Processo 5249051-27.2024.8.09.0006

2026-09-16 · STJ

AgInt no AREsp 3216657/GO (2026/0113636-6) RELATOR:MINISTRO RAUL ARAÚJO AGRAVANTE:FR URB GOIANAPOLIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. ADVOGADOS:MARCELA FERNANDES CHECCHIA - GO051877 LEONARDO ANDRADE MACEDO - GO056011 LUCAS GIAROLA E SILVA - GO051877 MURILLO CAIXETA GONZAGA BELTRAN - GO065340 AGRAVADO:EMERSON ROCHA SOARES ADVOGADO:RENATO HEITOR SILVA VILAR - TO008049 Vista à(s) parte(s) agravada(s) para impugnação do Agravo Interno (AgInt).

2026-08-24 · STJ

AREsp 3216657/GO (2026/0113636-6) RELATOR:MINISTRO RAUL ARAÚJO AGRAVANTE:FR URB GOIANAPOLIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. ADVOGADOS:MARCELA FERNANDES CHECCHIA - GO051877 LEONARDO ANDRADE MACEDO - GO056011 LUCAS GIAROLA E SILVA - GO051877 MURILLO CAIXETA GONZAGA BELTRAN - GO065340 AGRAVADO:EMERSON ROCHA SOARES ADVOGADO:RENATO HEITOR SILVA VILAR - TO008049 DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por FR URB GOIANÁPOLIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas “a” e “c” da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, assim ementado: “DIREITO CIVIL. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES. RETENÇÃO DE PERCENTUAL. IPTU. TAXA DE CONDOMÍNIO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. 1º PROVIDO PARCIALMENTE. 2º APELO DESPROVIDO.” (e-STJ, fl. 337) Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ, fls. 399-404). m suas razões recursais, as agravantes alegam violação aos arts. 6 da LINDB e 32-A, II e § 1º, da Lei 6.766/1979. Sustenta que: i) houve aplicação indevida da Súmula n.º 543/STJ a contrato celebrado após a Lei 13.786/2018, devendo prevalecer a disciplina legal superveniente específica para retenção e restituição. ii) houve definição equivocada da base de cálculo da cláusula penal, que deve incidir sobre o valor atualizado do contrato, e não sobre o somatório das parcelas pagas. iii) há possibilidade de restituição parcelada dos valores, em até doze parcelas, com prazos de carência previstos, sendo indevido o comando de devolução imediata e havendo divergência com julgados do Tribunal de Justiça de São Paulo. Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 528-542). O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo. É o relatório. Passo a decidir. Extrai-se dos autos que, na origem, EMERSON ROCHA SOARES alegou ter celebrado contrato de compromisso de compra e venda de lote com FR URB GOIANÁPOLIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e RESERVA 153 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., pelo valor de R$74.317,50, tendo adimplido R$22.244,93, e, por dificuldades financeiras, buscou a rescisão contratual com devolução das parcelas pagas. Propôs ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e declaratória de nulidade de cláusula contratual. A sentença declarou rescindido o contrato, determinou a restituição das parcelas pagas em parcela única, com correção pelo IPCA desde cada desembolso e juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, e autorizou a retenção de 10% a título de cláusula penal, da comissão de corretagem e dos valores de IPTU e taxas condominiais até a propositura da ação, condicionada à comprovação do pagamento pelas rés. Fixou sucumbência recíproca, com repartição de 70% para as rés e 30% para o autor, e honorários em 10% sobre o valor da condenação (e-STJ, fls. 337-343). No acórdão, negou-se provimento ao 2º apelo das rés e deu-se parcial provimento ao 1º apelo do autor para autorizar a retenção de IPTU após a imissão na posse e das taxas condominiais após a entrega do loteamento à associação, mantida a devolução imediata das parcelas conforme a Súmula n.º 543/STJ e o parâmetro de retenção entre 10% e 25% sobre o total das parcelas pagas. Majoraram-se os honorários para 15%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, e, em seguida, rejeitaram-se os duplos embargos de declaração opostos pelas partes, mantendo-se a decisão monocrática (e-STJ, fls. 337-343 e 399-404). Nas razões do recurso especial, as recorrentes alegaram violação aos arts. 6 da LINDB e 32-A, II e § 1º, da Lei 6.766/1979. Contudo, o recurso em apreço não merece prosperar. Inicialmente, as partes recorrentes alegaram violação do art. 6 da LINDB, em decorrência da aplicação da Súmula n.º 543/STJ a contrato firmado sob a vigência da Lei 13.786/2018, sustentando que a lei especial superveniente deveria prevalecer quanto à retenção e ao parcelamento da restituição. Todavia, verifica-se que seu conteúdo normativo não foi apreciado pelo Tribunal a quo, tampouco a tese trazida nas razões do recurso especial foi suscitada nos aclaratórios opostos. Dessa forma, à falta do indispensável prequestionamento, incide, por analogia, o óbice das Súmulas 282 e 356 do STF. Nesse sentido: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ARTIGO 1.022 DO CPC/15. OMISSÃO NÃO VERIFICADA. RESPONSABILIDADE CIVIL POR VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. PRESCRIÇÃO DECENAL (CC/2002, ART. 205). SÚMULA 83/STJ. ARTIGOS 186 E 927 DO CÓDIGO CIVIL. DEFICIÊNCIA NA CONCEPÇÃO DO PROJETO DA OBRA. CAUSALIDADE ADEQUADA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. ARTIGO 884 DO CÓDIGO CIVIL. SÚMULAS 282 E 356/STF. ART. 1.026 DO CPC/15 OMISSÃO NA DECISÃO AGRAVADA. VIA INADEQUADA. NÃO PROVIDO. 1. Não há falar-se em omissão ou falta de justificativa adequada nos casos em que o Tribunal de origem resolve a controvérsia na extensão da matéria devolvida. 