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5294361-86.2022.8.09.0051
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Intimação
TJGO · 2ª Câmara Cível · DECISÃO MONOCRÁTICA
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Vicente Lopes 2° Câmara Cível gab.vicentelopes@tjgo.jus.br / 3216-2075 APELAÇÃO CÍVEL N. 5294361-86.2022.8.09.0051 2ª CÂMARA CÍVEL COMARCA DE GOIÂNIA APELANTE: BANCO DO BRASIL S/A APELADO: JORGE ALVES BARCELOS RELATOR: DESEMBARGADOR VICENTE LOPES EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE BAIXA DE HIPOTECA. FINANCIAMENTO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO AGENTE FINANCEIRO. AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. INEFICÁCIA DA GARANTIA HIPOTECÁRIA. SÚMULA 308 DO STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. 1. A instituição financeira beneficiária da hipoteca possui legitimidade passiva para a ação destinada ao cancelamento do gravame, ainda que não tenha integrado o contrato de compra e venda celebrado entre o adquirente e a incorporadora. 2. A hipoteca constituída pela incorporadora em favor do agente financeiro não produz efeitos perante o adquirente que quitou integralmente o preço do imóvel, nos termos da Súmula 308 do STJ. 3. O risco decorrente do inadimplemento da incorporadora perante o agente financeiro não pode ser transferido ao adquirente adimplente. 4. A manutenção injustificada e prolongada de gravame hipotecário sobre imóvel integralmente quitado, com restrição à sua plena disponibilidade jurídica, configura dano moral quando as circunstâncias concretas ultrapassam o mero dissabor. Recurso desprovido. D E C I S à O M O N O C R Á T I C A Trata-se de apelação cível interposta por BANCO DO BRASIL S/A contra sentença proferida pelo Juízo da 14ª Vara Cível da Comarca de Goiânia, nos autos da ação de baixa de hipoteca ajuizada por JORGE ALVES BARCELOS. Após regular trâmite processual, foi proferida a sentença julgando procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos (evento 168): Diante do exposto, com fulcro no art. 487, inciso I, do CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais para confirmar a tutela provisória anteriormente concedida e: a) DECLARAR a ineficácia, em relação ao autor, das hipotecas averbadas sob a Av-2 das matrículas nº 92.286 e nº 92.223, do 4º Registro de Imóveis de Goiânia, nos termos da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça; b) DETERMINAR o cancelamento definitivo das hipotecas lançadas nas referidas matrículas, expedindo-se, após o trânsito em julgado, o competente mandado/ofício ao 4º Registro de Imóveis de Goiânia para a baixa dos gravames, caso ainda não efetivada; c) CONDENAR as partes requeridas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais, que fixo em R$ 8.000,00 (oito mil reais), valor este que deverá ser acrescido de juros de mora de acordo com a Taxa Selic deduzido o IPCA (art. 406, §1º, do CC) a contar da citação até a data da sentença, momento a partir do qual incidirá apenas a Taxa Selic de forma integral, a qual já engloba os juros de mora e a correção monetária devida a contar do arbitramento (Súmula 362 do STJ). Considerando a sucumbência das partes requeridas, condeno-as ao pagamento das custas e honorários, estes fixados por apreciação equitativa no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), nos termos do artigo 85, § 8º, do Código de Processo Civil. Irresignado, Banco do Brasil S/A interpõe apelação. Preliminarmente, suscita sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que não participou do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre o autor e a incorporadora, tendo atuado exclusivamente como agente financiador da construção do empreendimento. Sustenta que as obrigações decorrentes da aquisição das unidades recaem exclusivamente sobre a incorporadora e invoca o art. 31-A, § 12, da Lei nº 4.591/1964, além do princípio segundo o qual a solidariedade não se presume, para defender a extinção do processo, quanto a si, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC. No mérito, defende a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e da inversão do ônus da prova, afirmando inexistir relação de consumo entre apelante e apelado, pois este não contratou financiamento com a instituição bancária. Assevera não estar demonstrada a hipossuficiência técnica do demandante e sustenta que lhe incumbia provar o ato ilícito, o dano e o nexo causal, na forma do art. 373 do CPC. Argumenta, ainda, pela validade e eficácia da hipoteca e pela inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ. Afirma que o financiamento à produção celebrado com a incorporadora estabeleceu procedimento próprio para liberação das unidades, mediante indicação escrita e pagamento do denominado Valor Mínimo de Desligamento – VMD. Defende que não participou nem anuiu com a compra e venda celebrada entre autor e incorporadora e que a garantia hipotecária, regularmente registrada, seria oponível a terceiros, invocando os arts. 54 e 55 da Lei nº 13.097/2015 e dispositivos do Código Civil relativos à hipoteca. Sustenta, igualmente, não estarem configurados os pressupostos da responsabilidade civil. Aduz que não praticou ato ilícito e que o apelado não demonstrou prejuízo extrapatrimonial concreto, permanecendo inclusive na posse dos imóveis. Defende, por isso, que a situação configura mero aborrecimento e requer o afastamento da indenização por danos morais ou, subsidiariamente, sua adequação aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, evitando-se enriquecimento sem causa. Ao final, requer a reforma integral da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais, com inversão dos ônus sucumbenciais. Preparo regular. Contrarrazões pelo desprovimento do recurso no evento 175. É o relatório. Decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. A controvérsia devolvida a esta instância recursal consiste em determinar: (i) se o Banco do Brasil S/A possui legitimidade passiva para responder pela pretensão de cancelamento das hipotecas; (ii) se incidem as normas consumeristas e se eventual controvérsia acerca da distribuição do ônus probatório interfere no julgamento; (iii) se as hipotecas constituídas pela incorporadora em benefício da instituição financeira podem ser opostas ao adquirente que quitou o preço das unidades; e (iv) se a permanência dos gravames configura dano moral indenizável. 