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TJGO · Goiânia - 5ª UPJ Varas Cíveis: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª e 25ª · Sentença
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE GOIÂNIA 12ª Vara Cível Avenida Olinda, n. 722, Setor Park Lozandes, Goiânia, Goiás, CEP: 74884-120 Protocolo: 5243115-46.2025.8.09.0051 Natureza: Consignatória de Aluguéis Polo ativo: Livertina Rosa de Souza Polo passivo: Helio Elias de Souza (espólio). S E N T E N Ç A (Nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimento do Foro Judicial, o presente ato servirá, também, como mandado e ofício) Trata-se de AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL C/C COBRANÇA proposta por LIVERTINA ROSA DE SOUZA em desfavor do ESPÓLIO DE HÉLIO ELIAS DE SOUZA e LÁZARA MARIA RODRIGUES DE SOUZA, partes devidamente qualificadas nos autos. Alega a requerente ser coproprietária de imóvel rural na Fazenda Morro Alto, no Município de Piracanjuba/GO, sustentando que as terras foram adquiridas na constância de seu casamento com Pedro Ribeiro da Silva e que, por ocasião da separação judicial do casal, ocorrida na década de 1980, houve a divisão do patrimônio comum, cabendo metade dos bens a cada cônjuge. Relata que seu filho, Hélio Elias de Souza, adquiriu posteriormente a parte pertencente a Pedro Ribeiro da Silva e que, durante vários anos, mãe e filho mantiveram entendimento acerca do uso e da posse das terras, inclusive quanto à criação de animais. Afirma que, após o falecimento de Hélio Elias de Souza, ocorrido em 21/03/2024, sua viúva e os sucessores passaram a usufruir unilateralmente do imóvel, recusando-se a promover a divisão amigável das terras e impedindo o acesso da requerente à propriedade. Aduz que possui direitos sobre áreas constantes das matrículas nº 7.768, 7.769, 7.770 e 7.771 do Cartório de Registro de Imóveis de Piracanjuba/GO, indicando, na inicial, área correspondente a 4 alqueires, 18 litros e 121 m². Sustenta, contudo, que a quota que originalmente lhe caberia corresponderia a aproximadamente seis alqueires, havendo divergência entre a extensão que entende ser de sua propriedade e aquela atualmente constante dos registros imobiliários, questão que afirma ser objeto de discussão própria. Narra ter encaminhado notificação extrajudicial a Lázara Maria Rodrigues de Souza, recebida em 25/02/2025, por meio da qual buscou composição acerca da demarcação das terras e comunicou sua pretensão de cobrança de aluguéis pela utilização exclusiva do imóvel, postulando-os a partir de 22/03/2024. A inicial sustenta que, diante da dificuldade de realizar a demarcação das terras, a requerente optou pela cobrança dos aluguéis decorrentes da utilização exclusiva do bem comum. Defende ser devida indenização pelo uso exclusivo do imóvel comum, com fundamento, dentre outros, nos artigos 1.319 e 884 do Código Civil. Ao final, requer o arbitramento de aluguel mensal no valor de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), com cobrança das parcelas vencidas desde 22/03/2024 e das que se vencerem no curso da demanda. Atribuiu à causa o valor de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais). A requerente instruiu a demanda com documentos, dentre os quais matrículas imobiliárias e notificação extrajudicial. Após determinação para comprovação dos requisitos necessários à concessão da gratuidade da justiça, a requerente apresentou documentação no evento 08, sendo-lhe deferido o benefício. Considerando que a ação havia sido inicialmente proposta também contra o espólio de Hélio Elias de Souza, foi determinada a regularização de sua representação processual, mediante apresentação do termo de nomeação e compromisso de inventariante ou, inexistindo inventário regularmente instaurado, a qualificação dos sucessores do falecido. Na mesma oportunidade, foi determinada a apresentação de certidões atualizadas dos imóveis e esclarecimentos acerca do critério empregado para definição do aluguel pretendido. Em manifestação subsequente, a autora apresentou as matrículas imobiliárias e esclareceu ter adotado como parâmetro para estimativa do aluguel o método comparativo aplicável a pequenas propriedades rurais. Sustentou, ainda, que não figurava como herdeira do falecido, mas como credora do espólio. Posteriormente, no evento 17, a requerente complementou os esclarecimentos acerca da formação do valor pretendido, utilizando referências relativas ao arrendamento de pastagens, cotação da arroba bovina e capacidade estimada de ocupação da área por animais, defendendo que o resultado obtido justificaria o aluguel mensal de R$ 1.500,00. Intimada novamente a regularizar o polo passivo, a requerente apresentou, no evento 22, emenda à inicial. No evento 24, foi proferida decisão que recebeu a emenda à inicial e indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência destinado à imediata fixação de aluguel. Consignou-se, naquela oportunidade, que os elementos apresentados pela requerente acerca da formação do valor consistiam em referências gerais relativas a propriedades rurais, sem documento técnico individualizado, parecer profissional ou avaliação de mercado específica do imóvel objeto da controvérsia. Assinalou-se, ainda, a inexistência, naquele momento processual, de elementos documentais suficientes para demonstrar o exercício de posse exclusiva pelos requeridos, reputando-se necessária a instrução probatória. Foi determinada a citação dos requeridos e designada audiência de mediação. O andamento processual confirma a decisão de não concessão da tutela no evento 24. Foi realizada audiência conciliatória, igualmente sem acordo, conforme evento 61. Regularmente citados, Lázara Maria Rodrigues de Souza e o Espólio de Hélio Elias de Souza apresentaram contestação no evento 62. Em sua defesa, sustentam que Hélio Elias de Souza exerceu, por período superior a vinte e cinco/trinta anos, posse exclusiva, contínua, mansa e pacífica sobre o imóvel, com animus domini, sendo reconhecido na região como seu único proprietário. Alegam que a requerente jamais exerceu posse efetiva sobre a área nem apresentou oposição durante todo o período em que Hélio permaneceu no imóvel. Invocam, como matéria de defesa, a ocorrência de usucapião extraordinária, com fundamento no artigo 1.238 do Código Civil e na Súmula 237 do Supremo Tribunal Federal, sustentando que a prescrição aquisitiva teria se consumado anteriormente à notificação extrajudicial encaminhada pela autora em 2025, circunstância que, segundo defendem, teria extinguido a relação condominial e, consequentemente, afastaria qualquer obrigação de pagamento de aluguéis. A contestação também menciona a ação nº 5444834-79.2025.8.09.0051, anteriormente proposta pela requerente, na qual teria questionado negócio jurídico celebrado na década de 1990 envolvendo a transmissão de áreas rurais a Hélio Elias de Souza. Segundo os requeridos, naquela demanda a autora sustentou possível vício de consentimento quanto aos atos de transmissão imobiliária. Informam que referido processo foi extinto sem resolução do mérito. Ao final, requerem o reconhecimento da usucapião arguida em defesa e a improcedência dos pedidos iniciais, com condenação da requerente nos ônus sucumbenciais. A contestação juntada no evento 62 veio acompanhada, entre outros documentos, de certidão de óbito, escrituras relativas à representação do espólio e documentos pessoais. No evento 63, as partes foram intimadas para impugnação à contestação e especificação das provas que pretendiam produzir. A requerente não apresentou réplica à contestação. Apenas os requeridos especificaram provas, mediante petição do evento 68, requerendo produção de prova oral. No evento 70, foi proferida decisão de saneamento e organização do processo, na qual se declarou o feito saneado, inexistindo questões processuais pendentes que impedissem o exame do mérito. Foram delimitadas como questões fáticas controvertidas a natureza da posse exercida por Hélio Elias de Souza, notadamente se decorrente de tolerância da autora ou exercida de forma exclusiva com animus domini; o período de exercício dessa posse e eventual oposição ou interrupção anterior ao falecimento; a ocorrência de esbulho ou impedimento à utilização do imóvel pela requerente após a morte de Hélio; e o valor de mercado para locação da cota-parte remanescente da autora, consideradas as características do imóvel rural. Como questão jurídica controvertida, foi delimitada a verificação dos requisitos necessários à configuração da usucapião extraordinária suscitada pelos requeridos como fato extintivo do direito afirmado pela autora. Foi deferida a produção de prova documental, testemunhal e o depoimento pessoal da requerente, com designação de audiência de instrução e julgamento. Os requeridos apresentaram rol de testemunhas no evento 75. Após redesignações da audiência de instrução, o ato foi definitivamente realizado em 01/07/2026, conforme evento 125. Na oportunidade, compareceram as partes acompanhadas de seus procuradores, bem como as testemunhas Jonny Fábio Alves de Moura e Ronivaldo Ferreira Vieira da Cunha, arroladas pelos requeridos. A magistrada indeferiu a oitiva das testemunhas apresentadas pela requerente, diante da ausência de prévia apresentação de rol. Os requeridos dispensaram a oitiva da testemunha Ronivaldo Ferreira Vieira da Cunha, sendo ouvida exclusivamente a testemunha Jonny Fábio Alves de Moura. Encerrada a produção da prova oral, o Juízo declarou encerrada a