5268863-87.2024.8.13.0024

Intimação

TJMG · 21ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte · Sentença

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5268863-87.2024.8.13.0024/MG EXEQUENTE: RESIDENCIAL RECANTO DOS CANARIOS ADVOGADO(A): ADRIANA NETTO CARDOSO (OAB MG199462) ADVOGADO(A): THALES OLIVEIRA ROSA (OAB MG228789) EXECUTADO: LIGIA SOARES DA SILVA ADVOGADO(A): HUGO LEONARDO GONCALVES CAMPOS MOREIRA (OAB MG216699) SENTENÇA Vistos, etc. Trata-se de Execução de Título Extrajudicial ajuizada por Condomínio Residencial Recanto dos Canários em desfavor de Lígia Soares da Silva, objetivando a cobrança de contribuições condominiais inadimplidas referentes ao apartamento nº 503, Bloco 13, vencidas entre outubro de 2019 e janeiro de 2023 (Evento 1, INIC1). Frustrada a localização inicial e deferida a medida constritiva via sistema Sisbajud (Evento 30, DESP1), a executada compareceu aos autos e opôs Exceção de Pré-Executividade (Evento 41, PET1). Arguiu, em suma: (a) a nulidade da citação recebida por terceiro, uma vez que não mais reside no local; e (b) sua manifesta ilegitimidade passiva ad causam, por ter alienado o imóvel a terceiro (Ariane Araújo Reis) em 13/10/2023, com registro R-9 na matrícula nº 100.024 (Evento 1, DOCCOMPROV16), em data anterior à propositura da execução. Requereu o cancelamento das constrições patrimoniais, a extinção da execução em seu desfavor, a fixação de honorários sucumbenciais e a condenação do condomínio exequente por litigância de má-fé. Em sede de cognição sumária (Evento 44, DEC1), foi deferida a tutela de urgência para o imediato desbloqueio dos ativos financeiros da executada, ordem devidamente cumprida pela Secretaria do Juízo (Evento 46, OUTDOC1 e Evento 52, OUTDOC1). Instado a manifestar-se, o condomínio exequente inicialmente anuiu à tese de ilegitimidade, pleiteando a substituição do polo passivo para inclusão da adquirente Ariane Araújo Reis (Evento 49, MANIF1). Posteriormente, protocolou manifestação retificadora (Evento 53, PET1), sustentando: (a) ausência de preclusão por se tratar de matéria de ordem pública; (b) natureza propter rem que autorizaria a cobrança concomitante do antigo proprietário referente ao período de sua ocupação/titularidade (outubro/2019 a outubro/2023); (c) necessidade de exibição do contrato particular de compra e venda; (d) inclusão de Ariane Araújo Reis em litisconsórcio passivo; e (e) restabelecimento da constrição eletrônica ou penhora da unidade imobiliária. Juntou comprovantes de protestos extrajudiciais (Evento 53, DOCCOMPROV2). A excipiente Lígia Soares da Silva manifestou-se (Evento 55, MANIF1 e Evento 63, MANIF1) aduzindo preclusão lógica e consumativa em face da retificação (venire contra factum proprium), trazendo aos autos as cartas de anuência extrajudiciais para baixa dos referidos protestos emitidas pelo exequente (Evento 55, DOCUMENTOS2). Repisou os pedidos de extinção da execução em seu desfavor, condenação em honorários e aplicação de multa por litigância de má-fé, bem como o indeferimento da ordem de exibição de documentos. O exequente ofereceu resposta (Evento 62, MANIF1), ratificando a legalidade da cobrança concorrente, rechaçando a má-fé e defendendo a regularidade do pedido de litisconsórcio passivo. Registra-se, ademais, o comparecimento espontâneo da adquirente Ariane Araújo Reis, que distribuiu Embargos à Execução em apenso. Vieram os autos conclusos. A exceção de pré-executividade constitui instrumento idôneo para veicular matérias de ordem pública, tais como pressupostos processuais e condições da ação, desde que lastreadas em prova documental pré-constituída e prescindam de dilação probatória. A obrigação decorrente das cotas condominiais ostenta natureza propter rem, aderindo à própria coisa e acompanhando as mutações na titularidade do domínio, a teor do disposto no art. 1.345 do Código Civil, que expressamente estabelece: "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios." Conforme a certidão imobiliária colacionada com a própria peça vestibular (Evento 1, DOCCOMPROV16), o imóvel gerador dos débitos foi alienado por Lígia Soares da Silva para Ariane Araújo Reis em 13/10/2023 (R-9-100.024), mediante averbação no respectivo Ofício de