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5233236-78.2026.8.09.0051
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Intimação
TJGO · Goiânia - 6ª UPJ Varas Cíveis: 26ª, 27ª, 28ª, 29ª, 30ª e 31ª · Sentença
PODER JUDICIÁRIO 26ª Vara Cível da Comarca de Goiânia Estado de Goiás Endereço: Fórum Cível, Bairro: Park Lozandes, esquina Rua PL-03, Qd. G, Lt. 04, CEP: 74884-120; E-mail: gab26varacivel@tjgo.jus.br; telefones: (62) 3018-667 e (62)3018-6706. Ação: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível Processo: 5233236-78.2026.8.09.0051 Promovente(s): Cleide Gomes Barbosa Promovido(s): Evian Residence Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda SENTENÇA Trata-se de Ação de Rescisão Contratual e Revisão de Cláusulas Abusivas com pedido de liminar em tutela de urgência ajuizada por CLEIDE GOMES BARBOSA em face de EVIAN RESIDENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, ambas qualificadas nos autos. Narrou a inicial que, em 21/06/2023, as partes celebraram contrato particular de promessa de compra e venda de fração (cota) de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, relativa à Cota n.º 25 do Apartamento n.º 1.203, Torre Sul, do empreendimento Evian Thermas Residence, em Caldas Novas/GO, mediante o pagamento de entrada de R$ 23.954,30 (vinte e três mil, novecentos e cinquenta e quatro reais e trinta centavos) e mais 36 (trinta e seis) parcelas de R$ 197,31 (cento e noventa e sete reais e trinta e um centavos). Sustentou a autora que o empreendimento, anunciado como “resort”, não corresponde ao padrão prometido, evidenciando-se materiais de qualidade inferior (ilustrado por fotografia de banheira de hidromassagem avariada) e que foi surpreendida com nota oficial da ré noticiando princípio de incêndio na Torre Central A do empreendimento, o que lhe gerou insegurança e o desejo de rescindir o contrato. Alegou propaganda enganosa, descumprimento da oferta e existência de cláusulas contratuais abusivas, notadamente a Cláusula 8ª, IV (retenção de 50% do valor atualizado do contrato) e a Cláusula 8ª, V (taxa de fruição de 0,5% ao mês). Aduziu que tentou a rescisão administrativa, sem êxito, ante as exigências da ré. Postula a rescisão contratual por culpa exclusiva da requerida, com devolução integral dos valores pagos; subsidiariamente, sendo reconhecida a culpa da autora pela rescisão, requereu a fixação da cláusula penal em percentual não superior a 10% sobre os valores pagos (e não sobre o valor atualizado do contrato) e o afastamento da cobrança cumulativa da taxa de fruição. Requereu, ainda, a inversão do ônus da prova, a confirmação da competência no foro de seu domicílio, a inaplicabilidade da Lei n.º 13.786/2018 e a nulidade da Cláusula 8ª, IV. Atribuiu à causa o valor de R$ 31.057,46. Recebida a inicial (evento 23), o Juízo deferiu a inversão do ônus da prova em favor da autora, por reputá-la hipossuficiente em relação à ré, e deferiu a tutela de urgência para determinar a suspensão da cobrança/exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, judicial ou extrajudicialmente, bem como para que a ré se abstivesse de negativar o nome da autora, sob pena de multa diária de R$ 200,00, limitada a R$ 5.000,00. Devidamente citada, a ré apresentou contestação (evento 36), na qual, preliminarmente, pugnou pela revogação ou limitação da tutela de urgência, sustentando que a autora deixou de quitar as parcelas finais do contrato (saldo pendente de R$ 1.021,28, apurado em 06/07/2026), além de possuir débitos de IPTU (R$ 127,93) e condominiais (R$ 540,34) vinculados à unidade. Impugnou a inversão do ônus da prova, por ausência de verossimilhança e hipossuficiência. No mérito, negou a existência de vício construtivo, propaganda enganosa ou qualquer inadimplemento contratual de sua parte, sustentando tratar-se de mero arrependimento da autora após quase três anos de execução regular do contrato. Subsidiariamente, requereu, em caso de resolução, o reconhecimento de que esta decorre de iniciativa da autora, com a aplicação da pena convencional de 25% sobre os valores efetivamente pagos (art. 67-A da Lei n.º 4.591/1964), o reconhecimento da validade da taxa de fruição (0,5% ao mês), a dedução da comissão de corretagem (se comprovado o valor e o pagamento) e o abatimento dos débitos incidentes sobre a unidade (saldo contratual, IPTU e condomínio). A autora apresentou réplica (evento 43), na qual reafirmou a competência do foro de seu domicílio e a aplicação do CDC, impugnou a base de cálculo da cláusula penal (que incidiria sobre o valor total do contrato, e não sobre os valores pagos), sustentando que a retenção, se cabível, deve ser limitada a 20% sobre os valores efetivamente pagos, por aplicação analógica do art. 67-A da Lei n.º 4.591/1964. Impugnou a cumulação da taxa de fruição (que, segundo o texto da Cláusula 8ª, V, por ela reproduzido, corresponde a 1% ao mês sobre o preço atualizado da fração) com a cláusula penal, sustentando violação ao art. 53 do CDC, bem como a desproporcionalidade de sua incidência sobre a integralidade do período contratual, quando a fruição da fração, no regime de multipropriedade, se dá por período anual reduzido. Impugnou, ainda, a existência de débito de IPTU anterior ao ajuizamento da ação. Requereu, por fim, a incidência de juros e correção monetária, e declarou expressa concordância com o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do CPC. A ré, por petição própria (evento 42), também requereu o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do CPC, ante a desnecessidade de dilação probatória, por serem as questões da causa essencialmente de direito. Vieram os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. 1 DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE Nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, o processo comporta julgamento antecipado do mérito. A controvérsia, embora envolva a análise de fatos, pode ser dirimida com base na prova documental já produzida nos autos (contrato, demonstrativos de pagamento, extratos de débitos, nota oficial da ré e fotografia), sendo prescindível dilação probatória adicional, tendo, ademais, ambas as partes requerido expressamente o julgamento antecipado da lide (eventos 42 e 43). 2 DO MÉRITO 2.1 Da aplicação do CDC, da competência e da inversão do ônus da prova Aplica-se ao caso o Código de Defesa do Consumidor, porquanto a autora, pessoa física, adquiriu fração de unidade imobiliária em regime de multipropriedade na condição de destinatária final, ao passo que a ré explora tal atividade profissionalmente (arts. 2º e 3º do CDC), tratando-se de contrato de adesão (art. 54 do CDC). A competência do foro do domicílio da autora está corretamente fixada, nos termos da Súmula 21 deste Tribunal de Justiça: “Nas demandas que envolvam relação de consumo, pode o consumidor ajuizar a ação no foro de seu próprio domicílio; do domicílio do réu, de eleição; onde a obrigação deve ser satisfeita, ou, ainda, onde o requerido mantenha agência, filial, escritório ou sucursal, desde que o negócio objeto da ação tenha sido ali celebrado. [...]” (Súmula n.º 21/TJGO). Quanto à inversão do ônus da prova, tal matéria já foi objeto de decisão interlocutória (evento 23), fundamentada na hipossuficiência da consumidora, não impugnada pela via recursal própria e, portanto, alcançada pela preclusão. Ressalvo, de todo modo, que a inversão do ônus da prova, por constituir regra de instrução, não dispensa a parte hipossuficiente de trazer aos autos um mínimo de elementos de verossimilhança quanto aos fatos constitutivos de seu direito (art. 373, § 1º, do CPC), consideração que orientará o exame do mérito a seguir. 