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TJGO · 8ª Câmara Cível · Relatório e Voto
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Alexandre Kafuri 8ª Câmara Cível APELAÇÃO CÍVEL N.º 5166786-27.2024.8.09.0051 COMARCA DE GOIÂNIA APELANTE: CAFÉ RESTAURANTE COMÉRCIO E SERVIÇO LTDA APELADO: CONDOMÍNIO SHOPPING CENTER SUL RELATOR: DES. ALEXANDRE KAFURI VOTO Conforme relatado, trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta em face da sentença (mov. 85) proferida pelo juiz de direito da 32ª Vara Cível e Ambiental da comarca de Goiânia, Dr. Leonys Lopes Campos da Silva, na “ação de obrigação de fazer e não fazer cumulada com indenização por danos morais” proposta por CAFÉ RESTAURANTE COMÉRCIO E SERVIÇO LTDA., ora recorrente, em face do CONDOMÍNIO SHOPPING CENTER SUL. 1. Contextualização da lide Na petição inicial, a demandante explana que é sociedade empresária que ocupa as salas 78 e 50 do condomínio réu há mais de 50 (cinquenta) anos, e narra que bares instalados nessa edificação, em áreas contíguas à sua, vêm promovendo shows e eventos com poluição sonora a céu aberto, sem isolamento acústico, nas áreas comuns, gerando acúmulo de sujeira, dejetos e tumulto. Por esse motivo, atribui ao condomínio demandado omissão na fiscalização e no controle de tais excessos, e requer, em tutela provisória de urgência, que o promovido seja compelido a abster-se de permitir eventos enquanto não regularizada a situação estrutural e documental. No mérito, postula a condenação do réu em obrigações de fazer, além de indenização por danos morais. Em emenda à inicial (mov. 13), a promovente excluiu um dos coautores (Aparecido Edegard Panca) e decotou de sua exordial o pedido de danos morais, retificando o valor da causa em conformidade com esse pleito. Ato contínuo, os pedidos de tutela de urgência foram indeferidos (mov. 15 e 20) e o demandado foi regularmente citado (mov. 31), apresentando contestação com reconvenção (mov. 37). Em sua peça defensiva, suscita preliminares de perda do objeto, ausência de interesse processual, ilegitimidade ativa e passiva, e inépcia da inicial. No mérito, defende que não houve desídia de sua parte, tendo adotado diversas medidas administrativas e judiciais para coibir os excessos praticados pelos bares, o que culminou, inclusive, na cessação das atividades de alguns dos estabelecimentos infratores. Em sede de reconvenção, imputa à requerente/reconvinda a prática de infrações condominiais, notadamente a inversão das telhas de sua unidade, a apropriação de área comum mediante instalação de grades e alvenaria em corredor, e o descarte irregular de resíduos em contêineres do condomínio, além de condutas antissociais de seus representantes. Na sequência, as partes foram instadas a especificar provas (mov. 61), ocasião em que a autora/reconvinda requereu produção de prova testemunhal (mov. 66), e o réu/reconvinte postulou o julgamento antecipado do mérito (mov. 68). 2. Pronunciamento judicial recorrido Após o regular trâmite processual, sobreveio sentença de mérito, cujo dispositivo foi assim lavrado: Forte nesses fundamentos, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos iniciais, o que faço com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Pela sucumbência, CONDENO a autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios devidos à parte adversa, estes fixados em R$ 2.000,00 (dois mil reais), o que faço com esteio no artigo 85, §§ 2º, 6º e 8º, do Código de Processo Civil. Outrossim, JULGO PROCEDENTES os pedidos reconvencionais, o que faço com amparo no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de: a) CONDENAR a autora/reconvinda às seguintes obrigações de fazer, a serem cumpridas no prazo de 30 (trinta) dias contados de sua intimação pessoal na fase de cumprimento de sentença (STJ, Enunciado de Súmula nº 410), sob pena de multa diária de R$ 100,00 (cem reais) para a hipótese de desobediência do preceito, incidente a partir do trigésimo-primeiro dia seguinte à intimação, limitada a R$ 10.000,00 (dez mil reais), sem prejuízo de conversão em perdas e danos, majoração das astreintes ou desfazimento a ser por ela custeado: a.1) adequar o telhado de sua unidade ao projeto arquitetônico original do condomínio, corrigindo a inversão de telhas; a.2) remover as barreiras físicas (grades, portões e paredes de alvenaria) instaladas indevidamente no corredor e espaços adjacentes, restituindo a área comum à livre circulação dos condôminos e desobstruindo o acesso à caixa de entrada de telefonia; b) CONDENAR a autora/reconvinda às seguintes obrigações de não fazer, sob pena de multa de R$ 100,00 (cem reais) para cada ato de desobediência do preceito, limitada a R$ 10.000,00 (dez mil reais), incidente a partir de sua intimação pessoal na fase de cumprimento de sentença (STJ, Enunciado de Súmula nº 410): b.1) abster-se de descartar entulhos de obras, restos de construção ou materiais impróprios nos contêineres do condomínio destinados exclusivamente a lixo orgânico ou reciclável; b.2) abster-se de praticar quaisquer atos de hostilidade, agressão verbal ou física contra o síndico, membros da administração, funcionários do condomínio e prestadores de serviço, devendo tratar a todos com a urbanidade exigida pela convivência coletiva. Pela sucumbência, CONDENO a autora/reconvinda ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios devidos à parte adversa, estes fixados em R$ 2.000,00 (dois mil reais), o que faço com base no artigo 85, §§ 2º e 8º, do Código de Processo Civil. (original com destaques). 3. Alegações recursais Inconformada, a autora interpôs o presente recurso de apelação (mov. 92), em cujas razões aduz, inicialmente, o cerceamento do direito de defesa pelo julgamento antecipado sem a produção da prova oral postulada, além de sua ilegitimidade passiva para a reconvenção, por ser mera locatária, recaindo as obrigações de natureza propter rem exclusivamente sobre os proprietários do imóvel. Adiante, argui a inadmissibilidade da reconvenção, por ausência de conexão com a ação principal; a ausência de interesse processual e a perda superveniente do objeto da ação principal; e a omissão do condomínio demandado na fiscalização das áreas comuns. Aponta também que a decisão censurada seria extra petita quanto aos pedidos de reparação de danos materiais. Subsidiariamente, sustenta a incidência da suppressio quanto à pretensão demolitória, a prescrição da pretensão reconvencional e a prescrição aquisitiva quanto à área objeto de controvérsia. Por fim, roga pelo conhecimento e provimento do apelo em benefício de seus interesses acima delineados. Em contrarrazões (mov. 95), o apelado postulou, preliminarmente, o não conhecimento do recurso por violação ao princípio da dialeticidade, sustentando que as razões de apelação não dialogam com os fundamentos da sentença. No mérito, refutou todas as teses recursais e pugnou pela manutenção integral do julgado. 4. Juízo de admissibilidade Rejeito, de plano, a preliminar de não conhecimento suscitada em contrarrazões, haja vista que, embora o arrazoado recursal pudesse ser mais analítico, as razões de apelação identificam os capítulos decisórios impugnados e apresentam, para cada qual, fundamentos jurídicos próprios, explanando os motivos de sua irresignação em face da rejeição dos pleitos inaugurais e do acolhimento dos pedidos reconvencionais. Com isso, revela-se plenamente atendida a exigência do artigo 1.010, incisos II e III, do Código de Processo Civil1. Portanto, presentes os seus pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo à análise pretendida. 