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5220146-37.2025.8.09.0051
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Intimação
TJGO · 7ª Câmara Cível · Relatório e Voto
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Sebastião Luiz Fleury APELAÇÃO CÍVEL Nº 5220146-37.2025.8.09.0051 7ª CÂMARA CÍVEL COMARCA DE GOIÂNIA APELANTE : TG ACRÓPOLE LOTEAMENTO SPE LTDA APELADO : WITERSON SANTOS RELATOR : Desembargador SEBASTIÃO LUIZ FLEURY EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DESISTÊNCIA POR CULPA DO ADQUIRENTE. LEI N. 13.786/2018. TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO. RESTITUIÇÃO PARCELADA. ENCARGOS MORATÓRIOS. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que declarou rescindido contrato de compromisso de compra e venda de lote por interesse exclusivo do adquirente e determinou a restituição, em parcela única, dos valores pagos, com retenção de 25%, correção monetária e juros de mora, além de atribuir à parte ré a integralidade dos ônus sucumbenciais, diante da sucumbência mínima do autor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Determinar se: (i) é válida a retenção de taxa de fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado; (ii) é possível a dedução de IPTU/ITU e demais encargos tributários sem comprovação do efetivo pagamento; (iii) a restituição dos valores pagos deve ocorrer em parcela única ou pode ser realizada em até 12 parcelas mensais; (iv) devem ser deduzidos do montante a restituir os encargos moratórios incidentes sobre parcelas pagas em atraso; e (v) deve ser redistribuído o ônus da sucumbência diante do parcial acolhimento das pretensões recursais. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A insurgência relativa aos juros de mora não é conhecida por ausência de interesse recursal, pois a sentença já determinou sua incidência a partir do trânsito em julgado, em consonância com o Tema n. 1.002 do Superior Tribunal de Justiça. 2. A Lei n. 13.786/2018 incide sobre o contrato celebrado em 14/03/2019 e disciplina as consequências da resolução do compromisso de compra e venda de lote por fato imputável ao adquirente. 3. A taxa de fruição pode ser retida em caso de rescisão de contrato de lote não edificado celebrado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que haja previsão contratual e sejam observados os limites legais. 4. A cláusula contratual que prevê taxa de fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel não é abusiva quando estabelecida dentro dos limites autorizados pelo artigo 32-A, inciso I, da Lei nº 6.766/79. 5. A dedução de IPTU/ITU e demais encargos tributários exige prova do efetivo desembolso dos valores, ônus que incumbe à parte que pretende a retenção. 6. A mera previsão contratual de atribuição da posse ao adquirente não comprova o pagamento dos encargos tributários cuja dedução se pretende. 7. A restituição dos valores pagos pode ocorrer em até 12 parcelas mensais, observada a carência legal, pois o artigo 32-A, § 1º, da Lei n. 6.766/79 não restringe sua aplicação aos desfazimentos extrajudiciais. 8. O encargos moratórios incidentes sobre parcelas pagas em atraso podem ser deduzidos do montante a restituir, nos termos do artigo 32-A, inciso III, da Lei nº 6.766/79. 9. O parcial provimento do recurso, com ampliação do proveito econômico da parte apelante, impõe o reconhecimento da sucumbência recíproca e a distribuição proporcional das custas e dos honorários advocatícios. IV. TESES 1. É válida a retenção de taxa de fruição prevista contratualmente em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado celebrado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que observados os limites legais. 2. A dedução de IPTU/ITU e demais encargos tributários depende da comprovação do efetivo pagamento dos respectivos valores. 3. A restituição dos valores pagos pelo adquirente pode ocorrer em até 12 parcelas mensais, observada a carência prevista no artigo 32-A, § 1º, da Lei n. 6.766/79. 4. Os encargos moratórios incidentes sobre parcelas pagas em atraso podem ser deduzidos do montante a ser restituído ao adquirente. 5. O parcial provimento do recurso que amplia o proveito econômico da parte recorrente autoriza a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais. V. DISPOSITIVO Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido. _____________________ Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/79, art. 32-A, inciso I, inciso III e § 1º; Lei n. 13.786/2018; Código Civil, arts. 408, 409 e 884; Código de Processo Civil, arts. 86, 373, II, 487, I, 85, § 11, 1.021, § 4º, 1.025 e 1.026, § 2º; Código de Defesa do Consumidor. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.104.086/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, julgado em 07/10/2025, DJEN de 12/11/2025; STJ, Tema n. 1.002; TJGO, Apelação Cível n. 5160341-93.2025.8.09.0071, Rel. Des. Élcio Vicente da Silva, 10ª Câmara Cível, julgado em 04/02/2026; TJGO, Apelação Cível n. 5170238-58.2019.8.09.0168, Rel. Des. Eduardo Abdon Moura, 3ª Câmara Cível, julgado em 29/04/2024, DJe de 29/04/2024; TJGO, Apelação Cível n. 5788563-31.2024.8.09.0047, Rel. Des. José Ricardo M. Machado, 8ª Câmara Cível, julgado em 25/06/2026; TJGO, Apelação Cível nº 5318144-10.2022.8.09.0051, Rel. Des. José Carlos Duarte, 11ª Câmara Cível, julgado em 06/05/2024, DJe de 06/05/2024. VOTO Presentes os pressupostos recursais de admissibilidade, conheço parcialmente da apelação cível. Conforme relatado, trata-se de apelação cível, interposta por TG ACRÓPOLE LOTEAMENTO SPE LTDA, contra sentença proferida pela Juíza de Direito da 25ª Vara Cível da Comarca de Goiânia, Dra. Patrícia Machado Carrijo, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos e pedidos de tutela antecipada ajuizada em seu desfavor por WITERSON SANTOS, nos seguintes termos (movimentação n. 63): Ante o exposto, nos termos do artigo 487, I do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos constantes na inicial para o fim de DECLARAR rescindido o contrato firmado entre as partes, por interesse exclusivo da parte autora, e CONDENAR a parte ré a lhe restituir, de forma imediata e em parcela única, as quantias efetivamente pagas pelo imóvel, acrescidas de correção monetária pelo IGPM a contar de cada desembolso, além de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado desta sentença, delas deduzindo APENAS o valor correspondente ao percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, nos termos da fundamentação. Em razão da sucumbência recíproca, mas considerando que a parte autora decaiu em parte mínima do pedido (art. 86, parágrafo único, CPC), CONDENO a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, o qual será apurado na fase de liquidação de sentença. Na movimentação n. 68 foram opostos embargos de declaração, os quais foram rejeitados (movimentação n. 72). Irresignada, a parte apelante interpõe o presente apelo (movimentação n. 77). Em suas razões recursais, argui a legalidade da cobrança da taxa de fruição no percentual de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) sobre o valor atualizado do contrato, mesmo em lote não