5294635-83.2026.8.21.7000

Intimação

TJRS · Secretaria da 19ª Câmara Cível · DESPACHO/DECISÃO

Agravo de Instrumento Nº 5294635-83.2026.8.21.7000/RS TIPO DE AÇÃO: Promessa de Compra e Venda AGRAVANTE: JOSE RODRIGO BRAGA ADVOGADO(A): PAULO CÉSAR RUSCHEL (OAB RS053348) AGRAVADO: SONIA MARIA COPETTI ADVOGADO(A): ANDREA FONTOURA ANDRE (OAB RS102958) ADVOGADO(A): LUÍS PAULO PETERSEN ANDREAZZA (OAB RS084052) AGRAVADO: ADRIANA FERREIRA SARAIVA ADVOGADO(A): JOAO ALFREDO SANTOS DE LIMA (OAB RS066810) AGRAVADO: ALVACIR DOMINGUES LOUZADA ADVOGADO(A): JOAO ALFREDO SANTOS DE LIMA (OAB RS066810) AGRAVADO: AFX EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A): JOAO ALFREDO SANTOS DE LIMA (OAB RS066810) AGRAVADO: PATRICIA MUSSKOPF ADVOGADO(A): LUÍS PAULO PETERSEN ANDREAZZA (OAB RS084052) ADVOGADO(A): ANDREA FONTOURA ANDRE (OAB RS102958) AGRAVADO: DOUGLAS MUSSKOPF ADVOGADO(A): ANDREA FONTOURA ANDRE (OAB RS102958) ADVOGADO(A): LUÍS PAULO PETERSEN ANDREAZZA (OAB RS084052) AGRAVADO: AUXILIADORA PREDIAL LTDA. GRUPO AUXILIADORA PREDIAL ADVOGADO(A): CRISTINE LISBOA LOPES (OAB RS090836) ADVOGADO(A): RAFAELA FAGUNDES DE OLIVEIRA (OAB RS050780) DESPACHO/DECISÃO JOSÉ RODRIGO BRAGA interpõe agravo de instrumento em face da decisão que deferiu parcialmente a tutela de urgência pleiteada nos autos da ação de obrigação de fazer c/c indenizatória contra PATRÍCIA MUSSKOPF, DOUGLAS MUSSKOPF, SÔNIA MARIA COPETTI, AFX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, AUXILIADORA PREDIAL LTDA, ADRIANA FERREIRA SARAIVA e ALVACIR DOMINGUES LOUZADA, nos seguintes termos (evento 3, DESPADEC1): Vistos. Defiro o benefício da AJG. Trata-se de "Ação de Obrigação de Fazer c/c Outorga de Escritura, Indenização por Danos Morais e Perdas e Danos" com pedido de tutela provisória de urgência. Narrou o autor que, em 30 de outubro de 2025, por intermédio das rés Auxiliadora Predial e seus prepostos, teria adquirido dos réus Patrícia, Douglas e Sônia o imóvel situado na Rua Ottawa, nº 294, em Novo Hamburgo/RS. O preço total foi de R$ 265.000,00 (duzentos e sessenta e cinco mil reais), sendo R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) pagos pelo imóvel e R$ 15.000,00 (quinze mil reais) de comissão, valores que teriam sido integralmente quitados. Afirmou que, após receber as chaves em 23 de janeiro de 2026, teria constatado a existência de graves vícios estruturais, situação confirmada pela Defesa Civil em 27 de janeiro de 2026, que, por meio do Parecer Técnico nº 21/2026, no qual atestou risco iminente de colapso e determinou a interdição total da garagem e área dos fundos, por meio do Auto de Interdição nº 04/2026. Relatou que, em 06 de fevereiro de 2026, teria sido induzido a assinar um "Termo de Compromisso" para a realização de reparos, no qual teria se comprometido a arcar com R$ 4.000,00 (quatro mil reais) em materiais, enquanto uma das vendedoras arcaria com a mão de obra. Sustentou que o acordo não foi cumprido pelos réus e que, além disso, teria descoberto, posteriormente, que o imóvel não possuiria a documentação regularizada para a transferência, tratando-se de bem de herança sem escritura definitiva, fato omitido durante a negociação. Postulou, em sede de tutela de urgência, fosse determinado aos réus que sejam compelidos a: iniciar e concluir os reparos estruturais em 30 dias, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00; iniciar imediatamente as providências para a regularização documental; e pagar-lhe um valor mensal de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), a título de aluguel, desde 23/01/2026, pela privação do uso do bem. É O RELATÓRIO. PASSO A FUNDAMENTAR. Primeiramente, necessário analisar os pedidos deduzidos no feito e sua correlação com os requeridos indicados a compor o polo passivo, já que há indicação de relações jurídicas distintas que, inclusive, se regem por diferente legislação. A parte autora, primeiramente, inclui no polo passivo os promitentes vendedores do imóvel, PATRICIA MUSSKOPF, DOUGLAS MUSSKOPF e SONIA MARIA COPETTI. Ainda, incluiu a AUXILIADORA PREDIAL LTDA. GRUPO AUXILIADORA PREDIAL, imobiliária que intermediou a negociação, a AFX EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, empresa que seria ligada à AUXILIADORA PREDIAL e em favor de quem foi paga parte da comissão, bem como os corretores de imóveis ADRIANA FERREIRA SARAIVA e ALVACIR DOMINGUES LOUZADA. A relação jurídica mantida entre os promitentes vendedores e o