5. Mérito recursal 5.1. Cerceamento do direito de defesa Embora a apelante sustente que o julgamento antecipado do mérito cerceou seu direito à produção de prova oral, compreendo que descabe falar na configuração desse instituto no caso concreto. A garantia constitucional do contraditório e da ampla defesa não confere à parte o direito irrestrito à produção de toda e qualquer prova, mas assegura o direito às provas pertinentes e necessárias ao deslinde da controvérsia. Por conseguinte, o magistrado, como destinatário final das provas, detém a prerrogativa legal de julgar antecipadamente a lide (artigo 355, inciso I2, do Código de Processo Civil) quando reputar suficientes, à formação de sua convicção, os elementos constantes dos autos, conforme dispõem os artigos 370 e 3713 do mesmo diploma, sem que disso decorra afronta ao contraditório e à ampla defesa. Esse, inclusive, é o teor da Súmula 28 deste Tribunal de Justiça: Afasta-se a preliminar de cerceamento de defesa, suscitada em razão do julgamento antecipado da lide, quando existem nos autos provas suficientes à formação do convencimento do juiz e a parte interessada não se desincumbe do ônus de demonstrar o seu prejuízo, sem o qual não há que se falar em nulidade. Desse modo, haverá o comprometimento do direito de defesa quando a parte é impedida de produzir prova relevante e, ato contínuo, surpreendida pela improcedência do pedido por ausência de comprovação suficiente. Não é essa, contudo, a hipótese dos autos. O julgamento desfavorável à requerente não decorreu de ausência de provas, mas, ao revés, do exame percuciente da controvérsia, que orbita em torno de fatos de natureza eminentemente documental, mormente atas de assembleia, notificações extrajudiciais, multas aplicadas, registros fotográficos e correspondências, todos já carreados ao processo pelas partes. Diante desse cenário, o julgador singular motivou adequadamente o indeferimento da instrução oral, consignando que o acervo documental é robusto e suficiente à formação do convencimento, dispensando a dilação probatória. Por seu turno, a recorrente limita-se a invocar genericamente a necessidade de prova oral, sem indicar, com precisão, quais fatos controversos e relevantes a prova testemunhal esclareceria a ponto de alterar o resultado do julgamento. Falta-lhe, pois, a demonstração do prejuízo concreto, requisito indispensável para o reconhecimento da nulidade em razão do cerceamento do direito de defesa. 5.2. Ilegitimidade passiva para a reconvenção Como visto, a insurgente sustenta ser mera locatária da unidade condominial e aponta que as obrigações impostas em reconvenção, de natureza propter rem, recairiam exclusivamente sobre os proprietários do imóvel (Elionora Delwing Koff e Leo de Queiroz Barreto). Entretanto, essa tese não prospera, pelo que passo a explanar. Na petição inicial, a própria apelante se apresentou como condômina e titular de direitos sobre as unidades 78 e 50 do condomínio, afirmando tê-las adquirido há mais de 50 (cinquenta) anos, e com essa qualidade deduziu pretensões que pressupõem a condição de condômina. Entretanto, agora, ao impugnar sentença que acolheu a reconvenção sobre fatos conexos à mesma relação condominial, invoca a qualidade de simples locatária para esquivar-se das obrigações decorrentes de idêntica posição jurídica. A respeito, é essencial enfatizar que a vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), fundada no artigo 422 do Código Civil, impede que a mesma parte assuma posições jurídicas antagônicas em detrimento da contraparte e da confiança legítima por ela depositada. É essa a situação em exame, em que a recorrente ostenta comportamento vedado pelo princípio da boa-fé objetiva ao pretender beneficiar-se dos bônus da figura de condômina e refugir aos seus respectivos ônus. Acresce que a prova dos autos revela que o Sr. Helber Jesuíno Fontes de Sousa, representante do estabelecimento comercial denominado “Jotas Café e Restaurante” (nome fantasia da parte promovente), assina documentos condominiais há décadas, inclusive notificações anteriores à constituição do atual CNPJ (mov. 37, arq. 9), configurando inequívoca teoria da aparência e continuidade empresarial. Nesse cenário, é evidente que a recorrente sempre agiu, perante o condomínio, como titular dos deveres e direitos decorrentes da ocupação das unidades, razão pela qual não pode, a essa altura, pretender cindir tal posição jurídica para fins de conveniência processual. Ademais, os pedidos reconvencionais não se circunscrevem a obrigações de natureza exclusivamente real, mas também incluem obrigação de não fazer consistente em abster-se de condutas antissociais e descarte irregular de resíduos, deveres esses que possuem natureza pessoal, diretamente atribuíveis ao ocupante e usuário do imóvel, independentemente de qualquer titularidade dominial. Logo, a tese em comento não merece guarida. 5.3. Admissibilidade da reconvenção Nos termos do artigo 343 do Código de Processo Civil, a reconvenção é cabível quando a pretensão do réu for conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa, motivo pelo qual não se exige identidade de pedidos ou de causa de pedir, mas sim pertinência jurídica entre as controvérsias. No caso, tanto a ação quanto a reconvenção têm por substrato o mesmo ambiente condominial, as mesmas relações jurídicas de vizinhança e o mesmo dever de conservação e respeito às normas do Condomínio Shopping Center Sul, já que, enquanto a apelante acusa o condomínio de omissão na fiscalização das áreas comuns, o apelado, em sua reconvenção, imputa àquela a prática de atos que também degradam o patrimônio coletivo e perturbam a convivência condominial. Há, portanto, identidade da relação jurídica-base e reciprocidade de alegações quanto ao descumprimento de deveres condominiais, de sorte que o julgamento conjunto dessas lides atende aos princípios da economia processual e da vedação a decisões contraditórias. Descabe, portanto, falar em inadmissibilidade da reconvenção por carência de conexão com a ação principal. 5.4. Da suposta omissão na fiscalização das áreas comuns Em suas alegações reformadoras, a recorrente imputa ao Condomínio Shopping Center Sul responsabilidade civil pelos transtornos causados por bares instalados em suas dependências, que teriam promovido shows a céu aberto com poluição sonora, acúmulo de sujeira e degradação visual nas áreas comuns. Sustenta, nesse ponto, que as medidas adotadas pelo condomínio foram insuficientes e tardias. Contudo, a prova documental produzida nos autos, especialmente as atas da 97ª, 99ª, 100ª e 101ª assembleias condominiais, notificações extrajudiciais, multas aplicadas e comprovação de acionamento do Ministério Público e da Agência Municipal do Meio Ambiente (AMMA) (mov. 37 e 77), demonstra, de forma inequívoca, que o condomínio não permaneceu inerte diante das situações acima descritas. Ao contrário, adotou medidas administrativas progressivas e proporcionais às circunstâncias narradas, que culminaram na cessação das atividades de alguns dos estabelecimentos infratores e na pacificação do ambiente condominial. Cabe grifar que a responsabilidade civil exige a demonstração cumulativa do ato ilícito, do dano e do nexo de causalidade entre ambos. Nessa esteira, compete ao síndico administrar o condomínio com diligência, representá-lo em juízo e fora dele e cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno. Todavia, não se lhe exige o resultado absoluto da eliminação de toda e qualquer perturbação praticada por terceiros; exige-se a administração diligente, o acionamento dos mecanismos de controle à sua disposição e a adoção de providências proporcionais às circunstâncias. Esses deveres, pela evidência contida no caderno processual, foram devidamente observados pelo apelado. Demais disso, importa destacar que a insurgente não logrou demonstrar a persistência dos transtornos após as medidas adotadas pelo condomínio, nem o nexo causal entre eventual omissão residual e os danos alegados, ônus que lhe incumbia, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. A ausência de prova oral, ademais, não possui centralidade nesse ponto, diante da falta de qualquer elemento documental capaz de conferir o mínimo respaldo à tese de suposta continuidade dos dissabores alusivos à tranquilidade da vizinhança condominial. Por essas razões, também descabe falar em frustração dos encargos fiscalizatórios pelo condomínio réu/apelado. 