edificado, com fundamento no artigo 32-A, inciso I, da Lei n. 6.766/79, e no recente entendimento do Superior Tribunal de Justiça firmado no REsp n. 2.104.086/SP. Assevera a possibilidade de cumulação da cláusula penal com a retenção dos valores de IPTU/ITU e demais encargos, por possuírem naturezas jurídicas distintas, afastando a configuração de cobrança em duplicidade. Defende a aplicabilidade da restituição parcelada dos valores devidos, em até 12 (doze) vezes, conforme expressa previsão do artigo 32-A, § 1º, da Lei n. 13.786/2018, salientando o equívoco do juízo de origem ao restringir a norma aos distratos extrajudiciais. Aponta a necessidade de dedução dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente, conforme autorizado pelo artigo 32-A, inciso III, da Lei n. 6.766/79. Pondera sobre a incidência dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos, os quais devem fluir somente a partir do trânsito em julgado da decisão, em conformidade com o Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça. Por fim, requer a redistribuição dos ônus sucumbenciais, argumentando a ocorrência de sucumbência recíproca, uma vez que a parte autora/apelada não obteve a totalidade de sua pretensão restituitória. Pugna, ao final, pelo conhecimento e provimento do recurso para reformar parcialmente a sentença, acolhendo as teses recursais. Pois bem. De início, no tocante à incidência dos juros de mora, verifica-se que a insurgência recursal carece de objeto. Com efeito, a sentença recorrida, em seu comando dispositivo, já determinou expressamente a incidência de juros de mora de 1% ao mês “a partir do trânsito em julgado desta sentença” (movimentação n. 63), em perfeita consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (Tema n. 1002) e com a própria pretensão recursal da apelante. Não havendo, portanto, contrariedade entre o que foi decidido e o que ora se pleiteia, esta parte do apelo não deve ser conhecida, por falta de interesse recursal superveniente à própria leitura do julgado impugnado. Registre-se que o contrato de compromisso de compra e venda entabulado entre as partes foi celebrado em 14/03/2019, já sob a égide da Lei nº 13.786/2018, que alterou a Lei nº 6.766/79 para inserir o artigo 32-A, disciplinando de forma objetiva as consequências da resolução do contrato de compromisso de compra e venda de lote por fato imputável ao adquirente – premissa, aliás, corretamente adotada pela sentença recorrida e incontroversa entre as partes. Também não há controvérsia quanto à culpa exclusiva do apelado pela rescisão contratual, que confessadamente deixou de adimplir as prestações por dificuldades financeiras, tampouco quanto à aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica de fundo, tratando-se de contrato de adesão firmado entre fornecedor e consumidor final. Superadas tais premissas, passo à análise dos pontos efetivamente controvertidos. Quanto à taxa de fruição prevista na cláusula quinta, parágrafo terceiro, do contrato, no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel, assiste razão à apelante. O entendimento que amparou a sentença recorrida – no sentido de que a cobrança da taxa de ocupação ou fruição seria incabível em se tratando de lote não edificado – reflete orientação jurisprudencial anterior à vigência da Lei nº 13.786/2018, construída em contexto de ausência de disciplina legal específica sobre o tema. Com o advento do artigo 32-A, inciso I, da Lei n. 6.766/79, passou a existir autorização legal expressa para a retenção de valores correspondentes à fruição do imóvel, e o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp n. 2.104.086/SP, assentou de forma expressa que a legislação não estabelece distinção entre lote edificado e não edificado para fins de incidência da taxa, cujo fundamento jurídico deslocou-se da efetiva utilização material do bem para a simples disponibilidade jurídica e econômica transmitida ao promitente comprador com a imissão na posse. Vejamos: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. EMPREENDIMENTO DE LAZER. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PELA INCORPORADORA, INCLUSIVE, DA TAXA DE FRUIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DISTINÇÃO PELA LEI Nº 13.786/2018 ENTRE LOTES EDIFICADOS E NÃO EDIFICADOS. COBRANÇA DEVIDA. 1. Tendo o Tribunal de origem esclarecido que (i) a retenção de valores foi feita pela incorporadora dentro dos parâmetros previstos pela Lei nº 13.786/2018 e (ii) que houve informação prévia ao comprador a respeito das consequências da desistência do negócio, não há como afastar suas disposições, especialmente quando não constatada inconstitucionalidade na lei, nem violação ao Código de Defesa do Consumidor. 2. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, até 28/12/2018, quando entrou em vigor a Lei nº 13.786/2018, em regra não era devida a devolução, pelo promissário comprador ao promitente vendedor, da denominada taxa de ocupação ou fruição, haja vista que a jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de afastar a sua exigência presumida e não havia nenhuma lei regulando a questão. 3. A partir da Lei nº 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido. 4. Tendo em vista o conteúdo do voto divergente, fica explicitado que está em discussão exclusivamente o direito de dedução de valores correspondentes à taxa de fruição e à cláusula penal pactuadas, quando do cálculo da quantia a ser restituída ao consumidor desistente. Não há pretensão alguma de cobrança pela construtora de quaisquer valores, do que não se cogita nos presentes autos. 5. No caso, como o contrato de aquisição de lote em empreendimento de lazer, de acesso controlado, foi celebrado já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, observando as determinações legais, é cabível a retenção da taxa de fruição. Inexistência de valor a ser devolvido após a dedução dos encargos de rescisão previstos legal e contratualmente. 6. Recurso especial conhecido em parte a que se nega provimento. (REsp n. 2.104.086/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/10/2025, DJEN de 12/11/2025) Essa Corte de Justiça também já se manifestou acerca da matéria: Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL IMOBILIÁRIA. RETENÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. ENCARGOS TRIBUTÁRIOS. TERMO DOS JUROS DE MORA. PARCIAL PROVIMENTO. (…) III. RAZÕES DE DECIDIR (…) 4. A taxa de fruição é admitida pela Lei nº 13.786/2018 mesmo em lotes não edificados, desde que prevista contratualmente, devendo, contudo, observar o limite legal de 0,5% pro rata die, compreendida dentro do percentual global de 10% de retenção. (…) IV. DISPOSITIVO E TESE9. Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: (…) "2. A taxa de fruição prevista contratualmente é admitida nos termos da Lei nº 13.786/2018, inclusive em lotes não edificados, desde que limitada ao percentual legal e compreendida no total de retenção." (...) (TJGO, Apelação Cível nº 5160341-93.2025.8.09.0071, Rel. ÉLCIO VICENTE DA SILVA, 10ª Câmara Cível, julgado em 04/02/2026). Nessa dinâmica, uma vez demonstrado nos autos que o contrato previu expressamente a cláusula de retenção nos limites autorizados pela lei especial (0,5% do valor atualizado), não há falar em abusividade, impondo-se a reforma da sentença nesse particular. Diversa sorte, contudo, assiste à pretensão de retenção dos valores relativos a IPTU/ITU e demais encargos tributários incidentes sobre o imóvel. Conquanto seja juridicamente correta a tese de que a cláusula penal compensatória e os encargos tributários possuem natureza e fundamento distintos – a primeira relacionada à prefixação de perdas e danos decorrentes do desfazimento contratual (artigos 408 e 409 do Código Civil), os segundos vinculados à titularidade possessória do bem –, a sentença recorrida consignou expressamente que a parte ré/apelante não carreou aos autos qualquer documento comprobatório do efetivo pagamento desses tributos, circunstância que inviabiliza, por ausência de prova do fato modificativo/extintivo do direito da parte autora/apelada (artigo 373, II, do CPC), o acolhimento do pedido de dedução. Nesse sentido: (...) 1. Compete ao autor demonstrar os fatos constitutivos do seu direito (art. 373, I, do CPC) e, ao réu, a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 373, II, do CPC). (…) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5170238-58.2019.8.09.0168, Rel. Des(a). Eduardo Abdon Moura, 3ª Câmara Cível, julgado em 29/04/2024, DJe de 29/04/2024). A mera previsão contratual de atribuição da posse fática ao adquirente, por si só, não supre a necessidade de demonstração do efetivo desembolso das quantias cuja dedução se pretende, ônus que, incidente sobre fato específico e passível de comprovação documental, não é elidido pela inversão do ônus da prova em favor do consumidor. Assim, mantenho a sentença nesse tópico. No que concerne à forma de restituição das quantias pagas, merece reforma a sentença. O artigo 32-A, §1º, da Lei n. 6.766/79 disciplina, de modo expresso e objetivo, que o pagamento da restituição, nos casos de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, observado o prazo de carência ali estabelecido, sem qualquer distinção quanto à natureza extrajudicial ou judicial do desfazimento do vínculo. Cuidando-se de norma especial e posterior, editada justamente para conferir maior previsibilidade e segurança jurídica às relações de parcelamento do solo urbano, não cabe ao intérprete introduzir restrição não contemplada pelo legislador, sob pena de esvaziar a finalidade da norma e romper o equilíbrio econômico-financeiro que se buscou preservar. A propósito, este Egrégio Tribunal de Justiça já se manifestou reiteradamente no sentido de que, nos contratos firmados sob a vigência da Lei do Distrato, a restituição pode se dar de forma parcelada quando a resolução decorrer de fato imputável ao adquirente, tal como ocorre na hipótese dos autos: EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. LEI DO DISTRATO. RETENÇÃO DE DEZ POR CENTO SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. LEGALIDADE. RESTITUIÇÃO PARCELADA. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS MANTIDOS. (...) III. RAZÕES DE DECIDIR (…) 3.5. Tratando-se de contrato celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, admite-se a restituição parcelada dos valores, nos termos do artigo 32-A, parágrafo 1º, da Lei nº 6.766/1979.3.6. (...) IV. DISPOSITIVO E TESE 4. Recurso conhecido mas desprovido. Tese de julgamento: (...) 2. A restituição dos valores pagos pode ocorrer de forma parcelada, nos termos do artigo 32-A, parágrafo 1º, da Lei nº 6.766/1979. (...) (TJGO, Apelação Cível nº 5788563-31.2024.8.09.0047, Rel. JOSÉ RICARDO M. MACHADO, 8ª Câmara Cível, julgado em 25/06/2026). Impõe-se, portanto, a reforma da sentença para autorizar que a restituição do saldo devido ao apelado seja realizada em até 12 (doze) parcelas mensais, observada a carência legal aplicável. Quanto à dedução dos encargos moratórios incidentes sobre as parcelas pagas em atraso, também assiste razão à apelante. O artigo 32-A, inciso III, da Lei n. 6.766/79 autoriza expressamente o desconto de tais valores do montante a ser restituído, tratando-se de imposição legal cogente e que independe de cláusula contratual específica, bastando a constatação objetiva do atraso no adimplemento – fato, aliás, incontroverso nos autos, conforme demonstrativo de pagamento não impugnado especificamente pelo apelado. Autorizar a restituição de valores pagos a título de penalidade moratória implicaria conferir vantagem indevida ao consumidor inadimplente, em contrariedade à vedação do enriquecimento sem causa (artigo 884 do Código Civil) e à própria letra da lei especial. Sobre a questão, colhe-se da jurisprudência desta Corte: DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES. INCIDÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). CLÁUSULA PENAL RESOLUTÓRIA. BASE DE CÁLCULO. VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. DESARRAZOADO. ENCARGOS MORATÓRIOS. PAGAMENTO DO ITU/IPTU. RESTITUIÇÃO. PARCELAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. (…) 3. É cabível a retenção dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelos adquirentes, consoante disposto no inciso III do artigo 32-A da Lei do Distrato e estabelecido no contrato firmado entre os litigantes. (...) SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. PRIMEIRO APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SEGUNDO APELO NÃO CONHECIDO. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5318144-10.2022.8.09.0051, Rel. Des(a). José Carlos Duarte, 11ª Câmara Cível, julgado em 06/05/2024, DJe de 06/05/2024). Assim, deve ser reformada a sentença para determinar que, do montante a ser restituído, sejam excluídos os encargos moratórios relativos às parcelas pagas em atraso. Por fim, quanto à redistribuição dos ônus sucumbenciais, o parcial provimento ora conferido ao recurso amplia sensivelmente o proveito econômico obtido pela apelante, na medida em que reconhecida a validade da taxa de fruição, autorizada a restituição parcelada e determinada a dedução dos encargos moratórios, para além do percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) já fixado na sentença. Tal circunstância impõe a revisão do capítulo sucumbencial, não sendo mais adequado atribuir à apelante a integralidade dos ônus de sucumbência sob o fundamento de que o autor/apelado teria decaído de parte mínima do pedido. Impõe-se, portanto, o reconhecimento da sucumbência recíproca, nos termos do artigo 86 do Código de Processo Civil, distribuindo-se proporcionalmente entre as partes as custas processuais e os honorários advocatícios, restando mantido o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação fixado na sentença. Ao teor do exposto, conheço parcialmente do recurso e, na parte conhecida, dou-lhe parcial provimento, para: (i) reconhecer a validade da cláusula de retenção da taxa de fruição, no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, nos termos do artigo 32-A, inciso I, da Lei nº 6.766/79; (ii) autorizar que a restituição do saldo devido ao apelado seja realizada em até 12 (doze) parcelas mensais, observado o prazo de carência previsto no