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TJGO · 6ª Câmara Cível · Relatório e Voto
Gabinete Desembargadora Sandra Teodoro e-mail steodoro@tjgo.jus.br Balcão virtual (62) 3216-2090 AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5314850-08.2026.8.09.0051 COMARCA GOIÂNIA AGRAVANTE FGR INCORPORAÇÕES JARDINS VERSALHES SPE LTDA AGRAVADA CIBELLE DA SILVA XAVIER QUEIROZ RELATORA Maria Antônia de Faria Juíza Substituta em Segundo Grau EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS POSTERIORES AO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. ABSTENÇÃO DE NEGATIVAÇÃO E PROTESTO. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA REJEITADA. JULGAMENTO MONOCRÁTICO. POSSIBILIDADE. CONTROLE COLEGIADO PELO AGRAVO INTERNO. CONTRATO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TEMA Nº 1.095/STJ. INCIDÊNCIA CONDICIONADA À REGULAR CONSTITUIÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. ARTIGO 23 DA LEI Nº 9.514/1997. AUSÊNCIA DE PROVA INEQUÍVOCA DO REGISTRO DO GRAVAME NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. ERESP Nº 1.866.844/SP. VALIDADE OBRIGACIONAL DO AJUSTE ENTRE OS CONTRATANTES QUE NÃO IMPLICA INCIDÊNCIA AUTOMÁTICA DO PROCEDIMENTO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. MEDIDA CONSERVATIVA E REVERSÍVEL. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto por incorporadora contra decisão monocrática que conheceu e negou provimento a agravo de instrumento, mantendo decisão de origem que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, deferiu parcialmente tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas após o ajuizamento da ação e impedir negativação ou protesto em desfavor da autora. 2. A agravante sustenta, preliminarmente, a ausência de impugnação específica e a impossibilidade de julgamento monocrático. No mérito, defende que o contrato contém pacto de alienação fiduciária em garantia, razão pela qual deveria ser observado o procedimento previsto nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, conforme o Tema nº 1.095/STJ. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há três questões em discussão: (i) definir se o agravo interno impugna especificamente os fundamentos da decisão agravada; (ii) verificar a regularidade do julgamento monocrático anterior; e (iii) estabelecer se, em cognição sumária, a existência de cláusula de alienação fiduciária não comprovadamente registrada impede a manutenção da tutela de urgência deferida na origem. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Rejeita-se a preliminar de ausência de impugnação específica quando as razões do agravo interno enfrentam os pontos centrais da decisão monocrática, especialmente a interpretação do Tema nº 1.095/STJ, os efeitos da ausência de registro do pacto fiduciário e os requisitos do artigo 300 do CPC. 5. O julgamento monocrático encontra amparo no artigo 932 do CPC quando a controvérsia puder ser solucionada à luz da legislação aplicável e da orientação jurisprudencial pertinente, sem prejuízo do controle colegiado por meio do agravo interno previsto no artigo 1.021 do CPC. 6. O Tema nº 1.095/STJ estabelece a incidência do procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997 aos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrados em cartório, premissa não evidenciada, em cognição sumária, no caso concreto. 7. Nos termos do artigo 23 da Lei nº 9.514/1997, a propriedade fiduciária de coisa imóvel constitui-se mediante registro do contrato no competente Registro de Imóveis. 8. O entendimento firmado no EREsp nº 1.866.844/SP, no sentido de que a ausência de registro não retira a validade obrigacional do ajuste entre os contratantes, não afasta a necessidade de registro para a constituição da propriedade fiduciária imobiliária e para a incidência imediata do procedimento executivo extrajudicial da Lei nº 9.514/1997. 9. A tutela deferida possui caráter conservativo e reversível, pois apenas suspende temporariamente a exigibilidade das parcelas controvertidas e impede negativação ou protesto durante a discussão judicial da rescisão contratual, sem implicar quitação, perdão da dívida ou perda definitiva de eventual crédito da incorporadora. 10. Em sede de agravo de instrumento, a decisão concessiva de tutela de urgência somente deve ser reformada quando evidenciada teratologia, flagrante ilegalidade ou abuso de poder, o que não se verifica na hipótese. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Agravo interno conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. O agravo interno deve ser conhecido quando enfrenta minimamente os fundamentos centrais da decisão monocrática agravada. 2. A submissão da matéria ao colegiado, por meio de agravo interno, supera eventual alegação de prejuízo decorrente do julgamento monocrático anterior. 3. A incidência do Tema nº 1.095/STJ pressupõe contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária regularmente constituída, mediante registro no competente Cartório de Registro de Imóveis. 