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TJGO · Caldas Novas - 2º Juizado Especial Cível · Sentença
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 2º Juizado Especial Cível da Comarca de Caldas Novas Av. C, 1385 - Quadra 1A, S/N - Itagai III, Caldas Novas - GO, 75690-000 E-mail: gab2jecc.caldasnovas@tjgo.jus.br Protocolo nº 5176301-96.2026.8.09.0025 Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento do Juizado Especial Cível Promovente: Edilson das Chagas Lima Promovido(a): Compartilha Club Ltda. Autorizo uso de cópia desta decisão para cumprimento, servindo-se como instrumento de citação, intimação, ofício, nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. SENTENÇA Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição Integral dos Valores Pagos e Indenização por Danos Morais ajuizada por Edilson das Chagas Lima e Neila dos Santos Costa Lima em face de Compartilha Club Ltda., SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A., Forte Securitizadora S. A., Incorpore Administração Hoteleira Ltda., Incorpore Soluções Ltda. e Kawana Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda., todas as partes devidamente qualificadas nos autos. Narra a parte autora, em sua peça exordial, que celebrou com as requeridas, em 15 de setembro de 2022, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária no regime de multipropriedade, tendo por objeto a fração ideal correspondente a 1/26 avos do apartamento nº 408 do empreendimento denominado Kawana Residence, pelo preço total ajustado de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), com entrada de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) parcelada em cartão de crédito e o saldo remanescente em 90 (noventa) parcelas mensais de R$ 400,00 (quatrocentos reais). Aduz que, conforme o instrumento contratual, o prazo previsto para a entrega da unidade era dezembro de 2022, admitida cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, cujo termo final transcorreu em junho de 2023. Ocorre que, passados mais de 3 (três) anos do termo final, o empreendimento não foi concluído e a unidade imobiliária jamais foi entregue ou disponibilizada para fruição dos adquirentes. Assevera que cumpriram pontualmente suas obrigações financeiras, mantendo-se adimplentes e obtendo carta de quitação emitida pela requerida SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A.. Relata que buscou solucionar a questão amigavelmente, sem êxito, diante da inércia das rés. Com base nas normas do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil, requereu a rescisão do contrato por culpa exclusiva das promovidas, com a restituição integral e imediata dos valores pagos no montante de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), a condenação ao pagamento de multa contratual de 10% (dez por cento) prevista na Cláusula Sexta do contrato, indenização por danos morais no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e a inversão do ônus da prova (evento 1). A promovida Compartilha Club Ltda. apresentou contestação no evento 28. Arguiu, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva ad causam, ao argumento de que não figurou como promitente vendedora no contrato de compra e venda, firmado exclusivamente com a SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A., limitando-se sua atuação à administração de programa de intercâmbio turístico. No mérito, sustentou a ausência de responsabilidade solidária, a inexistência de danos morais e a impossibilidade de inversão do ônus da prova. A requerida Incorpore Soluções Ltda. apresentou contestação no evento 30. Arguiu, preliminarmente, o pedido de gratuidade da justiça e sua ilegitimidade passiva ad causam, ao fundamento de que atua exclusivamente como corretora de imóveis, sem participação no contrato de promessa de compra e venda. No mérito, sustentou a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a impossibilidade de inversão do ônus da prova, a ausência de dever de restituir valores e a inexistência de danos morais indenizáveis. A promovida Incorpore Administração Hoteleira Ltda. apresentou contestação no evento 31. Arguiu, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva ad causam, ao argumento de que não integrou o contrato de compra e venda, limitando-se sua atuação à administração hoteleira do empreendimento. No mérito, sustentou a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a impossibilidade de inversão do ônus da prova, a ausência de dever de restituir valores e a inexistência de danos morais. A promovida SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A. apresentou contestação no evento 32. Arguiu, preliminarmente, a prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem. No mérito, sustentou a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a validade das cláusulas contratuais, a ocorrência de mero atraso justificado por alterações de cronograma, a possibilidade de utilização de sistema de intercâmbio, a retenção de 50% dos valores pagos com fundamento no artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, e a inexistência de danos morais. A requerida Forte Securitizadora S. A. apresentou contestação no evento 40. Arguiu, preliminarmente, a inépcia da petição inicial por ausência de juntada de todos os comprovantes de pagamento e sua manifesta ilegitimidade passiva ad causam, ao fundamento de que figura exclusivamente na condição de cessionária fiduciária de créditos imobiliários e emissora de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), não integrando a cadeia de fornecimento nem o contrato de compra e venda. No mérito, defendeu a licitude da operação de securitização, a existência de patrimônio separado sob regime fiduciário regulado pela Lei nº 9.514/97 e pela Lei nº 14.430/2022, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e a inocorrência de danos morais. Realizada audiência de conciliação perante a Central de Conciliadores, a autocomposição restou frustrada (evento 34) No evento 41, as partes autoras apresentaram impugnação à contestação da requerida Compartilha Club Ltda., refutando a preliminar de ilegitimidade passiva sob o argumento da responsabilidade solidária na cadeia de fornecimento e da teoria da aparência, além de reiterar o pedido de indenização por danos morais e de inversão do ônus da prova. No evento 42, os promoventes apresentaram impugnação à contestação da ré Incorpore Administração Hoteleira Ltda., sustentando sua legitimidade passiva pela atuação conjunta perante o consumidor, a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor e a ocorrência de abalo moral. No evento 43, as partes autoras impugnaram a contestação apresentada por Incorpore Soluções Ltda., rechaçando a preliminar de ilegitimidade passiva e defendendo a responsabilização solidária dos integrantes do grupo econômico. No evento 44, os autores apresentaram réplica à contestação da demandada SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A., rebatendo a prejudicial de prescrição trienal, impugnando a pretensão de retenção de 50% das quantias pagas e destacando que a alteração unilateral do cronograma de obras não afasta o inadimplemento culposo. No evento 45, as partes autoras manifestaram-se em impugnação à contestação da promovida Forte Securitizadora S. A., refutando a inépcia da petição inicial e a ilegitimidade passiva arguida, diante da emissão de boletos de cobrança e da cessão dos créditos contratuais. Intimadas as partes no evento 46 para que especificassem as provas que pretendiam produzir, as promovidas Compartilha Club Ltda. (evento 62), Incorpore Administração Hoteleira Ltda. (evento 63), Forte Securitizadora S. A. (evento 64) e Incorpore Soluções Ltda. (evento 66) informaram não possuir outras provas e requereram o julgamento antecipado do mérito. A parte autora, no evento 65, igualmente pugnou pelo julgamento antecipado da lide. A requerida SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A., por sua vez, manifestou-se no evento 67 pleiteando a produção de prova oral consistente no depoimento pessoal do promovente. A requerida Kawana Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda. foi regularmente citada, conforme certidão acostada no evento 69, todavia deixou de apresentar contestação no prazo legal, revelando-se. Os autos vieram conclusos. É o relatório. Decido. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria controvertida é de direito e fática comprovada documentalmente, tornando desnecessária a produção de prova oral em audiência, a qual apenas procrastinaria a solução do litígio de forma inútil, em consonância com o artigo 5º da Lei nº 9.099/95. Passo à apreciação pormenorizada de cada uma das preliminares e prejudiciais de mérito suscitadas nas peças defensivas. Da revelia da ré Kawana Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda Regularmente citada no evento 69, a requerida Kawana Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda quedou-se inerte, deixando de apresentar resposta no prazo legal. Incidem, portanto, os efeitos da revelia previstos no artigo 344 do Código de Processo Civil, presumindo-se verdadeiros os fatos alegados pela parte autora em relação a esta demandada. A presunção de veracidade decorrente da revelia, aliada aos documentos que instruem a inicial, comprova que a referida empresa integra a cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário e participou do negócio jurídico celebrado com os autores, sendo parte legítima para responder solidariamente pelas consequências do inadimplemento contratual. A ausência de impugnação específica aos fatos narrados na exordial consolida a presunção de veracidade e conduz ao julgamento de mérito desfavorável à revel. Da alegação de inépcia da petição inicial A requerida Forte Securitizadora S. A. no evento 40 arguiu a inépcia da petição inicial, sob a alegação de que as partes autoras não teriam colacionado todos os comprovantes individuais de quitação das parcelas mensais, o que configuraria ausência de documentos essenciais e ausência de causa de pedir. A preliminar não merece prosperar. A petição inicial preenche com exatidão todos os requisitos do artigo 319 do Código de Processo Civil e do artigo 14 da Lei nº 9.099/95, apresentando de forma clara e compreensível a causa de pedir, os fatos constitutivos, o contrato firmado, o inadimplemento imputado às rés e os pedidos correspondentes. A parte autora instruiu a exordial com o contrato de promessa de compra e venda e a carta de quitação emitida pela própria requerida SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A., demonstrando o efetivo adimplemento das obrigações contratuais. Tratando-se de relação de consumo e de contrato de trato sucessivo, a apuração exata do montante integral desembolsado pelos consumidores pode ser delimitada documentalmente no curso da lide ou em liquidação por simples cálculo, não havendo falar em inépcia formal. Desse modo, rejeito a preliminar de inépcia da inicial. Do pedido de gratuidade da justiça formulado pela ré Incorpore Soluções Ltda. A demandada Incorpore Soluções Ltda. postulou a concessão da gratuidade da justiça, alegando encontrar-se em dificuldades financeiras e colacionando declaração de ausência de faturamento. No âmbito do sistema dos Juizados Especiais Cíveis, o acesso ao primeiro grau de jurisdição é isento de custas, taxas e despesas processuais, nos termos do artigo 54 da Lei nº 9.099/95. Por essa razão, a análise do pedido de assistência judiciária gratuita mostra-se despicienda nesta fase processual, porquanto a própria estrutura procedimental já garante à parte a dispensa de qualquer adiantamento financeiro para o prosseguimento do feito em primeira instância. A eventual necessidade de apreciação da gratuidade da justiça somente se tornará relevante em caso de interposição de recurso