5.5. Das infrações condominiais da autora Embora a recorrente afirme, subsidiariamente, que a pretensão reconvencional estaria prescrita ou sujeita à suppressio, dado o longo período de tolerância do condomínio em relação às obras e ocupações objeto de discussão, esse posicionamento não procede, haja vista que as infrações imputadas à demandante se caracterizam como ilícitos de natureza permanente e continuada; a saber, alteração não autorizada das telhas de sua unidade; fechamento de corredor de uso comum com grades, portões e alvenaria; e obstrução do acesso à caixa de telefonia. As provas documentais e fotográficas (mov. 37 e 77) demonstram de forma clara a ocupação indevida do corredor comum e a alteração do telhado da unidade da apelante, irregularidades estas que violam o artigo 1.335, inciso II, do Código Civil, que assegura a todos os condôminos o uso das partes comuns conforme sua destinação, desde que não se exclua a utilização dos demais; bem como o artigo 1.336, inciso III, do mesmo diploma legal, que veda ao condômino alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas. É relevante notar que a ocupação privativa de área comum de condomínio edilício configura ato ilícito que se renova a cada instante, enquanto perdurar a situação irregular. Não há, pois, prazo prescricional a fluir em favor do infrator, porquanto a pretensão ao desfazimento não nasce de um fato isolado pretérito, mas da situação jurídica continuamente antijurídica. É indubitável, ademais, que a área comum de condomínio edilício é insuscetível de usucapião. Nesse sentido, o artigo 1.331, § 1º, do Código Civil4 e o artigo 3º da Lei n.º 4.591/19645 estabelecem que o solo, a estrutura do prédio, o teto, as partes destinadas ao uso coletivo e as áreas de circulação são de propriedade comum e indivisível de todos os condôminos, não podendo ser objeto de apropriação individual por qualquer deles. A natureza jurídica de área comum é, por isso mesmo, insuscetível de prescrição aquisitiva, porque sobre ela não recai posse com animus domini apta a gerar usucapião, tratando-se, no máximo, de detenção tolerada, que não produz efeitos possessórios. Aqui se tem contexto totalmente diverso daquele contemplado pelo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que reconhece a suppressio em hipóteses de ocupação de área comum em situações excepcionais, “quando a ocupação exclusiva da área coletiva perdura por longo período e é precedida de autorização assemblear” (STJ, REsp 2.187.886/SP, Rel.ª Min.ª Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 13/05/2025). Isso, porque a suppressio não impõe aos vizinhos que tolerem situações não consolidadas nem autorizadas, mas somente viabiliza ocupações exclusivas que não prejudiquem os demais condôminos. No presente caso, não há nos autos prova de deliberação assemblear autorizando a recorrente a privatizar o corredor de uso comum ou a alterar o telhado. Ao contrário, as atas condominiais demonstram que o condomínio sistematicamente notificou a apelante acerca dessas irregularidades, não havendo tolerância passiva, mas resistência reiterada por parte do condomínio. A mera inércia pretérita do condomínio, quando existente, configura liberalidade que não convalida o ato ilícito, nem gera direito adquirido ao infrator. É cediço, nesse aspecto, que o exercício do direito de uso das unidades autônomas encontra limite no respeito às normas de convivência e às disposições legais que protegem as áreas comuns. Em idêntico trilhar: DIREITO CIVIL. DIREITO CONDOMINIAL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ÁREA SITUADA NO SUBSOLO DE UNIDADE AUTÔNOMA. CAIXA D’ÁGUA, CASA DE BOMBAS E POÇO DO ELEVADOR. EQUIPAMENTOS ESSENCIAIS À SEGURANÇA E AO FUNCIONAMENTO DO EDIFÍCIO. NATUREZA DE ÁREA COMUM INALIENÁVEL. PREVALÊNCIA DA DESTINAÇÃO FUNCIONAL E DA SEGURANÇA COLETIVA SOBRE O REGISTRO IMOBILIÁRIO. SUPRESSIO. INAPLICABILIDADE. OBRIGAÇÃO DE FAZER. RESTABELECIMENTO DO ACESSO CONDOMINIAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DESPROVIDO. [...] 7. A teoria da supressio não se aplica a situações contra legem que envolvem áreas comuns essenciais e normas de segurança, sobretudo quando a manutenção da situação fática compromete o sistema de combate a incêndio e a proteção da coletividade. 8. A tolerância administrativa ou a inércia do condomínio não geram direito adquirido nem expectativa legítima apta a convalidar a apropriação privativa de área comum indispensável à segurança e ao funcionamento do edifício. 9. A obrigação de fazer consistente no restabelecimento do acesso à área comum é de natureza propter rem e recai sobre a atual proprietária da unidade que impede o livre acesso, independentemente de quem tenha originalmente promovido a obstrução. [...] (TJDFT, Apelação Cível 0741505-18.2024.8.07.0001, Rel.ª Des.ª Leonor Aguena, 5ª Turma Cível, DJe de 24/04/2026). Portanto, a condenação da promovente/reconvinda ao desfazimento das obras irregulares e à observância das normas de descarte de lixo e de urbanidade é medida adequada, necessária e proporcional. 5.6. Dos honorários advocatícios Em razão do desprovimento do recurso, é devida a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º do mesmo dispositivo. Na ação principal, os honorários foram fixados em R$ 2.000,00 (dois mil reais), com base no art. 85, §§ 2º, 6º e 8º, do Código de Processo Civil. Na reconvenção, igualmente fixados em R$ 2.000,00 (dois mil reais). Assim, considerando o valor da causa, de R$ 3.950,00 (três mil, novecentos e cinquenta reais); a complexidade moderada da lide; o trabalho desenvolvido; e a qualidade da defesa, majoro os honorários advocatícios, em cada uma das frentes (ação principal e reconvenção), para R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), a cargo da insurgente. 6. Dispositivo Diante do exposto, CONHEÇO do recurso de apelação e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo incólume a sentença recorrida, por seus próprios e jurídicos fundamentos. Em atenção ao artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais, tanto na ação principal quanto na reconvenção, para R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) em cada uma, a serem suportados pela demandante/recorrente. É como voto. 1 Art. 1.010. A apelação, interposta por petição dirigida ao juízo de primeiro grau, conterá: [...] II - a exposição do fato e do direito; III - as razões do pedido de reforma ou de decretação de nulidade. 2 Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I - não houver necessidade de produção de outras provas 3 Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito. Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias. Art. 371. O juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento. 4 Art. 1.331. [...] § 1 o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. 5 Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER. RECONVENÇÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. USO INDEVIDO DE ÁREA COMUM. DESCUMPRIMENTO DE DEVERES CONDOMINIAIS. CERCEAMENTO DE DEFESA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. CONEXÃO. SUPPRESSIO. PRESCRIÇÃO. USUCAPIÃO. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. I. CASO EM EXAME: apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de obrigação de fazer, ajuizada por estabelecimento comercial em face de condomínio, e procedentes os pedidos reconvencionais para condenar o autor/reconvindo ao desfazimento de obras irregulares em área comum e à abstenção de condutas antissociais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: (i) a ocorrência de cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) a legitimidade passiva do autor, que se alega mero locatário, para figurar no polo passivo da reconvenção; (iii) a admissibilidade da reconvenção por conexão com a ação principal; (iv) a responsabilidade do condomínio por suposta omissão na fiscalização das áreas comuns; (v) a incidência de prescrição e do instituto da suppressio sobre a pretensão de desfazimento de obras irregulares mantidas por longo período; (vi) a possibilidade de usucapião de área comum em condomínio edilício. III. RAZÕES DE DECIDIR: 1. Não há cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado do mérito (art. 355, I, CPC) quando o acervo documental é suficiente para a solução da controvérsia, e a parte não demonstra o prejuízo concreto que a produção de prova oral evitaria, nos termos da Súmula 28 do TJGO; 2. A parte que se qualifica como condômina para ajuizar a ação principal não pode, em reconvenção, invocar a condição de mera locatária para se esquivar das obrigações, em nítida afronta à boa-fé objetiva e à vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), conforme o art. 422 do Código Civil; 3. É cabível a reconvenção (art. 343, CPC) quando a pretensão do réu/reconvinte é conexa com a ação principal, por derivarem ambas da mesma relação jurídica condominial e do descumprimento de deveres por ambas as partes; 4. Exclui-se a responsabilidade civil do condomínio por omissão quando comprovado que este adotou medidas administrativas e judiciais diligentes para coibir as irregularidades praticadas por terceiros em suas áreas; 5. A ocupação irregular de área comum e a alteração de fachada são ilícitos de natureza permanente, cuja pretensão de desfazimento se renova continuamente, não se sujeitando à prescrição; 6. As áreas comuns de condomínio edilício são insuscetíveis de usucapião ou apropriação exclusiva, e a mera tolerância do condomínio não configura suppressio nem gera direito adquirido ao infrator, sobretudo quando não há autorização da assembleia. IV. DISPOSITIVO E TESE: RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Teses de Julgamento: 1. O julgamento antecipado da lide não implica cerceamento de defesa se os autos contêm provas documentais suficientes ao convencimento do magistrado, sendo ônus da parte demonstrar o efetivo prejuízo com a não produção da prova oral (Súmula 28/TJGO). 2. Viola a boa-fé objetiva (venire contra factum proprium) a conduta da parte que, após se apresentar como condômina para demandar em juízo, alega ser mera locatária para se eximir das obrigações impostas em reconvenção. 3. A ocupação privativa de área comum por condômino, sem autorização, configura ilícito permanente, afastando a fluência do prazo prescricional para a pretensão demolitória. 4. A área comum de condomínio edilício é insuscetível de usucapião, e a inércia pretérita do condomínio, por si só, não configura suppressio a ponto de convalidar a apropriação irregular. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 422, 1.331, § 1º, 1.335, II, 1.336, III; Código de Processo Civil, arts. 85, § 11, 343, 355, I, 370, 371, 373, I, 1.010, II e III; Lei n.º 4.591/1964, art. 3º. Jurisprudência relevante citada: Súmula 28/TJGO; STJ, REsp 2.187.886/SP, Rel.ª Min.ª Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 13/05/2025. ACÓRDÃO VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os componentes da Quinta Turma Julgadora da Oitava Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, em conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator, conforme o extrato de ata. PRESIDIU a sessão a Desembargadora Juliana Pereira Diniz Prudente. Presente o(a) representante da Procuradoria de Justiça. Desembargador A. Kafuri Relator Datado e assinado eletronicamente nos termos da Resolução 59/2016 2/6 DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER. RECONVENÇÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. USO INDEVIDO DE ÁREA COMUM. DESCUMPRIMENTO DE DEVERES CONDOMINIAIS. CERCEAMENTO DE DEFESA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. CONEXÃO. SUPPRESSIO. PRESCRIÇÃO. USUCAPIÃO. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. I. CASO EM EXAME: apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de obrigação de fazer, ajuizada por estabelecimento comercial em face de condomínio, e procedentes os pedidos reconvencionais para condenar o autor/reconvindo ao desfazimento de obras irregulares em área comum e à abstenção de condutas antissociais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: (i) a ocorrência de cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) a legitimidade passiva do autor, que se alega mero locatário, para figurar no polo passivo da reconvenção; (iii) a admissibilidade da reconvenção por conexão com a ação principal; (iv) a responsabilidade do condomínio por suposta omissão na fiscalização das áreas comuns; (v) a incidência de prescrição e do instituto da suppressio sobre a pretensão de desfazimento de obras irregulares mantidas por longo período; (vi) a possibilidade de usucapião de área comum em condomínio edilício. III. RAZÕES DE DECIDIR: 1. Não há cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado do mérito (art. 355, I, CPC) quando o acervo documental é suficiente para a solução da controvérsia, e a parte não demonstra o prejuízo concreto que a produção de prova oral evitaria, nos termos da Súmula 28 do TJGO; 2. A parte que se qualifica como condômina para ajuizar a ação principal não pode, em reconvenção, invocar a condição de mera locatária para se esquivar das obrigações, em nítida afronta à boa-fé objetiva e à vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), conforme o art. 422 do Código Civil; 3. É cabível a reconvenção (art. 343, CPC) quando a pretensão do réu/reconvinte é conexa com a ação principal, por derivarem ambas da mesma relação jurídica condominial e do descumprimento de deveres por ambas as partes; 4. Exclui-se a responsabilidade civil do condomínio por omissão quando comprovado que este adotou medidas administrativas e judiciais diligentes para coibir as irregularidades praticadas por terceiros em suas áreas; 5. A ocupação irregular de área comum e a alteração de fachada são ilícitos de natureza permanente, cuja pretensão de desfazimento se renova continuamente, não se sujeitando à prescrição; 6. As áreas comuns de condomínio edilício são insuscetíveis de usucapião ou apropriação exclusiva, e a mera tolerância do condomínio não configura suppressio nem gera direito adquirido ao infrator, sobretudo quando não há autorização da assembleia. IV. DISPOSITIVO E TESE: RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Teses de Julgamento: 1. O julgamento antecipado da lide não implica cerceamento de defesa se os autos contêm provas documentais suficientes ao convencimento do magistrado, sendo ônus da parte demonstrar o efetivo prejuízo com a não produção da prova oral (Súmula 28/TJGO). 2. Viola a boa-fé objetiva (venire contra factum proprium) a conduta da parte que, após se apresentar como condômina para demandar em juízo, alega ser mera locatária para se eximir das obrigações impostas em reconvenção. 3. A ocupação privativa de área comum por condômino, sem autorização, configura ilícito permanente, afastando a fluência do prazo prescricional para a pretensão demolitória. 4. A área comum de condomínio edilício é insuscetível de usucapião, e a inércia pretérita do condomínio, por si só, não configura suppressio a ponto de convalidar a apropriação irregular. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 422, 1.331, § 1º, 1.335, II, 1.336, III; Código de Processo Civil, arts. 85, § 11, 343, 355, I, 370, 371, 373, I, 1.010, II e III; Lei n.º 4.591/1964, art. 3º. Jurisprudência relevante citada: Súmula 28/TJGO; STJ, REsp 2.187.886/SP, Rel.ª Min.ª Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 13/05/2025.
