2026-09-16 · TJMG
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 21ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 5215401-89.2022.8.13.0024 H CLASSE: [CÍVEL] DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) ASSUNTO: [Capitalização / Anatocismo, Arras ou Sinal, Espécies de Contratos] AUTOR: MARIA ELIZABETH LACERDA CPF: 187.497.556-68 RÉU: e CLÍNICA MÉDICA RITA DE CASSIA EIRELI-EPP CPF: 22.839.678/0001-03 SENTENÇA RELATÓRIO Trata-se de Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança ajuizada por MARIA ELIZABETH LACERDA em face de CLÍNICA MÉDICA RITA DE CASSIA EIRELI-EPP, tendo como objeto o imóvel comercial constituído pelas salas 414 e 416, localizado na Rua Domingos Vieira, nº 587, Centro Empresarial Gerson Dias, Belo Horizonte/MG. Aduz a autora, em sua petição inicial (ID 9624161621), ter celebrado com a ré contrato de locação pelo prazo de 60 (sessenta) meses, com início em 01/01/2020, estipulando-se aluguel mensal inicial de R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais). Narra que a ré, após efetuar pagamentos em valor superior ao devido por determinado período, gerando um crédito que foi compensado até maio de 2022, cessou o adimplemento de suas obrigações, acumulando um débito que, à época da propositura, totalizava R$ 8.862,99 (oito mil, oitocentos e sessenta e dois reais e noventa e nove centavos). Requereu a rescisão do contrato, a decretação do despejo e a condenação da ré ao pagamento dos aluguéis e encargos em atraso. Pleiteou, ainda, os benefícios da gratuidade de justiça e a prioridade na tramitação do feito. A gratuidade de justiça e a prioridade de tramitação foram deferidas pelo despacho de ID 9830734500. Regularmente citada, a ré apresentou contestação com reconvenção (ID 9890478003). Em sua defesa, impugnou a concessão da justiça gratuita à autora e negou a existência de inadimplência, argumentando que o crédito decorrente dos pagamentos a maior e do adimplemento de débitos pretéritos da locadora (IPTU e condomínio), conforme autorizado pela Cláusula Décima Quarta do contrato de locação (ID 9624152536), estendeu-se para além do período alegado na inicial, de modo que suas obrigações estariam quitadas. Em sede de reconvenção, pleiteou a revisão do valor do aluguel. A autora apresentou impugnação à contestação (ID 10047253300), refutando os argumentos da defesa e reiterando os pedidos iniciais. Na decisão de saneamento (ID 10156750081), este Juízo manteve o benefício da gratuidade de justiça concedido à autora, indeferiu o processamento da reconvenção por incompatibilidade de ritos, fixou como ponto controvertido a existência de inadimplência por parte da locatária e deferiu a produção de prova pericial contábil. O laudo pericial foi juntado aos autos sob o ID 10646603328. Posteriormente, a decisão de ID 10681243456 homologou o laudo pericial, declarou encerrada a instrução e deferiu tutela de urgência para o despejo da ré. A ré interpôs Agravo de Instrumento, ao qual foi indeferido o efeito suspensivo (ID 10705663851), e efetuou depósito judicial com o fito de purgar a mora (ID 10688759920), cujo valor foi levantado pela autora por força da decisão de ID 10706004701. A ré noticiou a desocupação voluntária do imóvel (ID 10720344591 e 10723515243). As partes apresentaram suas alegações finais por memoriais (IDs 10737850075 e 10737716594). Este é o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO Questões processuais As questões processuais atinentes à impugnação à gratuidade de justiça e à admissibilidade da reconvenção foram devidamente analisadas e decididas no despacho saneador de ID 10156750081, cujos fundamentos ratifico integralmente, não havendo outras preliminares pendentes de apreciação. A desocupação voluntária do imóvel, noticiada pela ré (ID 10720344591), acarreta a perda superveniente do objeto no que tange ao pedido de despejo. Contudo, subsiste o interesse de agir quanto aos pedidos de rescisão contratual e de cobrança dos aluguéis e encargos inadimplidos, os quais passo a analisar. MÉRITO A controvérsia central da lide reside na verificação da existência de inadimplência da locatária que justifique a rescisão do contrato e a condenação ao pagamento dos valores pleiteados. O contrato de locação firmado entre as partes (ID 9624152536), em sua Cláusula Décima Terceira, estabeleceu o valor do aluguel mensal inicial em R$ 1.800,00, com reajuste anual pelo IGPM e incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês em caso de impontualidade. De forma crucial para a solução da controvérsia, a Cláusula Décima Quarta autorizou que a locatária realizasse o pagamento de débitos pretéritos de IPTU e taxas condominiais, de responsabilidade da locadora, e que tais valores fossem debitados “dos valores dos alugueis devidos à Locadora". A prova pericial contábil, cujo laudo de ID 10646603328 foi devidamente homologado por este Juízo (ID 10681243456), mostrou-se essencial para a elucidação dos fatos. O trabalho técnico, realizado