1. Da legitimidade passiva da instituição financeira O apelante sustenta ser parte ilegítima porque não integrou os contratos de compra e venda celebrados entre o adquirente e a incorporadora. Contudo, o argumento não merece acolhimento. A legitimidade para a causa deve ser aferida à vista da relação jurídica afirmada e do provimento jurisdicional pretendido. No caso, a pretensão não está limitada ao cumprimento de obrigação contratual assumida pela incorporadora perante o comprador. Busca-se, fundamentalmente, a desconstituição da eficácia e o cancelamento de direito real de garantia constituído em favor do próprio Banco do Brasil S/A. No caso em apreço, o banco permanece como credor hipotecário constante das matrículas imobiliárias, sendo, portanto, titular da posição jurídica diretamente atingida pelo provimento jurisdicional que determina o levantamento do gravame. Não se pode, de um lado, sustentar a eficácia do direito real de garantia em benefício da instituição financeira e, de outro, afirmar que ela não possui pertinência subjetiva para integrar a ação que pretende justamente retirar a eficácia desse mesmo direito real. A ausência de vínculo contratual direto entre comprador e agente financeiro não altera essa conclusão. Uma coisa é a responsabilidade pelo cumprimento das obrigações próprias da incorporação; outra, inteiramente diversa, é a legitimidade para responder à pretensão destinada a cancelar uma hipoteca da qual o banco é beneficiário. Nesse exato sentido, colhe-se o entendimento dos Tribunais pátrios: CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BAIXA DE HIPOTECA. ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. QUITAÇÃO DO PREÇO. RECURSO IMPROVIDO. I. Caso em exame 1. Ação de obrigação de fazer ajuizada por adquirente de unidade imobiliária quitada, visando à baixa de hipoteca constituída em favor de instituição financeira no âmbito de financiamento celebrado com incorporadora. Sentença de procedência para determinar o cancelamento do gravame. II. Questão em discussão 2. Definir se a hipoteca firmada entre a incorporadora e o agente financeiro pode subsistir e ser oposta ao adquirente que quitou integralmente o preço do imóvel, bem como a legitimidade da instituição financeira para figurar no polo passivo e a responsabilidade pelos ônus sucumbenciais. III. Razões de decidir 3. Legitimidade passiva configurada, pois o banco é o titular do direito real de garantia cuja baixa se pretende. Hipoteca válida na relação interna com a incorporadora, mas ineficaz perante o adquirente de boa-fé. 4. Incidência da Súmula 308 do STJ. Inoponibilidade da garantia real após a quitação do preço, sob pena de transferência indevida do risco do empreendimento ao consumidor. Resistência à baixa do gravame que justifica a condenação sucumbencial, à luz do princípio da causalidade. IV. Dispositivo 5. Recurso desprovido. (TJSP, Apelação Cível nº 1020985-90.2025.8.26.0100, Rel. Ademir Modesto de Souza, 7ª Câmara de Direito Privado, j. 08/07/2026). DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - OBRIGAÇÃO DE FAZER - BAIXA DE HIPOTECA - PROCEDÊNCIA EM 1º GRAU - RECURSO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA RÉ - 1. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - IMÓVEL GRAVADO COM HIPOTECA EM RAZÃO DE CONTRATO FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA - AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO - ALEGADA IMPOSSIBILIDADE DE BAIXA DO GRAVAME - ÔNUS DO BANCO E DA INCORPORADORA - LEGITIMIDADE RECONHECIDA - PRELIMINAR AFASTADA - 2. LEGALIDADE DA HIPOTECA - IMÓVEL DADO EM GARANTIA HIPOTECÁRIA DECORRENTE DE CONTRATO FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O BANCO - IMÓVEL ADQUIRIDO POR TERCEIRO - PREÇO PAGO - INEFICÁCIA DA HIPOTECA EM RELAÇÃO A TERCEIROS - INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ - LEVANTAMENTO DO GRAVAME DEVIDO - 3. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - PLEITO DE REDUÇÃO - INACOLHIMENTO - VERBA FIXADA EM SEU PERCENTUAL MÍNIMO LEGAL DE 10% - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO IMPROVIDO. 1. É parte legítima para figurar no polo passivo da demanda a instituição financeira, pois também é dela a responsabilidade de levantar hipoteca gravada em imóvel vendido a terceiro de boa-fé. 2. ‘A hipoteca firmada entre a construtora e o agende financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel’ (Súmula 308 do STJ), pelo que deve o gravame ser levantado a fim de não prejudicar aqueles que cumpriram suas obrigações contratuais quitando o preço ajustado. 3. Fixada a verba honorária no percentual mínimo sobre o valor da causa, inacolhe-se o pleito de redução dos honorários advocatícios. Sentença mantida - recurso improvido. (TJSC, Apelação n. 5020298-77.2023.8.24.0033, Rel. Monteiro Rocha, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 15/08/2024). A orientação jurisprudencial ajusta-se precisamente à hipótese dos autos, porquanto, sendo a instituição financeira titular do gravame cujo cancelamento constitui o objeto imediato da pretensão, mostra-se manifesta sua legitimidade para figurar no polo passivo da demanda. Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva. 2. Da relação de consumo e da distribuição do ônus da prova O apelante pretende afastar a incidência do Código de Defesa do Consumidor e, por consequência, a inversão do ônus probatório determinada na origem, ao fundamento de que não celebrou contrato diretamente com o apelado e de que este não demonstrou situação de vulnerabilidade ou hipossuficiência. Todavia, a insurgência não merece acolhimento. A circunstância de o contrato de compra e venda ter sido celebrado diretamente entre o adquirente e a incorporadora não é suficiente, no contexto examinado, para descaracterizar a natureza consumerista da controvérsia. A hipoteca cuja baixa se pretende decorre justamente do financiamento concedido pela instituição financeira à construção do empreendimento imobiliário e recaiu sobre as unidades posteriormente destinadas aos adquirentes. A controvérsia, portanto, não decorre de operação bancária estranha à aquisição do imóvel, mas da própria estrutura de financiamento do empreendimento: a incorporadora obteve recursos junto à instituição financeira, ofereceu as unidades imobiliárias em garantia e, paralelamente, comercializou-as aos respectivos adquirentes. Nesse contexto, a jurisprudência reconhece a natureza consumerista da relação jurídica em controvérsia envolvendo adquirente de unidade imobiliária, incorporadora e gravame hipotecário constituído no âmbito do financiamento da construção. A propósito: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - BAIXA DE HIPOTECA E OUTORGA DE ESCRITURA DIANTE DE QUITAÇÃO DO IMÓVEL - EXISTÊNCIA DE INDISPONIBILIDADES JUDICIAIS - […] A relação jurídica entre