artigo 32-A, §1º, da Lei nº 6.766/79; (iii) determinar a exclusão, do montante a ser restituído, dos encargos moratórios incidentes sobre as parcelas pagas em atraso, nos termos do artigo 32-A, inciso III, da Lei nº 6.766/79; e (iv) redistribuir os ônus sucumbenciais, reconhecendo a sucumbência recíproca entre as partes, na forma do artigo 86 do Código de Processo Civil, mantendo o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Deixo de majorar os honorários recursais, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, tendo em vista o parcial provimento conferido ao recurso. É como voto. Em observância aos ditames dos artigos 9º e 10 do Código de Processo Civil, ficam as partes expressamente advertidas que a interposição de recursos manifestamente infundados ou protelatórios e com o caráter meramente de rediscussão da matéria já apreciada e decidida ensejará a aplicação da multa prevista no artigo 1.021, § 4º, ou do 1.026, § 2º, ambos do Código de Processo Civil. Presume-se prequestionada toda a legislação federal e estadual pertinente ao caso em julgamento, na forma do artigo 1.025 do Código de Processo Civil, dispensando-se a oposição de embargos de declaração para fins de viabilização de recursos ulteriores. Desde já, observado o trânsito em julgado, proceda à remessa dos autos ao juízo de origem, com as respectivas baixas necessárias, inclusive desta relatoria no Sistema do Processo Judicial Digital. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desembargador SEBASTIÃO LUIZ FLEURY Relator ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível, acordam os componentes da Quarta Turma Julgadora da Sétima Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade de votos, em conhecer em parte do recurso e, nessa parte, provê-lo parcialmente, nos termos do voto do Relator. Votaram, além do Relator, o Des. José Proto de Oliveira e o Dr. Desclieux Ferreira da Silva Júnior (subst. Do Des. Sérgio Mendonça de Araújo). Presidiu a sessão a Desembargadora Ana Cristina Ribeiro Peternella França. Fez-se presente, como representante da Procuradoria-Geral de Justiça, a Drª. Marilda Helena dos Santos. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desembargador SEBASTIÃO LUIZ FLEURY Relator EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DESISTÊNCIA POR CULPA DO ADQUIRENTE. LEI N. 13.786/2018. TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO. RESTITUIÇÃO PARCELADA. ENCARGOS MORATÓRIOS. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que declarou rescindido contrato de compromisso de compra e venda de lote por interesse exclusivo do adquirente e determinou a restituição, em parcela única, dos valores pagos, com retenção de 25%, correção monetária e juros de mora, além de atribuir à parte ré a integralidade dos ônus sucumbenciais, diante da sucumbência mínima do autor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Determinar se: (i) é válida a retenção de taxa de fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado; (ii) é possível a dedução de IPTU/ITU e demais encargos tributários sem comprovação do efetivo pagamento; (iii) a restituição dos valores pagos deve ocorrer em parcela única ou pode ser realizada em até 12 parcelas mensais; (iv) devem ser deduzidos do montante a restituir os encargos moratórios incidentes sobre parcelas pagas em atraso; e (v) deve ser redistribuído o ônus da sucumbência diante do parcial acolhimento das pretensões recursais. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A insurgência relativa aos juros de mora não é conhecida por ausência de interesse recursal, pois a sentença já determinou sua incidência a partir do trânsito em julgado, em consonância com o Tema n. 1.002 do Superior Tribunal de Justiça. 2. A Lei n. 13.786/2018 incide sobre o contrato celebrado em 14/03/2019 e disciplina as consequências da resolução do compromisso de compra e venda de lote por fato imputável ao adquirente. 3. A taxa de fruição pode ser retida em caso de rescisão de contrato de lote não edificado celebrado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que haja previsão contratual e sejam observados os limites legais. 4. A cláusula contratual que prevê taxa de fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel não é abusiva quando estabelecida dentro dos limites autorizados pelo artigo 32-A, inciso I, da Lei nº 6.766/79. 5. A dedução de IPTU/ITU e demais encargos tributários exige prova do efetivo desembolso dos valores, ônus que incumbe à parte que pretende a retenção. 6. A mera previsão contratual de atribuição da posse ao adquirente não comprova o pagamento dos encargos tributários cuja dedução se pretende. 7. A restituição dos valores pagos pode ocorrer em até 12 parcelas mensais, observada a carência legal, pois o artigo 32-A, § 1º, da Lei n. 6.766/79 não restringe sua aplicação aos desfazimentos extrajudiciais. 8. O encargos moratórios incidentes sobre parcelas pagas em atraso podem ser deduzidos do montante a restituir, nos termos do artigo 32-A, inciso III, da Lei nº 6.766/79. 9. O parcial provimento do recurso, com ampliação do proveito econômico da parte apelante, impõe o reconhecimento da sucumbência recíproca e a distribuição proporcional das custas e dos honorários advocatícios. IV. TESES 1. É válida a retenção de taxa de fruição prevista contratualmente em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado celebrado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que observados os limites legais. 2. A dedução de IPTU/ITU e demais encargos tributários depende da comprovação do efetivo pagamento dos respectivos valores. 3. A restituição dos valores pagos pelo adquirente pode ocorrer em até 12 parcelas mensais, observada a carência prevista no artigo 32-A, § 1º, da Lei n. 6.766/79. 4. Os encargos moratórios incidentes sobre parcelas pagas em atraso podem ser deduzidos do montante a ser restituído ao adquirente. 5. O parcial provimento do recurso que amplia o proveito econômico da parte recorrente autoriza a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais. V. DISPOSITIVO Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido. _____________________ Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/79, art. 32-A, inciso I, inciso III e § 1º; Lei n. 13.786/2018; Código Civil, arts. 408, 409 e 884; Código de Processo Civil, arts. 86, 373, II, 487, I, 85, § 11, 1.021, § 4º, 1.025 e 1.026, § 2º; Código de Defesa do Consumidor. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.104.086/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, julgado em 07/10/2025, DJEN de 12/11/2025; STJ, Tema n. 1.002; TJGO, Apelação Cível n. 5160341-93.2025.8.09.0071, Rel. Des. Élcio Vicente da Silva, 10ª Câmara Cível, julgado em 04/02/2026; TJGO, Apelação Cível n. 5170238-58.2019.8.09.0168, Rel. Des. Eduardo Abdon Moura, 3ª Câmara Cível, julgado em 29/04/2024, DJe de 29/04/2024; TJGO, Apelação Cível n. 5788563-31.2024.8.09.0047, Rel. Des. José Ricardo M. Machado, 8ª Câmara Cível, julgado em 25/06/2026; TJGO, Apelação Cível nº 5318144-10.2022.8.09.0051, Rel. Des. José Carlos Duarte, 11ª Câmara Cível, julgado em 06/05/2024, DJe de 06/05/2024.
