5313630-47.2026.8.21.7000

Intimação

TJRS · Secretaria da 19ª Câmara Cível · DECISÃO MONOCRÁTICA

Agravo de Instrumento Nº 5313630-47.2026.8.21.7000/RS TIPO DE AÇÃO: Despesas Condominiais RELATOR: Desembargador SERGIO FUSQUINE GONCALVES AGRAVANTE: CONDOMINIO ROSSI IDEAL JARDIM FIGUEIRA ADVOGADO(A): JEAN GILNEI CUSTÓDIO (OAB SC012166) ADVOGADO(A): MARIA FATIMA CHITOLINA DA SILVA (OAB RS023041) EMENTA DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÍVIDA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA DA INTEGRALIDADE DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE DEFERIU A PENHORA APENAS SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS REFORMADA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que, em cumprimento de sentença para cobrança de dívida condominial, deferiu a penhora apenas sobre os direitos aquisitivos do executado decorrentes de contrato de alienação fiduciária, recusando a constrição sobre a integralidade do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 1. A questão em discussão consiste em saber se, em execução de dívida condominial, é possível a penhora da integralidade do imóvel gravado com alienação fiduciária, em razão da natureza propter rem da obrigação. III. RAZÕES DE DECIDIR: 1. A obrigação condominial tem natureza propter rem, vinculando-se diretamente ao imóvel e não à pessoa do devedor, nos termos dos arts. 1.336, I, e 1.345 do CC/2002, de modo que o bem responde pelo débito independentemente de quem seja o titular do domínio. 2. A alienação fiduciária transfere ao credor fiduciário apenas a propriedade resolúvel do imóvel, e não a propriedade plena, conforme o art. 22 da Lei nº 9.514/97 e o art. 1.367 do CC/2002, razão pela qual a existência desse gravame não afasta a responsabilidade do imóvel pelas dívidas condominiais. 3. O art. 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002 confirma que, antes da consolidação da propriedade, é o devedor fiduciante quem responde pelas obrigações condominiais, de modo que o imóvel gerador da dívida deve responder pela satisfação do crédito. 4. O art. 799, I, do CPC, ao determinar a intimação do credor fiduciário quando a penhora recair sobre bem gravado com alienação fiduciária, pressupõe a possibilidade de constrição do próprio bem, assegurando ao credor fiduciário a faculdade de quitar o débito e sub-rogar-se nos direitos do exequente ou de acompanhar a hasta pública. 5. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002 regulam apenas as relações entre os contratantes da alienação fiduciária, sem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como o condomínio credor de dívida condominial. 6. A penhora restrita aos direitos aquisitivos é medida de reduzida efetividade, pois o eventual arrematante não adquiriria a propriedade plena do imóvel, tornando a hasta pública pouco atrativa e transferindo o ônus do inadimplemento aos demais condôminos, que não participaram da contratação fiduciária. 7. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, em execução por dívida condominial, é possível a penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente, devendo o condomínio exequente promover também a intimação do credor fiduciário para integrar a execução. IV. DISPOSITIVO: 1. Recurso provido para determinar que a penhora recaia sobre a integralidade do imóvel, com a intimação da credora fiduciária, nos termos do art. 799, I, do CPC. ___________ Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 1.336, I, 1.345, 1.367 e 1.368-B, p.u.; Lei nº 9.514/97, arts. 22 e 27, § 8º; CPC, arts. 799, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.100.103/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 12.03.2025; STJ, REsp n. 1.929.926/SP, Rel. para acórdão Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 12.03.2025; STJ, REsp n. 2.082.647/SP, Rel. para acórdão Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 12.03.2025; STJ, AgInt no REsp n. 2.143.818/SC, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 14.04.2025. DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de agravo de instrumento interposto por CONDOMÍNIO ROSSI IDEAL JARDIM FIGUEIRA contra a decisão interlocutória proferida nos autos do cumprimento de sentença nº 5025519-66.2024.8.21.0008, movido contra LUIGI PAIVA CHIOSSI, que deferiu a penhora apenas sobre os direitos aquisitivos do executado decorrentes do contrato de alienação fiduciária do imóvel de matrícula nº 108.159 do Registro de Imóveis de Canoas (evento 67, DESPADEC1). Em suas razões, o agravante alegou que a decisão recorrida merece reforma, pois as cotas condominiais têm natureza de obrigação propter rem, vinculando-se diretamente ao imóvel gerador da dívida, de modo que o bem responde pelo débito independentemente da existência de alienação fiduciária. Argumentou que o entendimento majoritário do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul é pela viabilidade da penhora sobre a integralidade do imóvel, mesmo nos casos em que o bem esteja gravado com alienação fiduciária. Sustentou que a penhora restrita aos direitos aquisitivos é economicamente desinteressante, pois o arrematante não adquiriria a propriedade plena, o que compromete a efetividade da execução e onera injustamente os demais condôminos. Defendeu, ainda, que a dívida condominial tem preferência sobre o crédito do credor fiduciário, de modo que a realização judicial do bem e a satisfação do crédito condominial são plenamente viáveis, restando eventual saldo ao credor fiduciário. Requereu a reforma da decisão para que a penhora recaia sobre a integralidade do imóvel, com fundamento na natureza propter rem do débito e no entendimento consolidado nesta Câmara. Vieram os autos conclusos. É o breve relatório. EXAME DE ADMISSIBILIDADE O recurso é adequado à espécie, tempestivo e dispensado do preparo, em razão do benefício de gratuidade de justiça deferido à parte agravante (evento 9, DESPADEC1). Preenchidos os demais requisitos de admissibilidade, conheço do agravo. MÉRITO Nos termos do artigo 932, VIII do CPC, incumbe ao relator "exercer outras atribuições estabelecidas no regimento interno do tribunal". A Súmula 568 do STJ, dispondo sobre essa questão, estabeleceu o seguinte: Súmula 568. O relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema. (Súmula 568, CORTE ESPECIAL, julgado em 16/03/2016, DJe 