5308926-88.2026.8.21.7000

Intimação

TJRS · Secretaria da 18ª Câmara Cível · DECISÃO MONOCRÁTICA

Agravo de Instrumento Nº 5308926-88.2026.8.21.7000/RS TIPO DE AÇÃO: Despesas Condominiais RELATOR: Desembargador FERNANDO CARLOS TOMASI DINIZ AGRAVANTE: CONDOMÍNIO ALTA VISTA ADVOGADO(A): Marilene Martins da Silva (OAB RS019727) EMENTA AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA DA INTEGRALIDADE DO BEM. POSSIBILIDADE. CREDORA FIDUCIÁRIA. INCLUSÃO NO POLO PASSIVO. DESNECESSIDADE. INTIMAÇÃO COMO TERCEIRA INTERESSADA. 1. Em execução de crédito decorrente de cotas condominiais, a própria unidade imobiliária da qual se origina o débito responde pela obrigação, em razão de sua natureza propter rem, que adere à coisa e acompanha o imóvel independentemente da titularidade. 2. A existência de alienação fiduciária não impede que a constrição recaia sobre a integralidade do imóvel. A proteção jurídica da credora fiduciária é assegurada mediante sua intimação, nos termos do art. 799, I, do Código de Processo Civil, facultando-lhe adotar as providências necessárias à preservação de seu crédito. 3. A inclusão da credora fiduciária no polo passivo da execução não constitui pressuposto para a penhora, pois não se lhe está atribuindo responsabilidade pessoal pelo débito condominial. No caso concreto, ademais, a Caixa Econômica Federal já foi intimada da constrição e compareceu espontaneamente aos autos como terceira interessada, apresentando impugnação à penhora e requerendo, subsidiariamente, a habilitação de seu crédito, circunstância que evidencia a plena preservação do contraditório e de seus interesses patrimoniais. 4. Deve ser reformada a decisão que condicionou o prosseguimento da penhora à inclusão da credora fiduciária no polo passivo. Determina-se que a constrição recaia sobre a integralidade do imóvel gerador da dívida, com manutenção da instituição financeira na condição de terceira interessada e sua ciência acerca dos atos expropriatórios. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de agravo de instrumento interposto por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ALTA VISTA PARQUE CLUB contra decisão proferida nos autos da execução de título extrajudicial n.º 5009004-39.2022.8.21.0003, movida em desfavor de WILLIAM CARDOSO DE FREITAS, que condicionou a penhora do imóvel gerador das cotas condominiais à inclusão da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, proprietária fiduciária, no polo passivo da execução, nos termos do art. 779, V, do Código de Processo Civil. A decisão agravada (92.1) consignou que, sendo a Caixa Econômica Federal proprietária fiduciária do imóvel, a penhora dependeria de sua inclusão no polo passivo, com limitação da responsabilidade patrimonial ao próprio bem, determinando que o exequente informasse, no prazo de quinze dias, se pretendia promover tal inclusão e respectiva citação, sob pena de indeferimento do requerimento de penhora. Em suas razões recursais (1.1), o agravante sustentou, em síntese, que a dívida condominial possui natureza propter rem, vinculando-se à própria unidade imobiliária, de modo que a existência de alienação fiduciária não impede a penhora da integralidade do bem. Defendeu que a Caixa Econômica Federal não deve integrar o polo passivo da execução, bastando sua intervenção como terceira interessada, e postulou a reforma da decisão para que a execução prossiga com a constrição da integralidade do imóvel. É o relatório. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. A controvérsia cinge-se a definir se, para a penhora da integralidade de imóvel alienado fiduciariamente em execução de cotas condominiais, mostra-se necessária a inclusão da credora fiduciária no polo passivo da execução. A insurgência comporta provimento. As despesas condominiais possuem natureza jurídica propter rem, porquanto a obrigação se vincula diretamente à coisa, aderindo à unidade imobiliária que lhe dá origem. O art. 1.345 do Código Civil, ao estabelecer que o adquirente responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros moratórios, evidencia precisamente essa vinculação objetiva. A razão subjacente à disciplina legal é igualmente relevante. As cotas condominiais destinam-se à manutenção e conservação do próprio patrimônio comum, ao custeio de serviços essenciais e à preservação da estrutura física do empreendimento. A inadimplência de determinada unidade repercute diretamente sobre a coletividade dos demais condôminos, que são chamados a suportar o déficit financeiro resultante. É justamente em razão dessa característica que o ordenamento confere tratamento diferenciado ao crédito condominial, inclusive excepcionando, no art. 3º, IV, da Lei n.º 8.009/90, a própria impenhorabilidade do bem de família. Nesse contexto, a existência de alienação fiduciária não impede que o imóvel gerador da dívida responda pela obrigação condominial. Embora a propriedade fiduciária constitua direito real em favor da instituição financeira, sua função é garantir o cumprimento da obrigação decorrente do financiamento. Tal circunstância não altera a natureza propter rem do débito condominial nem permite que o próprio imóvel, beneficiário direto das despesas suportadas pela coletividade, permaneça imune à satisfação das obrigações que dele emanam. A matéria, registre-se, encontra-se submetida ao rito dos recursos repetitivos no Tema n.