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5302239-23.2026.8.09.0051
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- Tribunal
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- set/2026
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Intimação
TJGO · Goiânia - 4ª UPJ Varas Cíveis e Ambientais: 13ª, 14ª, 15ª e 16ª · Sentença
Estado de Goiás Poder Judiciário Comarca de GOIÂNIA Goiânia - 4ª UPJ Varas Cíveis e Ambientais: 13ª, 14ª, 15ª e 16ª AVENIDA OLINDA, , Esquina com Rua PL-03, Qd. G, Lt. 04, PARK LOZANDES, GOIÂNIA-Goiás, 74884120 SENTENÇA Ação: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível Processo nº: 5302239-23.2026.8.09.0051 Recorrentes(s): Maria Umbelina De Freitas Lasmar Recorrido(s): Fgr Urbanismo Jardins Henedina Spe Ltda RILDO VIEIRA LASMAR e MARIA UMBELINA DE FREITAS LASMAR, representados por advogado devidamente constituído, ajuizaram AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA em desproveito de FGR URBANISMO JARDINS HENEDINA SPE LTDA., partes qualificadas nos autos. Narraram, como causa de pedir, que em 24/12/2021 firmaram com a requerida Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda para aquisição do Lote nº 09, Quadra 04, no empreendimento Jardins Amsterdã, em Goiânia/GO. Sustentaram que se trata de contrato de adesão e que a Cláusula Décima Primeira atribuiu aos compradores, de forma abusiva, a responsabilidade pelo pagamento dos impostos incidentes sobre o imóvel, como IPTU/ITU, desde a data da assinatura do pacto. Aduziram que a entrega do bem, prevista para dezembro de 2024, somente ocorreu em 20/12/2025, com atraso de aproximadamente um ano, superando o prazo de tolerância de seis meses. Afirmaram ter constatado a existência de débito de ITU no valor de R$ 52.023,51, referente ao período de 2022 em diante, cuja cobrança reputam indevida por não terem exercido a posse, o uso ou a fruição do imóvel. Defenderam a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a nulidade da cláusula de responsabilidade tributária e a incidência de multa contratual pelo atraso na entrega, rechaçando a alegação de força maior pela pandemia de COVID-19, por ser evento previsível à época da contratação. Após exporem os fundamentos jurídicos, requereram a inversão do ônus da prova e a concessão de tutela de urgência para suspender a eficácia da referida cláusula, determinar que a ré arque com os débitos tributários existentes e se abstenha de realizar cobranças ou promover a negativação de seus nomes. Ao final, postularam a procedência da ação para declarar a nulidade da Cláusula Décima Primeira, com o reconhecimento da responsabilidade da ré pelos tributos até a efetiva imissão na posse, e sua condenação ao pagamento dos valores vencidos de IPTU/ITU, bem como da multa contratual pelo atraso, a ser apurada em liquidação de sentença, além dos ônus sucumbenciais. A inicial foi instruída com procuração e documentos, evento 1. Custas iniciais solvidas. Recebida a inicial (evento 6), foi concedida a inversão do ônus da prova e deferida parcialmente a tutela de urgência, para suspender a eficácia da cláusula contratual que atribuía aos autores a responsabilidade tributária antes da imissão na posse. Determinou-se, ainda, que a requerida se abstivesse de realizar cobranças relativas a IPTU/ITU do período anterior à entrega do imóvel e de promover a negativação dos nomes dos autores por tais débitos. No mesmo ato, foi determinada a citação da parte requerida, designando-se o agendamento da audiência de conciliação. A requerida opôs embargos de declaração (evento 43), alegando omissão na decisão quanto à delimitação da obrigação imposta, uma vez que a cobrança de IPTU/ITU é ato privativo do ente municipal, sobre o qual não possui ingerência. Pugnou pelo esclarecimento de que a ordem de abstenção se restringiria a cobranças realizadas pela própria embargante, e não às promovidas pelo Município. Subsidiariamente, requereu a expedição de ofício à municipalidade. Em contrarrazões (evento 49), os autores defenderam a inadmissibilidade do recurso por seu caráter infringente e, no mérito, sustentaram a ausência de omissão, argumentando que os documentos dos autos demonstram que a própria requerida figura como contribuinte cadastrada perante a municipalidade, sendo ela a destinatária das cobranças fiscais. Realizada audiência conciliatória sem acordo, evento 50. A decisão do evento 58 acolheu parcialmente os embargos de declaração, apenas para esclarecer que a ordem de abstenção de cobrança se restringe aos atos praticados pela requerida no âmbito da relação contratual, não abrangendo atos administrativos promovidos pelo Município, mantendo os demais termos da decisão anterior. A parte requerida apresentou contestação (evento 65). Preliminarmente, arguiu a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, defendendo a prevalência da Lei nº 9.514/97 (Lei da Alienação Fiduciária), conforme Tema Repetitivo 1.095 do STJ, e a impossibilidade de inversão do ônus da prova. Em prejudicial de mérito, sustentou a prescrição trienal da pretensão de ressarcimento. No mérito, defendeu a validade da cláusula