2.2 Da responsabilidade pela resolução contratual É incontroverso, e reconhecido por ambas as partes, que o contrato deve ser resolvido: a autora não deseja mais manter o vínculo, e a ré não se opõe à resolução, discordando apenas quanto às suas consequências econômicas. Remanesce, portanto, a apuração da responsabilidade pelo desfazimento, a repercutir sobre o percentual de retenção cabível, nos termos da Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula n.º 543/STJ). A parte autora atribui a responsabilidade pela rescisão à ré, sob a alegação de propaganda enganosa (o empreendimento não corresponderia ao padrão de “resort” anunciado), de materiais de qualidade inferior e de insegurança decorrente de princípio de incêndio ocorrido na Torre Central A. Todavia, a autora não trouxe aos autos qualquer material publicitário (anúncio, folder, proposta comercial) que demonstre, de forma objetiva, qual característica específica do empreendimento foi prometida e posteriormente descumprida, tampouco laudo de engenharia, vistoria técnica ou parecer técnico que evidencie vício construtivo generalizado, comprometimento estrutural ou impropriedade da unidade para o uso a que se destina. Ademais, a fotografia isolada de uma banheira de hidromassagem avariada, por si só, não é apta a demonstrar vício construtivo relevante e generalizado no empreendimento, tratando-se de elemento pontual insuficiente para tanto. Quanto ao princípio de incêndio na Torre Central A, a nota oficial acostada aos autos não demonstra que o evento tenha atingido a unidade da autora, situada na Torre Sul, tampouco que tenha ocasionado a interdição do empreendimento ou impedido a utilização da fração adquirida. A comunicação transparente do episódio aos adquirentes, por si só, não pode ser interpretada como confissão de inadimplemento ou reconhecimento de vício construtivo. Ademais, é incontroverso que a autora permaneceu vinculada ao contrato por quase três anos, efetuando pagamentos regulares até fevereiro de 2026, circunstância que se revela incompatível com a alegação de que o produto entregue divergia, desde o início da relação contratual, das características objetivamente contratadas. A execução continuada e regular do contrato por longo período é indício de que a insatisfação da autora com o empreendimento é superveniente e não decorre de vício inicial na formação do negócio ou de inadimplemento essencial imputável à incorporadora. Diante da ausência de demonstração concreta e específica de propaganda enganosa, vício construtivo ou descumprimento de obrigação contratual pela ré – ônus que, a despeito da inversão determinada em favor da consumidora, ainda exigia um mínimo de verossimilhança e de elementos objetivos (art. 373, § 1º, do CPC) –, reconheço que a resolução contratual decorre de iniciativa da própria autora, e não de culpa exclusiva da incorporadora. 2.3 Da cláusula penal (retenção) A Cláusula 8ª, IV, do contrato estabelece a retenção de 50% (cinquenta por cento) pela vendedora, incidente sobre o valor ATUALIZADO DO CONTRATO, a título de cláusula penal e despesas administrativas. Tal previsão é abusiva em duplo aspecto. Primeiro, quanto à base de cálculo: a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça é uníssona ao reconhecer que a retenção deve incidir sobre os valores efetivamente PAGOS pelo promitente comprador, e não sobre o valor total ou atualizado do contrato: “A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.” (STJ, AgInt no REsp n.º 1.791.907/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 08/03/2021, DJe 12/03/2021). “Tratando-se de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, o entendimento jurisprudencial admite a retenção entre 10 a 25% do total da quantia paga pelo consumidor, a título de indenização pelas despesas administrativas ou prejuízos suportados pelo empreendedor, de acordo com as especificidades do caso concreto.” (TJGO, Apelação Cível n.º 5197110-78.2016.8.09.0051, Rel. Des. Carlos Hipólito Escher, 4ª Câmara Cível, julgado em 22/02/2021, DJe de 22/02/2021). Segundo, quanto ao percentual: o contrato foi celebrado em 21/06/2023, já sob a vigência da Lei n.º 13.786/2018 (Lei do Distrato), que introduziu o art. 67-A na Lei n.º 4.591/1964, segundo o qual, em caso de desfazimento do contrato por resolução decorrente de inadimplemento ou iniciativa do adquirente, a pena convencional não poderá exceder 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga: “Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.” (Lei n.º 4.591/1964, art. 67-A) Tratando-se de relação de consumo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, mais recentemente, esclareceu a interação entre o CDC e a Lei do Distrato, fixando o teto de 25% como limite MÁXIMO para a soma de todos os descontos autorizados (com exceção da taxa de fruição, examinada no item seguinte): “A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.” (STJ, REsp n.º 2.256.060/MG, Rel. Min.ª Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 02/03/2026, DJEN 02/03/2026) Considerando (i) que a resolução decorreu de iniciativa da autora, e não de culpa da incorporadora; (ii) a longa execução do contrato (quase três anos, com pagamentos regulares até fevereiro de 2026), circunstância que evidencia maior custo de reorganização comercial à incorporadora do que uma desistência precoce; e (iii) o teto legal de 25% fixado pelo art. 67-A da Lei n.º 4.591/1964 e confirmado pela jurisprudência consumerista acima citada, fixo a retenção a título de cláusula penal no percentual de 25% (vinte e cinco por cento), a incidir sobre os valores EFETIVAMENTE PAGOS pela autora (R$ 30.167,13, conforme demonstrativo de pagamentos acostado pela ré e não impugnado especificamente quanto ao seu valor pela autora em réplica), e não sobre o valor total ou atualizado do contrato. Registro que a moderação judicial do percentual pactuado (de 50% para 25%) não destoa do entendimento deste Tribunal, segundo o qual a retenção deve observar a cláusula penal contratualmente estabelecida apenas quando esta se mostrar razoável, o que não é o caso dos autos, dado o excesso do percentual originalmente fixado e a base de cálculo equivocada: “O percentual de retenção de valores pagos deve observar a cláusula penal contratualmente estabelecida [...]. Em ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, a retenção de valores pagos deve se limitar ao percentual pactuado na cláusula penal contratual, se razoável.” (TJGO, Apelação Cível n.º 5670954-43.2021.8.09.0011, Rel.ª Des.ª Camila Nina Erbetta Nascimento, 9ª Câmara Cível, publicado em 19/06/2026) Rejeito, por oportuno, o pedido de reconhecimento da inaplicabilidade da Lei n.º 13.786/2018 ao caso concreto. O contrato foi celebrado em 21/06/2023, já sob a vigência integral do referido diploma, que se aplica aos contratos de incorporação imobiliária submetidos ao CDC, sem antinomia relevante entre os regimes: ao revés, a aplicação conjunta do art. 67-A da Lei n.º 4.591/1964 com o CDC, tal como reconhecido pela jurisprudência consumerista já citada (STJ, REsp n.º 2.256.060/MG), favorece a autora, ao impor o teto de 25% sobre os valores pagos como limite máximo para a soma de todos os descontos contratuais, em substituição ao percentual de 50% sobre o valor atualizado do contrato originalmente pretendido pela ré. Por fim, a Cláusula Oitava, item IV, do contrato, além de fixar a retenção de 50% já examinada, prevê, cumulativamente, a retenção integral da comissão de corretagem e a dedução de uma “taxa de distrato” no valor fixo de R$ 500,00 (quinhentos reais), entre outras rubricas. Tal cumulação é nula, por configurar bis in idem incompatível com a vedação do art. 51, IV e XV, do CDC e com o entendimento consolidado do art. 53 do CDC, já examinado. A cláusula penal ora fixada, no percentual único de 25% sobre os valores pagos, absorve e substitui qualquer outra rubrica de idêntica natureza compensatória prevista na mesma cláusula — inclusive a “taxa de distrato” de R$ 500,00 —, não sendo cabível a cobrança cumulativa de mais de uma penalidade pela mesma causa (o desfazimento do contrato). Da mesma forma, a estipulação de devolução do saldo remanescente em parcelas é incompatível com a orientação da Súmula 543 do STJ quanto à restituição imediata, razão pela qual a restituição se dará em parcela única, conforme determinado no dispositivo desta sentença. Ante o exposto, e consolidadas as razões acima, a cláusula penal fixada nesta sentença — 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores efetivamente pagos pela autora (R$ 30.167,13), o que corresponde a R$ 7.541,78 (sete mil, quinhentos e quarenta e um reais e setenta e oito centavos) — é a única penalidade compensatória devida pelo desfazimento do contrato, na forma consolidada no dispositivo desta sentença. 