as partes possui natureza consumerista, incidindo as normas do Código de Defesa do Consumidor. […] (TJRJ, Agravo de Instrumento nº 0035829-66.2025.8.19.0000, Rel. Des. Marcos Andre Chut, Vigésima Segunda Câmara de Direito Privado, j. 12/05/2026, publ. 18/05/2026). Ademais, ainda que a controvérsia fosse examinada exclusivamente à luz da regra ordinária de distribuição do ônus da prova, prevista no art. 373 do Código de Processo Civil, a solução permaneceria inalterada. Com efeito, a escritura pública de compra e venda apresentada pelo autor registra a quitação do preço, tendo a própria sentença consignado expressamente que a quitação integral das unidades constitui fato incontroverso, por não ter sido objeto de impugnação específica pelas requeridas. De igual modo, o apelante estrutura sua insurgência a partir da premissa de que houve o pagamento à incorporadora, sustentando, contudo, que tal circunstância não poderia produzir efeitos perante o credor hipotecário. Em suas razões recursais, afirma que, “não obstante a quitação da unidade imobiliária junto à Incorporadora”, não seria possível proceder à baixa do gravame. Logo, a controvérsia assume natureza predominantemente jurídica, consistindo em definir os efeitos da quitação do preço pelo adquirente em relação à hipoteca constituída entre a incorporadora e o agente financeiro. Não se trata, portanto, de hipótese em que a inversão do ônus da prova tenha suprido eventual deficiência na demonstração de fato constitutivo essencial ao direito vindicado. A quitação foi reconhecida na sentença como fato incontroverso e não constitui o núcleo efetivo da insurgência recursal. Desse modo, a discussão acerca da incidência do Código de Defesa do Consumidor e da inversão do ônus da prova não interfere na conclusão quanto à ineficácia do gravame perante o adquirente. 3. Da hipoteca e da incidência da Súmula 308 do STJ A principal insurgência do Banco do Brasil S/A está centrada na validade e na eficácia da garantia hipotecária. Neste ponto, não se questiona, propriamente, a validade originária da hipoteca no âmbito da relação jurídica estabelecida entre a incorporadora e a instituição financeira, mas sim, sua eficácia perante o terceiro adquirente que cumpriu integralmente a obrigação de pagamento do preço das unidades imobiliárias. Com efeito, o banco financiou a construção do empreendimento e recebeu, em garantia, a hipoteca sobre as respectivas unidades. A relação de financiamento, contudo, foi estabelecida entre o agente financeiro e a incorporadora, ao passo que o adquirente cumpriu a contraprestação que lhe incumbia no âmbito do contrato de aquisição dos imóveis. Nesse contexto, não se mostra juridicamente admissível transferir ao adquirente adimplente o risco decorrente da relação financeira estabelecida entre a incorporadora e o agente financiador. É precisamente essa situação que se encontra contemplada pela Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” Desse modo, a publicidade registral do gravame, por si só, não tem o condão de tornar o adquirente responsável pelo inadimplemento de obrigação assumida pela incorporadora perante o agente financeiro, tampouco de afastar a incidência do referido enunciado sumular. De igual modo, a cláusula invocada pelo recorrente, segundo a qual incumbiria à incorporadora indicar a unidade e satisfazer o Valor Mínimo de Desligamento – VMD, disciplina a relação contratual estabelecida entre a instituição financeira e a incorporadora. Eventual inadimplemento desta última perante o banco não pode ser utilizado como fundamento para impor ao adquirente, que já quitou integralmente a obrigação que lhe competia, a permanência do gravame sobre os imóveis. Aliás, as próprias razões recursais reconhecem que o financiamento à produção foi celebrado entre o banco e a incorporadora, bem como a existência de procedimento contratualmente estabelecido para o desligamento das unidades. Em outras palavras, o risco decorrente do eventual recebimento do preço pela incorporadora sem o correspondente repasse dos valores necessários à instituição financeira insere-se na esfera jurídica da relação de financiamento do empreendimento, não podendo ser transferido ao adquirente que cumpriu integralmente a obrigação assumida na aquisição das unidades imobiliárias. A propósito, esta Corte já decidiu em caso análogo: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CANCELAMENTO DE REGISTRO DE HIPOTECA. QUITAÇÃO DO CONTRATO ENTRE CONSUMIDOR E CONSTRUTORA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO AGENTE FINANCEIRO. APLICABILIDADE DA SÚMULA 308 DO STJ. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. 1. A instituição financeira que celebra contrato de financiamento para construção de empreendimento imobiliário e obtém como garantia hipoteca sobre as respectivas unidades autônomas torna-se parte legítima para figurar na ação de cancelamento de hipoteca, pois será diretamente atingida pelo resultado da lide que determina a liberação do gravame. 2. Consoante disposição contida na Súmula 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Desse modo, firmado contrato de compra e venda de imóvel e realizada a quitação integral do preço, assiste ao comprador de boa-fé o direito à baixa do ônus na matrícula, com vistas à escrituração. 3. Configura-se o dano moral e não mero dissabor a demora injustificada em se proceder a baixa da hipoteca após a pronta quitação da obrigação a cargo do comprador. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO, Apelação Cível nº 5009971-46.2017.8.09.0051, Rel. Des. Jeová Sardinha de Moraes, 6ª Câmara Cível, publicado em 26/04/2022). Também não conduz a conclusão diversa a invocação dos arts. 54 e 55 da Lei nº 13.097/2015. Isso porque a pretensão autoral não se funda na existência de situação jurídica oculta ou não publicizada que se pretenda opor ao credor hipotecário. Ao contrário, parte-se da própria existência registral da hipoteca para discutir sua eficácia perante o adquirente das unidades imobiliárias, matéria especificamente alcançada pela orientação consolidada na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. Assim, ainda que válida a hipoteca no âmbito da relação jurídica estabelecida entre a instituição financeira e a incorporadora, o gravame não produz efeitos perante o adquirente que quitou integralmente o preço dos imóveis, impondo-se, por conseguinte, o seu cancelamento relativamente às unidades por ele adquiridas. 