contratual com base nos princípios do pacta sunt servanda e da vedação ao comportamento contraditório. Afirmou que, nos termos da Lei nº 9.514/97 e do Código Tributário Nacional, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU é do devedor fiduciante, na qualidade de possuidor direto do imóvel. Alegou, ainda, a inexistência de atraso na entrega, invocando cláusulas contratuais de excludente de responsabilidade e, subsidiariamente, a ocorrência de força maior em razão da pandemia de COVID-19. Impugnou o pedido de multa contratual por ausência de comprovação. Ao final, requereu o acolhimento das preliminares ou, no mérito, a improcedência dos pedidos. Anexou à defesa procuração e documentos. A parte autora apresentou impugnação à contestação (evento 70) rebatendo os argumentos da defesa e reiterando os pedidos iniciais. Determinada a especificação de provas (evento 71), tanto os autores (evento 78) quanto a requerida (evento 79) manifestaram-se pela desnecessidade de dilação probatória e requereram o julgamento antecipado da lide. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. Antes de adentrar ao mérito, cumpre sanar as questões preliminares pendentes de apreciação. No tocante à inaplicabilidade do CDC ao feito, a relação jurídica estabelecida entre as partes decorre de contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre incorporadora/loteadora e adquirentes finais, o que caracteriza típica relação de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Outrossim, a tese fixada pelo STJ, no julgamento do Tema Repetitivo 1.095 não impede a incidência do Codex Consumerista, uma vez que refere-se à hipótese de resolução do contrato de compra e venda, situação diversa da dos autos. Nesse sentido: APELAÇÃO – Venda e compra – Cláusula de alienação fiduciária em garantia registrada na matrícula do imóvel – Resilição unilateral a pedido dos compradores diante de dificuldades financeiras – Sentença parcialmente procedente – Inconformismo – Suspensão à luz do que se processa no Tema 1095 do C. STJ - Descabimento - Distinguishing que se impõe porque a controvérsia na Corte Superior envolve resolução, e não resilição, situação distinta e que não toca o caso dos autos – Inadmissibilidade de se desfazer negócio irretratável, já consumado, por mero desejo da parte, em verdade a obrigar que a outra lhe readquira o bem – Inexistência de inadimplemento por parte da alienante – Efeitos do contrato e da mora, que subsistem até a quitação – Lei nº 9.514 de 1997 – Sentença reformada – RECURSO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1002199-80.2020.8.26.0291; Relator (a): Fernando Reverendo Vidal Akaoui; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Jaboticabal - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/12/2022; Data de Registro: 14/12/2022) Destaquei No que tange à prescrição, depreende-se que os autores não pretendem o ressarcimento dos valores pagos a título de IPTU, mas, em verdade, a declaração de nulidade de cláusula contratual constante do negócio jurídico celebrado entre as partes, bem ainda o reconhecimento da responsabilidade da ré pelos tributos até a efetiva imissão na posse. Cuida-se, portanto, de controvérsia eminentemente contratual, não sendo possível enquadrá-la como pretensão autônoma de enriquecimento sem causa ou responsabilidade civil extracontratual para incidência do prazo previsto no art. 206, § 3º, incisos IV e V, do Código Civil. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, bem como verificada a possibilidade de julgamento antecipado, nos precisos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, por se tratar de matéria exclusivamente de direito, prossegue-se à análise do mérito. A controvérsia da demanda consiste em definir se é válida a estipulação contratual que atribui aos compradores o pagamento de IPTU/ITU antes da efetiva imissão na posse do imóvel e se o atraso na entrega do lote, após o prazo de tolerância, enseja a incidência da multa contratual. Passa-se, então, à análise das teses deduzidas. Inicialmente, reconhece-se a incidência da legislação consumerista ao caso em comento, haja vista a satisfação dos pressupostos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. I – Da nulidade da Cláusula Décima Primeira do contrato As partes firmaram, em 24/12/2021, Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, tendo por objeto o imóvel sito à Rua JA-8, quadra 4, lote 9, Jardins Amsterdã, nesta Capital (evento 1, arquivo 7). A respeito do IPTU/ITU, estabeleceu-se que o comprador é responsável pelo seu pagamento a partir da assinatura da proposta de compra e venda, a qual antecede o instrumento particular de contrato de compra e venda de imóvel, ou da data consignada no contrato (cláusula décima primeira). O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do tema repetitivo 122, consolidou o entendimento de que: 1-Tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU; 2-cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU. A esse respeito, dispunha o antigo Código Tributário Municipal de Goiânia (Lei nº 5.040/1975), vigente à época da celebração do contrato: Art. 18. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou seu possuidor a qualquer título. Art. 19. Os créditos tributários, relativo ao imposto e às taxas que a eles acompanham subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. Art. 20. São pessoalmente responsáveis: I - O adquirente ou remitente, pelos tributos dos bens adquiridos ou remidos; (…) Assim, por se tratar de obrigação propter rem, o pagamento do IPTU/ITU é de responsabilidade do comprador durante o período em que exerceu a posse sobre o lote descrito, ainda que não tenha nele edificado. No caso em comento, tratando-se de loteamento novo, que foi entregue em 20/12/2025 (evento 65, arquivo 8), não pode ser o comprador do terreno responsabilizado pelo pagamento do tributo antes da sua efetiva imissão na posse. A esse respeito: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. REVISÃO CONTRATUAL EM COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE VALORES PAGOS. IPTU E TAXAS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. DEVOLUÇÃO. IMPROCEDÊNCIA DAS TESES RECURSAIS. DESPROVIMENTO. (…) 5. A responsabilidade por IPTU, ITU e taxas condominiais surge apenas após a entrega das chaves, inexistindo fundamento para cobrança anterior a esse momento. (…) (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 5839121-92.2024.8.09.0051, ÁTILA NAVES AMARAL - (DESEMBARGADOR), 1ª Câmara Cível, julgado em 09/12/2025 09:00:00) Suprimi e destaquei Direito civil e processual civil. Duplos embargos de declaração. Contradição entre fundamentação e dispositivo. Indenização por danos morais. Vício sanado. Primeiros embargos acolhidos. Segundos embargos rejeitados. (…) 5. A cláusula contratual que impunha ao comprador o pagamento do IPTU antes da imissão na posse foi corretamente considerada abusiva, à luz do Código de Defesa do Consumidor e de precedentes do STJ, não havendo necessidade de rediscussão. (…) (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 5325677-35.2021.8.09.0122, PERICLES DI MONTEZUMA CASTRO MOURA - (DESEMBARGADOR), 3ª Câmara Cível, julgado em 02/10/2025 12:05:28) Suprimi e destaquei Registra-se que a circunstância de o ajuste de alienação fiduciária possuir eficácia obrigacional entre os contratantes não se confunde com a demonstração de que os compradores receberam, antes da conclusão do empreendimento, a posse material necessária ao uso e à fruição do lote. Sob a perspectiva consumerista, a estipulação que impõe ao adquirente o pagamento dos tributos incidentes sobre imóvel ainda indisponível transfere-lhe ônus econômico relacionado a bem cuja utilização permanece exclusivamente fora de seu alcance. A cláusula rompe o equilíbrio contratual e coloca o consumidor em desvantagem excessiva, atraindo a incidência do art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. A força obrigatória dos contratos e a boa-fé objetiva não conduzem a conclusão diversa, pois o princípio pacta sunt servanda não torna imune ao controle de validade disposição incompatível com normas cogentes de proteção do consumidor. Do mesmo modo, o simples fato de os autores terem celebrado o instrumento e posteriormente questionarem judicialmente cláusula reputada abusiva não configura comportamento contraditório capaz de convalidar disposição nula. Destarte, a imputação aos adquirente da responsabilidade pelo pagamento do IPTU em momento anterior à efetiva possibilidade de fruição do imóvel configura afronta ao princípio da boa-fé objetiva, comprometendo a lealdade e a confiança que devem nortear as relações contratuais. Nessa perspectiva, revela-se ilegal e abusiva a cláusula que transfere ao promitente comprador o encargo tributário antes da conclusão das obras e da imissão na posse do bem. Cumpre ressaltar que o reconhecimento ora realizado produz efeitos no âmbito da relação contratual estabelecida entre as partes e não altera, por decisão judicial proferida sem a participação do Município, a sujeição passiva tributária definida pela legislação competente. A obrigação imposta à requerida consiste em suportar, na relação interna com os adquirentes, os encargos referentes ao período anterior à entrega, sem interferência nos atos administrativos de lançamento e cobrança promovidos pelo Município. Quanto à obrigação de pagamento, a existência, a titularidade cadastral e o valor dos débitos encontram-se suficientemente demonstrados pelos DUAMs apresentados, razão pela qual a requerida deverá arcar com os tributos vencidos referentes aos exercícios de 2022 a 2025, com os acréscimos legalmente incidentes perante o ente tributante até a efetiva quitação (evento 1, arquivo 22). II – Do atraso na entrega do imóvel No que se refere a data da entrega do imóvel, o contrato estabeleceu na cláusula Décima Primeira, alínea “a” e parágrafo primeiro, que o prazo de conclusão das obras seria em 31/12/2024, com tolerância de 6 meses para sua entrega, ou seja, 30/06/2025. É fato incontroverso nos autos que o prazo não foi cumprido, visto que a entrega somente ocorreu em 20/12/2025, conforme documentação apresentada pela própria requerida (evento 65, arquivo 8), ficando caracterizado