inominado, momento no qual a parte recorrente deverá comprovar documentalmente a alegada hipossuficiência, nos moldes do artigo 99 do Código de Processo Civil, para fins de isenção do preparo recursal. Assim, deixo de apreciar o pedido de gratuidade da justiça neste momento processual, por ausência de interesse recursal atual e desnecessidade prática no primeiro grau de jurisdição dos Juizados Especiais. Da preliminar de ilegitimidade passiva da ré Forte Securitizadora S. A. A requerida Forte Securitizadora S. A. suscitou sua ilegitimidade passiva ad causam em evento 40, sustentando que atuou meramente como companhia securitizadora no mercado financeiro, figurando na condição de cessionária fiduciária de recebíveis imobiliários vinculados à emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), sem integrar o contrato de compra e venda ou a cadeia de incorporação imobiliária. A preliminar merece acolhimento. A operação de securitização de créditos imobiliários é regida por legislação específica, notadamente pela Lei nº 9.514/97 e pela Lei nº 14.430/2022. Nessa estrutura operacional, a companhia securitizadora adquire recebíveis imobiliários com a finalidade exclusiva de lastrear a emissão de títulos no mercado de capitais perante investidores, sem assumir a condição de incorporadora, construtora ou fornecedora direta da fração imobiliária perante o adquirente. A função da securitizadora é eminentemente financeira, atuando como um veículo para a captação de recursos no mercado de capitais, e não como partícipe da relação de consumo originária. A cessão dos créditos não implica sucessão nas obrigações contratuais do cedente, especialmente naquelas de natureza primária, como a construção e entrega do imóvel. A responsabilidade por eventual inadimplemento da obrigação de entregar a obra permanece integralmente com a incorporadora. O Superior Tribunal de Justiça, em recente julgamento de recurso especial submetido ao rito dos recursos repetitivos, consolidou o entendimento de que a instituição financeira, na condição de cessionária fiduciária de créditos, não integra a cadeia de fornecimento do bem imóvel e não se submete aos ditames do Código de Defesa do Consumidor: EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. CESSIONÁRIA DE CRÉDITOS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto por instituição financeira contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que a responsabilizou solidariamente pela devolução de valores pagos em compromisso de compra e venda de imóvel, após rescisão contratual por atraso na entrega. 2. A instituição financeira, na condição de cessionária dos créditos, foi considerada solidariamente responsável pela devolução dos valores pagos, com base no art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. 3. O recorrente alega ilegitimidade passiva, sustentando que sua atuação limitou-se à cessão fiduciária de créditos, sem integrar a cadeia de fornecimento do bem imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em saber se a instituição financeira, na condição de cessionária de créditos, pode ser responsabilizada solidariamente pela devolução de valores pagos em compromisso de compra e venda de imóvel, após rescisão contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A instituição financeira, na condição de cessionária de créditos, não integra a cadeia de fornecimento do bem imóvel e, portanto, não se submete aos ditames do Código de Defesa do Consumidor. 6. A relação contratual da instituição financeira se deu com o propósito de efetivação da incorporação imobiliária, sem que tenha integrado posição contratual no tocante ao compromisso de compra e venda do imóvel. 7. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que a instituição financeira, na condição de cessionária de créditos, tem ilegitimidade passiva para responder pelo atraso na entrega do bem imóvel objeto de compromisso de compra e venda firmado entre comprador e construtora. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso provido para declarar a ilegitimidade passiva e extinguir o feito em relação à instituição financeira, sem resolução de mérito. Tese de julgamento: "1. A instituição financeira, na condição de cessionária fiduciária de créditos, não integra a cadeia de fornecimento do bem imóvel e não se submete aos ditames do Código de Defesa do Consumidor. 2. A instituição financeira não tem responsabilidade pelo atraso na entrega do bem imóvel, conforme entendimento jurisprudencial do STJ". Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 485, VI; Lei n. 4.591/1964, art. 31-A, § 12. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AgInt no REsp n. 1.769.501/SE, relatora |Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/6/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.775.338/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/5/2024. (REsp n. 1.863.680/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 21/3/2025.) A legislação de regência estabelece expressamente, no artigo 31-A, § 12, da Lei nº 4.591/64, que a cessão plena ou fiduciária de direitos creditórios decorrentes da comercialização de unidades imobiliárias não transfere para a instituição credora ou cessionária nenhuma das obrigações ou responsabilidades da construtora ou incorporadora, permanecendo estas como únicas responsáveis pelos deveres decorrentes da edificação e entrega do imóvel. No caso concreto, a Forte Securitizadora S. A. não celebrou o contrato de promessa de compra e venda com os autores, não assumiu obrigações de incorporação e edificação do bem e não praticou o ato ilícito causador da rescisão (atraso na entrega do imóvel). Sua atuação limitou-se à aquisição fiduciária dos créditos imobiliários para lastrear a emissão de CRI no mercado de capitais, conforme demonstram os instrumentos de securitização acostados aos autos (evento 40, arquivo 5). A mera circunstância de os boletos de pagamento serem emitidos em nome da securitizadora, por força da estrutura operacional de arrecadação centralizada do patrimônio separado, não a transforma em coobrigada pelo cumprimento do cronograma de obras ou pela entrega da unidade imobiliária. Por conseguinte, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva arguida por Forte Securitizadora S. A. e extingo o processo sem resolução de mérito em relação a ela, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Da preliminar de ilegitimidade passiva da ré Compartilha Club Ltda A requerida Compartilha Club Ltda. suscitou sua ilegitimidade passiva ad causam em evento 28, sustentando que não integrou o contrato de promessa de compra e venda firmado entre os autores e a SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A., limitando-se sua atuação à administração de programa de intercâmbio turístico, sem qualquer responsabilidade pela construção ou entrega do empreendimento. A preliminar merece acolhimento. A empresa Compartilha Club Ltda. atua exclusivamente como operadora de programa de intercâmbio de férias para adquirentes de imóveis em regime de multipropriedade, conforme demonstra seu contrato social. Sua atividade empresarial não se confunde com a incorporação imobiliária, a construção do empreendimento ou a comercialização das unidades autônomas. A relação jurídica estabelecida entre os autores e a Compartilha Club Ltda. é autônoma e independente do contrato de promessa de compra e venda firmado com a SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A. O programa de intercâmbio turístico constitui serviço acessório e eventual, cuja utilização depende de solicitação específica do adquirente, não integrando a cadeia de fornecimento da incorporação imobiliária. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é consolidada no sentido de que a administradora de serviços hoteleiros ou de intercâmbio não integra a cadeia de fornecimento da incorporação imobiliária, sendo sua atuação limitada à gestão de serviços específicos após a conclusão da obra: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADES HOTELEIRAS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESCISÃO CONTRATUAL. SOCIEDADE EMPRESÁRIA ADMINISTRADORA DE HOTELARIA. AUSÊNCIA DE LEGITIMIDADE PASSIVA E DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. NÃO CARACTERIZADA A CADEIA DE FORNECIMENTO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. No julgamento do AgInt nos EREsp 2.045.477/SP, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, examinando situação semelhante, acolheu os embargos de divergência para "(...) reconhecer a ilegitimidade passiva da administradora hoteleira, uma vez que não integra a cadeia de fornecimento da incorporação imobiliária, apenas obrigando-se a administrar futuramente os serviços hoteleiros, ramo de sua expertise, após a conclusão do empreendimento por meio da formação de sociedade em conta de participação juntamente com os adquirentes" (AgInt nos EREsp 2.045.477/SP, Relator para acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/8/2024, DJe de 21/10/2024). 2. De rigor, portanto, o reconhecimento da ilegitimidade passiva da recorrente, uma vez que não integrou a cadeia de fornecimento da incorporação imobiliária, apenas obrigando-se a administrar futuramente os serviços hoteleiros, ramo de sua expertise, após a conclusão do empreendimento por meio da formação de sociedade em conta de participação juntamente com os adquirentes. 3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 2.458.633/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/12/2024, DJEN de 20/12/2024.) No caso concreto, a Compartilha Club Ltda. não participou da promessa de compra e venda da cota imobiliária celebrada entre os autores e a SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A., não recebeu valores a título de preço do imóvel e não assumiu qualquer obrigação de construção ou entrega do empreendimento. Eventual frustração na utilização do programa de intercâmbio decorre exclusivamente do atraso na conclusão da obra, responsabilidade esta imputável à incorporadora, e não à administradora do programa de intercâmbio. Desse modo, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva arguida por Compartilha Club Ltda. e extingo o processo sem resolução de mérito em relação a ela, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Da preliminar de ilegitimidade passiva da ré Incorpore Administração Hoteleira Ltda. A requerida Incorpore Administração Hoteleira Ltda. suscitou sua ilegitimidade passiva ad causam no evento 31, sustentando que não integrou o contrato de promessa de compra e venda, limitando-se sua atuação à administração hoteleira do empreendimento. A preliminar merece acolhimento. A empresa Incorpore Administração Hoteleira Ltda. atua exclusivamente na gestão de serviços hoteleiros, conforme demonstra seu contrato social e seu cadastro nacional de pessoa jurídica. Sua atividade empresarial não se confunde com a incorporação imobiliária, a construção do empreendimento ou a comercialização das unidades autônomas. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao reconhecer a ilegitimidade passiva da administradora hoteleira em ações de rescisão contratual por atraso na entrega de unidades imobiliárias em regime de multipropriedade: EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HOTELEIRA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA HOTELEIRA. RECURSO ESPECIAL DA ADMINISTRADORA PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DA CONSTRUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O Tribunal de origem enfrentou as questões essenciais ao julgamento da causa, não havendo negativa de prestação jurisdicional. A alegada omissão sobre honorários foi sanada em embargos de declaração, e a ilegitimidade passiva da administradora foi rejeitada com base na existência de sociedade em conta de participação. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é consolidada no sentido de que a administradora hoteleira não integra a cadeia de fornecimento da incorporação imobiliária ou da construção do empreendimento, sendo sua atuação limitada à gestão de serviços hoteleiros após a conclusão da obra. 3. A mera existência de sociedade em conta de participação para futura exploração hoteleira não caracteriza a administradora como parte legítima ou responsável solidária pelo inadimplemento contratual da incorporadora. 4. A ilegitimidade passiva da administradora hoteleira decorre da ausência de nexo causal entre sua atuação e o atraso na entrega das unidades, sendo a responsabilidade exclusiva da incorporadora. 5. A pretensão recursal da construtora quanto à fixação de honorários foi atendida na origem, acarretando a perda superveniente do objeto do recurso especial nesse ponto. 6. Agravo da construtora conhecido para conhecer parcialmente do seu recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe parcial provimento, e recurso especial da administradora hoteleira conhecido e provido. (REsp n. 2.131.477/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026.) No caso concreto, a Incorpore Administração Hoteleira Ltda. não participou da promessa de compra e venda da cota imobiliária celebrada entre os autores e a SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A., não recebeu valores a título de preço do imóvel e não assumiu qualquer obrigação de construção ou entrega do empreendimento. A mera circunstância de a administradora hoteleira integrar o mesmo grupo econômico da incorporadora não autoriza, por si só, a responsabilização solidária por obrigações contratuais que não assumiu, ausente a demonstração de confusão patrimonial ou desvio de finalidade que justificasse a desconsideração da personalidade jurídica. Desse modo, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva arguida por Incorpore Administração Hoteleira Ltda. e extingo o processo sem resolução de mérito em relação a ela, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Da preliminar de ilegitimidade passiva da ré Incorpore Soluções Ltda. A requerida Incorpore Soluções Ltda. suscitou sua ilegitimidade passiva ad causam no evento 30, sustentando que atua exclusivamente como corretora de imóveis, sem participação no contrato de promessa de compra e venda firmado entre os autores e a SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A. A preliminar merece acolhimento. A empresa Incorpore Soluções Ltda. atua exclusivamente na intermediação imobiliária e corretagem, conforme demonstra seu cadastro nacional de pessoa jurídica. Sua atividade empresarial limita-se à aproximação das partes para a celebração do negócio jurídico, não assumindo qualquer obrigação de construção, entrega ou incorporação do empreendimento. A atividade de corretagem, uma vez consumada com a aproximação das partes e a celebração do contrato, exaure-se em si mesma, não gerando responsabilidade solidária pelo inadimplemento das obrigações assumidas pela incorporadora no contrato de promessa de compra e venda. No caso concreto, a Incorpore Soluções Ltda. não figurou como promitente vendedora no contrato celebrado entre os autores e a SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A. não recebeu valores a título de preço do imóvel e não assumiu qualquer obrigação de construção ou entrega do empreendimento. Desse modo, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva arguida por Incorpore Soluções Ltda. e extingo o processo sem resolução de mérito em relação a ela, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Da prejudicial de mérito: da alegação de prescrição da comissão de corretagem A promovida SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A. suscitou a ocorrência de prescrição trienal da pretensão de restituição da quantia correspondente à comissão de corretagem e despesas administrativas, invocando o prazo trienal fixado no artigo 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil (evento 32). A prejudicial de mérito não comporta acolhimento. O prazo prescricional trienal estipulado no artigo 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil incide unicamente quando a pretensão autônoma deduzida em juízo tem por objeto a declaração de abusividade ou nulidade da transferência da comissão de corretagem ao adquirente por suposto enriquecimento sem causa. Diversamente, quando o pedido de devolução da comissão de corretagem e dos valores adimplidos a título de sinal ou entrada decorre do inadimplemento culposo da promitente vendedora pela não entrega da obra no prazo ajustado, a restituição configura consectário lógico do desfazimento da avença por perdas e danos e do restabelecimento do status quo ante. Nessa hipótese, a responsabilidade civil possui natureza eminentemente contratual, subsumindo-se ao prazo prescricional geral decenal previsto no artigo 205 do Código Civil. A distinção é crucial: não se discute a validade da cobrança da corretagem em si, mas sim as consequências do inadimplemento absoluto da vendedora, que tornou inútil a própria aquisição do bem. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao reconhecer que, nas hipóteses em que o construtor ou vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive a comissão de corretagem, aplicando-se o prazo prescricional decenal: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. DEVER DE INDENIZAR. REVISÃO. ENUNCIADO N.º 7/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. 1. Consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente - em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. 2. Há julgados no âmbito do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o atraso da promitente vendedora em entregar o imóvel no prazo contratual, injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais. 3. Por outro lado, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende cabível a indenização por danos morais, nos casos de atraso na entrega do imóvel, quando este ultrapassar o limite do mero dissabor. 4. Na hipótese dos autos, o Tribunal de Justiça reconheceu a existência de dano moral em razão de o atraso na entrega do imóvel ter perdurado por mais de dois anos. 5. Segundo entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, mais precisamente no Recurso Especial n.º 1.599.511/SP, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, é possível a transferência para o adquirente do imóvel da obrigação do pagamento da comissão de corretagem, desde que haja previsão contratual e seja o contratante devidamente informado acerca do encargo. 6. No entanto, nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. 7. Não apresentação pela parte agravante de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. 8. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. (AgInt no REsp n. 1.776.797/RO, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 21/9/2020, DJe de 24/9/2020.) Considerando que a pretensão decorre da mora das requeridas no cumprimento do prazo de entrega da unidade imobiliária (prevista para dezembro de 2022, prorrogada pelo prazo de tolerância até junho de 2023) e que a ação foi proposta em março de 2026, não transcorreu o lapso prescricional de 10 (dez) anos. Desse modo, afasto a prejudicial de prescrição. Da alegação de divergência quanto ao valor efetivamente pago A promovida SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A. no evento 32 suscitou divergência quanto ao valor indicado na petição inicial, argumentando que os autores pleitearam a restituição de R$ 40.000,00, ao passo que a carta de quitação por ela emitida comprova o pagamento efetivo de R$ 30.131,51. A questão comporta parcial acolhimento. De fato, a carta de quitação acostada aos autos demonstra que o montante efetivamente adimplido pelos consumidores perfaz a quantia de R$ 30.131,51 (trinta mil, cento e trinta e um reais e cinquenta e um centavos), e não o valor de R$ 40.000,00 indicado na exordial. Os próprios promoventes, em sede de réplica, reconheceram o erro material e concordaram que a eventual restituição deve ser calculada sobre o valor devidamente comprovado nos autos. Desse modo, acolho a impugnação quanto ao valor pleiteado, apenas para fixar como montante efetivamente pago a quantia de R$ 30.131,51 (trinta mil, cento e trinta e um reais e cinquenta e um centavos), sobre a qual deverá recair a restituição integral, sem que isso implique qualquer prejuízo ao mérito do pedido de rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora. Da relação de consumo e da distribuição do ônus da prova A relação jurídica estabelecida entre os adquirentes e a promovida SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A. subsuma-se aos ditames do Código de Defesa do Consumidor. Os promoventes enquadram-se na condição de consumidores (artigo 2º do CDC), por adquirirem a cota imobiliária na qualidade de destinatários finais, ao passo que a empresa demandada figura como fornecedora de produtos e serviços no ramo da incorporação imobiliária (artigo 3º do CDC). A aquisição de fração ideal de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, quando realizada por pessoa física junto a incorporadora profissional, caracteriza inequivocamente relação de consumo, incidindo as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, conforme dispõe expressamente o artigo 1.358-B do Código Civil. Tratando-se de relação consumerista em que se constata a vulnerabilidade e hipossuficiência técnica dos compradores perante a sociedade empresária fornecedora, aliada à verossimilhança das alegações lastreadas nos documentos acostados aos autos, defiro a inversão do ônus da prova, com esteio no artigo 6º, inciso VIII, do diploma consumerista. A responsabilidade da fornecedora pelos prejuízos advindos da inexecução das obrigações contratuais é de natureza objetiva, fundada nos artigos 14 e 18 do Código de Defesa do Consumidor, respondendo pelos danos gerados aos consumidores independentemente da verificação de culpa. Do inadimplemento contratual por culpa exclusiva da requerida e da inoperância de excludente por força maior A controvérsia de mérito cinge-se à caracterização do inadimplemento contratual culposo decorrente do atraso excessivo na conclusão do empreendimento imobiliário e às suas consequências jurídicas. Compulsando o acervo probatório, verifica-se que as partes firmaram o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária no Regime de Multipropriedade em 15 de setembro de 2022 (evento 1, arquivo 7), tendo por objeto a fração ideal correspondente a 1/26 avos do apartamento nº 408 do empreendimento Kawana Residence. O instrumento particular fixou que o prazo de conclusão e entrega da unidade seria dezembro de 2022. Mesmo computando-se o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias previsto na Cláusula Quinta da avença, o termo final expirou em junho de 2023. Não obstante, transcorridos mais de 3 (três) anos do termo fatal de entrega, a demandada não comprovou a finalização das obras, a obtenção do auto de conclusão (habite-se) ou a disponibilização das chaves e do uso da fração aos compradores. A promovida SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A. buscou justificar a dilação temporal invocando alteração de cronograma para introdução de melhorias no empreendimento e a possibilidade de utilização de sistema de intercâmbio previsto na Cláusula Décima Quinta do contrato. A justificativa não prospera. A alegação de que a alteração do cronograma para introdução de melhorias constitui causa excludente de responsabilidade não encontra amparo na lei e na jurisprudência. As oscilações no mercado de insumos, carência de trabalhadores, intempéries conjunturais ou alterações de projeto constituem fortuito interno, inserindo-se nos riscos normais e previsíveis