4. A validade obrigacional do pacto fiduciário entre os contratantes não implica, por si só, incidência automática do procedimento executivo extrajudicial da Lei nº 9.514/1997 quando ausente prova inequívoca do registro do gravame na matrícula do imóvel. 5. A suspensão temporária da exigibilidade de parcelas controvertidas e a vedação de negativação ou protesto constituem medidas conservativas e reversíveis, aptas a preservar o resultado útil do processo.” Dispositivos relevantes citados: CPC, artigos 300, 932 e 1.021; Lei nº 9.514/1997, artigos 23, 26 e 27. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 1.095; STJ, EREsp nº 1.866.844/SP; TJGO, Agravo de Instrumento nº 5665183-88.2019.8.09.0000, Rel. Des. Gilberto Marques Filho, 4ª Câmara Cível, DJe de 23/03/2020. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5314850-08.2026.8.09.0051 da Comarca de Goiânia, em que figura como agravante FGR INCORPORAÇÕES JARDINS VERSALHES SPE LTDA e como agravada CIBELLE DA SILVA XAVIER QUEIROZ. ACORDAM os integrantes da Primeira Turma Julgadora da 6ª Câmara Cível, à unanimidade de votos, em conhecer e não prover o Agravo Interno, nos termos do voto da Relatora. Votaram com a Relatora os votantes nominados no extrato da ata de julgamento. Presidência da Sessão de Julgamentos e Procuradoria-Geral de Justiça, conforme extrato da ata de julgamento. Maria Antônia de Faria Juíza Substituta em Segundo Grau Relatora AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5314850-08.2026.8.09.0051 COMARCA GOIÂNIA AGRAVANTE FGR INCORPORAÇÕES JARDINS VERSALHES SPE LTDA AGRAVADA CIBELLE DA SILVA XAVIER QUEIROZ RELATORA Maria Antônia de Faria Juíza Substituta em Segundo Grau VOTO Adoto o relatório. Evidenciados os pressupostos de admissibilidade, conheço do agravo interno manejado por FGR INCORPORAÇÕES JARDINS VERSALHES SPE LTDA contra a decisão monocrática proferida na movimentação 16, que conheceu e negou provimento ao agravo de instrumento por ela interposto, mantendo incólume a decisão que deferiu parcialmente a tutela de urgência na origem. De início, rejeito a preliminar de ausência de impugnação específica suscitada em contrarrazões. Embora a agravante reitere fundamentos já deduzidos no agravo de instrumento, verifica-se que as razões do agravo interno enfrentam os pontos centrais da decisão monocrática, especialmente a possibilidade de julgamento unipessoal, a interpretação conferida ao Tema nº 1.095/STJ, os efeitos da ausência de registro do pacto fiduciário e a presença dos requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil. Assim, identificada insurgência minimamente dialética contra os fundamentos da decisão agravada, deve ser prestigiado o julgamento de mérito. Também não prospera a alegação de impossibilidade de julgamento monocrático. A apreciação unipessoal do recurso encontra amparo no artigo 932 do Código de Processo Civil quando a controvérsia puder ser solucionada à luz da legislação aplicável e da orientação jurisprudencial pertinente, sem prejuízo do controle colegiado por meio do agravo interno previsto no artigo 1.021 do mesmo diploma. De todo modo, a submissão da matéria ao órgão colegiado supera eventual alegação de prejuízo decorrente da apreciação monocrática anterior, pois devolve integralmente a controvérsia à Turma Julgadora. No mérito, a decisão agravada deve ser mantida. A controvérsia consiste em verificar se deve subsistir a tutela de urgência que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, suspendeu a exigibilidade das parcelas vencidas após a propositura da demanda e determinou que a incorporadora se abstivesse de promover negativação ou protesto em desfavor da autora, relativamente ao contrato discutido nos autos. A agravante sustenta que o contrato contém pacto de alienação fiduciária em garantia, razão pela qual a controvérsia deveria observar, necessariamente, o procedimento previsto nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, conforme orientação do Tema nº 1.095/STJ. Sem razão, contudo. É certo que o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo nº 1.095, fixou orientação no sentido de que, nos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrados em cartório, a resolução do pacto por inadimplemento do devedor, após a regular constituição em mora, deve observar o procedimento da Lei nº 9.514/1997. Todavia, a própria tese repetitiva parte da premissa de existência de alienação fiduciária regularmente constituída, com registro do contrato no competente Cartório de Registro de Imóveis. A Lei nº 9.514/1997 é expressa ao dispor, em seu artigo 23, que a propriedade fiduciária de coisa imóvel constitui-se mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. No caso concreto, conforme registrado na decisão agravada, não há, nesta fase de cognição sumária, prova inequívoca de que o gravame fiduciário tenha sido regularmente averbado na matrícula do imóvel. A agravante invoca o entendimento firmado no EREsp nº 1.866.844/SP, no qual o Superior Tribunal de Justiça assentou que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no Registro de Imóveis não retira a validade do ajuste entre