4. Da indenização por danos morais O apelante sustenta a ausência dos pressupostos da responsabilidade civil, ao argumento de que não teriam sido demonstrados ato ilícito, dano e nexo causal. Defende, ainda, que a permanência do autor na posse dos imóveis afastaria a configuração de lesão extrapatrimonial. Também neste aspecto, a sentença deve ser mantida. O dano moral reconhecido na origem não decorre da privação da posse dos imóveis, mas da manutenção injustificada e prolongada de gravame que restringiu o pleno exercício das faculdades inerentes ao direito de propriedade, notadamente a livre disposição de bens cujo preço já havia sido integralmente quitado. Com efeito, a sentença registrou que a escritura pública atestando a quitação remonta a 01/04/2015, ao passo que, em abril de 2022, o autor constatou que os gravames hipotecários permaneciam registrados. Evidencia-se, assim, situação que se prolongou por considerável lapso temporal, acarretando insegurança jurídica e restrição à disponibilidade patrimonial das unidades imobiliárias. Não se trata, portanto, de mero atraso burocrático ou de transtorno de reduzida repercussão. A circunstância de o adquirente ter permanecido na posse dos bens não afasta a lesão reconhecida. Com efeito, o exercício material da posse não se confunde com a plena disponibilidade jurídica do imóvel, sendo possível que o proprietário permaneça na posse do bem e, simultaneamente, encontre-se indevidamente impedido ou limitado em sua alienação ou oneração em razão da subsistência do gravame. A propósito, esta Corte já decidiu em hipótese semelhante: APELAÇÃO CÍVEL. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CANCELAMENTO DE REGISTRO DE HIPOTECA. QUITAÇÃO DO CONTRATO ENTRE CONSUMIDOR E CONSTRUTORA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO AGENTE FINANCEIRO E DA CONSTRUTORA. APLICABILIDADE DA SÚMULA 308 DO STJ. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. FATO GERADOR ANTERIOR AO PEDIDO RECUPERACIONAL. NATUREZA CONCURSAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. 1. Resta prejudicada a apreciação do pedido de atribuição de efeito suspensivo à Apelação face o julgamento do recurso, bem ainda porquanto não foi deduzido adequada e oportunamente, por meio de petição em apartado, com requerimento específico, dirigido ao relator da Apelação, na forma do artigo 1.012, §§ 3º e 4º, do Código de Processo Civil. 2. A instituição financeira que celebra contrato de financiamento para construção de empreendimento imobiliário e obtém como garantia hipoteca sobre as respectivas unidades autônomas torna-se parte legítima para figurar na ação de cancelamento de hipoteca, pois será diretamente atingida pelo resultado da lide que determina a liberação do gravame. Do mesmo modo, é inconteste a legitimidade passiva ad causam da construtora, uma vez que celebrou contrato de promessa de compra e venda com os autores/apelados, sendo a responsável para garantir a baixa da hipoteca. 3. Consoante disposição contida na Súmula 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Desse modo, firmado contrato de compra e venda de imóvel e realizada a quitação integral do preço, assiste ao comprador de boa-fé o direito à baixa do ônus na matrícula, com vistas à escrituração. 4. Configura-se o dano moral e não mero dissabor a demora injustificada em se proceder a baixa da hipoteca após a pronta quitação da obrigação a cargo do comprador. 5. O arbitramento do quantum indenizatório deve ser justo a ponto de alcançar seu caráter punitivo e proporcionar satisfação ao correspondente prejuízo moral sofrido pela vítima, além de atender aos critérios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como considerar a extensão do dano, a condição financeira das partes, o grau de culpabilidade do agente, a finalidade pedagógica da medida e inibir indevido proveito econômico do lesado e a ruína do lesante. 6. Levando-se em consideração as peculiaridades do caso concreto e a situação econômico-financeira do apelante e dos apelados, entende-se que o montante condenatório fixado no juízo de origem afigura-se razoável e proporcional, impondo-se a sua manutenção. 7. Tratando-se de crédito cujo fato gerador é anterior ao requerimento da recuperação judicial, deve-se reconhecer sua natureza concursal, a fim de que o credor se habilite no juízo de soerguimento da construtora requerida. 8. Restam afastados os pedidos de exclusão da condenação ou alteração do parâmetro de arbitramento dos honorários advocatícios sucumbenciais, pois a instituição financeira, primeira Apelante, opôs resistência a demanda. A fixação dos honorários advocatícios em 10% sobre o valor atualizado da causa, está em consonância com o art. 85, § 2º, combinado com o § 8º, do Código de Processo Civil, não havendo falar-se em fixação por apreciação equitativa. 1º APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. 2º APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. (TJGO, Apelação Cível nº 5123505-60.2020.8.09.0051, Rel. Des. Jeová Sardinha de Moraes, 6ª Câmara Cível, publicado em 18/05/2023). A razão de decidir do precedente aplica-se à hipótese em exame, pois, em ambos os casos, verifica-se a quitação da obrigação pelo adquirente e a manutenção injustificada do gravame hipotecário, com a consequente restrição à plena disponibilidade jurídica do imóvel. Configuram-se, portanto, os pressupostos da responsabilidade civil previstos nos arts. 186 e 927 do Código Civil, uma vez que a manutenção injustificada do gravame, ineficaz perante o adquirente, prolongou indevidamente a restrição incidente sobre patrimônio cujo preço havia sido integralmente quitado, situação que, nas circunstâncias dos autos, ultrapassa os limites do mero dissabor cotidiano. No que concerne ao quantum indenizatório, a reparação foi arbitrada em R$ 8.000,00 (oito mil reais). A propósito, dispõe a Súmula 32 deste Tribunal de Justiça: “A verba indenizatória do dano moral somente será modificada se não atendidos pela sentença os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade na fixação do valor da condenação.” No caso, considerando o prolongado período de manutenção do gravame, a natureza da restrição imposta, as circunstâncias concretas e as funções compensatória e pedagógica da reparação, o montante fixado mostra-se razoável e proporcional, não se revelando excessivo nem apto a ensejar enriquecimento sem causa. Não há, portanto, fundamento para sua redução. Dispositivo Diante do exposto, conheço do recurso de apelação e nego-lhe provimento. Em razão do desprovimento do recurso, com fundamento no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios de sucumbência para R$ 4.300,00 (quatro mil e trezentos reais). Intimem-se. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desembargador Vicente Lopes Relator