2. A pretensão do consumidor de ser indenizado pelo prejuízo decorrente da entrega de imóvel com vícios de construção está sujeita ao prazo decenal previsto no artigo 205 do Código Civil. Súmula 83/STJ. 3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ). 4. Não se admite o recurso especial quando a questão federal nele suscitada não foi enfrentada no acórdão recorrido. Incidem as Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal (STF). 5.O agravo interno não é o recurso cabível (adequado) para apontar suposta omissão da decisão agravada. Precedentes. 6. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no AREsp n. 2.506.495/MG, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 26/6/2025, g.n.) Avançando, sustenta, ainda, que a base de cálculo da cláusula penal foi fixada de forma equivocada, devendo incidir sobre o valor atualizado do contrato, e não sobre o total das parcelas pagas. Argumenta, ademais, ser possível a restituição dos valores de forma parcelada - em até doze vezes, com prazos de carência -, sendo indevida a determinação de devolução imediata, em afronta à jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo. No caso, o acórdão afirmou que o STJ considera abusiva a multa sobre o valor total do contrato, admitindo sua fixação entre 10% e 25% apenas sobre as parcelas pagas. Assim, sendo a rescisão por culpa do consumidor, a restituição deve ocorrer de forma parcial e imediata, conforme a Súmula 543 do STJ. Confira-se, a propósito, o seguinte trecho do decisum: "A jurisprudência do STJ tem considerado abusiva a multa penal sobre o valor atualizado do contrato e sua orientação é no sentido de que incida entre 10% a 25% sobre o valor das parcelas pagas, ainda que celebrada a avença sob a égide da Lei do Distrato. (STJ – AR Esp: 2310869, Relator: RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Publicação: 30/06/2023). À propósito: “CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PACTO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018, QUE INCLUIU O ART. 32-A NA LEI Nº 6.766/79. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMERISTAS. ACÓRDÃO PROFERIDO PELO TRIBUNAL ESTADUAL QUE ADOTOU SOLUÇÃO RAZOÁVEL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional ou omissão quando todos os pontos essenciais foram fundamentadamente julgados, ainda que de forma contrária aos interesses da parte. 2. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. 3. O dissídio jurisprudencial não pode ser conhecido porque não realizado o necessário cotejo analítico entre os julgados trazidos a confronto. 4. Recurso especial conhecido em parte e não provido. (R Esp n. 2.073.412/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/10/2023, D Je de 5/10/2023.) “ EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIALETICIDAD E . A Ç Ã O D E R E S C I S à O CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. IMÓVEL (LOTE). CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. LEI DO DISTRATO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RESTITUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. I. Não restou violado o princípio da dialeticidade, uma vez que os argumentos levantados pelo apelante se mostram aptos a atacar a sentença, razão pela qual afasto a preliminar suscitada em sede de contrarrazões. II. A Lei do Distrato deve ser interpretada em consonância com o Código de Defesa do Consumidor, devendo ser revisadas as cláusulas consideradas nulas, abusivas ou excessivamente onerosas (art. 53, caput, do CDC). III. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera abusiva a multa penal sobre o valor atualizado do contrato, devendo incidir entre 10% a 25% sobre o valor das parcelas pagas, ainda que o contrato tenha sido celebrado sob a égide da Lei do Distrato. IV. Conforme precedentes do STJ, especificado no contrato o valor pago a título de corretagem, este pode ser retido pelo vendedor, no momento da devolução dos valores pagos. V. Tendo o apelante decaído em parte mínima do pedido, não deve suportar com as despesas e honorários processuais, sendo inaplicável o parágrafo único do artigo 86 do Código de Processo Civil. APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5818895-03.2023.8.09.0051, Rel. Des(a). ALICE TELES DE OLIVEIRA, 11ª Câmara Cível, julgado em 15/07/2024, D Je de 15/07/2024.) “AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C DANOS MORAIS, COM PEDIDO TUTELA DE URGÊNCIA. RESCISÃO. CULPA DA RESCISÃO CONTRATUAL IMPUTADA AO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) POR PARTE DA VENDEDORA. RAZOABILIDADE. AUSÊNCIA DE ARGUMENTOS NOVOS. 1. (...). 2. Na rescisão do contrato por culpa exclusiva dos promitentes compradores o Colendo Superior Tribunal de Justiça tem admitido a flutuação do percentual de retenção, pelo vendedor, entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. 3. Desse modo, a fixação do montante de 10% (dez por cento), a título de retenção sobre os valores pagos, se amolda ao entendimento jurisprudencial. 