os contratantes. Esse precedente, contudo, não conduz à reforma da decisão agravada. Não se está, neste momento processual, declarando a invalidade do pacto de alienação fiduciária entre as partes, tampouco afastando definitivamente eventual eficácia obrigacional das cláusulas contratuais. O que se reconheceu foi apenas a impossibilidade de, em cognição sumária e sem prova inequívoca da constituição registral da propriedade fiduciária, impor desde logo a incidência absoluta do procedimento especial da Lei nº 9.514/1997 como óbice à tutela conservativa deferida na origem. O próprio entendimento do Superior Tribunal de Justiça distingue a validade obrigacional do ajuste entre os contratantes da constituição da propriedade fiduciária imobiliária e da possibilidade de deflagração do procedimento executivo extrajudicial, para o qual o registro assume papel indispensável. Assim, a tese firmada no EREsp nº 1.866.844/SP não afasta a conclusão adotada na decisão monocrática. Ao contrário, confirma que a ausência de registro não deve ser tratada como irrelevante quando se discute a incidência imediata do regime especial de consolidação da propriedade e alienação extrajudicial do imóvel. Também não se sustenta, nesta fase processual, a alegação de que o simples ajuizamento da ação de rescisão contratual caracterizaria inadimplemento antecipado apto a afastar a tutela deferida. A autora ajuizou demanda para discutir a resolução do vínculo contratual e seus efeitos patrimoniais. A suspensão temporária das parcelas posteriores ao ajuizamento da ação não implica quitação, perdão da dívida ou reconhecimento definitivo da procedência do pedido rescisório. Trata-se de medida provisória de natureza conservativa, destinada a impedir que, enquanto se discute judicialmente a subsistência do contrato, sejam produzidos efeitos extrajudiciais gravosos, como negativação ou protesto de débito diretamente controvertido nos autos. O perigo de dano, portanto, evidencia-se na possibilidade de restrição creditícia da parte autora em razão de parcelas cuja exigibilidade constitui objeto da demanda originária. De outro lado, não se verifica irreversibilidade concreta em desfavor da agravante, pois, caso a pretensão autoral seja julgada improcedente, os valores eventualmente devidos poderão ser exigidos, observados os parâmetros fixados na sentença. A decisão agravada, portanto, não instituiu moratória judicial ampla e irrestrita, mas apenas preservou, de forma temporária e reversível, o resultado útil do processo. Em agravo de instrumento, sobretudo quando voltado contra decisão concessiva de tutela de urgência, a atuação do Tribunal deve limitar-se à aferição da legalidade, razoabilidade e proporcionalidade da medida, somente se justificando a reforma quando evidenciada teratologia, flagrante ilegalidade ou abuso de poder, o que não se verifica na hipótese. Nesse sentido, já decidiu esta Corte: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. BLOQUEIO DE MATRÍCULA DE IMÓVEL. MEDIDA DE CAUTELA. RECURSO SECUNDUM EVENTUM LITIS. PODER GERAL DE CAUTELA DO JULGADOR. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. (…) 2 - Nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, é possível a concessão de liminar, desde que presentes os pressupostos autorizadores, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. 3 - A decisão concessiva ou não de tutela em caráter liminar deve ser reformada pelo juízo ad quem somente quando for patente sua teratologia, flagrante ilegalidade ou abuso de poder em virtude do livre convencimento do juiz e de seu poder geral de cautela. 4 - Não havendo motivos plausíveis para reforma do ato questionado, a manutenção da decisão é medida que se impõe. Agravo de Instrumento conhecido e desprovido.” (TJGO, Agravo de Instrumento nº 5665183-88.2019.8.09.0000, Rel. Des. Gilberto Marques Filho, 4ª Câmara Cível, DJe de 23/03/2020). No caso, a decisão monocrática agravada apenas manteve a tutela de urgência deferida na origem, por entender presentes, em cognição sumária, a probabilidade do direito e o perigo de dano, sem resolver definitivamente a controvérsia contratual. As razões do agravo interno não apresentam elemento novo capaz de infirmar essa conclusão, limitando-se a reiterar a tese de incidência automática da Lei nº 9.514/1997 e do Tema nº 1.095/STJ, premissas cuja aplicação, por ora, não se mostra inequívoca diante da ausência de prova do registro do gravame fiduciário na matrícula do imóvel. Dessa forma, deve ser mantida a decisão agravada, por seus próprios fundamentos e pelos ora acrescidos. Ante o exposto, CONHEÇO do agravo interno, mas NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo incólume a decisão monocrática agravada. É como voto. Maria Antônia de Faria Juíza Substituta em Segundo Grau Relatora EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS POSTERIORES AO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. ABSTENÇÃO DE NEGATIVAÇÃO E PROTESTO. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA REJEITADA. JULGAMENTO MONOCRÁTICO. POSSIBILIDADE. CONTROLE COLEGIADO PELO AGRAVO INTERNO. CONTRATO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TEMA Nº 1.095/STJ. INCIDÊNCIA CONDICIONADA À REGULAR CONSTITUIÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. ARTIGO 23 DA LEI Nº 9.514/1997. AUSÊNCIA DE PROVA INEQUÍVOCA DO REGISTRO DO GRAVAME NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. ERESP Nº 1.866.844/SP. VALIDADE OBRIGACIONAL DO AJUSTE ENTRE OS CONTRATANTES QUE NÃO IMPLICA INCIDÊNCIA AUTOMÁTICA DO PROCEDIMENTO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. MEDIDA CONSERVATIVA E REVERSÍVEL. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto por incorporadora contra decisão monocrática que conheceu e negou provimento a agravo de instrumento, mantendo decisão de origem que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, deferiu parcialmente tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas após o ajuizamento da ação e impedir negativação ou protesto em desfavor da autora. 2. A agravante sustenta, preliminarmente, a ausência de impugnação específica e a impossibilidade de julgamento monocrático. No mérito, defende que o contrato contém pacto de alienação fiduciária em garantia, razão pela qual deveria ser observado o procedimento previsto nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, conforme o Tema nº 1.095/STJ. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há três questões em discussão: (i) definir se o agravo interno impugna especificamente os fundamentos da decisão agravada; (ii) verificar a regularidade do julgamento monocrático anterior; e (iii) estabelecer se, em cognição sumária, a existência de cláusula de alienação fiduciária não comprovadamente registrada impede a manutenção da tutela de urgência deferida na origem. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Rejeita-se a preliminar de ausência de impugnação específica quando as razões do agravo interno enfrentam os pontos centrais da decisão monocrática, especialmente a interpretação do Tema nº 1.095/STJ, os efeitos da ausência de registro do pacto fiduciário e os requisitos do artigo 300 do CPC. 5. O julgamento monocrático encontra amparo no artigo 932 do CPC quando a controvérsia puder ser solucionada à luz da legislação aplicável e da orientação jurisprudencial pertinente, sem prejuízo do controle colegiado por meio do agravo interno previsto no artigo 1.021 do CPC. 6. O Tema nº 1.095/STJ estabelece a incidência do procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997 aos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrados em cartório, premissa não evidenciada, em cognição sumária, no caso concreto. 7. Nos termos do artigo 23 da Lei nº 9.514/1997, a propriedade fiduciária de coisa imóvel constitui-se mediante registro do contrato no competente Registro de Imóveis. 8. O entendimento firmado no EREsp nº 1.866.844/SP, no sentido de que a ausência de registro não retira a validade obrigacional do ajuste entre os contratantes, não afasta a necessidade de registro para a constituição da propriedade fiduciária imobiliária e para a incidência imediata do procedimento executivo extrajudicial da Lei nº 9.514/1997. 9. A tutela deferida possui caráter conservativo e reversível, pois apenas suspende temporariamente a exigibilidade das parcelas controvertidas e impede negativação ou protesto durante a discussão judicial da rescisão contratual, sem implicar quitação, perdão da dívida ou perda definitiva de eventual crédito da incorporadora. 10. Em sede de agravo de instrumento, a decisão concessiva de tutela de urgência somente deve ser reformada quando evidenciada teratologia, flagrante ilegalidade ou abuso de poder, o que não se verifica na hipótese. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Agravo interno conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. O agravo interno deve ser conhecido quando enfrenta minimamente os fundamentos centrais da decisão monocrática agravada. 2. A submissão da matéria ao colegiado, por meio de agravo interno, supera eventual alegação de prejuízo decorrente do julgamento monocrático anterior. 3. A incidência do Tema nº 1.095/STJ pressupõe contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária regularmente constituída, mediante registro no competente Cartório de Registro de Imóveis. 4. A validade obrigacional do pacto fiduciário entre os contratantes não implica, por si só, incidência automática do procedimento executivo extrajudicial da Lei nº 9.514/1997 quando ausente prova inequívoca do registro do gravame na matrícula do imóvel. 5. A suspensão temporária da exigibilidade de parcelas controvertidas e a vedação de negativação ou protesto constituem medidas conservativas e reversíveis, aptas a preservar o resultado útil do processo.” Dispositivos relevantes citados: CPC, artigos 300, 932 e 1.021; Lei nº 9.514/1997, artigos 23, 26 e 27. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 1.095; STJ, EREsp nº 1.866.844/SP; TJGO, Agravo de Instrumento nº 5665183-88.2019.8.09.0000, Rel. Des. Gilberto Marques Filho, 4ª Câmara Cível, DJe de 23/03/2020.