da atividade empresarial desenvolvida pelas incorporadoras e construtoras, não podendo ser repassados ao consumidor vulnerável. A delonga desmedida e imotivada caracteriza inadimplemento culposo e exclusivo da empresa requerida. De igual modo, não encontra amparo jurídico a tese de que a possibilidade de utilização de sistema de intercâmbio afastaria o inadimplemento. A cláusula de intercâmbio constitui faculdade acessória do adquirente, não substituindo a obrigação principal de entrega do imóvel adquirido. Os autores adquiriram fração específica de empreendimento determinado, e não uma promessa genérica de fruição de quaisquer unidades hoteleiras. A carta de quitação emitida pela própria requerida SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A. comprova o efetivo adimplemento das obrigações contratuais pelos autores, no montante de R$ 30.131,51 (trinta mil, cento e trinta e um reais e cinquenta e um centavos). Da rescisão contratual e da restituição integral e imediata dos valores pagos Configurado o inadimplemento culposo e prolongado da requerida, assiste aos compradores o direito potestativo de pleitear a resolução judicial do contrato, com o retorno das partes ao status quo ante, nos termos do artigo 475 do Código Civil e do artigo 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591/64. Demonstrado nos autos que os autores adimpliram as parcelas mensais avençadas desde a formalização do negócio em setembro de 2022, a resolução por culpa exclusiva da promovida impõe a devolução integral e imediata de todos os valores desembolsados, compreendendo o sinal, a comissão de corretagem e as prestações do preço do imóvel. Tratando-se de rescisão operada por culpa exclusiva da promitente vendedora em virtude do descumprimento do prazo de entrega da obra, é inadmissível qualquer retenção percentual (seja no importe de 50% fundado em patrimônio de afetação, seja no patamar de 25% ou de despesas de corretagem), bem como qualquer postergação ou parcelamento no reembolso. As regras restritivas do artigo 67-A da Lei nº 4.591/64 aplicam-se estritamente aos casos de distrato ou resilição imotivada por iniciativa do adquirente, não tendo incidência quando o desfazimento decorre da mora da incorporadora. A matéria encontra-se pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça na Súmula 543, segundo a qual, na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor por culpa exclusiva do promitente vendedor ou construtor, a restituição das quantias pagas pelo comprador deve ser integral e imediata: EMENTA: AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CPC/2015. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DOS IMÓVEIS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS. NECESSIDADE. ENTENDIMENTO FIRMADO NA SÚMULA 543/STJ. LUCROS CESSANTES. DANO PRESUMIDO. JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DESTA CORTE. AGRAVO MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE. APLICAÇÃO DE MULTA. 1. Controvérsia acerca da resolução de promessa de compra e venda de unidade imobiliária na hipótese de atraso na entrega da obra. 2. Nos termos da Súmula 543/STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor [...]". 3. Caso concreto em que a culpa da incorporadora foi reconhecida pelo Tribunal de origem, sendo devida, portanto, a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543/STJ. 4. Presunção de lucros cessantes na hipótese de atraso na entrega do imóvel, sendo cabível a condenação ao pagamento dessa parcela indenizatória ainda que o contrato venha a ser resolvido por culpa da construtora/incorporadora. Jurisprudência pacífica desta Corte Superior. 5. Manifesta improcedência do presente agravo interno, tendo em vista a dedução de alegações contrárias a entendimentos sumulado e pacificado desta Corte, sendo de rigor a aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC/2015. 6. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO, COM APLICAÇÃO DE MULTA. (AgInt no REsp n. 1.833.110/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 16/12/2019, DJe de 19/12/2019.) Dessa forma, a ré SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A. deve ser condenada à devolução integral de todas as quantias efetivamente desembolsadas pelos promoventes em razão do contrato, no montante histórico de R$ 30.131,51 (trinta mil, cento e trinta e um reais e cinquenta e um centavos), conforme comprovado pela carta de quitação acostada aos autos. Da multa contratual prevista na Cláusula Sexta Os autores pleitearam a condenação da demandada ao pagamento da multa contratual no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos (evento 1). A pretensão encontra expressa previsão no instrumento contratual celebrado entre as partes. A Cláusula Sexta do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda estabelece expressamente que, se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estipulado na Cláusula Quinta sem que o comprador tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida a resolução da avença com a devolução da integralidade de todos os valores pagos, acrescida de multa de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos pelo promitente comprador. A aplicação da referida cláusula penal é medida de rigor, que prestigia o princípio do pacta sunt servanda. Não se trata de inversão de cláusula penal, matéria objeto do Tema 971 do STJ, mas de simples aplicação de uma penalidade expressamente pactuada entre as partes para a hipótese de inadimplemento da vendedora. Sendo inequívoca a mora da promovida, impõe-se a aplicação da penalidade de 10% (dez por cento) sobre o montante integral pago pelos autores, como medida de cumprimento da convenção contratual e reequilíbrio da relação jurídica. Dos danos morais Não obstante reconhecida a mora culposa e prolongada da requerida, com as consequências patrimoniais já reconhecidas de rescisão do negócio, restituição integral das quantias pagas e incidência da multa penal pactuada, entendo que não subsiste, no caso concreto, fundamento suficiente para a condenação ao pagamento de indenização por danos morais. O simples inadimplemento contratual, ainda que cause aborrecimentos e transtornos, não gera de forma presumida lesão a direitos da personalidade. O dano moral indenizável exige a comprovação de ofensa relevante aos atributos da dignidade, honra ou integridade psíquica da pessoa, não se confundindo com o dissabor e a frustração patrimonial decorrentes do descumprimento de obrigações negociais. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é consolidada no sentido de que o mero atraso na entrega de imóvel, por si só, não é capaz de gerar abalo moral indenizável, exigindo-se a demonstração de circunstâncias excepcionais que extrapolem o simples aborrecimento: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE DEMANDADA. 1. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico. 1.1. No caso concreto, o Tribunal de origem fundamentou a ocorrência do dano moral apenas no mero atraso na entrega da obra, aduzindo de forma genérica a ofensa à dignidade dos consumidores, sem demonstrar, de forma clara e específica, a ocorrência de sofrimento, angústia ou abalo psicológico ocasionado aos recorridos. 1.2. A inexistência de circunstância especial que extrapole o mero aborrecimento, decorrente do atraso na entrega do imóvel, enseja a manutenção da decisão agravada que determinou o afastamento da indenização por danos morais. Precedentes. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.005.466/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 3/10/2022, DJe de 6/10/2022.) Essa tese se aplica com ainda mais razão a imóveis destinados a lazer, como no caso da multipropriedade, onde não há o comprometimento do direito fundamental à moradia. No caso em apreço, o contrato tem por objeto a aquisição de fração ideal de imóvel no regime de multipropriedade para fruição temporária de lazer e turismo, não envolvendo comprometimento de moradia própria ou situação de vulnerabilidade existencial que afete a esfera íntima dos consumidores. As tentativas frustradas de solução administrativa e a delonga contratual inserem-se no âmbito dos percalços negociais, cujos prejuízos encontram reparação adequada e suficiente na restituição integral e corrigida de todos os valores vertidos somada à sanção penal contratual deferida nesta sentença. Ausente a demonstração de reflexos extraordinários que tenham ultrapassado a barreira do mero aborrecimento cotidiano, afasto o pedido de compensação por danos morais. Do Dispositivo Ante o exposto, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, acolho as preliminares de ilegitimidade passiva suscitadas pelas rés Forte Securitizadora S. A., Compartilha Club Ltda., Incorpore Administração Hoteleira Ltda. e Incorpore Soluções Ltda. e julgo extinto o processo sem resolução de mérito em relação a elas. No mérito, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na exordial para: a) Declarar a rescisão do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária no Regime de Multipropriedade, referente à fração ideal correspondente a 1/26 avos do apartamento nº 408 do empreendimento Kawana Residence, por culpa exclusiva das promovidas SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A. e Kawana Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda.; b) Declarar a inexigibilidade de quaisquer parcelas, encargos ou taxas contratuais vencidas e vincendas vinculadas ao referido contrato em nome dos promoventes; c) Condenar as requeridas SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A. e Kawana Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda., solidariamente, a restituir aos autores Edilson das Chagas Lima e Neila dos Santos Costa Lima, de forma integral, imediata e em parcela única, a totalidade dos valores pagos em decorrência do contrato, no montante histórico de R$ 30.131,51 (trinta mil, cento e trinta e um reais e cinquenta e um centavos), com incidência de correção monetária desde a data de cada desembolso e juros de mora desde a citação, observados os termos do Código Civil com as alterações da Lei nº 14.905/2024, aplicando-se a taxa SELIC deduzido o IPCA-IBGE enquanto incidir apenas juros de mora, e a taxa SELIC integral quando incidirem conjuntamente correção monetária e juros de mora; d) Condenar as requeridas SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A. e Kawana Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda., solidariamente, ao pagamento da multa contratual de 10% (dez por cento) calculada sobre o montante total pago pelos promoventes, prevista na Cláusula Sexta da avença, corrigida monetariamente a partir do ajuizamento da ação e acrescida de juros de mora desde a citação, observados os mesmos critérios da Lei nº 14.905/2024 referidos no item anterior. Sem custas processuais e sem honorários advocatícios nesta fase, conforme preconiza o artigo 55, caput, da Lei nº 9.099/95. Desde já, ficam as partes cientes de que, havendo interposição de recurso inominado e requerimento de concessão da gratuidade da justiça, deverão comprovar documentalmente a alegada hipossuficiência (artigo 99 do Código de Processo Civil). Interposto recurso e comprovado o recolhimento do preparo, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo de 10 (dez) dias. Após o juízo de admissibilidade, remetam-se os autos à Turma Recursal. Havendo o pagamento voluntário da condenação, fica desde logo autorizada a expedição de alvará judicial em favor dos promoventes, mediante verificação da regularidade de poderes de seu procurador. Com o trânsito em julgado e nada mais sendo requerido, arquive-se o feito com as cautelas de praxe. Expeça-se o necessário. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Caldas Novas, datado e assinado digitalmente. Vanessa Ferreira de Miranda Juíza de Direito
