5141774-84.2025.4.02.5101

Intimação

TRF2 · 30ª Vara Federal do Rio de Janeiro · DESPACHO/DECISÃO

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5141774-84.2025.4.02.5101/RJ AUTOR: ANGELA AUGUSTA NERI BARROS ADVOGADO(A): CLAUDIA CONSTANTINO COUTINHO (OAB RJ105042) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação pelo rito comum proposta por ANGELA AUGUSTA NERI BARROS em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, no qual postula, em sede de tutela de urgência, para determinar à CEF e aos adquirentes VICTOR JOSÉ LIMA CARDOSO e CAMILA GUIMARÃES ALVES CARDOSO que se abstenham de praticar ou promover quaisquer atos de desocupação compulsória ou remoção da Autora do imóvel da matrícula nº 394.749 (9º Ofício de RI/RJ). A parte autora apresentou nova petição de tutela de urgência, em cumprimento à decisão proferida no Evento 40, sustentando ter suprido as lacunas documentais anteriormente apontadas por este Juízo. Alega que juntou certidão de inteiro teor da matrícula nº 394.749, da qual constaria a consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF, a realização do primeiro e segundo leilões, ambos negativos, e posterior registro da compra e venda do bem pela instituição financeira em favor de terceiros, Victor José Lima Cardoso e Camila Guimarães Alves Cardoso, em 05/05/2026, pelo valor de R$ 448.031,95. Sustenta que o imóvel, avaliado em R$ 650.000,00, teria sido alienado por valor significativamente inferior ao da avaliação, circunstância que, segundo afirma, reforçaria a plausibilidade das irregularidades alegadas no procedimento extrajudicial. A parte autora esclarece, ainda, que a matrícula contém averbação de intimação para purgação da mora, realizada em 25/10/2024, mas sustenta que tal averbação não comprovaria o integral cumprimento dos requisitos legais da intimação. Afirma, especialmente, inexistir comprovação de sua ciência acerca das datas dos leilões. Quanto ao perigo de dano, informa que os adquirentes do imóvel ajuizaram ação reivindicatória cumulada com imissão na posse, processo nº 3000808-14.2026.8.19.0203, em trâmite perante a 5ª Vara Cível da Regional do Méier/RJ, encontrando-se os autos conclusos para decisão desde 14/08/2026. Sustenta que ainda não foi citada naquela demanda e que eventual decisão de imissão na posse poderá comprometer a utilidade do provimento a ser proferido nestes autos. Reitera os fundamentos anteriormente deduzidos acerca da probabilidade do direito, especialmente a alegada capitalização mensal de juros, a existência de precedente do TRF2 reconhecendo a plausibilidade de suas teses e a distinção entre os Temas 28 e 1.288 do STJ. Ao final, sustenta que, diante da comprovação da alienação do imóvel a terceiros e da iminência de decisão na ação de imissão na posse, estaria configurado risco concreto de dano de difícil reparação, requerendo a concessão da tutela de urgência anteriormente postulada. É o relato do necessário. Decido. Nos termos do art. 300 do CPC, a tutela de urgência pressupõe a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Embora a alienação do imóvel e a titularidade registral dos adquirentes constituam fatos supervenientes relevantes e revelem potencial risco de dano, os novos elementos não são suficientes para modificar a conclusão anteriormente adotada quanto à ausência de probabilidade do direito. O contrato foi celebrado em 2014, no âmbito do SFH/SBPE, quando o art. 15-A da Lei nº 4.380/1964 já autorizava a capitalização mensal de juros nas operações realizadas pelas entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação. Além disso, a diferença entre as taxas nominal e efetiva, compatível com a capitalização expressamente informada no instrumento contratual, não demonstra, isoladamente, a existência de cobrança abusiva ou ilegalidade apta a invalidar o contrato e os atos subsequentes de execução da garantia. O acórdão proferido pelo Tribunal Regional Federal da 2ª Região não examinou o mérito das alegações contratuais, tendo se limitado à questão relativa à gratuidade de justiça. Não há, portanto, pronunciamento do Tribunal que reconheça a plausibilidade da tese de abusividade contratual ou a nulidade do procedimento extrajudicial. Também não se verificam, por ora, elementos