5218479-49.2025.8.09.0137

Intimação

TJGO · Rio Verde - UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª e 3ª · Decisão

PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Cível - Comarca de Rio Verde Estado de Goiás Gabinete da Juíza Camila de Carvalho Gonçalves E-mail: upjcivelrioverde@tjgo.jus.br Processo nº.: 5218479-49.2025.8.09.0137 Requerente: Banco Santander (Brasil) S.A. CPF/CNPJ: 90.400.888/0001-42 Requerido(a): Olinda de Ataides Silva CPF/CNPJ: 547.281.501-00 Este ato judicial, devidamente assinado e acompanhado dos documentos necessários ao cumprimento do ato devido, servirá como MANDADO/CARTA DE CITAÇÃO/INTIMAÇÃO/OFÍCIO e/ou ALVARÁ JUDICIAL, nos termos dos artigos 136 ao 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. SENTENÇA Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer com Pedido de Tutela de Evidência ajuizada por Banco Santander (Brasil) S.A. em desfavor de Olinda de Ataides Silva, devidamente qualificados. Narra a parte autora que, em 05 de junho de 2023, a requerida arrematou, em leilão por ela promovido, o imóvel situado na Rua SA-23, Quadra 8, Lote 35-A, Residencial Solar dos Ataídes, 2ª Etapa, Rio Verde/GO, objeto da matrícula nº 73.943 do Cartório de Registro de Imóveis de Rio Verde/GO, pelo valor de R$ 345.000,00. Sustenta que, apesar da quitação integral do preço, a requerida não providenciou a outorga da escritura pública de compra e venda e o respectivo registro do negócio jurídico na matrícula do imóvel. Afirma que encaminhou notificações extrajudiciais à requerida em 02/01/2024 e 04/03/2024, tendo sido iniciadas tratativas para solução extrajudicial da questão, sem êxito. Aduz que a permanência do imóvel registrado em seu nome faz com que continue formalmente responsável por obrigações relacionadas ao bem. Ao final, requer seja a requerida compelida a promover a outorga da escritura de compra e venda e o respectivo registro na matrícula imobiliária, sob pena de multa diária. Após diligências destinadas à citação, a requerida compareceu à audiência de conciliação realizada em 02/02/2026, conforme termo acostado no evento 78. Diante disso, no evento 84, foi reconhecido que o comparecimento espontâneo supriu eventual falta ou nulidade da citação, reputando-se a requerida regularmente citada para todos os fins. A requerida, entretanto, não apresentou contestação. No evento 87, a parte autora requereu o reconhecimento da revelia e o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, II, do CPC. É o relatório. Decido. 1. Da revelia e julgamento antecipado O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso II, do Código de Processo Civil. A requerida compareceu espontaneamente à audiência de conciliação, circunstância que supriu eventual falta ou nulidade da citação, conforme expressamente reconhecido no evento 84, mas deixou transcorrer o prazo legal sem apresentação de contestação. Assim, DECRETO a revelia da requerida, nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil. A revelia, todavia, não conduz automaticamente à procedência dos pedidos, cabendo verificar se as alegações formuladas pela parte autora encontram respaldo nos elementos probatórios constantes dos autos. No caso, a controvérsia é essencialmente documental, inexistindo necessidade de dilação probatória. 2. Do mérito A pretensão merece acolhimento. Os documentos juntados no evento 1, docs. 7/12, demonstram que a requerida adquiriu, mediante arrematação, o imóvel objeto da matrícula nº 73.943, pelo preço de R$ 345.000,00, constando da própria documentação apresentada que, após a quitação, não foram adotadas pela adquirente as providências necessárias à conclusão da transferência registral. A prova documental foi expressamente considerada suficiente, inclusive quando da apreciação da tutela provisória, ocasião em que se consignou a existência do edital do leilão, ata e recibo de arrematação e notificações extrajudiciais no evento 1. As tratativas extrajudiciais também não resultaram na regularização do bem. O próprio autor informou nos autos que houve comunicação com representante da requerida e tentativa de autocomposição antes do prosseguimento judicial da demanda. Nos termos do art. 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária entre vivos transfere-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, permanecendo o alienante, enquanto não promovido o registro, como proprietário formal do bem. A ausência de registro, portanto, não constitui simples irregularidade burocrática. Enquanto não concluída a transferência, permanece formalmente vinculada ao imóvel pessoa que já realizou a alienação, sujeitando-a às consequências inerentes à titularidade registral, apesar de o bem já haver sido adquirido por terceiro. Além disso, dispõe o art. 490 do Código Civil que, salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro incumbem ao comprador. No caso concreto, a obrigação encontra fundamento também nas próprias condições da alienação. O edital atribuiu ao adquirente a responsabilidade pelas providências e despesas necessárias à transferência do imóvel, razão pela qual, concluído o negócio, não se mostra legítima a manutenção indefinida da situação registral anterior. A relação contratual deve, ainda, ser interpretada à luz da