Intimação
TJGO · 2ª Câmara Cível · DECISÃO MONOCRÁTICA
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Vicente Lopes 2° Câmara Cível gab.vicentelopes@tjgo.jus.br / 3216-2075 APELAÇÃO CÍVEL N. 5294361-86.2022.8.09.0051 2ª CÂMARA CÍVEL COMARCA DE GOIÂNIA APELANTE: BANCO DO BRASIL S/A APELADO: JORGE ALVES BARCELOS RELATOR: DESEMBARGADOR VICENTE LOPES EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE BAIXA DE HIPOTECA. FINANCIAMENTO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO AGENTE FINANCEIRO. AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. INEFICÁCIA DA GARANTIA HIPOTECÁRIA. SÚMULA 308 DO STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. 1. A instituição financeira beneficiária da hipoteca possui legitimidade passiva para a ação destinada ao cancelamento do gravame, ainda que não tenha integrado o contrato de compra e venda celebrado entre o adquirente e a incorporadora. 2. A hipoteca constituída pela incorporadora em favor do agente financeiro não produz efeitos perante o adquirente que quitou integralmente o preço do imóvel, nos termos da Súmula 308 do STJ. 3. O risco decorrente do inadimplemento da incorporadora perante o agente financeiro não pode ser transferido ao adquirente adimplente. 4. A manutenção injustificada e prolongada de gravame hipotecário sobre imóvel integralmente quitado, com restrição à sua plena disponibilidade jurídica, configura dano moral quando as circunstâncias concretas ultrapassam o mero dissabor. Recurso desprovido. D E C I S à O M O N O C R Á T I C A Trata-se de apelação cível interposta por BANCO DO BRASIL S/A contra sentença proferida pelo Juízo da 14ª Vara Cível da Comarca de Goiânia, nos autos da ação de baixa de hipoteca ajuizada por JORGE ALVES BARCELOS. Após regular trâmite processual, foi proferida a sentença julgando procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos (evento 168): Diante do exposto, com fulcro no art. 487, inciso I, do CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais para confirmar a tutela provisória anteriormente concedida e: a) DECLARAR a ineficácia, em relação ao autor, das hipotecas averbadas sob a Av-2 das matrículas nº 92.286 e nº 92.223, do 4º Registro de Imóveis de Goiânia, nos termos da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça; b) DETERMINAR o cancelamento definitivo das hipotecas lançadas nas referidas matrículas, expedindo-se, após o trânsito em julgado, o competente mandado/ofício ao 4º Registro de Imóveis de Goiânia para a baixa dos gravames, caso ainda não efetivada; c) CONDENAR as partes requeridas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais, que fixo em R$ 8.000,00 (oito mil reais), valor este que deverá ser acrescido de juros de mora de acordo com a Taxa Selic deduzido o IPCA (art. 406, §1º, do CC) a contar da citação até a data da sentença, momento a partir do qual incidirá apenas a Taxa Selic de forma integral, a qual já engloba os juros de mora e a correção monetária devida a contar do arbitramento (Súmula 362 do STJ). Considerando a sucumbência das partes requeridas, condeno-as ao pagamento das custas e honorários, estes fixados por apreciação equitativa no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), nos termos do artigo 85, § 8º, do Código de Processo Civil. Irresignado, Banco do Brasil S/A interpõe apelação. Preliminarmente, suscita sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que não participou do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre o autor e a incorporadora, tendo atuado exclusivamente como agente financiador da construção do empreendimento. Sustenta que as obrigações decorrentes da aquisição das unidades recaem exclusivamente sobre a incorporadora e invoca o art. 31-A, § 12, da Lei nº 4.591/1964, além do princípio segundo o qual a solidariedade não se presume, para defender a extinção do processo, quanto a si, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC. No mérito, defende a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e da inversão do ônus da prova, afirmando inexistir relação de consumo entre apelante e apelado, pois este não contratou financiamento com a instituição bancária. Assevera não estar demonstrada a hipossuficiência técnica do demandante e sustenta que lhe incumbia provar o ato ilícito, o dano e o nexo causal, na forma do art. 373 do CPC. Argumenta, ainda, pela validade e eficácia da hipoteca e pela inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ. Afirma que o financiamento à produção celebrado com a incorporadora estabeleceu procedimento próprio para liberação das unidades, mediante indicação escrita e pagamento do denominado Valor Mínimo de Desligamento – VMD. Defende que não participou nem anuiu com a compra e venda celebrada entre autor e incorporadora e que a garantia hipotecária, regularmente registrada, seria oponível a terceiros, invocando os arts. 54 e 55 da Lei nº 13.097/2015 e dispositivos do Código Civil relativos à hipoteca. Sustenta, igualmente, não estarem configurados os pressupostos da responsabilidade civil. Aduz que não praticou ato ilícito e que o apelado não demonstrou prejuízo extrapatrimonial concreto, permanecendo inclusive na posse dos imóveis. Defende, por isso, que a situação configura mero aborrecimento e requer o afastamento da indenização por danos morais ou, subsidiariamente, sua adequação aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, evitando-se enriquecimento sem causa. Ao final, requer a reforma integral da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais, com inversão dos ônus sucumbenciais. Preparo regular. Contrarrazões pelo desprovimento do recurso no evento 175. É o relatório. Decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. A controvérsia devolvida a esta instância recursal consiste em determinar: (i) se o Banco do Brasil S/A possui legitimidade passiva para responder pela pretensão de cancelamento das hipotecas; (ii) se incidem as normas consumeristas e se eventual controvérsia acerca da distribuição do ônus probatório interfere no julgamento; (iii) se as hipotecas constituídas pela incorporadora em benefício da instituição financeira podem ser opostas ao adquirente que quitou o preço das unidades; e (iv) se a permanência dos gravames configura dano moral indenizável. 