º 1.266 do Superior Tribunal de Justiça, destinado a definir a possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial. Ausente determinação de suspensão dos processos, permanece aplicável a orientação adotada por esta Relatoria quanto à possibilidade de constrição da integralidade do bem. A limitação da penhora exclusivamente aos direitos e ações decorrentes do contrato de financiamento tampouco representa, em regra, solução adequada à efetividade da execução. A alienação judicial da posição contratual do devedor fiduciante reduz consideravelmente a atratividade econômica do bem, pois o eventual adquirente assumiria situação jurídica vinculada ao financiamento existente, circunstância capaz de comprometer a própria satisfação do crédito exequendo. A solução que melhor harmoniza os interesses envolvidos consiste, portanto, em admitir a penhora da integralidade do imóvel, assegurando-se simultaneamente à credora fiduciária a ciência da constrição e dos atos expropriatórios, nos termos do art. 799, I, do Código de Processo Civil, de modo que possa exercer as faculdades inerentes à sua posição jurídica, inclusive quitar o débito e sub-rogar-se no crédito ou resguardar seus direitos em relação ao produto da alienação. E, neste particular, o caso concreto apresenta circunstância que torna ainda mais evidente a desnecessidade da providência determinada na origem. Com efeito, a penhora do imóvel já havia sido deferida (45.1), ocasião em que o próprio Juízo determinou expressamente a intimação dos credores abrangidos pelo art. 799 do Código de Processo Civil. Na sequência, a Caixa Econômica Federal foi formalmente intimada, na qualidade de credora fiduciária, no evento 47, tendo a ciência eletrônica sido confirmada. Mais do que isso, compareceu efetivamente aos autos e, no evento 72.1, qualificando-se expressamente como “terceiro interessado”, apresentou impugnação à penhora, postulando sua desconstituição e, subsidiariamente, a habilitação do crédito fiduciário para a hipótese de manutenção da constrição. Não há, portanto, nenhum risco de que a expropriação venha a atingir a esfera jurídica da instituição financeira sem prévia ciência ou possibilidade de manifestação. Ao contrário: a credora fiduciária conhece a execução, constituiu procurador, impugnou a constrição e formulou pretensão destinada especificamente à proteção de seu crédito. Nesse quadro, exigir sua inclusão formal no polo passivo não acrescenta qualquer garantia substancial ao contraditório, ao mesmo tempo em que altera indevidamente a posição processual da instituição financeira. Com efeito, não se está reconhecendo responsabilidade pessoal da Caixa Econômica Federal pelo pagamento das cotas condominiais cobradas do executado. A constrição decorre da natureza real da obrigação e recai sobre o bem que lhe deu origem. A instituição financeira intervém para resguardar o direito real de garantia que possui sobre o imóvel, razão pela qual sua adequada posição processual é, na hipótese, a de terceira interessada, devidamente intimada dos atos capazes de afetar seu patrimônio jurídico. A exigência de sua inclusão no polo passivo, portanto, não se mostra necessária para o prosseguimento da execução. Deve ser preservada, por outro lado, sua participação no feito e assegurada a ciência dos subsequentes atos expropriatórios. A análise do pedido de habilitação do crédito fiduciário formulado no evento 72.1, inclusive quanto ao respectivo montante e à forma de satisfação de eventual saldo, compete ao Juízo da execução no momento processual oportuno, não integrando o objeto específico deste recurso. Por conseguinte, a decisão agravada deve ser reformada para afastar a exigência de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo e autorizar que a penhora recaia sobre a integralidade do imóvel matriculado sob o n.º 69.754 do Registro de Imóveis de Alvorada, permanecendo a credora fiduciária no feito como terceira interessada. A matrícula e a própria intimação da penhora identificam o imóvel objeto da constrição sob esse número. Ante o exposto, com fundamento no art. 932, V e VIII, do Código de Processo Civil e no art. 206, XXXVI, do Regimento Interno deste Tribunal, dou provimento ao agravo de instrumento para reformar a decisão recorrida e afastar a exigência de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da execução, determinando o prosseguimento do feito com a penhora da integralidade do imóvel matriculado sob o n.º 69.754 do Registro de Imóveis de Alvorada, permanecendo a credora fiduciária na condição de terceira interessada e assegurada sua intimação acerca dos atos expropriatórios, nos termos do art. 799, I, do Código de Processo Civil. Comunique-se ao Juízo de origem. Intimem-se.