5310491-87.2026.8.21.7000

Intimação

TJRS · Secretaria da 19ª Câmara Cível · DESPACHO/DECISÃO

Agravo de Instrumento Nº 5310491-87.2026.8.21.7000/RS TIPO DE AÇÃO: Promessa de Compra e Venda AGRAVANTE: MELNICK EVEN PITANGUEIRA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA. ADVOGADO(A): LUCAS BRAGA EICHENBERG (OAB RS048756) AGRAVADO: LUIVAR MARCHIORO ADVOGADO(A): BOLIVAR NUNES DE VARGAS DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por MELNICK EVEN PITANGUEIRA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA. em face da decisão proferida nos autos da ação de obrigação de fazer ajuizada por LUIVAR MARCHIORO, nos seguintes termos (evento 33, DESPADEC1): Vistos. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. A parte autora apresentou emenda à petição inicial (evento 17, EMENDAINIC1) postulando a modificação da causa de pedir e do pedido para rescindir os contratos de promessa de compra e venda referentes à fração de 25% da unidade 713 e 20% da unidade 401 do empreendimento imobiliário discutido na lide. Sustentou o inadimplemento da ré em razão do atraso na entrega das obras após o término do prazo de tolerância contratual de 180 dias. Em sede de tutela provisória, o autor requereu, sob a denominação de tutela de evidência com fulcro no artigo 311, incisos II e IV, do Código de Processo Civil, que a ré seja compelida a se abster de efetuar qualquer modalidade de cobrança judicial ou extrajudicial em seu nome, incluindo taxas condominiais, bem como de inscrever seus dados em cadastros de restrição ao crédito. Subsidiariamente, pleiteou o deferimento de tutela de urgência. A emenda à petição inicial foi acolhida pelo juízo, ocasião em que foi deferido o parcelamento das custas processuais em quatro parcelas (evento 19, DESPADEC1). A parte autora comprovou o recolhimento da primeira parcela das custas de ingresso e requereu o exame do pedido liminar (evento 30, PET1). É o breve relatório. Passo a examinar a tutela provisória. 1. Da inadequação da tutela de evidência e aplicação da fungibilidade O autor postulou a concessão de tutela de evidência com base no artigo 311, incisos II e IV, do Código de Processo Civil. Contudo, o pleito não preenche os pressupostos autorizadores de tal medida. A tutela de evidência fundada no inciso II exige que as alegações fáticas sejam comprovadas unicamente de forma documental e que exista tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou súmula vinculante. Embora haja documentos e súmulas citadas na manifestação do autor, a discussão sobre a responsabilidade civil pelo atraso da obra envolve matérias fáticas complexas, tais como o impacto das enchentes climáticas no andamento dos trabalhos, o que afasta a aplicação imediata do dispositivo. Por sua vez, o inciso IV pressupõe a existência de petição instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor, contra a qual o réu não oponha prova capaz de gerar dúvida razoável. No presente momento processual, a parte ré sequer foi citada, inviabilizando aferir a ausência de contraposição fática idônea. Dessa forma, mostra-se inadequado o processamento da pretensão sob a égide da tutela de evidência. Todavia, considerando que o pedido subsidiário da emenda invoca expressamente a tutela de urgência e que o juízo detém o poder geral de cautela, o pedido deve ser analisado sob o prisma da tutela provisória de urgência, aplicando-se a fungibilidade das tutelas. 2. Dos pressupostos da tutela provisória de urgência Para a concessão da tutela provisória de urgência, o artigo 300 do Código de Processo Civil exige a demonstração concorrente da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. A probabilidade do direito está evidenciada pelos documentos que instruem o feito. O contrato firmado pelas partes estipulava a data de 31 de outubro de 2025 para a conclusão física do empreendimento. Computado o prazo de tolerância de 180 dias, o termo fatal se exauriu em 29 de abril de 2026. Os relatórios de evolução da obra e as imagens colacionadas indicam que o imóvel não foi entregue na data prevista, tampouco houve a expedição do habite-se até o ajuizamento da demanda. Ademais, manifestada a intenção inequívoca de rescindir o vínculo contratual por culpa da promitente vendedora, não se mostra razoável exigir do consumidor que permaneça adimplindo as parcelas contratuais de um negócio que pretende dissolver. O perigo de dano reside nos efeitos financeiros e civis prejudiciais decorrentes da manutenção das cobranças de valores expressivos, com a iminência de inscrição do nome do autor nos órgãos de proteção ao crédito (SPC e Serasa). Tais medidas importam restrição severa ao crédito e abalo de natureza extrapatrimonial de difícil reparação. 