2.4 Da taxa de fruição A Cláusula Oitava, item V, do contrato (reproduzida também no Termo de Verificação, item 12, expressamente firmado pela autora) prevê que, na hipótese de a promitente compradora já estar no uso da fração/cota, esta pagará à promitente vendedora, até a efetiva devolução, a título de indenização, 0,5% (zero vírgula cinco por cento) ao mês, do preço atualizado do contrato, pela fruição ou uso, pro rata die, ficando a vendedora autorizada a abater tal quantia na devolução dos valores à compradora. A taxa de fruição possui natureza jurídica distinta da cláusula penal: enquanto esta compensa os prejuízos decorrentes do próprio desfazimento do negócio, aquela remunera a disponibilidade e o proveito econômico do bem durante o período em que o adquirente dele usufruiu, não havendo, em tese, bis in idem ou violação ao art. 53 do CDC em sua cobrança cumulada com a cláusula penal, sendo, inclusive, expressamente excetuada do teto de 25% pela própria jurisprudência acima citada (STJ, REsp n.º 2.256.060/MG). Nesse sentido: “A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante [...]. A retenção de percentual sobre o valor das prestações pagas visa, entre outras coisas, a ressarcir o promitente vendedor pela utilização do imóvel durante o período em que o contrato foi cumprido.” (STJ, REsp n.º 963.073/DF, Rel. Min. Sidnei Beneti, Rel. p/ acórdão Min.ª Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/03/2011, DJe de 16/04/2012). Todavia, tratando-se de contrato de multipropriedade — regime em que cada cotista possui direito de uso fracionado e limitado a determinado período do ano —, a incidência da taxa de fruição sobre a integralidade do valor atualizado do contrato, projetada indistintamente por todos os meses de vigência contratual, não observa a peculiaridade desse regime, podendo resultar em cobrança desproporcional ao proveito econômico efetivamente auferido pela cotista, que não dispõe do bem em caráter integral e contínuo. A jurisprudência é expressa nesse sentido: “O contrato de multipropriedade assegura a cada cotitular a utilização exclusiva do bem durante certo período do ano. Incontroversa a utilização do bem pelos adquirentes, a retenção de valor pela fruição se mostra pertinente, mas o período deve ser delimitado observando-se a particularidade do regime de multipropriedade que confere aos adquirentes a possibilidade de fruição por poucos dias ao ano.” (TJMG, Apelação Cível n.º 1.0000.22.188571-8/001, Rel. Des. Manoel dos Reis Morais, 20ª Câmara Cível, julgamento em 23/11/2022, publicação em 24/11/2022). No caso em apreço, diversamente do que ocorre em incorporações comuns, o próprio instrumento contratual (Anexo I-B, “Regulamento de Utilização”, item “a”) define, com precisão, a extensão do direito de uso da cotista: cada fração/cota corresponde a 14 (catorze) diárias anuais, divididas em 2 (dois) períodos de 7 (sete) diárias cada, conforme o Cronograma de Uso Compartilhado (Anexo II). Especificamente quanto à Cota n.º 25, ora pertencente à autora, o Campo III do Quadro Resumo fixa os períodos de utilização em 24/02 a 03/03 e em 08/09 a 15/09 de cada ano. Diante desses elementos objetivos, constantes do próprio contrato, não há necessidade de apuração em liquidação de sentença quanto à extensão do direito de uso: a taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o preço atualizado do contrato, pro rata die, deve incidir exclusivamente sobre os 14 (catorze) dias anuais de disponibilidade de uso assegurados à cotista pelo Cronograma de Uso Compartilhado, e não sobre a integralidade dos 365 dias de cada ano de vigência contratual, sob pena de onerosidade excessiva incompatível com a natureza do regime de multipropriedade (art. 51, IV, do CDC) e de desconsideração do próprio proveito econômico limitado que a cotista poderia extrair do bem. Ante o exposto, RECONHEÇO a validade da Cláusula Oitava, item V (taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o preço atualizado do contrato), rejeitando o pedido de seu integral afastamento; DETERMINO, contudo, que sua incidência, calculada pro rata die, seja limitada aos 14 (catorze) dias anuais de disponibilidade de uso da Cota n.º 25 (correspondentes aos períodos de 24/02 a 03/03 e de 08/09 a 15/09 de cada ano), para cada ano ou fração de vigência do contrato (21/06/2023 até a data da resolução), cuja apuração aritmética final será realizada em liquidação de sentença, por mero cálculo, à vista dos elementos já constantes dos autos. 2.5 Dos débitos incidentes sobre a unidade A ré comprovou, mediante documentação não infirmada especificamente pela autora quanto à sua origem, a existência de saldo contratual pendente de R$ 1.021,28 (apurado em 06/07/2026), de débito de IPTU no valor de R$ 127,93 e de pendência condominial no valor de R$ 540,34, relativos à unidade objeto do contrato. A autora, em réplica, não negou a existência de tais débitos de forma categórica, limitando-se a ressalvar que eventual IPTU não pago decorreria da suspensão de exigibilidade determinada pela tutela de urgência (evento 23). O art. 67-A da Lei n.º 4.591/1964, embora disponha expressamente sobre a dedução da comissão de corretagem e da pena convencional, não exclui a possibilidade de compensação de outros débitos comprovadamente vinculados à titularidade da unidade e imputáveis ao adquirente até a efetiva resolução do contrato, sob pena de enriquecimento sem causa. Tais despesas (tributos incidentes sobre o imóvel e cotas condominiais) decorrem da manutenção e da titularidade da fração, sendo, em princípio, de responsabilidade do adquirente enquanto vigente o vínculo contratual. Tratando-se, porém, de obrigações de trato sucessivo vinculadas à existência do próprio contrato — ora resolvido —, a dedução deve compreender exclusivamente o saldo contratual e os débitos de IPTU e condomínio vencidos até o marco da resolução (data desta sentença), sendo vedada a dedução de parcelas contratuais, de IPTU ou de condomínio vincendas posteriormente a esse marco, sob pena de fazer subsistir, ainda que indiretamente, obrigações de um vínculo já extinto. Ante o exposto, DETERMINO o abatimento, do montante a ser restituído à autora, do saldo contratual pendente (R$ 1.021,28) e dos débitos de IPTU e de condomínio comprovadamente vencidos até o marco da resolução contratual, vedada a dedução de parcelas ou encargos vincendos posteriormente a esse marco, cuja apuração específica, quanto à discriminação temporal precisa dos débitos apontados, remeto à liquidação de sentença. 2.6 Da comissão de corretagem A ré requereu a dedução da comissão de corretagem, condicionando o pedido, contudo, à comprovação de seu valor e de seu efetivo pagamento (art. 67-A, I, da Lei n.º 4.591/1964; Tema 938/STJ). Compulsados os autos, não há elemento concreto que demonstre o valor da comissão de corretagem eventualmente paga pela autora, tampouco que tal valor tenha sido previamente informado, com destaque específico, no preço total da aquisição, conforme exige a tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça: “É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade, com o destaque do valor da corretagem.” (STJ, REsp n.