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TJGO · Goiânia - 1ª UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª e 32ª · Outros
ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
TJGO · Goiânia - 1ª UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª e 32ª · Sentença
Poder Judiciário do Estado de Goiás Comarca de GOIÂNIA Gabinete do Juiz da 1ª Vara Cível 1ª UPJ das Varas Cíveis OBS: O GABINETE DA 1ª VARA CÍVEL DE GOIÂNIA UTILIZA A INTELIGÊNCIA ARTIFICIAL NA PRÉ-ANALISE DAS SUAS DECISÕES e-mails da Escrivania: 1upj.civelgyn@tjgo.jus.br e/ou 2upj.civelgyn@tjgo.jus.br PROCESSO Nº 5187262-18.2026.8.09.0051 NOME DA PARTE AUTORA......: Adriane Mota De Oliveira Reis NOME DA PARTE REQUERIDA: Spe Incorporacao Vila Rosa Ltda NATUREZA DA AÇÃO..............: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível SENTENÇA. Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES E DECLARATÓRIA DE ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS proposta por ADRIANE MOTA DE OLIVEIRA REIS contra SPE INCORPORAÇÃO VILA ROSA LTDA, todos qualificados nos autos. A parte autora diz ter firmado um contrato particular de compromisso de compra e venda com a(s) empresa(s) requerida(s), tendo por objeto o apartamento 1704 B do empreendimento imobiliário Primus Parque, localizado na Rua Gentil Pinto Quadra 58 lote 01 nº 276, Vila Rosa, Goiânia/GO, pela quantia de R$ 401.000,00. Diz que passou a enfrentar diversas dificuldades financeiras e que procurou a parte requerida para obtenção da resolução contratual com a devolução das parcelas pagas, contudo alega que foi informado pela requerida que não teria nenhum valor a receber. Sustenta que o contrato prevê cláusulas abusivas para o caso de rescisão do contrato, as quais devem ser declaradas abusivas e ilegais, com a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor, e que seja reconhecida a abusividade da Cláusula que prevê a retenção de valor superior a 10% do valor das parcelas pagas pelo(a) comprador desistente. Alega abusividade da cláusula que prevê multa sobre o valor do contrato e da indevida cobrança da taxa de fruição e do IPTU, uma vez que o "habite-se" do imóvel ainda não foi emitido pela parte requerida. Tece outros comentários e termina por requerer a concessão de tutela de urgência para suspender a obrigação do pagamento das parcelas vincendas referentes ao contrato, bem como as parcelas vincendas, além de impedir que a requerida inscreva seu nome nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa diária. Termina por requerer que seja julgada procedente a ação para: I) declarar a rescisão do compromisso de compra e venda de bem imóvel; II) condenar a requerida a restituir à autora todos os valores pagos, devidamente corrigido, com a retenção pela ré apenas 10% (dez por cento) dos valores pagos pela parte autora, a título de taxa e despesa do negócio, de administração e divulgação do empreendimento; III) Que seja reconhecida a abusividade da cláusula que prevê multa sobre o valor do contrato; IV) Que seja reconhecida a nulidade da cobrança referente a taxa de fruição; V) condenar a requerida ao ônus da sucumbência. Juntou documentos. Foi DEFERIDA EM PARTE a liminar de antecipação dos efeitos da tutela (evento 12). Foi tentada a conciliação das partes, sem êxito (evento 24). Citada, a parte requerida apresentou CONTESTAÇÃO (evento 27), suscitando as seguintes preliminares: a) falta de interesse de agir por inexistência de mora; b) inadequação da via eleita por falta de conclusão lógica; c) impugnação a concessão da assistência judiciária gratuita; No mérito, sustenta que a rescisão do contrato se dá por culpa exclusiva da parte autora (compradora do imóvel), e por isso alega ser legal e justa a cláusula contratual que prevê a retensão dos valores previstos no contrato, pois com a desistência do comprador gera muitas despesas para a empresa requerida, as quais devem ser suportadas pelo comprador desistente. Diz que o negócio jurídico prevê a retenção de 50% dos valores pagos em caso de resolução do contrato, uma vez que a incorporação imobiliária requerida se encontra submetida a instituição de patrimônio de afetação, prevista na Lei nº 4.591/64. Tece outros comentários e pugna pelo acolhimento das preliminares arguidas ou no mérito que sejam julgados totalmente improcedentes os pedidos iniciais. Juntou documentos. Houve impugnação à contestação. Intimadas a especificar provas, as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide (eventos 36 e 37). Relatados. DECIDO. O feito se encontra em ordem não havendo nulidades a sanar. O processo versa sobre questões de direito e de fato, sendo que estes estão provados nos autos por documentos, motivo pelo qual não vejo necessidade de dilação probatória com a colheita de prova oral em audiência, em nada contribuirá para o deslinde da presente causa. Da aplicação ou não do Código de Defesa do Consumidor: Verifica-se que a relação estabelecida entre as partes é de consumo e que nela se aplicam as disposições do Código de Defesa do Consumidor, vez que é pacífico o entendimento que são considerados contratos de consumo o que tiverem de um lado, construtora, incorporadora ou imobiliária cuja atividade específica seja compra e venda de imóveis e de outro o adquirente como destinatário final. Vejamos: AGRAVO REGIMENTAL NA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. APLICAÇÃO DO CDC. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS. DANO MORAL. MANUTENÇÃO. SEM FATOS NOVOS I - Omissis. II - Nos termos dos artigos 1º e 2º do Código de Defesa do Consumidor, a relação entre a construtora ou incorporadora e o adquirente de unidade imobiliária é considerada relação de consumo. (TJGO, APELACAO CIVEL 245877- 09.2014.8.09.0051, Rel. DES. SANDRA REGINA TEODORO REIS, 6A CAMARA CIVEL, julgado em 25/08/2015, DJe 1860 de 01/09/2015). Diante disso, aplicarei ao presente caso as regras do Código de Defesa do Consumidor. Impugnação ao benefício da Assistência Judiciária: a parte ré argumenta que os autores não provaram os requisitos necessários para gozarem do referido benefício. Contudo, a parte requerida não apresentou nenhuma prova de que os autores possuem condições financeiras para custear as despesas do processo sem prejuízo do sustento próprio e o de sua família. Diante disso, o benefício da gratuidade judiciária concedido aos autores deve ser mantido, motivo pelo qual REJEITO A IMPUGNAÇÃO. PRELIMINAR DE CARÊNCIA DA AÇÃO POR FALTA DE INTERESSE DE AGIR: O interesse de agir é caracterizado pelo trinômio utilidade/necessidade/adequação. O primeiro se caracteriza quando a demanda apresenta uma utilidade para a parte, na ausência da utilidade há perda do objeto. O segundo, decorre da necessidade de ir a juízo para obter a tutela pleiteada, e o terceiro caracteriza-se pela adequação da via eleita para demandar em juízo. No presente caso, verifico que o autor pretende a rescisão do contrato com a devolução dos valores pagos. Portanto, entendo que restou demonstrado a necessidade da parte autora buscar a tutela jurisdicional para ver sua pretensão solucionada, de modo que resta configurado o seu interesse de agir. PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL: A petição inicial é inepta quando faltar-lhe pedido ou causa de pedir; o pedido for indeterminado, ressalvadas as hipóteses legais em que se permite o pedido genérico; da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão; e contiver pedido incompatíveis entre si (CPC, art. 330, §1°). No presente caso a petição inicial informa claramente os fundamentos do pedido, a causa de pedir e o pedido da parte autora. Assim, não há incoerência entre a conclusão e a narrativa apresentada, e tampouco incompatibilidade entre os pedidos formulados. Ademais a peça de ingresso não apresenta vícios capazes de impossibilitar a defesa da parte requerida, ou mesmo a entrega da prestação jurisdicional, daí porque apta a delimitar a pretensão nela deduzida. Razão pela qual, REJEITO a preliminar de inépcia da inicial. Sem outras preliminares a serem decididas, passo ao exame do mérito dos pedidos. Trata-se de pretensão autoral na rescisão do contrato e na condenação da parte requerida ao reembolso de todas as parcelas pagas, em função do contrato de compromisso de compra e venda firmado com a parte requerida para aquisição do imóvel descrito na inicial. Informou ter desistido de continuar com o contrato e solicitado a rescisão dele junto à parte ré, mas as propostas que esta lhe fez em relação à forma de restituição não atendeu às suas justas expectativas, e por isso recorreu ao Judiciário pleiteando a rescisão dos contratos com a declaração de nulidade de cláusula contratual e a restituição dos valores pagos, inclusive a título de entrada. A parte requerida contestou todos os pedidos autorais. DA RESCISÃO CONTRATUAL: Considerando que a parte autora afirmou não ter mais interesse na continuidade dos contratos, não há outra alternativa senão a rescisão do contrato, pois não há como obrigá-la a manter-se vinculada ao contrato. Da culpa pela rescisão do contrato e suas consequências: A própria parte autora afirma na petição inicial que DESISTIU de continuar com o(s) contrato(s), então, a culpa pela rescisão dos contratos é exclusiva da parte autora. Diante disso, a culpa pela rescisão do contrato é exclusiva da parte autora, que desistiu do contrato. E o art. 476 do Código Civil dispõe que: E o art. 475 do Código Civil: “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.” Quanto a restituição dos valores pagos: Restou incontroverso nos autos que o contrato foi celebrado após a entrada em vigor da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), bem como que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, circunstâncias que atraem a incidência direta do art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64. No caso, o contrato prevê que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme Item Patrimônio de Afetação (evento 1, doc.8, pág.3), enquadrando-se na hipótese legal que autoriza, em caso de rescisão por culpa do adquirente, a retenção de até 50% dos valores pagos, com o objetivo de preservar o equilíbrio econômico-financeiro do empreendimento e garantir a continuidade