boa-fé objetiva, prevista nos arts. 113 e 422 do Código Civil. Da boa-fé decorrem deveres anexos de lealdade, cooperação e colaboração, de modo que as partes não estão obrigadas apenas ao cumprimento isolado das prestações principais, mas também à adoção das providências indispensáveis à plena realização dos efeitos jurídicos e econômicos do negócio celebrado. Assim, aquele que adquire o imóvel não pode, depois de concluído o negócio e quitado o preço, permanecer indefinidamente inerte quanto à regularização registral, impondo ao alienante a manutenção formal da titularidade do bem. A situação enquadra-se na construção jurisprudencial denominada adjudicação compulsória inversa, destinada justamente a assegurar ao alienante instrumento judicial para obter a regularização registral quando o adquirente, embora já tenha recebido ou adquirido o imóvel, deixa de praticar os atos necessários à transferência da propriedade. Nesse sentido, decidiu recentemente o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás: "DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA INVERSA. CERCEAMENTO DE DEFESA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RECONVENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente o pedido de adjudicação compulsória inversa e improcedente a reconvenção. A ação original visava a adjudicação compulsória inversa de um imóvel. Os apelantes, compradores, alegam preliminarmente cerceamento de defesa por ausência de intimação para alegações finais. No mérito, defendem que o imóvel não foi entregue livre de ônus, sustentando a exceção do contrato não cumprido, e requerem a procedência da reconvenção. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2. (i) Saber se a ausência de intimação para alegações finais, mesmo após a juntada de novos documentos pela parte contrária, configura cerceamento de defesa e nulidade da sentença. (ii) Saber se a existência de débitos de IPTU e energia elétrica anteriores à venda do imóvel autoriza os compradores a se recusarem a promover o registro da propriedade com base na exceção do contrato não cumprido. (iii) Saber se a adjudicação compulsória inversa é cabível para compelir os compradores a registrar o imóvel, mesmo com a existência de débitos tributários pendentes. (iv) Saber se o pleito de resolução contratual em reconvenção, após quinze anos de execução do contrato, deve ser julgado procedente. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. A ausência de intimação para apresentação de alegações finais, em regra, não conduz à nulidade do julgado, pois não representa fase obrigatória do procedimento comum ordinário. 4. A fase de alegações finais não constitui momento processual adequado para inovações de fatos e provas. 5. Vigora no sistema processual civil o princípio da instrumentalidade das formas, que exige a efetiva demonstração de prejuízo para a declaração de nulidade processual. 6. A adjudicação compulsória inversa é instituto amplamente aceito para proteger o vendedor que, após quitar suas obrigações, permanece vinculado aos riscos da propriedade pela inércia do adquirente. 7. A responsabilidade tributária pelo IPTU é propter rem, conforme o art. 34 do CTN e o Tema Repetitivo 122 do STJ, vinculando o proprietário e o possuidor com animus domini. 8. A existência de débitos fiscais anteriores à venda não autoriza os compradores a se manterem na inércia registral por tempo indefinido, usufruindo do bem sem regularizar a propriedade. 9. A boa-fé objetiva impõe deveres anexos de cooperação, e a permanência do nome do vendedor no registro imobiliário, gerando-lhe execuções fiscais por débitos posteriores à venda, configura dano e abuso de direito. 10. O pleito de resolução contratual após quinze anos de plena execução do contrato esbarra na vedação ao comportamento contraditório e na teoria do adimplemento substancial. 11. A impossibilidade jurídica de transferência alegada pelos compradores, baseada na ausência de certidões negativas de débito, não subsiste, mormente após o Tema 856 do STF, que veda sanções políticas indiretas para cobrança de tributos. 12. Eventuais débitos de IPTU anteriores à posse dos compradores, se pagos, podem ser objeto de ação de regresso contra o vendedor, mas não justificam a recusa em registrar o imóvel. IV. DISPOSITIVO E TESE. 13. O recurso é desprovido. Teses de Julgamento: “1. A ausência de intimação para apresentação de alegações finais não enseja nulidade da sentença quando a matéria é de direito e não há demonstração de prejuízo, em atenção ao princípio da instrumentalidade das formas.” “2. A adjudicação compulsória inversa é cabível para compelir o comprador inerte a registrar a propriedade, protegendo o vendedor dos riscos e responsabilidades inerentes à titularidade registral.” “3. A responsabilidade propter rem do IPTU, aliada à posse do imóvel por longo período, inviabiliza a invocação da exceção do contrato não cumprido para justificar a inércia do comprador em registrar a propriedade, configurando violação da boa-fé objetiva.” “4. A alegação de impossibilidade de registro por ausência de certidões negativas de débito não justifica a resolução do contrato após quinze anos de plena execução, notadamente após o entendimento firmado pelo STF no Tema 