º 1.599.511/SP, Tema 938) Ante a ausência de comprovação, nos autos, do valor e do efetivo pagamento da comissão de corretagem, INDEFIRO o pedido de sua dedução do montante a ser restituído. 2.7 Da correção monetária e dos juros O valor a ser restituído à autora, apurado na forma dos itens anteriores, deverá observar o regime de consectários legais fixado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo n.º 1.368, com a adequação decorrente da Lei n.º 14.905/2024, reconhecida por este Tribunal de Justiça: “Os consectários legais (correção monetária e juros de mora) devem ser adequados à nova redação do art. 406 do Código Civil, dada pela Lei n.º 14.905/2024 e com o Tema 1.368/STJ, sendo que até 27/08/2024 aplica-se exclusivamente a Taxa SELIC (Tema 1.368/STJ); e a partir de 28/08/2024, incidirá atualização monetária pelo índice IPCA e juros legais equivalentes à Taxa SELIC deduzida do índice de atualização monetária, nos termos do art. 406 do Código Civil com a redação dada pela Lei n.º 14.905/2024.” (TJGO, Apelação Cível n.º 5670954-43.2021.8.09.0011, Rel.ª Des.ª Camila Nina Erbetta Nascimento, 9ª Câmara Cível, publicado em 19/06/2026) Assim, relativamente aos valores desembolsados pela autora até 27/08/2024, incidirá exclusivamente a taxa Selic, a partir de cada desembolso, a título de correção monetária e juros de mora conjuntamente considerados; a partir de 28/08/2024 (inclusive sobre os valores desembolsados anteriormente, quanto ao período posterior a essa data), incidirá correção monetária pelo IPCA e juros de mora correspondentes à taxa Selic deduzido o índice de correção monetária (IPCA), nos termos do art. 389 e do art. 406, § 1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei n.º 14.905/2024, e da Resolução CMN n.º 5.171/2024. 3 DISPOSITIVO Ante o exposto, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para, resolvendo o mérito: a) DECRETAR A RESOLUÇÃO do contrato particular de promessa de compra e venda de fração de unidade imobiliária celebrado entre as partes em 21/06/2023, reconhecendo que o desfazimento decorre de iniciativa da autora, e não de culpa exclusiva da ré; b) DECLARAR A NULIDADE PARCIAL da Cláusula Oitava, item IV, do contrato, na parte em que estabelece a retenção de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor atualizado do contrato e prevê a cumulação de penalidades de mesma natureza, inclusive a “taxa de distrato” de R$ 500,00 (quinhentos reais); c) FIXAR a cláusula penal em 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores efetivamente pagos pela autora, que, considerado o montante incontroverso de R$ 30.167,13 (trinta mil, cento e sessenta e sete reais e treze centavos), corresponde, nesta data, a R$ 7.541,78 (sete mil, quinhentos e quarenta e um reais e setenta e oito centavos), vedada a cumulação com outra penalidade de idêntica natureza; d) RECONHECER a validade da Cláusula Oitava, item V, quanto à previsão da taxa de fruição de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) ao mês sobre o preço atualizado do contrato, DETERMINANDO, contudo, que sua incidência, pro rata die, fique limitada aos 14 (quatorze) dias anuais de disponibilidade de uso assegurados à autora pela Cota n.º 25, correspondentes aos períodos de 24/02 a 03/03 e de 08/09 a 15/09 de cada ano, para cada ano ou fração de vigência do contrato, até a data da resolução; e) DETERMINAR que, do montante a ser restituído à autora, sejam abatidos o saldo contratual pendente de R$ 1.021,28 (mil e vinte e um reais e vinte e oito centavos), bem como os débitos de IPTU e de condomínio comprovadamente vencidos até a data desta sentença e vinculados à fração objeto do contrato, vedada a dedução de parcelas ou encargos vincendos após o marco da resolução; f) INDEFERIR o pedido de dedução da comissão de corretagem, diante da ausência de comprovação, nos autos, de seu valor, efetivo pagamento e prévia informação destacada à consumidora; g) DETERMINAR que o saldo remanescente em favor da autora, após a realização dos abatimentos previstos nos itens anteriores, seja apurado em liquidação de sentença, por mero cálculo aritmético, e restituído em parcela única, observando-se o prazo previsto na Cláusula Oitava, item VI, do contrato, contado do trânsito em julgado desta sentença, ressalvada à ré a possibilidade de comprovar, em sede de cumprimento de sentença, eventual circunstância contratualmente prevista que impeça o início da restituição nesse marco; h) DETERMINAR que, sobre os valores efetivamente desembolsados pela autora até 27/08/2024, incida exclusivamente a taxa SELIC, desde cada desembolso; e, a partir de 28/08/2024, incida correção monetária pelo IPCA e juros de mora correspondentes à taxa SELIC deduzido o IPCA, observados o art. 389 e o art. 406, § 1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei n.º 14.905/2024, e o Tema Repetitivo n.º 1.368 do Superior Tribunal de Justiça; i) TORNAR DEFINITIVA a tutela de urgência anteriormente concedida, exclusivamente quanto à determinação para que a ré se abstenha de promover a negativação ou o protesto do nome da autora em razão das obrigações decorrentes do contrato ora resolvido, e REVOGAR a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais, diante da resolução do vínculo, ficando inexigíveis as parcelas e encargos contratuais vincendos após o marco da resolução; j) JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos de reconhecimento de culpa exclusiva da ré, de restituição integral dos valores pagos e de limitação da retenção ao percentual de 10% (dez por cento), bem como o pedido de afastamento integral da taxa de fruição; k) REJEITAR o pedido de reconhecimento da inaplicabilidade da Lei n.º 13.786/2018 ao caso concreto, reconhecendo a incidência do art. 67-A da Lei n.º 4.591/1964, observados os limites estabelecidos nesta sentença; l) Diante da sucumbência recíproca, CONDENAR ambas as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada parte, vedada a compensação, nos termos dos arts. 85, § 2º, e 86, caput, do Código de Processo Civil, observada, se cabível, a suspensão da exigibilidade prevista no art. 98, § 3º, do mesmo diploma legal; Após o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades legais, ARQUIVEM-SE os autos, com as baixas de estilo. Opostos embargos de declaração, intime-se a parte contrária (embargado) para as contrarrazões, no prazo de 05 (cinco) dias. Na hipótese de interposição de recurso apelação, intime-se a parte contrária para que ofereça contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias (CPC, art.1.010, § 1º). Havendo recurso adesivo, intime-se a parte contrária para resposta ao recurso (CPC, art.1.010, § 2º). Se houver pedido específico dirigido a este Juízo, que não relacionado aos comandos acima já autorizados, à conclusão. Certificado o trânsito em julgado e havendo pedido de cumprimento de sentença com planilha atualizada, determino a alteração da classe, assunto e fase processual. Após, intime-se a parte adversa, por meio de seu advogado ou pessoalmente (caso não tenha advogado cadastrado nos autos) para cumprir a sentença e/ou apresentar impugnação, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de aplicação das penalidades legais (CPC, artigos 513 e seguintes). Observe a UPJ eventual substituição de advogados e substabelecimentos, de forma que não haja prejuízo na intimação das partes, cadastrando os novos e descadastrando procurador(es) que não representa(m) a(s) partes. Serve o presente ato como mandado/ofício e dispensa a expedição de qualquer outro documento para o cumprimento da ordem exarada, nos termos dos artigos 136 e seguintes do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial, editado pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado de Goiás. Intimem-se. Registre-se. Publique-se. Cumpra-se. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Lívia Vaz da Silva Juíza de Direito em Respondência - Decreto Judiciário n.º 3.424/2024