o inadimplemento da ré e, por consequência, a responsabilização. Alega a construtora a ocorrência de caso fortuito/força maior diante da ocorrência da pandemia da COVID-19. É fato notório a crise financeira que assolou o país e o mundo, causada pelo coronavírus, afetando a todos indiscriminadamente, por isso, não pode a ré invocar o argumento genérico da pandemia para eximir-se da obrigação, levando a comprometer a segurança jurídica do negócio celebrado. Ademais, em que pese a pandemia ter ocasionado a suspensão temporária do exercício de algumas atividades, é sabido que a construção civil foi considerada atividade essencial e, portanto, apenas sofreu com constrições e medidas sanitárias para conter a disseminação do vírus. Assim, a situação excepcional vivenciada não pode servir como pretexto genérico para afastar o inadimplemento da requerida. Além disso, tal situação é risco inerente a atividade praticada pela demandada, portanto, ausente a excludente de responsabilidade. É esse o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás: EMENTA: DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER c/c REPARAÇÃO DE DANOS. INTERESSE RECURSAL. OBRAS INFRAESTRUTURA. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO. CONEXÃO E LITIGÂNCIA PREDATÓRIA. MÁ-FÉ. REUNIÃO DAS AÇÕES. LEGITMIDADE ATIVA. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS. PANDEMIA DE COVID-19. FORTUITO INTERNO NÃO CONFIGURADO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.PEDIDO DE MINORAÇÃO DO PERCENTUAL DOS HONORÁRIOS. IMPOSSIBILIDADE.SENTENÇA MANTIDA. (…) 7. A ocorrência da pandemia causada pela COVID19 não caracteriza caso fortuito externo ou força maior a afastar a responsabilidade da loteadora, porquanto é inerente à própria atividade desenvolvida pela promitente vendedora. 8. Cabível a inversão, em favor do consumidor, da cláusula penal estipulada exclusivamente em benefício do vendedor, quando este for o responsável pela inexecução das obrigações avençadas. Tema 971, do STJ. 9. O atraso injustificado e excessivo na entrega da infraestrutura do imóvel residencial acarreta ao promitente comprador incertezas e angústias, causando-lhe, por consequência, danos morais. 10. A verba indenizatória do dano moral somente será modificada se não atendidos pela sentença os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade na fixação do valor da condenação (Súmula nº 32 do TJGO). 11. No caso, deve ser mantido o quantum indenizatório fixado pois observou as particularidades do caso concreto e os princípios da proporcionalidade e razoabilidade. 12. Constata-se que o percentual fixado não merece modificação, sob pena de acarretar em verba honorária ínfima.1º APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. 2º APELO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5566921-27.2023.8.09.0174, Rel. Des(a). ROGÉRIO CARVALHO PINHEIRO, 8ª Câmara Cível, julgado em 15/07/2024, DJe de 15/07/2024) O parágrafo primeiro, da cláusula Décima Primeira, do contrato garante ao comprador, se ultrapassado o prazo para conclusão das obras, acrescido do prazo de tolerância, o direito à multa de 1% sobre o valor pago à vendedora, para cada mês de atraso. Isto posto, configurado o atraso contratual, é devida a incidência da penalidade estipulada. ANTE O EXPOSTO, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC, julgo PROCEDENTES os pedidos iniciais, para CONFIRMAR a tutela de urgência e: a) DECLARAR a nulidade da Cláusula Décima Primeira do contrato, desonerando os autores do pagamento das cobranças de IPTU relativas ao imóvel descrito no instrumento contratual que antecederam a data de sua imissão na posse, ocorrida em 20/12/2025 (data da entrega do empreendimento); b) RECONHECER que, no âmbito da relação contratual estabelecida entre as partes, compete à requerida suportar os encargos de IPTU/ITU incidentes sobre o Lote nº 09, Quadra 04, do empreendimento Jardins Amsterdã, relativamente ao período anterior à entrega do imóvel, ocorrida em 20/12/2025, vedado o repasse, cobrança ou exigência desses valores dos autores; c) CONDENAR a requerida ao pagamento de multa moratória de 1% (um por cento) sobre o montante pago pelos adquirentes, a ser corrigido monetariamente pelo IPCA (índice contratual), a partir do fim do prazo de tolerância de entrega do imóvel (30/06/2025) até a data de entrega (20/12/2025), e acrescida de juros moratórios correspondente à taxa SELIC (Sistema Especial de Liquidação e de Custódia), deduzido o IPCA/IBGE (art. 406, § 1º, CC), a contar da citação da ré (art. 405, CC). Em razão da sucumbência, condeno a parte requerida ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido, atento ao que dispõe o artigo 85, § 2º, do CPC. Na hipótese de recurso(s) apelatório(s), intime(m)-se a(s) parte(s) para contrarrazões e, oportunamente, subam os autos ao TJGO com as homenagens de estilo. Após o trânsito em julgado, recolhidas as custas ou tomadas as medidas administrativas cabíveis, e não sendo instaurada a fase de cumprimento de sentença (ausência cumprimento voluntário), arquivem-se os autos com as cautelas legais. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Goiânia, datado e assinado digitalmente. OTACÍLIO DE MESQUITA ZAGO Juiz de Direito
