Ver somente este processo
Receba uma leitura rápida dos dados públicos deste número, sem contratar assinatura.
R$ 7,97
Pagamento único. Sem cobrança recorrente.
Publicações do processo
5256119-12.2025.8.09.0097
Comunicações públicas identificadas no Diário da Justiça Eletrônico Nacional. Esta página não informa resultado, situação processual nem partes envolvidas.
- Tribunal
- TJGO
- Publicações identificadas
- 2 publicações
- Período
- set/2026
Consultar outro processo, CPF, CNPJ ou nome
Linha do tempo
2 publicações identificadas.
Intimação
TJGO · 3ª Câmara Cível · Ementa
APELAÇÃO CÍVEL Nº 5256119-12.2025.8.09.0097 COMARCA: JUSSARA 3ª CÂMARA CÍVEL (camaracivel3@tjgo.jus.br) APELANTE: MAANAIM ENGENHARIA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA APELADA: MORGANA APARECIDA GOMES RODRIGUES RELATOR: DESEMBARGADOR ITAMAR DE LIMA Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RETENÇÃO DE VALORES. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, com pedido de devolução de valores pagos, ajuizada pela promitente compradora por dificuldades financeiras. A parte autora alegou abusividade das cláusulas de retenção e requereu a devolução de 90% dos valores pagos. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, decretou a rescisão do contrato, declarou a nulidade da cláusula de arbitragem e da Cláusula Trigésima Sexta que previa multa sobre o valor atualizado do contrato. Condenou a promitente vendedora a restituir 90% dos valores pagos (excluindo comissão de corretagem) em parcela única, com retenção de 10% a título de cláusula penal, afastando a cobrança de taxa de fruição e retenção de IPTU/ITU. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) saber se a sentença incorreu em vício ultra petita ao declarar a nulidade da Cláusula Trigésima Sexta do contrato sem pedido expresso; (ii) saber se é cabível a cobrança de taxa de fruição em rescisão de contrato de compra e venda de lote urbano não edificado; (iii) saber se a restituição dos valores pagos à promitente compradora deve ser realizada de forma parcelada; (iv) saber se a cláusula penal deve incidir sobre o valor total atualizado do contrato ou sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador; e (v) saber se é possível a retenção de valores a título de IPTU/ITU sem a comprovação do efetivo pagamento. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há vício ultra petita quando o magistrado, em relação de consumo, declara a nulidade de cláusula contratual abusiva, por ser matéria de ordem pública cognoscível de ofício, conforme o art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, especialmente quando a inicial postula genericamente a declaração de nulidade de cláusulas abusivas. 4. A cobrança de taxa de fruição é indevida em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano não edificado, por ausência de proveito econômico do bem. 5. A restituição dos valores pagos pela promitente compradora em caso de rescisão contratual deve ocorrer em parcela única, conforme o art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor e a Súmula 543 do STJ. 6. A cláusula penal deve ser aplicada sobre o percentual dos valores efetivamente pagos pelo comprador, sendo abusiva a incidência sobre o valor total atualizado do contrato, e a retenção de 10% dos valores pagos a título de cláusula penal é adequada. 7. A retenção de valores a título de IPTU/ITU pela promitente vendedora pressupõe a comprovação do efetivo pagamento do tributo, sob pena de configurar enriquecimento ilícito. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. APELAÇÃO CÍVEL Nº 5256119-12.2025.8.09.0097 COMARCA: JUSSARA 3ª CÂMARA CÍVEL (camaracivel3@tjgo.jus.br) APELANTE: MAANAIM ENGENHARIA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA APELADA: MORGANA APARECIDA GOMES RODRIGUES RELATOR: DESEMBARGADOR ITAMAR DE LIMA Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RETENÇÃO DE VALORES. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, com pedido de devolução de valores pagos, ajuizada pela promitente compradora por dificuldades financeiras. A parte autora alegou abusividade das cláusulas de retenção e requereu a devolução de 90% dos valores pagos. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, decretou a rescisão do contrato, declarou a nulidade da cláusula de arbitragem e da Cláusula Trigésima Sexta que previa multa sobre o valor atualizado do contrato. Condenou a promitente vendedora a restituir 90% dos valores pagos (excluindo comissão de corretagem) em parcela única, com retenção de 10% a título de cláusula penal, afastando a cobrança de taxa de fruição e retenção de IPTU/ITU. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) saber se a sentença incorreu em vício ultra petita ao declarar a nulidade da Cláusula Trigésima Sexta do contrato sem pedido expresso; (ii) saber se é cabível a cobrança de taxa de fruição em rescisão de contrato de compra e venda de lote urbano não edificado; (iii) saber se a restituição dos valores pagos à promitente compradora deve ser realizada de forma parcelada; (iv) saber se a cláusula penal deve incidir sobre o valor total atualizado do contrato ou sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador; e (v) saber se é possível a retenção de valores a título de IPTU/ITU sem a comprovação do efetivo pagamento. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há vício ultra petita quando o magistrado, em relação de consumo, declara a nulidade de cláusula contratual abusiva, por ser matéria de ordem pública cognoscível de ofício, conforme o art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, especialmente quando a inicial postula genericamente a declaração de nulidade de cláusulas abusivas. 4. A cobrança de taxa de fruição é indevida em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano não edificado, por ausência de proveito econômico do bem. 5. A restituição dos valores pagos pela promitente compradora em caso de rescisão contratual deve ocorrer em parcela única, conforme o art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor e a Súmula 543 do STJ. 6. A cláusula penal deve ser aplicada sobre o percentual dos valores efetivamente pagos pelo comprador, sendo abusiva a incidência sobre o valor total atualizado do contrato, e a retenção de 10% dos valores pagos a título de cláusula penal é adequada. 7. A retenção de valores a título de IPTU/ITU pela promitente vendedora pressupõe a comprovação do efetivo pagamento do tributo, sob pena de configurar enriquecimento ilícito. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os integrantes da 2ª Turma Julgadora em sessão da 3ª Câmara Cível, à unanimidade, conhecer da apelação cível para desprovê-la, nos termos do voto do relator. Sentença mantida. Participaram do julgamento os(as) Desembargadores(as) consignados(as) no extrato da ata, com a presença do(a) representante da Procuradoria-Geral de Justiça, sob a presidência do(a) Desembargador(a) igualmente registrado(a) na ata de julgamento. Goiânia, 31 de agosto de 2026. Desembargador Itamar de Lima Relator VOTO DO RELATOR Presentes os requisitos de admissibilidade do recurso, dele conheço. Trata-se de Apelação Cível (mov. 63) interposta por MAANAIM ENGENHARIA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA em face da sentença (mov. 47), integrada pela decisão que rejeitou os embargos de declaração (mov. 58), prolatada pela juíza de direito da 1ª Vara Cível da comarca de Jussara, Beatriz Scotelaro de Oliveira, nos autos da ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas e Pedido Liminar ajuizada por MORGANA APARECIDA GOMES RODRIGUES. A magistrada sentenciante julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos: “Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: I) DECRETAR a rescisão do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda referente ao lote 11, Quadra 09, Residencial Solar Nobre, firmados em 22/09/2021, por iniciativa da promitente compradora (Autora). II) DECLARAR, incidentalmente, a nulidade da cláusula contratual que estabelece a arbitragem compulsória, por ser abusiva em face da relação Consumerista, e RATIFICAR a competência deste Juízo para processamento e julgamento do feito. III) DECLARAR NULA a cláusula contratual (Cláusula Trigésima Sexta, parágrafo segundo) que prevê a aplicação de multa sobre o valor atualizado do contrato, por violação ao art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. IV) CONDENAR a parte ré na obrigação de restituir 90% (noventa por cento) dos valores efetivamente pagos pela parte autora referentes às parcelas dos contratos – excluindo-se o valor pago a título de comissão de corretagem - retendo 10% (dez por cento) a título de cláusula penal, em parcela única. V) AFASTAR a cobrança de taxa de fruição, por inexistir fundamento fático e jurídico para sua incidência sobre lotes urbanos não edificados. VI) AFASTAR a possibilidade de retenção de valores a título de IPTU/ITU pela requerida, por ausência de comprovação do efetivo pagamento do tributo. VII) DETERMINAR que a restituição prevista no item IV seja efetuada corrigida monetariamente pelo INPC a partir da data de cada pagamento, acrescida de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, incidentes a partir do trânsito em julgado desta sentença. VIII) DETERMINAR que a parte ré se abstenha de incluir o nome da parte autora em cadastros de inadimplentes (SPC, SERASA e congêneres) em razão do contrato ora rescindido, bem como, caso já tenha procedido a tal inclusão, promova a exclusão da restrição no prazo de 5 (cinco) dias a contar da intimação desta sentença, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a 30 (trinta) dias. XIX) DETERMINAR que a posse dos imóveis seja retomada pela parte ré. Haja vista que a parte autora foi sucumbente em parte mínima do pedido, CONDENO a parte demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, os quais, nos termos do artigo art. 86, parágrafo único, do CPC, fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação.” Passo à análise das teses