Intimação
TJGO · 7ª Câmara Cível · Relatório e Voto
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Sebastião Luiz Fleury APELAÇÃO CÍVEL Nº 5220146-37.2025.8.09.0051 7ª CÂMARA CÍVEL COMARCA DE GOIÂNIA APELANTE : TG ACRÓPOLE LOTEAMENTO SPE LTDA APELADO : WITERSON SANTOS RELATOR : Desembargador SEBASTIÃO LUIZ FLEURY EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DESISTÊNCIA POR CULPA DO ADQUIRENTE. LEI N. 13.786/2018. TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO. RESTITUIÇÃO PARCELADA. ENCARGOS MORATÓRIOS. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que declarou rescindido contrato de compromisso de compra e venda de lote por interesse exclusivo do adquirente e determinou a restituição, em parcela única, dos valores pagos, com retenção de 25%, correção monetária e juros de mora, além de atribuir à parte ré a integralidade dos ônus sucumbenciais, diante da sucumbência mínima do autor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Determinar se: (i) é válida a retenção de taxa de fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado; (ii) é possível a dedução de IPTU/ITU e demais encargos tributários sem comprovação do efetivo pagamento; (iii) a restituição dos valores pagos deve ocorrer em parcela única ou pode ser realizada em até 12 parcelas mensais; (iv) devem ser deduzidos do montante a restituir os encargos moratórios incidentes sobre parcelas pagas em atraso; e (v) deve ser redistribuído o ônus da sucumbência diante do parcial acolhimento das pretensões recursais. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A insurgência relativa aos juros de mora não é conhecida por ausência de interesse recursal, pois a sentença já determinou sua incidência a partir do trânsito em julgado, em consonância com o Tema n. 1.002 do Superior Tribunal de Justiça. 2. A Lei n. 13.786/2018 incide sobre o contrato celebrado em 14/03/2019 e disciplina as consequências da resolução do compromisso de compra e venda de lote por fato imputável ao adquirente. 3. A taxa de fruição pode ser retida em caso de rescisão de contrato de lote não edificado celebrado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que haja previsão contratual e sejam observados os limites legais. 4. A cláusula contratual que prevê taxa de fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel não é abusiva quando estabelecida dentro dos limites autorizados pelo artigo 32-A, inciso I, da Lei nº 6.766/79. 5. A dedução de IPTU/ITU e demais encargos tributários exige prova do efetivo desembolso dos valores, ônus que incumbe à parte que pretende a retenção. 6. A mera previsão contratual de atribuição da posse ao adquirente não comprova o pagamento dos encargos tributários cuja dedução se pretende. 7. A restituição dos valores pagos pode ocorrer em até 12 parcelas mensais, observada a carência legal, pois o artigo 32-A, § 1º, da Lei n. 6.766/79 não restringe sua aplicação aos desfazimentos extrajudiciais. 8. O encargos moratórios incidentes sobre parcelas pagas em atraso podem ser deduzidos do montante a restituir, nos termos do artigo 32-A, inciso III, da Lei nº 6.766/79. 9. O parcial provimento do recurso, com ampliação do proveito econômico da parte apelante, impõe o reconhecimento da sucumbência recíproca e a distribuição proporcional das custas e dos honorários advocatícios. IV. TESES 1. É válida a retenção de taxa de fruição prevista contratualmente em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado celebrado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que observados os limites legais. 2. A dedução de IPTU/ITU e demais encargos tributários depende da comprovação do efetivo pagamento dos respectivos valores. 3. A restituição dos valores pagos pelo adquirente pode ocorrer em até 12 parcelas mensais, observada a carência prevista no artigo 32-A, § 1º, da Lei n. 6.766/79. 4. Os encargos moratórios incidentes sobre parcelas pagas em atraso podem ser deduzidos do montante a ser restituído ao adquirente. 5. O parcial provimento do recurso que amplia o proveito econômico da parte recorrente autoriza a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais. V. DISPOSITIVO Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido. _____________________ Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/79, art. 32-A, inciso I, inciso III e § 1º; Lei n. 13.786/2018; Código Civil, arts. 408, 409 e 884; Código de Processo Civil, arts. 86, 373, II, 487, I, 85, § 11, 1.021, § 4º, 1.025 e 1.026, § 2º; Código de Defesa do Consumidor. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.104.086/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, julgado em 07/10/2025, DJEN de 12/11/2025; STJ, Tema n. 1.002; TJGO, Apelação Cível n. 5160341-93.2025.8.09.0071, Rel. Des. Élcio Vicente da Silva, 10ª Câmara Cível, julgado em 04/02/2026; TJGO, Apelação Cível n. 5170238-58.2019.8.09.0168, Rel. Des. Eduardo Abdon Moura, 3ª Câmara Cível, julgado em 29/04/2024, DJe de 29/04/2024; TJGO, Apelação Cível n. 5788563-31.2024.8.09.0047, Rel. Des. José Ricardo M. Machado, 8ª Câmara Cível, julgado em 25/06/2026; TJGO, Apelação Cível nº 5318144-10.2022.8.09.0051, Rel. Des. José Carlos Duarte, 11ª Câmara Cível, julgado em 06/05/2024, DJe de 06/05/2024. VOTO Presentes os pressupostos recursais de admissibilidade, conheço parcialmente da apelação cível. Conforme relatado, trata-se de apelação cível, interposta por TG ACRÓPOLE LOTEAMENTO SPE LTDA, contra sentença proferida pela Juíza de Direito da 25ª Vara Cível da Comarca de Goiânia, Dra. Patrícia Machado Carrijo, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos e pedidos de tutela antecipada ajuizada em seu desfavor por WITERSON SANTOS, nos seguintes termos (movimentação n. 63): Ante o exposto, nos termos do artigo 487, I do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos constantes na inicial para o fim de DECLARAR rescindido o contrato firmado entre as partes, por interesse exclusivo da parte autora, e CONDENAR a parte ré a lhe restituir, de forma imediata e em parcela única, as quantias efetivamente pagas pelo imóvel, acrescidas de correção monetária pelo IGPM a contar de cada desembolso, além de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado desta sentença, delas deduzindo APENAS o valor correspondente ao percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, nos termos da fundamentação. Em razão da sucumbência recíproca, mas considerando que a parte autora decaiu em parte mínima do pedido (art. 86, parágrafo único, CPC), CONDENO a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, o qual será apurado na fase de liquidação de sentença. Na movimentação n. 68 foram opostos embargos de declaração, os quais foram rejeitados (movimentação n. 72). Irresignada, a parte apelante interpõe o presente apelo (movimentação n. 77). Em suas razões recursais, argui a legalidade da cobrança da taxa de fruição no percentual de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) sobre o valor atualizado do contrato, mesmo em lote não edificado, com fundamento no artigo 32-A, inciso I, da Lei n. 6.766/79, e no recente entendimento do Superior