5309426-57.2026.8.21.7000

Intimação

TJRS · Secretaria da 18ª Câmara Cível · DECISÃO MONOCRÁTICA

Agravo de Instrumento Nº 5309426-57.2026.8.21.7000/RS TIPO DE AÇÃO: Despesas Condominiais RELATOR: Desembargador MURILO MAGALHAES CASTRO FILHO AGRAVANTE: SICA CONSTRUCOES E SISTEMAS LTDA ADVOGADO(A): HORACIO PINTO LUCENA (OAB RS046520) ADVOGADO(A): LUIZ PAULO OLLE BRUNDO (OAB RS075811) ADVOGADO(A): JULIA OLLE BRUNDO (OAB RS090854) AGRAVADO: CONDOMINIO EDIFICIO RENASCER ADVOGADO(A): Ede Silva Moreira (OAB RS049561) EMENTA DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PENHORADOS. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO. AUSÊNCIA DE ERRO TÉCNICO DEMONSTRADO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou impugnação ao laudo de avaliação e homologou o valor atribuído pelo Oficial de Justiça a seis unidades imobiliárias penhoradas, no âmbito de cumprimento de sentença. A parte agravante sustenta subavaliação dos imóveis, ausência de vistoria interna e requer nova avaliação por perito especializado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 1. A questão em discussão consiste em saber se a avaliação realizada pelo Oficial de Justiça deve ser desconstituída, com determinação de nova avaliação, diante da alegação de subavaliação e ausência de inspeção interna dos imóveis penhorados. III. RAZÕES DE DECIDIR: 1. A ausência de inspeção interna não invalida o laudo, pois o Oficial de Justiça compareceu ao local, foi acompanhado pelo síndico e adotou o método comparativo de mercado diante da impossibilidade de acesso às unidades, que se encontravam fechadas e desocupadas. 2. A avaliação realizada por Oficial de Justiça goza de fé pública e presunção relativa de veracidade, somente afastável mediante prova robusta de erro técnico ou dolo, o que não foi demonstrado. 3. Os anúncios de imóveis apresentados pela parte agravante não refletem a situação jurídica e fática dos bens penhorados, pois não correspondem ao mesmo endereço nem à mesma metragem, e tampouco consideram as irregularidades que afetam o empreendimento. 4. A ausência de "habite-se" e os vícios construtivos reconhecidos judicialmente justificam a depreciação do valor atribuído, distinguindo os bens avaliados de imóveis regulares utilizados como parâmetro. 5. A mera discrepância entre o valor do laudo e os valores de mercado apresentados pela parte executada, por não corresponderem às mesmas características, não configura "fundada dúvida" apta a autorizar nova avaliação nos termos do art. 873 do CPC. IV. DISPOSITIVO: 1. Recurso desprovido. DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de agravo de instrumento interposto por SICA CONSTRUCOES E SISTEMAS LTDA em face da decisão que, no cumprimento de sentença movido porCONDOMINIO EDIFICIO RENASCER, rejeitou a impugnação e homologou o laudo de avaliação dos imóveis penhorados, nos seguintes termos (evento 145, DESPADEC1): Vistos. Retornei de licença na data de 03/08/26 e, imediatamente, passei a analisar o presente feito. Trata-se de analisar a impugnação ao laudo de avaliação, apresentada pela parte executada no evento 135, PET1, bem como a manifestação da parte exequente, juntada no evento 142, PET1. A executada insurge-se contra o laudo do evento 101, CERTGM1, que avaliou os direitos e ações sobre cada uma das seis unidades imobiliárias penhoradas (apartamentos 201, 501, 502, 503, 504 e 505) em R$ 160.000,00. Sustenta, em síntese, que a avaliação não foi realizada in loco e que o valor atribuído configura preço vil, por ser drasticamente inferior aos valores de mercado. Anexou anúncios de imóveis na mesma região, com preços que variam de R$ 315.000,00 a R$ 650.000,00. Requer, com base no artigo 873 do Código de Processo Civil, a anulação do laudo e a realização de nova avaliação. Intimado, o exequente refutou integralmente a impugnação (evento 142, PET1). Afirma que a avaliação foi, sim, realizada in loco, conforme demonstram as conversas entre seu advogado e a Oficiala de Justiça, que foi recebida no local pelo síndico. Argumenta que o valor de R$ 160.000,00 é justo e reflete a precária situação dos bens, visto que o empreendimento