TJGO · 6ª Câmara Cível · Relatório e Voto
Gabinete Desembargadora Sandra Teodoro e-mail steodoro@tjgo.jus.br Balcão virtual (62) 3216-2090 AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5314850-08.2026.8.09.0051 COMARCA GOIÂNIA AGRAVANTE FGR INCORPORAÇÕES JARDINS VERSALHES SPE LTDA AGRAVADA CIBELLE DA SILVA XAVIER QUEIROZ RELATORA Maria Antônia de Faria Juíza Substituta em Segundo Grau EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS POSTERIORES AO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. ABSTENÇÃO DE NEGATIVAÇÃO E PROTESTO. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA REJEITADA. JULGAMENTO MONOCRÁTICO. POSSIBILIDADE. CONTROLE COLEGIADO PELO AGRAVO INTERNO. CONTRATO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TEMA Nº 1.095/STJ. INCIDÊNCIA CONDICIONADA À REGULAR CONSTITUIÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. ARTIGO 23 DA LEI Nº 9.514/1997. AUSÊNCIA DE PROVA INEQUÍVOCA DO REGISTRO DO GRAVAME NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. ERESP Nº 1.866.844/SP. VALIDADE OBRIGACIONAL DO AJUSTE ENTRE OS CONTRATANTES QUE NÃO IMPLICA INCIDÊNCIA AUTOMÁTICA DO PROCEDIMENTO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. MEDIDA CONSERVATIVA E REVERSÍVEL. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto por incorporadora contra decisão monocrática que conheceu e negou provimento a agravo de instrumento, mantendo decisão de origem que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, deferiu parcialmente tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas após o ajuizamento da ação e impedir negativação ou protesto em desfavor da autora. 2. A agravante sustenta, preliminarmente, a ausência de impugnação específica e a impossibilidade de julgamento monocrático. No mérito, defende que o contrato contém pacto de alienação fiduciária em garantia, razão pela qual deveria ser observado o procedimento previsto nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, conforme o Tema nº 1.095/STJ. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há três questões em discussão: (i) definir se o agravo interno impugna especificamente os fundamentos da decisão agravada; (ii) verificar a regularidade do julgamento monocrático anterior; e (iii) estabelecer se, em cognição sumária, a existência de cláusula de alienação fiduciária não comprovadamente registrada impede a manutenção da tutela de urgência deferida na origem. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Rejeita-se a preliminar de ausência de impugnação específica quando as razões do agravo interno enfrentam os pontos centrais da decisão monocrática, especialmente a interpretação do Tema nº 1.095/STJ, os efeitos da ausência de registro do pacto fiduciário e os requisitos do artigo 300 do CPC. 5. O julgamento monocrático encontra amparo no artigo 932 do CPC quando a controvérsia puder ser solucionada à luz da legislação aplicável e da orientação jurisprudencial pertinente, sem prejuízo do controle colegiado por meio do agravo interno previsto no artigo 1.021 do CPC. 6. O Tema nº 1.095/STJ estabelece a incidência do procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997 aos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrados em cartório, premissa não evidenciada, em cognição sumária, no caso concreto. 7. Nos termos do artigo 23 da Lei nº 9.514/1997, a propriedade fiduciária de coisa imóvel constitui-se mediante registro do contrato no competente Registro de Imóveis. 8. O entendimento firmado no EREsp nº 1.866.844/SP, no sentido de que a ausência de registro não retira a validade obrigacional do ajuste entre os contratantes, não afasta a necessidade de registro para a constituição da propriedade fiduciária imobiliária e para a incidência imediata do procedimento executivo extrajudicial da Lei nº 9.514/1997. 9. A tutela deferida possui caráter conservativo e reversível, pois apenas suspende temporariamente a exigibilidade das parcelas controvertidas e impede negativação ou protesto durante a discussão judicial da rescisão contratual, sem implicar quitação, perdão da dívida ou perda definitiva de eventual crédito da incorporadora. 10. Em sede de agravo de instrumento, a decisão concessiva de tutela de urgência somente deve ser reformada quando evidenciada teratologia, flagrante ilegalidade ou abuso de poder, o que não se verifica na hipótese. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Agravo interno conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. O agravo interno deve ser conhecido quando enfrenta minimamente os fundamentos centrais da decisão monocrática agravada. 2. A submissão da matéria ao colegiado, por meio de agravo interno, supera eventual alegação de prejuízo decorrente do julgamento monocrático anterior. 3. A incidência do Tema nº 1.095/STJ pressupõe contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária regularmente constituída, mediante registro no competente Cartório de Registro de Imóveis. 