TJGO · 8ª Câmara Cível · Relatório e Voto
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Alexandre Kafuri 8ª Câmara Cível APELAÇÃO CÍVEL N.º 5166786-27.2024.8.09.0051 COMARCA DE GOIÂNIA APELANTE: CAFÉ RESTAURANTE COMÉRCIO E SERVIÇO LTDA APELADO: CONDOMÍNIO SHOPPING CENTER SUL RELATOR: DES. ALEXANDRE KAFURI VOTO Conforme relatado, trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta em face da sentença (mov. 85) proferida pelo juiz de direito da 32ª Vara Cível e Ambiental da comarca de Goiânia, Dr. Leonys Lopes Campos da Silva, na “ação de obrigação de fazer e não fazer cumulada com indenização por danos morais” proposta por CAFÉ RESTAURANTE COMÉRCIO E SERVIÇO LTDA., ora recorrente, em face do CONDOMÍNIO SHOPPING CENTER SUL. 1. Contextualização da lide Na petição inicial, a demandante explana que é sociedade empresária que ocupa as salas 78 e 50 do condomínio réu há mais de 50 (cinquenta) anos, e narra que bares instalados nessa edificação, em áreas contíguas à sua, vêm promovendo shows e eventos com poluição sonora a céu aberto, sem isolamento acústico, nas áreas comuns, gerando acúmulo de sujeira, dejetos e tumulto. Por esse motivo, atribui ao condomínio demandado omissão na fiscalização e no controle de tais excessos, e requer, em tutela provisória de urgência, que o promovido seja compelido a abster-se de permitir eventos enquanto não regularizada a situação estrutural e documental. No mérito, postula a condenação do réu em obrigações de fazer, além de indenização por danos morais. Em emenda à inicial (mov. 13), a promovente excluiu um dos coautores (Aparecido Edegard Panca) e decotou de sua exordial o pedido de danos morais, retificando o valor da causa em conformidade com esse pleito. Ato contínuo, os pedidos de tutela de urgência foram indeferidos (mov. 15 e 20) e o demandado foi regularmente citado (mov. 31), apresentando contestação com reconvenção (mov. 37). Em sua peça defensiva, suscita preliminares de perda do objeto, ausência de interesse processual, ilegitimidade ativa e passiva, e inépcia da inicial. No mérito, defende que não houve desídia de sua parte, tendo adotado diversas medidas administrativas e judiciais para coibir os excessos praticados pelos bares, o que culminou, inclusive, na cessação das atividades de alguns dos estabelecimentos infratores. Em sede de reconvenção, imputa à requerente/reconvinda a prática de infrações condominiais, notadamente a inversão das telhas de sua unidade, a apropriação de área comum mediante instalação de grades e alvenaria em corredor, e o descarte irregular de resíduos em contêineres do condomínio, além de condutas antissociais de seus representantes. Na sequência, as partes foram instadas a especificar provas (mov. 61), ocasião em que a autora/reconvinda requereu produção de prova testemunhal (mov. 66), e o réu/reconvinte postulou o julgamento antecipado do mérito (mov. 68). 2. Pronunciamento judicial recorrido Após o regular trâmite processual, sobreveio sentença de mérito, cujo dispositivo foi assim lavrado: Forte nesses fundamentos, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos iniciais, o que faço com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Pela sucumbência, CONDENO a autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios devidos à parte adversa, estes fixados em R$ 2.000,00 (dois mil reais), o que faço com esteio no artigo 85, §§ 2º, 6º e 8º, do Código de Processo Civil. Outrossim, JULGO PROCEDENTES os pedidos reconvencionais, o que faço com amparo no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de: a) CONDENAR a autora/reconvinda às seguintes obrigações de fazer, a serem cumpridas no prazo de 30 (trinta) dias contados de sua intimação pessoal na fase de cumprimento de sentença (STJ, Enunciado de Súmula nº 410), sob pena de multa diária de R$ 100,00 (cem reais) para a hipótese de desobediência do preceito, incidente a partir do trigésimo-primeiro dia seguinte à intimação, limitada a R$ 10.000,00 (dez mil reais), sem prejuízo de conversão em perdas e danos, majoração das astreintes ou desfazimento a ser por ela custeado: a.1) adequar o telhado de sua unidade ao projeto arquitetônico original do condomínio, corrigindo a inversão de telhas; a.2) remover as barreiras físicas (grades, portões e paredes de alvenaria) instaladas indevidamente no corredor e espaços adjacentes, restituindo a área comum à livre circulação dos condôminos e desobstruindo o acesso à caixa de entrada de telefonia; b) CONDENAR a autora/reconvinda às seguintes obrigações de não fazer, sob pena de multa de R$ 100,00 (cem reais) para cada ato de desobediência do preceito, limitada a R$ 10.000,00 (dez mil reais), incidente a partir de sua intimação pessoal na fase de cumprimento de sentença (STJ, Enunciado de Súmula nº 410): b.1) abster-se de descartar entulhos de obras, restos de construção ou materiais impróprios nos contêineres do condomínio destinados exclusivamente a lixo orgânico ou reciclável; b.2) abster-se de praticar quaisquer atos de hostilidade, agressão verbal ou física contra o síndico, membros da administração, funcionários do condomínio e prestadores de serviço, devendo tratar a todos com a urbanidade exigida pela convivência coletiva. Pela sucumbência, CONDENO a autora/reconvinda ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios devidos à parte adversa, estes fixados em R$ 2.000,00 (dois mil reais), o que faço com base no artigo 85, §§ 2º e 8º, do Código de Processo Civil. (original com destaques). 3. Alegações recursais Inconformada, a autora interpôs o presente recurso de apelação (mov. 92), em cujas razões aduz, inicialmente, o cerceamento do direito de defesa pelo julgamento antecipado sem a produção da prova oral postulada, além de sua ilegitimidade passiva para a reconvenção, por ser mera locatária, recaindo as obrigações de natureza propter rem exclusivamente sobre os proprietários do imóvel. Adiante, argui a inadmissibilidade da reconvenção, por ausência de conexão com a ação principal; a ausência de interesse processual e a perda superveniente do objeto da ação principal; e a omissão do condomínio demandado na fiscalização das áreas comuns. Aponta também que a decisão censurada seria extra petita quanto aos pedidos de reparação de danos materiais. Subsidiariamente, sustenta a incidência da suppressio quanto à pretensão demolitória, a prescrição da pretensão reconvencional e a prescrição aquisitiva quanto à área objeto de controvérsia. Por fim, roga pelo conhecimento e provimento do apelo em benefício de seus interesses acima delineados. Em contrarrazões (mov. 95), o apelado postulou, preliminarmente, o não conhecimento do recurso por violação ao princípio da dialeticidade, sustentando que as razões de apelação não dialogam com os fundamentos da sentença. No mérito, refutou todas as teses recursais e pugnou pela manutenção integral do julgado. 4. Juízo de admissibilidade Rejeito, de plano, a preliminar de não conhecimento suscitada em contrarrazões, haja vista que, embora o arrazoado recursal pudesse ser mais analítico, as razões de apelação identificam os capítulos decisórios impugnados e apresentam, para cada qual, fundamentos jurídicos próprios, explanando os motivos de sua irresignação em face da rejeição dos pleitos inaugurais e do acolhimento dos pedidos reconvencionais. Com isso, revela-se plenamente atendida a exigência do artigo 1.010, incisos II e III, do Código de Processo Civil1. Portanto, presentes os seus pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo à análise pretendida. 