autor, na qualidade de promitente comprador, rege-se pelo Código Civil. O CDC, por sua vez, aplica-se na relação mantida entre o autor e os demais integrantes do polo passivo, em relação aos quais o autor imputa ato próprio, qual seja, falha na prestação do serviço de intermediação, inclusive pela omissão de informações. Assim, observa-se que a pretensão da parte autora a ser analisada em tutela provisória de urgência diz com a realização de reparos no imóvel, regularização documental do imóvel para propiciar a transferência imobiliária e pagamento de aluguel pela impossibilidade de uso do imóvel. Tais pedidos, portanto, dizem exclusivamente com a relação jurídica mantida entre o autor, promitente comprador, e os promitentes vendedores do imóvel, ou seja, os requeridos SONIA MARIA COPETTI, DOUGLAS MUSSKOPF e PATRICIA MUSSKOPF. Ainda que o autor, no curso da instrução processual, demonstre falha na prestação de serviço da imobiliária e dos corretores que fizeram a aproximação entre as partes e assessoraram a concretização do negócio jurídico com os demais requeridos, não exsurge para os intermediadores responsabilidade em relação ao negócio jurídico propriamente dito, do qual não assumem posição de garante. Assim, vícios do imóvel ou necessidade de sua regularização, são obrigações próprias dos proprietários do imóvel, não existindo solidariedade com os intermediadores. Portanto, primeiramente, pontuo que os pedidos deduzidos em tutela provisória de urgência somente possuem correlação com os promitentes vendedores do imóvel. Repiso, ainda, que a relação jurídica entre eles estabelecida rege-se pelo contrato celebrado e pelo Código Civil, não sendo hipótese de aplicação do CDC, já que se tratam de pessoas físicas, não existindo posição de fornecedor ou consumidor. Verifico que a parte autora exibiu no evento 1, CONTR6 o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes. Observo, também, que após ter sido emitido o parecer pela Defesa Civil (evento 1, PARECER25) e a interdição a que se refere o auto do evento 1, PARECER26, as partes celebraram novo pacto, que é o constante do Termo de Compromisso do evento 1, CONTR7. A parte autora alega que celebrou o referido pacto em situação de vulnerabilidade. Contudo, não há nos autos indicativos que, ao menos por ora, sejam suficientes a afastar a validade do termo de compromisso. A alegação de erro ou dolo, que diria com outro fato - inexistência de escritura - é questão que depende de prova. Observa-se do referido documento que as partes indicam o conhecimento dos danso estruturais na garagem e área dos fundos da residência do imóvel, prevendo que: O autor alega que efetuou o pagamento previsto, de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), mas que a vendedora não teria cumprido com sua parte, já que decorrido o prazo acordado (4 semanas) e a empresa contratada não estaria comparecendo para concluir o serviço. Assim, embora as demais alegações da parte autora dependam de prova, em relação ao compromisso assumido pela requerida PATRICIA MUSSKOPF, presente a probabilidade do direito. Como se sabe, para a concessão da tutela provisória de urgência, o artigo 300 do Código de Processo Civil exige a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Assim, em relação à PATRICIA MUSSKOPF, o "Termo de Compromisso" (evento 1, CONTR7) reconhece que se comprometeu a reparar os vícios do imóvel que diziam com a interdição da Defesa Civil, no prazo de 4 semanas, o que não ocorreu. Por outro lado, os vícios estruturais e a interdição estão corroborados pelo Parecer Técnico nº 21/2026 e pelo Auto de Interdição nº 04/2026, ambos emitidos pela Defesa Civil de Novo Hamburgo (evento 1, PARECER25 e evento 1, PARECER26). Tais documentos oficiais atestam "RISCOS IMINENTES" e "risco de colapso estrutural", o que caracteriza o perigo de dano, ainda que o autor não esteja residindo no imóvel. Assim, quanto à reparação dos vícios e em relação à vendedora que firmou o "Termo de Compromisso" do evento 1, CONTR7, presente a probabilidade do direito. Não existe essa mesma probabilidade em relação aos demais promitente vendedores, ante o pacto posteriormente firmado com Patrícia, tampouco em relação à imobiliária e corretores, cuja responsabilidade diria com falha na prestação do serviço de corretagem e os danos postulados, mas não respondem pelas obrigações assumidas contratualmente entre as partes. Por outro lado, o pedido de pagamento de um