Intimação
TJGO · Goiânia - 6ª UPJ Varas Cíveis: 26ª, 27ª, 28ª, 29ª, 30ª e 31ª · Sentença
PODER JUDICIÁRIO 26ª Vara Cível da Comarca de Goiânia Estado de Goiás Endereço: Fórum Cível, Bairro: Park Lozandes, esquina Rua PL-03, Qd. G, Lt. 04, CEP: 74884-120; E-mail: gab26varacivel@tjgo.jus.br; telefones: (62) 3018-667 e (62)3018-6706. Ação: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível Processo: 5233236-78.2026.8.09.0051 Promovente(s): Cleide Gomes Barbosa Promovido(s): Evian Residence Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda SENTENÇA Trata-se de Ação de Rescisão Contratual e Revisão de Cláusulas Abusivas com pedido de liminar em tutela de urgência ajuizada por CLEIDE GOMES BARBOSA em face de EVIAN RESIDENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, ambas qualificadas nos autos. Narrou a inicial que, em 21/06/2023, as partes celebraram contrato particular de promessa de compra e venda de fração (cota) de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, relativa à Cota n.º 25 do Apartamento n.º 1.203, Torre Sul, do empreendimento Evian Thermas Residence, em Caldas Novas/GO, mediante o pagamento de entrada de R$ 23.954,30 (vinte e três mil, novecentos e cinquenta e quatro reais e trinta centavos) e mais 36 (trinta e seis) parcelas de R$ 197,31 (cento e noventa e sete reais e trinta e um centavos). Sustentou a autora que o empreendimento, anunciado como “resort”, não corresponde ao padrão prometido, evidenciando-se materiais de qualidade inferior (ilustrado por fotografia de banheira de hidromassagem avariada) e que foi surpreendida com nota oficial da ré noticiando princípio de incêndio na Torre Central A do empreendimento, o que lhe gerou insegurança e o desejo de rescindir o contrato. Alegou propaganda enganosa, descumprimento da oferta e existência de cláusulas contratuais abusivas, notadamente a Cláusula 8ª, IV (retenção de 50% do valor atualizado do contrato) e a Cláusula 8ª, V (taxa de fruição de 0,5% ao mês). Aduziu que tentou a rescisão administrativa, sem êxito, ante as exigências da ré. Postula a rescisão contratual por culpa exclusiva da requerida, com devolução integral dos valores pagos; subsidiariamente, sendo reconhecida a culpa da autora pela rescisão, requereu a fixação da cláusula penal em percentual não superior a 10% sobre os valores pagos (e não sobre o valor atualizado do contrato) e o afastamento da cobrança cumulativa da taxa de fruição. Requereu, ainda, a inversão do ônus da prova, a confirmação da competência no foro de seu domicílio, a inaplicabilidade da Lei n.º 13.786/2018 e a nulidade da Cláusula 8ª, IV. Atribuiu à causa o valor de R$ 31.057,46. Recebida a inicial (evento 23), o Juízo deferiu a inversão do ônus da prova em favor da autora, por reputá-la hipossuficiente em relação à ré, e deferiu a tutela de urgência para determinar a suspensão da cobrança/exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, judicial ou extrajudicialmente, bem como para que a ré se abstivesse de negativar o nome da autora, sob pena de multa diária de R$ 200,00, limitada a R$ 5.000,00. Devidamente citada, a ré apresentou contestação (evento 36), na qual, preliminarmente, pugnou pela revogação ou limitação da tutela de urgência, sustentando que a autora deixou de quitar as parcelas finais do contrato (saldo pendente de R$ 1.021,28, apurado em 06/07/2026), além de possuir débitos de IPTU (R$ 127,93) e condominiais (R$ 540,34) vinculados à unidade. Impugnou a inversão do ônus da prova, por ausência de verossimilhança e hipossuficiência. No mérito, negou a existência de vício construtivo, propaganda enganosa ou qualquer inadimplemento contratual de sua parte, sustentando tratar-se de mero arrependimento da autora após quase três anos de execução regular do contrato. Subsidiariamente, requereu, em caso de resolução, o reconhecimento de que esta decorre de iniciativa da autora, com a aplicação da pena convencional de 25% sobre os valores efetivamente pagos (art. 67-A da Lei n.º 4.591/1964), o reconhecimento da validade da taxa de fruição (0,5% ao mês), a dedução da comissão de corretagem (se comprovado o valor e o pagamento) e o abatimento dos débitos incidentes sobre a unidade (saldo contratual, IPTU e condomínio). A autora apresentou réplica (evento 43), na qual reafirmou a competência do foro de seu domicílio e a aplicação do CDC, impugnou a base de cálculo da cláusula penal (que incidiria sobre o valor total do contrato, e não sobre os valores pagos), sustentando que a retenção, se cabível, deve ser limitada a 20% sobre os valores efetivamente pagos, por aplicação analógica do art. 67-A da Lei n.º 4.591/1964. Impugnou a cumulação da taxa de fruição (que, segundo o texto da Cláusula 8ª, V, por ela reproduzido, corresponde a 1% ao mês sobre o preço atualizado da fração) com a cláusula penal, sustentando violação ao art. 53 do CDC, bem como a desproporcionalidade de sua incidência sobre a integralidade do período contratual, quando a fruição da fração, no regime de multipropriedade, se dá por período anual reduzido. Impugnou, ainda, a existência de débito de IPTU anterior ao ajuizamento da ação. Requereu, por fim, a incidência de juros e correção monetária, e declarou expressa concordância com o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do CPC. A ré, por petição própria (evento 42), também requereu o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do CPC, ante a desnecessidade de dilação probatória, por serem as questões da causa essencialmente de direito. Vieram os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. 1 DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE Nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, o processo comporta julgamento antecipado do mérito. A controvérsia, embora envolva a análise de fatos, pode ser dirimida com base na prova documental já produzida nos autos (contrato, demonstrativos de pagamento, extratos de débitos, nota oficial da ré e fotografia), sendo prescindível dilação probatória adicional, tendo, ademais, ambas as partes requerido expressamente o julgamento antecipado da lide (eventos 42 e 43). 2 DO MÉRITO 2.1 Da aplicação do CDC, da competência e da inversão do ônus da prova Aplica-se ao caso o Código de Defesa do Consumidor, porquanto a autora, pessoa física, adquiriu fração de unidade imobiliária em regime de multipropriedade na condição de destinatária final, ao passo que a ré explora tal atividade profissionalmente (arts. 2º e 3º do CDC), tratando-se de contrato de adesão (art. 54 do CDC). A competência do foro do domicílio da autora está corretamente fixada, nos termos da Súmula 21 deste Tribunal de Justiça: “Nas demandas que envolvam relação de consumo, pode o consumidor ajuizar a ação no foro de seu próprio domicílio; do domicílio do réu, de eleição; onde a obrigação deve ser satisfeita, ou, ainda, onde o requerido mantenha agência, filial, escritório ou sucursal, desde que o negócio objeto da ação tenha sido ali celebrado. [...]” (Súmula n.º 21/TJGO). Quanto à inversão do ônus da prova, tal matéria já foi objeto de decisão interlocutória (evento 23), fundamentada na hipossuficiência da consumidora, não impugnada pela via recursal própria e, portanto, alcançada pela preclusão. Ressalvo, de todo modo, que a inversão do ônus da prova, por constituir regra de instrução, não dispensa a parte hipossuficiente de trazer aos autos um mínimo de elementos de verossimilhança quanto aos fatos constitutivos de seu direito (art. 373, § 1º, do CPC), consideração que orientará o exame do mérito a seguir. 2.2 Da responsabilidade pela resolução contratual É incontroverso, e reconhecido por ambas as partes, que o contrato deve ser resolvido: a autora não deseja mais manter o vínculo, e a ré não se opõe à resolução, discordando apenas quanto às suas consequências econômicas. Remanesce, portanto, a apuração da responsabilidade pelo desfazimento, a repercutir sobre o percentual de retenção cabível, nos termos da Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula n.