instrução e determinou a abertura de prazo comum de dez dias úteis para apresentação de razões finais escritas, conforme decisão proferida na audiência e registrada nos eventos 125/126. A respectiva mídia audiovisual foi juntada no evento 124. No evento 131, os requeridos apresentaram alegações finais. Reiteraram a tese de improcedência da pretensão, sustentando que a requerente não se desincumbiu do ônus previsto no artigo 373, I, do CPC. Defenderam, de outro lado, terem demonstrado que Hélio Elias de Souza exercia posse exclusiva sobre o imóvel há mais de trinta anos, com animus domini, invocando, além dos documentos apresentados, o depoimento da testemunha Jonny Fábio Alves de Moura. Reiteraram a usucapião extraordinária arguida na contestação como fato extintivo do direito da requerente e requereram a improcedência da ação. Por sua vez, a requerente apresentou alegações finais no evento 132, sustentando permanecer hígida sua propriedade registral sobre área que afirma corresponder a 4,18 alqueires, integrante das matrículas nº 7.768, 7.769, 7.770 e 7.771. Defendeu que a notificação extrajudicial foi recebida por Lázara em 25/02/2025 e reiterou que, após o falecimento de Hélio, os sucessores passaram a usufruir exclusivamente do imóvel, impedindo sua utilização pela autora. Impugnou a usucapião extraordinária arguida em defesa, sustentando que Hélio exercia atividade de administração da fazenda no contexto da relação familiar, e não posse exclusiva em oposição à requerente. Questionou, ainda, a força probatória do depoimento da única testemunha ouvida, destacando que esta não conhecia Livertina e não soube esclarecer a divisão e os limites internos do imóvel. A requerente sustentou, ainda, que o valor mensal de R$ 1.500,00 não teria sido especificamente impugnado e reiterou a incidência dos artigos 1.319 e 884 do Código Civil, requerendo a rejeição da usucapião defensiva e a procedência da ação, com condenação dos requeridos ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos. Após a apresentação dos memoriais, os autos foram conclusos para sentença no evento 133. Breve relato. Decido. O feito comporta julgamento de mérito, porquanto regularmente processado, com observância do contraditório e da ampla defesa. As partes são legítimas e estão devidamente representadas, inexistindo questões processuais pendentes de apreciação, conforme já assentado na decisão de saneamento proferida no evento 70. A controvérsia consiste em verificar, de um lado, se Hélio Elias de Souza exerceu sobre a área indicada pela requerente posse exclusiva, contínua, mansa, pacífica e com animus domini, pelo lapso temporal necessário à configuração da usucapião extraordinária arguida pelos requeridos como matéria de defesa e, de outro, caso afastada a prescrição aquisitiva, se estão presentes os pressupostos necessários ao arbitramento de aluguel em favor da requerente, especialmente a comprovação da utilização exclusiva pelos requeridos de área de sua titularidade, do impedimento à respectiva fruição e do valor locativo correspondente. 1. Da usucapião extraordinária arguida como matéria de defesa Os requeridos sustentam que Hélio Elias de Souza exerceu a posse do imóvel rural por mais de trinta anos, de maneira exclusiva, contínua, mansa e pacífica e com animus domini, sendo reconhecido perante terceiros como único proprietário da área. Afirmam que a requerente jamais exerceu posse efetiva sobre o imóvel nem se opôs à ocupação exercida por Hélio durante o período necessário à prescrição aquisitiva, razão pela qual sustentam a extinção da relação condominial em virtude da usucapião extraordinária. A matéria pode ser examinada nesta demanda. Com efeito, a Súmula nº 237 do Supremo Tribunal Federal estabelece que “o usucapião pode ser arguido em defesa”. A orientação mostra-se aplicável quando a prescrição aquisitiva é invocada como fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito deduzido pela parte adversa. No caso, a pretensão de arbitramento de aluguel está assentada na alegada copropriedade da requerente e no uso exclusivo do imóvel pelos requeridos, de modo que eventual aquisição, por usucapião, da fração imobiliária em discussão teria aptidão para repercutir diretamente sobre o suporte jurídico da pretensão indenizatória. Há, contudo, distinção necessária entre reconhecer incidentalmente a prescrição aquisitiva como matéria de defesa e declarar, com eficácia própria, a aquisição do domínio imobiliário em favor dos requeridos. O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás já assentou que, embora a usucapião possa ser invocada defensivamente, nos termos da Súmula nº 237 do STF, seu acolhimento nessa condição não se presta, por si só, à declaração da aquisição do domínio, providência que reclama ação própria. Nesse sentido: “Em que pese os termos da Súmula nº 237 do STF, de que é possível invocar a usucapião como matéria de defesa, tal não se presta para declarar a aquisição de domínio, caso seja acolhida. Para tanto, é necessário o ajuizamento de ação própria (...).” (TJGO, Apelações Cíveis nº 0081650-12.2008.8.09.0051, Rel. Des. Altair Guerra da Costa, 3ª Câmara Cível, publicação em 04/05/2023). Em igual direção, há precedente do TJGO no sentido de que a alegação defensiva da prescrição aquisitiva pode constituir óbice à pretensão fundada no domínio quando comprovados os respectivos requisitos, sem, entretanto, substituir a ação própria necessária à obtenção de declaração dominial com os efeitos correspondentes. Assim, é possível examinar a tese de usucapião suscitada no evento 62, porém apenas na medida necessária à resolução da pretensão deduzida nesta ação, não comportando acolhimento, nesta via, o pedido formulado pelos requeridos em alegações finais para ser declarada ou “assegurada” aos herdeiros a aquisição da propriedade. Superada essa delimitação, passa-se à verificação dos requisitos da prescrição aquisitiva. Dispõe o artigo 1.238 do Código Civil que aquele que, por quinze anos, sem interrupção nem oposição, possuir como seu um imóvel adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé, reduzindo-se o prazo nas hipóteses previstas em seu parágrafo único. Não basta, portanto, a simples demonstração da permanência física no imóvel durante longo período. A usucapião extraordinária pressupõe posse qualificada, exercida de forma contínua e sem oposição, acompanhada do elemento subjetivo caracterizado pelo exercício da posse como dono. Tratando-se, ademais, de alegação formulada pelos requeridos como fato extintivo do direito afirmado pela autora, incumbia-lhes a demonstração dos respectivos pressupostos, nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil. E, no caso concreto, o conjunto probatório não se mostra suficiente para o reconhecimento da prescrição aquisitiva. A prova oral produzida na audiência de instrução realizada no evento 125 resumiu-se ao depoimento de Jonny Fábio Alves de Moura, única testemunha efetivamente ouvida. Os requeridos dispensaram a testemunha Ronivaldo Ferreira Vieira da Cunha, ao passo que a oitiva das testemunhas levadas pela requerente foi indeferida em razão da ausência de apresentação tempestiva do respectivo rol. Jonny Fábio Alves de Moura declarou que exercia atividade de leiteiro na região de Piracanjuba e que conheceu Hélio Elias de Souza por volta dos anos de 1993 ou 1994. Disse que conhecia Hélio como proprietário, que não conhecia outra pessoa nessa condição e que sempre soube que a propriedade seria dele. Relatou, ainda, que viu Lázara no local algumas vezes e que havia na área pastagem e gado pertencente a Hélio. Todavia, ao ser questionado sobre aspectos concretos da propriedade e de sua ocupação, afirmou não conhecer Livertina, tampouco sua família; declarou desconhecer eventual venda das terras; não soube esclarecer os limites das cercas ou os limites internos da propriedade; e não conseguiu informar se havia divisão de pastagens entre as áreas existentes no local. Conforme se extrai do conteúdo do depoimento, a testemunha, em síntese, afirmou: conheceu Hélio por volta de 1993/1994; conhecia-o como proprietário; não conhecia Livertina nem a família; sabia da existência de gado de Hélio e de área de pastagem; não sabia acerca de venda das terras, tampouco dos limites de cercas e das divisões internas da propriedade. Tais declarações são relevantes para demonstrar que Hélio exercia atos possessórios no imóvel e que, perante aquela testemunha, apresentava-se ou era reconhecido socialmente como proprietário. Não são suficientes, entretanto, para demonstrar o elemento central da tese defensiva: que Hélio tenha exercido posse exclusiva e com animus domini, durante o lapso aquisitivo, precisamente sobre a fração imobiliária pertencente à requerente. Essa distinção assume particular importância no caso concreto. Os documentos imobiliários indicam a existência de direitos registrados tanto em favor da requerente quanto de Hélio, decorrentes da divisão e das posteriores transmissões das áreas. Assim, a simples circunstância de Hélio manter gado, explorar pastagens e ser reconhecido por terceiros como proprietário não permite concluir, sem outros elementos de individualização territorial, que esses atos possessórios incidiam também, de forma exclusiva e adversa, sobre a parcela cuja titularidade registral é invocada pela autora. A testemunha não soube identificar os limites das áreas, não conhecia a situação registral, desconhecia os negócios jurídicos relativos às terras