recursais. Do vício de julgamento ultra petita A apelante argui a nulidade parcial da sentença por vício de julgamento ultra petita (além do pedido), ao argumento de que o juízo a quo declarou a nulidade da Cláusula Trigésima Sexta do contrato, que previa a incidência de multa sobre o valor total do pacto, sem que houvesse pedido específico da parte autora nesse sentido. A tese não merece prosperar. O contrato em discussão nos autos é um contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, submetido às normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e da Lei de Incorporação Imobiliária/Parcelamento do Solo (Lei 6.766/79). Diferentemente dos contratos bancários, a relação entre incorporadora/construtora e comprador é tutelada pelo CDC de forma mais ampla. O artigo 51 do CDC estabelece que as cláusulas abusivas são nulas de pleno direito, sendo um dever do magistrado exercer o controle de legalidade. O princípio da congruência ou adstrição, insculpido nos artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil, veda ao julgador proferir decisão de natureza diversa da pedida ou condenar em objeto diverso do que foi demandado. Todavia, a petição inicial, embora não tenha especificado numericamente a referida cláusula, postulou, de forma expressa, a declaração de nulidade de "cláusulas contratuais abusivas inerentes a rescisão contratual". Ademais, a controvérsia central da demanda gravita em torno da abusividade das retenções pretendidas pela vendedora. Em se tratando de relação de consumo, como inequivocamente reconhecido na sentença, a análise da abusividade das cláusulas contratuais constitui matéria de ordem pública, cognoscível de ofício pelo magistrado, conforme o sistema protetivo do Código de Defesa do Consumidor, em especial seu artigo 51. Desse modo, ao identificar e declarar a nulidade de cláusula que impõe penalidade sobre o valor total do contrato — prática reiteradamente considerada abusiva pela jurisprudência por colocar o consumidor em desvantagem exagerada —, o juízo de origem atuou nos limites de seu poder-dever de controle da legalidade das cláusulas contratuais, não incorrendo em vício de julgamento. Rejeito, pois, esta tese recursal. Da taxa de fruição A apelante defende a legalidade da cobrança de taxa de fruição, mesmo se tratando de lote não edificado, sob o fundamento de que a Lei n. 13.786/2018, aplicável ao caso, não faz distinção e que o Superior Tribunal de Justiça pacificou recentemente o entendimento nesse sentido. Neste ponto, também não assiste razão à recorrente. Na hipótese dos autos, inexiste prova de que o agravado tenha exercido posse útil, exploração econômica ou qualquer forma efetiva de fruição do imóvel. O lote permaneceu sem edificação, inexistindo demonstração concreta de utilização apta a justificar a cobrança de verba indenizatória. A denominada taxa de fruição possui natureza compensatória e visa impedir enriquecimento sem causa do adquirente que efetivamente usufrui do bem durante determinado período. Ausente prova de proveito econômico, ocupação ou utilização concreta do lote, a cobrança revela-se incompatível com a própria finalidade da verba. A propósito, permanece predominante no âmbito desta Corte e da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça o entendimento segundo o qual é indevida a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado quando inexistente demonstração de efetiva utilização do imóvel. A propósito, julgados desta Câmara: Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NA DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. IPTU/ITU. LEI Nº 13.786/2018. MANUTENÇÃO DA DECISÃO MONOCRÁTICA. RECURSO DESPROVIDO. (…) 5. A cobrança de taxa de fruição em lote não edificado exige demonstração de posse útil, utilização concreta ou proveito econômico do imóvel, sendo indevida na ausência de prova da efetiva fruição do bem. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Apelação Cível, 5228622-24.2024.8.09.0011, MARIA CRISTINA COSTA MORGADO - (DESEMBARGADOR), 3ª Câmara Cível, julgado em 07/07/2026 13:00:00) (Grifos acrescidos). (…) 6. A taxa de fruição, de natureza compensatória, não é cabível em lote não edificado sem prova de posse útil, exploração econômica ou qualquer forma efetiva de fruição do imóvel pelo adquirente. (…). (TJGO. 3ª Câmara Cível. Apelação cível nº 5881536-42.2024.8.09.0164. Rel. Des. Itamar de Lima. Julgado em 17/07/2026) Da devolução parcelada da restituição A apelante pugna pela reforma da sentença para que a restituição dos valores à apelada seja realizada de forma parcelada, em até 12 (doze) meses, conforme previsão do artigo 32-A, § 1º, inciso II, da Lei n. 6.766/79, e do próprio instrumento contratual. A tese não merece acolhimento. A sentença determinou a restituição em parcela única, com base no artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor e na Súmula 543 do STJ. Conforme consignado na decisão agravada, a devolução parcelada mostra-se incompatível com a proteção conferida pelo Código de Defesa do Consumidor e com a orientação consolidada na Súmula 543 do STJ, sobretudo quando o parcelamento impõe excessiva onerosidade ao adquirente. Nesse sentido: (…) 7. A restituição parcelada das quantias pagas revela-se incompatível com a proteção conferida pelo Código de Defesa do Consumidor quando impõe excessiva onerosidade ao adquirente. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Apelação Cível, 5228622-24.2024.8.09.0011, MARIA CRISTINA COSTA MORGADO - (DESEMBARGADOR), 3ª Câmara Cível, julgado em 07/07/2026 13:00:00) Da cláusula penal e da retenção do IPTU Quanto à base de cálculo da cláusula penal, a sentença determinou a retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos, declarando nula a cláusula que previa a incidência sobre o valor total do contrato. A matéria encontra regulação específica na Lei n. 6.766/1979, alterada pela Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato), aplicável ao caso, visto que o contrato foi celebrado em 08 de fevereiro de 2020, sob sua vigência. O artigo 32-A, inciso II, da referida lei, é expresso ao permitir, em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, a dedução do "montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato". A Lei nº 13.786/2018 não revogou o Código de Defesa do Consumidor, tampouco afastou o controle judicial de abusividade das cláusulas contratuais. Assim, embora o art. 32-A da Lei nº 6.766/79 autorize determinadas retenções e mecanismos compensatórios, sua aplicação não pode conduzir a desequilíbrio contratual, onerosidade excessiva ou enriquecimento sem causa da fornecedora. Nesse sentido, permanece plenamente aplicável a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente em caso de culpa exclusiva do vendedor, ou parcialmente quando o comprador der causa ao desfazimento. Nesse contexto, admitir a retenção incidente sobre o valor total atualizado do contrato implicaria, na prática, penalizar o consumidor por quantia que sequer integrou seu patrimônio jurídico, configurando enriquecimento sem causa do fornecedor e afronta direta ao art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. Sobre o tema, eis o julgado desta Câmara Cível: “(…) DISPOSITIVO E TESE 10. O recurso é desprovido.1. "Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel sob o Código de Defesa do Consumidor, a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) aplica-se de forma harmonizada com as normas consumeristas, permitindo controle judicial de cláusulas abusivas e a modulação da penalidade."2. "A retenção por rescisão de contrato por culpa do comprador deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, no patamar de 10% a 25%, e não sobre o valor total atualizado do contrato, em conformidade com o CDC e a jurisprudência do STJ."3. "A taxa de fruição, em caso de lote não edificado, justifica-se apenas no período de inadimplência, comprovado o proveito econômico do adquirente ou a privação do uso pelo vendedor."4. "O promissário comprador tem direito à indenização por acessões realizadas no imóvel, salvo prova de irregularidade por parte do vendedor, a ser apurada em liquidação de sentença."5. "A restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata, nos termos da Súmula 543 do STJ, prevalecendo sobre a regra de parcelamento da Lei nº 13.786/2018 em relações consumeristas."6. "Havendo sucumbência recíproca, a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais é adequada. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Apelação Cível, 5808800-43.2024.8.09.0029, Relator Desembargador Murilo Vieira de Faria, 3ª Câmara Cível, julgado em 17/04/2026) EMENTA - DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEI DO DISTRATO. RETENÇÃO DE VALORES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (…) 4. A retenção por rescisão deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, e não sobre o valor total atualizado do contrato, a fim de evitar enriquecimento sem causa e abusividade. (…). (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Apelação Cível, 5141416-50.2025.8.09.0006, MURILO VIEIRA DE FARIA - (DESEMBARGADOR), 3ª Câmara Cível, julgado em 23/06/2026 13:00:00) (Grifos Acrescidos). Assim, mantenho a sentença neste ponto. No que tange à retenção dos valores de IPTU, o juízo de origem a afastou por ausência de comprovação do efetivo pagamento do tributo pela vendedora (mov. 47). De fato, a apelante juntou aos autos as guias de arrecadação (DUAMs, mov. 23), mas não os comprovantes de quitação. A retenção a título de ressarcimento de despesa pressupõe a efetiva ocorrência do dispêndio. Sem a prova do pagamento, a retenção configuraria enriquecimento ilícito. Portanto, a sentença permanece irretocável neste aspecto. Rejeito, pois, estas teses. DISPOSITIVO Ao teor do exposto, conheço do recurso de apelação e nego-lhe provimento. De consequência, majoro os honorários advocatícios para 12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11 do CPC. É o voto. Goiânia, 31 de agosto de 2026. Desembargador ITAMAR DE LIMA Relator