º 543/STJ). A parte autora atribui a responsabilidade pela rescisão à ré, sob a alegação de propaganda enganosa (o empreendimento não corresponderia ao padrão de “resort” anunciado), de materiais de qualidade inferior e de insegurança decorrente de princípio de incêndio ocorrido na Torre Central A. Todavia, a autora não trouxe aos autos qualquer material publicitário (anúncio, folder, proposta comercial) que demonstre, de forma objetiva, qual característica específica do empreendimento foi prometida e posteriormente descumprida, tampouco laudo de engenharia, vistoria técnica ou parecer técnico que evidencie vício construtivo generalizado, comprometimento estrutural ou impropriedade da unidade para o uso a que se destina. Ademais, a fotografia isolada de uma banheira de hidromassagem avariada, por si só, não é apta a demonstrar vício construtivo relevante e generalizado no empreendimento, tratando-se de elemento pontual insuficiente para tanto. Quanto ao princípio de incêndio na Torre Central A, a nota oficial acostada aos autos não demonstra que o evento tenha atingido a unidade da autora, situada na Torre Sul, tampouco que tenha ocasionado a interdição do empreendimento ou impedido a utilização da fração adquirida. A comunicação transparente do episódio aos adquirentes, por si só, não pode ser interpretada como confissão de inadimplemento ou reconhecimento de vício construtivo. Ademais, é incontroverso que a autora permaneceu vinculada ao contrato por quase três anos, efetuando pagamentos regulares até fevereiro de 2026, circunstância que se revela incompatível com a alegação de que o produto entregue divergia, desde o início da relação contratual, das características objetivamente contratadas. A execução continuada e regular do contrato por longo período é indício de que a insatisfação da autora com o empreendimento é superveniente e não decorre de vício inicial na formação do negócio ou de inadimplemento essencial imputável à incorporadora. Diante da ausência de demonstração concreta e específica de propaganda enganosa, vício construtivo ou descumprimento de obrigação contratual pela ré – ônus que, a despeito da inversão determinada em favor da consumidora, ainda exigia um mínimo de verossimilhança e de elementos objetivos (art. 373, § 1º, do CPC) –, reconheço que a resolução contratual decorre de iniciativa da própria autora, e não de culpa exclusiva da incorporadora. 2.3 Da cláusula penal (retenção) A Cláusula 8ª, IV, do contrato estabelece a retenção de 50% (cinquenta por cento) pela vendedora, incidente sobre o valor ATUALIZADO DO CONTRATO, a título de cláusula penal e despesas administrativas. Tal previsão é abusiva em duplo aspecto. Primeiro, quanto à base de cálculo: a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça é uníssona ao reconhecer que a retenção deve incidir sobre os valores efetivamente PAGOS pelo promitente comprador, e não sobre o valor total ou atualizado do contrato: “A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.” (STJ, AgInt no REsp n.º 1.791.907/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 08/03/2021, DJe 12/03/2021). “Tratando-se de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, o entendimento jurisprudencial admite a retenção entre 10 a 25% do total da quantia paga pelo consumidor, a título de indenização pelas despesas administrativas ou prejuízos suportados pelo empreendedor, de acordo com as especificidades do caso concreto.” (TJGO, Apelação Cível n.º 5197110-78.2016.8.09.0051, Rel. Des. Carlos Hipólito Escher, 4ª Câmara Cível, julgado em 22/02/2021, DJe de 22/02/2021). Segundo, quanto ao percentual: o contrato foi celebrado em 21/06/2023, já sob a vigência da Lei n.º 13.786/2018 (Lei do Distrato), que introduziu o art. 67-A na Lei n.º 4.591/1964, segundo o qual, em caso de desfazimento do contrato por resolução decorrente de inadimplemento ou iniciativa do adquirente, a pena convencional não poderá exceder 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga: “Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.” (Lei n.º 4.591/1964, art. 67-A) Tratando-se de relação de consumo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, mais recentemente, esclareceu a interação entre o CDC e a Lei do Distrato, fixando o teto de 25% como limite MÁXIMO para a soma de todos os descontos autorizados (com exceção da taxa de fruição, examinada no item seguinte): “A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.” (STJ, REsp n.º 2.256.060/MG, Rel. Min.ª Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 02/03/2026, DJEN 02/03/2026) Considerando (i) que a resolução decorreu de iniciativa da autora, e não de culpa da incorporadora; (ii) a longa execução do contrato (quase três anos, com pagamentos regulares até fevereiro de 2026), circunstância que evidencia maior custo de reorganização comercial à incorporadora do que uma desistência precoce; e (iii) o teto legal de 25% fixado pelo art. 67-A da Lei n.º 4.591/1964 e confirmado pela jurisprudência consumerista acima citada, fixo a retenção a título de cláusula penal no percentual de 25% (vinte e cinco por cento), a incidir sobre os valores EFETIVAMENTE PAGOS pela autora (R$ 30.167,13, conforme demonstrativo de pagamentos acostado pela ré e não impugnado especificamente quanto ao seu valor pela autora em réplica), e não sobre o valor total ou atualizado do contrato. Registro que a moderação judicial do percentual pactuado (de 50% para 25%) não destoa do entendimento deste Tribunal, segundo o qual a retenção deve observar a cláusula penal contratualmente estabelecida apenas quando esta se mostrar razoável, o que não é o caso dos autos, dado o excesso do percentual originalmente fixado e a base de cálculo equivocada: “O percentual de retenção de valores pagos deve observar a cláusula penal contratualmente estabelecida [...]. Em ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, a retenção de valores pagos deve se limitar ao percentual pactuado na cláusula penal contratual, se razoável.” (TJGO, Apelação Cível n.º 5670954-43.2021.8.09.0011, Rel.ª Des.ª Camila Nina Erbetta Nascimento, 9ª Câmara Cível, publicado em 19/06/2026) Rejeito, por oportuno, o pedido de reconhecimento da inaplicabilidade da Lei n.º 13.786/2018 ao caso concreto. O contrato foi celebrado em 21/06/2023, já sob a vigência integral do referido diploma, que se aplica aos contratos de incorporação imobiliária submetidos ao CDC, sem antinomia relevante entre os regimes: ao revés, a aplicação conjunta do art. 67-A da Lei n.º 4.591/1964 com o CDC, tal como reconhecido pela jurisprudência consumerista já citada (STJ, REsp n.º 2.256.060/MG), favorece a autora, ao impor o teto de 25% sobre os valores pagos como limite máximo para a soma de todos os descontos contratuais, em substituição ao percentual de 50% sobre o valor atualizado do contrato originalmente pretendido pela ré. Por fim, a Cláusula Oitava, item IV, do contrato, além de fixar a retenção de 50% já examinada, prevê, cumulativamente, a retenção integral da comissão de corretagem e a dedução de uma “taxa de distrato” no valor fixo de R$ 500,00 (quinhentos reais), entre outras rubricas. Tal cumulação é nula, por configurar bis in idem incompatível com a vedação do art. 51, IV e XV, do CDC e com o entendimento consolidado do art. 53 do CDC, já examinado. A cláusula penal ora fixada, no percentual único de 25% sobre os valores pagos, absorve e substitui qualquer outra rubrica de idêntica natureza compensatória prevista na mesma cláusula — inclusive a “taxa de distrato” de R$ 500,00 —, não sendo cabível a cobrança cumulativa de mais de uma penalidade pela mesma causa (o desfazimento do contrato). Da mesma forma, a estipulação de devolução do saldo remanescente em parcelas é incompatível com a orientação da Súmula 543 do STJ quanto à restituição imediata, razão pela qual a restituição se dará em parcela única, conforme determinado no dispositivo desta sentença. Ante o exposto, e consolidadas as razões acima, a cláusula penal fixada nesta sentença — 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores efetivamente pagos pela autora (R$ 30.167,13), o que corresponde a R$ 7.541,78 (sete mil, quinhentos e quarenta e um reais e setenta e oito centavos) — é a única penalidade compensatória devida pelo desfazimento do contrato, na forma consolidada no dispositivo desta sentença. 