1. Da legitimidade passiva da instituição financeira O apelante sustenta ser parte ilegítima porque não integrou os contratos de compra e venda celebrados entre o adquirente e a incorporadora. Contudo, o argumento não merece acolhimento. A legitimidade para a causa deve ser aferida à vista da relação jurídica afirmada e do provimento jurisdicional pretendido. No caso, a pretensão não está limitada ao cumprimento de obrigação contratual assumida pela incorporadora perante o comprador. Busca-se, fundamentalmente, a desconstituição da eficácia e o cancelamento de direito real de garantia constituído em favor do próprio Banco do Brasil S/A. No caso em apreço, o banco permanece como credor hipotecário constante das matrículas imobiliárias, sendo, portanto, titular da posição jurídica diretamente atingida pelo provimento jurisdicional que determina o levantamento do gravame. Não se pode, de um lado, sustentar a eficácia do direito real de garantia em benefício da instituição financeira e, de outro, afirmar que ela não possui pertinência subjetiva para integrar a ação que pretende justamente retirar a eficácia desse mesmo direito real. A ausência de vínculo contratual direto entre comprador e agente financeiro não altera essa conclusão. Uma coisa é a responsabilidade pelo cumprimento das obrigações próprias da incorporação; outra, inteiramente diversa, é a legitimidade para responder à pretensão destinada a cancelar uma hipoteca da qual o banco é beneficiário. Nesse exato sentido, colhe-se o entendimento dos Tribunais pátrios: CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BAIXA DE HIPOTECA. ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. QUITAÇÃO DO PREÇO. RECURSO IMPROVIDO. I. Caso em exame 1. Ação de obrigação de fazer ajuizada por adquirente de unidade imobiliária quitada, visando à baixa de hipoteca constituída em favor de instituição financeira no âmbito de financiamento celebrado com incorporadora. Sentença de procedência para determinar o cancelamento do gravame. II. Questão em discussão 2. Definir se a hipoteca firmada entre a incorporadora e o agente financeiro pode subsistir e ser oposta ao adquirente que quitou integralmente o preço do imóvel, bem como a legitimidade da instituição financeira para figurar no polo passivo e a responsabilidade pelos ônus sucumbenciais. III. Razões de decidir 3. Legitimidade passiva configurada, pois o banco é o titular do direito real de garantia cuja baixa se pretende. Hipoteca válida na relação interna com a incorporadora, mas ineficaz perante o adquirente de boa-fé. 4. Incidência da Súmula 308 do STJ. Inoponibilidade da garantia real após a quitação do preço, sob pena de transferência indevida do risco do empreendimento ao consumidor. Resistência à baixa do gravame que justifica a condenação sucumbencial, à luz do princípio da causalidade. IV. Dispositivo 5. Recurso desprovido. (TJSP, Apelação Cível nº 1020985-90.2025.8.26.0100, Rel. Ademir Modesto de Souza, 7ª Câmara de Direito Privado, j. 08/07/2026). DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - OBRIGAÇÃO DE FAZER - BAIXA DE HIPOTECA - PROCEDÊNCIA EM 1º GRAU - RECURSO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA RÉ - 1. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - IMÓVEL GRAVADO COM HIPOTECA EM RAZÃO DE CONTRATO FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA - AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO - ALEGADA IMPOSSIBILIDADE DE BAIXA DO GRAVAME - ÔNUS DO BANCO E DA INCORPORADORA - LEGITIMIDADE RECONHECIDA - PRELIMINAR AFASTADA - 2. LEGALIDADE DA HIPOTECA - IMÓVEL DADO EM GARANTIA HIPOTECÁRIA DECORRENTE DE CONTRATO FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O BANCO - IMÓVEL ADQUIRIDO POR TERCEIRO - PREÇO PAGO - INEFICÁCIA DA HIPOTECA EM RELAÇÃO A TERCEIROS - INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ - LEVANTAMENTO DO GRAVAME DEVIDO - 3. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - PLEITO DE REDUÇÃO - INACOLHIMENTO - VERBA FIXADA EM SEU PERCENTUAL MÍNIMO LEGAL DE 10% - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO IMPROVIDO. 1. É parte legítima para figurar no polo passivo da demanda a instituição financeira, pois também é dela a responsabilidade de levantar hipoteca gravada em imóvel vendido a terceiro de boa-fé. 2. ‘A hipoteca firmada entre a construtora e o agende financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel’ (Súmula 308 do STJ), pelo que deve o gravame ser levantado a fim de não prejudicar aqueles que cumpriram suas obrigações contratuais quitando o preço ajustado. 3. Fixada a verba honorária no percentual mínimo sobre o valor da causa, inacolhe-se o pleito de redução dos honorários advocatícios. Sentença mantida - recurso improvido. (TJSC, Apelação n. 5020298-77.2023.8.24.0033, Rel. Monteiro Rocha, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 15/08/2024). A orientação jurisprudencial ajusta-se precisamente à hipótese dos autos, porquanto, sendo a instituição financeira titular do gravame cujo cancelamento constitui o objeto imediato da pretensão, mostra-se manifesta sua legitimidade para figurar no polo passivo da demanda. Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva. 2. Da relação de consumo e da distribuição do ônus da prova O apelante pretende afastar a incidência do Código de Defesa do Consumidor e, por consequência, a inversão do ônus probatório determinada na origem, ao fundamento de que não celebrou contrato diretamente com o apelado e de que este não demonstrou situação de vulnerabilidade ou hipossuficiência. Todavia, a insurgência não merece acolhimento. A circunstância de o contrato de compra e venda ter sido celebrado diretamente entre o adquirente e a incorporadora não é suficiente, no contexto examinado, para descaracterizar a natureza consumerista da controvérsia. A hipoteca cuja baixa se pretende decorre justamente do financiamento concedido pela instituição financeira à construção do empreendimento imobiliário e recaiu sobre as unidades posteriormente destinadas aos adquirentes. A controvérsia, portanto, não decorre de operação bancária estranha à aquisição do imóvel, mas da própria estrutura de financiamento do empreendimento: a incorporadora obteve recursos junto à instituição financeira, ofereceu as unidades imobiliárias em garantia e, paralelamente, comercializou-as aos respectivos adquirentes. Nesse contexto, a jurisprudência reconhece a natureza consumerista da relação jurídica em controvérsia envolvendo adquirente de unidade imobiliária, incorporadora e gravame hipotecário constituído no âmbito do financiamento da construção. A propósito: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - BAIXA DE HIPOTECA E OUTORGA DE ESCRITURA DIANTE DE QUITAÇÃO DO IMÓVEL - EXISTÊNCIA DE INDISPONIBILIDADES JUDICIAIS - […] A relação jurídica entre as partes possui natureza consumerista, incidindo as normas do Código de Defesa do