e, sobretudo, não conhecia a própria requerente. Por conseguinte, não possuía conhecimento direto que lhe permitisse esclarecer se a ausência de Livertina decorria de abandono da posse, de tolerância familiar, de administração do imóvel por Hélio, de divisão informal entre os envolvidos ou de efetivo exercício de posse adversa pelo falecido. Também não é possível extrair do fato de a testemunha declarar que “sempre conheceu Hélio como proprietário” prova bastante de que este exercesse posse ad usucapionem sobre toda a extensão territorial discutida. O reconhecimento social da condição de proprietário constitui elemento probatório que pode concorrer para a demonstração do animus domini, mas não dispensa a comprovação de que os atos possessórios recaíam sobre a coisa ou fração específica que se pretende considerar adquirida pela prescrição aquisitiva. Não se mostra suficiente, portanto, a comprovação genérica de que Hélio exercia posse sobre terras na Fazenda Morro Alto. Era necessário demonstrar que tal posse abrangia também a fração imobiliária atribuída à requerente e que, relativamente a ela, era exercida de maneira exclusiva, inequívoca e em nome próprio durante todo o lapso aquisitivo. A prova produzida não alcança esse grau de certeza. Os documentos mencionados pelos requeridos, relativos ao pagamento de tributos e encargos e à exploração econômica do imóvel, tampouco suprem, isoladamente, essa deficiência, pois constituem indícios do exercício possessório, mas não permitem, diante da configuração registral e territorial retratada nos autos, individualizar suficientemente a área sobre a qual recaíram os atos de posse. De igual modo, a circunstância de a requerente ter formalizado oposição apenas em momento recente não é bastante, por si só, para demonstrar que, nos anos anteriores, Hélio já exercia posse adversa sobre a fração dela. A ausência de oposição constitui requisito da prescrição aquisitiva, mas pressupõe, logicamente, a existência de posse apta à usucapião. O silêncio ou a inércia do titular registral não transforma automaticamente qualquer utilização do imóvel em posse com animus domini. Portanto, embora a prova permita reconhecer que Hélio exerceu atos possessórios por longo período, não permite afirmar, com a segurança exigível, que tenha exercido posse exclusiva e qualificada especificamente sobre a parcela atribuída à requerente, em oposição ao direito desta, pelo prazo necessário à aquisição originária. Por conseguinte, rejeito a usucapião extraordinária arguida pelos requeridos como matéria de defesa. Tal conclusão, contudo, não conduz automaticamente à procedência da pretensão inicial, questão que passa a ser examinada. 2. Do arbitramento de aluguel A requerente pretende receber dos requeridos aluguel mensal de R$ 1.500,00 em razão da alegada utilização exclusiva de imóvel rural do qual afirma ser coproprietária. O artigo 1.319 do Código Civil dispõe que cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhes causou. A possibilidade de indenização entre condôminos pelo uso exclusivo da coisa comum decorre da vedação ao enriquecimento sem causa e da impossibilidade de um dos titulares usufruir exclusivamente de bem comum em detrimento dos demais, desde que demonstrada a efetiva privação da fruição do bem pelo outro titular. Entretanto, a existência de propriedade ou copropriedade registral, isoladamente considerada, não torna automaticamente exigível aluguel. Para o acolhimento da pretensão, era necessário que a requerente demonstrasse os fatos constitutivos do direito alegado, nos termos do artigo 373, I, do CPC, notadamente a extensão do direito imobiliário sobre o qual fundamenta a cobrança, a utilização exclusiva dessa área pelos requeridos em detrimento de sua possibilidade de fruição e elementos suficientes para a determinação do correspondente valor locativo. Esses aspectos foram, inclusive, expressamente identificados na decisão de saneamento do evento 70, que delimitou como questões controvertidas a ocorrência de esbulho ou impedimento à utilização do imóvel pela autora após o falecimento de Hélio e o valor de mercado para locação de sua cota-parte remanescente. Encerrada a instrução, contudo, tais fatos não foram suficientemente demonstrados. 2.1. Da ausência de delimitação segura da base objetiva do aluguel pretendido Inicialmente, cumpre observar que a controvérsia existente nos autos não se resume à ausência de demarcação física entre frações perfeitamente determinadas. A ausência de prévia ação demarcatória, por si só, não impede necessariamente o arbitramento de indenização pelo uso exclusivo de bem comum, uma vez que o condomínio pro indiviso não retira do condômino os direitos inerentes à sua quota ideal. No presente caso, entretanto, existe dificuldade anterior e mais substancial: a própria extensão da fração imobiliária sobre a qual a requerente fundamenta a cobrança não foi apresentada de maneira uniforme ao longo da demanda. Na petição inicial, a autora afirmou possuir, nas matrículas nº 7.768, 7.769, 7.770 e 7.771, área correspondente a 4 alqueires, 18 litros e 121 m². Ao mesmo tempo, sustentou que a parcela que deveria corresponder à sua meação seria próxima de seis alqueires, reconhecendo divergência entre a extensão territorial que entende integrar seu patrimônio e aquela que afirma constar atualmente dos registros imobiliários. Em manifestação posterior, a própria requerente afirmou ter sido constatado possível “erro material no instrumento de compra e venda ou na forma de divisão das terras”, esclarecendo que, embora alegasse não ter vendido sua cota de aproximadamente seis alqueires, as diligências realizadas nas matrículas apontariam a existência de apenas 4,18 alqueires em seu favor, questão que seria discutida em ação específica. A notificação extrajudicial anteriormente encaminhada, por sua vez, fazia referência a 5,79 alqueires (evento 1, arquivo 11), enquanto a memória apresentada no evento 17, destinada a justificar o aluguel pretendido, adotou como parâmetro uma área de aproximadamente 20 hectares. Essas variações não são meramente terminológicas. A extensão da área é elemento essencial para o próprio arbitramento, pois repercute diretamente na identificação do bem alegadamente utilizado com exclusividade e na determinação da vantagem econômica obtida por aquele que o ocupa. Não se está afirmando que a requerente necessariamente deveria ter ajuizado previamente ação demarcatória ou reivindicatória. O que se constata é que, neste processo, competia-lhe fornecer elementos probatórios suficientes para identificar a fração de sua titularidade cuja utilização exclusiva atribui aos requeridos. E essa demonstração não ocorreu. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que o coproprietário que utiliza integral e exclusivamente o imóvel comum deve indenizar os demais condôminos privados de sua fruição, na proporção de suas respectivas quotas. Nesse sentido: “O coproprietário que ocupa o imóvel, de forma integral e exclusiva, deve pagar aluguel aos demais condôminos, na proporção de sua quota. Assim, se apenas um dos condôminos reside no imóvel, abre-se a via da indenização, mediante o pagamento dos alugueres, àquele que se encontra privado da fruição da coisa.” (STJ, AgInt no AgInt no AREsp nº 2.215.613/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 09/10/2023, DJe 16/10/2023). A orientação jurisprudencial evidencia que o dever de indenizar pressupõe não apenas a copropriedade formal, mas a demonstração da utilização exclusiva do bem comum, da privação da fruição pelo outro coproprietário e da proporção da quota a ser considerada para o arbitramento. No caso concreto, tais elementos não foram suficientemente demonstrados. A própria requerente apresentou, ao longo da demanda, referências distintas acerca da extensão territorial de seu direito. Na inicial, indicou área de 4 alqueires, 18 litros e 121 m²; em suas manifestações, afirmou que a parcela que entende efetivamente lhe pertencer corresponderia a aproximadamente 6 alqueires, embora as diligências registrais apontassem, segundo ela própria, apenas 4,18 alqueires; na notificação extrajudicial, fez referência a 5,79 alqueires; e, para justificar o valor locativo pretendido, adotou, no evento 17, área aproximada de 20 hectares. Mais relevante, a própria autora reconheceu, no curso do processo, a possível existência de erro material no instrumento de compra e venda ou na forma de divisão das terras, consignando que a divergência entre a área que entende lhe pertencer e aquela constante dos registros seria objeto de discussão em ação específica. Portanto, não se está diante de mera ausência de demarcação física de quotas ideais perfeitamente estabelecidas. Há controvérsia, reconhecida pela própria requerente, acerca da extensão do direito imobiliário que pretende tomar como base para a cobrança. 