5316453-91.2026.8.21.7000

Intimação

TJRS · Secretaria da 20ª Câmara Cível · DECISÃO MONOCRÁTICA

Agravo de Instrumento Nº 5316453-91.2026.8.21.7000/RS TIPO DE AÇÃO: Despesas Condominiais RELATORA: Desembargadora WALDA MARIA MELO PIERRO AGRAVANTE: PORTO MUNIQUE ADVOGADO(A): RENATA BESCKOW (OAB RS057125) EMENTA DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDA CONDOMINIAL. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. NATUREZA PROPTER REM. PENHORA SOBRE A INTEGRALIDADE DO BEM. PROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME: 1. AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO PELO CONDOMÍNIO AGRAVANTE CONTRA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE, EM AÇÃO DE EXECUÇÃO POR DÉBITOS CONDOMINIAIS, DEFERIU A PENHORA DE FORMA RESTRITA AOS DIREITOS E AÇÕES DA EXECUTADA SOBRE O IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA, EM RAZÃO DA EXISTÊNCIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE O BEM. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 1. A QUESTÃO EM DISCUSSÃO CONSISTE EM DEFINIR SE A PENHORA, EM EXECUÇÃO DE DÍVIDA CONDOMINIAL, DEVE RECAIR SOBRE A INTEGRALIDADE DO IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA OU SE DEVE SE LIMITAR AOS DIREITOS E AÇÕES DO DEVEDOR FIDUCIANTE SOBRE O BEM. III. RAZÕES DE DECIDIR: 1. A OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL POSSUI NATUREZA PROPTER REM, NOS TERMOS DO ART. 1.345 DO CC/2002, VINCULANDO-SE À PRÓPRIA UNIDADE IMOBILIÁRIA INDEPENDENTEMENTE DE QUEM SEJA O TITULAR DO DOMÍNIO OU DOS ÔNUS QUE SOBRE ELA RECAIAM. 2. A PROPRIEDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO É RESOLÚVEL E DE CARÁTER INSTRUMENTAL DE GARANTIA, NÃO SE SOBREPONDO À NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO CONDOMINIAL. 3. O CRÉDITO CONDOMINIAL PREFERE AO HIPOTECÁRIO, CONFORME A SÚMULA Nº 478 DO STJ, E O MESMO RACIOCÍNIO SE APLICA, POR ANALOGIA, À ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, POIS AMBAS REPRESENTAM FORMAS DE GARANTIA REAL SOBRE O IMÓVEL. 4. A LIMITAÇÃO DA PENHORA AOS DIREITOS E AÇÕES DO FIDUCIANTE RESTRINGE INDEVIDAMENTE A GARANTIA DO CRÉDITO CONDOMINIAL E COMPROMETE A EFETIVIDADE DA EXECUÇÃO, DADO O BAIXO VALOR DE MERCADO DESSA POSIÇÃO CONTRATUAL. 5. O CREDOR FIDUCIÁRIO DEVE SER INTIMADO DA PENHORA QUE RECAI SOBRE A INTEGRALIDADE DO IMÓVEL, PARA QUE POSSA INTERVIR NO FEITO E PROTEGER SEUS INTERESSES. IV. DISPOSITIVO E TESE: 1. RECURSO PROVIDO PARA REFORMAR A DECISÃO AGRAVADA E DETERMINAR QUE A PENHORA RECAIA SOBRE A INTEGRALIDADE DO IMÓVEL, COM INTIMAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. TESE DE JULGAMENTO: 1. EM EXECUÇÃO DE DÉBITO CONDOMINIAL, A PENHORA DEVE RECAIR SOBRE A INTEGRALIDADE DO IMÓVEL QUE ORIGINOU A DÍVIDA, AINDA QUE GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, EM RAZÃO DA NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO, DEVENDO O CREDOR FIDUCIÁRIO SER INTIMADO DA CONSTRIÇÃO. ___________ DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CC/2002, ARTS. 1.345 E 1.361; CPC/2015, ART. 799, INC. I; LEI 9.514/1997, ART. 22. JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, SÚMULA Nº 478; STJ, RESP Nº 1.929.926/SP; TJRS, AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 53265603420258217000, REL. DILSO DOMINGOS PEREIRA, J. 23-04-2026. DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo Condominio PORTO MUNIQUE em face da decisão interlocutória exarada nos autos da ação de execução ajuizada contra PRISCILA TAMIRES DE OLIVEIRA, que deferiu a penhora dos direitos e ações da executada, presentes e futuros, sobre o imóvel de matrícula n. 111.275, qual seja, o apartamento 302 do bloco 08 do condomínio agravante. Em suas razões recursais, o agravante alega que o juízo de origem, ao examinar a certidão de inteiro teor