Intimação
TJGO · Goiânia - 4ª UPJ Varas Cíveis e Ambientais: 13ª, 14ª, 15ª e 16ª · Sentença
Estado de Goiás Poder Judiciário Comarca de GOIÂNIA Goiânia - 4ª UPJ Varas Cíveis e Ambientais: 13ª, 14ª, 15ª e 16ª AVENIDA OLINDA, , Esquina com Rua PL-03, Qd. G, Lt. 04, PARK LOZANDES, GOIÂNIA-Goiás, 74884120 SENTENÇA Ação: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível Processo nº: 5302239-23.2026.8.09.0051 Recorrentes(s): Maria Umbelina De Freitas Lasmar Recorrido(s): Fgr Urbanismo Jardins Henedina Spe Ltda RILDO VIEIRA LASMAR e MARIA UMBELINA DE FREITAS LASMAR, representados por advogado devidamente constituído, ajuizaram AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA em desproveito de FGR URBANISMO JARDINS HENEDINA SPE LTDA., partes qualificadas nos autos. Narraram, como causa de pedir, que em 24/12/2021 firmaram com a requerida Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda para aquisição do Lote nº 09, Quadra 04, no empreendimento Jardins Amsterdã, em Goiânia/GO. Sustentaram que se trata de contrato de adesão e que a Cláusula Décima Primeira atribuiu aos compradores, de forma abusiva, a responsabilidade pelo pagamento dos impostos incidentes sobre o imóvel, como IPTU/ITU, desde a data da assinatura do pacto. Aduziram que a entrega do bem, prevista para dezembro de 2024, somente ocorreu em 20/12/2025, com atraso de aproximadamente um ano, superando o prazo de tolerância de seis meses. Afirmaram ter constatado a existência de débito de ITU no valor de R$ 52.023,51, referente ao período de 2022 em diante, cuja cobrança reputam indevida por não terem exercido a posse, o uso ou a fruição do imóvel. Defenderam a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a nulidade da cláusula de responsabilidade tributária e a incidência de multa contratual pelo atraso na entrega, rechaçando a alegação de força maior pela pandemia de COVID-19, por ser evento previsível à época da contratação. Após exporem os fundamentos jurídicos, requereram a inversão do ônus da prova e a concessão de tutela de urgência para suspender a eficácia da referida cláusula, determinar que a ré arque com os débitos tributários existentes e se abstenha de realizar cobranças ou promover a negativação de seus nomes. Ao final, postularam a procedência da ação para declarar a nulidade da Cláusula Décima Primeira, com o reconhecimento da responsabilidade da ré pelos tributos até a efetiva imissão na posse, e sua condenação ao pagamento dos valores vencidos de IPTU/ITU, bem como da multa contratual pelo atraso, a ser apurada em liquidação de sentença, além dos ônus sucumbenciais. A inicial foi instruída com procuração e documentos, evento 1. Custas iniciais solvidas. Recebida a inicial (evento 6), foi concedida a inversão do ônus da prova e deferida parcialmente a tutela de urgência, para suspender a eficácia da cláusula contratual que atribuía aos autores a responsabilidade tributária antes da imissão na posse. Determinou-se, ainda, que a requerida se abstivesse de realizar cobranças relativas a IPTU/ITU do período anterior à entrega do imóvel e de promover a negativação dos nomes dos autores por tais débitos. No mesmo ato, foi determinada a citação da parte requerida, designando-se o agendamento da audiência de conciliação. A requerida opôs embargos de declaração (evento 43), alegando omissão na decisão quanto à delimitação da obrigação imposta, uma vez que a cobrança de IPTU/ITU é ato privativo do ente municipal, sobre o qual não possui ingerência. Pugnou pelo esclarecimento de que a ordem de abstenção se restringiria a cobranças realizadas pela própria embargante, e não às promovidas pelo Município. Subsidiariamente, requereu a expedição de ofício à municipalidade. Em contrarrazões (evento 49), os autores defenderam a inadmissibilidade do recurso por seu caráter infringente e, no mérito, sustentaram a ausência de omissão, argumentando que os documentos dos autos demonstram que a própria requerida figura como contribuinte cadastrada perante a municipalidade, sendo ela a destinatária das cobranças fiscais. Realizada audiência conciliatória sem acordo, evento 50. A decisão do evento 58 acolheu parcialmente os embargos de declaração, apenas para esclarecer que a ordem de abstenção de cobrança se restringe aos atos praticados pela requerida no âmbito da relação contratual, não abrangendo atos administrativos promovidos pelo Município, mantendo os demais termos da decisão anterior. A parte requerida apresentou contestação (evento 65). Preliminarmente, arguiu a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, defendendo a prevalência da Lei nº 9.514/97 (Lei da Alienação Fiduciária), conforme Tema Repetitivo 1.095 do STJ, e a impossibilidade de inversão do ônus da prova. Em prejudicial de mérito, sustentou a prescrição trienal da pretensão de ressarcimento. No mérito, defendeu a validade da cláusula contratual com base nos princípios do pacta sunt servanda e da vedação ao comportamento contraditório. Afirmou que, nos termos da Lei nº 9.514/97 e do Código