Tribunal de Justiça firmado no REsp n. 2.104.086/SP. Assevera a possibilidade de cumulação da cláusula penal com a retenção dos valores de IPTU/ITU e demais encargos, por possuírem naturezas jurídicas distintas, afastando a configuração de cobrança em duplicidade. Defende a aplicabilidade da restituição parcelada dos valores devidos, em até 12 (doze) vezes, conforme expressa previsão do artigo 32-A, § 1º, da Lei n. 13.786/2018, salientando o equívoco do juízo de origem ao restringir a norma aos distratos extrajudiciais. Aponta a necessidade de dedução dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente, conforme autorizado pelo artigo 32-A, inciso III, da Lei n. 6.766/79. Pondera sobre a incidência dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos, os quais devem fluir somente a partir do trânsito em julgado da decisão, em conformidade com o Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça. Por fim, requer a redistribuição dos ônus sucumbenciais, argumentando a ocorrência de sucumbência recíproca, uma vez que a parte autora/apelada não obteve a totalidade de sua pretensão restituitória. Pugna, ao final, pelo conhecimento e provimento do recurso para reformar parcialmente a sentença, acolhendo as teses recursais. Pois bem. De início, no tocante à incidência dos juros de mora, verifica-se que a insurgência recursal carece de objeto. Com efeito, a sentença recorrida, em seu comando dispositivo, já determinou expressamente a incidência de juros de mora de 1% ao mês “a partir do trânsito em julgado desta sentença” (movimentação n. 63), em perfeita consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (Tema n. 1002) e com a própria pretensão recursal da apelante. Não havendo, portanto, contrariedade entre o que foi decidido e o que ora se pleiteia, esta parte do apelo não deve ser conhecida, por falta de interesse recursal superveniente à própria leitura do julgado impugnado. Registre-se que o contrato de compromisso de compra e venda entabulado entre as partes foi celebrado em 14/03/2019, já sob a égide da Lei nº 13.786/2018, que alterou a Lei nº 6.766/79 para inserir o artigo 32-A, disciplinando de forma objetiva as consequências da resolução do contrato de compromisso de compra e venda de lote por fato imputável ao adquirente – premissa, aliás, corretamente adotada pela sentença recorrida e incontroversa entre as partes. Também não há controvérsia quanto à culpa exclusiva do apelado pela rescisão contratual, que confessadamente deixou de adimplir as prestações por dificuldades financeiras, tampouco quanto à aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica de fundo, tratando-se de contrato de adesão firmado entre fornecedor e consumidor final. Superadas tais premissas, passo à análise dos pontos efetivamente controvertidos. Quanto à taxa de fruição prevista na cláusula quinta, parágrafo terceiro, do contrato, no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel, assiste razão à apelante. O entendimento que amparou a sentença recorrida – no sentido de que a cobrança da taxa de ocupação ou fruição seria incabível em se tratando de lote não edificado – reflete orientação jurisprudencial anterior à vigência da Lei nº 13.786/2018, construída em contexto de ausência de disciplina legal específica sobre o tema. Com o advento do artigo 32-A, inciso I, da Lei n. 6.766/79, passou a existir autorização legal expressa para a retenção de valores correspondentes à fruição do imóvel, e o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp n. 2.104.086/SP, assentou de forma expressa que a legislação não estabelece distinção entre lote edificado e não edificado para fins de incidência da taxa, cujo fundamento jurídico deslocou-se da efetiva utilização material do bem para a simples disponibilidade jurídica e econômica transmitida ao promitente comprador com a imissão na posse. Vejamos: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. EMPREENDIMENTO DE LAZER. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PELA INCORPORADORA, INCLUSIVE, DA TAXA DE FRUIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DISTINÇÃO PELA LEI Nº 13.786/2018 ENTRE LOTES EDIFICADOS E NÃO EDIFICADOS. COBRANÇA DEVIDA. 1. Tendo o Tribunal de origem esclarecido que (i) a retenção de valores foi feita pela incorporadora dentro dos parâmetros previstos pela Lei nº 13.786/2018 e (ii) que houve informação prévia ao comprador a respeito das consequências da desistência do negócio, não há como afastar suas disposições, especialmente quando não constatada inconstitucionalidade na lei, nem violação ao Código de Defesa do Consumidor. 2. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, até 28/12/2018, quando entrou em vigor a Lei nº 13.786/2018, em regra não era devida a devolução, pelo promissário comprador ao promitente vendedor, da denominada taxa de ocupação ou fruição, haja vista que a jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de afastar a sua exigência presumida e não havia nenhuma lei regulando a questão. 3. A partir da Lei nº 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido. 4. Tendo em vista o conteúdo do voto divergente, fica explicitado que está em discussão exclusivamente o direito de dedução de valores correspondentes à taxa de fruição e à cláusula penal pactuadas, quando do cálculo da quantia a ser restituída ao consumidor desistente. Não há pretensão alguma de cobrança pela construtora de quaisquer valores, do que não se cogita nos presentes autos. 5. No caso, como o contrato de aquisição de lote em empreendimento de lazer, de acesso controlado, foi celebrado já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, observando as determinações legais, é cabível a retenção da taxa de fruição. Inexistência de valor a ser devolvido após a dedução dos encargos de rescisão previstos legal e contratualmente. 6. Recurso especial conhecido em parte a que se nega provimento. (REsp n. 2.104.086/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/10/2025, DJEN de 12/11/2025) Essa Corte de Justiça também já se manifestou acerca da matéria: Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL IMOBILIÁRIA. RETENÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. ENCARGOS TRIBUTÁRIOS. TERMO DOS JUROS DE MORA. PARCIAL PROVIMENTO. (…) III. RAZÕES DE DECIDIR (…) 4. A taxa de fruição é admitida pela Lei nº 13.786/2018 mesmo em lotes não edificados, desde que prevista contratualmente, devendo, contudo, observar o limite legal de 0,5% pro rata die, compreendida dentro do percentual global de 10% de retenção. (…) IV. DISPOSITIVO E TESE9. Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: (…) "2. A taxa de fruição prevista contratualmente é admitida nos termos da Lei nº 13.786/2018, inclusive em lotes não edificados, desde que limitada ao percentual legal e compreendida no total de retenção." (...) (TJGO, Apelação Cível nº 5160341-93.2025.8.09.0071, Rel. ÉLCIO VICENTE DA SILVA, 10ª Câmara Cível, julgado em 04/02/2026). Nessa dinâmica, uma vez demonstrado nos autos que o contrato previu expressamente a cláusula de retenção nos limites autorizados pela lei especial (0,5% do valor atualizado), não há falar em abusividade, impondo-se a reforma da sentença nesse particular. Diversa sorte, contudo, assiste à pretensão de retenção dos valores relativos a IPTU/ITU e demais encargos tributários incidentes sobre o imóvel. Conquanto seja juridicamente correta a tese de que a cláusula penal compensatória e os encargos tributários possuem natureza e fundamento distintos – a primeira relacionada à prefixação de perdas e danos decorrentes do desfazimento contratual (artigos 408 e 409 do Código Civil), os segundos vinculados à titularidade possessória do bem –, a sentença recorrida consignou expressamente que a parte ré/apelante não carreou aos autos qualquer documento comprobatório do efetivo pagamento desses tributos, circunstância que inviabiliza, por ausência de prova do fato modificativo/extintivo do direito da parte autora/apelada (artigo 373, II, do CPC), o acolhimento do pedido de dedução. Nesse sentido: (...) 1. Compete ao autor demonstrar os fatos constitutivos do seu direito (art. 373, I, do CPC) e, ao réu, a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 373, II, do CPC). (…) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5170238-58.2019.8.09.0168, Rel. Des(a). Eduardo Abdon Moura, 3ª Câmara Cível, julgado em 29/04/2024, DJe de 29/04/2024). A mera previsão contratual de atribuição da posse fática ao adquirente, por si só, não supre a necessidade de demonstração do efetivo desembolso das quantias cuja dedução se pretende, ônus que, incidente sobre fato específico e passível de comprovação documental, não é elidido pela inversão do ônus da prova em favor do consumidor. Assim, mantenho a sentença nesse tópico. No que concerne à forma de restituição das quantias pagas, merece reforma a sentença. O artigo 32-A, §1º, da Lei n. 6.766/79 disciplina, de modo expresso e objetivo, que o pagamento da restituição, nos casos de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, observado o prazo de carência ali estabelecido, sem qualquer distinção quanto à natureza extrajudicial ou judicial do desfazimento do vínculo. Cuidando-se de norma especial e posterior, editada justamente para conferir maior previsibilidade e segurança jurídica às relações de parcelamento do solo urbano, não cabe ao intérprete introduzir restrição não contemplada pelo legislador, sob pena de esvaziar a finalidade da norma e romper o equilíbrio econômico-financeiro que se buscou preservar. A propósito, este Egrégio Tribunal de Justiça já se manifestou reiteradamente no sentido de que, nos contratos firmados sob a vigência da Lei do Distrato, a restituição pode se dar de forma parcelada quando a resolução decorrer de fato imputável ao adquirente, tal como ocorre na hipótese dos autos: EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. LEI DO DISTRATO. RETENÇÃO DE DEZ POR CENTO SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. LEGALIDADE. RESTITUIÇÃO PARCELADA. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS MANTIDOS. (...) III. RAZÕES DE DECIDIR (…) 3.5. Tratando-se de contrato celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, admite-se a restituição parcelada dos valores, nos termos do artigo 32-A, parágrafo 1º, da Lei nº 6.766/1979.3.6. (...) IV. DISPOSITIVO E TESE 4. Recurso conhecido mas desprovido. Tese de julgamento: (...) 2. A restituição dos valores pagos pode ocorrer de forma parcelada, nos termos do artigo 32-A, parágrafo 1º, da Lei nº 6.766/1979. (...) (TJGO, Apelação Cível nº 5788563-31.2024.8.09.0047, Rel. JOSÉ RICARDO M. MACHADO, 8ª Câmara Cível, julgado em 25/06/2026). Impõe-se, portanto, a reforma da sentença para autorizar que a restituição do saldo devido ao apelado seja realizada em até 12 (doze) parcelas mensais, observada a carência legal aplicável. Quanto à dedução dos encargos moratórios incidentes sobre as parcelas pagas em atraso, também assiste razão à apelante. O artigo 32-A, inciso III, da Lei n. 6.766/79 autoriza expressamente o desconto de tais valores do montante a ser restituído, tratando-se de imposição legal cogente e que independe de cláusula contratual específica, bastando a constatação objetiva do atraso no adimplemento – fato, aliás, incontroverso nos autos, conforme demonstrativo de pagamento não impugnado especificamente pelo apelado. Autorizar a restituição de valores pagos a título de penalidade moratória implicaria conferir vantagem indevida ao consumidor inadimplente, em contrariedade à vedação do enriquecimento sem causa (artigo 884 do Código Civil) e à própria letra da lei especial. Sobre a questão, colhe-se da jurisprudência desta Corte: DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES. INCIDÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). CLÁUSULA PENAL RESOLUTÓRIA. BASE DE CÁLCULO. VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. DESARRAZOADO. ENCARGOS MORATÓRIOS. PAGAMENTO DO ITU/IPTU. RESTITUIÇÃO. PARCELAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. (…) 3. É cabível a retenção dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelos adquirentes, consoante disposto no inciso III do artigo 32-A da Lei do Distrato e estabelecido no contrato firmado entre os litigantes. (...) SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. PRIMEIRO APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SEGUNDO APELO NÃO CONHECIDO. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5318144-10.2022.8.09.0051, Rel. Des(a). José Carlos Duarte, 11ª Câmara Cível, julgado em 06/05/2024, DJe de 06/05/2024). Assim, deve ser reformada a sentença para determinar que, do montante a ser restituído, sejam excluídos os encargos moratórios relativos às parcelas pagas em atraso. Por fim, quanto à redistribuição dos ônus sucumbenciais, o parcial provimento ora conferido ao recurso amplia sensivelmente o proveito econômico obtido pela apelante, na medida em que reconhecida a validade da taxa de fruição, autorizada a restituição parcelada e determinada a dedução dos encargos moratórios, para além do percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) já fixado na sentença. Tal circunstância impõe a revisão do capítulo sucumbencial, não sendo mais adequado atribuir à apelante a integralidade dos ônus de sucumbência sob o fundamento de que o autor/apelado teria decaído de parte mínima do pedido. Impõe-se, portanto, o reconhecimento da sucumbência recíproca, nos termos do artigo 86 do Código de Processo Civil, distribuindo-se proporcionalmente entre as partes as custas processuais e os honorários advocatícios, restando mantido o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação fixado na sentença. Ao teor do exposto, conheço parcialmente do recurso e, na parte conhecida, dou-lhe parcial provimento, para: (i) reconhecer a validade da cláusula de retenção da taxa de fruição, no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, nos termos do artigo 32-A, inciso I, da Lei nº 6.766/79; (ii) autorizar que a restituição do saldo devido ao apelado seja realizada em até 12 (doze) parcelas mensais, observado o prazo de carência previsto no artigo 32-A, §1º, da Lei nº 6.766/79; (iii) determinar a exclusão, do montante