da matrícula nº 111.275 do Registro de Imóveis de São Leopoldo/RS, deferiu a penhora de forma apenas parcial, restringindo a constrição aos direitos e ações da executada sobre o imóvel, em vez de recair sobre a integralidade do bem. Sustenta que a decisão agravada contraria a natureza propter rem da obrigação condominial, consagrada no art. 1.345 do Código Civil, segundo o qual o próprio imóvel responde pelo débito, independentemente de quem seja o titular do domínio. Argumenta, nessa linha, que se o crédito condominial prefere ao hipotecário, conforme a Súmula 478 do STJ, não seria coerente que cedesse perante a propriedade fiduciária, que é resolúvel e de caráter meramente instrumental de garantia, nos termos dos arts. 1.361 e 1.367 do Código Civil e do art. 22 da Lei nº 9.514/1997. Aduz, ainda, que a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no REsp nº 1.929.926/SP, fixou ser possível a penhora do próprio imóvel que originou a dívida condominial, mesmo que gravado com alienação fiduciária, destacando que a natureza propter rem se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, que, por deter propriedade resolúvel, não pode gozar de posição mais robusta do que a do proprietário pleno. Pontua que a penhora restrita a direitos e ações do fiduciante é, na prática, inútil ao credor, pois o eventual arrematante adquiriria apenas a posição contratual de devedor de financiamento habitacional, com saldo devedor indeterminado e sujeito à consolidação extrajudicial da propriedade, resultando em hasta deserta e perpetuação do inadimplemento. Requer o provimento do recurso. É o relatório. Decido. Nos termos do artigo 932, VIII, do CPC, incumbe ao relator “exercer outras atribuições estabelecidas no regimento interno do tribunal”. A Súmula 568 do STJ, dispondo sobre essa questão, estabeleceu o seguinte: Súmula 568. O relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema. (Súmula 568, CORTE ESPECIAL, julgado em 16/03/2016, DJe 17/03/2016). No mesmo sentido, o artigo 206 do Regimento Interno deste Tribunal autoriza o Relator negar ou dar provimento ao recurso quando há jurisprudência dominante acerca da matéria em discussão no âmbito do próprio Tribunal, conforme acréscimo do inciso XXXVI, in verbis: Art. 206. Compete ao Relator: XXXVI - negar ou dar provimento ao recurso quando houver jurisprudência dominante acerca do tema no Supremo Tribunal Federal e Superior Tribunal de Justiça com relação, respectivamente, às matérias constitucional e infraconstitucional e deste Tribunal; Nesses termos, o presente agravo de instrumento comporta pronunciamento monocrático, tendo em vista que outro não seria o resultado alcançado em julgamento colegiado nesta 20ª Câmara Cível. A inconformidade recursal merece prosperar. A obrigação de adimplir as despesas condominiais possui natureza propter rem, ou seja, adere à coisa e dela é indissociável. Tal característica decorre do artigo 1.345 do Código Civil, que estabelece que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". Dessa forma, a própria unidade condominial constitui a principal garantia para o pagamento da dívida, independentemente de quem seja o titular do domínio ou de outros ônus que sobre ela recaiam. O interesse da coletividade de condôminos, que depende do regular pagamento das cotas para sua manutenção e conservação, prevalece sobre o interesse individual do devedor e de seus credores. O fato de o imóvel estar alienado fiduciariamente a uma instituição financeira não impede a penhora de sua integralidade. A propriedade do credor fiduciário é resolúvel e serve como garantia de um mútuo. Contudo, essa garantia não se sobrepõe à natureza propter rem do débito condominial, cujo adimplemento é essencial para a própria existência e valorização do bem que garante