2026-09-16 · TJMG
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 9ª Unidade Jurisdicional Cível - 26º JD da Comarca de Belo Horizonte Avenida Francisco Sales, 1446, Santa Efigênia, Belo Horizonte - MG - CEP: 30150-224 PROCESSO Nº: 5177964-09.2025.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) ASSUNTO: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Obrigação de Fazer / Não Fazer] AUTOR: RAFAEL EZEQUIEL JARDIM CPF: 080.997.066-09 RÉU: ENOVAR IMOVEIS LTDA - ME CPF: 14.237.331/0001-54 e outros SENTENÇA Vistos, etc. Sentença proferida segundo os princípios da simplicidade e demais princípios especiais, nas exatas formas determinadas pelo artigo 2º da Lei 9099/95, substancialmente diferentes da justiça ordinária (justiça comum). Relatório dispensado, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099, de 1995. Trata-se de ação especial ajuizada por RAFAEL EZEQUIEL JARDIM em face de ENOVAR IMOVEIS LTDA - ME e ANA KARLA MORAIS GONCALVES. Relata a parte autora que celebrou contrato de locação de imóvel com prazo de vigência de três anos, iniciando-se no dia 20/11/2024, com aluguel mensal no valor de R$ 2.649,00. Afirma que pagou "taxa de avaliza", taxa de incêndio e aluguel do mês de dezembro. No dia 21/03/2025, a parte elétrica da residência apresentou defeitos, o que foi comunicado aos requeridos. Aduz que no dia 30/05/2025 foi enviado um profissional para averiguar a situação, momento em que foram constatadas falhas na parte elétrica, no registro de água, na boia da caixa d'água e no vaso sanitário do banheiro interno. Frisa que, embora informados de tais irregularidades, os réus permaneceram inertes, razão pela qual consertou por conta própria o vazamento de água e a parte elétrica do chuveiro interno. Em razão da insatisfação, comunica que não pagou os aluguéis posteriores. Narra que, no dia 29/07/2025, foi informado de que os demandados pediriam rescisão e multa contratual judicialmente. Dessa forma, pleiteia rescisão contratual sem aplicação de multa; fixação do prazo de 30 dias para desocupação do imóvel; indenização por danos materiais no valor de R$ 3.778,24 (taxas e aluguel do mês de dezembro); determinação para que as contas de consumo de água e energia elétrica sejam desvinculadas do nome do requerente a partir da desocupação e isenção do pagamento dos aluguéis referentes ao período em que o imóvel permaneceu com defeitos não reparados (4 meses). Em emenda da inicial, pede a condenação das requeridas ao pagamento de multa rescisória no valor de três aluguéis vigentes em razão de culpa exclusiva da locadora e indenização por danos morais no montante de R$ 10.000,00. Em contestação una, as partes rés arguem, preliminarmente, inépcia parcial da inicial, falta de interesse agir, ilegitimidade passiva da imobiliária ENOVAR IMOVEIS LTDA - ME e incompetência do Juizado em razão de necessidade de perícia. Ainda, informa que em processo ajuizado pela seguradora (autos nº 1098476-73.2025.8.13.0024), foi deferida liminar para que o locatário desocupe o imóvel. No mérito, alega que não há qualquer amparo legal para a suspensão unilateral do pagamento dos aluguéis e demais encargos locatícios. Afirmam que entregaram o imóvel em bom estado ao locatário e que providenciaram imediatamente o envio de profissional para analisar a situação, tendo sido constatado que os supostos defeitos referiam-se a questões de manutenção e conservação do imóvel que já eram de responsabilidade do autor. Salientam que não foi alegado qualquer defeito ou mal funcionamento das instalações elétricas e sanitárias pelo locatário no prazo contratual de 5 dias. Ressalta a inexistência de enriquecimento sem causa. Pugna pela impossibilidade de rescisão contratual com isenção de multa e pela inexistência dos danos morais. Por fim, requer a improcedência dos pedidos iniciais e, em pedido contraposto, a condenação do demandante ao pagamento da multa por descumprimento contratual no valor de R$ 6.900,00 e em litigância de má-fé. Em relação à preliminar de incompetência do Juizado Especial por necessidade de perícia, verifico que assiste razão às rés, pois os documentos e as alegações trazidas pelas partes tornam indispensável a realização da prova técnica. O autor fundamenta sua pretensão de rescisão contratual, isenção de aluguéis e indenizações na suposta existência de graves vícios estruturais, infiltrações e vazamentos nos cômodos do imóvel locado, atribuindo à locadora a culpa exclusiva pelo descumprimento das obrigações locatícias. Ocorre que a controvérsia instaurada deve apurar a origem dos defeitos noticiados: se decorrentes de vícios estruturais ocultos ou preexistentes (atribuídos ao locador, nos termos do art. 22, inciso I, da Lei nº 8.245/91) ou se oriundos de desgaste natural, falta de manutenção ordinária ou uso cotidiano (responsabilidade do locatário, conforme o art. 23, incisos III e V, da mesma Lei de Locações). Para a elucidação de tal controvérsia técnica, mostra-se imprescindível a realização de prova pericial de engenharia ou arquitetura, a fim de atestar a real condição das instalações hidráulicas e estruturais, bem como o nexo de causalidade entre os danos alegados e a eventual responsabilidade das rés. Cumpre destacar que a parte autora não instruiu a petição inicial com qualquer laudo técnico idôneo emitido por profissional habilitado, limitando-se a alegações unilaterais desacompanhadas de suporte técnico, as quais se revelam totalmente insuficientes para contrapor o laudo de vistoria inicial devidamente assinado pelas partes, que atestava o imóvel em adequadas condições de uso e habitabilidade no início da locação. O rito sumaríssimo dos Juizados Especiais Cíveis, regido pelos princípios da simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade (art. 2º da Lei nº 9.099/95), é absolutamente incompatível com a produção de prova pericial complexa e de alta indagação técnica, diligência essa inexequível nos limites deste microssistema processual. A ausência de laudo técnico hábil a comprovar o alegado vício estrutural, aliada à necessidade de perícia técnica para dirimir o impasse sobre as condições de habitabilidade do bem, impõe o reconhecimento da incompetência deste Juizado Especial. Ante o exposto, ACOLHO A PRELIMINAR arguição de incompetência do Juizado Especial em razão da complexidade da matéria, e, por conseguinte, JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com fulcro no art. 51, inciso II, da Lei nº 9.099/95. No tocante ao pedido contraposto formulado pelas rés (condenação ao pagamento de multa contratual e litigância de má-fé), restando extinto o feito principal sem apreciação meritória, resta prejudicado o seu julgamento nesta seara, facultando-se às partes a postulação de seus eventuais direitos pelas vias ordinárias competentes. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. (02) Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. GERALDO CLARET DE ARANTES Juiz(íza) de Direito 9ª Unidade Jurisdicional Cível - 26º JD da Comarca de Belo Horizonte