2.2. Da ausência de prova suficiente do uso exclusivo pelos requeridos e do impedimento à fruição pela autora Há ainda deficiência probatória quanto a outro pressuposto essencial. A autora sustenta que, após o falecimento de Hélio, os requeridos passaram a usufruir exclusivamente de toda a propriedade e impediram seu acesso, inclusive mediante ameaça de registro de ocorrência policial. Todavia, tais afirmações permaneceram essencialmente no plano alegatório. A notificação extrajudicial demonstra que, em 25/02/2025, a requerente exteriorizou formalmente sua oposição à situação que entendia existente, solicitando composição e manifestando intenção de cobrar remuneração pela utilização da área. A notificação comprova, portanto, a manifestação de oposição da autora a partir de seu recebimento. Não comprova, por si só, a veracidade do fato narrado pela própria notificante, isto é, que os requeridos efetivamente exerciam posse exclusiva sobre sua fração e que a impediam de ingressar ou usufruir do imóvel. Tratando-se de documento produzido unilateralmente pela própria interessada, seu conteúdo é apto a demonstrar a manifestação da pretensão e a ciência da destinatária, mas não substitui a prova do fato constitutivo nele narrado. E a instrução não trouxe elemento independente capaz de corroborar suficientemente essa alegação. É relevante registrar, nesse ponto, a própria dinâmica processual da produção da prova. No evento 63, após a contestação apresentada no evento 62, a requerente foi expressamente intimada para impugnar a defesa e especificar as provas que pretendia produzir. Não apresentou réplica nem especificou oportunamente prova oral. Apenas os requeridos apresentaram requerimento de produção probatória, no evento 68. Apesar disso, a decisão saneadora do evento 70 considerou necessária a instrução e deferiu a produção de prova oral, inclusive fixando expressamente como ponto controvertido a existência de esbulho ou impedimento ao exercício da posse pela autora após o falecimento de Hélio. Na audiência realizada no evento 125, a requerente compareceu acompanhada de advogado e levou testemunhas; porém, sua oitiva foi indeferida porque não havia sido apresentado o respectivo rol no momento processual oportuno. Desse modo, não foi produzida pela autora prova testemunhal capaz de demonstrar os alegados atos de exclusão possessória praticados pelos requeridos. A única testemunha efetivamente ouvida foi apresentada pela defesa e, como visto, não conhecia Livertina e não tinha conhecimento da dinâmica familiar ou dos acontecimentos posteriores ao falecimento de Hélio. Seu depoimento, portanto, não comprova que Lázara ou os sucessores tenham impedido a autora de acessar o imóvel após março de 2024. Também não há registro, no termo da audiência, de produção de depoimento pessoal da requerente capaz de suprir essa deficiência. As alegações finais da autora, apresentadas no evento 132, não alteram essa conclusão. Naquela oportunidade, sustentou-se que Hélio atuava como “gerente e administrador da fazenda familiar”, cumprindo orientações da requerente. Todavia, essa afirmação não encontra suporte na prova oral produzida. Jonny não afirmou que Hélio administrava a propriedade em nome de Livertina. Ao contrário, declarou que o conhecia como proprietário e sequer conhecia a requerente. Da mesma forma, não é possível acolher a afirmação contida nos memoriais de que o depoimento teria “confirmado a existência do condomínio” ou demonstrado que Hélio apenas administrava a propriedade. O que a testemunha efetivamente revelou foi não possuir conhecimento acerca das divisões internas, dos limites das áreas ou das relações jurídicas e familiares que fundamentavam a ocupação. Assim, a prova testemunhal é insuficiente tanto para comprovar a usucapião arguida pelos requeridos quanto para demonstrar o fato constitutivo alegado pela requerente. A consequência jurídica, contudo, é distinta para cada parte em razão da distribuição do ônus da prova. Os requeridos suportam a ausência de prova suficiente da usucapião, nos termos do artigo 373, II, do CPC. A requerente, por sua vez, suporta a ausência de prova suficiente dos pressupostos da cobrança de aluguéis, conforme artigo 373, I, do mesmo diploma. Não há incompatibilidade entre essas conclusões. É perfeitamente possível que os requeridos não tenham demonstrado aquisição originária por usucapião e, simultaneamente, que a requerente não tenha comprovado que eles utilizam exclusivamente, em seu detrimento, área determinada de sua titularidade em condições capazes de gerar obrigação de pagamento de aluguel. 2.3. Da ausência de prova idônea do valor locativo Também não foi demonstrado de maneira satisfatória o valor mensal pretendido. A autora postulou a fixação do aluguel em R$ 1.500,00 mensais. Quando intimada a esclarecer o critério utilizado, apresentou, no evento 17, cálculo baseado em referências gerais acerca de arrendamento de pastagens, preço da arroba bovina e estimativa de quantidade de animais que poderiam ocupar determinada extensão territorial. A insuficiência desses elementos já havia sido apontada na decisão do evento 24, quando do indeferimento da tutela provisória. Naquela oportunidade, consignou-se que as referências apresentadas eram genéricas e não estavam acompanhadas de avaliação técnica individualizada, parecer de profissional habilitado ou demonstração concreta dos valores praticados no mercado relativamente a imóveis rurais com características semelhantes. A instrução processual não supriu essa deficiência. Embora a decisão saneadora do evento 70 tenha expressamente incluído entre os pontos controvertidos o “valor de mercado para locação da cota-parte remanescente da autora, considerando as características do imóvel rural”, não foi produzida perícia, avaliação mercadológica, prova documental de contratos comparáveis ou prova testemunhal específica sobre o valor locativo da área. A testemunha Jonny tampouco prestou qualquer esclarecimento acerca de valores de arrendamento ou aluguel. Não há, assim, substrato probatório suficiente para concluir que R$ 1.500,00 corresponda ao valor de mercado da utilização da fração imobiliária discutida. Também não prospera a alegação deduzida pela requerente no evento 132 de que o valor teria se tornado incontroverso pela ausência de impugnação específica. Além de a resistência dos requeridos alcançar a própria existência da obrigação e a relação condominial invocada como sua causa, o valor locativo foi expressamente mantido como questão fática controvertida na decisão saneadora do evento 70, sem insurgência oportuna das partes. Se a própria decisão de organização do processo determinou que o valor de mercado da cota-parte seria objeto de prova, não se mostra possível, após encerrada a instrução sem produção de elemento suficiente sobre o ponto, considerá-lo incontroverso exclusivamente com fundamento no artigo 341 do CPC. Ademais, a regra da impugnação específica não dispensa a demonstração dos elementos necessários à quantificação da pretensão quando o valor depende de circunstâncias concretas do bem, sobretudo diante da ausência de delimitação segura da extensão territorial sobre a qual o aluguel deveria incidir. 2.4. Do termo inicial pretendido Há, por fim, questão adicional relativa ao período da cobrança. A requerente pretende aluguéis desde 22/03/2024, data imediatamente posterior ao falecimento de Hélio. Entretanto, o elemento documental objetivo existente nos autos demonstra que a notificação extrajudicial somente foi recebida por Lázara em 25/02/2025. Nas próprias alegações finais do evento 132, a requerente reconhece que a oposição foi formalizada por meio da referida notificação. O fato de a notificante ter manifestado naquele documento pretensão de cobrança retroativa ao falecimento não equivale à demonstração de que a oposição ao uso exclusivo tenha ocorrido desde março de 2024. A declaração unilateral do credor acerca do período que pretende cobrar não tem aptidão para retroagir o momento em que a oposição foi efetivamente comunicada. A questão, de toda forma, torna-se secundária diante da ausência de demonstração dos próprios pressupostos materiais da obrigação de pagar aluguel. Desse modo, embora não comprovados os requisitos necessários ao acolhimento da usucapião extraordinária arguida em defesa, a autora igualmente não se desincumbiu do ônus de demonstrar os fatos constitutivos de sua pretensão, especialmente a utilização exclusiva pelos requeridos de fração determinada de sua titularidade, a consequente privação de sua fruição e o correspondente valor locativo, nos termos do art. 373, I e II, do CPC. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por LIVERTINA ROSA DE SOUZA, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência, condeno a autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Todavia, por ser a autora beneficiária da gratuidade da justiça, fica suspensa a exigibilidade das obrigações decorrentes de sua sucumbência, na forma do art. 98, § 3º, do CPC. Caso haja oposição de embargos de declaração, e na possibilidade de serem aplicados efeitos infringentes, deverá a parte contrária ser intimada para manifestação no prazo legal, independentemente de nova conclusão, mediante ato ordinatório pela UPJ, com advertência de que, se constatado o caráter protelatório, ou seja, com nítido propósito de rediscutir o mérito da controvérsia, será aplicada multa de 2% (dois por cento) com fulcro no art. 1.026, § 2º, do CPC. Na eventualidade de recurso de apelação interposto pelas partes, intime-se a parte contrária para apresentação de contrarrazões e, em seguida, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, nos termos do artigo 1.010 do CPC, com as homenagens deste juízo. Com o trânsito em julgado, e na ausência de requerimentos, arquivem-se imediatamente. Publicada e registrada. Intimem-se. Cumpra-se. Goiânia, data da assinatura eletrônica. Soraya Fagury Brito Juíza de Direito Assinado digitalmente, nos termos do art. 1º, §2º, III, "a", da Lei nº 11.419/06 5upj.civelgyn@tjgo.jus.br - Balcão virtual: (62) 3018-6762