4. A validade obrigacional do pacto fiduciário entre os contratantes não implica, por si só, incidência automática do procedimento executivo extrajudicial da Lei nº 9.514/1997 quando ausente prova inequívoca do registro do gravame na matrícula do imóvel. 5. A suspensão temporária da exigibilidade de parcelas controvertidas e a vedação de negativação ou protesto constituem medidas conservativas e reversíveis, aptas a preservar o resultado útil do processo.” Dispositivos relevantes citados: CPC, artigos 300, 932 e 1.021; Lei nº 9.514/1997, artigos 23, 26 e 27. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 1.095; STJ, EREsp nº 1.866.844/SP; TJGO, Agravo de Instrumento nº 5665183-88.2019.8.09.0000, Rel. Des. Gilberto Marques Filho, 4ª Câmara Cível, DJe de 23/03/2020. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5314850-08.2026.8.09.0051 da Comarca de Goiânia, em que figura como agravante FGR INCORPORAÇÕES JARDINS VERSALHES SPE LTDA e como agravada CIBELLE DA SILVA XAVIER QUEIROZ. ACORDAM os integrantes da Primeira Turma Julgadora da 6ª Câmara Cível, à unanimidade de votos, em conhecer e não prover o Agravo Interno, nos termos do voto da Relatora. Votaram com a Relatora os votantes nominados no extrato da ata de julgamento. Presidência da Sessão de Julgamentos e Procuradoria-Geral de Justiça, conforme extrato da ata de julgamento. Maria Antônia de Faria Juíza Substituta em Segundo Grau Relatora AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5314850-08.2026.8.09.0051 COMARCA GOIÂNIA AGRAVANTE FGR INCORPORAÇÕES JARDINS VERSALHES SPE LTDA AGRAVADA CIBELLE DA SILVA XAVIER QUEIROZ RELATORA Maria Antônia de Faria Juíza Substituta em Segundo Grau VOTO Adoto o relatório. Evidenciados os pressupostos de admissibilidade, conheço do agravo interno manejado por FGR INCORPORAÇÕES JARDINS VERSALHES SPE LTDA contra a decisão monocrática proferida na movimentação 16, que conheceu e negou provimento ao agravo de instrumento por ela interposto, mantendo incólume a decisão que deferiu parcialmente a tutela de urgência na origem. De início, rejeito a preliminar de ausência de impugnação específica suscitada em contrarrazões. Embora a agravante reitere fundamentos já deduzidos no agravo de instrumento, verifica-se que as razões do agravo interno enfrentam os pontos centrais da decisão monocrática, especialmente a possibilidade de julgamento unipessoal, a interpretação conferida ao Tema nº 1.095/STJ, os efeitos da ausência de registro do pacto fiduciário e a presença dos requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil. Assim, identificada insurgência minimamente dialética contra os fundamentos da decisão agravada, deve ser prestigiado o julgamento de mérito. Também não prospera a alegação de impossibilidade de julgamento monocrático. A apreciação unipessoal do recurso encontra amparo no artigo 932 do Código de Processo Civil quando a controvérsia puder ser solucionada à luz da legislação aplicável e da orientação jurisprudencial pertinente, sem prejuízo do controle colegiado por meio do agravo interno previsto no artigo 1.021 do mesmo diploma. De todo modo, a submissão da matéria ao órgão colegiado supera eventual alegação de prejuízo decorrente da apreciação monocrática anterior, pois devolve integralmente a controvérsia à Turma Julgadora. No mérito, a decisão agravada deve ser mantida. A controvérsia consiste em verificar se deve subsistir a tutela de urgência que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, suspendeu a exigibilidade das parcelas vencidas após a propositura da demanda e determinou que a incorporadora se abstivesse de promover negativação ou protesto em desfavor da autora, relativamente ao contrato discutido nos autos. A agravante sustenta que o contrato contém pacto de alienação fiduciária em garantia, razão pela qual a controvérsia deveria observar, necessariamente, o procedimento previsto nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, conforme orientação do Tema nº 1.095/STJ. Sem razão, contudo. É certo que o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo nº 1.095, fixou orientação no sentido de que, nos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrados em cartório, a resolução do pacto por inadimplemento do devedor, após a regular constituição em mora, deve observar o procedimento da Lei nº 9.514/1997. Todavia, a própria tese repetitiva parte da premissa de existência de alienação fiduciária regularmente constituída, com registro do contrato no competente Cartório de Registro de Imóveis. A Lei nº 9.514/1997 é expressa ao dispor, em seu artigo 23, que a propriedade fiduciária de coisa imóvel constitui-se mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. No caso concreto, conforme registrado na decisão agravada, não há, nesta fase de cognição sumária, prova inequívoca de que o gravame fiduciário tenha sido regularmente averbado na matrícula do imóvel. A agravante invoca o entendimento firmado no EREsp nº 1.866.844/SP, no qual o Superior Tribunal de Justiça assentou que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no Registro de Imóveis não retira a validade do ajuste entre os contratantes. Esse precedente, contudo, não conduz