o financiamento. Ademais, o crédito condominial possui preferência sobre o crédito hipotecário, conforme entendimento pacificado na Súmula nº 478 do Superior Tribunal de Justiça. Por simetria, o mesmo raciocínio se aplica à alienação fiduciária, de modo que o crédito do condomínio prefere ao do credor fiduciário. Nesse sentido, a jurisprudência desta Corte e, em especial, desta Vigésima Câmara, admite a penhora da totalidade do imóvel nessas hipóteses. Cito, por relevante, os seguintes precedentes: Nesse sentido: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. DESPROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME:Agravo de instrumento interposto contra decisão que manteve a penhora sobre a integralidade do imóvel da executada, mesmo após manifestação da Caixa Econômica Federal noticiando a existência de alienação fiduciária sobre o bem, em ação de execução de título extrajudicial referente a débitos condominiais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:Há quatro questões em discussão: I - preliminar de nulidade dos atos executivos por ausência de intimação acerca da penhora realizada; II - impenhorabilidade do imóvel por se tratar de bem de família; III - impossibilidade de constrição da integralidade do bem em razão da existência de alienação fiduciária; IV - desproporcionalidade da medida, com violação ao princípio da menor onerosidade da execução. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A preliminar de nulidade não merece acolhimento, pois a executada teve inequívoca ciência da constrição, tanto que interpôs o presente recurso e apresentou manifestação nos autos de origem propondo forma de pagamento do débito, o que evidencia a ausência de prejuízo concreto, requisito indispensável para o reconhecimento de nulidade processual, nos termos do art. 282 do CPC.2. O comparecimento espontâneo da parte, com atuação efetiva no processo, supre eventual falha na comunicação dos atos, conforme disposto no art. 239, §1º, do CPC, razão pela qual não há falar em nulidade da penhora.3. A alegação de impenhorabilidade do imóvel por ser bem de família não procede, pois a Lei nº 8.009/90, em seu art. 3º, IV, excepciona expressamente tal proteção nas hipóteses de cobrança de despesas condominiais.4. A existência de alienação fiduciária não impede a constrição judicial do imóvel quando se trata de dívida condominial, justamente em razão de sua natureza propter rem, que recai diretamente sobre a coisa, conforme entendimento consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.5. No caso concreto, verifica-se que a instituição financeira foi cientificada da constrição, inexistindo violação ao direito de propriedade ou ao devido processo legal, sendo suficiente, nesta fase, a manutenção da penhora como meio idôneo de garantia da execução.6. O princípio da menor onerosidade, previsto no art. 805 do CPC, não é absoluto, devendo ser compatibilizado com o direito do credor à satisfação do crédito, não havendo demonstração de que existam outros bens passíveis de constrição capazes de garantir o juízo com a mesma eficácia. IV. DISPOSITIVO E TESE:Recurso desprovido.Tese de julgamento: Em execução por dívida condominial é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza propter rem da obrigação, desde que assegurada a ciência do credor fiduciário.