5257393-59.2024.8.13.0024

Intimação

TJMG · 32ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 32ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 5257393-59.2024.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Despesas Condominiais] AUTOR: TOTALCRED SERVICOS DE COBRANCA LTDA - ME CPF: 06.017.377/0001-30 RÉU: RAIMUNDO ALVES DA SILVA CPF: 342.537.006-59 e outros SENTENÇA Vistos etc. 1 - RELATÓRIO: TOTALCRED SERVIÇOS DE COBRANÇA LTDA ajuizou Ação de Cobrança em face de RAIMUNDO ALVES DA SILVA e GEORGETE JORGE DA SILVA, todos devidamente qualificados nos autos (ID 10324216797). Narra a parte autora que celebrou com o Condomínio Residencial Ilhabella contrato de prestação de serviços para cobrança garantida de taxas condominiais com antecipação de contas (ID 10324200510). Sustenta que o contrato foi rescindido, operando-se a sub-rogação convencional dos créditos pendentes em seu favor (ID 10324234569). Aponta que os réus, na condição de proprietários da unidade autônoma constituída pelo apartamento 201 do bloco 04 (ID 10324207145), encontram-se inadimplentes com as cotas condominiais vencidas entre 10/06/2019 e 10/06/2021, totalizando o débito atualizado de R$ 11.272,49 à época da propositura (IDs 10324218840 e 10324217453). Defende a inocorrência de prescrição em razão da suspensão legal do regime transitório da pandemia e requer a procedência do pedido para condenar os réus ao pagamento do débito, acrescido dos encargos legais, custas e honorários, além das parcelas vincendas (ID 10324216797). Determinada a comprovação do recolhimento das custas iniciais (ID 10324643088), a autora promoveu a regularização da guia e do respectivo pagamento (IDs 10336678086, 10336685319 e 10336664339). Ordenada a citação dos réus (ID 10346782446), as cartas citatórias foram devidamente entregues com aviso de recebimento positivo acostado aos autos em relação à ré Georgete Jorge da Silva (ID 10368881878) e ao réu Raimundo Alves da Silva (ID 10373348232). Certificou-se o decurso do prazo legal sem apresentação de contestação por qualquer dos réus (ID 10451005600). A autora requereu a realização de bloqueio cautelar via SISBAJUD (ID 10461898158), medida indeferida por não se tratar de execução de título (ID 10535095027). Intimadas as partes para especificação de provas, a autora requereu o julgamento antecipado do mérito (ID 10552115588) e apresentou alegações finais em memoriais (ID 10580397265). Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. 2 - FUNDAMENTAÇÃO: Devidamente citados por via postal com aviso de recebimento juntado aos autos (IDs 10368881878 e 10373348232), os réus deixaram transcorrer integralmente o prazo de resposta sem qualquer manifestação (ID 10451005600). Impõe-se, desse modo, a decretação da revelia dos requeridos, incidindo a presunção de veracidade dos fatos articulados na petição inicial, nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil. E, não havendo necessidade de dilação probatória, impõe-se o julgamento antecipado do mérito, conforme autoriza o art. 355, inciso II, do Código de Processo Civil. Verifica-se, ainda, a plena legitimidade ativa da demandante para figurar no polo ativo desta relação processual. A parte autora celebrou com o Condomínio Residencial Ilhabella o Contrato de Cobrança Garantida de Taxas de Condomínio (ID 10324200510), cuja cláusula 9ª, parágrafo 1º, estabelece expressamente que, havendo rescisão contratual amigável ou por manifestação de vontade, a empresa garantidora fica automaticamente sub-rogada em todas as importâncias adiantadas ao condomínio e seus acréscimos, podendo cobrá-las dos condôminos em seu próprio nome. A extinção do vínculo entre a autora e o condomínio encontra-se documentalmente demonstrada pela ata de assembleia geral extraordinária e comunicações mantidas com a administração condominial (ID 10324234569). Operou-se, portanto, a sub-rogação convencional prevista no art. 347, inciso I, do Código Civil, transferindo expressamente à credora sub-rogada todos os direitos e prerrogativas para a cobrança em juízo das taxas condominiais em atraso. Postas essas premissas, a pretensão de cobrança de cotas condominiais ordinárias e extraordinárias constantes em instrumento público ou particular submete-se ao prazo prescricional de 5 (cinco) anos, previsto no art. 206, § 5º, inciso I, do Código Civil. A contagem flui de forma autônoma a partir do dia seguinte ao vencimento de cada prestação individual inadimplida. Na hipótese dos autos, as taxas condominiais cobradas venceram no período de 10/06/2019 a 10/06/2021 (IDs 10324218840 e 10324217453). Ocorre que a fluência do prazo prescricional foi expressamente obstada pelo art. 3º da Lei Federal nº 14.010/2020 (Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado no período da pandemia de Covid-19), que determinou o impedimento e a suspensão dos prazos prescricionais entre a sua entrada em vigor (12/06/2020) e 30/10/2020, perfazendo 141 (cento e quarenta e um) dias de suspensão legal. Considerando a suspensão legal instituída pela Lei Federal nº 14.010/2020, o termo final do prazo prescricional quinquenal para a cota mais antiga (vencida em 10/06/2019) postergou-se para outubro de 2024. Distribuída a presente ação em 10/10/2024 (ID 10324216797), resta manifestamente tempestiva a propositura da demanda para todas as parcelas postuladas, inexistindo prescrição a ser declarada. No mérito, o pedido é procedente. O dever de concorrer para as despesas do condomínio decorre de imposição legal e convencional, consubstanciada no art. 1.336, inciso I, do Código Civil e na Convenção do Condomínio Residencial Ilhabella (ID 10324228079). Trata-se de obrigação de natureza propter rem, que decorre diretamente da titularidade do direito real sobre a unidade autônoma e acompanha a coisa, vinculando os adquirentes e titulares constantes no registro imobiliário ao adimplemento de todos os débitos, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. A certidão da matrícula nº 92.033, expedida pelo 6º Registro de Imóveis de Belo Horizonte (ID 10324207145), comprova de maneira cabal que os réus Raimundo Alves da Silva e Georgete Jorge da Silva figuram como proprietários registrais do apartamento 201 do bloco 04 do Condomínio Residencial Ilhabella. Nesse sentido, orienta a jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - TAXAS CONDOMINAIS - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL - TRASNFERÊNCIA DE PROPRIEDADE - CIÊNCIA INEQUIVOCA DO CONDOMINIO - NÃO COMPROVADA - TEMA 886 DO STJ. As despesas condominiais possuem obrigação "propter rem", sendo de responsabilidade do proprietário ou de quem detenha algum aspecto da propriedade, como a posse, o gozo ou a fruição. Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. Precedentes. Não comprovada a ciência inequívoca do condomínio acerca de alienação do imóvel, a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais recai sobre o proprietário registral. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.467499-0/001, Relator(a): Des.(a) José Augusto Lourenço dos Santos, 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/03/2025, publicação da súmula em 17/03/2025) O precedente confirma que a responsabilidade pelas despesas de condomínio recai sobre o proprietário registral, assegurando a higidez da cobrança promovida em face dos titulares do domínio. A existência e a liquidez da obrigação estão demonstradas pela planilha de cálculo descritiva e pelos boletos bancários emitidos (IDs 10324218840 e 10324217453), os quais indicam o débito principal histórico de R$ 5.505,00 concernente às 25 (vinte e cinco) taxas mensais vencidas entre 10/06/2019 e 10/06/2021. Citados, os réus não apresentaram comprovantes de quitação nem suscitaram qualquer fato extintivo, impeditivo ou modificativo do direito autoral, desincumbindo-se a autora satisfatoriamente do seu ônus da prova. Quanto aos encargos de mora, o inadimplemento das cotas condominiais sujeita os devedores à incidência de correção monetária segundo a tabela da Corregedoria-Geral de Justiça do Tribunal de Justiça de Minas Gerais e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ambos calculados a partir do vencimento de cada prestação em face da mora ex re, além da multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o débito, na exata dicção do art. 1.336, § 1º, do Código Civil. Por fim, cuidando-se de obrigação de trato sucessivo, a condenação deve abranger tanto as parcelas vencidas discriminadas na petição inicial quanto aquelas que se vencerem no curso do procedimento até o efetivo pagamento, conforme preceitua o art. 323 do Código de Processo Civil. 3 - DISPOSITIVO: Posto isso, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS NA INICIAL para: a) condenar os réus, solidariamente, a pagar à parte autora a quantia correspondente às taxas condominiais vencidas no período de 10/06/2019 a 10/06/2021 (no valor principal histórico de R$ 5.505,00), além das taxas que se venceram no curso da lide e daquelas que se vencerem até a data do efetivo adimplemento (art. 323 do CPC); b) determinar que sobre cada parcela condominial em atraso incidam atualização monetária e juros moratórios calculados a partir dos respectivos vencimentos, observando-se a correção monetária pelos índices da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais (CGJ/TJMG) e juros de 1% (um por cento) ao mês até a entrada em vigor da Lei Federal nº 14.905/2024 e, a partir de então, a atualização monetária pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, do Código Civil) e juros moratórios pela taxa legal correspondente à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic) deduzida a atualização monetária (art. 406, § 1º, do Código Civil), além de multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o montante corrigido do débito. Em razão da sucumbência, condeno os réus ao pagamento das custas processuais, das despesas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, com fundamento no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Intimem-se. Com o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades legais, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. PEDRO MARCOS BEGATTI Juiz(íza) de Direito 32ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte PROJEF