à reforma da decisão agravada. Não se está, neste momento processual, declarando a invalidade do pacto de alienação fiduciária entre as partes, tampouco afastando definitivamente eventual eficácia obrigacional das cláusulas contratuais. O que se reconheceu foi apenas a impossibilidade de, em cognição sumária e sem prova inequívoca da constituição registral da propriedade fiduciária, impor desde logo a incidência absoluta do procedimento especial da Lei nº 9.514/1997 como óbice à tutela conservativa deferida na origem. O próprio entendimento do Superior Tribunal de Justiça distingue a validade obrigacional do ajuste entre os contratantes da constituição da propriedade fiduciária imobiliária e da possibilidade de deflagração do procedimento executivo extrajudicial, para o qual o registro assume papel indispensável. Assim, a tese firmada no EREsp nº 1.866.844/SP não afasta a conclusão adotada na decisão monocrática. Ao contrário, confirma que a ausência de registro não deve ser tratada como irrelevante quando se discute a incidência imediata do regime especial de consolidação da propriedade e alienação extrajudicial do imóvel. Também não se sustenta, nesta fase processual, a alegação de que o simples ajuizamento da ação de rescisão contratual caracterizaria inadimplemento antecipado apto a afastar a tutela deferida. A autora ajuizou demanda para discutir a resolução do vínculo contratual e seus efeitos patrimoniais. A suspensão temporária das parcelas posteriores ao ajuizamento da ação não implica quitação, perdão da dívida ou reconhecimento definitivo da procedência do pedido rescisório. Trata-se de medida provisória de natureza conservativa, destinada a impedir que, enquanto se discute judicialmente a subsistência do contrato, sejam produzidos efeitos extrajudiciais gravosos, como negativação ou protesto de débito diretamente controvertido nos autos. O perigo de dano, portanto, evidencia-se na possibilidade de restrição creditícia da parte autora em razão de parcelas cuja exigibilidade constitui objeto da demanda originária. De outro lado, não se verifica irreversibilidade concreta em desfavor da agravante, pois, caso a pretensão autoral seja julgada improcedente, os valores eventualmente devidos poderão ser exigidos, observados os parâmetros fixados na sentença. A decisão agravada, portanto, não instituiu moratória judicial ampla e irrestrita, mas apenas preservou, de forma temporária e reversível, o resultado útil do processo. Em agravo de instrumento, sobretudo quando voltado contra decisão concessiva de tutela de urgência, a atuação do Tribunal deve limitar-se à aferição da legalidade, razoabilidade e proporcionalidade da medida, somente se justificando a reforma quando evidenciada teratologia, flagrante ilegalidade ou abuso de poder, o que não se verifica na hipótese. Nesse sentido, já decidiu esta Corte: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. BLOQUEIO DE MATRÍCULA DE IMÓVEL. MEDIDA DE CAUTELA. RECURSO SECUNDUM EVENTUM LITIS. PODER GERAL DE CAUTELA DO JULGADOR. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. (…) 2 - Nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, é possível a concessão de liminar, desde que presentes os pressupostos autorizadores, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. 3 - A decisão concessiva ou não de tutela em caráter liminar deve ser reformada pelo juízo ad quem somente quando for patente sua teratologia, flagrante ilegalidade ou abuso de poder em virtude do livre convencimento do juiz e de seu poder geral de cautela. 4 - Não havendo motivos plausíveis para reforma do ato questionado, a manutenção da decisão é medida que se impõe. Agravo de Instrumento conhecido e desprovido.” (TJGO, Agravo de Instrumento nº 5665183-88.2019.8.09.0000, Rel. Des. Gilberto Marques Filho, 4ª Câmara Cível, DJe de 23/03/2020). No caso, a decisão monocrática agravada apenas manteve a tutela de urgência deferida na origem, por entender presentes, em cognição sumária, a probabilidade do direito e o perigo de dano, sem resolver definitivamente a controvérsia contratual. As razões do agravo interno não apresentam elemento novo capaz de infirmar essa conclusão, limitando-se a reiterar a tese de incidência automática da Lei nº 9.514/1997 e do Tema nº 1.095/STJ, premissas cuja aplicação, por ora, não se mostra inequívoca diante da ausência de prova do registro do gravame fiduciário na matrícula do imóvel. Dessa forma, deve ser mantida a decisão agravada, por seus próprios fundamentos e pelos ora acrescidos. Ante o exposto, CONHEÇO do agravo interno, mas NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo incólume a decisão monocrática agravada. É como voto. Maria Antônia de Faria Juíza Substituta em Segundo Grau Relatora EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS POSTERIORES AO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. ABSTENÇÃO DE NEGATIVAÇÃO E PROTESTO. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA REJEITADA. JULGAMENTO MONOCRÁTICO. POSSIBILIDADE. CONTROLE COLEGIADO PELO AGRAVO INTERNO. CONTRATO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TEMA Nº 1.095/STJ. INCIDÊNCIA CONDICIONADA À REGULAR CONSTITUIÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. ARTIGO 23 DA LEI Nº 9.514/1997. AUSÊNCIA DE PROVA INEQUÍVOCA DO REGISTRO DO GRAVAME NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. ERESP Nº 1.866.844/SP. VALIDADE OBRIGACIONAL DO AJUSTE ENTRE OS CONTRATANTES QUE NÃO IMPLICA INCIDÊNCIA AUTOMÁTICA DO PROCEDIMENTO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. MEDIDA CONSERVATIVA E REVERSÍVEL. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto por incorporadora contra decisão monocrática que conheceu e negou provimento a agravo de instrumento, mantendo decisão de origem que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, deferiu parcialmente tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas após o ajuizamento da ação e impedir negativação ou protesto em desfavor da autora. 2. A agravante sustenta, preliminarmente, a ausência de impugnação específica e a impossibilidade de julgamento monocrático. No mérito, defende que o contrato contém pacto de alienação fiduciária em garantia, razão pela qual deveria ser observado o procedimento previsto nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, conforme o Tema nº 1.095/STJ. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há três questões em discussão: (i) definir se o agravo interno impugna especificamente os fundamentos da decisão agravada; (ii) verificar a regularidade do julgamento monocrático anterior; e (iii) estabelecer se, em cognição sumária, a existência de cláusula de alienação fiduciária não comprovadamente registrada impede a manutenção da tutela de urgência deferida na origem. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Rejeita-se a preliminar de ausência de impugnação específica quando as razões do agravo interno enfrentam os pontos centrais da decisão monocrática, especialmente a interpretação do Tema nº 1.095/STJ, os efeitos da ausência de registro do pacto fiduciário e os requisitos do artigo 300 do CPC. 5. O julgamento monocrático encontra amparo no artigo 932 do CPC quando a controvérsia puder ser solucionada à luz da legislação aplicável e da orientação jurisprudencial pertinente, sem prejuízo do controle colegiado por meio do agravo interno previsto no artigo 1.021 do CPC. 6. O Tema nº 1.095/STJ estabelece a incidência do procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997 aos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrados em cartório, premissa não evidenciada, em cognição sumária, no caso concreto. 7. Nos termos do artigo 23 da Lei nº 9.514/1997, a propriedade fiduciária de coisa imóvel constitui-se mediante registro do contrato no competente Registro de Imóveis. 8. O entendimento firmado no EREsp nº 1.866.844/SP, no sentido de que a ausência de registro não retira a validade obrigacional do ajuste entre os contratantes, não afasta a necessidade de registro para a constituição da propriedade fiduciária imobiliária e para a incidência imediata do procedimento executivo extrajudicial da Lei nº 9.514/1997. 9. A tutela deferida possui caráter conservativo e reversível, pois apenas suspende temporariamente a exigibilidade das parcelas controvertidas e impede negativação ou protesto durante a discussão judicial da rescisão contratual, sem implicar quitação, perdão da dívida ou perda definitiva de eventual crédito da incorporadora. 10. Em sede de agravo de instrumento, a decisão concessiva de tutela de urgência somente deve ser reformada quando evidenciada teratologia, flagrante ilegalidade ou abuso de poder, o que não se verifica na hipótese. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Agravo interno conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. O agravo interno deve ser conhecido quando enfrenta minimamente os fundamentos centrais da decisão monocrática agravada. 2. A submissão da matéria ao colegiado, por meio de agravo interno, supera eventual alegação de prejuízo decorrente do julgamento monocrático anterior. 3. A incidência do Tema nº 1.095/STJ pressupõe contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária regularmente constituída, mediante registro no competente Cartório de Registro de Imóveis. 4. A validade obrigacional do pacto fiduciário entre os contratantes não implica, por si só, incidência automática do procedimento executivo extrajudicial da Lei nº 9.514/1997 quando ausente prova inequívoca do registro do gravame na matrícula do imóvel. 5. A suspensão temporária da exigibilidade de parcelas controvertidas e a vedação de negativação ou protesto constituem medidas conservativas e reversíveis, aptas a preservar o resultado útil do processo.” Dispositivos relevantes citados: CPC, artigos 300, 932 e 1.021; Lei nº 9.514/1997, artigos 23, 26 e 27. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 1.095; STJ, EREsp nº 1.866.844/SP; TJGO, Agravo de Instrumento nº 5665183-88.2019.8.09.0000, Rel. Des. Gilberto Marques Filho, 4ª Câmara Cível, DJe de 23/03/2020.
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