3. Dos limites da suspensão das cobranças e das restrições de crédito Diante da verossimilhança das alegações sobre o atraso da obra e do interesse na extinção do contrato, impõe-se a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas e dos encargos incidentes sobre os bens. Consequentemente, deve a ré se abster de registrar os dados do autor em cadastros de inadimplentes. No que concerne ao pedido para que a ré seja proibida de realizar cobrança judicial, contudo, o pleito esbarra no limite do texto constitucional. O direito de ação e de acesso ao Poder Judiciário, assegurado pelo artigo 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal, constitui garantia fundamental indisponível. Não cabe ao juízo obstar, em caráter genérico e abstrato, que a requerida exerça seu direito constitucional de petição perante o Estado, restando resguardado ao autor o direito de defesa em eventual demanda que venha a ser distribuída. Por conseguinte, a suspensão de cobranças extrajudiciais e a proibição de restrição de crédito são medidas cabíveis, mas sem o impedimento ao ajuizamento de ações judiciais. No que tange ao pedido de suspensão da cobrança das cotas condominiais, reconheço a ilegitimidade passiva da parte Ré, pois o credor das cotas condominiais é o condomínio, pessoa jurídica distinta da construtora. Ante o exposto, defiro parcialmente a tutela provisória de urgência pleiteada na emenda à petição inicial para: a) determinar que a ré se abstenha de efetuar cobranças extrajudiciais relativas ao contrato aqui discutido; b) determinar que a ré se abstenha de inscrever o nome do autor, Luivar Marchioro, nos órgãos de proteção ao crédito (SPC, Serasa e assemelhados) por débitos originados desta relação contratual; c) indeferir o pedido de proibição de ajuizamento de cobrança judicial por parte da ré, diante da garantia constitucional do livre acesso à jurisdição. d) indeferir a suspensão da cobrança das quotas condominiais, em razão da ilegitimidade passiva. Intime-se a demandada para cumprimento, no prazo de 05 dias, sob pena de fixação de multa diária. Considerando a incidência das regras do Código de Defesa do Consumidor, no caso concreto, inverto o ônus da prova. Intime-se a parte demandada para juntar os contratos e demais documentos existentes referentes à parte autora. Fica dispensada a designação da audiência do art. 334 do CPC, podendo a solenidade ser realizada oportunamente, se for do interesse de ambas as partes. Cite-se a parte requerida via Domicílio Judicial Eletrônico, conforme art. 246, caput, do Código de Processo Civil, regulamentado pelo art. 15 e seguintes da Resolução n.º 455/2022-CNJ para, querendo, contestar a ação. Prazo de 15 (quinze) dias, conforme o inciso III do artigo 335 do Código de Processo Civil. Não havendo confirmação do recebimento da citação eletrônica no prazo de 03 (três) dias úteis, cite-se e intime-se por carta AR, conforme o §1º-A do art. 246 do CPC. Ocorrendo a hipótese acima, fica a parte ré advertida para, na primeira oportunidade que comparecer aos autos, justificar a ausência de confirmação da citação eletrônica, sob pena de multa por ato atentatório à dignidade da justiça, tudo conforme os §§ 1º-A, 1º-B e 1º-C do art. 246 do CPC. Intimem-se. Dil. legais. Em suas razões recursais, a agravante sustenta, em síntese, a natureza de investimento imobiliário estruturado da operação contratada, aduzindo que o agravado adquiriu frações de vinte e cinco por cento da suíte condo-hotel nº 713 (F4) e de vinte por cento da suíte nº 401 (F2) do Empreendimento Nilo Square, tendo firmado contrato de promessa de compra e venda, declaração de investidor adquirente e termo de adesão à Sociedade em Conta de Participação (SCP), administrada por operadora hoteleira independente. Argumenta a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação em debate, afirmando que o agravado é representante comercial e atua na qualidade de investidor qualificado, ausente a vulnerabilidade técnica, jurídica ou econômica exigida pela teoria finalista mitigada, o que afastaria os pressupostos de tutela aplicáveis a adquirentes comuns e a inversão probatória concedida. Defende que os contratos foram firmados sob as cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade, o que impediria a resilição unilateral voluntária, ressaltando que o autor não formulou pedido expresso de nulidade de tais disposições. Assevera, outrossim, que o marco contratual relevante para o negócio em análise não reside na conclusão física das obras ou na expedição do habite-se, mas no efetivo início da operação hoteleira, para o qual o contrato reservaria prazo de implantação de até seis meses subsequentes ao término das obras, findando apenas em 29 de outubro de 2026. Alega, em caráter subsidiário, a ocorrência de caso fortuito e de força maior externa decorrente do evento climático extremo que assolou o Estado do Rio Grande do Sul no ano de 2024, invocando a edição de sucessivos decretos estaduais de calamidade pública, manifestações do Sindicato das Indústrias da Construção Civil no Estado do Rio Grande do Sul (SINDUSCON-RS) quanto aos desabastecimentos da cadeia de suprimentos e os termos do artigo 393 do Código Civil para justificar a extensão do cronograma construtivo por período superior a noventa ou cento e oitenta dias, refutando a caracterização de mora da vendedora. Por fim, aponta a existência de risco de dano grave decorrente da interrupção do aporte de