da obra. In verbis: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: […] II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. […] §5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. No caso concreto, a item contratual “DAS CONSEQUÊNCIAS DO DESFAZIMENTO DO CONTRATO (evento 1, doc.8, pág. 6)”, prevê expressamente a retenção de 50% das quantias pagas, encontrando-se redigida de forma clara, tendo sido expressamente pactuada entre as partes e estando em consonância com a legislação vigente à época da contratação. Vejamos: “(II) perderá(ão) em favor do PROMITENTE VENDEDOR, a título de pena convencional, a importância equivalente a 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos. O saldo, se houver, será devolvido pelo PROMITENTE VENDEDOR ao(à)(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A)(ES) no prazo de até 30 (trinta) dias contados da expedição do Certificado de Conclusão de Obras (HABITE-SE) descontada a multa acima prevista. O valor restituível será atualizado monetariamente, desde as datas dos pagamentos das parcelas até sua efetiva devolução pelo Índice Nacional do Custo da Construção Civil Mercado (INCC-M), publicado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Não incidirão juros sobre as parcelas a serem devolvidas.” Assim, nos contratos sob regime de patrimônio de afetação, firmados após a Lei nº 13.786/2018, é válida a retenção de até 50% dos valores pagos, afastando-se o limite de 25%. Nesse sentido, vejamos os seguintes julgados: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI 13.786/2018. VALIDADE DA CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE DE REDUÇÃO EQUITATIVA PELO JUDICIÁRIO. PREVALÊNCIA DA LEI ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. O percentual de retenção de até 50% da quantia paga está expressamente previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64 (com redação dada pela Lei 13.786/2018) para a hipótese de distrato por culpa do adquirente em incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação. 2. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que, nesses casos, o percentual de retenção de 50% dos valores pagos está em consonância com a lei e com o pactuado, sendo válida a cláusula contratual. 3. A retenção no patamar legal de 50% não é abusiva (per se), mesmo sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, pois a legislação especial visa proteger um interesse coletivo, que é a garantia da continuidade da obra para os demais adquirentes (finalidade legal do patrimônio de afetação). 4. Não cabe a redução equitativa da penalidade pelo Judiciário (art. 413 do CC), pois o patamar legal de 50% já considera o risco assumido pelo incorporador e a finalidade do regime de afetação, devendo prevalecer a legislação especial (Lei do Distrato) sobre a regra geral. 5. Recurso especial provido. (REsp n. 2.187.600/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026, SUBLINHEI) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E TUTELA DE URGÊNCIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CESSÃO DE DIREITOS CONTRATUAIS. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. DANO MORAL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. […] 3. A rescisão do contrato da unidade 1606 ocorreu por culpa exclusiva do comprador, que permaneceu inadimplente mesmo após notificação para purgação da mora, configurando exercício regular de direito pela vendedora, nos termos dos artigos 474 e 475 do Código Civil. Consequentemente, não há fundamento para o pedido de indenização por danos morais nem se vislumbra litigância de má-fé, mas sim divergência interpretativa sobre os efeitos jurídicos dos negócios; 4. Tratando-se de empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação e de contrato firmado sob a égide da Lei nº 13.786/2018 (“Lei do Distrato”), é válida a cláusula penal que estipula a retenção de até 50% dos valores pagos pelo adquirente em caso de rescisão por sua culpa, conforme autoriza o artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964. IV. DISPOSITIVO E TESE: RECURSOS DE APELAÇÃO CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. Tese(s) de Julgamento: 1. A cessão de direitos contratuais é negócio jurídico translativo que se distingue do distrato, promovendo a substituição subjetiva na relação contratual sem extingui-la, devendo seus efeitos, inclusive quanto à exigibilidade do crédito, serem regidos pelo que foi expressamente pactuado; 2. O crédito decorrente de cessão de direitos, cujo adimplemento foi vinculado a evento futuro, não possui exigibilidade imediata e não pode ser utilizado para compensação automática com parcelas vencidas de outro contrato, não afastando a caracterização da mora do devedor; 3. É válida, nos contratos de incorporação imobiliária com patrimônio de afetação, a cláusula penal que prevê a retenção de até 50% das quantias pagas pelo adquirente inadimplente, por expressa autorização do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964; 4. A rescisão contratual motivada por inadimplemento do comprador constitui exercício regular de direito do vendedor e, por si só, não gera dano moral indenizável. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 5943766-71.2024.8.09.0051, RICARDO SILVEIRA DOURADO - (DESEMBARGADOR), 8ª Câmara Cível, julgado em 19/02/2026). DA RESCISÃO CONTRATUAL E DA INEXIGIBILIDADE DE IPTU, ENCARGOS E TAXA DE FRUIÇÃO: É incontroverso que a parte autora manifestou sua intenção de desistir da aquisição antes da entrega da unidade imobiliária, circunstância que autoriza a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, com a incidência das consequências previstas na Lei nº 13.786/2018 e no instrumento contratual, desde que observados os limites legais e afastadas as disposições abusivas. Todavia, não são cabíveis descontos relativos ao IPTU, às despesas condominiais, a outros encargos incidentes sobre o imóvel ou à taxa de fruição. Isso porque a unidade imobiliária não foi entregue à parte autora, que jamais recebeu as chaves ou exerceu a posse direta do bem. Enquanto não ocorre a efetiva imissão do comprador na posse, permanecem sob responsabilidade da promitente vendedora os encargos relacionados à propriedade e à disponibilidade econômica do imóvel. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que o IPTU e as despesas condominiais permanecem sob responsabilidade da construtora até a efetiva entrega do imóvel: Vejamos: “A dedução dos valores relativos às cotas condominiais e ao IPTU não é cabível, pois ficou consignada [...] a ausência de imissão na posse do imóvel pelos compradores.” (STJ, AREsp nº 1.834.089/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, julgado em 16/03/2026, DJEN de 23/03/2026). “O IPTU e as despesas condominiais são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente.” (STJ, AgInt nos EDcl no AREsp nº 2.639.509/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, julgado em 31/03/2025, DJEN de 04/04/2025). Igualmente indevida é a cobrança de taxa de fruição. Tal indenização pressupõe que o adquirente tenha efetivamente ocupado, utilizado ou retirado proveito econômico do bem, evitando-se o enriquecimento sem causa durante o período de permanência na posse. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a taxa de fruição está relacionada ao benefício obtido pelo comprador em razão da efetiva ocupação do imóvel, tendo como termo inicial a transferência da posse: “A indenização pela ocupação do imóvel é devida desde a data da transferência da posse ao comprador.” (STJ, AgInt no REsp nº 2.046.731/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, julgado em 18/11/2024, DJEN de 22/11/2024). No caso, como o contrato foi desfeito antes da entrega das chaves, a parte autora não utilizou o imóvel nem obteve qualquer proveito econômico capaz de justificar a cobrança da indenização por fruição. Portanto, embora a resolução tenha decorrido da desistência da parte autora, devem ser afastadas da apuração dos valores a restituir quaisquer deduções referentes ao IPTU, aos tributos, às taxas condominiais e à fruição do imóvel. Pelo exposto e pelo que consta dos autos, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS para declarar por sentença a rescisão do contrato referido na petição inicial e no contrato anexado aos autos com a petição inicial. E CONDENO a parte requerida a pagar à parte autora os valores por ela pagos a título de parcelas do contrato, deduzidos o valor correspondente a 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pela autora a título de parcelas do contrato, a título de indenização por todos os serviços de administração, devendo os valores pagos pela parte autora serem corrigidos monetariamente pelo IPCA desde o desembolso, e acrescida de juros de mora pela taxa SELIC, estes a partir da data da citação. E considerando a sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas do processo à base de 50% para cada parte. E fixo os honorários de sucumbência em 10% (dez por cento) do valor a ser restituído à parte autora, devidamente atualizado, os quais deverão ser pagos pelas partes ao advogado da parte ex-adversa, na mesma proporção das custas, com fundamento nos arts. 85, § 2º e 86, ambos do Código de Processo Civil. Contudo, a parte dos ônus da sucumbência que toraram à parte autora ficam com a exigibilidade suspensa, com base no art. 98, § 3º, do CPC, vez que é beneficiária da gratuidade judiciária. E considerando que o princípio da causalidade, pois foi a parte ré que deu motivo ao ajuizamento desta ação e que a requerida foi vencida na maior parte dos pedidos iniciais, condeno-a ao pagamento das custas processuais e dos honorários de sucumbência, verba esta que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, com fundamento no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Determino que a parte requerida cumpra esta sentença no prazo de 15 dias contados do trânsito em julgado desta sentença, pena de incorrer na multa de 10% sobre o débito, com fundamento no art. 523, §1º, do Código de Processo Civil. P. R. I. Cumpra-se. Goiânia, 31 de agosto de 2026. Jonas Nunes Resende Juiz de Direito (assinado eletronicamente)
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