valor mensal para compensar a privação do uso do imóvel não constou do compromisso assumido que, até então, considera-se válido e, assim, não pode ser exigido. Por outro lado, o pedido para compelir os réus a iniciarem imediatamente a regularização documental - obrigação que incumbiria a todos os promitentes vendedores -, embora relevante, pode ser analisado com maior profundidade após a formação do contraditório, pois não envolve a mesma urgência que a realização das obras. Ante o exposto, defiro parcialmente a tutela provisória de urgência para determinar que a requerida PATRÍCIA MUSSKOPF promova as obras de reparo estrutural no imóvel objeto da lide, comprovando o início das obras no prazo de 10 (dez) dias e a sua conclusão no prazo máximo de 30 (trinta) dias, a contar da intimação desta decisão. Os reparos deverão seguir as orientações técnicas necessárias para sanar completamente os vícios apontados pela Defesa Civil e obter a revogação da interdição. Para o caso de descumprimendo fixo multa diária de R$ 300,00 (trezentos reais) em caso de descumprimento de qualquer dos prazos estabelecidos no item anterior, consolidada, por ora, no teto de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais). Intime-se a requerida pessoalmente da presente decisão em razão da fixação de multa. Considerando a inexistência de contrariedade previamente declarada pela parte autora, determino a realização de audiência de conciliação prévia, conforme previsão do artigo 334 do Código de Processo Civil, que deverá ser realizada junto ao Centro Judiciário de Soluções de Conflitos e Cidadania desta Comarca, tendo em vista a nova sistemática adotada por meio da Ordem de Serviço CEJUSC nº001/2019. Assim, remetam-se os autos ao CEJUSC. A remuneração dos conciliadores deverá atender ao disposto no Ato nº 47/2021-P. Ficam as partes advertidas da obrigação de comprovar nos autos o pagamento dos honorários dos conciliadores em até cinco dias após a sessão, ressalvada a concessão de Assistência Judiciária Gratuita. Ainda, ressalta-se que na ausência de pagamento, as partes sujeitam-se a processo de execução, sendo que, desde já, não sendo comprovado o pagamento, autorizo a expedição de certidão para execução do valor dos honorários. Cite-se a parte requerida para comparecer à audiência de conciliação prévia, advertindo-a de que deverá se fazer acompanhar por advogado. Caso a parte requerida não tenha interesse na realização da conciliação, deverá manifestar-se por petição nos autos em até dez dias antes da data designada, o que também faculto à parte autora. O prazo de contestação, de 15 dias, será contado a partir da data da audiência ou do protocolo pela parte requerida do pedido de cancelamento da audiência. Caso o cancelamento tenha sido postulado exclusivamente pela parte autora, o prazo inicia-se da data inicialmente prevista para a audiência. Advirtam-se as partes que o não comparecimento injustificado à audiência designada será considerado ato atentatório à dignidade da justiça e sancionado com multa de até 2% sobre o valor da causa (art. 334, §8º, do CPC). Intime-se a parte autora da audiência por seu advogado constituído, intimando-se pessoalmente apenas os assistidos pela Defensoria Pública. É ônus das partes consultar o sistema processual informatizado acerca de eventual cancelamento da solenidade, dada a exiguidade do prazo para intimação formal. Diligências legais. Foram opostos embargos de declaração (evento 16, EMBDECL1) para apontar omissões na decisão relativas à aplicação do Código de Defesa do Consumidor, à atuação dos intermediadores, à origem do Termo de Compromisso e à urgência na regularização documental, especialmente quanto à impossibilidade de transferência da titularidade de energia elétrica. Os embargos foram desacolhidos (evento 55, DESPADEC1). No recurso, o agravante sustenta que a probabilidade do direito à regularização documental está demonstrada pela quitação integral do preço do imóvel, pelo pagamento das despesas de tabelionato e pelo reconhecimento dos próprios vendedores de que a formalização registral depende de trâmites sucessórios. Diz que a obrigação de regularizar a cadeia dominial é dos vendedores e precede a obrigação do comprador de pagar o ITBI. Ressalta que a própria decisão agravada reconheceu a relevância da questão, mas afastou a tutela apenas por suposta ausência de urgência, omissão que foi apontada nos embargos de declaração ao se demonstrar