Consumidor. […] (TJRJ, Agravo de Instrumento nº 0035829-66.2025.8.19.0000, Rel. Des. Marcos Andre Chut, Vigésima Segunda Câmara de Direito Privado, j. 12/05/2026, publ. 18/05/2026). Ademais, ainda que a controvérsia fosse examinada exclusivamente à luz da regra ordinária de distribuição do ônus da prova, prevista no art. 373 do Código de Processo Civil, a solução permaneceria inalterada. Com efeito, a escritura pública de compra e venda apresentada pelo autor registra a quitação do preço, tendo a própria sentença consignado expressamente que a quitação integral das unidades constitui fato incontroverso, por não ter sido objeto de impugnação específica pelas requeridas. De igual modo, o apelante estrutura sua insurgência a partir da premissa de que houve o pagamento à incorporadora, sustentando, contudo, que tal circunstância não poderia produzir efeitos perante o credor hipotecário. Em suas razões recursais, afirma que, “não obstante a quitação da unidade imobiliária junto à Incorporadora”, não seria possível proceder à baixa do gravame. Logo, a controvérsia assume natureza predominantemente jurídica, consistindo em definir os efeitos da quitação do preço pelo adquirente em relação à hipoteca constituída entre a incorporadora e o agente financeiro. Não se trata, portanto, de hipótese em que a inversão do ônus da prova tenha suprido eventual deficiência na demonstração de fato constitutivo essencial ao direito vindicado. A quitação foi reconhecida na sentença como fato incontroverso e não constitui o núcleo efetivo da insurgência recursal. Desse modo, a discussão acerca da incidência do Código de Defesa do Consumidor e da inversão do ônus da prova não interfere na conclusão quanto à ineficácia do gravame perante o adquirente. 3. Da hipoteca e da incidência da Súmula 308 do STJ A principal insurgência do Banco do Brasil S/A está centrada na validade e na eficácia da garantia hipotecária. Neste ponto, não se questiona, propriamente, a validade originária da hipoteca no âmbito da relação jurídica estabelecida entre a incorporadora e a instituição financeira, mas sim, sua eficácia perante o terceiro adquirente que cumpriu integralmente a obrigação de pagamento do preço das unidades imobiliárias. Com efeito, o banco financiou a construção do empreendimento e recebeu, em garantia, a hipoteca sobre as respectivas unidades. A relação de financiamento, contudo, foi estabelecida entre o agente financeiro e a incorporadora, ao passo que o adquirente cumpriu a contraprestação que lhe incumbia no âmbito do contrato de aquisição dos imóveis. Nesse contexto, não se mostra juridicamente admissível transferir ao adquirente adimplente o risco decorrente da relação financeira estabelecida entre a incorporadora e o agente financiador. É precisamente essa situação que se encontra contemplada pela Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” Desse modo, a publicidade registral do gravame, por si só, não tem o condão de tornar o adquirente responsável pelo inadimplemento de obrigação assumida pela incorporadora perante o agente financeiro, tampouco de afastar a incidência do referido enunciado sumular. De igual modo, a cláusula invocada pelo recorrente, segundo a qual incumbiria à incorporadora indicar a unidade e satisfazer o Valor Mínimo de Desligamento – VMD, disciplina a relação contratual estabelecida entre a instituição financeira e a incorporadora. Eventual inadimplemento desta última perante o banco não pode ser utilizado como fundamento para impor ao adquirente, que já quitou integralmente a obrigação que lhe competia, a permanência do gravame sobre os imóveis. Aliás, as próprias razões recursais reconhecem que o financiamento à produção foi celebrado entre o banco e a incorporadora, bem como a existência de procedimento contratualmente estabelecido para o desligamento das unidades. Em outras palavras, o risco decorrente do eventual recebimento do preço pela incorporadora sem o correspondente repasse dos valores necessários à instituição financeira insere-se na esfera jurídica da relação de financiamento do empreendimento, não podendo ser transferido ao adquirente que cumpriu integralmente a obrigação assumida na aquisição das unidades imobiliárias. A propósito, esta Corte já decidiu em caso análogo: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CANCELAMENTO DE REGISTRO DE HIPOTECA. QUITAÇÃO DO CONTRATO ENTRE CONSUMIDOR E CONSTRUTORA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO AGENTE FINANCEIRO. APLICABILIDADE DA SÚMULA 308 DO STJ. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. 1. A instituição financeira que celebra contrato de financiamento para construção de empreendimento imobiliário e obtém como garantia hipoteca sobre as respectivas unidades autônomas torna-se parte legítima para figurar na ação de cancelamento de hipoteca, pois será diretamente atingida pelo resultado da lide que determina a liberação do gravame. 2. Consoante disposição contida na Súmula 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Desse modo, firmado contrato de compra e venda de imóvel e realizada a quitação integral do preço, assiste ao comprador de boa-fé o direito à baixa do ônus na matrícula, com vistas à escrituração. 3. Configura-se o dano moral e não mero dissabor a demora injustificada em se proceder a baixa da hipoteca após a pronta quitação da obrigação a cargo do comprador. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO, Apelação Cível nº 5009971-46.2017.8.09.0051, Rel. Des. Jeová Sardinha de Moraes, 6ª Câmara Cível, publicado em 26/04/2022). Também não conduz a conclusão diversa a invocação dos arts. 54 e 55 da Lei nº 13.097/2015. Isso porque a pretensão autoral não se funda na existência de situação jurídica oculta ou não publicizada que se pretenda opor ao credor hipotecário. Ao contrário, parte-se da própria existência registral da hipoteca para discutir sua eficácia perante o adquirente das unidades imobiliárias, matéria especificamente alcançada pela orientação consolidada na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. Assim, ainda que válida a hipoteca no âmbito da relação jurídica estabelecida entre a instituição financeira e a incorporadora, o gravame não produz efeitos perante o adquirente que quitou integralmente o preço dos imóveis, impondo-se, por conseguinte, o seu cancelamento relativamente às unidades por ele adquiridas. 