TJGO · Goiânia - 5ª UPJ Varas Cíveis: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª e 25ª · Sentença
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE GOIÂNIA 12ª Vara Cível Avenida Olinda, n. 722, Setor Park Lozandes, Goiânia, Goiás, CEP: 74884-120 Protocolo: 5243115-46.2025.8.09.0051 Natureza: Consignatória de Aluguéis Polo ativo: Livertina Rosa de Souza Polo passivo: Helio Elias de Souza (espólio). S E N T E N Ç A (Nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimento do Foro Judicial, o presente ato servirá, também, como mandado e ofício) Trata-se de AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL C/C COBRANÇA proposta por LIVERTINA ROSA DE SOUZA em desfavor do ESPÓLIO DE HÉLIO ELIAS DE SOUZA e LÁZARA MARIA RODRIGUES DE SOUZA, partes devidamente qualificadas nos autos. Alega a requerente ser coproprietária de imóvel rural na Fazenda Morro Alto, no Município de Piracanjuba/GO, sustentando que as terras foram adquiridas na constância de seu casamento com Pedro Ribeiro da Silva e que, por ocasião da separação judicial do casal, ocorrida na década de 1980, houve a divisão do patrimônio comum, cabendo metade dos bens a cada cônjuge. Relata que seu filho, Hélio Elias de Souza, adquiriu posteriormente a parte pertencente a Pedro Ribeiro da Silva e que, durante vários anos, mãe e filho mantiveram entendimento acerca do uso e da posse das terras, inclusive quanto à criação de animais. Afirma que, após o falecimento de Hélio Elias de Souza, ocorrido em 21/03/2024, sua viúva e os sucessores passaram a usufruir unilateralmente do imóvel, recusando-se a promover a divisão amigável das terras e impedindo o acesso da requerente à propriedade. Aduz que possui direitos sobre áreas constantes das matrículas nº 7.768, 7.769, 7.770 e 7.771 do Cartório de Registro de Imóveis de Piracanjuba/GO, indicando, na inicial, área correspondente a 4 alqueires, 18 litros e 121 m². Sustenta, contudo, que a quota que originalmente lhe caberia corresponderia a aproximadamente seis alqueires, havendo divergência entre a extensão que entende ser de sua propriedade e aquela atualmente constante dos registros imobiliários, questão que afirma ser objeto de discussão própria. Narra ter encaminhado notificação extrajudicial a Lázara Maria Rodrigues de Souza, recebida em 25/02/2025, por meio da qual buscou composição acerca da demarcação das terras e comunicou sua pretensão de cobrança de aluguéis pela utilização exclusiva do imóvel, postulando-os a partir de 22/03/2024. A inicial sustenta que, diante da dificuldade de realizar a demarcação das terras, a requerente optou pela cobrança dos aluguéis decorrentes da utilização exclusiva do bem comum. Defende ser devida indenização pelo uso exclusivo do imóvel comum, com fundamento, dentre outros, nos artigos 1.319 e 884 do Código Civil. Ao final, requer o arbitramento de aluguel mensal no valor de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), com cobrança das parcelas vencidas desde 22/03/2024 e das que se vencerem no curso da demanda. Atribuiu à causa o valor de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais). A requerente instruiu a demanda com documentos, dentre os quais matrículas imobiliárias e notificação extrajudicial. Após determinação para comprovação dos requisitos necessários à concessão da gratuidade da justiça, a requerente apresentou documentação no evento 08, sendo-lhe deferido o benefício. Considerando que a ação havia sido inicialmente proposta também contra o espólio de Hélio Elias de Souza, foi determinada a regularização de sua representação processual, mediante apresentação do termo de nomeação e compromisso de inventariante ou, inexistindo inventário regularmente instaurado, a qualificação dos sucessores do falecido. Na mesma oportunidade, foi determinada a apresentação de certidões atualizadas dos imóveis e esclarecimentos acerca do critério empregado para definição do aluguel pretendido. Em manifestação subsequente, a autora apresentou as matrículas imobiliárias e esclareceu ter adotado como parâmetro para estimativa do aluguel o método comparativo aplicável a pequenas propriedades rurais. Sustentou, ainda, que não figurava como herdeira do falecido, mas como credora do espólio. Posteriormente, no evento 17, a requerente complementou os esclarecimentos acerca da formação do valor pretendido, utilizando referências relativas ao arrendamento de pastagens, cotação da arroba bovina e capacidade estimada de ocupação da área por animais, defendendo que o resultado obtido justificaria o aluguel mensal de R$ 1.500,00. Intimada novamente a regularizar o polo passivo, a requerente apresentou, no evento 22, emenda à inicial. No evento 24, foi proferida decisão que recebeu a emenda à inicial e indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência destinado à imediata fixação de aluguel. Consignou-se, naquela oportunidade, que os elementos apresentados pela requerente acerca da formação do valor consistiam em referências gerais relativas a propriedades rurais, sem documento técnico individualizado, parecer profissional ou avaliação de mercado específica do imóvel objeto da controvérsia. Assinalou-se, ainda, a inexistência, naquele momento processual, de elementos documentais suficientes para demonstrar o exercício de posse exclusiva pelos requeridos, reputando-se necessária a instrução probatória. Foi determinada a citação dos requeridos e designada audiência de mediação. O andamento processual confirma a decisão de não concessão da tutela no evento 24. Foi realizada audiência conciliatória, igualmente sem acordo, conforme evento 61. Regularmente citados, Lázara Maria Rodrigues de Souza e o Espólio de Hélio Elias de Souza apresentaram contestação no evento 62. Em sua defesa, sustentam que Hélio Elias de Souza exerceu, por período superior a vinte e cinco/trinta anos, posse exclusiva, contínua, mansa e pacífica sobre o imóvel, com animus domini, sendo reconhecido na região como seu único proprietário. Alegam que a requerente jamais exerceu posse efetiva sobre a área nem apresentou oposição durante todo o período em que Hélio permaneceu no imóvel. Invocam, como matéria de defesa, a ocorrência de usucapião extraordinária, com fundamento no artigo 1.238 do Código Civil e na Súmula 237 do Supremo Tribunal Federal, sustentando que a prescrição aquisitiva teria se consumado anteriormente à notificação extrajudicial encaminhada pela autora em 2025, circunstância que, segundo defendem, teria extinguido a relação condominial e, consequentemente, afastaria qualquer obrigação de pagamento de aluguéis. A contestação também menciona a ação nº 5444834-79.2025.8.09.0051, anteriormente proposta pela requerente, na qual teria questionado negócio jurídico celebrado na década de 1990 envolvendo a transmissão de áreas rurais a Hélio Elias de Souza. Segundo os requeridos, naquela demanda a autora sustentou possível vício de consentimento quanto aos atos de transmissão imobiliária. Informam que referido processo foi extinto sem resolução do mérito. Ao final, requerem o reconhecimento da usucapião arguida em defesa e a improcedência dos pedidos iniciais, com condenação da requerente nos ônus sucumbenciais. A contestação juntada no evento 62 veio acompanhada, entre outros documentos, de certidão de óbito, escrituras relativas à representação do espólio e documentos pessoais. No evento 63, as partes foram intimadas para impugnação à contestação e especificação das provas que pretendiam produzir. A requerente não apresentou réplica à contestação. Apenas os requeridos especificaram provas, mediante petição do evento 68, requerendo produção de prova oral. No evento 70, foi proferida decisão de saneamento e organização do processo, na qual se declarou o feito saneado, inexistindo questões processuais pendentes que impedissem o exame do mérito. Foram delimitadas como questões fáticas controvertidas a natureza da posse exercida por Hélio Elias de Souza, notadamente se decorrente de tolerância da autora ou exercida de forma exclusiva com animus domini; o período de exercício dessa posse e eventual oposição ou interrupção anterior ao falecimento; a ocorrência de esbulho ou impedimento à utilização do imóvel pela requerente após a morte de Hélio; e o valor de mercado para locação da cota-parte remanescente da autora, consideradas as características do imóvel rural. Como questão jurídica controvertida, foi delimitada a verificação dos requisitos necessários à configuração da usucapião extraordinária suscitada pelos requeridos como fato extintivo do direito afirmado pela autora. Foi deferida a produção de prova documental, testemunhal e o depoimento pessoal da requerente, com designação de audiência de instrução e julgamento. Os requeridos apresentaram rol de testemunhas no evento 75. Após redesignações da audiência de instrução, o ato foi definitivamente realizado em 01/07/2026, conforme evento 125. Na oportunidade, compareceram as partes acompanhadas de seus procuradores, bem como as testemunhas Jonny Fábio Alves de Moura e Ronivaldo Ferreira Vieira da Cunha, arroladas pelos requeridos. A magistrada indeferiu a oitiva das testemunhas apresentadas pela requerente, diante da ausência de prévia apresentação de rol. Os requeridos dispensaram a oitiva da testemunha Ronivaldo Ferreira Vieira da Cunha, sendo ouvida exclusivamente a testemunha Jonny Fábio Alves de Moura. Encerrada a produção da prova oral, o Juízo declarou encerrada a instrução e determinou a abertura de prazo comum de dez