a ser restituído, dos encargos moratórios incidentes sobre as parcelas pagas em atraso, nos termos do artigo 32-A, inciso III, da Lei nº 6.766/79; e (iv) redistribuir os ônus sucumbenciais, reconhecendo a sucumbência recíproca entre as partes, na forma do artigo 86 do Código de Processo Civil, mantendo o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Deixo de majorar os honorários recursais, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, tendo em vista o parcial provimento conferido ao recurso. É como voto. Em observância aos ditames dos artigos 9º e 10 do Código de Processo Civil, ficam as partes expressamente advertidas que a interposição de recursos manifestamente infundados ou protelatórios e com o caráter meramente de rediscussão da matéria já apreciada e decidida ensejará a aplicação da multa prevista no artigo 1.021, § 4º, ou do 1.026, § 2º, ambos do Código de Processo Civil. Presume-se prequestionada toda a legislação federal e estadual pertinente ao caso em julgamento, na forma do artigo 1.025 do Código de Processo Civil, dispensando-se a oposição de embargos de declaração para fins de viabilização de recursos ulteriores. Desde já, observado o trânsito em julgado, proceda à remessa dos autos ao juízo de origem, com as respectivas baixas necessárias, inclusive desta relatoria no Sistema do Processo Judicial Digital. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desembargador SEBASTIÃO LUIZ FLEURY Relator ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível, acordam os componentes da Quarta Turma Julgadora da Sétima Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade de votos, em conhecer em parte do recurso e, nessa parte, provê-lo parcialmente, nos termos do voto do Relator. Votaram, além do Relator, o Des. José Proto de Oliveira e o Dr. Desclieux Ferreira da Silva Júnior (subst. Do Des. Sérgio Mendonça de Araújo). Presidiu a sessão a Desembargadora Ana Cristina Ribeiro Peternella França. Fez-se presente, como representante da Procuradoria-Geral de Justiça, a Drª. Marilda Helena dos Santos. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desembargador SEBASTIÃO LUIZ FLEURY Relator EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DESISTÊNCIA POR CULPA DO ADQUIRENTE. LEI N. 13.786/2018. TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO. RESTITUIÇÃO PARCELADA. ENCARGOS MORATÓRIOS. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que declarou rescindido contrato de compromisso de compra e venda de lote por interesse exclusivo do adquirente e determinou a restituição, em parcela única, dos valores pagos, com retenção de 25%, correção monetária e juros de mora, além de atribuir à parte ré a integralidade dos ônus sucumbenciais, diante da sucumbência mínima do autor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Determinar se: (i) é válida a retenção de taxa de fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado; (ii) é possível a dedução de IPTU/ITU e demais encargos tributários sem comprovação do efetivo pagamento; (iii) a restituição dos valores pagos deve ocorrer em parcela única ou pode ser realizada em até 12 parcelas mensais; (iv) devem ser deduzidos do montante a restituir os encargos moratórios incidentes sobre parcelas pagas em atraso; e (v) deve ser redistribuído o ônus da sucumbência diante do parcial acolhimento das pretensões recursais. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A insurgência relativa aos juros de mora não é conhecida por ausência de interesse recursal, pois a sentença já determinou sua incidência a partir do trânsito em julgado, em consonância com o Tema n. 1.002 do Superior Tribunal de Justiça. 2. A Lei n. 13.786/2018 incide sobre o contrato celebrado em 14/03/2019 e disciplina as consequências da resolução do compromisso de compra e venda de lote por fato imputável ao adquirente. 3. A taxa de fruição pode ser retida em caso de rescisão de contrato de lote não edificado celebrado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que haja previsão contratual e sejam observados os limites legais. 4. A cláusula contratual que prevê taxa de fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel não é abusiva quando estabelecida dentro dos limites autorizados pelo artigo 32-A, inciso I, da Lei nº 6.766/79. 5. A dedução de IPTU/ITU e demais encargos tributários exige prova do efetivo desembolso dos valores, ônus que incumbe à parte que pretende a retenção. 6. A mera previsão contratual de atribuição da posse ao adquirente não comprova o pagamento dos encargos tributários cuja dedução se pretende. 7. A restituição dos valores pagos pode ocorrer em até 12 parcelas mensais, observada a carência legal, pois o artigo 32-A, § 1º, da Lei n. 6.766/79 não restringe sua aplicação aos desfazimentos extrajudiciais. 8. O encargos moratórios incidentes sobre parcelas pagas em atraso podem ser deduzidos do montante a restituir, nos termos do artigo 32-A, inciso III, da Lei nº 6.766/79. 9. O parcial provimento do recurso, com ampliação do proveito econômico da parte apelante, impõe o reconhecimento da sucumbência recíproca e a distribuição proporcional das custas e dos honorários advocatícios. IV. TESES 1. É válida a retenção de taxa de fruição prevista contratualmente em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado celebrado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que observados os limites legais. 2. A dedução de IPTU/ITU e demais encargos tributários depende da comprovação do efetivo pagamento dos respectivos valores. 3. A restituição dos valores pagos pelo adquirente pode ocorrer em até 12 parcelas mensais, observada a carência prevista no artigo 32-A, § 1º, da Lei n. 6.766/79. 4. Os encargos moratórios incidentes sobre parcelas pagas em atraso podem ser deduzidos do montante a ser restituído ao adquirente. 5. O parcial provimento do recurso que amplia o proveito econômico da parte recorrente autoriza a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais. V. DISPOSITIVO Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido. _____________________ Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/79, art. 32-A, inciso I, inciso III e § 1º; Lei n. 13.786/2018; Código Civil, arts. 408, 409 e 884; Código de Processo Civil, arts. 86, 373, II, 487, I, 85, § 11, 1.021, § 4º, 1.025 e 1.026, § 2º; Código de Defesa do Consumidor. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.104.086/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, julgado em 07/10/2025, DJEN de 12/11/2025; STJ, Tema n. 1.002; TJGO, Apelação Cível n. 5160341-93.2025.8.09.0071, Rel. Des. Élcio Vicente da Silva, 10ª Câmara Cível, julgado em 04/02/2026; TJGO, Apelação Cível n. 5170238-58.2019.8.09.0168, Rel. Des. Eduardo Abdon Moura, 3ª Câmara Cível, julgado em 29/04/2024, DJe de 29/04/2024; TJGO, Apelação Cível n. 5788563-31.2024.8.09.0047, Rel. Des. José Ricardo M. Machado, 8ª Câmara Cível, julgado em 25/06/2026; TJGO, Apelação Cível nº 5318144-10.2022.8.09.0051, Rel. Des. José Carlos Duarte, 11ª Câmara Cível, julgado em 06/05/2024, DJe de 06/05/2024.
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