recursos ao empreendimento, submetido ao regime de patrimônio de afetação. Pugnou pela concessão de efeito suspensivo e, no mérito, pelo provimento do agravo de instrumento para reformar a decisão impugnada, restabelecendo a exigibilidade das parcelas e revogando a proibição de restrição cadastral, bem como afastando a inversão do ônus da prova e as diretrizes do microssistema consumerista. É o relatório. Vieram os autos para decisão. Recebo o recurso, porquanto preenchidos os pressupostos de admissibilidade. O art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil estabelece que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa quando demonstrada a probabilidade de provimento do recurso e o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. Os mesmos requisitos norteiam a análise do efeito - suspensivo ou ativo - previsto no art. 1.019, I, do mesmo diploma legal. No caso - e a partir de uma análise perfunctória possível neste momento -, entendo que os requisitos legais para o deferimento do efeito pretendido não foram suficientemente preenchidos. Com efeito, conforme se extrai dos autos originários, o contrato celebrado entre as partes fixou a data de 31 de outubro de 2025 para a conclusão das obras físicas. Mesmo considerando a cláusula que institui o prazo de tolerância de cento e oitenta dias, o termo final improrrogável consumou-se no dia 29 de abril de 2026. Outrossim, resta incontroverso que, ao tempo do ajuizamento da ação em primeiro grau, a unidade imobiliária ainda não havia sido entregue, inexistindo nos autos prova da tempestiva conclusão física da torre e da expedição da certidão de conclusão da edificação (habite-se) dentro daquele limite cronológico originalmente pactuado. Nesse cenário, evidencia-se a densa probabilidade do direito do demandante, na medida em que constitui prerrogativa da parte que postula a resolução contratual a desoneração do dever de continuar adimplindo valores vincendos relativos a um ajuste que busca expressamente desconstituir. Não se afigura razoável compelir o promitente adquirente a manter o desembolso periódico de vultosas prestações financeiras vinculadas a um empreendimento cuja entrega física restou postergada e cuja extinção jurídica é reclamada judicialmente, sob pena de impor ao contratante ônus financeiro desarrazoado que contradiz a própria natureza do provimento principal perseguido. Ademais, o perigo de dano resta plenamente configurado pelos reflexos patrimoniais e extrapatrimoniais decorrentes da manutenção forçada das cobranças. A continuidade das cobranças extrajudiciais, associada à iminente inscrição do nome do devedor em cadastros restritivos de crédito como SPC e Serasa, acarreta evidente abalo de crédito no mercado e prejuízos que justificam a célere intervenção protetiva do Poder Judiciário. A propósito, esta 19ª CC: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DAS PARCELAS E ASSUNÇÃO DAS OBRIGAÇÕES PROPTER REM. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME:1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu parcialmente a tutela de urgência em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de parcelas pagas, decorrente de contrato de promessa de compra e venda de fração de tempo de unidade autônoma em regime de multipropriedade. O agravante pretende a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas e a assunção, pela incorporadora, das obrigações propter rem incidentes sobre o imóvel não entregue. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. Há três questões em discussão: (i) preliminar de ausência de dialeticidade recursal; (ii) presença dos requisitos para suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais diante do inadimplemento da incorporadora; (iii) possibilidade de a incorporadora assumir as obrigações propter rem sobre o imóvel não entregue. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A preliminar de ausência de dialeticidade é rejeitada, pois o agravante impugnou especificamente o fundamento central da decisão recorrida, demonstrando que a medida tem natureza acautelatória, e não satisfativa, e que os requisitos do art. 300 do CPC estão presentes.2. A relação entre as partes é de consumo, com aplicação do CDC e, subsidiariamente, do CC/2002 e da Lei nº 4.591/1964, conforme o art. 1.358-B do CC/2002, incluído pela Lei nº 13.777/2018.3. A probabilidade do direito está configurada: o inadimplemento da incorporadora é incontroverso, pois o imóvel não foi entregue mesmo após o esgotamento dos prazos contratuais, o que confere ao adquirente o direito de pleitear a resolução do contrato, nos termos do art. 