dias úteis para apresentação de razões finais escritas, conforme decisão proferida na audiência e registrada nos eventos 125/126. A respectiva mídia audiovisual foi juntada no evento 124. No evento 131, os requeridos apresentaram alegações finais. Reiteraram a tese de improcedência da pretensão, sustentando que a requerente não se desincumbiu do ônus previsto no artigo 373, I, do CPC. Defenderam, de outro lado, terem demonstrado que Hélio Elias de Souza exercia posse exclusiva sobre o imóvel há mais de trinta anos, com animus domini, invocando, além dos documentos apresentados, o depoimento da testemunha Jonny Fábio Alves de Moura. Reiteraram a usucapião extraordinária arguida na contestação como fato extintivo do direito da requerente e requereram a improcedência da ação. Por sua vez, a requerente apresentou alegações finais no evento 132, sustentando permanecer hígida sua propriedade registral sobre área que afirma corresponder a 4,18 alqueires, integrante das matrículas nº 7.768, 7.769, 7.770 e 7.771. Defendeu que a notificação extrajudicial foi recebida por Lázara em 25/02/2025 e reiterou que, após o falecimento de Hélio, os sucessores passaram a usufruir exclusivamente do imóvel, impedindo sua utilização pela autora. Impugnou a usucapião extraordinária arguida em defesa, sustentando que Hélio exercia atividade de administração da fazenda no contexto da relação familiar, e não posse exclusiva em oposição à requerente. Questionou, ainda, a força probatória do depoimento da única testemunha ouvida, destacando que esta não conhecia Livertina e não soube esclarecer a divisão e os limites internos do imóvel. A requerente sustentou, ainda, que o valor mensal de R$ 1.500,00 não teria sido especificamente impugnado e reiterou a incidência dos artigos 1.319 e 884 do Código Civil, requerendo a rejeição da usucapião defensiva e a procedência da ação, com condenação dos requeridos ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos. Após a apresentação dos memoriais, os autos foram conclusos para sentença no evento 133. Breve relato. Decido. O feito comporta julgamento de mérito, porquanto regularmente processado, com observância do contraditório e da ampla defesa. As partes são legítimas e estão devidamente representadas, inexistindo questões processuais pendentes de apreciação, conforme já assentado na decisão de saneamento proferida no evento 70. A controvérsia consiste em verificar, de um lado, se Hélio Elias de Souza exerceu sobre a área indicada pela requerente posse exclusiva, contínua, mansa, pacífica e com animus domini, pelo lapso temporal necessário à configuração da usucapião extraordinária arguida pelos requeridos como matéria de defesa e, de outro, caso afastada a prescrição aquisitiva, se estão presentes os pressupostos necessários ao arbitramento de aluguel em favor da requerente, especialmente a comprovação da utilização exclusiva pelos requeridos de área de sua titularidade, do impedimento à respectiva fruição e do valor locativo correspondente. 1. Da usucapião extraordinária arguida como matéria de defesa Os requeridos sustentam que Hélio Elias de Souza exerceu a posse do imóvel rural por mais de trinta anos, de maneira exclusiva, contínua, mansa e pacífica e com animus domini, sendo reconhecido perante terceiros como único proprietário da área. Afirmam que a requerente jamais exerceu posse efetiva sobre o imóvel nem se opôs à ocupação exercida por Hélio durante o período necessário à prescrição aquisitiva, razão pela qual sustentam a extinção da relação condominial em virtude da usucapião extraordinária. A matéria pode ser examinada nesta demanda. Com efeito, a Súmula nº 237 do Supremo Tribunal Federal estabelece que “o usucapião pode ser arguido em defesa”. A orientação mostra-se aplicável quando a prescrição aquisitiva é invocada como fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito deduzido pela parte adversa. No caso, a pretensão de arbitramento de aluguel está assentada na alegada copropriedade da requerente e no uso exclusivo do imóvel pelos requeridos, de modo que eventual aquisição, por usucapião, da fração imobiliária em discussão teria aptidão para repercutir diretamente sobre o suporte jurídico da pretensão indenizatória. Há, contudo, distinção necessária entre reconhecer incidentalmente a prescrição aquisitiva como matéria de defesa e declarar, com eficácia própria, a aquisição do domínio imobiliário em favor dos requeridos. O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás já assentou que, embora a usucapião possa ser invocada defensivamente, nos termos da Súmula nº 237 do STF, seu acolhimento nessa condição não se presta, por si só, à declaração da aquisição do domínio, providência que reclama ação própria. Nesse sentido: “Em que pese os termos da Súmula nº 237 do STF, de que é possível invocar a usucapião como matéria de defesa, tal não se presta para declarar a aquisição de domínio, caso seja acolhida. Para tanto, é necessário o ajuizamento de ação própria (...).” (TJGO, Apelações Cíveis nº 0081650-12.2008.8.09.0051, Rel. Des. Altair Guerra da Costa, 3ª Câmara Cível, publicação em 04/05/2023). Em igual direção, há precedente do TJGO no sentido de que a alegação defensiva da prescrição aquisitiva pode constituir óbice à pretensão fundada no domínio quando comprovados os respectivos requisitos, sem, entretanto, substituir a ação própria necessária à obtenção de declaração dominial com os efeitos correspondentes. Assim, é possível examinar a tese de usucapião suscitada no evento 62, porém apenas na medida necessária à resolução da pretensão deduzida nesta ação, não comportando acolhimento, nesta via, o pedido formulado pelos requeridos em alegações finais para ser declarada ou “assegurada” aos herdeiros a aquisição da propriedade. Superada essa delimitação, passa-se à verificação dos requisitos da prescrição aquisitiva. Dispõe o artigo 1.238 do Código Civil que aquele que, por quinze anos, sem interrupção nem oposição, possuir como seu um imóvel adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé, reduzindo-se o prazo nas hipóteses previstas em seu parágrafo único. Não basta, portanto, a simples demonstração da permanência física no imóvel durante longo período. A usucapião extraordinária pressupõe posse qualificada, exercida de forma contínua e sem oposição, acompanhada do elemento subjetivo caracterizado pelo exercício da posse como dono. Tratando-se, ademais, de alegação formulada pelos requeridos como fato extintivo do direito afirmado pela autora, incumbia-lhes a demonstração dos respectivos pressupostos, nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil. E, no caso concreto, o conjunto probatório não se mostra suficiente para o reconhecimento da prescrição aquisitiva. A prova oral produzida na audiência de instrução realizada no evento 125 resumiu-se ao depoimento de Jonny Fábio Alves de Moura, única testemunha efetivamente ouvida. Os requeridos dispensaram a testemunha Ronivaldo Ferreira Vieira da Cunha, ao passo que a oitiva das testemunhas levadas pela requerente foi indeferida em razão da ausência de apresentação tempestiva do respectivo rol. Jonny Fábio Alves de Moura declarou que exercia atividade de leiteiro na região de Piracanjuba e que conheceu Hélio Elias de Souza por volta dos anos de 1993 ou 1994. Disse que conhecia Hélio como proprietário, que não conhecia outra pessoa nessa condição e que sempre soube que a propriedade seria dele. Relatou, ainda, que viu Lázara no local algumas vezes e que havia na área pastagem e gado pertencente a Hélio. Todavia, ao ser questionado sobre aspectos concretos da propriedade e de sua ocupação, afirmou não conhecer Livertina, tampouco sua família; declarou desconhecer eventual venda das terras; não soube esclarecer os limites das cercas ou os limites internos da propriedade; e não conseguiu informar se havia divisão de pastagens entre as áreas existentes no local. Conforme se extrai do conteúdo do depoimento, a testemunha, em síntese, afirmou: conheceu Hélio por volta de 1993/1994; conhecia-o como proprietário; não conhecia Livertina nem a família; sabia da existência de gado de Hélio e de área de pastagem; não sabia acerca de venda das terras, tampouco dos limites de cercas e das divisões internas da propriedade. Tais declarações são relevantes para demonstrar que Hélio exercia atos possessórios no imóvel e que, perante aquela testemunha, apresentava-se ou era reconhecido socialmente como proprietário. Não são suficientes, entretanto, para demonstrar o elemento central da tese defensiva: que Hélio tenha exercido posse exclusiva e com animus domini, durante o lapso aquisitivo, precisamente sobre a fração imobiliária pertencente à requerente. Essa distinção assume particular importância no caso concreto. Os documentos imobiliários indicam a existência de direitos registrados tanto em favor da requerente quanto de Hélio, decorrentes da divisão e das posteriores transmissões das áreas. Assim, a simples circunstância de Hélio manter gado, explorar pastagens e ser reconhecido por terceiros como proprietário não permite concluir, sem outros elementos de individualização territorial, que esses atos possessórios incidiam também, de forma exclusiva e adversa, sobre a parcela cuja titularidade registral é invocada pela autora. A testemunha não soube identificar os limites das áreas, não conhecia a situação registral, desconhecia os negócios jurídicos relativos às terras e, sobretudo, não conhecia a própria requerente. Por