não possui "Habite-se" nem matrículas individualizadas. Além disso, destaca que a própria executada, construtora do edifício, foi condenada em outra ação judicial (processo nº 5024919-81.2015.8.21.0001) a regularizar a obra e a reparar diversos vícios construtivos, o que nunca foi feito. Salienta que a inadimplência contumaz da executada quanto às cotas condominiais de suas unidades compromete a manutenção do prédio, cujo estado de conservação é precário, conforme fotos anexadas. Por fim, pede a manutenção do laudo e a condenação da executada por litigância de má-fé. Decido. Inicialmente, afasto a alegação de que a avaliação não foi realizada in loco. A certidão da Oficiala de Justiça no evento 101, CERTGM1 é clara ao afirmar que se dirigiu ao endereço e foi acompanhada pelo síndico. Embora não tenha sido possível a inspeção interna das unidades por estarem fechadas, a diligência externa e o contato com o representante do condomínio ocorreram, o que permitiu à auxiliar do juízo constatar as condições gerais do empreendimento. Quanto ao mérito da avaliação, o artigo 873, inciso I, do Código de Processo Civil, admite a realização de nova avaliação quando houver erro ou fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem. Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; No presente caso, a executada não demonstrou a ocorrência de erro, limitando-se a comparar o valor do laudo com anúncios de outros imóveis. Essa comparação, contudo, é inadequada e ignora as particularidades gravíssimas dos bens penhorados. Conforme demonstrado pelo exequente, o "Condomínio Edifício Renascer" padece de problemas estruturais e, principalmente, jurídicos que depreciam drasticamente seu valor de mercado. A ausência de "Habite-se" e de individualização das matrículas são os fatores que impedem a transferência regular da propriedade, a obtenção de financiamento imobiliário e restringem severamente o universo de potenciais compradores. O que se está a avaliar não é a propriedade plena de um imóvel regular, mas sim os "direitos e ações" sobre unidades em situação de irregularidade fundiária (apto. 201, apto. 501, apto. 501, apto. 502, apto. 503, apto. 504 e apto. 505 - evento 44, DESPADEC1), o que naturalmente reduz seu valor comercial. Os anúncios de imóveis juntados pela executada presumem-se regulares, com documentação em dia e em bom estado de conservação. Não servem, portanto, como parâmetro fiel para os bens avaliados nestes autos. A avaliação da Oficiala de Justiça, que goza de fé pública, deve ser prestigiada, pois reflete, de forma mais fidedigna, o valor real dos direitos penhorados, considerando todo o contexto desfavorável que os cerca. A fundada dúvida exigida pelo Código de Processo Civil não se configura por mera discordância da parte, mas pela demonstração de erro ou inconsistência técnica, o que não ocorreu. Sobre o tema, colaciono: Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO. IMPUGNAÇÃO GENÉRICA. AUSÊNCIA DE PROVA DE ERRO OU DOLO. MANUTENÇÃO DA AVALIAÇÃO. DESPROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME:1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento ao agravo de instrumento, mantendo a decisão do juízo de origem que, nos autos da execução de título extrajudicial movida pelo condomínio, homologou a avaliação do imóvel penhorado no valor de R$ 311.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. A questão em discussão consiste na possibilidade de reforma da decisão que homologou a avaliação do imóvel penhorado realizada por Oficial de Justiça, com base na alegação de erro na avaliação e necessidade de perícia técnica. