preconiza o art. 2.019 do Código Civil . 4. Não havendo acordo entre os condôminos, a efetivação da extinção de condomínio se opera por meio de alienação em hasta pública, com arrimo nos arts. 730 e 881, caput, do CPC/15. 5 . RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO PORÉM DESPROVIDO. (TJ-GO - Apelação Cível: 53529565320218090006 ANÁPOLIS, Relator.: Des(a). DESEMBARGADOR GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO, Anápolis - 6ª Vara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ de 11/12/2023). No caso, além de comprovada a copropriedade, os réus não se opõem ao encerramento da comunhão. A divergência entre as partes limita-se à narrativa dos acontecimentos anteriores, ao valor do imóvel, à regulamentação das visitas, à forma de alienação e à existência de eventuais créditos e despesas recíprocos. Nenhuma dessas questões afasta o direito do autor de exigir a extinção do condomínio. Embora a transcrição faça referência aos Lotes 07/08 e existam edificações distintas no local, as partes convergem quanto à alienação do imóvel em sua integralidade, inexistindo pedido de divisão física formulado por qualquer dos condôminos. A disponibilidade do direito patrimonial e a concordância de todos com a venda tornam desnecessária, nesta fase, a investigação acerca de eventual divisão geodésica, sem prejuízo de que a avaliação identifique separadamente as construções e demais elementos capazes de influenciar o valor do conjunto. Consequentemente, o pedido de extinção do condomínio deve ser julgado procedente, ficando a concretização da medida — mediante adjudicação a um dos condôminos, venda particular ou alienação judicial — reservada ao Cumprimento de Sentença. 2.6. Avaliação, adjudicação e alienação do imóvel A avaliação do imóvel deverá ser realizada depois do trânsito em julgado, na fase de Cumprimento de Sentença, por engenheiro civil ou arquiteto regularmente cadastrado, tendo em vista que o trabalho deverá abranger não apenas a estimativa mercadológica, mas também a aferição das áreas do terreno e das edificações, o estado de conservação e a identificação técnica das construções existentes. O laudo deverá indicar o valor atual de mercado do imóvel considerado em sua integralidade, descrever a casa principal e os dois barracões mencionados pelas partes, identificar as benfeitorias aparentes e esclarecer sua contribuição para o valor global. A perícia não terá por objeto decidir a titularidade individual das edificações, apurar créditos entre os condôminos ou estabelecer responsabilidade por despesas pretéritas, matérias de natureza jurídica que não podem ser delegadas ao perito. Homologada a avaliação, todos os condôminos, inclusive o autor, deverão ser intimados para manifestar eventual interesse na adjudicação do imóvel, mediante pagamento das quotas dos demais coproprietários. Havendo mais de um interessado, deverão ser observados os critérios do art. 1.322 do Código Civil, assegurado o contraditório quanto à existência e ao valor das benfeitorias invocadas como fundamento de preferência. Não havendo adjudicação, será concedido aos condôminos prazo de 90 dias para tentativa de venda particular pelo valor mínimo correspondente à avaliação homologada, mediante atuação de corretor ou imobiliária regularmente habilitados. Qualquer proposta deverá ser apresentada nos autos e submetida ao conhecimento de todos os coproprietários, não podendo a integralidade do imóvel ser alienada isoladamente por apenas um deles. Frustrada a venda particular, o imóvel será submetido à alienação judicial, observadas as regras dos arts. 879 e seguintes do Código de Processo Civil, com posterior distribuição do produto líquido entre os nove condôminos na proporção de 1/9 para cada um, ressalvadas somente as despesas diretamente relacionadas à própria avaliação e alienação, conforme vier a ser deliberado na fase de Cumprimento de Sentença. 2.7. Tutela de Urgência A Tutela de Urgência deferida no evento 8 deve ser mantida até a efetiva alienação do imóvel ou ulterior deliberação, pois a colocação de placa de venda e a visitação de interessados constituem medidas compatíveis com o interesse manifestado por todos os condôminos e podem favorecer a alienação particular por valor mais vantajoso. Diante do histórico de conflito familiar e da existência de locatário no imóvel, as visitas deverão ser previamente agendadas com antecedência mínima de 48 horas, preferencialmente em dias úteis e em horário comercial. As comunicações deverão ocorrer por intermédio dos procuradores constituídos nos autos, salvo ajuste escrito em sentido diverso, preservada a possibilidade de acompanhamento por representante indicado pelos réus. Permanece vigente a multa fixada na decisão do evento 8, a qual somente incidirá diante de descumprimento injustificado e efetivamente comprovado da obrigação de permitir a colocação da placa ou a realização de visita regularmente agendada. 