(Agravo de Instrumento, Nº 50184343420268217000, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Leandro Raul Klippel, Julgado em: 30-04-2026) DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. DÉBITO CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSIBILIDADE. DESPROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME:1. AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO CONTRA DECISÃO QUE REJEITOU EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE APRESENTADA EM CUMPRIMENTO DE SENTENÇA PARA COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS, MANTENDO A PENHORA SOBRE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE AO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. HÁ DUAS QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) A POSSIBILIDADE DE PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE PARA SATISFAÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS, CONSIDERANDO A NATUREZA PROPTER REM DESTAS OBRIGAÇÕES; (II) A NECESSIDADE DE SUSPENSÃO DO FEITO EM RAZÃO DA AFETAÇÃO DO TEMA REPETITIVO Nº 1.266 DO STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A DÍVIDA CONDOMINIAL OSTENTA NATUREZA PROPTER REM, ADERINDO À PRÓPRIA UNIDADE IMOBILIÁRIA, INDEPENDENTEMENTE DE QUEM SEJA O TITULAR DA PROPRIEDADE, O QUE CONFERE AO CRÉDITO CONDOMINIAL UM PRIVILÉGIO ESPECIAL.2. O ARTIGO 1.345 DO CÓDIGO CIVIL ESTABELECE QUE O ADQUIRENTE DE UNIDADE RESPONDE PELOS DÉBITOS DO ALIENANTE EM RELAÇÃO AO CONDOMÍNIO, EVIDENCIANDO A VINCULAÇÃO DA DÍVIDA AO IMÓVEL.3. A SÚMULA Nº 478 DO STJ, QUE ESTABELECE A PREFERÊNCIA DO CRÉDITO CONDOMINIAL SOBRE O HIPOTECÁRIO, É APLICADA POR ANALOGIA AOS CASOS DE IMÓVEIS GRAVADOS COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.4. O ENTENDIMENTO CONSOLIDADO PELA VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL DO TJRS ADMITE A PENHORA DA INTEGRALIDADE DO IMÓVEL, AINDA QUE GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, PARA QUITAÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS.5. A TESE FIRMADA NO RESP Nº 2.100.103/PR RECONHECE A POSSIBILIDADE DE PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL QUE DEU ORIGEM AO CRÉDITO CONDOMINIAL, MESMO ESTANDO ALIENADO FIDUCIARIAMENTE, DESDE QUE O CREDOR FIDUCIÁRIO SEJA CITADO PARA INTEGRAR A EXECUÇÃO.6. O PEDIDO DE SUSPENSÃO DO PROCESSO EM VIRTUDE DA AFETAÇÃO DO TEMA REPETITIVO Nº 1.266/STJ NÃO SE SUSTENTA, POIS NA AUSÊNCIA DE DETERMINAÇÃO EXPRESSA DE SUSPENSÃO NACIONAL PELO STJ, OS FEITOS EM TRÂMITE NÃO DEVEM SER PARALISADOS. IV. DISPOSITIVO E TESE:1. RECURSO DESPROVIDO.TESE DE JULGAMENTO: 1. EM EXECUÇÃO DE DÉBITO ORIUNDO DE COTAS CONDOMINIAIS, É CABÍVEL A PENHORA DO IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE EM SUA INTEGRALIDADE, ANTE A NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL. ___________DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CC, ART. 1.345, ART. 1.368-B; LEI Nº 9.514/97.JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, SÚMULA Nº 478; STJ, RESP Nº 2.100.103/PR, REL. MIN. RAUL ARAÚJO; STJ, RESP 2.036.289/RS, REL. MIN. NANCY ANDRIGHI, J. 12/06/2023; TJRS, AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 50858652220258217000, REL. FERNANDO CARLOS TOMASI DINIZ, J. 11-04-2025; TJRS, AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 52726162020258217000, REL. WALDA MARIA MELO PIERRO, J. 07-11-2025.(Agravo de Instrumento, Nº 53265603420258217000, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Dilso Domingos Pereira, Julgado em: 23-04-2026) AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDA CONDOMINIAL. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA SOBRE A INTEGRALIDADE DO BEM. POSSIBILIDADE. PROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME:1. Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que, nos autos da ação de execução de título extrajudicial movida pelo condomínio em face dos executados, deferiu parcialmente o pedido de penhora sobre o imóvel gerador do débito, limitando a constrição aos direitos e ações dos executados sobre o bem, em razão da existência de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. A questão em discussão consiste em definir o alcance da penhora para a satisfação de dívida condominial quando o imóvel gerador do débito se encontra gravado com alienação fiduciária, determinando se a constrição judicial deve recair sobre a integralidade da propriedade ou se deve se restringir aos direitos e ações que os devedores fiduciantes detêm sobre o bem. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A obrigação de concorrer para as despesas de condomínio, prevista no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, constitui uma obrigação propter rem, vinculada à própria coisa e não meramente à pessoa do devedor.2. A limitação da penhora apenas aos direitos e ações do devedor fiduciante representa um enfraquecimento desproporcional da garantia do crédito condominial e um obstáculo à efetividade do processo executivo, considerando a baixa liquidez desses direitos no mercado.3. A existência de contrato de alienação fiduciária em garantia não afasta a natureza propter rem da dívida condominial nem impede a constrição judicial do imóvel para pagamento desses débitos, pois o crédito condominial visa à conservação da coisa que serve de garantia ao credor fiduciário.4. A penhora da integralidade do imóvel é a medida que melhor se coaduna com a sistemática legal e com os princípios da razoabilidade e da efetividade da tutela jurisdicional, sem desrespeitar os direitos do credor fiduciário, que deve ser intimado da constrição conforme o artigo 799, inciso I, do CPC.5. A Súmula nº 478 do STJ estabelece que o crédito relativo a cotas condominiais tem preferência sobre o hipotecário, sendo sua ratio decidendi aplicável, por analogia, à alienação fiduciária, pois ambas representam formas de garantia real sobre o imóvel. IV. DISPOSITIVO:1. Recurso provido para autorizar a penhora sobre a integralidade do imóvel que ensejou a dívida, determinando a intimação do credor fiduciário.(Agravo de Instrumento, Nº 50984714820268217000, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Newton Fabrício, Julgado em: 01-04-2026) AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CONSOANTE DISPÕE O ARTIGO 507 DO CPC, “É VEDADO À PARTE DISCUTIR NO CURSO DO PROCESSO AS QUESTÕES JÁ DECIDIDAS A CUJO RESPEITO SE OPEROU A PRECLUSÃO”. NO CASO, A ALEGAÇÃO DE QUITAÇÃO DO DÉBITO APRESENTADA PELA PARTE EXECUTADA JÁ FOI OBJETO DE ENFRENTAMENTO POR ESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA QUANDO DO JULGAMENTO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5266381-08.2023.8.21.7000/RS. JÁ RESTOU DECIDIDO ACERCA DO AFASTAMENTO DA TESE DE QUITAÇÃO. IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. É POSSIVEL A PENHORA DE BEM ALIENADO FIDUCIARIAMENTE, INCLUSIVE EM SUA INTEGRALIDADE, AINDA QUE ESTEJA EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO, DE ACORDO COM ENTENDIMENTO MAJORITÁRIO DESTA CÂMARA. NÃO HÁ FALAR EM NULIDADE DA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. (Agravo de Instrumento, Nº 50400555820248217000, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Glênio José Wasserstein Hekman, Julgado em: 26-06-2024) Portanto, a decisão que limita a penhora aos direitos e ações do devedor fiduciante restringe indevidamente a garantia do crédito condominial e contraria o entendimento desta Vigésima Câmara Cível sobre a matéria. Ressalta-se, por fim, a necessidade de intimação do credor fiduciário, no caso a Caixa Econômica Federal, acerca da penhora que recairá sobre a integralidade do imóvel, para que possa, querendo, intervir no feito para proteger seus interesses, seja quitando o débito condominial e sub-rogando-se no crédito, seja acompanhando os atos expropriatórios. Ante o exposto, por decisão monocrática, DOU PROVIMENTO ao agravo de instrumento, para reformar a decisão agravada e determinar que a penhora recaia sobre a integralidade do imóvel, com a intimação da Caixa Econômica Federal na qualidade de credora fiduciária.