o perigo concreto e atual decorrente da impossibilidade de transferir a titularidade da unidade de energia elétrica, o que o compeliu a pagar débitos anteriores à posse e o expõe ao risco de corte do serviço. Aduz, ainda, que a responsabilidade dos intermediadores (corretora e imobiliária) decorre da falha na prestação do serviço de corretagem, nos termos do artigo 723 do Código Civil, e não de uma garantia universal sobre o negócio. Afirma que a atuação dos intermediadores foi ativa, com informações sobre a regularidade da documentação, condução do pós-venda e elaboração do próprio "Termo de Compromisso", o que justifica a imposição de obrigações de cooperação em sede de tutela de urgência. Sustenta que o referido termo não pode ter sua cláusula de quitação interpretada de forma ampla, pois a transação se interpreta restritivamente e o objeto do ajuste se limitou aos reparos estruturais, sem abranger a questão documental, que era desconhecida pelo agravante à época. Por fim, argumenta que, com a apresentação de contestações e réplicas, o contraditório já se formou, não se justificando mais postergar a análise da regularização documental. Requer a concessão de tutela recursal para determinar que os vendedores comprovem o início das providências para a regularização dominial, forneçam as autorizações para a transferência da unidade de energia elétrica, e que os intermediadores cooperem com a entrega de documentos, sob pena de multa diária. Ao final, pede o provimento do recurso para reformar a decisão agravada e deferir integralmente a tutela de urgência (evento 1, INIC1). Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Decido. Nos termos do artigo 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, cabe ao relator, ao receber o agravo de instrumento, atribuir-lhe efeito suspensivo ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que presentes os requisitos do artigo 995, parágrafo único, do mesmo diploma legal, assim redigido: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único. A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Embora a obrigação de outorga da escritura seja uma consequência natural da quitação do preço em um contrato de compra e venda, a sua imposição em sede de tutela de urgência exige a demonstração de um perigo de dano iminente e irreparável, o que não se verifica no caso concreto. Conforme admitido pelos próprios agravados em sua contestação (evento 46, CONT1) e reconhecido pelo agravante, a regularização do imóvel depende de trâmites sucessórios, tributários e cartorários de complexidade própria. A alegação é de que o imóvel provém de herança, o que envolve procedimentos como inventário, partilha, pagamento de impostos de transmissão causa mortis e, só então, a possibilidade de transferência aos herdeiros para posterior alienação ao comprador. Essa natureza complexa e multifacetada da obrigação, que envolve não apenas a vontade das partes, mas também a atuação de órgãos públicos e serventias extrajudiciais, com prazos e ritos próprios, retira o caráter de urgência imediata que justificaria uma intervenção liminar. A efetivação de uma tutela nesse sentido não se resumiria a um simples ato de vontade dos vendedores, mas dependeria de uma cadeia de atos administrativos e judiciais que demandam tempo e instrução adequada. Ademais, também não vejo perigo concreto quanto ao serviço de energia elétrica. O agravante detém a posse efetiva do imóvel desde 23 de janeiro de 2026 e, mais importante, ele mesmo juntou aos autos, nos embargos de declaração, comprovantes de pagamento de faturas de energia elétrica relativas ao imóvel. Ainda que as faturas estejam em nome de terceiro, o fato de o agravante estar efetuando os pagamentos e, consequentemente, usufruindo do serviço, demonstra que não está efetivamente prejudicado ou na iminência de sofrer um dano irreparável. A situação, embora irregular do ponto de vista formal, não se traduz em um prejuízo concreto e imediato que demande a intervenção imediata de uma tutela de urgência recursal. A questão da titularidade e do ressarcimento por eventuais débitos pretéritos pagos indevidamente é matéria que pode e deve ser resolvida no mérito da ação principal, sem a necessidade de uma ordem liminar. Ante o exposto, INDEFIRO a antecipação dos efeitos da tutela recursal. Intimem-se, inclusive a parte agravada para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal. Após, voltem conclusos.