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A avaliação realizada por Oficial de Justiça goza de presunção de veracidade, por se tratar de ato praticado por auxiliar do juízo dotado de fé pública, somente podendo ser afastada mediante prova robusta em sentido contrário.2. A agravante limitou-se a impugnar genericamente a avaliação realizada, alegando discrepância entre o valor atribuído ao seu imóvel e os valores de outros imóveis da mesma região, sem apresentar elementos concretos que demonstrassem o alegado erro na avaliação.3. Não restou demonstrada a necessidade de conhecimentos especializados para a avaliação do imóvel em questão, tratando-se de bem comum (apartamento), cuja avaliação pode ser realizada pelo Oficial de Justiça mediante método comparativo.4. A diferença de valores entre o imóvel avaliado e os utilizados como parâmetro não configura, por si só, erro na avaliação, uma vez que as características específicas de cada imóvel influenciam diretamente na determinação do seu valor de mercado.5. A condição de pessoa idosa e em tratamento oncológico da agravante, embora mereça especial atenção do Poder Judiciário, não constitui fundamento para afastar a avaliação realizada pelo Oficial de Justiça, sendo necessária a demonstração concreta de erro na avaliação ou dolo do avaliador. IV. DISPOSITIVO E TESE:1. Recurso desprovido.Tese de julgamento: 1. A impugnação à avaliação judicial, para afastar a presunção de legitimidade do ato do Oficial de Justiça, deve ser fundamentada em elementos consistentes que indiquem erro manifesto ou dolo, não bastando a mera alegação de discrepância de valores. ___________Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 870, 873, I.Jurisprudência relevante citada: Não citada.(Agravo de Instrumento, Nº 53523981320248217000, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Vanise Röhrig Monte Aço, Julgado em: 18-12-2025). Por fim, deixo de acolher o pedido de condenação da executada por litigância de má-fé. Embora os argumentos da impugnante sejam frágeis, sua manifestação se insere no exercício do direito ao contraditório, não restando caracterizada, de forma inequívoca, as hipóteses do artigo 80 do Código de Processo Civil. Ante o exposto: a) REJEITO a impugnação apresentada no evento 135, PET1; b) HOMOLOGO o laudo de avaliação do evento 101, CERTGM1, para que o valor de R$ 160.000,00 para os direitos e ações de cada uma das unidades penhoradas produza seus jurídicos e legais efeitos. c) Indefiro o pedido de condenação da parte executada por litigância de má-fé. Intimem-se, sobretudo a parte exequente para, em 15 dias, providenciar o prosseguimento do feito. Diligências legais. Em suas razões recursais (evento 1, INIC1), a parte recorrente alega que ocorreu subavaliação das seis unidades penhoradas no Edifício Renascer, as quais foram estimadas em patamar correspondente a menos da metade da média real de mercado comprovada pelas avaliações apresentadas. Sustenta que o laudo homologado é deficiente por ausência de vistoria interna nos imóveis, impedindo a verificação do estado de conservação e de benfeitorias. Defende que a pendência administrativa de habite-se e de individualização de matrículas não autoriza a depreciação linear do valor dos bens, sob pena de ofensa ao princípio da menor onerosidade da execução. Assevera a existência de risco de dano grave decorrente de eventual alienação por preço vil, justificando o pedido de concessão de efeito suspensivo para obstar os atos expropriatórios ou de leilão judicial. Pretende a reforma da decisão agravada para desconstituir o laudo questionado, requerendo a realização de nova avaliação judicial por perito especializado ou mediante efetiva inspeção local. É o relatório. Decido. Preenchidos os requisitos legais, conheço do recurso interposto. Cinge-se a controvérsia recursal à análise da correção da decisão agravada, que rejeitou a impugnação e homologou o laudo de avaliação dos imóveis penhorados, postulando a realização de nova avaliação judicial por perito especializado. O artigo 873 do Código de Processo Civil prevê as hipóteses restritas de renovação do ato de avaliação judicial, nos seguintes termos: Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Sinale-se que, de um lado, a devedora acostou pesquisas de mercado alegando se tratarem de imóveis com características similares e situados no mesmo bairro (evento 135, PET1). De outro lado, o condomínio credor defende que as unidades avaliadas se encontram sob circunstâncias fáticas e jurídicas excepcionais, que justificariam a avaliação realizada pelo Oficial de Justiça (evento 142, PET1). No tocante ao aspecto