2.4 Da taxa de fruição A Cláusula Oitava, item V, do contrato (reproduzida também no Termo de Verificação, item 12, expressamente firmado pela autora) prevê que, na hipótese de a promitente compradora já estar no uso da fração/cota, esta pagará à promitente vendedora, até a efetiva devolução, a título de indenização, 0,5% (zero vírgula cinco por cento) ao mês, do preço atualizado do contrato, pela fruição ou uso, pro rata die, ficando a vendedora autorizada a abater tal quantia na devolução dos valores à compradora. A taxa de fruição possui natureza jurídica distinta da cláusula penal: enquanto esta compensa os prejuízos decorrentes do próprio desfazimento do negócio, aquela remunera a disponibilidade e o proveito econômico do bem durante o período em que o adquirente dele usufruiu, não havendo, em tese, bis in idem ou violação ao art. 53 do CDC em sua cobrança cumulada com a cláusula penal, sendo, inclusive, expressamente excetuada do teto de 25% pela própria jurisprudência acima citada (STJ, REsp n.º 2.256.060/MG). Nesse sentido: “A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante [...]. A retenção de percentual sobre o valor das prestações pagas visa, entre outras coisas, a ressarcir o promitente vendedor pela utilização do imóvel durante o período em que o contrato foi cumprido.” (STJ, REsp n.º 963.073/DF, Rel. Min. Sidnei Beneti, Rel. p/ acórdão Min.ª Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/03/2011, DJe de 16/04/2012). Todavia, tratando-se de contrato de multipropriedade — regime em que cada cotista possui direito de uso fracionado e limitado a determinado período do ano —, a incidência da taxa de fruição sobre a integralidade do valor atualizado do contrato, projetada indistintamente por todos os meses de vigência contratual, não observa a peculiaridade desse regime, podendo resultar em cobrança desproporcional ao proveito econômico efetivamente auferido pela cotista, que não dispõe do bem em caráter integral e contínuo. A jurisprudência é expressa nesse sentido: “O contrato de multipropriedade assegura a cada cotitular a utilização exclusiva do bem durante certo período do ano. Incontroversa a utilização do bem pelos adquirentes, a retenção de valor pela fruição se mostra pertinente, mas o período deve ser delimitado observando-se a particularidade do regime de multipropriedade que confere aos adquirentes a possibilidade de fruição por poucos dias ao ano.” (TJMG, Apelação Cível n.º 1.0000.22.188571-8/001, Rel. Des. Manoel dos Reis Morais, 20ª Câmara Cível, julgamento em 23/11/2022, publicação em 24/11/2022). No caso em apreço, diversamente do que ocorre em incorporações comuns, o próprio instrumento contratual (Anexo I-B, “Regulamento de Utilização”, item “a”) define, com precisão, a extensão do direito de uso da cotista: cada fração/cota corresponde a 14 (catorze) diárias anuais, divididas em 2 (dois) períodos de 7 (sete) diárias cada, conforme o Cronograma de Uso Compartilhado (Anexo II). Especificamente quanto à Cota n.º 25, ora pertencente à autora, o Campo III do Quadro Resumo fixa os períodos de utilização em 24/02 a 03/03 e em 08/09 a 15/09 de cada ano. Diante desses elementos objetivos, constantes do próprio contrato, não há necessidade de apuração em liquidação de sentença quanto à extensão do direito de uso: a taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o preço atualizado do contrato, pro rata die, deve incidir exclusivamente sobre os 14 (catorze) dias anuais de disponibilidade de uso assegurados à cotista pelo Cronograma de Uso Compartilhado, e não sobre a integralidade dos 365 dias de cada ano de vigência contratual, sob pena de onerosidade excessiva incompatível com a natureza do regime de multipropriedade (art. 51, IV, do CDC) e de desconsideração do próprio proveito econômico limitado que a cotista poderia extrair do bem. Ante o exposto, RECONHEÇO a validade da Cláusula Oitava, item V (taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o preço atualizado do contrato), rejeitando o pedido de seu integral afastamento; DETERMINO, contudo, que sua incidência, calculada pro rata die, seja limitada aos 14 (catorze) dias anuais de disponibilidade de uso da Cota n.º 25 (correspondentes aos períodos de 24/02 a 03/03 e de 08/09 a 15/09 de cada ano), para cada ano ou fração de vigência do contrato (21/06/2023 até a data da resolução), cuja apuração aritmética final será realizada em liquidação de sentença, por mero cálculo, à vista dos elementos já constantes dos autos. 2.5 Dos débitos incidentes sobre a unidade A ré comprovou, mediante documentação não infirmada especificamente pela autora quanto à sua origem, a existência de saldo contratual pendente de R$ 1.021,28 (apurado em 06/07/2026), de débito de IPTU no valor de R$ 127,93 e de pendência condominial no valor de R$ 540,34, relativos à unidade objeto do contrato. A autora, em réplica, não negou a existência de tais débitos de forma categórica, limitando-se a ressalvar que eventual IPTU não pago decorreria da suspensão de exigibilidade determinada pela tutela de urgência (evento 23). O art. 67-A da Lei n.º 4.591/1964, embora disponha expressamente sobre a dedução da comissão de corretagem e da pena convencional, não exclui a possibilidade de compensação de outros débitos comprovadamente vinculados à titularidade da unidade e imputáveis ao adquirente até a efetiva resolução do contrato, sob pena de enriquecimento sem causa. Tais despesas (tributos incidentes sobre o imóvel e cotas condominiais) decorrem da manutenção e da titularidade da fração, sendo, em princípio, de responsabilidade do adquirente enquanto vigente o vínculo contratual. Tratando-se, porém, de obrigações de trato sucessivo vinculadas à existência do próprio contrato — ora resolvido —, a dedução deve compreender exclusivamente o saldo contratual e os débitos de IPTU e condomínio vencidos até o marco da resolução (data desta sentença), sendo vedada a dedução de parcelas contratuais, de IPTU ou de condomínio vincendas posteriormente a esse marco, sob pena de fazer subsistir, ainda que indiretamente, obrigações de um vínculo já extinto. Ante o exposto, DETERMINO o abatimento, do montante a ser restituído à autora, do saldo contratual pendente (R$ 1.021,28) e dos débitos de IPTU e de condomínio comprovadamente vencidos até o marco da resolução contratual, vedada a dedução de parcelas ou encargos vincendos posteriormente a esse marco, cuja apuração específica, quanto à discriminação temporal precisa dos débitos apontados, remeto à liquidação de sentença. 2.6 Da comissão de corretagem A ré requereu a dedução da comissão de corretagem, condicionando o pedido, contudo, à comprovação de seu valor e de seu efetivo pagamento (art. 67-A, I, da Lei n.º 4.591/1964; Tema 938/STJ). Compulsados os autos, não há elemento concreto que demonstre o valor da comissão de corretagem eventualmente paga pela autora, tampouco que tal valor tenha sido previamente informado, com destaque específico, no preço total da aquisição, conforme exige a tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça: “É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade, com o destaque do valor da corretagem.” (STJ, REsp n.º 1.599.511/SP, Tema 938) Ante a ausência de comprovação, nos autos, do valor e do efetivo pagamento da comissão de corretagem, INDEFIRO o pedido de sua dedução do montante a ser restituído. 