TJGO · Caldas Novas - 2º Juizado Especial Cível · Sentença
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 2º Juizado Especial Cível da Comarca de Caldas Novas Av. C, 1385 - Quadra 1A, S/N - Itagai III, Caldas Novas - GO, 75690-000 E-mail: gab2jecc.caldasnovas@tjgo.jus.br Protocolo nº 5176301-96.2026.8.09.0025 Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento do Juizado Especial Cível Promovente: Edilson das Chagas Lima Promovido(a): Compartilha Club Ltda. Autorizo uso de cópia desta decisão para cumprimento, servindo-se como instrumento de citação, intimação, ofício, nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. SENTENÇA Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição Integral dos Valores Pagos e Indenização por Danos Morais ajuizada por Edilson das Chagas Lima e Neila dos Santos Costa Lima em face de Compartilha Club Ltda., SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A., Forte Securitizadora S. A., Incorpore Administração Hoteleira Ltda., Incorpore Soluções Ltda. e Kawana Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda., todas as partes devidamente qualificadas nos autos. Narra a parte autora, em sua peça exordial, que celebrou com as requeridas, em 15 de setembro de 2022, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária no regime de multipropriedade, tendo por objeto a fração ideal correspondente a 1/26 avos do apartamento nº 408 do empreendimento denominado Kawana Residence, pelo preço total ajustado de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), com entrada de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) parcelada em cartão de crédito e o saldo remanescente em 90 (noventa) parcelas mensais de R$ 400,00 (quatrocentos reais). Aduz que, conforme o instrumento contratual, o prazo previsto para a entrega da unidade era dezembro de 2022, admitida cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, cujo termo final transcorreu em junho de 2023. Ocorre que, passados mais de 3 (três) anos do termo final, o empreendimento não foi concluído e a unidade imobiliária jamais foi entregue ou disponibilizada para fruição dos adquirentes. Assevera que cumpriram pontualmente suas obrigações financeiras, mantendo-se adimplentes e obtendo carta de quitação emitida pela requerida SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A.. Relata que buscou solucionar a questão amigavelmente, sem êxito, diante da inércia das rés. Com base nas normas do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil, requereu a rescisão do contrato por culpa exclusiva das promovidas, com a restituição integral e imediata dos valores pagos no montante de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), a condenação ao pagamento de multa contratual de 10% (dez por cento) prevista na Cláusula Sexta do contrato, indenização por danos morais no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e a inversão do ônus da prova (evento 1). A promovida Compartilha Club Ltda. apresentou contestação no evento 28. Arguiu, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva ad causam, ao argumento de que não figurou como promitente vendedora no contrato de compra e venda, firmado exclusivamente com a SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A., limitando-se sua atuação à administração de programa de intercâmbio turístico. No mérito, sustentou a ausência de responsabilidade solidária, a inexistência de danos morais e a impossibilidade de inversão do ônus da prova. A requerida Incorpore Soluções Ltda. apresentou contestação no evento 30. Arguiu, preliminarmente, o pedido de gratuidade da justiça e sua ilegitimidade passiva ad causam, ao fundamento de que atua exclusivamente como corretora de imóveis, sem participação no contrato de promessa de compra e venda. No mérito, sustentou a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a impossibilidade de inversão do ônus da prova, a ausência de dever de restituir valores e a inexistência de danos morais indenizáveis. A promovida Incorpore Administração Hoteleira Ltda. apresentou contestação no evento 31. Arguiu, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva ad causam, ao argumento de que não integrou o contrato de compra e venda, limitando-se sua atuação à administração hoteleira do empreendimento. No mérito, sustentou a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a impossibilidade de inversão do ônus da prova, a ausência de dever de restituir valores e a inexistência de danos morais. A promovida SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A. apresentou contestação no evento 32. Arguiu, preliminarmente, a prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem. No mérito, sustentou a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a validade das cláusulas contratuais, a ocorrência de mero atraso justificado por alterações de cronograma, a possibilidade de utilização de sistema de intercâmbio, a retenção de 50% dos valores pagos com fundamento no artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, e a inexistência de danos morais. A requerida Forte Securitizadora S. A. apresentou contestação no evento 40. Arguiu, preliminarmente, a inépcia da petição inicial por ausência de juntada de todos os comprovantes de pagamento e sua manifesta ilegitimidade passiva ad causam, ao fundamento de que figura exclusivamente na condição de cessionária fiduciária de créditos imobiliários e emissora de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), não integrando a cadeia de fornecimento nem o contrato de compra e venda. No mérito, defendeu a licitude da operação de securitização, a existência de patrimônio separado sob regime fiduciário regulado pela Lei nº 9.514/97 e pela Lei nº 14.430/2022, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e a inocorrência de danos morais. Realizada audiência de conciliação perante a Central de Conciliadores, a autocomposição restou frustrada (evento 34) No evento 41, as partes autoras apresentaram impugnação à contestação da requerida Compartilha Club Ltda., refutando a preliminar de ilegitimidade passiva sob o argumento da responsabilidade solidária na cadeia de fornecimento e da teoria da aparência, além de reiterar o pedido de indenização por danos morais e de inversão do ônus da prova. No evento 42, os promoventes apresentaram impugnação à contestação da ré Incorpore Administração Hoteleira Ltda., sustentando sua legitimidade passiva pela atuação conjunta perante o consumidor, a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor e a ocorrência de abalo moral. No evento 43, as partes autoras impugnaram a contestação apresentada por Incorpore Soluções Ltda., rechaçando a preliminar de ilegitimidade passiva e defendendo a responsabilização solidária dos integrantes do grupo econômico. No evento 44, os autores apresentaram réplica à contestação da demandada SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A., rebatendo a prejudicial de prescrição trienal, impugnando a pretensão de retenção de 50% das quantias pagas e destacando que a alteração unilateral do cronograma de obras não afasta o inadimplemento culposo. No evento 45, as partes autoras manifestaram-se em impugnação à contestação da promovida Forte Securitizadora S. A., refutando a inépcia da petição inicial e a ilegitimidade passiva arguida, diante da emissão de boletos de cobrança e da cessão dos créditos contratuais. Intimadas as partes no evento 46 para que especificassem as provas que pretendiam produzir, as promovidas Compartilha Club Ltda. (evento 62), Incorpore Administração Hoteleira Ltda. (evento 63), Forte Securitizadora S. A. (evento 64) e Incorpore Soluções Ltda. (evento 66) informaram não possuir outras provas e requereram o julgamento antecipado do mérito. A parte autora, no evento 65, igualmente pugnou pelo julgamento antecipado da lide. A requerida SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A., por sua vez, manifestou-se no evento 67 pleiteando a produção de prova oral consistente no depoimento pessoal do promovente. A requerida Kawana Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda. foi regularmente citada, conforme certidão acostada no evento 69, todavia deixou de apresentar contestação no prazo legal, revelando-se. Os autos vieram conclusos. É o relatório. Decido. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria controvertida é de direito e fática comprovada documentalmente, tornando desnecessária a produção de prova oral em audiência, a qual apenas procrastinaria a solução do litígio de forma inútil, em consonância com o artigo 5º da Lei nº 9.099/95. Passo à apreciação pormenorizada de cada uma das preliminares e prejudiciais de mérito suscitadas nas peças defensivas. Da revelia da ré Kawana Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda Regularmente citada no evento 69, a requerida Kawana Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda quedou-se inerte, deixando de apresentar resposta no prazo legal. Incidem, portanto, os efeitos da revelia previstos no artigo 344 do Código de Processo Civil, presumindo-se verdadeiros os fatos alegados pela parte autora em relação a esta demandada. A presunção de veracidade decorrente da revelia, aliada aos documentos que instruem a inicial, comprova que a referida empresa integra a cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário e participou do negócio jurídico celebrado com os autores, sendo parte legítima para responder solidariamente pelas consequências do inadimplemento contratual. A ausência de impugnação específica aos fatos narrados na exordial consolida a presunção de veracidade e conduz ao julgamento de mérito desfavorável à revel. Da alegação de inépcia da petição inicial A requerida Forte Securitizadora S. A. no evento 40 arguiu a inépcia da petição inicial, sob a alegação de que as partes autoras não teriam colacionado todos os comprovantes individuais de quitação das parcelas mensais, o que configuraria ausência de documentos essenciais e ausência de causa de pedir. A preliminar não merece prosperar. A petição inicial preenche com exatidão todos os requisitos do artigo 319 do Código de Processo Civil e do artigo 14 da Lei nº 9.099/95, apresentando de forma clara e compreensível a causa de pedir, os fatos constitutivos, o contrato firmado, o inadimplemento imputado às rés e os pedidos correspondentes. A parte autora instruiu a exordial com o contrato de promessa de compra e venda e a carta de quitação emitida pela própria requerida SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A., demonstrando o efetivo adimplemento das obrigações contratuais. Tratando-se de relação de consumo e de contrato de trato sucessivo, a apuração exata do montante integral desembolsado pelos consumidores pode ser delimitada documentalmente no curso da lide ou em liquidação por simples cálculo, não havendo falar em inépcia formal. Desse modo, rejeito a preliminar de inépcia da inicial. Do pedido de gratuidade da justiça formulado pela ré Incorpore Soluções Ltda. A demandada Incorpore Soluções Ltda. postulou a concessão da gratuidade da justiça, alegando encontrar-se em dificuldades financeiras e colacionando declaração de ausência de faturamento. No âmbito do sistema dos Juizados Especiais Cíveis, o acesso ao primeiro grau de jurisdição é isento de custas, taxas e despesas processuais, nos termos do artigo 54 da Lei nº 9.099/95. Por essa razão, a análise do pedido de assistência judiciária gratuita mostra-se despicienda nesta fase processual, porquanto a própria estrutura procedimental já garante à parte a dispensa de qualquer adiantamento financeiro para o prosseguimento do feito em primeira instância. A eventual necessidade de apreciação da gratuidade da justiça somente se tornará relevante em caso de interposição de recurso inominado, momento no qual a parte recorrente