Intimação
TJGO · 3ª Câmara Cível · Ementa
APELAÇÃO CÍVEL Nº 5256119-12.2025.8.09.0097 COMARCA: JUSSARA 3ª CÂMARA CÍVEL (camaracivel3@tjgo.jus.br) APELANTE: MAANAIM ENGENHARIA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA APELADA: MORGANA APARECIDA GOMES RODRIGUES RELATOR: DESEMBARGADOR ITAMAR DE LIMA Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RETENÇÃO DE VALORES. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, com pedido de devolução de valores pagos, ajuizada pela promitente compradora por dificuldades financeiras. A parte autora alegou abusividade das cláusulas de retenção e requereu a devolução de 90% dos valores pagos. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, decretou a rescisão do contrato, declarou a nulidade da cláusula de arbitragem e da Cláusula Trigésima Sexta que previa multa sobre o valor atualizado do contrato. Condenou a promitente vendedora a restituir 90% dos valores pagos (excluindo comissão de corretagem) em parcela única, com retenção de 10% a título de cláusula penal, afastando a cobrança de taxa de fruição e retenção de IPTU/ITU. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) saber se a sentença incorreu em vício ultra petita ao declarar a nulidade da Cláusula Trigésima Sexta do contrato sem pedido expresso; (ii) saber se é cabível a cobrança de taxa de fruição em rescisão de contrato de compra e venda de lote urbano não edificado; (iii) saber se a restituição dos valores pagos à promitente compradora deve ser realizada de forma parcelada; (iv) saber se a cláusula penal deve incidir sobre o valor total atualizado do contrato ou sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador; e (v) saber se é possível a retenção de valores a título de IPTU/ITU sem a comprovação do efetivo pagamento. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há vício ultra petita quando o magistrado, em relação de consumo, declara a nulidade de cláusula contratual abusiva, por ser matéria de ordem pública cognoscível de ofício, conforme o art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, especialmente quando a inicial postula genericamente a declaração de nulidade de cláusulas abusivas. 4. A cobrança de taxa de fruição é indevida em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano não edificado, por ausência de proveito econômico do bem. 5. A restituição dos valores pagos pela promitente compradora em caso de rescisão contratual deve ocorrer em parcela única, conforme o art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor e a Súmula 543 do STJ. 6. A cláusula penal deve ser aplicada sobre o percentual dos valores efetivamente pagos pelo comprador, sendo abusiva a incidência sobre o valor total atualizado do contrato, e a retenção de 10% dos valores pagos a título de cláusula penal é adequada. 7. A retenção de valores a título de IPTU/ITU pela promitente vendedora pressupõe a comprovação do efetivo pagamento do tributo, sob pena de configurar enriquecimento ilícito. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. APELAÇÃO CÍVEL Nº 5256119-12.2025.8.09.0097 COMARCA: JUSSARA 3ª CÂMARA CÍVEL (camaracivel3@tjgo.jus.br) APELANTE: MAANAIM ENGENHARIA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA APELADA: MORGANA APARECIDA GOMES RODRIGUES RELATOR: DESEMBARGADOR ITAMAR DE LIMA Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RETENÇÃO DE VALORES. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, com pedido de devolução de valores pagos, ajuizada pela promitente compradora por dificuldades financeiras. A parte autora alegou abusividade das cláusulas de retenção e requereu a devolução de 90% dos valores pagos. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, decretou a rescisão do contrato, declarou a nulidade da cláusula de arbitragem e da Cláusula Trigésima Sexta que previa multa sobre o valor atualizado do contrato. Condenou a promitente vendedora a restituir 90% dos valores pagos (excluindo comissão de corretagem) em parcela única, com retenção de 10% a título de cláusula penal, afastando a cobrança de taxa de fruição e retenção de IPTU/ITU. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) saber se a sentença incorreu em vício ultra petita ao declarar a nulidade da Cláusula Trigésima Sexta do contrato sem pedido expresso; (ii) saber se é cabível a cobrança de taxa de fruição em rescisão de contrato de compra e venda de lote urbano não edificado; (iii) saber se a restituição dos valores pagos à promitente compradora deve ser realizada de forma parcelada; (iv) saber se a cláusula penal deve incidir sobre o valor total atualizado do contrato ou sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador; e (v) saber se é possível a retenção de valores a título de IPTU/ITU sem a comprovação do efetivo pagamento. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há vício ultra petita quando o magistrado, em relação de consumo, declara a nulidade de cláusula contratual abusiva, por ser matéria de ordem pública cognoscível de ofício, conforme o art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, especialmente quando a inicial postula genericamente a declaração de nulidade de cláusulas abusivas. 