por perita nomeada pelo juízo e equidistante das partes, analisou de forma pormenorizada a complexa relação de débitos e créditos. Conforme apurado pela expert, a ré, de fato, arcou com o pagamento de débitos anteriores ao contrato, totalizando, em valores históricos, R$ 19.501,55 (R$ 7.303,55 de IPTU e R$ 12.198,00 de taxas de condomínio). Ademais, a perícia confirmou que, entre março de 2020 e julho de 2021, a locatária realizou pagamentos em valores superiores ao aluguel mensal, gerando um saldo credor a seu favor. O demonstrativo analítico constante do Apêndice 03 do laudo pericial (ID 10646603328) evidencia que o crédito acumulado foi suficiente para compensar integralmente os aluguéis devidos de agosto de 2021 a agosto de 2022, e parcialmente o de setembro de 2022. Contudo, a mesma prova técnica é categórica ao concluir que, após a exaustão dos créditos, a ré incorreu em mora. O laudo aponta que, a partir de setembro de 2022, o saldo da relação contratual inverteu-se, tornando-se devedor para a locatária. Ao final do período analisado (julho de 2023), a perícia concluiu pela existência de um saldo devedor em desfavor da ré no montante histórico de R$ 11.820,75 (onze mil, oitocentos e vinte reais setenta cinco centavos), conforme quadro resumo apresentado à página 13 do referido laudo. Assim, embora a defesa da ré tenha logrado êxito em demonstrar a complexidade da apuração e a existência de créditos significativos em seu favor, a prova pericial, que goza de presunção de imparcialidade e conhecimento técnico, foi conclusiva quanto à existência de inadimplência ao final do período examinado. A mora, portanto, restou caracterizada, o que autoriza a rescisão do contrato de locação por culpa da locatária, nos termos do art. 9º, inciso III, da Lei nº 8.245/91. Resta, pois, definir o montante total do débito. O laudo pericial estabeleceu a dívida em R$ 11.820,75 até julho de 2023. A este valor devem ser somados os aluguéis e encargos vencidos desde agosto de 2023 até a data da efetiva desocupação do imóvel, que, conforme petição da ré (ID 10720344591), ocorreu em 27 de julho de 2026. Quanto ao valor mensal do aluguel para o período superveniente, observa-se que ambas as partes, em suas planilhas (ID 9890476049 da ré e 10694075655 da autora), passaram a utilizar o valor de R$ 2.100,00, o que denota um ajuste tácito entre elas. Portanto, este será o valor base para o cálculo do débito remanescente. O débito a ser apurado em fase de cumprimento de sentença deverá, portanto, compreender: a) o saldo devedor de R$ 11.820,75 apurado no laudo pericial; b) os aluguéis e encargos contratuais vencidos de agosto de 2023 a 27 de julho de 2026; c) deduzido o valor de R$ 13.969,90, já depositado pela ré e levantado pela autora. O montante final deverá ser corrigido monetariamente pelo índice IGPM, conforme Parágrafo Segundo da Cláusula Décima Terceira do contrato, e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, nos termos do Parágrafo Primeiro da mesma cláusula, ambos a contar do vencimento de cada parcela inadimplida. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: DECLARAR a rescisão do contrato de locação celebrado entre as partes, por culpa da ré. RECONHECER a perda superveniente do objeto do pedido de despejo, tendo em vista a desocupação voluntária do imóvel noticiada nos autos. CONDENAR a ré, CLÍNICA MÉDICA RITA DE CASSIA EIRELI-EPP, ao pagamento dos aluguéis e demais encargos contratuais vencidos e não pagos até a data da efetiva desocupação do imóvel (27 de julho de 2026), cujo montante deverá ser apurado, por meros cálculos aritméticos, na fase de cumprimento de sentença, observando-se: a. O saldo devedor de R$ 11.820,75 (onze mil, oitocentos e vinte reais e setenta e cinco centavos), apurado no laudo pericial de ID 10646603328, como base de cálculo inicial; b. A este saldo deverão ser somados os valores dos aluguéis e demais encargos vencidos entre agosto de 2023 e 27 de julho de 2026; c. Do montante total apurado, deverá ser deduzido o valor de R$ 13.969,90 (treze mil, novecentos e sessenta e nove reais e noventa centavos), já levantado pela autora; d. O saldo devedor final será corrigido monetariamente pelo índice IGPM e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ambos a contar do vencimento de cada parcela inadimplida. Diante da sucumbência recíproca, mas em maior parte da ré, esta deverá arcar integralmente com as custas e despesas processuais, inclusive com os honorários periciais, além dos honorários advocatícios devidos ao patrono da parte autora, que arbitro em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa. Ficam as partes cientes, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo artigo 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. Oportunamente, arquivar com baixa. Publicar. Registrar. Intimar. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. IGOR QUEIROZ Juiz de Direito 21ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte