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TJGO · Caldas Novas - 1º Juizado Especial Cível · Decisão
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Comarca de Caldas Novas Gabinete do Juiz Dr. André Igo Mota de Carvalho 1º Juizado Especial Cível e Criminal Av. C, S/N, Qd. 01-A, Edifício Fórum, Est. Itaguaí III, Caldas Novas/GO, CEP:75682-096 Processo nº: 5281834-44.2026.8.09.0025 Polo ativo: Edson Vieira De Carvalho Junior Polo passivo: S.p.e. Resort Do Lago Caldas Novas Ltda Tipo da ação: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento do Juizado Especial Cível DECISÃO Trata-se de embargos de declaração opostos por ambas as partes, em face da sentença lançada no evento 77. Os autores apontam, principalmente, omissão quanto aos lucros cessantes e contradição entre a multa de 10% aplicada contra as Rés e a retenção de 10% mantida contra os próprios Autores, além de omissão sobre a comissão de corretagem (Evento 89). A requerida S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA aponta omissão quanto à gratuidade de justiça, à tese de força maior (pandemia) e à mora recíproca dos Autores, a mesma contradição entre os itens "d" e "e" do dispositivo, deficiência de fundamentação sobre o percentual de retenção, omissão quanto ao Tema 1.002/STJ (juros de mora) e omissão quanto aos lucros cessantes. FUNDAMENTO E DECIDO. De acordo com o previsto no artigo 1.022 do CPC, são cabíveis embargos de declaração nas hipóteses de obscuridade, contradição, omissão do julgado atacado, ou para corrigir-lhe erro material. Da culpa exclusiva da empresa Ré pelo atraso na entrega do imóvel Assiste razão a parte autora quanto à contradição apontada. Reexaminando os elementos objetivos do contrato nº RL00000288, constata-se que a entrega estava pactuada para 36 (trinta e seis) meses a contar de 01/06/2019, ou seja, 01/06/2022, admitida ainda tolerância contratual de 180 (cento e oitenta) dias corridos, o que desloca o termo final para 28/11/2022. A disponibilização efetiva da cota, todavia, somente ocorreu em 13/12/2025, conforme Termo de Declaração de Recebimento de Cota Imobiliária (evento 1), configurando atraso superior a 3 (três) anos além do prazo máximo a que a própria fornecedora se obrigou. Trata-se de dado objetivo, extraído do próprio instrumento contratual e de documento produzido pela parte Ré, que não comporta a interpretação (como outrora na sentença embargada) de que a parte Autora não teria se desincumbido do ônus de provar a causa do atraso. É pacífico o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o atraso na entrega de imóvel objeto de incorporação frustra a legítima expectativa do consumidor e caracteriza inadimplemento imputável à incorporadora/vendedora, na medida em que o risco do empreendimento integra a própria atividade econômica explorada pela fornecedora, não podendo ser transferido ao consumidor STJ - REsp: 1891087 RN 2020/0215906-6, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 29/09/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 02/10/2025). Não há, nos autos, qualquer elemento que aponte conduta da parte compradora apta a justificar ou a ter concorrido para o atraso. Reconheço, portanto, a culpa exclusiva das Rés pelo inadimplemento consistente no atraso na entrega do imóvel. Da inaplicabilidade da pandemia de Covid-19 como excludente de responsabilidade Não prospera a alegação de força maior decorrente da pandemia de Covid-19 como causa justificadora do atraso. Ainda que se trate de fato notório, apto em tese a caracterizar caso fortuito ou força maior (art. 393 do Código Civil), sua invocação genérica não basta para excluir a responsabilidade da fornecedora, sendo indispensável a demonstração de nexo causal direto, específico e proporcional entre o evento e o período de atraso que se pretende justificar, ônus que competia à Ré (art. 373, II, do CPC, c/c art. 6º, VIII, do CDC, dada a inversão do ônus da prova própria da relação de consumo) e do qual não se desincumbiu, limitando-se a alegação abstrata, sem qualquer comprovação documental de repercussão concreta sobre o cronograma da obra. Registre-se, por fim, que dificuldades de escassez de mão de obra e de insumos são, em regra, qualificadas pela jurisprudência como fortuito interno, risco inerente à própria atividade de incorporação imobiliária, não apto a afastar a responsabilidade do fornecedor perante o consumidor. Do afastamento da retenção da cláusula penal e da restituição integral Reconhecida a culpa exclusiva da fornecedora pelo atraso, aplica-se a Súmula 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." A própria Cláusula Sexta do contrato é expressa nesse sentido: ultrapassado o prazo de entrega sem culpa do promitente comprador, este poderá promover a resolução do contrato "sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos", cumulada com multa de 10% sobre tais valores, sem qualquer previsão de retenção em seu desfavor nessa