17/03/2016). No mesmo sentido, o inciso XXXVI do artigo 206 do Regimento Interno deste Tribunal autoriza o Relator negar ou dar provimento ao recurso quando há jurisprudência dominante acerca da matéria em discussão no âmbito do próprio Tribunal, in verbis: Art. 206. Compete ao Relator: XXXVI - negar ou dar provimento ao recurso quando houver jurisprudência dominante acerca do tema no Supremo Tribunal Federal e Superior Tribunal de Justiça com relação, respectivamente, às matérias constitucional e infraconstitucional e deste Tribunal. Nesses termos, o presente agravo de instrumento comporta pronunciamento monocrático. Mérito do recurso Nos termos do art. 1.336, I, do Código Civil, é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais. Essa obrigação tem natureza propter rem, o que significa que se vincula ao próprio imóvel e não à pessoa do devedor. O art. 1.345 do Código Civil reforça essa conclusão ao estabelecer que o adquirente de unidade condominial responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio. A natureza propter rem da obrigação condominial é determinante para a solução da controvérsia. Ela se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa, sobreleva ao direito de qualquer proprietário e não pode ser obstada pela existência de uma garantia real como a alienação fiduciária. A tese de que a alienação fiduciária impede a penhora do imóvel pelo condomínio não se sustenta diante do ordenamento jurídico. O art. 22 da Lei nº 9.514/97 define a alienação fiduciária como negócio jurídico pelo qual o fiduciante transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do imóvel, como garantia de uma obrigação. Essa propriedade resolúvel não é propriedade plena. O art. 1.367 do Código Civil é expresso ao dispor que a propriedade fiduciária não se equipara, para quaisquer efeitos, à propriedade plena do art. 1.231 do Código Civil. Nem o devedor fiduciante nem o credor fiduciário são, portanto, proprietários plenos do bem objeto da alienação fiduciária. Nesse contexto, o parágrafo único do art. 1.368-B do Código Civil prevê que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, mediante consolidação da propriedade, passa a responder pelas despesas condominiais a partir da data em que for imitido na posse direta do bem. Essa norma confirma que, antes da consolidação, é o devedor fiduciante quem responde pelas obrigações condominiais perante o condomínio, de modo que o imóvel gerador da dívida deve responder pela satisfação do crédito. Além disso, o art. 799, I, do CPC determina que o credor fiduciário seja intimado quando a penhora recair sobre bem gravado por alienação fiduciária. Ao prever expressamente essa intimação, a lei pressupõe a possibilidade de penhora do próprio bem. A intimação do credor fiduciário assegura que ele possa quitar o débito condominial e sub-rogar-se nos direitos do exequente, ou acompanhar a hasta pública e exercer seu direito de preferência sobre o produto da arrematação. A decisão agravada restringiu a penhora aos direitos aquisitivos do devedor fiduciante com base no entendimento de que o bem não integra o patrimônio do executado. Esse fundamento não pode prevalecer. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil regulam as relações entre os contratantes da alienação fiduciária, sem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso do condomínio credor de dívida condominial. A relação jurídica entre o condomínio e o condômino inadimplente é autônoma e não se submete às limitações contratuais estabelecidas entre o devedor fiduciante e o credor fiduciário. Ademais, a penhora restrita aos direitos aquisitivos é, na prática, uma medida de reduzida efetividade. Como bem apontam os precedentes desta Câmara, o eventual arrematante de direitos aquisitivos não adquiriria a propriedade plena do imóvel, o que torna a hasta pública pouco atrativa e compromete a satisfação do crédito condominial. Essa solução transfere o ônus do inadimplemento para os demais condôminos, que nenhuma participação tiveram na contratação fiduciária. A possibilidade de penhora do imóvel decorre da natureza propter rem da obrigação condominial, sendo preservados os direitos do credor fiduciário mediante sua intimação, nos termos do art. 799, I, do CPC. Dessa forma, a penhora da integralidade do imóvel não viola os direitos da Caixa Econômica Federal. A intimação do credor fiduciário, nos termos do art. 799, I, do CPC, preserva seus interesses, conferindo-lhe a faculdade de quitar o débito condominial e sub-rogar-se nos direitos do exequente ou de acompanhar a hasta pública para receber o saldo do produto da arrematação que ultrapassar o montante do crédito condominial. O Superior Tribunal de Justiça consolidou esse entendimento: Nesse sentido tem decidido o Superior Tribunal de Justiça: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido. (REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.) CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-roga-se nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial improvido. (REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.) CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial improvido. (REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.) CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza jurídica propter rem da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. "Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante" (REsp 2.059.278/SC, Relator para acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023). 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.143.818/SC, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 25/4/2025.) Diante desse entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, a decisão agravada merece reforma. A penhora deve recair sobre a integralidade do imóvel de matrícula nº 108.159 do Registro de Imóveis de Canoas, com a consequente intimação da Caixa Econômica Federal, na condição de credora fiduciária, nos termos do art. 799, I, do CPC. DISPOSITIVO Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso, nos termos da fundamentação, para determinar que a penhora recaia sobre a integralidade do imóvel de matrícula nº 108.159 do Registro de Imóveis de Canoas, com a intimação da Caixa Econômica Federal, na qualidade de credora fiduciária, nos termos do art. 799, I, do CPC.