4. (...). AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5230550-40.2023.8.09.0174, Rel. Des(a). MÔNICA CEZAR MORENO SENHORELO, 5ª Câmara Cível, julgado em 22/04/2024, D Je de 22/04/2024) Desse modo, como o desfazimento do pacto decorreu de culpa do consumidor, a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador deverá ocorrer de forma parcial e imediatamente, conforme dita o enunciado da Súmula nº 543 do STJ, assim redigido: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador–integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”" (e-STJ Fl.342) A jurisprudência mais recente e consolidada do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, nas hipóteses de resolução de promessa de compra e venda por iniciativa dos promitentes-compradores, revela-se razoável a retenção de 25% dos valores pagos, percentual reputado suficiente para compensar as despesas administrativas do vendedor e desestimular o inadimplemento contratual. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO AUTOR. 1. Em relação à violação ao artigo 1022 do CPC, não assiste razão ao recorrente, porquanto clara e suficiente a fundamentação adotada pelo Tribunal de origem para o deslinde da controvérsia. 2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao definir que: o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes." (AgInt no REsp n. 2.076.914/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 3/11/2023.). 3. "Independentemente de ter sido ocupado o bem, mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes e a taxa de ocupação será cobrada separadamente, quando comprovada a utilização do imóvel edificado." (REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023.). 4. "Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, em se tratando de responsabilidade civil decorrente de descumprimento de contrato de compra e venda, aplica-se a prescrição decenal, conforme previsto no art. 205 do CC. Precedentes. Hipótese em que se discute o direito à indenização decorrente de descumprimento contratual, correta a decisão que afastou a prescrição trienal e declarou a prescrição decenal." (AgInt no REsp n. 1.951.559/RS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 25/9/2023, DJe de 27/9/2023.). 5. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.109.469/SP, relator Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.) DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA. 1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor. 2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15. 3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem. 4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente. 5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador. 7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1.820.330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe de 1º/12/2020, g.n.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25%. ATUAL ENTENDIMENTO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS E HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp nº 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial. (...) 3. Agravo interno parcialmente provido. (AgInt no AgInt no AREsp 1.397.224/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 19/10/2020, DJe de 26/10/2020, g.n.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA.RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. ARRAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. (...) 2. A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, estabeleceu, no tocante à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga. Precedente: EAg 1.138.183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Segunda Seção, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012. 3. Esta Corte perfilha o entendimento de que "as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no AgRg no REsp 1.197.860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe de 12/12/2017). 4. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão que anulou o acórdão dos embargos de declaração e, em nova análise, conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de fixar em 25% a retenção sobre os valores que serão objeto de restituição. (AgInt no AgInt no AREsp 1.584.963/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/06/2020, DJe de 1º/07/2020, g.n.) Avançando, impõe-se observar que o STJ possui sólido entendimento de que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, como é o caso presente, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente-comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente-vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento - inteligência da Súmula 543/STJ. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. RESCISÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. REQUISITOS. TEORIA FINALISTA. VERIFICAÇÃO. DESCABIMENTO. SÚMULAS N. 282 DO STF E 211 E 7 DO STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. AFASTAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 211 DO STJ E 284, 282, E 283 DO STF. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF E 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Considera-se deficiente, a teor da Súmula n. 284 do STF, a fundamentação recursal que alega violação de dispositivos legais cujo conteúdo jurídico não tem alcance normativo para amparar a tese defendida no recurso especial. 2. A simples indicação de dispositivos e diplomas legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 e 356 do STF e 211 do STJ. 3. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF. 4. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 5. No caso, para acolher a pretensão de descaracterizar a relação de consumo entre as partes e, por consequência, afastar as disposições do CDC, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial. Pelos mesmos motivos, é inviável averiguar, em recurso especial, a questão da legitimidade passiva ad causam da agravante. 6. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor" (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos. Aplicação da Súmula n. 83/STJ. 7. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.969.503/RJ, relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 4/4/2022, DJe de 8/4/2022.) DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. DESISTÊNCIA IMOTIVADA POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% ADMITIDA PARA CONTRATOS ANTERIORES À LEI 13.786/2018. OMISSÃO CARACTERIZADA. 1. Ao julgar o REsp 1.723.519/SP, o STJ consolidou o entendimento de que, em contratos de compra e venda de imóvel celebrados antes da Lei 13.786/2018, o comprador tem direito de rescindi-lo e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, ausente qualquer peculiaridade, o direito de reter 25% do montante (Súmula 543/STJ). 2. Este percentual de 25% serve para cobrir todos os custos operacionais da vendedora e inclui gastos com publicidade e marketing, despesas administrativas e de pessoal, assim como tributos incidentes sobre a receita da venda e da própria operação em si. 3. Com relação às despesas relativas a cotas condominiais, água, luz, energia elétrica e IPTU, a orientação adotada pelo STJ é no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento dessas despesas é da construtora/incorporadora, até a efetiva imissão do adquirente na posse do bem, passando o comprador a responder por elas a partir daí. Precedentes. 4. Após a imissão de posse, é igualmente cabível a retenção do 1% do preço atualizado de venda, por mês de fruição do imóvel, previsto expressamente para remunerar o período em que o desistente teve à sua disposição o imóvel. 5. Nesse cenário, em caso de rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, tais despesas podem ser deduzidas do montante a ser devolvido ao adquirente que desistiu da aquisição do bem, além do percentual de 25% já devidamente reconhecido pela jurisprudência desta Corte como patamar adequado para, ausente qualquer peculiaridade, cobrir os custos operacionais da empresa. 6. Embargos de declaração acolhidos. (EDcl no REsp n. 2.182.776/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 22/6/2026, DJEN de 26/6/2026.) DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ÓBICES SUMULARES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto por compromissário vendedor contra decisão monocrática da Presidência desta Corte que conheceu de agravo para não conhecer de recurso especial manejado com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da CF/1988. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se, em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado após a Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer a cláusula penal fundada no art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, com multa compensatória de 10% do valor do contrato, em detrimento do percentual de retenção de 25% dos valores pagos fixado pelo Tribunal de origem à luz do Código de Defesa do Consumidor, bem como se é possível, em recurso especial, reexaminar cláusulas contratuais e o acervo fático-probatório para rediscutir o percentual de retenção definido pelas instâncias ordinárias. III. Razões de decidir 3. O Tribunal de origem reconheceu a incidência do Código de Defesa do Consumidor, em especial do art. 53, afastou a perda total das prestações pagas e, considerando que a rescisão decorreu de impossibilidade financeira do comprador, fixou a retenção de 25% dos valores pagos, alinhando-se à orientação consolidada desta Corte quanto ao padrão-base de cláusula penal em casos de desistência imotivada do compromissário comprador. 4. Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência dominante do STJ quanto ao percentual de retenção e à restituição parcial e imediata das parcelas pagas em rescisão promovida pelo comprador, incide o óbice da Súmula n. 83 do STJ, que impede o conhecimento do recurso especial, ainda que interposto com fundamento na alínea "c" do art. 105, III, da CF/1988. 5. A pretensão de rediscutir a base normativa da cláusula penal, substituindo o parâmetro de 25% pela multa compensatória de 10% do valor do contrato, demanda reexame do conteúdo das cláusulas contratuais e da moldura fática delineada pelas instâncias ordinárias quanto à causa da rescisão e às peculiaridades do caso, providência vedada em recurso especial pelos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. IV. Dispositivo 6. Resultado do Julgamento: Negado provimento ao agravo interno. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 3.041.990/SP, relator Ministro LUÍS CARLOS GAMBOGI (Desembargador Convocado do TJMG), Quarta Turma, julgado em 15/6/2026, DJEN de 19/6/2026.) Dessa forma, o eg. Tribunal de origem julgou em conformidade com o entendimento do STJ, incidindo a Súmula 83/STJ, a qual é aplicável tanto pela alínea "a" como pela alínea "c" do permissivo constitucional. Com estas considerações, conclui-se que o apelo não merece prosperar. Ante o exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial. Havendo prévia fixação de honorários advocatícios sucumbenciais pelas instâncias de origem, determino a sua majoração, em desfavor da parte recorrente, no importe de 10% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2.º e 3.º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça. Publique-se. Relator RAUL ARAÚJO