suficientes para reconhecer irregularidade na constituição em mora. A matrícula atualizada registra que a autora foi pessoalmente intimada, por intermédio do Registro de Títulos e Documentos, em 25/10/2024, com fundamento em certidão positiva expedida pela serventia competente (evento 19, ANEXO3, p. 3). A modalidade é prevista no art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/1997 e foi reconhecida pela própria autora como legalmente admissível. Os atos praticados pelos serviços notariais e de registro, no exercício de suas atribuições legais, são dotados de fé pública e presunção relativa de legitimidade e veracidade. Essa presunção admite prova em contrário, mas não pode ser afastada, em sede de cognição sumária, apenas por alegações ou dúvidas desacompanhadas de elementos concretos e consistentes. Até o momento, não foi produzida contraprova capaz de demonstrar falsidade da certidão, ausência da diligência registrada ou vício específico no procedimento de intimação. Quanto aos leilões, os documentos juntados pela CEF contêm correspondências de comunicação das datas dos atos e respectivos avisos de recebimento, entregues no endereço da autora (evento 19, ANEXOS 6 a 10). Embora os avisos não tenham sido assinados pessoalmente pela demandante, essa circunstância não demonstra, por si só, irregularidade. Com efeito, a Lei nº 9.514/1997 estabelece regimes distintos. Para a constituição em mora, o art. 26, § 3º, exige intimação pessoal do devedor fiduciante. Já em relação aos leilões, o art. 27, § 2º-A, determina que suas datas, horários e locais sejam comunicados por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, sem exigir entrega pessoal ou aviso de recebimento assinado pelo próprio devedor. Assim, a ausência de assinatura da autora nos avisos de recebimento e a inexistência de averbação dessas comunicações na matrícula não evidenciam nulidade do procedimento. Quanto ao questionamento sobre o valor da venda do bem, nos termos do art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997, realizada a venda do imóvel em leilão, o credor deve entregar ao fiduciante a quantia que sobejar após a dedução da dívida, das despesas e dos encargos. No caso, contudo, não houve arrematação, pois ambos os leilões resultaram negativos, hipótese em que o § 5º do mesmo artigo investe o fiduciário na livre disponibilidade do imóvel e o exonera daquela obrigação. A alienação posterior, portanto, constituiu venda direta realizada pela CEF na condição de legítima proprietária do bem, não havendo fundamento, ao menos em cognição sumária, para que a antiga devedora questione o preço desse negócio. O perigo de dano, embora potencialmente presente em razão da alienação já consumada, não supre a insuficiência da probabilidade do direito, pois os requisitos do art. 300 do CPC são cumulativos. Há, ademais, relevante risco inverso: a providência pretendida atingiria diretamente a esfera jurídica dos adquirentes que atualmente figuram como proprietários registrais do imóvel e que não integram esta relação processual. Também não cabe determinar, neste momento, averbação que qualifique a ação como pendência impeditiva de alienação ou que produza efeito equivalente à indisponibilidade do bem. A publicidade da existência da demanda não se confunde com restrição à circulação do imóvel, a qual dependeria de fundamentação específica e da demonstração dos requisitos pertinentes, ausentes nesta fase processual. Da mesma forma, não compete a este Juízo determinar a suspensão do processo que tramita perante a Justiça Estadual. Cabe ao juízo estadual, perante o qual se desenvolve aquela demanda, avaliar a existência e os efeitos de eventual prejudicialidade externa. A autora, que figura como ré naquele processo, poderá comunicar diretamente a existência e o objeto desta ação, instruindo sua manifestação com os documentos que entender pertinentes, não sendo imprescindível a expedição de ofício por este Juízo. Diante do exposto, INDEFIRO o pedido de reconsideração e a tutela de urgência reiterada, mantendo a decisão anterior. DEFIRO a prioridade na tramitação do feito. Aguarde-se o decurso do prazo para especificação de provas, conforme determinado no evento 40. Após, voltem conclusos. Intimem-se.