deverá comprovar documentalmente a alegada hipossuficiência, nos moldes do artigo 99 do Código de Processo Civil, para fins de isenção do preparo recursal. Assim, deixo de apreciar o pedido de gratuidade da justiça neste momento processual, por ausência de interesse recursal atual e desnecessidade prática no primeiro grau de jurisdição dos Juizados Especiais. Da preliminar de ilegitimidade passiva da ré Forte Securitizadora S. A. A requerida Forte Securitizadora S. A. suscitou sua ilegitimidade passiva ad causam em evento 40, sustentando que atuou meramente como companhia securitizadora no mercado financeiro, figurando na condição de cessionária fiduciária de recebíveis imobiliários vinculados à emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), sem integrar o contrato de compra e venda ou a cadeia de incorporação imobiliária. A preliminar merece acolhimento. A operação de securitização de créditos imobiliários é regida por legislação específica, notadamente pela Lei nº 9.514/97 e pela Lei nº 14.430/2022. Nessa estrutura operacional, a companhia securitizadora adquire recebíveis imobiliários com a finalidade exclusiva de lastrear a emissão de títulos no mercado de capitais perante investidores, sem assumir a condição de incorporadora, construtora ou fornecedora direta da fração imobiliária perante o adquirente. A função da securitizadora é eminentemente financeira, atuando como um veículo para a captação de recursos no mercado de capitais, e não como partícipe da relação de consumo originária. A cessão dos créditos não implica sucessão nas obrigações contratuais do cedente, especialmente naquelas de natureza primária, como a construção e entrega do imóvel. A responsabilidade por eventual inadimplemento da obrigação de entregar a obra permanece integralmente com a incorporadora. O Superior Tribunal de Justiça, em recente julgamento de recurso especial submetido ao rito dos recursos repetitivos, consolidou o entendimento de que a instituição financeira, na condição de cessionária fiduciária de créditos, não integra a cadeia de fornecimento do bem imóvel e não se submete aos ditames do Código de Defesa do Consumidor: EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. CESSIONÁRIA DE CRÉDITOS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto por instituição financeira contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que a responsabilizou solidariamente pela devolução de valores pagos em compromisso de compra e venda de imóvel, após rescisão contratual por atraso na entrega. 2. A instituição financeira, na condição de cessionária dos créditos, foi considerada solidariamente responsável pela devolução dos valores pagos, com base no art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. 3. O recorrente alega ilegitimidade passiva, sustentando que sua atuação limitou-se à cessão fiduciária de créditos, sem integrar a cadeia de fornecimento do bem imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em saber se a instituição financeira, na condição de cessionária de créditos, pode ser responsabilizada solidariamente pela devolução de valores pagos em compromisso de compra e venda de imóvel, após rescisão contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A instituição financeira, na condição de cessionária de créditos, não integra a cadeia de fornecimento do bem imóvel e, portanto, não se submete aos ditames do Código de Defesa do Consumidor. 6. A relação contratual da instituição financeira se deu com o propósito de efetivação da incorporação imobiliária, sem que tenha integrado posição contratual no tocante ao compromisso de compra e venda do imóvel. 7. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que a instituição financeira, na condição de cessionária de créditos, tem ilegitimidade passiva para responder pelo atraso na entrega do bem imóvel objeto de compromisso de compra e venda firmado entre comprador e construtora. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso provido para declarar a ilegitimidade passiva e extinguir o feito em relação à instituição financeira, sem resolução de mérito. Tese de julgamento: "1. A instituição financeira, na condição de cessionária fiduciária de créditos, não integra a cadeia de fornecimento do bem imóvel e não se submete aos ditames do Código de Defesa do Consumidor. 2. A instituição financeira não tem responsabilidade pelo atraso na entrega do bem imóvel, conforme entendimento jurisprudencial do STJ". Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 485, VI; Lei n. 4.591/1964, art. 31-A, § 12. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AgInt no REsp n. 1.769.501/SE, relatora |Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/6/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.775.338/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/5/2024. (REsp n. 1.863.680/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 21/3/2025.) A legislação de regência estabelece expressamente, no artigo 31-A, § 12, da Lei nº 4.591/64, que a cessão plena ou fiduciária de direitos creditórios decorrentes da comercialização de unidades imobiliárias não transfere para a instituição credora ou cessionária nenhuma das obrigações ou responsabilidades da construtora ou incorporadora, permanecendo estas como únicas responsáveis pelos deveres decorrentes da edificação e entrega do imóvel. No caso concreto, a Forte Securitizadora S. A. não celebrou o contrato de promessa de compra e venda com os autores, não assumiu obrigações de incorporação e edificação do bem e não praticou o ato ilícito causador da rescisão (atraso na entrega do imóvel). Sua atuação limitou-se à aquisição fiduciária dos créditos imobiliários para lastrear a emissão de CRI no mercado de capitais, conforme demonstram os instrumentos de securitização acostados aos autos (evento 40, arquivo 5). A mera circunstância de os boletos de pagamento serem emitidos em nome da securitizadora, por força da estrutura operacional de arrecadação centralizada do patrimônio separado, não a transforma em coobrigada pelo cumprimento do cronograma de obras ou pela entrega da unidade imobiliária. Por conseguinte, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva arguida por Forte Securitizadora S. A. e extingo o processo sem resolução de mérito em relação a ela, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Da preliminar de ilegitimidade passiva da ré Compartilha Club Ltda A requerida Compartilha Club Ltda. suscitou sua ilegitimidade passiva ad causam em evento 28, sustentando que não integrou o contrato de promessa de compra e venda firmado entre os autores e a SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A., limitando-se sua atuação à administração de programa de intercâmbio turístico, sem qualquer responsabilidade pela construção ou entrega do empreendimento. A preliminar merece acolhimento. A empresa Compartilha Club Ltda. atua exclusivamente como operadora de programa de intercâmbio de férias para adquirentes de imóveis em regime de multipropriedade, conforme demonstra seu contrato social. Sua atividade empresarial não se confunde com a incorporação imobiliária, a construção do empreendimento ou a comercialização das unidades autônomas. A relação jurídica estabelecida entre os autores e a Compartilha Club Ltda. é autônoma e independente do contrato de promessa de compra e venda firmado com a SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A. O programa de intercâmbio turístico constitui serviço acessório e eventual, cuja utilização depende de solicitação específica do adquirente, não integrando a cadeia de fornecimento da incorporação imobiliária. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é consolidada no sentido de que a administradora de serviços hoteleiros ou de intercâmbio não integra a cadeia de fornecimento da incorporação imobiliária, sendo sua atuação limitada à gestão de serviços específicos após a conclusão da obra: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADES HOTELEIRAS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESCISÃO CONTRATUAL. SOCIEDADE EMPRESÁRIA ADMINISTRADORA DE HOTELARIA. AUSÊNCIA DE LEGITIMIDADE PASSIVA E DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. NÃO CARACTERIZADA A CADEIA DE FORNECIMENTO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. No julgamento do AgInt nos EREsp 2.045.477/SP, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, examinando situação semelhante, acolheu os embargos de divergência para "(...) reconhecer a ilegitimidade passiva da administradora hoteleira, uma vez que não integra a cadeia de fornecimento da incorporação imobiliária, apenas obrigando-se a administrar futuramente os serviços hoteleiros, ramo de sua expertise, após a conclusão do empreendimento por meio da formação de sociedade em conta de participação juntamente com os adquirentes" (AgInt nos EREsp 2.045.477/SP, Relator para acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/8/2024, DJe de 21/10/2024). 2. De rigor, portanto, o reconhecimento da ilegitimidade passiva da recorrente, uma vez que não integrou a cadeia de fornecimento da incorporação imobiliária, apenas obrigando-se a administrar futuramente os serviços hoteleiros, ramo de sua expertise, após a conclusão do empreendimento por meio da formação de sociedade em conta de participação juntamente com os adquirentes. 3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 2.458.633/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/12/2024, DJEN de 20/12/2024.) No caso concreto, a Compartilha Club Ltda. não participou da promessa de compra e venda da cota imobiliária celebrada entre os autores e a SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A., não recebeu valores a título de preço do imóvel e não assumiu qualquer obrigação de construção ou entrega do empreendimento. Eventual frustração na utilização do programa de intercâmbio decorre exclusivamente do atraso na conclusão da obra, responsabilidade esta imputável à incorporadora, e não à administradora do programa de intercâmbio. Desse modo, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva arguida por Compartilha Club Ltda. e extingo o processo sem resolução de mérito em relação a ela, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Da preliminar de ilegitimidade passiva da ré Incorpore Administração Hoteleira Ltda. A requerida Incorpore Administração Hoteleira Ltda. suscitou sua ilegitimidade passiva ad causam no evento 31, sustentando que não integrou o contrato de promessa de compra e venda, limitando-se sua atuação à administração hoteleira do empreendimento. A preliminar merece acolhimento. A empresa Incorpore Administração Hoteleira Ltda. atua exclusivamente na gestão de serviços hoteleiros, conforme demonstra seu contrato social e seu cadastro nacional de pessoa jurídica. Sua atividade empresarial não se confunde com a incorporação imobiliária, a construção do empreendimento ou a comercialização das unidades autônomas. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao reconhecer a ilegitimidade passiva da administradora hoteleira em ações de rescisão contratual por atraso na entrega de unidades imobiliárias em regime de multipropriedade: EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HOTELEIRA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA HOTELEIRA. RECURSO ESPECIAL DA ADMINISTRADORA PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DA CONSTRUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O Tribunal de origem enfrentou as questões essenciais ao julgamento da causa, não havendo negativa de prestação jurisdicional. A alegada omissão sobre honorários foi sanada em embargos de declaração, e a ilegitimidade passiva da administradora foi rejeitada com base na existência de sociedade em conta de participação. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é consolidada no sentido de que a administradora hoteleira não integra a cadeia de fornecimento da incorporação imobiliária ou da construção do empreendimento, sendo sua atuação limitada à gestão de serviços hoteleiros após a conclusão da obra. 3. A mera existência de sociedade em conta de participação para futura exploração hoteleira não caracteriza a administradora como parte legítima ou responsável solidária pelo inadimplemento contratual da incorporadora. 4. A ilegitimidade passiva da administradora hoteleira decorre da ausência de nexo causal entre sua atuação e o atraso na entrega das unidades, sendo a responsabilidade exclusiva da incorporadora. 5. A pretensão recursal da construtora quanto à fixação de honorários foi atendida na origem, acarretando a perda superveniente do objeto do recurso especial nesse ponto. 6. Agravo da construtora conhecido para conhecer parcialmente do seu recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe parcial provimento, e recurso especial da administradora hoteleira conhecido e provido. (REsp n. 2.131.477/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026.) No caso concreto, a Incorpore Administração Hoteleira Ltda. não participou da promessa de compra e venda da cota imobiliária celebrada entre os autores e a SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A., não recebeu valores a título de preço do imóvel e não assumiu qualquer obrigação de construção ou entrega do empreendimento. A mera circunstância de a administradora hoteleira integrar o mesmo grupo econômico da incorporadora não autoriza, por si só, a responsabilização solidária por obrigações contratuais que não assumiu, ausente a demonstração de confusão patrimonial ou desvio de finalidade que justificasse a desconsideração da personalidade jurídica. Desse modo, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva arguida por Incorpore Administração Hoteleira Ltda. e extingo o processo sem resolução de mérito em relação a ela, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Da preliminar de ilegitimidade passiva da ré Incorpore Soluções Ltda. A requerida Incorpore Soluções Ltda. suscitou sua ilegitimidade passiva ad causam no evento 30, sustentando que atua exclusivamente como corretora de imóveis, sem participação no contrato de promessa de compra e venda firmado entre os autores e a SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A. A preliminar merece acolhimento. A empresa Incorpore Soluções Ltda. atua exclusivamente na intermediação imobiliária e corretagem, conforme demonstra seu cadastro nacional de pessoa jurídica. Sua atividade empresarial limita-se à aproximação das partes para a celebração do negócio jurídico, não assumindo qualquer obrigação de construção, entrega ou incorporação do empreendimento. A atividade de corretagem, uma vez consumada com a aproximação das partes e a celebração do contrato, exaure-se em si mesma, não gerando responsabilidade solidária pelo inadimplemento das obrigações assumidas pela incorporadora no contrato de promessa de compra e venda. No caso concreto, a Incorpore Soluções Ltda. não figurou como promitente vendedora no contrato celebrado entre os autores e a SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A. não recebeu valores a título de preço do imóvel e não assumiu qualquer obrigação de construção ou entrega do empreendimento. Desse modo, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva arguida por Incorpore Soluções Ltda. e extingo o processo sem resolução de mérito em relação a ela, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Da prejudicial de mérito: da alegação de prescrição da comissão de corretagem A promovida SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A. suscitou a ocorrência de prescrição trienal da pretensão de restituição da quantia correspondente à comissão de corretagem e despesas administrativas, invocando o prazo trienal fixado no artigo 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil (evento 32). A prejudicial de mérito não comporta acolhimento. O prazo prescricional trienal estipulado no artigo 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil incide unicamente quando a pretensão autônoma deduzida em juízo tem por objeto a declaração de abusividade ou nulidade da transferência da comissão de corretagem ao adquirente por suposto enriquecimento sem causa. Diversamente, quando o pedido de devolução da comissão de corretagem e dos valores adimplidos a título de sinal ou entrada decorre do inadimplemento culposo da promitente vendedora pela não entrega da obra no prazo ajustado, a restituição configura consectário lógico do desfazimento da avença por perdas e danos e do restabelecimento do status quo ante. Nessa hipótese, a responsabilidade civil possui natureza eminentemente contratual, subsumindo-se ao prazo prescricional geral decenal previsto no artigo 205 do Código Civil. A distinção é crucial: não se discute a validade da cobrança da corretagem em si, mas sim as consequências do inadimplemento absoluto da vendedora, que tornou inútil a própria aquisição do bem. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao reconhecer que, nas hipóteses em que o construtor ou vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive a comissão de corretagem, aplicando-se o prazo prescricional decenal: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. DEVER DE INDENIZAR. REVISÃO. ENUNCIADO N.º 7/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. 1. Consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente - em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. 2. Há julgados no âmbito do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o atraso da promitente vendedora em entregar o imóvel no prazo contratual, injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais. 3. Por outro lado, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende cabível a indenização por danos morais, nos casos de atraso na entrega do imóvel, quando este ultrapassar o limite do mero dissabor. 4. Na hipótese dos autos, o Tribunal de Justiça reconheceu a existência de dano moral em razão de o atraso na entrega do imóvel ter perdurado por mais de dois anos. 5. Segundo entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, mais precisamente no Recurso Especial n.º 1.599.511/SP, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, é possível a transferência para o adquirente do imóvel da obrigação do pagamento da comissão de corretagem, desde que haja previsão contratual e seja o contratante devidamente informado acerca do encargo. 6. No entanto, nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. 7. Não apresentação pela parte agravante de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. 8. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. (AgInt no REsp n. 1.776.797/RO, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 21/9/2020, DJe de 24/9/2020.) Considerando que a pretensão decorre da mora das requeridas no cumprimento do prazo de entrega da unidade imobiliária (prevista para dezembro de 2022, prorrogada pelo prazo de tolerância até junho de 2023) e que a ação foi proposta em março de 2026, não transcorreu o lapso prescricional de 10 (dez) anos. Desse modo, afasto a prejudicial de prescrição. Da alegação de divergência quanto ao valor efetivamente pago A promovida SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A. no evento 32 suscitou divergência quanto ao valor indicado na petição inicial, argumentando que os autores pleitearam a restituição de R$ 40.000,00, ao passo que a carta de quitação por ela emitida comprova o pagamento efetivo de R$ 30.131,51. A questão comporta parcial acolhimento. De fato, a carta de quitação acostada aos autos demonstra que o montante efetivamente adimplido pelos consumidores perfaz a quantia de R$ 30.131,51 (trinta mil, cento e trinta e um reais e cinquenta e um centavos), e não o valor de R$ 40.000,00 indicado na exordial. Os próprios promoventes, em sede de réplica, reconheceram o erro material e concordaram que a eventual restituição deve ser calculada sobre o valor devidamente comprovado nos autos. Desse modo, acolho a impugnação quanto ao valor pleiteado, apenas para fixar como montante efetivamente pago a quantia de R$ 30.131,51 (trinta mil, cento e trinta e um reais e cinquenta e um centavos), sobre a qual deverá recair a restituição integral, sem que isso implique qualquer prejuízo ao mérito do pedido de rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora. Da relação de consumo e da distribuição do ônus da prova A relação jurídica estabelecida entre os adquirentes e a promovida SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A. subsuma-se aos ditames do Código de Defesa do Consumidor. Os promoventes enquadram-se na condição de consumidores (artigo 2º do CDC), por adquirirem a cota imobiliária na qualidade de destinatários finais, ao passo que a empresa demandada figura como fornecedora de produtos e serviços no ramo da incorporação imobiliária (artigo 3º do CDC). A aquisição de fração ideal de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, quando realizada por pessoa física junto a incorporadora profissional, caracteriza inequivocamente relação de consumo, incidindo as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, conforme dispõe expressamente o artigo 1.358-B do Código Civil. Tratando-se de relação consumerista em que se constata a vulnerabilidade e hipossuficiência técnica dos compradores perante a sociedade empresária fornecedora, aliada à verossimilhança das alegações lastreadas nos documentos acostados aos autos, defiro a inversão do ônus da prova, com esteio no artigo 6º, inciso VIII, do diploma consumerista. A responsabilidade da fornecedora pelos prejuízos advindos da inexecução das obrigações contratuais é de natureza objetiva, fundada nos artigos 14 e 18 do Código de Defesa do Consumidor, respondendo pelos danos gerados aos consumidores independentemente da verificação de culpa. Do inadimplemento contratual por culpa exclusiva da requerida e da inoperância de excludente por força maior A controvérsia de mérito cinge-se à caracterização do inadimplemento contratual culposo decorrente do atraso excessivo na conclusão do empreendimento imobiliário e às suas consequências jurídicas. Compulsando o acervo probatório, verifica-se que as partes firmaram o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária no Regime de Multipropriedade em 15 de setembro de 2022 (evento 1, arquivo 7), tendo por objeto a fração ideal correspondente a 1/26 avos do apartamento nº 408 do empreendimento Kawana Residence. O instrumento particular fixou que o prazo de conclusão e entrega da unidade seria dezembro de 2022. Mesmo computando-se o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias previsto na Cláusula Quinta da avença, o termo final expirou em junho de 2023. Não obstante, transcorridos mais de 3 (três) anos do termo fatal de entrega, a demandada não comprovou a finalização das obras, a obtenção do auto de conclusão (habite-se) ou a disponibilização das chaves e do uso da fração aos compradores. A promovida SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A. buscou justificar a dilação temporal invocando alteração de cronograma para introdução de melhorias no empreendimento e a possibilidade de utilização de sistema de intercâmbio previsto na Cláusula Décima Quinta do contrato. A justificativa não prospera. A alegação de que a alteração do cronograma para introdução de melhorias constitui causa excludente de responsabilidade não encontra amparo na lei e na jurisprudência. As oscilações no mercado de insumos, carência de trabalhadores, intempéries conjunturais ou alterações de projeto constituem fortuito interno, inserindo-se nos riscos normais e previsíveis da atividade empresarial desenvolvida pelas incorporadoras e construtoras, não podendo ser repassados ao consumidor vulnerável. A delonga desmedida e imotivada caracteriza inadimplemento culposo e exclusivo da empresa requerida. De igual modo, não encontra amparo jurídico a tese de que a possibilidade de utilização de sistema de intercâmbio afastaria o inadimplemento. A cláusula de intercâmbio constitui faculdade acessória do adquirente, não substituindo a obrigação principal de entrega do imóvel adquirido. Os autores adquiriram fração específica de empreendimento determinado, e não uma promessa genérica de fruição de quaisquer unidades hoteleiras. A carta de quitação emitida pela própria requerida SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A. comprova o efetivo adimplemento das obrigações contratuais pelos autores, no montante de R$ 30.131,51 (trinta mil, cento e trinta e um reais e cinquenta e um centavos). Da rescisão contratual e da restituição integral e imediata dos valores pagos Configurado o inadimplemento culposo e prolongado da requerida, assiste aos compradores o direito potestativo de pleitear a resolução judicial do contrato, com o retorno das partes ao status quo ante, nos termos do artigo 475 do Código Civil e do artigo 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591/64. Demonstrado nos autos que os autores adimpliram as parcelas mensais avençadas desde a formalização do negócio em setembro de 2022, a resolução por culpa exclusiva da promovida impõe a devolução integral e imediata de todos os valores desembolsados, compreendendo o sinal, a comissão de corretagem e as prestações do preço do imóvel. Tratando-se de rescisão operada por culpa exclusiva da promitente vendedora em virtude do descumprimento do prazo de entrega da obra, é inadmissível qualquer retenção percentual (seja no importe de 50% fundado em patrimônio de afetação, seja no patamar de 25% ou de despesas de corretagem), bem como qualquer postergação ou parcelamento no reembolso. As regras restritivas do artigo 67-A da Lei nº 4.591/64 aplicam-se estritamente aos casos de distrato ou resilição imotivada por iniciativa do adquirente, não tendo incidência quando o desfazimento decorre da mora da incorporadora. A matéria encontra-se pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça na Súmula 543, segundo a qual, na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor por culpa exclusiva do promitente vendedor ou construtor, a restituição das quantias pagas pelo comprador deve ser integral e imediata: EMENTA: AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CPC/2015. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DOS IMÓVEIS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS. NECESSIDADE. ENTENDIMENTO FIRMADO NA SÚMULA 543/STJ. LUCROS CESSANTES. DANO PRESUMIDO. JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DESTA CORTE. AGRAVO MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE. APLICAÇÃO DE MULTA. 1. Controvérsia acerca da resolução de promessa de compra e venda de unidade imobiliária na hipótese de atraso na entrega da obra. 2. Nos termos da Súmula 543/STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor [...]". 3. Caso concreto em que a culpa da incorporadora foi reconhecida pelo Tribunal de origem, sendo devida, portanto, a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543/STJ. 4. Presunção de lucros cessantes na hipótese de atraso na entrega do imóvel, sendo cabível a condenação ao pagamento dessa parcela indenizatória ainda que o contrato venha a ser resolvido por culpa da construtora/incorporadora. Jurisprudência pacífica desta Corte Superior. 5. Manifesta improcedência do presente agravo interno, tendo em vista a dedução de alegações contrárias a entendimentos sumulado e pacificado desta Corte, sendo de rigor a aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC/2015. 6. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO, COM APLICAÇÃO DE MULTA. (AgInt no REsp n. 1.833.110/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 16/12/2019, DJe de 19/12/2019.) Dessa forma, a ré SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A. deve ser condenada à devolução integral de todas as quantias efetivamente desembolsadas pelos promoventes em razão do contrato, no montante histórico de R$ 30.131,51 (trinta mil, cento e trinta e um reais e cinquenta e um centavos), conforme comprovado pela carta de quitação acostada aos autos. Da multa contratual prevista na Cláusula Sexta Os autores pleitearam a condenação da demandada ao pagamento da multa contratual no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos (evento 1). A pretensão encontra expressa previsão no instrumento contratual celebrado entre as partes. A Cláusula Sexta do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda estabelece expressamente que, se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estipulado na Cláusula Quinta sem que o comprador tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida a resolução da avença com a devolução da integralidade de todos os valores pagos, acrescida de multa de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos pelo promitente comprador. A aplicação da referida cláusula penal é medida de rigor, que prestigia o princípio do pacta sunt servanda. Não se trata de inversão de cláusula penal, matéria objeto do Tema 971 do STJ, mas de simples aplicação de uma penalidade expressamente pactuada entre as partes para a hipótese de inadimplemento da vendedora. Sendo inequívoca a mora da promovida, impõe-se a aplicação da penalidade de 10% (dez por cento) sobre o montante integral pago pelos autores, como medida de cumprimento da convenção contratual e reequilíbrio da relação jurídica. Dos danos morais Não obstante reconhecida a mora culposa e prolongada da requerida, com as consequências patrimoniais já reconhecidas de rescisão do negócio, restituição integral das quantias pagas e incidência da multa penal pactuada, entendo que não subsiste, no caso concreto, fundamento suficiente para a condenação ao pagamento de indenização por danos morais. O simples inadimplemento contratual, ainda que cause aborrecimentos e transtornos, não gera de forma presumida lesão a direitos da personalidade. O dano moral indenizável exige a comprovação de ofensa relevante aos atributos da dignidade, honra ou integridade psíquica da pessoa, não se confundindo com o dissabor e a frustração patrimonial decorrentes do descumprimento de obrigações negociais. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é consolidada no sentido de que o mero atraso na entrega de imóvel, por si só, não é capaz de gerar abalo moral indenizável, exigindo-se a demonstração de circunstâncias excepcionais que extrapolem o simples aborrecimento: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE DEMANDADA. 1. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico. 1.1. No caso concreto, o Tribunal de origem fundamentou a ocorrência do dano moral apenas no mero atraso na entrega da obra, aduzindo de forma genérica a ofensa à dignidade dos consumidores, sem demonstrar, de forma clara e específica, a ocorrência de sofrimento, angústia ou abalo psicológico ocasionado aos recorridos. 1.2. A inexistência de circunstância especial que extrapole o mero aborrecimento, decorrente do atraso na entrega do imóvel, enseja a manutenção da decisão agravada que determinou o afastamento da indenização por danos morais. Precedentes. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.005.466/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 3/10/2022, DJe de 6/10/2022.) Essa tese se aplica com ainda mais razão a imóveis destinados a lazer, como no caso da multipropriedade, onde não há o comprometimento do direito fundamental à moradia. No caso em apreço, o contrato tem por objeto a aquisição de fração ideal de imóvel no regime de multipropriedade para fruição temporária de lazer e turismo, não envolvendo comprometimento de moradia própria ou situação de vulnerabilidade existencial que afete a esfera íntima dos consumidores. As tentativas frustradas de solução administrativa e a delonga contratual inserem-se no âmbito dos percalços negociais, cujos prejuízos encontram reparação adequada e suficiente na restituição integral e corrigida de todos os valores vertidos somada à sanção penal contratual deferida nesta sentença. Ausente a demonstração de reflexos extraordinários que tenham ultrapassado a barreira do mero aborrecimento cotidiano, afasto o pedido de compensação por danos morais. Do Dispositivo Ante o exposto, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, acolho as preliminares de ilegitimidade passiva suscitadas pelas rés Forte Securitizadora S. A., Compartilha Club Ltda., Incorpore Administração Hoteleira Ltda. e Incorpore Soluções Ltda. e julgo extinto o processo sem resolução de mérito em relação a elas. No mérito, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na exordial para: a) Declarar a rescisão do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária no Regime de Multipropriedade, referente à fração ideal correspondente a 1/26 avos do apartamento nº 408 do empreendimento Kawana Residence, por culpa exclusiva das promovidas SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A. e Kawana Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda.; b) Declarar a inexigibilidade de quaisquer parcelas, encargos ou taxas contratuais vencidas e vincendas vinculadas ao referido contrato em nome dos promoventes; c) Condenar as requeridas SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A. e Kawana Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda., solidariamente, a restituir aos autores Edilson das Chagas Lima e Neila dos Santos Costa Lima, de forma integral, imediata e em parcela única, a totalidade dos valores pagos em decorrência do contrato, no montante histórico de R$ 30.131,51 (trinta mil, cento e trinta e um reais e cinquenta e um centavos), com incidência de correção monetária desde a data de cada desembolso e juros de mora desde a citação, observados os termos do Código Civil com as alterações da Lei nº 14.905/2024, aplicando-se a taxa SELIC deduzido o IPCA-IBGE enquanto incidir apenas juros de mora, e a taxa SELIC integral quando incidirem conjuntamente correção monetária e juros de mora; d) Condenar as requeridas SPE Mirante Investimentos Imobiliários S. A. e Kawana Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda., solidariamente, ao pagamento da multa contratual de 10% (dez por cento) calculada sobre o montante total pago pelos promoventes, prevista na Cláusula Sexta da avença, corrigida monetariamente a partir do ajuizamento da ação e acrescida de juros de mora desde a citação, observados os mesmos critérios da Lei nº 14.905/2024 referidos no item anterior. Sem custas processuais e sem honorários advocatícios nesta fase, conforme preconiza o artigo 55, caput, da Lei nº 9.099/95. Desde já, ficam as partes cientes de que, havendo interposição de recurso inominado e requerimento de concessão da gratuidade da justiça, deverão comprovar documentalmente a alegada hipossuficiência (artigo 99 do Código de Processo Civil). Interposto recurso e comprovado o recolhimento do preparo, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo de 10 (dez) dias. Após o juízo de admissibilidade, remetam-se os autos à Turma Recursal. Havendo o pagamento voluntário da condenação, fica desde logo autorizada a expedição de alvará judicial em favor dos promoventes, mediante verificação da regularidade de poderes de seu procurador. Com o trânsito em julgado e nada mais sendo requerido, arquive-se o feito com as cautelas de praxe. Expeça-se o necessário. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Caldas Novas, datado e assinado digitalmente. Vanessa Ferreira de Miranda Juíza de Direito
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