hipótese. A retenção de 10% mantida no item "d" do dispositivo pressupõe, ao contrário, hipótese de resolução motivada por iniciativa do comprador, premissa equivocada exposta na sentença, o que configura a contradição apontada pelos embargos. Diante do exposto, corrige-se a contradição para determinar a restituição integral dos valores pagos, afastando-se a dedução de 10% a título de cláusula penal, mantida a multa de 10% do item "e" contra as Rés, solidariamente, por decorrência lógica da mesma premissa. Da improcedência do pedido de lucros cessantes Malgrado reconhecida a omissão da sentença quanto ao ponto, o pedido de lucros cessantes não comporta acolhimento. Nos termos do art. 402 do Código Civil, os lucros cessantes correspondem ao que razoavelmente deixou de lucrar, e não a mera privação do uso de um bem destinado a fruição pessoal. No caso concreto, os Autores não alegam nem demonstram que pretendiam destinar a cota de multipropriedade à exploração econômica nos períodos de fruição a que teriam direito (14 dias anuais em alta estação); limitam-se a apurar, unilateralmente, o valor da diária cobrada pela própria Ré a hóspedes, e a multiplicá-lo pelos dias de uso não usufruídos. Trata-se de parâmetro hipotético e especulativo, incapaz de traduzir prejuízo certo, na medida em que pressupõe um proveito econômico (locação) que os próprios Autores não afirmam ter buscado ou planejado auferir. Logo, improcedente. Dispositivo. Do exposto, CONHEÇO dos embargos de declaração opostos pela parte Autora e a eles DOU PARCIAL PROVIMENTO, com efeitos modificativos, para: (1) reconhecer a culpa exclusiva das Rés pelo atraso na entrega do imóvel; e (2) alterar o item 'd' do dispositivo, que passa a determinar a restituição integral, sem a dedução de 10% a título de cláusula penal, mantidos os demais termos, inclusive o item 'e'." NEGO PROVIMENTO aos embargos de declaração opostos pela requerida S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA. Mantidas as demais disposições da sentença. I. Cumpra-se. Esta(a) decisão/sentença/despacho vale como mandado de intimação/citação e ofício, nos termos do Provimento nº 002/2012, do Ofício-Circular nº 161/2020 e do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial, dispensada a utilização de selo, nos termos do Provimento nº 10/2013, ambos da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Goiás. Caldas Novas/GO, datado e assinado digitalmente. ANDRÉ IGO MOTA DE CARVALHO Juiz de Direito
TJGO · Caldas Novas - 1º Juizado Especial Cível · Decisão
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Comarca de Caldas Novas Gabinete do Juiz Dr. André Igo Mota de Carvalho 1º Juizado Especial Cível e Criminal Av. C, S/N, Qd. 01-A, Edifício Fórum, Est. Itaguaí III, Caldas Novas/GO, CEP:75682-096 Processo nº: 5281834-44.2026.8.09.0025 Polo ativo: Edson Vieira De Carvalho Junior Polo passivo: S.p.e. Resort Do Lago Caldas Novas Ltda Tipo da ação: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento do Juizado Especial Cível DECISÃO Trata-se de embargos de declaração opostos por ambas as partes, em face da sentença lançada no evento 77. Os autores apontam, principalmente, omissão quanto aos lucros cessantes e contradição entre a multa de 10% aplicada contra as Rés e a retenção de 10% mantida contra os próprios Autores, além de omissão sobre a comissão de corretagem (Evento 89). A requerida S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA aponta omissão quanto à gratuidade de justiça, à tese de força maior (pandemia) e à mora recíproca dos Autores, a mesma contradição entre os itens "d" e "e" do dispositivo, deficiência de fundamentação sobre o percentual de retenção, omissão quanto ao Tema 1.002/STJ (juros de mora) e omissão quanto aos lucros cessantes. FUNDAMENTO E DECIDO. De acordo com o previsto no artigo 1.022 do CPC, são cabíveis embargos de declaração nas hipóteses de obscuridade, contradição, omissão do julgado atacado, ou para corrigir-lhe erro material. Da culpa exclusiva da empresa Ré pelo atraso na entrega do imóvel Assiste razão a parte autora quanto à contradição apontada. Reexaminando os elementos objetivos do contrato nº RL00000288, constata-se que a entrega estava pactuada para 36 (trinta e seis) meses a contar de 01/06/2019, ou seja, 01/06/2022, admitida ainda tolerância contratual de 180 (cento e oitenta) dias corridos, o que desloca o termo final para 28/11/2022. A disponibilização efetiva da cota, todavia, somente ocorreu em 13/12/2025, conforme Termo de Declaração de Recebimento de Cota Imobiliária (evento 1), configurando atraso superior a 3 (três) anos além do prazo máximo a que a própria fornecedora se obrigou. Trata-se de dado objetivo, extraído do próprio instrumento contratual e de documento produzido pela parte Ré, que não comporta a interpretação (como outrora na sentença embargada) de que a parte Autora não teria se desincumbido do ônus de provar a causa do atraso. É pacífico