2.8. Aluguéis, despesas, benfeitorias e alegados créditos recíprocos Os réus afirmam que o autor ocupou gratuitamente o imóvel durante aproximadamente cinco anos, deixou despesas pendentes e causou deteriorações, enquanto o autor questiona as despesas apresentadas e a administração dos alugueres atualmente recebidos. Não houve reconvenção nestes autos, nem pedido condenatório regularmente formulado pelos réus para cobrança de aluguéis pretéritos, indenização por danos, ressarcimento de despesas ou compensação de valores. A contestação permite a apresentação de fundamentos defensivos, mas não substitui a reconvenção quando a parte pretende obter tutela condenatória em seu favor. Por isso, não é possível, nesta sentença, reconhecer créditos individuais, impor condenação ao autor ou determinar compensações com o produto da alienação. Eventuais pretensões pessoais relativas a aluguéis, indenizações, despesas de conservação ou ressarcimentos deverão ser deduzidas em ação própria ou resolvidas por acordo entre os interessados. Essa conclusão não impede que as benfeitorias existentes sejam descritas e avaliadas para determinação do valor de mercado ou para aplicação dos critérios de preferência previstos no art. 1.322 do Código Civil. Também não impede a dedução, do produto da venda, das despesas futuras e comprovadamente necessárias à avaliação e à própria alienação, desde que previamente submetidas ao contraditório e autorizadas pelo Juízo. 2.9. Despesas processuais e honorários advocatícios Embora o pedido seja julgado procedente, os réus reconheceram expressamente a existência do condomínio e concordaram com sua extinção, não havendo resistência ao núcleo da pretensão. A controvérsia concentrou-se na forma de alienação, no valor do imóvel e em fatos relacionados à administração anterior do bem. A extinção do condomínio e a alienação do patrimônio comum atendem ao interesse de todos os coproprietários. Considerando a ausência de vencido substancial quanto ao pedido principal e a natureza comum da providência, as despesas processuais necessárias à avaliação e à alienação serão suportadas pelo produto da venda, na proporção dos quinhões, ressalvados os benefícios da gratuidade da justiça e a disciplina específica aplicável ao custeio inicial da perícia. Cada parte arcará com os honorários de seus respectivos advogados, diante da convergência quanto à extinção do condomínio e da inexistência de resistência substancial ao pedido principal. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, para: a) DECLARAR extinto o condomínio existente entre Orlando José da Costa, Ana Maria da Conceição Melo, Ângela Maria da Costa Pereira, Benedito José da Costa, Divino José da Costa, Itamar Rosa da Costa, Regina Maria da Costa Piau, Rogério José da Costa e Rosangela Maria da Costa sobre o imóvel situado na Rua 01, Quadra 03, Lotes 07/08, Bairro Vila João Luiz de Oliveira, Anápolis/GO, vinculado à transcrição nº 57.580 do 2º Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca, reconhecendo que cada condômino possui a fração ideal de 1/9; b) DETERMINAR que a concretização da extinção do condomínio ocorra, após o trânsito em julgado e mediante requerimento da parte interessada, em Cumprimento de Sentença, inicialmente por adjudicação a um dos condôminos e, não havendo interessado, por venda particular ou, subsidiariamente, alienação judicial; c) DETERMINAR que, instaurado o Cumprimento de Sentença, seja realizada avaliação técnica do imóvel por engenheiro civil ou arquiteto regularmente cadastrado, cujo laudo deverá abranger o valor atual de mercado do conjunto, as áreas do terreno e das edificações, o estado de conservação, a casa principal, os dois barracões mencionados pelas partes e as benfeitorias aparentes, sem incursão em questões de titularidade, responsabilidade ou créditos pessoais; d) DETERMINAR que, homologada a avaliação, todos os condôminos, inclusive o autor, sejam intimados para, no prazo comum de 15 dias, manifestar eventual interesse na adjudicação do imóvel e demonstrar condições de pagar as quotas dos demais coproprietários, observados, em caso de pluralidade de interessados, os critérios previstos no art. 1.322 do Código Civil; e) DETERMINAR que, não havendo adjudicação, seja concedido aos condôminos o prazo de 90 dias para tentativa de venda particular do imóvel, por valor não inferior à avaliação homologada, mediante atuação de corretor ou