2.7 Da correção monetária e dos juros O valor a ser restituído à autora, apurado na forma dos itens anteriores, deverá observar o regime de consectários legais fixado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo n.º 1.368, com a adequação decorrente da Lei n.º 14.905/2024, reconhecida por este Tribunal de Justiça: “Os consectários legais (correção monetária e juros de mora) devem ser adequados à nova redação do art. 406 do Código Civil, dada pela Lei n.º 14.905/2024 e com o Tema 1.368/STJ, sendo que até 27/08/2024 aplica-se exclusivamente a Taxa SELIC (Tema 1.368/STJ); e a partir de 28/08/2024, incidirá atualização monetária pelo índice IPCA e juros legais equivalentes à Taxa SELIC deduzida do índice de atualização monetária, nos termos do art. 406 do Código Civil com a redação dada pela Lei n.º 14.905/2024.” (TJGO, Apelação Cível n.º 5670954-43.2021.8.09.0011, Rel.ª Des.ª Camila Nina Erbetta Nascimento, 9ª Câmara Cível, publicado em 19/06/2026) Assim, relativamente aos valores desembolsados pela autora até 27/08/2024, incidirá exclusivamente a taxa Selic, a partir de cada desembolso, a título de correção monetária e juros de mora conjuntamente considerados; a partir de 28/08/2024 (inclusive sobre os valores desembolsados anteriormente, quanto ao período posterior a essa data), incidirá correção monetária pelo IPCA e juros de mora correspondentes à taxa Selic deduzido o índice de correção monetária (IPCA), nos termos do art. 389 e do art. 406, § 1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei n.º 14.905/2024, e da Resolução CMN n.º 5.171/2024. 3 DISPOSITIVO Ante o exposto, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para, resolvendo o mérito: a) DECRETAR A RESOLUÇÃO do contrato particular de promessa de compra e venda de fração de unidade imobiliária celebrado entre as partes em 21/06/2023, reconhecendo que o desfazimento decorre de iniciativa da autora, e não de culpa exclusiva da ré; b) DECLARAR A NULIDADE PARCIAL da Cláusula Oitava, item IV, do contrato, na parte em que estabelece a retenção de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor atualizado do contrato e prevê a cumulação de penalidades de mesma natureza, inclusive a “taxa de distrato” de R$ 500,00 (quinhentos reais); c) FIXAR a cláusula penal em 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores efetivamente pagos pela autora, que, considerado o montante incontroverso de R$ 30.167,13 (trinta mil, cento e sessenta e sete reais e treze centavos), corresponde, nesta data, a R$ 7.541,78 (sete mil, quinhentos e quarenta e um reais e setenta e oito centavos), vedada a cumulação com outra penalidade de idêntica natureza; d) RECONHECER a validade da Cláusula Oitava, item V, quanto à previsão da taxa de fruição de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) ao mês sobre o preço atualizado do contrato, DETERMINANDO, contudo, que sua incidência, pro rata die, fique limitada aos 14 (quatorze) dias anuais de disponibilidade de uso assegurados à autora pela Cota n.º 25, correspondentes aos períodos de 24/02 a 03/03 e de 08/09 a 15/09 de cada ano, para cada ano ou fração de vigência do contrato, até a data da resolução; e) DETERMINAR que, do montante a ser restituído à autora, sejam abatidos o saldo contratual pendente de R$ 1.021,28 (mil e vinte e um reais e vinte e oito centavos), bem como os débitos de IPTU e de condomínio comprovadamente vencidos até a data desta sentença e vinculados à fração objeto do contrato, vedada a dedução de parcelas ou encargos vincendos após o marco da resolução; f) INDEFERIR o pedido de dedução da comissão de corretagem, diante da ausência de comprovação, nos autos, de seu valor, efetivo pagamento e prévia informação destacada à consumidora; g) DETERMINAR que o saldo remanescente em favor da autora, após a realização dos abatimentos previstos nos itens anteriores, seja apurado em liquidação de sentença, por mero cálculo aritmético, e restituído em parcela única, observando-se o prazo previsto na Cláusula Oitava, item VI, do contrato, contado do trânsito em julgado desta sentença, ressalvada à ré a possibilidade de comprovar, em sede de cumprimento de sentença, eventual circunstância contratualmente prevista que impeça o início da restituição nesse marco; h) DETERMINAR que, sobre os valores efetivamente desembolsados pela autora até 27/08/2024, incida exclusivamente a taxa SELIC, desde cada desembolso; e, a partir de 28/08/2024, incida correção monetária pelo IPCA e juros de mora correspondentes à taxa SELIC deduzido o IPCA, observados o art. 389 e o art. 406, § 1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei n.º 14.905/2024, e o Tema Repetitivo n.º 1.368 do Superior Tribunal de Justiça; i) TORNAR DEFINITIVA a tutela de urgência anteriormente concedida, exclusivamente quanto à determinação para que a ré se abstenha de promover a negativação ou o protesto do nome da autora em razão das obrigações decorrentes do contrato ora resolvido, e REVOGAR a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais, diante da resolução do vínculo, ficando inexigíveis as parcelas e encargos contratuais vincendos após o marco da resolução; j) JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos de reconhecimento de culpa exclusiva da ré, de restituição integral dos valores pagos e de limitação da retenção ao percentual de 10% (dez por cento), bem como o pedido de afastamento integral da taxa de fruição; k) REJEITAR o pedido de reconhecimento da inaplicabilidade da Lei n.º 13.786/2018 ao caso concreto, reconhecendo a incidência do art. 67-A da Lei n.º 4.591/1964, observados os limites estabelecidos nesta sentença; l) Diante da sucumbência recíproca, CONDENAR ambas as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada parte, vedada a compensação, nos termos dos arts. 85, § 2º, e 86, caput, do Código de Processo Civil, observada, se cabível, a suspensão da exigibilidade prevista no art. 98, § 3º, do mesmo diploma legal; Após o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades legais, ARQUIVEM-SE os autos, com as baixas de estilo. Opostos embargos de declaração, intime-se a parte contrária (embargado) para as contrarrazões, no prazo de 05 (cinco) dias. Na hipótese de interposição de recurso apelação, intime-se a parte contrária para que ofereça contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias (CPC, art.1.010, § 1º). Havendo recurso adesivo, intime-se a parte contrária para resposta ao recurso (CPC, art.1.010, § 2º). Se houver pedido específico dirigido a este Juízo, que não relacionado aos comandos acima já autorizados, à conclusão. Certificado o trânsito em julgado e havendo pedido de cumprimento de sentença com planilha atualizada, determino a alteração da classe, assunto e fase processual. Após, intime-se a parte adversa, por meio de seu advogado ou pessoalmente (caso não tenha advogado cadastrado nos autos) para cumprir a sentença e/ou apresentar impugnação, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de aplicação das penalidades legais (CPC, artigos 513 e seguintes). Observe a UPJ eventual substituição de advogados e substabelecimentos, de forma que não haja prejuízo na intimação das partes, cadastrando os novos e descadastrando procurador(es) que não representa(m) a(s) partes. Serve o presente ato como mandado/ofício e dispensa a expedição de qualquer outro documento para o cumprimento da ordem exarada, nos termos dos artigos 136 e seguintes do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial, editado pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado de Goiás. Intimem-se. Registre-se. Publique-se. Cumpra-se. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Lívia Vaz da Silva Juíza de Direito em Respondência - Decreto Judiciário n.º 3.424/2024
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