o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o atraso na entrega de imóvel objeto de incorporação frustra a legítima expectativa do consumidor e caracteriza inadimplemento imputável à incorporadora/vendedora, na medida em que o risco do empreendimento integra a própria atividade econômica explorada pela fornecedora, não podendo ser transferido ao consumidor STJ - REsp: 1891087 RN 2020/0215906-6, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 29/09/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 02/10/2025). Não há, nos autos, qualquer elemento que aponte conduta da parte compradora apta a justificar ou a ter concorrido para o atraso. Reconheço, portanto, a culpa exclusiva das Rés pelo inadimplemento consistente no atraso na entrega do imóvel. Da inaplicabilidade da pandemia de Covid-19 como excludente de responsabilidade Não prospera a alegação de força maior decorrente da pandemia de Covid-19 como causa justificadora do atraso. Ainda que se trate de fato notório, apto em tese a caracterizar caso fortuito ou força maior (art. 393 do Código Civil), sua invocação genérica não basta para excluir a responsabilidade da fornecedora, sendo indispensável a demonstração de nexo causal direto, específico e proporcional entre o evento e o período de atraso que se pretende justificar, ônus que competia à Ré (art. 373, II, do CPC, c/c art. 6º, VIII, do CDC, dada a inversão do ônus da prova própria da relação de consumo) e do qual não se desincumbiu, limitando-se a alegação abstrata, sem qualquer comprovação documental de repercussão concreta sobre o cronograma da obra. Registre-se, por fim, que dificuldades de escassez de mão de obra e de insumos são, em regra, qualificadas pela jurisprudência como fortuito interno, risco inerente à própria atividade de incorporação imobiliária, não apto a afastar a responsabilidade do fornecedor perante o consumidor. Do afastamento da retenção da cláusula penal e da restituição integral Reconhecida a culpa exclusiva da fornecedora pelo atraso, aplica-se a Súmula 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." A própria Cláusula Sexta do contrato é expressa nesse sentido: ultrapassado o prazo de entrega sem culpa do promitente comprador, este poderá promover a resolução do contrato "sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos", cumulada com multa de 10% sobre tais valores, sem qualquer previsão de retenção em seu desfavor nessa hipótese. A retenção de 10% mantida no item "d" do dispositivo pressupõe, ao contrário, hipótese de resolução motivada por iniciativa do comprador, premissa equivocada exposta na sentença, o que configura a contradição apontada pelos embargos. Diante do exposto, corrige-se a contradição para determinar a restituição integral dos valores pagos, afastando-se a dedução de 10% a título de cláusula penal, mantida a multa de 10% do item "e" contra as Rés, solidariamente, por decorrência lógica da mesma premissa. Da improcedência do pedido de lucros cessantes Malgrado reconhecida a omissão da sentença quanto ao ponto, o pedido de lucros cessantes não comporta acolhimento. Nos termos do art. 402 do Código Civil, os lucros cessantes correspondem ao que razoavelmente deixou de lucrar, e não a mera privação do uso de um bem destinado a fruição pessoal. No caso concreto, os Autores não alegam nem demonstram que pretendiam destinar a cota de multipropriedade à exploração econômica nos períodos de fruição a que teriam direito (14 dias anuais em alta estação); limitam-se a apurar, unilateralmente, o valor da diária cobrada pela própria Ré a hóspedes, e a multiplicá-lo pelos dias de uso não usufruídos. Trata-se de parâmetro hipotético e especulativo, incapaz de traduzir prejuízo certo, na medida em que pressupõe um proveito econômico (locação) que os próprios Autores não afirmam ter buscado ou planejado auferir. Logo, improcedente. Dispositivo. Do exposto, CONHEÇO dos embargos de declaração opostos pela parte Autora e a eles DOU PARCIAL PROVIMENTO, com efeitos modificativos, para: (1) reconhecer a culpa exclusiva das Rés pelo atraso na entrega do imóvel; e (2) alterar o item 'd' do dispositivo, que passa a determinar a restituição integral, sem a dedução de 10% a título de cláusula penal, mantidos os demais termos, inclusive o item 'e'." NEGO PROVIMENTO aos embargos de declaração opostos pela requerida S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA. Mantidas as demais disposições da sentença. I. Cumpra-se. Esta(a) decisão/sentença/despacho vale como mandado de intimação/citação e ofício, nos termos do Provimento nº 002/2012, do Ofício-Circular nº 161/2020 e do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial, dispensada a utilização de selo, nos termos do Provimento nº 10/2013, ambos da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Goiás. Caldas Novas/GO, datado e assinado digitalmente. ANDRÉ IGO MOTA DE CARVALHO Juiz de Direito
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