Registro de Imóveis, ato que conferiu eficácia erga omnes e presunção absoluta de conhecimento a terceiros. A presente execução fora distribuída apenas em 23/10/2024 (Evento 1, INIC1), momento em que a executada Lígia Soares da Silva já não mais detinha a titularidade dominial e nem a posse do imóvel. A tese de solidariedade passiva sustentada pelo exequente em sua retificação não encontra respaldo legal. Promovido e registrado o título translativo de domínio anteriormente ao ajuizamento da demanda, a legitimação passiva para a execução extrajudicial das cotas (ainda que pretéritas) transfere-se inteiramente ao titular do direito real, respondendo a própria unidade pelo adimplemento da dívida. Resta assegurado à compradora, se for o caso, o eventual direito de regresso pelas vias ordinárias. Por corolário lógico, verifica-se igualmente a nulidade da citação postal encaminhada ao endereço do condomínio (Evento 16, CARTACIT1 e Evento 23, TRASLADO2), tendo em vista que foi recebida por funcionário da portaria quando a devedora originária comprovadamente já não residia no local e não mais mantinha vínculo com o condomínio, elidindo-se a presunção do art. 248, § 4º, do CPC. Assim, impõe-se o acolhimento da exceção de pré-executividade para reconhecer a ilegitimidade passiva ad causam de Lígia Soares da Silva e julgar extinta a execução em relação a ela, com fulcro no art. 485, VI, do CPC. Indefiro o pleito do exequente para compelir a excipiente à exibição do instrumento particular de compra e venda (Evento 53, PET1). Tratando-se de negócio de caráter estritamente privado, eventuais cláusulas de responsabilização interna e acertos de preço constituem res inter alios acta perante o condomínio credor, sendo desprovidas de utilidade jurídica no âmbito da presente execução, que é informada estritamente pela publicidade registral (art. 1.345 do CC). No tocante à regularização processual, constata-se que a atual proprietária, Ariane Araújo Reis, já compareceu espontaneamente à lide e ajuizou os pertinentes Embargos à Execução em apenso. Portanto, opera-se a substituição do polo passivo, sustando-se a necessidade de nova citação formal (art. 239, § 1º, do CPC), prosseguindo-se os atos executivos exclusivamente contra a adquirente. Rejeito o pedido de condenação do exequente às penas de litigância de má-fé formulado pela excipiente (Evento 41, PET1 e Evento 55, MANIF1). As manifestações contraditórias do credor inserem-se no espectro de interpretação jurídica equivocada acerca dos reflexos da obrigação propter rem e do alcance do art. 1.345 do Código Civil, não restando comprovado dolo processual específico tendente a fraudar a prestação jurisdicional (art. 80 do CPC). Lado outro, a pretensão de condenação ao pagamento de indenização por perdas e danos materiais e morais não comporta cognição na estreita via da exceção de pré-executividade, devendo ser formulada por meio de ação autônoma pela via ordinária competente. Ante o exposto, ACOLHO A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE oposta no Evento 41 (PET1) e, por conseguinte, JULGO EXTINTA A EXECUÇÃO em relação à executada LÍGIA SOARES DA SILVA, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, em razão de sua ilegitimidade passiva ad causam. Condeno o condomínio exequente ao pagamento das custas incidentais correspondentes e de honorários advocatícios em favor do procurador da excipiente Lígia Soares da Silva, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos moldes do art. 85, § 2º, do CPC. Indefiro o pedido de exibição de documentos (Evento 53, PET1), bem como os requerimentos de condenação por litigância de má-fé e fixação de indenização material/moral formulados pela excipiente. Determino à Secretaria do Juízo a retificação da autuação e dos cadastros processuais para excluir Lígia Soares da Silva do polo passivo e incluir como executada ARIANE ARAÚJO REIS (CPF 111.066.296-39). Registre-se a desnecessidade de expedição de novo mandado de citação em desfavor de Ariane Araújo Reis, em razão de seu comparecimento espontâneo e do ajuizamento dos Embargos à Execução em apenso (art. 239, § 1º, do CPC). Certifique-se o teor desta decisão nos autos dos Embargos à Execução apensos. Intimem-se. Cumpra-se.