Tributário Nacional, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU é do devedor fiduciante, na qualidade de possuidor direto do imóvel. Alegou, ainda, a inexistência de atraso na entrega, invocando cláusulas contratuais de excludente de responsabilidade e, subsidiariamente, a ocorrência de força maior em razão da pandemia de COVID-19. Impugnou o pedido de multa contratual por ausência de comprovação. Ao final, requereu o acolhimento das preliminares ou, no mérito, a improcedência dos pedidos. Anexou à defesa procuração e documentos. A parte autora apresentou impugnação à contestação (evento 70) rebatendo os argumentos da defesa e reiterando os pedidos iniciais. Determinada a especificação de provas (evento 71), tanto os autores (evento 78) quanto a requerida (evento 79) manifestaram-se pela desnecessidade de dilação probatória e requereram o julgamento antecipado da lide. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. Antes de adentrar ao mérito, cumpre sanar as questões preliminares pendentes de apreciação. No tocante à inaplicabilidade do CDC ao feito, a relação jurídica estabelecida entre as partes decorre de contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre incorporadora/loteadora e adquirentes finais, o que caracteriza típica relação de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Outrossim, a tese fixada pelo STJ, no julgamento do Tema Repetitivo 1.095 não impede a incidência do Codex Consumerista, uma vez que refere-se à hipótese de resolução do contrato de compra e venda, situação diversa da dos autos. Nesse sentido: APELAÇÃO – Venda e compra – Cláusula de alienação fiduciária em garantia registrada na matrícula do imóvel – Resilição unilateral a pedido dos compradores diante de dificuldades financeiras – Sentença parcialmente procedente – Inconformismo – Suspensão à luz do que se processa no Tema 1095 do C. STJ - Descabimento - Distinguishing que se impõe porque a controvérsia na Corte Superior envolve resolução, e não resilição, situação distinta e que não toca o caso dos autos – Inadmissibilidade de se desfazer negócio irretratável, já consumado, por mero desejo da parte, em verdade a obrigar que a outra lhe readquira o bem – Inexistência de inadimplemento por parte da alienante – Efeitos do contrato e da mora, que subsistem até a quitação – Lei nº 9.514 de 1997 – Sentença reformada – RECURSO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1002199-80.2020.8.26.0291; Relator (a): Fernando Reverendo Vidal Akaoui; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Jaboticabal - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/12/2022; Data de Registro: 14/12/2022) Destaquei No que tange à prescrição, depreende-se que os autores não pretendem o ressarcimento dos valores pagos a título de IPTU, mas, em verdade, a declaração de nulidade de cláusula contratual constante do negócio jurídico celebrado entre as partes, bem ainda o reconhecimento da responsabilidade da ré pelos tributos até a efetiva imissão na posse. Cuida-se, portanto, de controvérsia eminentemente contratual, não sendo possível enquadrá-la como pretensão autônoma de enriquecimento sem causa ou responsabilidade civil extracontratual para incidência do prazo previsto no art. 206, § 3º, incisos IV e V, do Código Civil. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, bem como verificada a possibilidade de julgamento antecipado, nos precisos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, por se tratar de matéria exclusivamente de direito, prossegue-se à análise do mérito. A controvérsia da demanda consiste em definir se é válida a estipulação contratual que atribui aos compradores o pagamento de IPTU/ITU antes da efetiva imissão na posse do imóvel e se o atraso na entrega do lote, após o prazo de tolerância, enseja a incidência da multa contratual. Passa-se, então, à análise das teses deduzidas. Inicialmente, reconhece-se a incidência da legislação consumerista ao caso em comento, haja vista a satisfação dos pressupostos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. I – Da nulidade da Cláusula Décima Primeira do contrato As partes firmaram, em 24/12/2021, Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, tendo por objeto o imóvel sito à Rua JA-8, quadra 4, lote 9, Jardins Amsterdã, nesta Capital (evento 1, arquivo 7). A respeito do IPTU/ITU, estabeleceu-se que o comprador é responsável pelo seu pagamento a partir da assinatura da proposta de compra e venda, a qual antecede o instrumento particular de contrato de compra e venda de imóvel, ou da data consignada no contrato (cláusula décima primeira). O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do tema repetitivo 122, consolidou o entendimento de que: 1-Tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU; 2-cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU. A esse respeito, dispunha o antigo Código Tributário Municipal de Goiânia (Lei nº 5.040/1975), vigente à época da celebração do contrato: Art. 18. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou seu possuidor a qualquer título. Art. 19. Os créditos tributários, relativo ao imposto e às taxas que a eles acompanham subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. Art. 20. São pessoalmente responsáveis: I - O adquirente ou remitente, pelos tributos dos bens adquiridos ou remidos; (…) Assim, por se tratar de obrigação propter rem, o pagamento do IPTU/ITU é de responsabilidade do comprador durante o período em que exerceu a posse sobre o lote descrito, ainda que não tenha nele edificado. No caso em comento, tratando-se de loteamento novo, que foi entregue em 20/12/2025 (evento 65, arquivo 8), não pode ser o comprador do terreno responsabilizado pelo pagamento do tributo antes da sua efetiva imissão na posse. A esse respeito: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. REVISÃO CONTRATUAL EM COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE VALORES PAGOS. IPTU E TAXAS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. DEVOLUÇÃO. IMPROCEDÊNCIA DAS TESES RECURSAIS. DESPROVIMENTO. (…) 5. A responsabilidade por IPTU, ITU e taxas condominiais surge apenas após a entrega das chaves, inexistindo fundamento para cobrança anterior a esse momento. (…) (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 5839121-92.2024.8.09.0051, ÁTILA NAVES AMARAL - (DESEMBARGADOR), 1ª Câmara Cível, julgado em 09/12/2025 09:00:00) Suprimi e destaquei Direito civil e processual civil. Duplos embargos de declaração. Contradição entre fundamentação e dispositivo. Indenização por danos morais. Vício sanado. Primeiros embargos acolhidos. Segundos embargos rejeitados. (…) 5. A cláusula contratual que impunha ao comprador o pagamento do IPTU antes da imissão na posse foi corretamente considerada abusiva, à luz do Código de Defesa do Consumidor e de precedentes do STJ, não havendo necessidade de rediscussão. (…) (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 5325677-35.2021.8.09.0122, PERICLES DI MONTEZUMA CASTRO MOURA - (DESEMBARGADOR), 3ª Câmara Cível, julgado em 02/10/2025 12:05:28) Suprimi e destaquei Registra-se que a circunstância de o ajuste de alienação fiduciária possuir eficácia obrigacional entre os contratantes não se confunde com a demonstração de que os compradores receberam, antes da conclusão do empreendimento, a posse material necessária ao uso e à fruição do lote. Sob a perspectiva consumerista, a estipulação que impõe ao adquirente o pagamento dos tributos incidentes sobre imóvel ainda indisponível transfere-lhe ônus econômico relacionado a bem cuja utilização permanece exclusivamente fora de seu alcance. A cláusula rompe o equilíbrio contratual e coloca o consumidor em desvantagem excessiva, atraindo a incidência do art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. A força obrigatória dos contratos e a boa-fé objetiva não conduzem a conclusão diversa, pois o princípio pacta sunt servanda não torna imune ao controle de validade disposição incompatível com normas cogentes de proteção do consumidor. Do mesmo modo, o simples fato de os autores terem celebrado o instrumento e posteriormente questionarem judicialmente cláusula reputada abusiva não configura comportamento contraditório capaz de convalidar disposição nula. Destarte, a imputação aos adquirente da responsabilidade pelo pagamento do IPTU em momento anterior à efetiva possibilidade de fruição do imóvel configura afronta ao princípio da boa-fé objetiva, comprometendo a lealdade e a confiança que devem nortear as relações contratuais. Nessa perspectiva, revela-se ilegal e abusiva a cláusula que transfere ao promitente comprador o encargo tributário antes da conclusão das obras e da imissão na posse do bem. Cumpre ressaltar que o reconhecimento ora realizado produz efeitos no âmbito da relação contratual estabelecida entre as partes e não altera, por decisão judicial proferida sem a participação do Município, a sujeição passiva tributária definida pela legislação competente. A obrigação imposta à requerida consiste em suportar, na relação interna com os adquirentes, os encargos referentes ao período anterior à entrega, sem interferência nos atos administrativos de lançamento e cobrança promovidos pelo Município. Quanto à obrigação de pagamento, a existência, a titularidade cadastral e o valor dos débitos encontram-se suficientemente demonstrados pelos DUAMs apresentados, razão pela qual a requerida deverá arcar com os tributos vencidos referentes aos exercícios de 2022 a 2025, com os acréscimos legalmente incidentes perante o ente tributante até a efetiva quitação (evento 1, arquivo 22). II – Do atraso na entrega do imóvel No que se refere a data da entrega do imóvel, o contrato estabeleceu na cláusula Décima Primeira, alínea “a” e parágrafo primeiro, que o prazo de conclusão das obras seria em 31/12/2024, com tolerância de 6 meses para sua entrega, ou seja, 30/06/2025. É fato incontroverso nos autos que o prazo não foi cumprido, visto que a entrega somente ocorreu em 20/12/2025, conforme documentação apresentada pela própria requerida (evento 65, arquivo 8), ficando caracterizado o inadimplemento da ré e, por consequência, a responsabilização. Alega a construtora a ocorrência de caso fortuito/força maior diante da ocorrência da