conseguinte, não possuía conhecimento direto que lhe permitisse esclarecer se a ausência de Livertina decorria de abandono da posse, de tolerância familiar, de administração do imóvel por Hélio, de divisão informal entre os envolvidos ou de efetivo exercício de posse adversa pelo falecido. Também não é possível extrair do fato de a testemunha declarar que “sempre conheceu Hélio como proprietário” prova bastante de que este exercesse posse ad usucapionem sobre toda a extensão territorial discutida. O reconhecimento social da condição de proprietário constitui elemento probatório que pode concorrer para a demonstração do animus domini, mas não dispensa a comprovação de que os atos possessórios recaíam sobre a coisa ou fração específica que se pretende considerar adquirida pela prescrição aquisitiva. Não se mostra suficiente, portanto, a comprovação genérica de que Hélio exercia posse sobre terras na Fazenda Morro Alto. Era necessário demonstrar que tal posse abrangia também a fração imobiliária atribuída à requerente e que, relativamente a ela, era exercida de maneira exclusiva, inequívoca e em nome próprio durante todo o lapso aquisitivo. A prova produzida não alcança esse grau de certeza. Os documentos mencionados pelos requeridos, relativos ao pagamento de tributos e encargos e à exploração econômica do imóvel, tampouco suprem, isoladamente, essa deficiência, pois constituem indícios do exercício possessório, mas não permitem, diante da configuração registral e territorial retratada nos autos, individualizar suficientemente a área sobre a qual recaíram os atos de posse. De igual modo, a circunstância de a requerente ter formalizado oposição apenas em momento recente não é bastante, por si só, para demonstrar que, nos anos anteriores, Hélio já exercia posse adversa sobre a fração dela. A ausência de oposição constitui requisito da prescrição aquisitiva, mas pressupõe, logicamente, a existência de posse apta à usucapião. O silêncio ou a inércia do titular registral não transforma automaticamente qualquer utilização do imóvel em posse com animus domini. Portanto, embora a prova permita reconhecer que Hélio exerceu atos possessórios por longo período, não permite afirmar, com a segurança exigível, que tenha exercido posse exclusiva e qualificada especificamente sobre a parcela atribuída à requerente, em oposição ao direito desta, pelo prazo necessário à aquisição originária. Por conseguinte, rejeito a usucapião extraordinária arguida pelos requeridos como matéria de defesa. Tal conclusão, contudo, não conduz automaticamente à procedência da pretensão inicial, questão que passa a ser examinada. 2. Do arbitramento de aluguel A requerente pretende receber dos requeridos aluguel mensal de R$ 1.500,00 em razão da alegada utilização exclusiva de imóvel rural do qual afirma ser coproprietária. O artigo 1.319 do Código Civil dispõe que cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhes causou. A possibilidade de indenização entre condôminos pelo uso exclusivo da coisa comum decorre da vedação ao enriquecimento sem causa e da impossibilidade de um dos titulares usufruir exclusivamente de bem comum em detrimento dos demais, desde que demonstrada a efetiva privação da fruição do bem pelo outro titular. Entretanto, a existência de propriedade ou copropriedade registral, isoladamente considerada, não torna automaticamente exigível aluguel. Para o acolhimento da pretensão, era necessário que a requerente demonstrasse os fatos constitutivos do direito alegado, nos termos do artigo 373, I, do CPC, notadamente a extensão do direito imobiliário sobre o qual fundamenta a cobrança, a utilização exclusiva dessa área pelos requeridos em detrimento de sua possibilidade de fruição e elementos suficientes para a determinação do correspondente valor locativo. Esses aspectos foram, inclusive, expressamente identificados na decisão de saneamento do evento 70, que delimitou como questões controvertidas a ocorrência de esbulho ou impedimento à utilização do imóvel pela autora após o falecimento de Hélio e o valor de mercado para locação de sua cota-parte remanescente. Encerrada a instrução, contudo, tais fatos não foram suficientemente demonstrados. 2.1. Da ausência de delimitação segura da base objetiva do aluguel pretendido Inicialmente, cumpre observar que a controvérsia existente nos autos não se resume à ausência de demarcação física entre frações perfeitamente determinadas. A ausência de prévia ação demarcatória, por si só, não impede necessariamente o arbitramento de indenização pelo uso exclusivo de bem comum, uma vez que o condomínio pro indiviso não retira do condômino os direitos inerentes à sua quota ideal. No presente caso, entretanto, existe dificuldade anterior e mais substancial: a própria extensão da fração imobiliária sobre a qual a requerente fundamenta a cobrança não foi apresentada de maneira uniforme ao longo da demanda. Na petição inicial, a autora afirmou possuir, nas matrículas nº 7.768, 7.769, 7.770 e 7.771, área correspondente a 4 alqueires, 18 litros e 121 m². Ao mesmo tempo, sustentou que a parcela que deveria corresponder à sua meação seria próxima de seis alqueires, reconhecendo divergência entre a extensão territorial que entende integrar seu patrimônio e aquela que afirma constar atualmente dos registros imobiliários. Em manifestação posterior, a própria requerente afirmou ter sido constatado possível “erro material no instrumento de compra e venda ou na forma de divisão das terras”, esclarecendo que, embora alegasse não ter vendido sua cota de aproximadamente seis alqueires, as diligências realizadas nas matrículas apontariam a existência de apenas 4,18 alqueires em seu favor, questão que seria discutida em ação específica. A notificação extrajudicial anteriormente encaminhada, por sua vez, fazia referência a 5,79 alqueires (evento 1, arquivo 11), enquanto a memória apresentada no evento 17, destinada a justificar o aluguel pretendido, adotou como parâmetro uma área de aproximadamente 20 hectares. Essas variações não são meramente terminológicas. A extensão da área é elemento essencial para o próprio arbitramento, pois repercute diretamente na identificação do bem alegadamente utilizado com exclusividade e na determinação da vantagem econômica obtida por aquele que o ocupa. Não se está afirmando que a requerente necessariamente deveria ter ajuizado previamente ação demarcatória ou reivindicatória. O que se constata é que, neste processo, competia-lhe fornecer elementos probatórios suficientes para identificar a fração de sua titularidade cuja utilização exclusiva atribui aos requeridos. E essa demonstração não ocorreu. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que o coproprietário que utiliza integral e exclusivamente o imóvel comum deve indenizar os demais condôminos privados de sua fruição, na proporção de suas respectivas quotas. Nesse sentido: “O coproprietário que ocupa o imóvel, de forma integral e exclusiva, deve pagar aluguel aos demais condôminos, na proporção de sua quota. Assim, se apenas um dos condôminos reside no imóvel, abre-se a via da indenização, mediante o pagamento dos alugueres, àquele que se encontra privado da fruição da coisa.” (STJ, AgInt no AgInt no AREsp nº 2.215.613/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 09/10/2023, DJe 16/10/2023). A orientação jurisprudencial evidencia que o dever de indenizar pressupõe não apenas a copropriedade formal, mas a demonstração da utilização exclusiva do bem comum, da privação da fruição pelo outro coproprietário e da proporção da quota a ser considerada para o arbitramento. No caso concreto, tais elementos não foram suficientemente demonstrados. A própria requerente apresentou, ao longo da demanda, referências distintas acerca da extensão territorial de seu direito. Na inicial, indicou área de 4 alqueires, 18 litros e 121 m²; em suas manifestações, afirmou que a parcela que entende efetivamente lhe pertencer corresponderia a aproximadamente 6 alqueires, embora as diligências registrais apontassem, segundo ela própria, apenas 4,18 alqueires; na notificação extrajudicial, fez referência a 5,79 alqueires; e, para justificar o valor locativo pretendido, adotou, no evento 17, área aproximada de 20 hectares. Mais relevante, a própria autora reconheceu, no curso do processo, a possível existência de erro material no instrumento de compra e venda ou na forma de divisão das terras, consignando que a divergência entre a área que entende lhe pertencer e aquela constante dos registros seria objeto de discussão em ação específica. Portanto, não se está diante de mera ausência de demarcação física de quotas ideais perfeitamente estabelecidas. Há controvérsia, reconhecida pela própria requerente, acerca da extensão do direito imobiliário que pretende tomar como base para a cobrança. 