4. A cobrança de taxa de fruição é indevida em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano não edificado, por ausência de proveito econômico do bem. 5. A restituição dos valores pagos pela promitente compradora em caso de rescisão contratual deve ocorrer em parcela única, conforme o art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor e a Súmula 543 do STJ. 6. A cláusula penal deve ser aplicada sobre o percentual dos valores efetivamente pagos pelo comprador, sendo abusiva a incidência sobre o valor total atualizado do contrato, e a retenção de 10% dos valores pagos a título de cláusula penal é adequada. 7. A retenção de valores a título de IPTU/ITU pela promitente vendedora pressupõe a comprovação do efetivo pagamento do tributo, sob pena de configurar enriquecimento ilícito. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os integrantes da 2ª Turma Julgadora em sessão da 3ª Câmara Cível, à unanimidade, conhecer da apelação cível para desprovê-la, nos termos do voto do relator. Sentença mantida. Participaram do julgamento os(as) Desembargadores(as) consignados(as) no extrato da ata, com a presença do(a) representante da Procuradoria-Geral de Justiça, sob a presidência do(a) Desembargador(a) igualmente registrado(a) na ata de julgamento. Goiânia, 31 de agosto de 2026. Desembargador Itamar de Lima Relator VOTO DO RELATOR Presentes os requisitos de admissibilidade do recurso, dele conheço. Trata-se de Apelação Cível (mov. 63) interposta por MAANAIM ENGENHARIA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA em face da sentença (mov. 47), integrada pela decisão que rejeitou os embargos de declaração (mov. 58), prolatada pela juíza de direito da 1ª Vara Cível da comarca de Jussara, Beatriz Scotelaro de Oliveira, nos autos da ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas e Pedido Liminar ajuizada por MORGANA APARECIDA GOMES RODRIGUES. A magistrada sentenciante julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos: “Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: I) DECRETAR a rescisão do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda referente ao lote 11, Quadra 09, Residencial Solar Nobre, firmados em 22/09/2021, por iniciativa da promitente compradora (Autora). II) DECLARAR, incidentalmente, a nulidade da cláusula contratual que estabelece a arbitragem compulsória, por ser abusiva em face da relação Consumerista, e RATIFICAR a competência deste Juízo para processamento e julgamento do feito. III) DECLARAR NULA a cláusula contratual (Cláusula Trigésima Sexta, parágrafo segundo) que prevê a aplicação de multa sobre o valor atualizado do contrato, por violação ao art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. IV) CONDENAR a parte ré na obrigação de restituir 90% (noventa por cento) dos valores efetivamente pagos pela parte autora referentes às parcelas dos contratos – excluindo-se o valor pago a título de comissão de corretagem - retendo 10% (dez por cento) a título de cláusula penal, em parcela única. V) AFASTAR a cobrança de taxa de fruição, por inexistir fundamento fático e jurídico para sua incidência sobre lotes urbanos não edificados. VI) AFASTAR a possibilidade de retenção de valores a título de IPTU/ITU pela requerida, por ausência de comprovação do efetivo pagamento do tributo. VII) DETERMINAR que a restituição prevista no item IV seja efetuada corrigida monetariamente pelo INPC a partir da data de cada pagamento, acrescida de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, incidentes a partir do trânsito em julgado desta sentença. VIII) DETERMINAR que a parte ré se abstenha de incluir o nome da parte autora em cadastros de inadimplentes (SPC, SERASA e congêneres) em razão do contrato ora rescindido, bem como, caso já tenha procedido a tal inclusão, promova a exclusão da restrição no prazo de 5 (cinco) dias a contar da intimação desta sentença, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a 30 (trinta) dias. XIX) DETERMINAR que a posse dos imóveis seja retomada pela parte ré. Haja vista que a parte autora foi sucumbente em parte mínima do pedido, CONDENO a parte demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, os quais, nos termos do artigo art. 86, parágrafo único, do CPC, fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação.” Passo à análise das teses recursais. Do vício de julgamento ultra petita A apelante argui a nulidade parcial da sentença por vício de julgamento ultra petita (além do pedido), ao argumento de que o juízo a quo declarou a nulidade da Cláusula Trigésima Sexta do contrato, que previa a incidência de multa sobre o valor total do pacto, sem que houvesse pedido específico da parte autora nesse sentido. A tese não merece prosperar. O contrato em discussão nos autos é um contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, submetido às normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e da Lei de Incorporação Imobiliária/Parcelamento do Solo (Lei 6.766/79). Diferentemente dos contratos bancários, a relação entre incorporadora/construtora e comprador é tutelada pelo CDC de forma mais ampla. O artigo 51 do CDC estabelece que as cláusulas abusivas são nulas de pleno direito, sendo um dever do magistrado exercer o controle de legalidade. O princípio da congruência ou adstrição, insculpido nos artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil, veda ao julgador proferir decisão de natureza diversa da pedida ou condenar em objeto diverso do que foi demandado. Todavia, a petição inicial, embora não tenha especificado numericamente a referida cláusula, postulou, de forma expressa, a declaração de nulidade de "cláusulas contratuais abusivas inerentes a rescisão contratual". Ademais, a controvérsia central da demanda gravita em torno da abusividade das retenções pretendidas pela vendedora. Em se tratando de relação de consumo, como inequivocamente reconhecido na sentença, a análise da abusividade das cláusulas contratuais constitui matéria de ordem pública, cognoscível de ofício pelo magistrado, conforme o sistema protetivo do Código de Defesa do Consumidor, em especial seu artigo 51. Desse modo, ao identificar e declarar a nulidade de cláusula que impõe penalidade sobre o valor total do contrato — prática reiteradamente considerada abusiva pela jurisprudência por colocar o consumidor em desvantagem exagerada —, o juízo de origem atuou nos limites de seu poder-dever de controle da legalidade das cláusulas contratuais, não incorrendo em vício de julgamento. Rejeito, pois, esta tese recursal. Da taxa de fruição A apelante defende a legalidade da cobrança de taxa de fruição, mesmo se tratando de lote não edificado, sob o fundamento de que a Lei n. 13.786/2018, aplicável ao caso, não faz distinção e que o Superior Tribunal de Justiça pacificou recentemente o entendimento nesse sentido. Neste ponto, também não assiste razão à recorrente. Na hipótese dos autos, inexiste prova de que o agravado tenha exercido posse útil, exploração econômica ou qualquer forma efetiva de fruição do imóvel. O lote permaneceu sem edificação, inexistindo demonstração concreta de utilização apta a justificar a cobrança de verba indenizatória. A denominada taxa de fruição possui natureza compensatória e visa impedir enriquecimento sem causa do adquirente que efetivamente usufrui do bem durante determinado período. Ausente prova de proveito econômico, ocupação ou utilização concreta do lote, a cobrança revela-se incompatível com a própria finalidade da verba. A propósito, permanece predominante no âmbito desta Corte e da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça o entendimento segundo o qual é indevida a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado quando inexistente demonstração de efetiva utilização do imóvel. A propósito, julgados desta Câmara: Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NA DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. IPTU/ITU. LEI Nº 13.786/2018. MANUTENÇÃO DA DECISÃO MONOCRÁTICA. RECURSO DESPROVIDO. (…) 5. A cobrança de taxa de fruição em lote não edificado exige demonstração de posse útil, utilização concreta ou proveito econômico do imóvel, sendo indevida na ausência de prova da efetiva fruição do bem. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Apelação Cível, 5228622-24.2024.8.09.0011, MARIA CRISTINA COSTA MORGADO - (DESEMBARGADOR), 3ª Câmara Cível, julgado em 07/07/2026 13:00:00) (Grifos acrescidos). (…) 6. A taxa de fruição, de natureza compensatória, não é cabível em lote não edificado sem prova de posse útil, exploração econômica ou qualquer forma efetiva de fruição do imóvel pelo adquirente. (…). (TJGO. 3ª Câmara Cível. Apelação cível nº 5881536-42.2024.8.09.0164. Rel. Des. Itamar de Lima. Julgado em 17/07/2026) Da devolução parcelada da restituição A apelante pugna pela reforma da sentença para que a restituição dos valores à apelada seja realizada de forma parcelada, em até 12 (doze) meses, conforme previsão do artigo 32-A, § 1º, inciso II, da Lei n. 6.766/79, e do próprio instrumento contratual. A tese não merece acolhimento. A sentença determinou a restituição em parcela única, com base no artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor e na Súmula 543 do STJ. Conforme consignado na decisão agravada, a devolução parcelada mostra-se incompatível com a proteção conferida pelo Código de Defesa do Consumidor e com a orientação consolidada na Súmula 543 do STJ, sobretudo quando o parcelamento impõe excessiva onerosidade ao adquirente. Nesse sentido: (…) 7. A restituição parcelada das quantias pagas revela-se incompatível com a proteção conferida pelo Código de Defesa do Consumidor quando impõe excessiva onerosidade ao adquirente. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Apelação Cível, 5228622-24.2024.8.09.0011, MARIA CRISTINA COSTA MORGADO - (DESEMBARGADOR), 3ª Câmara Cível, julgado em 07/07/2026 13:00:00) Da cláusula penal e da retenção do IPTU Quanto à base de cálculo da cláusula penal, a sentença determinou a retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos, declarando nula a cláusula que previa a incidência sobre o valor total do contrato. A matéria encontra regulação específica na Lei n. 6.766/1979, alterada pela Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato), aplicável ao caso, visto que o contrato foi celebrado em 08 de fevereiro de 2020, sob sua vigência. O artigo 32-A, inciso II, da referida lei, é expresso ao permitir, em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, a dedução do "montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato". A Lei nº 13.786/2018 não revogou o Código de Defesa do Consumidor, tampouco afastou o controle judicial de abusividade das cláusulas contratuais. Assim, embora o art. 32-A da Lei nº 6.766/79 autorize determinadas retenções e mecanismos compensatórios, sua aplicação não pode conduzir a desequilíbrio contratual, onerosidade excessiva ou enriquecimento sem causa da fornecedora. Nesse sentido, permanece plenamente aplicável a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente em caso de culpa exclusiva do vendedor, ou parcialmente quando o comprador der causa ao desfazimento. Nesse contexto, admitir a retenção incidente sobre o valor total atualizado do contrato implicaria, na prática, penalizar o consumidor por quantia que sequer integrou seu patrimônio jurídico, configurando enriquecimento sem causa do fornecedor e afronta direta ao art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. Sobre o tema, eis o julgado desta Câmara Cível: “(…) DISPOSITIVO E TESE 10. O recurso é desprovido.1. "Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel sob o Código de Defesa do Consumidor, a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) aplica-se de forma harmonizada com as normas consumeristas, permitindo controle judicial de cláusulas abusivas e a modulação da penalidade."2. "A retenção por rescisão de contrato por culpa do comprador deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, no patamar de 10% a 25%, e não sobre o valor total atualizado do contrato, em conformidade com o CDC e a jurisprudência do STJ."3. "A taxa de fruição, em caso de lote não edificado, justifica-se apenas no período de inadimplência, comprovado o proveito econômico do adquirente ou a privação do uso pelo vendedor."4. "O promissário comprador tem direito à indenização por acessões realizadas no imóvel, salvo prova de irregularidade por parte do vendedor, a ser apurada em liquidação de sentença."5. "A restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata, nos termos da Súmula 543 do STJ, prevalecendo sobre a regra de parcelamento da Lei nº 13.786/2018 em relações consumeristas."6. "Havendo sucumbência recíproca, a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais é adequada. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Apelação Cível, 5808800-43.2024.8.09.0029, Relator Desembargador Murilo Vieira de Faria, 3ª Câmara Cível, julgado em 17/04/2026) EMENTA - DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEI DO DISTRATO. RETENÇÃO DE VALORES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (…) 4. A retenção por rescisão deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, e não sobre o valor total atualizado do contrato, a fim de evitar enriquecimento sem causa e abusividade. (…). (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Apelação Cível, 5141416-50.2025.8.09.0006, MURILO VIEIRA DE FARIA - (DESEMBARGADOR), 3ª Câmara Cível, julgado em 23/06/2026 13:00:00) (Grifos Acrescidos). Assim, mantenho a sentença neste ponto. No que tange à retenção dos valores de IPTU, o juízo de origem a afastou por ausência de comprovação do efetivo pagamento do tributo pela vendedora (mov. 47). De fato, a apelante juntou aos autos as guias de arrecadação (DUAMs, mov. 23), mas não os comprovantes de quitação. A retenção a título de ressarcimento de despesa pressupõe a efetiva ocorrência do dispêndio. Sem a prova do pagamento, a retenção configuraria enriquecimento ilícito. Portanto, a sentença permanece irretocável neste aspecto. Rejeito, pois, estas teses. DISPOSITIVO Ao teor do exposto, conheço do recurso de apelação e nego-lhe provimento. De consequência, majoro os honorários advocatícios para 12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11 do CPC. É o voto. Goiânia, 31 de agosto de 2026. Desembargador ITAMAR DE LIMA Relator
Conteúdo detalhado
Como você quer acessar este processo?
Escolha uma consulta avulsa para ver somente este processo ou acompanhe este e outros processos com atualizações organizadas.
Acompanhar este e outros processos
Organize processos na sua área do cliente e acompanhe novas informações públicas identificadas.
- Verificações periódicas em fontes públicas
- Histórico organizado por processo
- Cancelamento disponível no painel
R$ 19,90/mês
Acompanhar por R$ 19,90/mêsAssinatura mensal no Pix ou no cartão. Cancele quando quiser.