5. Mérito recursal 5.1. Cerceamento do direito de defesa Embora a apelante sustente que o julgamento antecipado do mérito cerceou seu direito à produção de prova oral, compreendo que descabe falar na configuração desse instituto no caso concreto. A garantia constitucional do contraditório e da ampla defesa não confere à parte o direito irrestrito à produção de toda e qualquer prova, mas assegura o direito às provas pertinentes e necessárias ao deslinde da controvérsia. Por conseguinte, o magistrado, como destinatário final das provas, detém a prerrogativa legal de julgar antecipadamente a lide (artigo 355, inciso I2, do Código de Processo Civil) quando reputar suficientes, à formação de sua convicção, os elementos constantes dos autos, conforme dispõem os artigos 370 e 3713 do mesmo diploma, sem que disso decorra afronta ao contraditório e à ampla defesa. Esse, inclusive, é o teor da Súmula 28 deste Tribunal de Justiça: Afasta-se a preliminar de cerceamento de defesa, suscitada em razão do julgamento antecipado da lide, quando existem nos autos provas suficientes à formação do convencimento do juiz e a parte interessada não se desincumbe do ônus de demonstrar o seu prejuízo, sem o qual não há que se falar em nulidade. Desse modo, haverá o comprometimento do direito de defesa quando a parte é impedida de produzir prova relevante e, ato contínuo, surpreendida pela improcedência do pedido por ausência de comprovação suficiente. Não é essa, contudo, a hipótese dos autos. O julgamento desfavorável à requerente não decorreu de ausência de provas, mas, ao revés, do exame percuciente da controvérsia, que orbita em torno de fatos de natureza eminentemente documental, mormente atas de assembleia, notificações extrajudiciais, multas aplicadas, registros fotográficos e correspondências, todos já carreados ao processo pelas partes. Diante desse cenário, o julgador singular motivou adequadamente o indeferimento da instrução oral, consignando que o acervo documental é robusto e suficiente à formação do convencimento, dispensando a dilação probatória. Por seu turno, a recorrente limita-se a invocar genericamente a necessidade de prova oral, sem indicar, com precisão, quais fatos controversos e relevantes a prova testemunhal esclareceria a ponto de alterar o resultado do julgamento. Falta-lhe, pois, a demonstração do prejuízo concreto, requisito indispensável para o reconhecimento da nulidade em razão do cerceamento do direito de defesa. 5.2. Ilegitimidade passiva para a reconvenção Como visto, a insurgente sustenta ser mera locatária da unidade condominial e aponta que as obrigações impostas em reconvenção, de natureza propter rem, recairiam exclusivamente sobre os proprietários do imóvel (Elionora Delwing Koff e Leo de Queiroz Barreto). Entretanto, essa tese não prospera, pelo que passo a explanar. Na petição inicial, a própria apelante se apresentou como condômina e titular de direitos sobre as unidades 78 e 50 do condomínio, afirmando tê-las adquirido há mais de 50 (cinquenta) anos, e com essa qualidade deduziu pretensões que pressupõem a condição de condômina. Entretanto, agora, ao impugnar sentença que acolheu a reconvenção sobre fatos conexos à mesma relação condominial, invoca a qualidade de simples locatária para esquivar-se das obrigações decorrentes de idêntica posição jurídica. A respeito, é essencial enfatizar que a vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), fundada no artigo 422 do Código Civil, impede que a mesma parte assuma posições jurídicas antagônicas em detrimento da contraparte e da confiança legítima por ela depositada. É essa a situação em exame, em que a recorrente ostenta comportamento vedado pelo princípio da boa-fé objetiva ao pretender beneficiar-se dos bônus da figura de condômina e refugir aos seus respectivos ônus. Acresce que a prova dos autos revela que o Sr. Helber Jesuíno Fontes de Sousa, representante do estabelecimento comercial denominado “Jotas Café e Restaurante” (nome fantasia da parte promovente), assina documentos condominiais há décadas, inclusive notificações anteriores à constituição do atual CNPJ (mov. 37, arq. 9), configurando inequívoca teoria da aparência e continuidade empresarial. Nesse cenário, é evidente que a recorrente sempre agiu, perante o condomínio, como titular dos deveres e direitos decorrentes da ocupação das unidades, razão pela qual não pode, a essa altura, pretender cindir tal posição jurídica para fins de conveniência processual. Ademais, os pedidos reconvencionais não se circunscrevem a obrigações de natureza exclusivamente real, mas também incluem obrigação de não fazer consistente em abster-se de condutas antissociais e descarte irregular de resíduos, deveres esses que possuem natureza pessoal, diretamente atribuíveis ao ocupante e usuário do imóvel, independentemente de qualquer titularidade dominial. Logo, a tese em comento não merece guarida. 5.3. Admissibilidade da reconvenção Nos termos do artigo 343 do Código de Processo Civil, a reconvenção é cabível quando a pretensão do réu for conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa, motivo pelo qual não se exige identidade de pedidos ou de causa de pedir, mas sim pertinência jurídica entre as controvérsias. No caso, tanto a ação quanto a reconvenção têm por substrato o mesmo ambiente condominial, as mesmas relações jurídicas de vizinhança e o mesmo dever de conservação e respeito às normas do Condomínio Shopping Center Sul, já que, enquanto a apelante acusa o condomínio de omissão na fiscalização das áreas comuns, o apelado, em sua reconvenção, imputa àquela a prática de atos que também degradam o patrimônio coletivo e perturbam a convivência condominial. Há, portanto, identidade da relação jurídica-base e reciprocidade de alegações quanto ao descumprimento de deveres condominiais, de sorte que o julgamento conjunto dessas lides atende aos princípios da economia processual e da vedação a decisões contraditórias. Descabe, portanto, falar em inadmissibilidade da reconvenção por carência de conexão com a ação principal. 5.4. Da suposta omissão na fiscalização das áreas comuns Em suas alegações reformadoras, a recorrente imputa ao Condomínio Shopping Center Sul responsabilidade civil pelos transtornos causados por bares instalados em suas dependências, que teriam promovido shows a céu aberto com poluição sonora, acúmulo de sujeira e degradação visual nas áreas comuns. Sustenta, nesse ponto, que as medidas adotadas pelo condomínio foram insuficientes e tardias. Contudo, a prova documental produzida nos autos, especialmente as atas da 97ª, 99ª, 100ª e 101ª assembleias condominiais, notificações extrajudiciais, multas aplicadas e comprovação de acionamento do Ministério Público e da Agência Municipal do Meio Ambiente (AMMA) (mov. 37 e 77), demonstra, de forma inequívoca, que o condomínio não permaneceu inerte diante das situações acima descritas. Ao contrário, adotou medidas administrativas progressivas e proporcionais às circunstâncias narradas, que culminaram na cessação das atividades de alguns dos estabelecimentos infratores e na pacificação do ambiente condominial. Cabe grifar que a responsabilidade civil exige a demonstração cumulativa do ato ilícito, do dano e do nexo de causalidade entre ambos. Nessa esteira, compete ao síndico administrar o condomínio com diligência, representá-lo em juízo e fora dele e cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno. Todavia, não se lhe exige o resultado absoluto da eliminação de toda e qualquer perturbação praticada por terceiros; exige-se a administração diligente, o acionamento dos mecanismos de controle à sua disposição e a adoção de providências proporcionais às circunstâncias. Esses deveres, pela evidência contida no caderno processual, foram devidamente observados pelo apelado. Demais disso, importa destacar que a insurgente não logrou demonstrar a persistência dos transtornos após as medidas adotadas pelo condomínio, nem o nexo causal entre eventual omissão residual e os danos alegados, ônus que lhe incumbia, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. A ausência de prova oral, ademais, não possui centralidade nesse ponto, diante da falta de qualquer elemento documental capaz de conferir o mínimo respaldo à tese de suposta continuidade dos dissabores alusivos à tranquilidade da vizinhança condominial. Por essas razões, também descabe falar em frustração dos encargos fiscalizatórios pelo condomínio réu/apelado. 