imobiliária regularmente habilitados e apresentação de eventual proposta nos autos para ciência de todos os coproprietários; f) DETERMINAR que, frustrada a adjudicação e a venda particular, seja realizada a alienação judicial do imóvel, observados os arts. 879 e seguintes do Código de Processo Civil, com distribuição do produto líquido na proporção de 1/9 para cada condômino; g) MANTER a Tutela de Urgência deferida no evento 8, inclusive quanto à colocação de placa de “vende-se”, à visitação de interessados e à multa ali estabelecida, determinando que as visitas sejam previamente agendadas, com antecedência mínima de 48 horas, preferencialmente em dias úteis e horário comercial, e que as comunicações ocorram por intermédio dos procuradores constituídos, salvo ajuste escrito em sentido diverso; h) RECONHECER a intempestividade da manifestação do evento 36 e não a conhecer como réplica regularmente apresentada, ressalvando que a ausência de réplica não produz presunção de veracidade dos fatos narrados na contestação nem impede o exame de matérias de direito, questões cognoscíveis de ofício e provas regularmente incorporadas aos autos; i) DECLARAR que eventuais pretensões pessoais relativas a aluguéis pretéritos, indenizações, ressarcimento de despesas e compensações não integram o objeto desta demanda, por ausência de reconvenção ou pedido autônomo, ressalvada sua dedução em ação própria ou solução consensual. As despesas necessárias à avaliação e à alienação do imóvel serão inicialmente adiantadas na forma da legislação aplicável e, ao final, deduzidas do produto da venda e suportadas proporcionalmente pelos condôminos, observados os benefícios da Gratuidade da Justiça. Cada parte arcará com os honorários de seus respectivos advogados, diante da ausência de resistência substancial ao pedido de extinção do condomínio. Opostos embargos de declaração, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões, no prazo de 5 (cinco) dias. Após, volvam-me os autos conclusos no classificador “Embargos de Declaração". Havendo interposição de recurso de apelação, deverá a UPJ, antes de qualquer conclusão, alterar imediatamente a fase processual de conhecimento para a recursal, e expedir o ato ordinatório de intimação para contrarrazões, sob pena de devolução dos autos à unidade para integral cumprimento. Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se definitivamente. Sobrevindo qualquer petição posterior, o desarquivamento implicará necessariamente, antes da conclusão, a evolução da classe e da fase para cumprimento de sentença/execução, ainda que a providência requerida não possua conteúdo satisfativo em sentido estrito, pois a fase de conhecimento já se encontra definitivamente encerrada. Interposta apelação adesiva, INTIME-SE a parte apelante para apresentar as contrarrazões (art. 1.010, §2°, do CPC). Cumpridas as formalidades previstas nos §§1° e 2° do art. 1.010 do CPC, o que deverá ser certificado, REMETAM-SE os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, independente de nova conclusão (art. 1.010, §3°, do CPC). Eventual cumprimento provisório ou definitivo desta sentença, inclusive quanto à verba sucumbencial, deverá ser requerido em autos apartados, distribuídos por dependência e vinculados eletronicamente a estes autos, mediante petição própria, acompanhada do demonstrativo atualizado do crédito e dos documentos indispensáveis, sem prejuízo de prévia liquidação, quando necessária. A providência visa preservar a regular tramitação recursal do processo de conhecimento, permitir o arquivamento oportuno dos autos principais após o trânsito em julgado e o cumprimento das providências finais, evitar a sobreposição de execuções, honorários, parcelas ilíquidas e obrigações eventualmente não alcançadas por efeito suspensivo, bem como racionalizar a gestão cartorária em ambiente eletrônico, sem alteração da competência, da prevenção ou do título judicial formado nestes autos. Caso seja protocolado pedido de cumprimento de sentença nos autos principais, deverá a UPJ certificar a ocorrência e intimar a parte requerente para reapresentá-lo em autos apartados, por dependência, no prazo de 15 (quinze) dias. Havendo impossibilidade técnica do sistema, certifique-se o ocorrido e renovem-se os autos conclusos. Publicação e intimação eletrônicas. Cumpra-se. Anápolis-GO, data da assinatura digital. Rodrigo de Castro Ferreira Juiz de Direito Obs.: O presente ato decisório serve automaticamente de instrumento de citação, intimação, ofício ou alvará judicial, conforme estabelecido no artigo 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial de 2022.
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