4. Da indenização por danos morais O apelante sustenta a ausência dos pressupostos da responsabilidade civil, ao argumento de que não teriam sido demonstrados ato ilícito, dano e nexo causal. Defende, ainda, que a permanência do autor na posse dos imóveis afastaria a configuração de lesão extrapatrimonial. Também neste aspecto, a sentença deve ser mantida. O dano moral reconhecido na origem não decorre da privação da posse dos imóveis, mas da manutenção injustificada e prolongada de gravame que restringiu o pleno exercício das faculdades inerentes ao direito de propriedade, notadamente a livre disposição de bens cujo preço já havia sido integralmente quitado. Com efeito, a sentença registrou que a escritura pública atestando a quitação remonta a 01/04/2015, ao passo que, em abril de 2022, o autor constatou que os gravames hipotecários permaneciam registrados. Evidencia-se, assim, situação que se prolongou por considerável lapso temporal, acarretando insegurança jurídica e restrição à disponibilidade patrimonial das unidades imobiliárias. Não se trata, portanto, de mero atraso burocrático ou de transtorno de reduzida repercussão. A circunstância de o adquirente ter permanecido na posse dos bens não afasta a lesão reconhecida. Com efeito, o exercício material da posse não se confunde com a plena disponibilidade jurídica do imóvel, sendo possível que o proprietário permaneça na posse do bem e, simultaneamente, encontre-se indevidamente impedido ou limitado em sua alienação ou oneração em razão da subsistência do gravame. A propósito, esta Corte já decidiu em hipótese semelhante: APELAÇÃO CÍVEL. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CANCELAMENTO DE REGISTRO DE HIPOTECA. QUITAÇÃO DO CONTRATO ENTRE CONSUMIDOR E CONSTRUTORA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO AGENTE FINANCEIRO E DA CONSTRUTORA. APLICABILIDADE DA SÚMULA 308 DO STJ. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. FATO GERADOR ANTERIOR AO PEDIDO RECUPERACIONAL. NATUREZA CONCURSAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. 1. Resta prejudicada a apreciação do pedido de atribuição de efeito suspensivo à Apelação face o julgamento do recurso, bem ainda porquanto não foi deduzido adequada e oportunamente, por meio de petição em apartado, com requerimento específico, dirigido ao relator da Apelação, na forma do artigo 1.012, §§ 3º e 4º, do Código de Processo Civil. 2. A instituição financeira que celebra contrato de financiamento para construção de empreendimento imobiliário e obtém como garantia hipoteca sobre as respectivas unidades autônomas torna-se parte legítima para figurar na ação de cancelamento de hipoteca, pois será diretamente atingida pelo resultado da lide que determina a liberação do gravame. Do mesmo modo, é inconteste a legitimidade passiva ad causam da construtora, uma vez que celebrou contrato de promessa de compra e venda com os autores/apelados, sendo a responsável para garantir a baixa da hipoteca. 3. Consoante disposição contida na Súmula 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Desse modo, firmado contrato de compra e venda de imóvel e realizada a quitação integral do preço, assiste ao comprador de boa-fé o direito à baixa do ônus na matrícula, com vistas à escrituração. 4. Configura-se o dano moral e não mero dissabor a demora injustificada em se proceder a baixa da hipoteca após a pronta quitação da obrigação a cargo do comprador. 5. O arbitramento do quantum indenizatório deve ser justo a ponto de alcançar seu caráter punitivo e proporcionar satisfação ao correspondente prejuízo moral sofrido pela vítima, além de atender aos critérios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como considerar a extensão do dano, a condição financeira das partes, o grau de culpabilidade do agente, a finalidade pedagógica da medida e inibir indevido proveito econômico do lesado e a ruína do lesante. 6. Levando-se em consideração as peculiaridades do caso concreto e a situação econômico-financeira do apelante e dos apelados, entende-se que o montante condenatório fixado no juízo de origem afigura-se razoável e proporcional, impondo-se a sua manutenção. 7. Tratando-se de crédito cujo fato gerador é anterior ao requerimento da recuperação judicial, deve-se reconhecer sua natureza concursal, a fim de que o credor se habilite no juízo de soerguimento da construtora requerida. 8. Restam afastados os pedidos de exclusão da condenação ou alteração do parâmetro de arbitramento dos honorários advocatícios sucumbenciais, pois a instituição financeira, primeira Apelante, opôs resistência a demanda. A fixação dos honorários advocatícios em 10% sobre o valor atualizado da causa, está em consonância com o art. 85, § 2º, combinado com o § 8º, do Código de Processo Civil, não havendo falar-se em fixação por apreciação equitativa. 1º APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. 2º APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. (TJGO, Apelação Cível nº 5123505-60.2020.8.09.0051, Rel. Des. Jeová Sardinha de Moraes, 6ª Câmara Cível, publicado em 18/05/2023). A razão de decidir do precedente aplica-se à hipótese em exame, pois, em ambos os casos, verifica-se a quitação da obrigação pelo adquirente e a manutenção injustificada do gravame hipotecário, com a consequente restrição à plena disponibilidade jurídica do imóvel. Configuram-se, portanto, os pressupostos da responsabilidade civil previstos nos arts. 186 e 927 do Código Civil, uma vez que a manutenção injustificada do gravame, ineficaz perante o adquirente, prolongou indevidamente a restrição incidente sobre patrimônio cujo preço havia sido integralmente quitado, situação que, nas circunstâncias dos autos, ultrapassa os limites do mero dissabor cotidiano. No que concerne ao quantum indenizatório, a reparação foi arbitrada em R$ 8.000,00 (oito mil reais). A propósito, dispõe a Súmula 32 deste Tribunal de Justiça: “A verba indenizatória do dano moral somente será modificada se não atendidos pela sentença os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade na fixação do valor da condenação.” No caso, considerando o prolongado período de manutenção do gravame, a natureza da restrição imposta, as circunstâncias concretas e as funções compensatória e pedagógica da reparação, o montante fixado mostra-se razoável e proporcional, não se revelando excessivo nem apto a ensejar enriquecimento sem causa. Não há, portanto, fundamento para sua redução. Dispositivo Diante do exposto, conheço do recurso de apelação e nego-lhe provimento. Em razão do desprovimento do recurso, com fundamento no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios de sucumbência para R$ 4.300,00 (quatro mil e trezentos reais). Intimem-se. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desembargador Vicente Lopes Relator
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