2.2. Da ausência de prova suficiente do uso exclusivo pelos requeridos e do impedimento à fruição pela autora Há ainda deficiência probatória quanto a outro pressuposto essencial. A autora sustenta que, após o falecimento de Hélio, os requeridos passaram a usufruir exclusivamente de toda a propriedade e impediram seu acesso, inclusive mediante ameaça de registro de ocorrência policial. Todavia, tais afirmações permaneceram essencialmente no plano alegatório. A notificação extrajudicial demonstra que, em 25/02/2025, a requerente exteriorizou formalmente sua oposição à situação que entendia existente, solicitando composição e manifestando intenção de cobrar remuneração pela utilização da área. A notificação comprova, portanto, a manifestação de oposição da autora a partir de seu recebimento. Não comprova, por si só, a veracidade do fato narrado pela própria notificante, isto é, que os requeridos efetivamente exerciam posse exclusiva sobre sua fração e que a impediam de ingressar ou usufruir do imóvel. Tratando-se de documento produzido unilateralmente pela própria interessada, seu conteúdo é apto a demonstrar a manifestação da pretensão e a ciência da destinatária, mas não substitui a prova do fato constitutivo nele narrado. E a instrução não trouxe elemento independente capaz de corroborar suficientemente essa alegação. É relevante registrar, nesse ponto, a própria dinâmica processual da produção da prova. No evento 63, após a contestação apresentada no evento 62, a requerente foi expressamente intimada para impugnar a defesa e especificar as provas que pretendia produzir. Não apresentou réplica nem especificou oportunamente prova oral. Apenas os requeridos apresentaram requerimento de produção probatória, no evento 68. Apesar disso, a decisão saneadora do evento 70 considerou necessária a instrução e deferiu a produção de prova oral, inclusive fixando expressamente como ponto controvertido a existência de esbulho ou impedimento ao exercício da posse pela autora após o falecimento de Hélio. Na audiência realizada no evento 125, a requerente compareceu acompanhada de advogado e levou testemunhas; porém, sua oitiva foi indeferida porque não havia sido apresentado o respectivo rol no momento processual oportuno. Desse modo, não foi produzida pela autora prova testemunhal capaz de demonstrar os alegados atos de exclusão possessória praticados pelos requeridos. A única testemunha efetivamente ouvida foi apresentada pela defesa e, como visto, não conhecia Livertina e não tinha conhecimento da dinâmica familiar ou dos acontecimentos posteriores ao falecimento de Hélio. Seu depoimento, portanto, não comprova que Lázara ou os sucessores tenham impedido a autora de acessar o imóvel após março de 2024. Também não há registro, no termo da audiência, de produção de depoimento pessoal da requerente capaz de suprir essa deficiência. As alegações finais da autora, apresentadas no evento 132, não alteram essa conclusão. Naquela oportunidade, sustentou-se que Hélio atuava como “gerente e administrador da fazenda familiar”, cumprindo orientações da requerente. Todavia, essa afirmação não encontra suporte na prova oral produzida. Jonny não afirmou que Hélio administrava a propriedade em nome de Livertina. Ao contrário, declarou que o conhecia como proprietário e sequer conhecia a requerente. Da mesma forma, não é possível acolher a afirmação contida nos memoriais de que o depoimento teria “confirmado a existência do condomínio” ou demonstrado que Hélio apenas administrava a propriedade. O que a testemunha efetivamente revelou foi não possuir conhecimento acerca das divisões internas, dos limites das áreas ou das relações jurídicas e familiares que fundamentavam a ocupação. Assim, a prova testemunhal é insuficiente tanto para comprovar a usucapião arguida pelos requeridos quanto para demonstrar o fato constitutivo alegado pela requerente. A consequência jurídica, contudo, é distinta para cada parte em razão da distribuição do ônus da prova. Os requeridos suportam a ausência de prova suficiente da usucapião, nos termos do artigo 373, II, do CPC. A requerente, por sua vez, suporta a ausência de prova suficiente dos pressupostos da cobrança de aluguéis, conforme artigo 373, I, do mesmo diploma. Não há incompatibilidade entre essas conclusões. É perfeitamente possível que os requeridos não tenham demonstrado aquisição originária por usucapião e, simultaneamente, que a requerente não tenha comprovado que eles utilizam exclusivamente, em seu detrimento, área determinada de sua titularidade em condições capazes de gerar obrigação de pagamento de aluguel. 2.3. Da ausência de prova idônea do valor locativo Também não foi demonstrado de maneira satisfatória o valor mensal pretendido. A autora postulou a fixação do aluguel em R$ 1.500,00 mensais. Quando intimada a esclarecer o critério utilizado, apresentou, no evento 17, cálculo baseado em referências gerais acerca de arrendamento de pastagens, preço da arroba bovina e estimativa de quantidade de animais que poderiam ocupar determinada extensão territorial. A insuficiência desses elementos já havia sido apontada na decisão do evento 24, quando do indeferimento da tutela provisória. Naquela oportunidade, consignou-se que as referências apresentadas eram genéricas e não estavam acompanhadas de avaliação técnica individualizada, parecer de profissional habilitado ou demonstração concreta dos valores praticados no mercado relativamente a imóveis rurais com características semelhantes. A instrução processual não supriu essa deficiência. Embora a decisão saneadora do evento 70 tenha expressamente incluído entre os pontos controvertidos o “valor de mercado para locação da cota-parte remanescente da autora, considerando as características do imóvel rural”, não foi produzida perícia, avaliação mercadológica, prova documental de contratos comparáveis ou prova testemunhal específica sobre o valor locativo da área. A testemunha Jonny tampouco prestou qualquer esclarecimento acerca de valores de arrendamento ou aluguel. Não há, assim, substrato probatório suficiente para concluir que R$ 1.500,00 corresponda ao valor de mercado da utilização da fração imobiliária discutida. Também não prospera a alegação deduzida pela requerente no evento 132 de que o valor teria se tornado incontroverso pela ausência de impugnação específica. Além de a resistência dos requeridos alcançar a própria existência da obrigação e a relação condominial invocada como sua causa, o valor locativo foi expressamente mantido como questão fática controvertida na decisão saneadora do evento 70, sem insurgência oportuna das partes. Se a própria decisão de organização do processo determinou que o valor de mercado da cota-parte seria objeto de prova, não se mostra possível, após encerrada a instrução sem produção de elemento suficiente sobre o ponto, considerá-lo incontroverso exclusivamente com fundamento no artigo 341 do CPC. Ademais, a regra da impugnação específica não dispensa a demonstração dos elementos necessários à quantificação da pretensão quando o valor depende de circunstâncias concretas do bem, sobretudo diante da ausência de delimitação segura da extensão territorial sobre a qual o aluguel deveria incidir. 2.4. Do termo inicial pretendido Há, por fim, questão adicional relativa ao período da cobrança. A requerente pretende aluguéis desde 22/03/2024, data imediatamente posterior ao falecimento de Hélio. Entretanto, o elemento documental objetivo existente nos autos demonstra que a notificação extrajudicial somente foi recebida por Lázara em 25/02/2025. Nas próprias alegações finais do evento 132, a requerente reconhece que a oposição foi formalizada por meio da referida notificação. O fato de a notificante ter manifestado naquele documento pretensão de cobrança retroativa ao falecimento não equivale à demonstração de que a oposição ao uso exclusivo tenha ocorrido desde março de 2024. A declaração unilateral do credor acerca do período que pretende cobrar não tem aptidão para retroagir o momento em que a oposição foi efetivamente comunicada. A questão, de toda forma, torna-se secundária diante da ausência de demonstração dos próprios pressupostos materiais da obrigação de pagar aluguel. Desse modo, embora não comprovados os requisitos necessários ao acolhimento da usucapião extraordinária arguida em defesa, a autora igualmente não se desincumbiu do ônus de demonstrar os fatos constitutivos de sua pretensão, especialmente a utilização exclusiva pelos requeridos de fração determinada de sua titularidade, a consequente privação de sua fruição e o correspondente valor locativo, nos termos do art. 373, I e II, do CPC. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por LIVERTINA ROSA DE SOUZA, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência, condeno a autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Todavia, por ser a autora beneficiária da gratuidade da justiça, fica suspensa a exigibilidade das obrigações decorrentes de sua sucumbência, na forma do art. 98, § 3º, do CPC. Caso haja oposição de embargos de declaração, e na possibilidade de serem aplicados efeitos infringentes, deverá a parte contrária ser intimada para manifestação no prazo legal, independentemente de nova conclusão, mediante ato ordinatório pela UPJ, com advertência de que, se constatado o caráter protelatório, ou seja, com nítido propósito de rediscutir o mérito da controvérsia, será aplicada multa de 2% (dois por cento) com fulcro no art. 1.026, § 2º, do CPC. Na eventualidade de recurso de apelação interposto pelas partes, intime-se a parte contrária para apresentação de contrarrazões e, em seguida, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, nos termos do artigo 1.010 do CPC, com as homenagens deste juízo. Com o trânsito em julgado, e na ausência de requerimentos, arquivem-se imediatamente. Publicada e registrada. Intimem-se. Cumpra-se. Goiânia, data da assinatura eletrônica. Soraya Fagury Brito Juíza de Direito Assinado digitalmente, nos termos do art. 1º, §2º, III, "a", da Lei nº 11.419/06 5upj.civelgyn@tjgo.jus.br - Balcão virtual: (62) 3018-6762
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