pandemia da COVID-19. É fato notório a crise financeira que assolou o país e o mundo, causada pelo coronavírus, afetando a todos indiscriminadamente, por isso, não pode a ré invocar o argumento genérico da pandemia para eximir-se da obrigação, levando a comprometer a segurança jurídica do negócio celebrado. Ademais, em que pese a pandemia ter ocasionado a suspensão temporária do exercício de algumas atividades, é sabido que a construção civil foi considerada atividade essencial e, portanto, apenas sofreu com constrições e medidas sanitárias para conter a disseminação do vírus. Assim, a situação excepcional vivenciada não pode servir como pretexto genérico para afastar o inadimplemento da requerida. Além disso, tal situação é risco inerente a atividade praticada pela demandada, portanto, ausente a excludente de responsabilidade. É esse o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás: EMENTA: DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER c/c REPARAÇÃO DE DANOS. INTERESSE RECURSAL. OBRAS INFRAESTRUTURA. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO. CONEXÃO E LITIGÂNCIA PREDATÓRIA. MÁ-FÉ. REUNIÃO DAS AÇÕES. LEGITMIDADE ATIVA. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS. PANDEMIA DE COVID-19. FORTUITO INTERNO NÃO CONFIGURADO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.PEDIDO DE MINORAÇÃO DO PERCENTUAL DOS HONORÁRIOS. IMPOSSIBILIDADE.SENTENÇA MANTIDA. (…) 7. A ocorrência da pandemia causada pela COVID19 não caracteriza caso fortuito externo ou força maior a afastar a responsabilidade da loteadora, porquanto é inerente à própria atividade desenvolvida pela promitente vendedora. 8. Cabível a inversão, em favor do consumidor, da cláusula penal estipulada exclusivamente em benefício do vendedor, quando este for o responsável pela inexecução das obrigações avençadas. Tema 971, do STJ. 9. O atraso injustificado e excessivo na entrega da infraestrutura do imóvel residencial acarreta ao promitente comprador incertezas e angústias, causando-lhe, por consequência, danos morais. 10. A verba indenizatória do dano moral somente será modificada se não atendidos pela sentença os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade na fixação do valor da condenação (Súmula nº 32 do TJGO). 11. No caso, deve ser mantido o quantum indenizatório fixado pois observou as particularidades do caso concreto e os princípios da proporcionalidade e razoabilidade. 12. Constata-se que o percentual fixado não merece modificação, sob pena de acarretar em verba honorária ínfima.1º APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. 2º APELO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5566921-27.2023.8.09.0174, Rel. Des(a). ROGÉRIO CARVALHO PINHEIRO, 8ª Câmara Cível, julgado em 15/07/2024, DJe de 15/07/2024) O parágrafo primeiro, da cláusula Décima Primeira, do contrato garante ao comprador, se ultrapassado o prazo para conclusão das obras, acrescido do prazo de tolerância, o direito à multa de 1% sobre o valor pago à vendedora, para cada mês de atraso. Isto posto, configurado o atraso contratual, é devida a incidência da penalidade estipulada. ANTE O EXPOSTO, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC, julgo PROCEDENTES os pedidos iniciais, para CONFIRMAR a tutela de urgência e: a) DECLARAR a nulidade da Cláusula Décima Primeira do contrato, desonerando os autores do pagamento das cobranças de IPTU relativas ao imóvel descrito no instrumento contratual que antecederam a data de sua imissão na posse, ocorrida em 20/12/2025 (data da entrega do empreendimento); b) RECONHECER que, no âmbito da relação contratual estabelecida entre as partes, compete à requerida suportar os encargos de IPTU/ITU incidentes sobre o Lote nº 09, Quadra 04, do empreendimento Jardins Amsterdã, relativamente ao período anterior à entrega do imóvel, ocorrida em 20/12/2025, vedado o repasse, cobrança ou exigência desses valores dos autores; c) CONDENAR a requerida ao pagamento de multa moratória de 1% (um por cento) sobre o montante pago pelos adquirentes, a ser corrigido monetariamente pelo IPCA (índice contratual), a partir do fim do prazo de tolerância de entrega do imóvel (30/06/2025) até a data de entrega (20/12/2025), e acrescida de juros moratórios correspondente à taxa SELIC (Sistema Especial de Liquidação e de Custódia), deduzido o IPCA/IBGE (art. 406, § 1º, CC), a contar da citação da ré (art. 405, CC). Em razão da sucumbência, condeno a parte requerida ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido, atento ao que dispõe o artigo 85, § 2º, do CPC. Na hipótese de recurso(s) apelatório(s), intime(m)-se a(s) parte(s) para contrarrazões e, oportunamente, subam os autos ao TJGO com as homenagens de estilo. Após o trânsito em julgado, recolhidas as custas ou tomadas as medidas administrativas cabíveis, e não sendo instaurada a fase de cumprimento de sentença (ausência cumprimento voluntário), arquivem-se os autos com as cautelas legais. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Goiânia, datado e assinado digitalmente. OTACÍLIO DE MESQUITA ZAGO Juiz de Direito
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