procedimental, a alegação de que a avaliação é nula por ausência de inspeção interna não merece prosperar. A Oficiala de Justiça certificou que se dirigiu pessoalmente ao endereço acompanhada do síndico, constatando que as unidades penhoradas se encontravam desocupadas, trancadas e indisponíveis para ingresso (evento 101, CERTGM1). Diante de tal óbice, a servidora pública adotou o método comparativo de mercado baseado na vistoria externa do prédio e das redondezas, procedimento perfeitamente admitido em sede de execução quando verificada a impossibilidade de acesso físico ao interior do imóvel: CERTIFICO que me dirigi ao endereço indicado, acompanhada pelo síndico, senhor Eduardo Antonio Klafke. Entretanto, não foi possível verificar as condiçoes internas dos apartamentos porque estão desocupados e fechados . Em razão disso, utilizando o método comparativo de mercado, avalio os apartamentos 201, 501, 502, 503, 504 e 505, que fazem parte da matricula nº122.639 da 2ª zona do Registro de Imóveis de Porto Alegre, em R$160.000,00 (cento e sessenta mil reais) cada unidade. Dou fé. Nesse contexto, a fé pública e a presunção relativa de veracidade que emanam dos atos do Oficial de Justiça exigem prova cabal e inequívoca de erro técnico para que as conclusões adotadas sejam refutadas. A mera discordância do executado, desacompanhada de elementos que equiparem a real situação do imóvel avaliado, não possui o condão de afastar a higidez da constatação oficial. A devedora alega que a avaliação de R$ 160.000,00 por unidade é irrisória frente aos anúncios particulares juntados, que superam a quantia de R$ 315.000,00 (evento 135, OUT3 a evento 135, OUT11). Contudo, dos anúncios de imóveis apresentados pela parte executada não se infere efetiva semelhança entre os bens constritos nos autos e àqueles em que foi procedida a avaliação ora impugnada, não correspondendo exatamente à mesma rua/endereço e nem à mesma metragem dos imóveis penhorados (evento 35, OUT4, página 43). Além da inexistência de "habite-se" do prédio, fato incontroverso, a parte agravada demonstrou a existência de graves comprometimentos estruturais e patologias construtivas no edifício, que resultou inclusive no ajuizamento de ação movida pelo condomínio, com julgamento de procedência em primeiro grau (evento 142, OUT3), mantida em sede de recurso de apelação (processo 5024919-81.2015.8.21.0001/TJRS, evento 11, DOC1). Nesse contexto, entendo que as avaliações mercadológicas particulares apresentadas pela executada em sua impugnação não refletem a realidade jurídica destes autos. Sinale-se que a divergência entre os valores apontados nas avaliações apresentadas pelo agravante, ainda que expressiva, não configura, por si só, hipótese de “fundada dúvida” a justificar a realização de nova avaliação, nos termos do art. 873 do Código de Processo Civil. Para tanto, seria necessária a demonstração de inconsistências objetivas no ato avaliativo, o que não ocorreu. Do contrário, entendo que a parte agravada demonstrou elementos fáticos concretos a justificar a divergência apontada pela parte agravante. Ademais, não obstante os precedentes colacionados pela agravante, inclusive de relatoria deste Magistrado, em que se determinou nova avaliação diante de discrepância entre o valor atribuído pelo Oficial de Justiça e o valor de mercado apurado por outros meios, tais precedentes não se aplicam ao caso concreto. Isso porque, na hipótese dos autos, existem justificativas técnica e fática suficientes para o valor atribuído pelo Oficial de Justiça, o que distingue o caso concreto dos paradigmas invocados. Ressalve-se, ainda, que a decisão agravada não ofende o princípio da menor onerosidade do devedor (artigo 805 do Código de Processo Civil), uma vez que a execução deve ser processada no interesse do credor para a célere satisfação do seu crédito. Assim, ausente qualquer evidência inequívoca de erro fático ou metodológico por parte do juízo e do auxiliar de justiça, não se vislumbra a fundada dúvida exigida em lei, impondo-se a manutenção da decisão agravada. Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo de instrumento.