856". (TJGO, Apelação Cível nº 5026030-31.2025.8.09.0051, 3ª Câmara Cível, Rel. Des. Gerson Santana Cintra). A orientação é plenamente aplicável à hipótese dos autos, sobretudo porque reconhece que a adjudicação compulsória inversa constitui mecanismo adequado para compelir o comprador inerte a promover a regularização da propriedade, resguardando o vendedor dos riscos e responsabilidades decorrentes da permanência de seu nome no registro imobiliário. No presente caso, não há sequer controvérsia instaurada pela requerida acerca de eventual inadimplemento do alienante, pois, apesar de regularmente citada, deixou de apresentar contestação. Ao contrário, a documentação demonstra a realização da arrematação, a quitação do negócio e as tentativas do autor de obter administrativamente a regularização. Desse modo, comprovada a aquisição do imóvel e evidenciada a inércia da adquirente em promover os atos necessários à transferência, impõe-se o acolhimento da obrigação de fazer. 3. Da eficácia substitutiva da sentença A tutela jurisdicional, contudo, não deve permanecer indefinidamente dependente da colaboração da requerida. Nos termos do art. 501 do Código de Processo Civil, na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença de procedência, depois de transitada em julgado, produz todos os efeitos da declaração não emitida. Assim, deve ser inicialmente oportunizado prazo para que a requerida pratique voluntariamente os atos que lhe incumbem para a regularização da propriedade. Persistindo a inércia, a própria sentença produzirá os efeitos da declaração de vontade não emitida, constituindo título judicial apto à regularização registral, sem prejuízo do cumprimento das exigências fiscais e cartorárias pertinentes. Essa solução concretiza o resultado prático pretendido pela demanda e impede que a efetividade da tutela fique subordinada indefinidamente à vontade da adquirente. Quanto à multa cominatória anteriormente estabelecida, entendo que sua manutenção para o período posterior ao trânsito em julgado se mostra desnecessária diante da eficácia substitutiva conferida à sentença pelo art. 501 do CPC. Eventual controvérsia acerca de multa já constituída em razão do descumprimento da tutela provisória deverá ser apreciada, se provocada, na fase própria. Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais, para: a) CONFIRMAR, em caráter definitivo, a tutela provisória concedida no evento 11 quanto à obrigação principal, para CONDENAR a requerida a promover as providências que lhe incumbem para a formalização da transferência, para seu nome, do imóvel situado na Rua SA-23, Quadra 8, Lote 35-A, Residencial Solar dos Ataídes, 2ª Etapa, Rio Verde/GO, objeto da matrícula nº 73.943, inclusive comparecendo aos atos necessários à lavratura da escritura, apresentando os documentos exigíveis e promovendo o respectivo registro, no prazo de 30 (trinta) dias, contado do trânsito em julgado; b) CONDENAR a requerida ao pagamento dos tributos de transmissão, emolumentos, despesas cartorárias e demais encargos relacionados à transferência que, por força da lei ou das condições da alienação, sejam de sua responsabilidade; c) DECLARAR que, não cumprida voluntariamente a obrigação no prazo acima estabelecido, esta sentença produzirá os efeitos da declaração de vontade não emitida pela requerida, nos termos do art. 501 do Código de Processo Civil, constituindo título judicial hábil à formalização da transferência registral da propriedade; d) transcorrido o prazo sem o cumprimento voluntário, EXPEÇA-SE, mediante requerimento da parte interessada, mandado ao Cartório de Registro de Imóveis competente, acompanhado das peças necessárias, para a prática dos atos registrais cabíveis, observadas as exigências legais, fiscais e cartorárias pertinentes; e) quanto à multa cominatória fixada no evento 11, CESSA sua incidência para o período posterior ao trânsito em julgado, diante da eficácia substitutiva desta sentença, ficando eventual discussão acerca de valores anteriormente constituídos reservada à fase de cumprimento de sentença. Em razão da sucumbência, CONDENO a requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Interposta apelação, INTIME-SE a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo legal de 15 (quinze) dias úteis. Após, REMETAM-SE os autos ao Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, independentemente de juízo de admissibilidade, nos termos do art. 1.010, §§ 1º e 3º, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, CUMPRAM-SE as determinações acima. Nada mais sendo requerido, ARQUIVEM-SE os autos com as baixas necessárias. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Rio Verde (GO), data e hora da assinatura eletrônica. CAMILA DE CARVALHO GONÇALVES Juíza de Direito É um dever de todos, sem exceção, proteger crianças e adolescentes contra a violência infantil. Disque 100 (canal de denúncias de violações de direitos humanos e hipervulneráveis) - qualquer pessoa pode reportar notícia de fato relacionada à temática através do Disque 100, que recebe ligações 24 horas por dia, incluindo sábados, domingos e feriados. As ligações podem ser feitas de todo o Brasil por meio de discagem direta e gratuita, de qualquer terminal telefônico fixo ou móvel, bastando discar 100.