5.5. Das infrações condominiais da autora Embora a recorrente afirme, subsidiariamente, que a pretensão reconvencional estaria prescrita ou sujeita à suppressio, dado o longo período de tolerância do condomínio em relação às obras e ocupações objeto de discussão, esse posicionamento não procede, haja vista que as infrações imputadas à demandante se caracterizam como ilícitos de natureza permanente e continuada; a saber, alteração não autorizada das telhas de sua unidade; fechamento de corredor de uso comum com grades, portões e alvenaria; e obstrução do acesso à caixa de telefonia. As provas documentais e fotográficas (mov. 37 e 77) demonstram de forma clara a ocupação indevida do corredor comum e a alteração do telhado da unidade da apelante, irregularidades estas que violam o artigo 1.335, inciso II, do Código Civil, que assegura a todos os condôminos o uso das partes comuns conforme sua destinação, desde que não se exclua a utilização dos demais; bem como o artigo 1.336, inciso III, do mesmo diploma legal, que veda ao condômino alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas. É relevante notar que a ocupação privativa de área comum de condomínio edilício configura ato ilícito que se renova a cada instante, enquanto perdurar a situação irregular. Não há, pois, prazo prescricional a fluir em favor do infrator, porquanto a pretensão ao desfazimento não nasce de um fato isolado pretérito, mas da situação jurídica continuamente antijurídica. É indubitável, ademais, que a área comum de condomínio edilício é insuscetível de usucapião. Nesse sentido, o artigo 1.331, § 1º, do Código Civil4 e o artigo 3º da Lei n.º 4.591/19645 estabelecem que o solo, a estrutura do prédio, o teto, as partes destinadas ao uso coletivo e as áreas de circulação são de propriedade comum e indivisível de todos os condôminos, não podendo ser objeto de apropriação individual por qualquer deles. A natureza jurídica de área comum é, por isso mesmo, insuscetível de prescrição aquisitiva, porque sobre ela não recai posse com animus domini apta a gerar usucapião, tratando-se, no máximo, de detenção tolerada, que não produz efeitos possessórios. Aqui se tem contexto totalmente diverso daquele contemplado pelo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que reconhece a suppressio em hipóteses de ocupação de área comum em situações excepcionais, “quando a ocupação exclusiva da área coletiva perdura por longo período e é precedida de autorização assemblear” (STJ, REsp 2.187.886/SP, Rel.ª Min.ª Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 13/05/2025). Isso, porque a suppressio não impõe aos vizinhos que tolerem situações não consolidadas nem autorizadas, mas somente viabiliza ocupações exclusivas que não prejudiquem os demais condôminos. No presente caso, não há nos autos prova de deliberação assemblear autorizando a recorrente a privatizar o corredor de uso comum ou a alterar o telhado. Ao contrário, as atas condominiais demonstram que o condomínio sistematicamente notificou a apelante acerca dessas irregularidades, não havendo tolerância passiva, mas resistência reiterada por parte do condomínio. A mera inércia pretérita do condomínio, quando existente, configura liberalidade que não convalida o ato ilícito, nem gera direito adquirido ao infrator. É cediço, nesse aspecto, que o exercício do direito de uso das unidades autônomas encontra limite no respeito às normas de convivência e às disposições legais que protegem as áreas comuns. Em idêntico trilhar: DIREITO CIVIL. DIREITO CONDOMINIAL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ÁREA SITUADA NO SUBSOLO DE UNIDADE AUTÔNOMA. CAIXA D’ÁGUA, CASA DE BOMBAS E POÇO DO ELEVADOR. EQUIPAMENTOS ESSENCIAIS À SEGURANÇA E AO FUNCIONAMENTO DO EDIFÍCIO. NATUREZA DE ÁREA COMUM INALIENÁVEL. PREVALÊNCIA DA DESTINAÇÃO FUNCIONAL E DA SEGURANÇA COLETIVA SOBRE O REGISTRO IMOBILIÁRIO. SUPRESSIO. INAPLICABILIDADE. OBRIGAÇÃO DE FAZER. RESTABELECIMENTO DO ACESSO CONDOMINIAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DESPROVIDO. [...] 7. A teoria da supressio não se aplica a situações contra legem que envolvem áreas comuns essenciais e normas de segurança, sobretudo quando a manutenção da situação fática compromete o sistema de combate a incêndio e a proteção da coletividade. 8. A tolerância administrativa ou a inércia do condomínio não geram direito adquirido nem expectativa legítima apta a convalidar a apropriação privativa de área comum indispensável à segurança e ao funcionamento do edifício. 9. A obrigação de fazer consistente no restabelecimento do acesso à área comum é de natureza propter rem e recai sobre a atual proprietária da unidade que impede o livre acesso, independentemente de quem tenha originalmente promovido a obstrução. [...] (TJDFT, Apelação Cível 0741505-18.2024.8.07.0001, Rel.ª Des.ª Leonor Aguena, 5ª Turma Cível, DJe de 24/04/2026). Portanto, a condenação da promovente/reconvinda ao desfazimento das obras irregulares e à observância das normas de descarte de lixo e de urbanidade é medida adequada, necessária e proporcional. 5.6. Dos honorários advocatícios Em razão do desprovimento do recurso, é devida a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º do mesmo dispositivo. Na ação principal, os honorários foram fixados em R$ 2.000,00 (dois mil reais), com base no art. 85, §§ 2º, 6º e 8º, do Código de Processo Civil. Na reconvenção, igualmente fixados em R$ 2.000,00 (dois mil reais). Assim, considerando o valor da causa, de R$ 3.950,00 (três mil, novecentos e cinquenta reais); a complexidade moderada da lide; o trabalho desenvolvido; e a qualidade da defesa, majoro os honorários advocatícios, em cada uma das frentes (ação principal e reconvenção), para R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), a cargo da insurgente. 6. Dispositivo Diante do exposto, CONHEÇO do recurso de apelação e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo incólume a sentença recorrida, por seus próprios e jurídicos fundamentos. Em atenção ao artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais, tanto na ação principal quanto na reconvenção, para R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) em cada uma, a serem suportados pela demandante/recorrente. É como voto. 1 Art. 1.010. A apelação, interposta por petição dirigida ao juízo de primeiro grau, conterá: [...] II - a exposição do fato e do direito; III - as razões do pedido de reforma ou de decretação de nulidade. 2 Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I - não houver necessidade de produção de outras provas 3 Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito. Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias. Art. 371. O juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento. 4 Art. 1.331. [...] § 1 o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. 5 Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER. RECONVENÇÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. USO INDEVIDO DE ÁREA COMUM. DESCUMPRIMENTO DE DEVERES CONDOMINIAIS. CERCEAMENTO DE DEFESA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. CONEXÃO. SUPPRESSIO. PRESCRIÇÃO. USUCAPIÃO. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. I. CASO EM EXAME: apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de obrigação de fazer, ajuizada por estabelecimento comercial em face de condomínio, e procedentes os pedidos reconvencionais para condenar o autor/reconvindo ao desfazimento de obras irregulares em área comum e à abstenção de condutas antissociais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: (i) a ocorrência de cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) a legitimidade passiva do autor, que se alega mero locatário, para figurar no polo passivo da reconvenção; (iii) a admissibilidade da reconvenção por conexão com a ação principal; (iv) a responsabilidade do condomínio por suposta omissão na fiscalização das áreas comuns; (v) a incidência de prescrição e do instituto da suppressio sobre a pretensão de desfazimento de obras irregulares mantidas por longo período; (vi) a possibilidade de usucapião de área comum em condomínio edilício. III. RAZÕES DE DECIDIR: 1. Não há cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado do mérito (art. 355, I, CPC) quando o acervo documental é suficiente para a solução da controvérsia, e a parte não demonstra o prejuízo concreto que a produção de prova oral evitaria, nos termos da Súmula 28 do TJGO; 2. A parte que se qualifica como condômina para ajuizar a ação principal não pode, em reconvenção, invocar a condição de mera locatária para se esquivar das obrigações, em nítida afronta à boa-fé objetiva e à vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), conforme o art. 422 do Código Civil; 3. É cabível a reconvenção (art. 343, CPC) quando a pretensão do réu/reconvinte é conexa com a ação principal, por derivarem ambas da mesma relação jurídica condominial e do descumprimento de deveres por ambas as partes; 4. Exclui-se a responsabilidade civil do condomínio por omissão quando comprovado que este adotou medidas administrativas e judiciais diligentes para coibir as irregularidades praticadas por terceiros em suas áreas; 5. A ocupação irregular de área comum e a alteração de fachada são ilícitos de natureza permanente, cuja pretensão de desfazimento se renova continuamente, não se sujeitando à prescrição; 6. As áreas comuns de condomínio edilício são insuscetíveis de usucapião ou apropriação exclusiva, e a mera tolerância do condomínio não configura suppressio nem gera direito adquirido ao infrator, sobretudo quando não há autorização da assembleia. IV. DISPOSITIVO E TESE: RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Teses de Julgamento: 1. O julgamento antecipado da lide não implica cerceamento de defesa se os autos contêm provas documentais suficientes ao convencimento do magistrado, sendo ônus da parte demonstrar o efetivo prejuízo com a não produção da prova oral (Súmula 28/TJGO). 2. Viola a boa-fé objetiva (venire contra factum proprium) a conduta da parte que, após se apresentar como condômina para demandar em juízo, alega ser mera locatária para se eximir das obrigações impostas em reconvenção. 3. A ocupação privativa de área comum por condômino, sem autorização, configura ilícito permanente, afastando a fluência do prazo prescricional para a pretensão demolitória. 4. A área comum de condomínio edilício é insuscetível de usucapião, e a inércia pretérita do condomínio, por si só, não configura suppressio a ponto de convalidar a apropriação irregular. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 422, 1.331, § 1º, 1.335, II, 1.336, III; Código de Processo Civil, arts. 85, § 11, 343, 355, I, 370, 371, 373, I, 1.010, II e III; Lei n.º 4.591/1964, art. 3º. Jurisprudência relevante citada: Súmula 28/TJGO; STJ, REsp 2.187.886/SP, Rel.ª Min.ª Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 13/05/2025. ACÓRDÃO VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os componentes da Quinta Turma Julgadora da Oitava Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, em conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator, conforme o extrato de ata. PRESIDIU a sessão a Desembargadora Juliana Pereira Diniz Prudente. Presente o(a) representante da Procuradoria de Justiça. Desembargador A. Kafuri Relator Datado e assinado eletronicamente nos termos da Resolução 59/2016 2/6 DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER. RECONVENÇÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. USO INDEVIDO DE ÁREA COMUM. DESCUMPRIMENTO DE DEVERES CONDOMINIAIS. CERCEAMENTO DE DEFESA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. CONEXÃO. SUPPRESSIO. PRESCRIÇÃO. USUCAPIÃO. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. I. CASO EM EXAME: apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de obrigação de fazer, ajuizada por estabelecimento comercial em face de condomínio, e procedentes os pedidos reconvencionais para condenar o autor/reconvindo ao desfazimento de obras irregulares em área comum e à abstenção de condutas antissociais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: (i) a ocorrência de cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) a legitimidade passiva do autor, que se alega mero locatário, para figurar no polo passivo da reconvenção; (iii) a admissibilidade da reconvenção por conexão com a ação principal; (iv) a responsabilidade do condomínio por suposta omissão na fiscalização das áreas comuns; (v) a incidência de prescrição e do instituto da suppressio sobre a pretensão de desfazimento de obras irregulares mantidas por longo período; (vi) a possibilidade de usucapião de área comum em condomínio edilício. III. RAZÕES DE DECIDIR: 1. Não há cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado do mérito (art. 355, I, CPC) quando o acervo documental é suficiente para a solução da controvérsia, e a parte não demonstra o prejuízo concreto que a produção de prova oral evitaria, nos termos da Súmula 28 do TJGO; 2. A parte que se qualifica como condômina para ajuizar a ação principal não pode, em reconvenção, invocar a condição de mera locatária para se esquivar das obrigações, em nítida afronta à boa-fé objetiva e à vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), conforme o art. 422 do Código Civil; 3. É cabível a reconvenção (art. 343, CPC) quando a pretensão do réu/reconvinte é conexa com a ação principal, por derivarem ambas da mesma relação jurídica condominial e do descumprimento de deveres por ambas as partes; 4. Exclui-se a responsabilidade civil do condomínio por omissão quando comprovado que este adotou medidas administrativas e judiciais diligentes para coibir as irregularidades praticadas por terceiros em suas áreas; 5. A ocupação irregular de área comum e a alteração de fachada são ilícitos de natureza permanente, cuja pretensão de desfazimento se renova continuamente, não se sujeitando à prescrição; 6. As áreas comuns de condomínio edilício são insuscetíveis de usucapião ou apropriação exclusiva, e a mera tolerância do condomínio não configura suppressio nem gera direito adquirido ao infrator, sobretudo quando não há autorização da assembleia. IV. DISPOSITIVO E TESE: RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Teses de Julgamento: 1. O julgamento antecipado da lide não implica cerceamento de defesa se os autos contêm provas documentais suficientes ao convencimento do magistrado, sendo ônus da parte demonstrar o efetivo prejuízo com a não produção da prova oral (Súmula 28/TJGO). 2. Viola a boa-fé objetiva (venire contra factum proprium) a conduta da parte que, após se apresentar como condômina para demandar em juízo, alega ser mera locatária para se eximir das obrigações impostas em reconvenção. 3. A ocupação privativa de área comum por condômino, sem autorização, configura ilícito permanente, afastando a fluência do prazo prescricional para a pretensão demolitória. 4. A área comum de condomínio edilício é insuscetível de usucapião, e a inércia pretérita do condomínio, por si só, não configura suppressio a ponto de convalidar a apropriação irregular. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 422, 1.331, § 1º, 1.335, II, 1.336, III; Código de Processo Civil, arts. 85, § 11, 343, 355, I, 370, 371, 373, I, 1.010, II e III; Lei n.º 4.591/1964, art. 3º. Jurisprudência relevante citada: Súmula 28/TJGO; STJ, REsp 2.187.886/SP, Rel.ª Min.ª Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 13/05/2025.
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