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964 e do art. 475 do CC/2002. A manutenção da exigibilidade das parcelas durante a mora da incorporadora é incompatível com os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, previstos nos arts. 113 e 422 do CC/2002.4. O perigo de dano está presente, pois a continuidade da cobrança das parcelas expõe o agravante à acumulação de encargos contratuais de difícil reversibilidade, enquanto a incorporadora permanece em mora quanto à entrega do bem. A medida é reversível, pois, em caso de improcedência, os valores poderão ser integralmente cobrados.5. A assunção das obrigações propter rem pela incorporadora é cabível, pois o imóvel nunca foi entregue, o condomínio não foi instalado e a posse direta permanece com a própria incorporadora, que administra o bem e dele se beneficia durante o período de mora. Impor tais encargos ao adquirente que nunca teve acesso ao bem configura desequilíbrio contratual incompatível com a vedação ao enriquecimento sem causa. IV. DISPOSITIVO E TESE:1. Preliminar de ausência de dialeticidade rejeitada.2. Recurso provido para deferir a tutela de urgência recursal, suspendendo a exigibilidade das parcelas contratuais vencidas e vincendas e determinando que a incorporadora assuma as obrigações propter rem incidentes sobre o imóvel enquanto perdurar o inadimplemento.Tese de julgamento: 1. O inadimplemento incontroverso da incorporadora quanto à entrega do empreendimento, após o esgotamento dos prazos contratuais, configura probabilidade do direito e perigo de dano suficientes para o deferimento de tutela de urgência que suspenda a exigibilidade das parcelas contratuais e determine a assunção das obrigações propter rem pela incorporadora que retém a posse do imóvel não entregue.(Agravo de Instrumento, Nº 51961886020268217000, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Alexandre Fernandes Gastal, Julgado em: 27-08-2026) DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DOS PAGAMENTOS E PROIBIÇÃO DE NEGATIVAÇÃO. LIMINAR DEFERIDA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME:1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência em ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, fundada em atraso na entrega da obra, vícios construtivos e marketing agressivo. A agravante requereu a suspensão das parcelas vincendas, das taxas condominiais e a proibição de inscrição de seu nome em cadastros restritivos de crédito. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. A questão em discussão consiste em verificar se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para a concessão da tutela de urgência, especialmente a probabilidade do direito à resolução contratual por atraso na entrega do imóvel e o periculum in mora decorrente da continuidade das cobranças. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A probabilidade do direito está demonstrada pelo atraso objetivo de aproximadamente seis meses na entrega do empreendimento além do prazo de tolerância contratual, documentado no extrato de pagamentos emitido pela própria agravada, o que satisfaz o pressuposto fático do art. 43-A, §1º, da Lei 4.591/1964.2. A ausência de licença de operação do empreendimento em março de 2025 e os vícios construtivos identificados em laudo técnico de inspeção predial reforçam a probabilidade do direito à rescisão.3. O ajuizamento da ação em fevereiro de 2026 não revela inércia injustificada, pois a mora somente se configurou após o término do prazo de tolerância e a entrega formal das chaves ocorreu em dezembro de 2024, com irregularidade operacional persistente.4. O periculum in mora decorre do risco de negativação pelo inadimplemento das parcelas vincendas e do risco ao resultado útil do processo, diante de alienação fiduciária e execução judicial que gravam o imóvel objeto do contrato.5. O direito à resolução fundado no art. 43-A, §1º, da Lei 4.591/1964 é potestativo, e o ajuizamento da ação constitui manifestação inequívoca da vontade de desfazer o negócio, sendo incompatível com a exigência de continuidade dos pagamentos durante a tramitação do processo. IV. DISPOSITIVO:1. Tutela de urgência deferida para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas, das taxas condominiais e dos demais encargos contratuais, e para proibir a inscrição do nome da agravante em cadastros restritivos de crédito, enquanto pendente de julgamento a ação de origem.2. Recurso provido. ___________Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 300; Lei 4.591/1964, art. 43-A, §1º; CDC, art. 51, inc. XI.Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543.(Agravo de Instrumento, Nº 51806191920268217000, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Sergio Fusquine Goncalves, Julgado em: 15-06-2026) A suspensão da exigibilidade das parcelas e o consequente impedimento de remessa dos dados do demandante aos bancos de dados restritivos não importam qualquer prejuízo irreparável à promitente vendedora. Na eventualidade de futura improcedência dos pedidos rescisórios deduzidos na lide principal, os valores contratualmente devidos poderão ser integralmente exigidos com os devidos encargos contratuais e moratórios, não havendo falar em perigo de irreversibilidade da medida nos moldes do artigo 300, § 3º, do Diploma Processual Civil. Ante o exposto, INDEFIRO o efeito pretendido. Intime-se a parte recorrida para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal, nos termos do art. 1.019, inc. II, do CPC. Oportunamente, retornem os autos conclusos para julgamento.